――――杨洪谈密西沙加的房地产系列――――-
为什么不住在密西沙加?
杨洪
（多伦多房产资讯网: www.HousingToronto.com 作者：杨洪）因为工作关系，笔者时常于下班时间，即人们经常说的RUSH HOUR，自东向西回密西沙加。行进在401号高速公路上， 笔者曾仔细地对比了东向与西向车流的不同， 发现从西向东下班回家的车流明显多于自东向西下班回家的车流。每当这个时候， 笔者就不由自主地想到一个问题：
在西边上班的人们为什么不选择住在密西沙加呢？
大部分新登陆的大陆移民没有选择住在密西沙加肯定是有许多原因的。也许是有个人的喜好，也许是没有亲朋好友可以投靠，也有可能是不了解密西沙加， 让我们来分析一下可能的疑问吧――
密西沙加工作好不好找?
工作首先是人们选择居住地的考虑因素。选择住在什么地方，人们首先考虑的是在不在这个地方工作。对我们新来的移民来说，我们当然还要考虑――在这个 地方我们容易找到工作吗？看到下班的时候东西向不太对称的车流， 人们不难推断出：西面的工作机会还是比东面的工作机会多。正如笔者这几年帮助过的很多在密西沙加初次购房或从东面搬过来换房的许多朋友一样，也许正是因为 家庭中的某一位先在密西沙加（Mississauga），宾顿（Brampton）或橡树谷（Oakville）找到了一份工作，而开始考虑举家搬迁的。
那么，密西沙加这个城市对于新移民最关心的找工有什么意义呢？
首先密市是大多地区具有最多（7条）主要高速公路的城市，公路网络非常发达，1.5小时内可至美国边境。3条通勤铁路GO TRAIN 及数条GO BUS 线，连接各小区及各周边城市包括多伦多的TOWNTOWN；而且，加拿大最繁忙的，居全世界第30位的多伦多皮尔逊国际机场也位于密市。优越的地理环境， 多元的商贸中心，完善的基础设施，可使用的土地及建筑，较低的成本开支，完善的市政系统及优越的投资环境，成为商家首选之地。
因此，这里集中了大批 的知名公司和工厂，象MICROSOFT，ORACLE，BELL MOBILITY INC.等著名IT公司；PANASONIC，LG，SHARP，SAMSUM等电子公司；Coco Cola，Wal-Mart等消费品行业巨擎的加拿大总部；加拿大太平洋铁路及AIR CANADA这些加拿大本土大公司也将总部设在了这里。多家银行及保险公司如RBC FINANCIAL GROUP和 TD BANK FINANCIAL GROUP近几年也把他们的IT部门由原来的TORONTO DOWNTOWN搬到密西沙加.。一些大型的汽车制造厂商如FORD，TOYOTA，HONDA等在密西沙加附近开设 配件厂，并带动了一大批相关企业的进入。
加国500间最大型公司中的40间总部设在密市，除了以前提到的几家家喻户晓的公司以外还有AECL/ATOMIC ENERGY OF CANADA LIMITED，ASTRAZENECA CANADA INC，HONEYWELL AEROSPACE等。另外，医药制药行业，石油化工业，航空运输业都在密西沙加蕴藏着大量的工作机会。
很多新移民可能听说不少朋友在密西沙加找到不错的工作，由于在比较正规的公司工作，即使是暂时的体力工作，无论是计时工资还是福利待遇上都会比其他 一些地方的岗位要好得多。另外，由于地理位置的独特性及优惠的政策，密西沙加也吸引了大批投资移民在这里开办了各种中小型商业企业。
密西沙加居住环境好不好?
