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从买房说来理财
罗锅刘 2009-10-14 06:43

最近买了房,周围很多朋友也都买了房,接触一圈感觉下来:
1、买方预算量力而行
2、贷款方案多做功课,切忌只关注利率高低
3、还贷期间要全方位财务考量,毕竟还贷只是财务任务之一,还清贷款最快不发奖,不用贷款的也不是最富的,您说呢
4、房子供完一部分或全部时,记住盘活资产,即使是你干活它歇着,你也不能白住哪怕属于自己的住房,所以的话,最好是他干活你歇着。。
http://blog.wenxuecity.com/myindex.php?blogID=36263:wdb6:

helen qian 2009-10-14 10:20

这句话没读懂,“最好是他干活你歇着。”盘活资产是什么意思?
真心求教,莫笑。

罗锅刘 2009-10-14 23:49

引用:

作者: helen qian (帖子 4662365)
这句话没读懂,“最好是他干活你歇着。”盘活资产是什么意思?

指的是:收入为积极的资本性资产收入,不是人力性资本出租收入,基本就是你可以提前退休专职享受生命了。。:wdb20:

helen qian 2009-10-15 01:43

唯一一套自住房产,如何盘活?去哪儿住呀?

罗锅刘 2009-10-16 02:31

引用:

作者: helen qian (帖子 4663737)
唯一一套自住房产,如何盘活?去哪儿住呀?

房子作为资产,一是将来升值,而是现今使用,这都不耽误,升值还是您的,住着还是您住着,租着还可以接着租下去;那末作为资产,在排在那里使用(或者同时等待升值)的同时,要盘活的是其货币价值,你供完贷款的部分(部分或全部),也就是说你完全拥有的那部分产权,叫做EQUITY,把它盘活:wdb20:

dreamlens 2009-10-16 10:43

聪明人不会把话说透了,这么浅显的道理还不明白?有能力继续买!到你有3,5栋的时候你歇着它干活。

罗锅刘 2009-10-17 00:14

引用:

作者: dreamlens (帖子 4668129)
聪明人不会把话说透了,这么浅显的道理还不明白?有能力继续买!到你有3,5栋的时候你歇着它干活。

等到有三五套房子时再盘活它?开个玩笑:wdb8:

我就盘活自己住着的这一套房子,而且也绝不会再买所谓的第三套、五套:wdb20:

Tangjie 2009-10-17 09:51

请问如何盘活?卖关子了吧?

moneybull 2009-10-17 10:38

引用:

作者: 罗锅刘 (帖子 4671141)
等到有三五套房子时再盘活它?开个玩笑:wdb8:

我就盘活自己住着的这一套房子,而且也绝不会再买所谓的第三套、五套:wdb20:

LOC : line of credit 就是你可以想银行loan款,理财吗

罗锅刘 2009-10-19 02:50

盘活方法之一就是通过LOC向银行loan款,因为现在金融危机利率低,所以有机会

jennychen 2009-10-20 09:12

这是很好的理财方式,我有朋友5-6年的光景买了5栋房,他的年入也就是5万左右。但他的压力也是大大的:wdb13::wdb13:买了房之后,他身兼数职:管理员,水电工,泥瓦匠。和各种肤色,层次的人打交道。:wdb1::wdb1:

zlure 2009-10-20 09:28

人生观问题,有的人来加拿大就是为了赚钱等钱多了以后用钱生更多的钱;有的人来加拿大是为了享受生活钱够花就好多余的时间打打球多玩玩;每个人的人生目的不同个人选择。

罗锅刘 2009-10-21 02:42

引用:

作者: zlure (帖子 4682193)
人生观问题,有的人来加拿大就是为了赚钱等钱多了以后用钱生更多的钱;有的人来加拿大是为了享受生活钱够花就好多余的时间打打球多玩玩;每个人的人生目的不同个人选择。

