房贷利率：浮动还是固定 永远是个问题
多伦多信息港 http:// 2009年06月20日 地产周刊 [ 字号：缩小 增大]
过去三个星期，各大银行争相上调房贷利率，先是将5年期固定利率提高至5.45%；随后，TD银行又将5年期固定提高至5.85%，其它银行和借贷机构也有跟进之势。当然，这个数字是有水分的，是可以谈的。一般来说，至少可以谈下来1个以上百分点。真实的数字是，5年期固定利率从3.69%涨到了4.49%。这一趋势让很多浮动户们紧张起来：是今朝有酒今朝醉，继续享受1.35%(Prime 2.25-0.9) 的超低浮动利率？还是未雨绸缪，忍痛割爱，转成4.49%的5年固定？
6月16日的《Global and Mail》发表了一篇文章，题目为“Is it time to lock in your mortgage？”。文章说，Jas Grewal选择了从浮动转到更安全但更贵的固定。
Jas Grewal何许人也？他本人就是多伦多the Mortgage Centre的一名房贷经纪。
按说，作为一名专业人员，他应该对市场有一定的了解，做出这样的选择，应该有他的道理。我们来看看他是怎么说的：“我是一个非常保守的人，所以我要锁定。利率已经开始飙升，我想这个趋势还会持续。”
Mr. Grewal认为，通货膨胀将促使短期利率飙升，飙升的幅度之大，使得目前的5年期固定利率变得很划算。
从统计学上来说，88%的时间，浮动利率都比固定利率划算。但Mr. Grewal 说，“我想我们现在已经进入了那12%的时间段里。”
有鉴于此，Mr. Grewal 毅然决然放弃了Prime -0.9的浮动。但他并没有在原来的贷款计划上把浮动转为固定。一般来说，这种服务是免费的。他选择了另外一条路，终止了前一个合同，支付了罚款，转到了另一家借贷机构。原因是，新贷家为他提供了3.69%的5年固定，并Hold住120天。
Jas Grewal的选择有借鉴意义吗？南音不敢苟同。
首先，3.69%已经成了昨日黄花，目前已经不可能拿到了，一般也就能拿到4.49%。笔者联系了几家华人房贷公司，也就是4.39%左右，即使有特殊关系，优惠也不可能大于0.2个百分点，也就是说，如果你能拿到4.19%的5年固定，就已经是极限了，那都是代理机构割自己的肉减自己的佣为你争取到的。
Hold 120天，这个条件目前也不好拿了。以前，银行都鼓励大家在贷款之前做预批准（Mortgage Pre-approval）。预批准有很多好处，其中之一，就是可以保证你的房贷计划在一定时期内不受利率波动的影响。这个保证期从60天到120天不等。如果房偈利率在呃期殓上升，你可以采用预批准时的蒉低利率，不跟着升；如果利率在呃期殓下降，?以偈款生效日之前的最低利率?算，可以跟着降。据Valueland房贷公司总裁邵元溥先生透露，目前银行已经不鼓励做预批准了，因为现在利率瞬息万变，Hold这么长时间，银行风险太大。
当然，银行不会这么说，他们会告诉你，现在业务量太大，没有人手做预批准了。
既然Global and Mail的这个例子不能说明问题，那我们又回到了起点：是选择浮动还是选择固定？如果已经选择了浮动的，要不要转成固定？
TD 银行房地产抵押贷款副总裁Joan Dal Bianco女士的一席话，可以说代表了目前大多数专家的共识。她说，就目前的情况来看，使用浮动利率、特别是那些Prime减的房贷者，仍然比固定利率划算得多；再加上现在债券市场的形势并不稳定，因此房贷者不应急于锁定利率。
现在享受Prime减浮动利率的，没有必要转固定，这是没有问题的。比如那些Prime减0.9的，利率才1.35%，要长多长时间才能长到4.49%？6月4日央行宣布居持基?隔夜拆借利率于0.25%的水平时，行长Mark Carney亲口证实，在明年第二季末之前保持该低水平不变。也就是说，至少到2010年7月前，你都能享受到1.35%的超低利率。CIBC首席经济学家Benjamin Tal也表示，通货膨胀最终可能造成利率上升，但在2011年前不太可能出现这种情况。浮动利率在未来2年到2年半之间，还会产生较大的利益，但是在5年时间内利益会流失。