由于密西沙加是一个新兴的工业城市，往往会给人们留下一些与工业城市相关的印象。比如说空气质量不好，土地污染，或者是噪音的影响。而事实并非如此。
首先关于空气质量：在2006年以前， 住在密西沙加的居民感觉空气质量不好的主要原因可能是源于在Cawthra Rd与Lake Shore Rd交界处，耸立于湖边的Lakeview Generation Station的‘四姐妹’烟囱了。2006年6月12日。在服役43年以后(1962-2005) ，这‘四姐妹’烟囱被定向爆破，圆满完成了她们的历史使命。 至此，密西沙加市走上了以无烟工业为主的发展道路。
但是值得注意的是，在密西沙加有一个区域应尽量回避，就是其西南角Petro-Canada Refinery附近的区域，也就是笔者经常建议客户在密西沙加买房应注意回避的区域之一――Clarkson的西南地区。
关于噪音的影响：由于多伦多国际机场位于密西沙加的东北角地区，那么在密西沙加安家落户就必须考虑飞机的噪音问题。 原则上说， 如果在Credit View Rd以西或者是在Bristol Rd以南的地区居住，飞机噪音的影响不大。而且即使在某些区域，例如在Kennedy及Bristol一带有一些房龄短而且状况非常好的独立及半独立的 House，即使白天有飞机起降的声音，也不妨大碍。因为这个区域在晚上11：00到第二天上午10：00之间是没有飞机起降的。
通过笔者的调查研究及长期的观察，在多伦多国际机场起降的飞机飞越密市上空的主要有4条航线， 其中两条是晚上没有飞机的，而有两条沿着Hwy401及Derry的航线是24小时都有飞机起降的，所以在后两条航线下面就不太适宜购房居住了。而且这一 带的房屋以后的保值增值也会滞后于密西沙加其它的区域！
土地污染：准备在密西沙加购房置业的朋友在考虑选址的时候会碰到一个区域， 即Bristol Rd以北， Matheson Blvd以南，Mavis Rd以西， Credit view Rd以东这一区域。以前是一个垃圾填埋场（Landfill），现在被改造成高尔夫球场（Golf Court）。在这一区域购房就仁者见仁，智者见智了。
密西沙加房子太贵或升值潜力不大?
由于工作机会不断增加，密西沙加的人口也在逐步增长之中，现在的人口数量已经接近70万。加之人均收入的增加，密西沙加的房产具有更大的升值潜力。
从总的房价来说，除了个别的街道附近(如 MISSISSAUGA ROAD)的物业较贵以外，密西沙加的平均房 价与SCARBOROUGH相差不多，比NORTH YORK，MARKHAM 及RICHMOUNTHILL便宜。但是密西沙加的新社区新房屋占了很大的比例，同样是45万多一 点，在密西沙加往往可以买到较新的，地段也很好的DETACHED 双车库的HOUSE。 而在NORTH YORK，MARKHAM 和RICHMOUNTHILL就很难买到同样条件的理想房 屋。在过去的几年，在GTA范围内新移民传说中的好校区集中在NORTH YORK，MARKHAM 和RICHMOUNTHILL，加之一些新建房屋集中在这些区域，造成这些地区的房屋价格大幅度上涨。而密西沙加房屋价格的涨 幅虽然丝毫不逊色于这些地区，但由于以前的起点低，从发展速度和人均收入的角度分析，密西沙加的房屋在未来几年里保值增值的潜力会大于其他的地区。
与相邻的几座城市相比较，密西沙加也有相应的优势：西边的橡树谷(Oakville)环境幽雅，到多伦多交通同样方便，但是价格明显偏高；北面的宾 顿(Brampton)房屋价格便宜，但是地理位置较偏，在某些地区各种族裔过于混杂，华人生活并不方便；其东面怡陶碧谷( Etobicoke )连接多伦多与密西沙加，在交通上具有十分的优势，但是房屋普遍偏旧，而且价格偏高。
在以后的文章中， 笔者会按照不同社区如Port Credit 、Clarkson、Streetsville、Cooksville、Malton、Erindal逐一介绍房屋类型及价格分布。以及逐一分析Square One 的Condo。
密西沙加学校不好?
根据The Fraser Institute的最新数据，密市的公立高中排名如下，满分为10分，排名包括全安省所有的公立，私立，以及教会高中。
1、CAWTHRA PARK (8.6分,安省排名33)
2、GLEN FOREST (8.4，45)
3、LORNE PARK (8.2，67)
4、PORT CREDIT (7.9,115)
5、ERINDLE (7.8,127)
6、RICK HANSEN (7.7,139)
7、JOHN FRASER (7.6,154)
8、WOODLANDS (7.5,171)
9、GLDON GRAYDON MEMOREY (6.8,296)
10、APPLEWOOD (6.8,296 )
11、MEADOWWALE (6.6,343)
12、STREETSVILLE (6.5,364)
以下有几所学校值得向大家介绍一下：
密西沙加的高中仍然不乏特殊教育课程如The Woodlands和Lorne Park高中的Gifted Students 教育课程；Gordon Graydon Memory及Glen Forest高中 的Regional IBT(International Business Technology) 教育课程。此外最新排名靠前的CAWTHRA PARK High School还是一所远近闻名的艺术高中。就象以前笔者在其他文章中提到的一样，这些高中在每年9年级开始招生时都给每个住在Mississauga的孩 子一次公平竞争的机会：那就是在每年的春季开始，由以上各个学校的负责老师组织一次笔试及两次面试并考虑相应的老师推荐信或学生作品等统一考核录取。
加拿大最大新闻周刊“麦克琳”（Maclean’s）杂志2005年公布的全国30所最佳中学名单中，密西沙加（Mississauga）的Fallingbrook初中荣获“全国最佳强化课程中学”。
另外提供法语教学的Credit Valley初中，Camilla Road音乐初中，Bristol初中，Thomas初中都是在Mississauga市民中口碑不错的初中。
密西沙加生活不方便?
