其实在你懂得这篇文章的内容后,题目提到的陷阱应该说是风险了. 很多人到加拿大了,有了一定积蓄后开始想买房子.但是你想到买房子里面的风险吗? 其实在加拿大买房子非常简单: 找个经纪,然后找银行,几百块聘请个律师,律师会对你的全部合同进行检查,如果觉得一切合理,你的房子就基本买下了. 当然,中间会有验房师检查房子,适当的维修等 这些看起来是那么的合理,非常自然,好象这里的制度非常完善,完全可以万事无忧.真是这样吗? 在90年代初,大量的香港移民在Toronto破产.这使我想找到他们破产的原因. 他们的原因非常简单:房子贬值了,所以破产了. 我去找房子贬值和破产之间的联系, 当我认真的研究这个非常简单的问题的时候,我被结果震惊了,因为我的很多买房子的朋友并不知道这里面的陷阱. 我说的陷阱来自于银行贷款. 按照我的一个朋友的房屋贷款来说: 他的房子20万加元.他的首付是25% 5万元.贷款15万. 他贷款的一年期利率是:4%,按照25年还清. 这样,他每个月的还款是791. 加上地税等花销,他们每个月花费在房子上面的大约是1100块.(包括: 非常简单的维修保养) 他们的风险来自两个方面: 1 银行贷款利率的提高: 如果银行贷款利率是12%, 他们每个月的还款将变成1579. 如果银行利率是:8% 他们每个月的还款将变成1157.如果额外加上每个月花在房子上面的大约300块,他们的每个月花费在房子上面的将分别变为 1879,1457. 现在他们家两个成人做Labor负担1100的房子没什么问题.但如果是花费到1878/1457,他们就有些吃力了. 这如果还不能摧毁他家脆弱的经济,那么还有更可怕的事情: 通常在利率提高的时候,很多当初买了大房子的人,会因为经济压力将手头的房子卖出去(后面,他们也会变成这中卖房子的人),因为大家都在卖,所以房价将会出现周期性的降价. 假设这个朋友的房子降价了4万块.(20%,应该是一个比较合理的估计) 由于他们的房子贷款是一年期的,在到了一年的时候,当他们继续到银行办理手续的时候,他们会发现银行如果继续为他贷款将要求他们补上4万块的现金. (这4万块是一个为了方便理解的毛数,具体算法比较复杂,和当时的条件关系很大,如果条件一直没变,大约是4万少几千,3万5千以上) 这对他们来讲可能就很难了,因为收入减房子供款并没有剩下多少呀, 当初的积蓄都用来付了首期, 如果他们无法补上这些现金的时候,他们将面临无法拿到房屋贷款,不得不加入卖房子的队伍,当然卖来的钱先用来还银行贷款了.由于这样的人越来越多,所以,房子的价格还会降的更厉害.如果自己不去卖,只有银行来收房子了,银行卖的价格经常比自己卖的要少很多.所以到时候经常是房客主动把房子卖了还银行钱.相当于在股市最低的时候割肉 这里面有个问题是:为什么他们不交上4万块将无法拿到下面的贷款呢? 房屋贷款其实就是用房屋抵押来进行贷款,如果你的房子不值原来的价格了,抵押来的贷款也不会有原来那么多.所以.因为你欠银行15万(应该少一点,因为你还了一年,但要知道还银行的钱大部分是换贷款利息,本金变化不很大,大约几千块),银行又不能贷给你那么多,剩下的部分只能是用现金还上了. 还一个问题是: 为什么银行不续约了呢? 其实每次和银行签几年的约就是一个合同.这个合同到期了,你可以去选其他的银行或金融机构去贷款,所以,银行和你之间将不再有什么义务了. 续约,用通俗的语气讲就是借新债还旧债.当你拿到新的贷款的时候,你的旧债就用新借的钱还上了. 如果你的钱借不来,就只能是等着旧的债主逼你还钱了. 如果上面的事实明白了,那么很多房地产经纪的话就可以用另外一种方法解释了: 1 现在的房子不会降,因为大部分房子是被用来居住的,不是之前降价时期很多人买房为了投资. 买房子就是投资,自己买也是一种投资.降价时期卖房子很多不是自己自愿的,是逼出来的.而最初的始作踊者,往往是经济好转,使利率升高.所以,经济好的时候,风险也是非常大. 2 我买房子自己住,反正也是交房费,不如买房 买房子是对的.但如果没有清楚的考虑这里面的风险就是不应该的了. 3 利率不会到8%,12% 其实历史平均利率是8%,这仅仅是平均,在平均之上肯定也会有.那么12%也就变的很容易理解了.其实 90年代初的时候,利率就是12%这么高. 最后,我说明一下,上面举的例子还是不错的,因为他们卖了房子自己可能还能剩点.但你们想过很多人就5%的首期就冲过去买了房子.尤其是那些养成和大部分加拿大人一样习惯的人,尽情消费,他们的房子卖了可能还是不够还款.这就是负资产的人了. 买房子是一种投资,如果房子升了,那么升的这部分收益也完全是房主的.降了也完全是房主的.我们在憧憬房子升值的喜悦的时候,也要考虑到贬值的风险. 银行不是什么慈善家,你抵押给它多少东西,它才能贷给你多少钱. 如果抵押品不够你要求的贷款,它是不会贷给你的.并且,你们知道他们收房子多么快吗?我认识的一个人,她买的房子就是银行收的,原来的房主得到通知后不到半个月,就来了一些非常专业的人,把他们从房子里面赶出来了. 怎么降低风险:现金为王. 手头的现金多了,风险抵御能力就提高了.房子总的趋势是升的
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