加拿大家园网


加拿大家园论坛 > 房屋话题 > 如何确定房屋的价格?

如何确定房屋的价格?
bruceyag 2007-05-31 12:22

这个题目很大的,我自己也就是个扫盲班的水平,写出来给大家当靶子吧。
房价应该是由4部分组成:地皮钱,房屋主体,装修和心理波动价。房屋的价格完全是由市场决定的,真实的价格只有天知道,经纪们能知道的只是成交价。卖房有两种办法,通过经纪卖和私售。通过经纪卖的,都在这个网站
http://www.mls.ca
私售的网站
http://www.welist.com/
http://bytheowner.com/
如果想知道房屋的历年统计,把下面的2007改成相应年份即可。
http://www.torontorealestateboard.co...ws/mw2007/pdf/
在上月统计中,可以看到相应区块的“Avg%List”。就是成交价与叫价的比值。如果成交价高于叫价,就是很热的地块。成交价低于叫价,就是买卖双方讨价还价的结果。最好的参照就是找一个附近的成交房屋比一下。实在不行,找一个正在卖的乘以上面那个比值估一下。当然了,后者非常不准,只能说在某某数量级而已。不过,后者给出的是该区域房屋的上限。
(1) 地皮钱就是取决于房屋所在的区域和在区域内的位置。朝向(东西,南北),道路,高压线,噪音,空气,视野。视野开不开阔,有时对房价会影响很大,比如正对公园,湖边都很能提价的。除了地理上的地皮之外,还有人文意义上的地皮。就是说邻居情况。感觉上,房价和校
区比较脱钩,和小区收入很贴近。通常,富人比较重视教育,孩子的学习成绩好,就是社区小学的排名高。但有时候,一群穷人住在一起,偏偏学校的排名也很高。为啥?因为都是砸锅卖铁供孩子读书的华人。学校排名可以看Fraser
http://www.fraserinstitute.ca/report...ex.asp?snav=rc
小区人口素质可以看
http://www.toronto.ca/demographics/neighbourhoods.htm
驻地属于哪个学校,可以Google当地的School Board,如“toronto school board” 多伦多是
http://www.tdsb.on.ca/about_us/street_guide/street.asp
(2)房屋主体包括Lot面积,房屋面积,寿命,养护情况,如漏水,电路等等。这些必须和周围比较才能估出价位来。
(3)装修可以看:楼上楼下是地板还是地毯。地毯要便宜一些。厨房,厕所。也包括电器的新旧状态:空调,炉子,电气炉,洗衣机,烘干机,压缩机,冰箱,电灯等。这些都是有形的。装修要计一点折旧,因为上家肯定带不走嘛。
(4)心理价格要看双方的承受能力。如果卖家有时间,可以一点一点降价,这样保持在最高点售出。事实上,相当多的卖家要卖旧房换新房,没有充足的时间来折腾,这时就要看双方的心理了。季节也很重要,8月和12,1月是两个低谷,可能是因为一个太热,一个太冷。旺季价格高,但是房源也多。淡季则相反。多伦多的经纪费大体是5%的房价,由买卖双方的经纪均分。如果一方没有经纪,那么另一方的经纪独吞5%。通常大家说“买的不如卖的精”,多加一句就是“两个都不如经纪精”。你的经纪不代表你的利益,他只是帮你而已。自己一定要很清楚房子的价值才行。由于经纪的利益与买家的利益对立,作为买家不可以轻信自己的经纪。

买家经纪坑买家,已经成为现在市场的通病,越是大经纪,越是深喑此道,小手段层出不穷。千变万化只是一个结局,被坑的买家花大价钱买了个不值的房子。为啥?为了尽快成交。卖家知道自己房屋的价值,出低价一定没戏,出价越高越容易成交。经纪赚佣金,比如一笔成交赚8000块,如果花了40个小时陪买家,那么等于每小时是200块。如果花了400个小时,等于每小时20块。努力把自己所有的客户都变成40小时那种,一年下来,收入自然丰厚。如果耐心陪客户,每个人都花400个小时,让顾客满意,自己的钱袋子就不满了。

我觉得只有一种经纪是好经济,就是佣金收得低,返回部分现金的经纪。经纪本身没什么技术含量,把卖家介绍给买家,谁都能干。房屋估价,看十个八个房子,给你附近的成交价,人人都会估。所谓谈判技巧更不重要,只要出够了钱,达到卖家的底线就一定能成交,如果低于卖家的底线,一定没戏。口吐莲花都没戏,因为卖家可以等下去,过几天再慢慢降价看看。

举几个买家上当的实例,大多来源于网上,隐去姓名
实例一:28万的房子34万买下
天知道,经纪怎么忽悠的,不过后来看见买方哭诉,人家完全合法,白哭。价格如此离谱,经纪不知道是不可能的。
实例二:串通验房师,以次充好
验房师是买家经纪推荐,地下室漏水故意不告诉,买家买下后,需花费1万以上修理。
实例三:签合同中,买家取消条款有漏洞,造成买家无法取消。
通常可以在购房合同中,添加两个条款。一个是贷款条款,买家贷到款才可以成交。另一个是验房条款,验房无误才可以成交。后一个需写成“买家有绝对权力,取消合同。”。不良经纪可能给改成“双方协商,取消合同”。一旦验出问题,卖家不肯同意,买家只能完成交易。
实例四:查最近临近小区的交易价格时,仅仅给买家看几个高价成交的房子,造成错觉。
实例五:说好给4000块Cashback,最后只肯给2000块。出尔反尔。
实例六:用欺骗手法让买家签订长期代理协议。一旦签订,在这个期间内指定区域内的交易必须由这个经纪完成。否则就要起诉“赔偿”经纪费。更黑的是限定五年内卖房必须找某个经纪。
实例七:售房广告上有轻微虚假信息,受法律保护。有人上了当,只能吃哑巴亏。
在MLS的网页底部有一行很小的字,“All information displayed is believed to be accurate but is not guaranteed and should be independently verified. No warranties or representations are made of any kind”。就是说写错了,不负责。买家必须亲自一项项核实。