密市在2005年加拿大各城市的居民自我评估中,被评为加国治安排行榜首位的城市，它有一系列极完善的保安和应急反映系统及设施。它还是市民健康素 质较好的城市，医疗服务完善。图书馆系统是加国最大的系统之一，拥有40万使用者，有16个分馆。市内道路宽敞，市容整洁、美观。典雅的小镇，幽静的湖 滨，美丽的公园及河谷，蜿蜒迂回的信用之河――祈德河（Credit River），令市民安逸舒适地修养生息。丰富多彩的艺术展示，戏剧表演及体育运动，更吸引了不少游客。市中心的Square One 是安省最大的购物中心，Mississauga的中国城、佛光寺更是外地观光游客的必到之处。
这里的大型商场除了Square One，还有Erin Mill Town Centre， Dixie Outlet Mall，High Land Mall；华人为主的商场有中国城，黄金广场，信合广场，The Chase。近几年，这里的华人超市也如雨后春笋般，越开越多，极大方便了华人购物：有处于市中心的新旧元明超市；如果您想买到新鲜的海鲜可以到隆胜超 市；买新鲜的水果和各种零食小吃可以到开业将近一年的大统华；如果您家里的蔬菜不多了,还可以就近到华胜超市；新兴超市等其他大大小小五六家华人超市。
说起中餐馆，密西沙加目前的中餐馆还是以粤菜及早茶为主。比较有名的有：Hwy10和Eglinton交界处的康翠酒楼，黄金广场里的喜相逢、潮州 佬、心满意粥，中国城的新新帝苑。周末朋友聚会还可以到绿翠轩、翠玉轩、富苑酒楼、桃苑餐厅、三和烧腊，双喜酒家以及其他大大小小十几家茶室和港式餐厅。
我们大陆人也开始在这里开办中餐馆了：仅川菜就有满江红、蜀香门第，及刚刚开业的巴蜀人家。吃北京菜可以到黄金广场的四合院，品尝上海菜可以到中国城里的老友记小厨……
说到吃，笔者不得不承认，还是在Scarborough，Markham和Richmond Hill的餐馆和特色小吃多。住在密西沙加的朋友要想品尝到各种不同风味的美食，恐怕不得不在周末的时候屈尊开车向东跑了。比如作为北方人的笔者，就偶尔 和朋友一道在周末时候到Scarborough的东北饺子馆小聚一番，也颇有一番情趣。更有对北方人的好消息是，笔者已经有朋友开始蠢蠢欲动， 考虑在Mississauga开东北饺子馆了。
这里的华人也有自己的文化娱乐：Square One的周末舞会， 笔者在不忙的时候也去过几次，这里的灯光，音响及场地条件， 实话实说， 一点不比Scarborough的差。Mississauga同样也有华人朋友自发组织的羽毛球俱乐部， 网球俱乐部，舞蹈俱乐部，武术太极俱乐部等等各种文体娱乐组织。
信仰基督的朋友不用担心，在Mississauga同样有好多家充满人情味儿的华人教会：比如笔者以前去过的位于255 Brunel Rd上的密西沙加华人基督教?，李牧师那充满智慧和富于哲理的布道演讲，可以让人们在学习圣经的同时， 还可以学到很多其他有用的知识。另外还有在Terry Fox上新建教会的美城迦密国语宣道会，在Erindale Station Rd上的密西沙加华人宣教会等等，都聚集很多华人新移民。
密西沙加新移民太多太杂?
