买房浅谈购买房子是每个家庭(个人)一生中的一件大事, 比购买任何其它物品(如买车)要复杂和重要. 所以对此应该有一个基本的考虑原则和选择依据. 如此, 做买房的选择时有个参考, 避免原则失误. 以下是笔者根据个人的情况, 经验和理解, 按照各项原则重要性的顺序, 列出各项选择的考虑. 望后继的同胞能从中有所受益.
原则一: 人文和社会环境
比房子本身更重要的是房子所在地区的人文和社会环境. 具体是指:
1. 不好住在一个特定或集中的文化环境, 无论是犹太区, 意大利区, 中国区或其它什么区. 如此, 你会有周围格格不入或与社会大环境相勃的感觉. 在新兴的, 多种文化兼容的环境和区域居住生活容易. 避免一些特殊矛盾.
2. 根据该地区的平均收入水平选择居住区域, 既传统的挑选 “好区” 的概念. 一般说来, “好区”的各项社区服务, 学校环境, 小孩子同学和交友环境, 治安, 卫生等都会好些. 从蒙特利尔市政府2003/2004年度的手册 “MOVING TO MONTREAL”可以查到蒙市各个地区经济收入, 人口密度, 房地产价格上涨水平等各项数据. 例如:
Saint-Michel Residents: 142,161 Average Family Income: $32,482
Monteal Sud-Ouest Residents: 66,461 Average Family Income: $35,886
Montreal-Nord Residents: 82,355 Average Family Income: $37,467
Saint-Leonard Residents: 71,280 Average Family Income: $43,228
Verdun Residents: 60,598 Average Family Income: $48,920
LaSalle Residents: 73,000 Average Family Income: $46,140
Pierrefonds/Senneville Residents: 55,749 Average Family Income: $57,490
Ville-Marie Residents: 84,831 Average Family Income: $63,000
DDO Residents: 54,822 Average Family Income: $64,701
Dorval Residents: 17,322 Average Family Income: $68,331
Kirland Residents: 19,838 Average Family Income: $85,094
Beaconsfield Residents: 22,756 Average Family Income: $96,235
Westmount Residents: 20,153 Average Family Income: $160,690
原则二: 自然环境
自然环境也是比房子本身更重要的考虑因素. 这就是 “好区”总在依山傍水的地段的原因. 自然环境, 清洁的空气和水源对人的身体健康和寿命有直接的影响. 在城区主要车道和临近高速公路的地段. 人常年呼吸汽车排泄的废气. 健康受损和折寿的代价其实比房子本身价格便宜要重要得多.
原则三: 土地面积
买房时有2个面积数据. 一个是该房产所拥有的土地面积(LOT), 另一个是该房产的建筑内居住面积(一般指不包括地库和车库在内的一层和二层的生活空间面积). 正常情况下, 房子本身会随时间满满贬值的, 但是所占的土地则随着资源的不断减少而不断升值. 这就是为什么房地产的投资能够保值和升值的根本所在. 在保证有一个最小私人领地的底线基础上, 应根据自己的经济条件尽量选择大的LOT. 根据笔者的经验, 6000 SF(平方英?)是最低的底线了. 如果再小, 恐怕就没有多少自己的庭院面积了. 像LAVAL几个新开发小区, 为了减少土地成本, 房子盖的越来越瘦高, 每家占地面积不到4000 SF(平方英?). 整个小区像鸽笼一样房挨房. 感觉憋闷. 这样买下来的房失去了买私房为要私人空间50%的意义.
原则四: 地税与学区税
买房时对该房的市政地税和学区税要事先问清楚. 房地产是买房当时一次性投资. 但地税则是每年不断的支出, 且每年上涨时根据前一年的基数上调. 如果每年地税$2,400, 则平均每月$200. 如果每年地税$7,200, 则平均每月$600. 同样价值$20万的房产, 20年税差累计为: $96,000
原则五: 交通便利
好地区+好环境+好房价+城区或近郊恐怕是不可能了. 那么考虑住郊区时, 除考虑孩子的学校外, 交通方便是其次要考虑的重要问题. 在进出蒙特利尔岛的各个大桥和高速公路交通堵塞越来越严重的趋势下, 考虑沿蒙市各郊区火车沿线的地区是明智的选择. 火车运行准时, 不受公路堵塞影响.