买家对买家经纪应该说是占优势的,买家是老板,随时可以炒掉经纪。只要多走,多看,多问,就没有太大的问题。我个人意见是提前半年在MLS的网站转转,陆陆续续看一些Open House. 有半年以上的市场观察,做到心中有数,那就谁也骗不了了。

alex_lz2005 2007-05-31 12:29

总结的好,学习。。。

ppcat 2007-05-31 12:42

好贴 留名 加 声望

judy413 2007-05-31 20:21

LZ好样的!

XL4601 2007-05-31 20:25

谢谢,正需要呢

side 2007-05-31 20:36

好帖。

sammy 2007-06-01 11:05

收藏

assa 2007-06-02 21:20

很好

superdq 2007-06-02 21:54

好帖,留个名

ronnyhay 2007-06-02 22:30

非常:wdb17:,:wdb10:!

光线moto 2007-06-02 22:30

收藏!

garfieldcai 2007-06-03 00:28

:wdb1:

Aim 2007-06-03 00:39

崇拜崇拜,俺来学习学习

戈多 2007-06-03 04:12

及时雨雨呀,正准备买房,谢谢啦

我行我素 2007-06-03 10:29

in time

Ahahchoo 2007-06-05 00:59

先收藏,谢了!

trihappyhaha 2007-06-05 01:55

看来LZ对房屋学校都很精通, 不知找经纪人帮助租房一般需要多少费用?谢了

bruceyag 2007-06-05 03:15

引用:

作者: trihappyhaha (帖子 1611116)
看来LZ对房屋学校都很精通, 不知找经纪人帮助租房一般需要多少费用?谢了

没听说过租房的经纪,帮不到你.

游客 2007-06-05 03:58

好详细,LZ好心人。加分奖励一下。留着以后用。:)

octor 2007-06-05 08:42

住在多的人真幸福啊:wdb17:
怎么没有大温这方面的介绍啊:wdb7:

自由云飞 2007-06-05 09:14

热心人

tj777 2007-09-17 10:25

不错,貌似有用,闲下来研究研究。

zzz 2007-09-17 10:55

俺就不学了,近期肯定是用不上了。帮滕子们顶吧!

我是游客 2007-09-17 11:37

好文

一只大猪精 2007-09-17 12:30

竟有如此的好贴~ 顶!!!

icegas 2007-09-17 12:50

好文,实用,顶!

游客 2007-09-17 16:28

留名

乐乐妈妈 2007-09-18 05:09

谢谢,留个记号

kitty 2007-09-18 05:32

收藏了,谢谢

kery00503 2008-09-07 10:30

好贴,收藏,LZ是个有心人。

自由行 2008-09-07 13:00

留个印。会有用的。谢谢!

princesspan 2008-09-07 15:04

如果经纪的利益与他所代表的客户的利益是对立的, 那他一定不是一个好经纪.

bruceyag 2008-09-07 15:10

引用:

作者: princesspan (帖子 3187316)
如果经纪的利益与他所代表的客户的利益是对立的, 那他一定不是一个好经纪.

这个是体制问题。成交之后才能拿佣金,越快成交,对经纪越有利。越慢成交,买家就会变得越熟悉市场,更不容易做冤大头。越是大牌经纪,越是善于把握买家心理,不动声色的劝诱买家以超高价买下房产,迅速成交,佣金入袋。

ditto18 2008-10-12 12:06

学习!

TBN1 2008-10-13 00:10

8错

白桦林 2008-10-13 03:57

好贴啊,谢谢!

从头再来 2008-10-13 13:53

感谢! 您是不想让经纪活了.

美滋滋810 2009-02-23 12:11

收藏。

云儿飘飘 2009-02-23 15:21

引用:

作者: bruceyag (帖子 3187331)
这个是体制问题。成交之后才能拿佣金,越快成交,对经纪越有利。越慢成交,买家就会变得越熟悉市场,更不容易做冤大头。越是大牌经纪,越是善于把握买家心理,不动声色的劝诱买家以超高价买下房产,迅速成交,佣金入袋。

绝对同意!! 好人,顶!!

亲亲我的宝贝猪猪 2009-03-01 01:26

谢谢!

dolphinli888 2009-03-05 14:22

超级崇拜

bobo85005 2009-03-07 21:41

绝对强贴!顶

同是天涯沦落人 2009-03-09 18:07

谢谢楼主的总结。另外问朋友们:leslie和eglinton交界,面对sunnybrook park.这个地段在多伦多算不算好地段。

bruceyag 2009-03-09 22:12

引用:

作者: 同是天涯沦落人 (帖子 3812082)
谢谢楼主的总结。另外问朋友们:leslie和eglinton交界,面对sunnybrook park.这个地段在多伦多算不算好地段。

好地方,那边Condo很贵的。

manmanma 2009-03-12 11:10

那请问YONG/FINCH 是不是好地段呢?谢谢

bruceyag 2009-03-12 11:16

引用:

作者: manmanma (帖子 3823661)
那请问YONG/FINCH 是不是好地段呢?谢谢

好地方。那里有个地铁的总站,交通很便利。

家有双胞胎 2010-07-21 14:49

有帮助,谢谢!

van_gate 2010-07-21 15:52

up