笔者在帮助华人新移民朋友在密西沙加买房的时候，经常会碰到一个非常棘手的问题，那就是好不容易看上的房子，邻居却是太多的南亚裔移民。为了尽量避免这样的尴尬，笔者有三条经验介绍给大家：
1，如果是在密西沙加买House（Condo除外），离市中心（Square One）越近，交通越便利的地方房屋的分租率越高，新移民的比例越高，南亚裔居民成分越多；
2，还是对House而言， 房屋越新，该社区的新移民比例越高。从发展中国家来的新移民大多没有维护老房子的经验和习惯，有新房供选择，自然尽量不会选择旧房，所以越新的街区，居民的成份就越杂，当然新建的豪宅区除外；
3，另外还有4个区域应慎重考虑，即西南角的Clarkson，Square One以南的Cooksville,国际机场附近的Malton，以及Hwy401以北的区域。
需要声明的是，我们同样是新移民，同样知道种族歧视是不对的，只是因为生活习惯不同，回避只是为了尽量避免不必要的矛盾。但是如果你在这里买房子既 要交通方便，容易出租，又要房龄较新，而且价廉物美，那么就没有办法太挑邻居了。因为大家都是新移民，收入也都差不多，都需要分租补贴家用。想一想，有得 就必有失。
密西沙加看病太难?
在密西沙加能找到华人家庭医生的确不是一件容易的事情。但是如果您的英文基本过关，同样难不倒您。这里有两所大医院：一个是位于Hwy10和 Queensway的Trillium Hospital，另一所是位于ErinMills Pkwy与Eglinton Av交界处的Credit Valley Hospital(这里的华人称之为祈德医院)。在这两所大医院的周边，散布着一些WALKING CLINIC，这些WALKING CLINIC通常是一个星期七天，每天上午8：00到晚上11：00都有医生坐诊，他们起到的作用有一点类似于国内的医院急诊室，病人是不需要预约的。如 果有一些头疼脑热，想要开一些处方药，随时可以到这些诊所，如果快的话，25分钟就可以取到药了。
为了体现其便利性，可以举一例子说明：笔者一位朋友，今年年初的时候， 脚踝骨粉碎性骨折，没有预约就马上到Trillium Hospital对面的一家WALKING CLINIC，当天坐诊的医生不是骨科的专科医生，开了一封Reference Letter。 第二天到Trillium Hospital的Fracture Department,于当天就做了手术， 手术非常成功，朋友的脚顺利地保全了下来！
密西沙加的英语培训不多？
做为一个新移民不断涌入， 人口迅速增长的城市，密西沙加同样也配备了大量的新移民语言辅导计划。如在Sqaure One 南面Elm Dr上的成人教育中心， 位于Dundas与Confederation Pkwy交界处的Link教育中心，Erin Mills Pkwy上Sheridan Place旁的ESL班，都是刚刚从国内移民到Mississauga来的朋友首先要去的地方。
回溯历史，作为密西沙加原驻民的印第安人，把这片位于安大略湖畔幽静而美丽的树林叫做Mississauga。其大意即是 “Home of the wild pigeon”，也就是 “和平鸽之家 ”。
1805年，第一批英法裔移民来到这里。直到1961年，那时的密西沙加只不过是多伦多一个仅有6万多人的小镇，而在这个小镇上只有100个华人。 早期的华人移民开始于二次世界大战前。华工主要是被雇用修建加拿大的铁路。
六十年代后期，移民政策规定放宽，一些香港的居民得以移民加拿大。这是第一批受过良好教育的华人移民。1971年密西沙加建市以前，人口增加到15万多人，华人有500人。
七十年代末，中国改革开放不仅开放了经济也开放了移民的政策。一些有海外关系的人也都纷纷移民、留学。1981年密西沙加人口增加到31万多人，华人已经有5000多人，10年内增长了100%。这时的密西沙加也发展成较大规模的城市。
进入九十年代，更多的投资移民从香港来到加拿大。投资兴办商业，华人商铺逐渐形成。1991年密西沙加人口增长到46万，华人有1万8000。
走进21世纪，大量的中国大陆同胞以技术移民的身份来到加拿大寻找新的机会，迎接新的挑战。这些移民大多受过高等教育，在国内也可能事业有成。
2001年密西沙加的人口增加到58万多，华人已经有4万多人。
华人移民的发展过程也见证了密西沙加的发展历史。不知现在和即将幸福地生活在Mississauga的国人同胞们想过没有：
10年以后， 当有人问，你是哪里人的时候，你会如何回答？我想我的答案是：我是中国人， 我也是Mississauga人。
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有靠近的就好，我就讨厌驾车。
那么租一个两室的800-1000方尺的公寓每月多少？包含管理费？水电？肯定得先租。密市的人肯定都忙着赚钱呢，家园的人这么少，我的朋友去了3天就开工了。