2年到2年半，确实足够长了。当然，如果你能趁这段时间勒紧裤袋多还一点，以后的负担就更轻了。
其实不光是Prime减的，Susan Wang & Associates No.1 Group贷款策划专家Susan Wang和王红雨一致认为，连享受Prime浮动的，都不应该考虑转成固定。Susan Wang称，Close Variable的房贷者，在转成固定的时候，银行一般也不会给最好的Rate。
我理解这句话的意思是，现在在银行能拿到的5年固定最好Rate是4.49%，但如果你是从Close Variable转成固定，就拿不到4.49%，银行给你的会比这高。
做了较好的浮动就不要转，那么对于新做的呢？
目前市场上的浮动利率，一般银行是Prime2.25+0.6=2.85%这样一个水平；有些Broker那里可以拿到Prime+0.4=2.65%；笔者联系的几家华人贷款公司，还有Prime+0.25=2.50%的。我们取两个最低数：是选择2.50%的浮动呢？还是选择4.19%的5年固定？这确实是个问题，没有标准答案，仁者见仁，智者见智。综合咨询贷款专家的一些意见，笔者得出这样一个大约的概念：如果你能拿到Prime+0.5以下，浮动还可以考虑。但是，这纯粹是在算数字。如果是笔者自己做房贷，考虑各种因素，估计还是会选5年固定4.19%。前面CIBC的Benjamin Tal可是说过了，选择浮动利率，“在5年时间内利益会流失。”另外，据Susan Wang介绍，从加拿大有房贷以来，固定利率的平均值是4.85%。4.19%，远在平均值以下嘛。还有一个因素就是，选择固定利率省心，家庭收入多少，每个月供款多少，是固定的，心里有数，可以放心规划生活；如果选浮动，今天省点，明天亏点，整天提心吊胆跟着操心，得不偿失。
这几天Global and Mail关于利率的文章很多，还邀请了不少所谓的专家。其中有一位Gary Siegle，有30多年业界经验，现场回答读者的问题。只可惜他的回答都是不疼不痒，王顾左右而言他，一到关键地方，就说这个问题你需要去咨询专业的贷款顾问。你不就是专业的贷款顾问吗？稍微说出一点观点的，也是象我们的领导发言稿，四平八稳，谁也不敢得罪。比如说有读者问一个Combination Mortgage（组合式）贷款的问题。人家有20万的贷款，如果分成50%浮动，50%固定，Make 不Make Sense？请看这位老兄的回答：
组合式贷款正越来越流行。因为我们经历了太多的经济不稳定，很多人对将来的趋势把握不定，组合式贷款可以平衡你贷款的风险。
这不成了银行代言人了吗？读者又不是不了解组合式贷款的定义，还要你再宣读一遍？
其实组合式贷款只不过是银行的推出的一个“产品”而已，谈不上有什么优势，你想两头都占，其实一头也不头。而且这里面还有不少猫腻，据邵元溥先生介绍，组合式贷款是允许你把已付的本金借出来用的。比如你20万贷款，还了3万本金，你需要用钱，银行可以把这3万块钱借给你应急，但是，你的本金又变回了20万，你等于白还了好几年。而且，组合式贷款不能免费转贷款，如果你到期了，想转到另一家借贷机构，别人看到你是组合式贷款，就会要求你另找律师，当然，这近千元的律师费用，是要你自己出的。
作为一个专家，最起码应该把这些“潜规则”告诉读者吧。
就在笔者写这篇文章的时候，正好有读者打电话来问，随着通货膨胀危险的临近，固定利率会不会无限制地涨上去啊？比如说会不会从目前的4点几一下子涨到8点几啊？毕竟在1980’s年代的时候，我们有过21%的巅峰纪录。
我想这种情况应该不会出现。5月份的数据已经出来了，全国通胀率几乎降为零，只有0.1%。4月份还有0.4%呢。 0.1%，这可是至1994年11月以来的最低点。
这一轮的贷款利率上调，笔者认为，应该已经尘埃落定了。