原则六: 房子再出售的考虑
选择买房地点, 户型结构, 价格, 内部结构时, 除要考虑你在买房时的各项需求喜好.也要考虑今后因工作生活变化时需要出售该房产的情况. 一般讲, 临近学校, 幼儿园,图书馆和有交通便利的房产好卖. 3~4个睡室的房需求量大, 木质地板, 中央供暖(冷), 电力供暖和炉灶烤箱等设施也会对再出售的难易和价格产生影响.
原则七: 亲友为邻和互依互助的考虑
周围能有几个可靠和容易相处的朋友为邻是一个非常重要的环节. 能相互带来很多的方便. 除在出差休假时能委托朋友照顾房子,家人. 平常进城买东西, 接送小孩上学都有互助的便利. 更重要的是能够在环境安全上互相保护.
原则八: 提供按揭的银行与按揭的利率
2004年3月2日, 加拿大中央银行宣布再次降息0.25厘, 使目前的利率达到自1961
年以来的最低水平. 目前, VARIABLE的贷款利率可能达到年息3%以下的水平, 而5年定期的贷款利率可能达到年息4.%以下的水平. 如果2004年4月13日下一次中央银行会议再决定降息. 必然会掀起购房的高潮和房价的进一步上扬. 由于在所有买房的成本核算中, 利息差带来的成本变化比重最大. 举例来讲: 一个$25万的房子, 首付去25%, 用按揭75%, 时间25年. 按揭年利率4.5%和按揭年利率6.5%带来的购房成本差价可达$67,146.00 [($1,266.01-$1,042.19)*300]. 所以,一定要在签买房之前确定你购此房能拿到的揭年利率. 房屋建筑公司全部是用银行贷款来承建工程项目. 作为他们之间互利互惠的条件, 有些房屋公司实行捆绑政策, 要求购房人必须从他们的合作银行拿按揭, 否则不卖房. 而他们银行的按揭很高, 常常比个人能拿到的好利率高出0.5~1.0厘的利率. 这样就实际上把买房的成本提高了$20,000 ~ $40,000. 避免吃这种亏的措施是: 卖房公司必须得同意购房者用自己的贷款银行或者其按揭利率与购房者自己的贷款银行利率持平. 否则可能由于购房成本提高的幅度较大而只能放弃.
原则九: 建筑承包商与房屋建筑质量
房子的质量与施工所在地的土质结构, 房屋的设计, 建筑施工材料和施工质量直接相关, 也就是说与建筑承包商的好坏直接相连. 对于普通人来说, 你对建筑施工不一定百分百内行. 即便是, 你也不可能在整个3~4个月的施工过程中每天监工. 因此,一般地说, 建筑承包商的信誉和质量决定房屋成型的质量. 从蒙特利尔市政府2003/2004年度的手册 “Guide to quality renovation”, Page 24-25, “The finest contractors in your area”. 可以查到最好的建筑承包商. 另外, 该建筑承包商也可以提供 “QUALITE HABITATION” 的质量证书和政府颁发的建筑许可证号码. 该建筑承包商也可以提供 “QUALITE HABITATION” 的质量证书的公司也是合格的建筑承包商. 选用在近年来的建筑高潮中新生的那些没有5~10年以上的施工经验的公司会有一定的风险.
原则十: 房型设计及相关考虑
房屋建筑公司一般提供多种房型供选择. 笔者有二个建议:
A. 多了解和参照他们现场的样板房
B. 选定某个房型以后, 也还可以对该房型做根据你自己的要求做改动. 如: 加减门, 窗. 加减洗手间, 将洗衣房移到地下室等等
原则十一: 注意购买期房或现房的合同内容
注意付款进度, 质量检验和双方协调条款. 对于特殊条款不懂时要请教律师或懂的人