人活一世,百年计算,不过三万六千五百天,相对而言,有人房子多有人千多有人工资高,但价款不如心宽,心宽来自安全感。对有些人而言,财富是其资源;对另一些人,他是财富的资源。

moneybull 2009-10-21 02:58

请问罗专家,就LOC理财来说,如果对于刚买房子20% downpay的人来说,开始的HELOC为0是吧,嘿嘿,其实就是还贷的累计。请指正,谢

bruceyag 2009-10-21 12:01

理财?对小散来讲,抵押房产把钱送进股市,也就是给华尔街塞塞牙缝吧,赚钱是别想了。贷款买基金呢,等于直接给人家开饷。

老老实实,汗滴禾下土,是大多数人最佳的理财办法。极少数高人,当然例外。

罗锅刘 2009-10-22 00:19

引用:

作者: moneybull (帖子 4686041)
请问罗专家,就LOC理财来说,如果对于刚买房子20% downpay的人来说,开始的HELOC为0是吧,嘿嘿,其实就是还贷的累计。请指正,谢

专家不敢当,大家探讨。

开始equity少时,HELOC为0。

还贷开始之日就有了HELOC,当然增长速度与还款有关,但不只是其积累,至少还与市场也就是该房产的评估价有关。

关键的问题其实是,拿出钱来会不会玩:wdb20:

罗锅刘 2009-10-22 00:30

引用:

作者: bruceyag (帖子 4687095)
理财?对小散来讲,抵押房产把钱送进股市,也就是给华尔街塞塞牙缝吧,赚钱是别想了。贷款买基金呢,等于直接给人家开饷。

老老实实,汗滴禾下土,是大多数人最佳的理财办法。极少数高人,当然例外。

您说出了很多人的心声!

您说得极少数高人,俺宁愿说的确很多大众普通人的理财策略、工具、手段并不一定能稳妥有效,好的例子里生财的并不是高人本身,仅是其方案对策时机而已,这样说您认可的话,是不是可以说我们应该学习研究别人的策略和理念,说不定真的蕴含良机呢?

理财信则有,不信则无。。。。。:wdb9:

ditto18 2009-10-22 00:35

只有一套房子就像盘活资产?万一盘的连这套房子也没了怎么办?继续
高唱:理财信则有,不信则无 或者 你不理财,财不理你!!

罗锅刘 2009-10-22 00:41

引用:

作者: ditto18 (帖子 4689314)
只有一套房子就像盘活资产?万一盘的连这套房子也没了怎么办?继续
高唱:理财信则有,不信则无 或者 你不理财,财不理你!!

盘活的是资产,资产存在于一套房或几套房都可以的,一套房可以500万,三套房也可以只有几十万,对不对?

广义说投资有风险,理财就是要平衡解决控制:wdb9:这个问题的。

Zorro 2009-10-22 00:46

引用:

作者: 罗锅刘 (帖子 4689300)
您说出了很多人的心声!

您说得极少数高人,俺宁愿说的确很多大众普通人的理财策略、工具、手段并不一定能稳妥有效,好的例子里生财的并不是高人本身,仅是其方案对策时机而已,这样说您认可的话,是不是可以说我们应该学习研究别人的策略和理念,说不定真的蕴含良机呢?

理财信则有,不信则无。。。。。:wdb9:

该抖包袱了 痛快点吧

罗锅刘 2009-10-22 01:44

引用:

作者: Zorro (帖子 4689343)
该抖包袱了 痛快点吧

ZORRO,没有一个方子对谁都合适的,对吧?

量体裁衣,因人而异;治病救人,哪虚补哪。如果您把自己的主要家庭人口与收入结构、资产与负债信息说说,或许大家能给您点建议供参考。

我的情况这样见《买房,贷款,理财》:http://blog.wenxuecity.com/blogview....0&postID=17800 欢迎批评指正

罗锅刘 2009-10-22 01:58

不少人说:别的啥也别想,赶紧买房,这是理财的正道儿,土地总会升值的。。云云。
今天看到一个故事,不知为何想写到这里,与大家分享。

”找死啊,神经病。“ 2009-10-17 21:02:00

投资者容易头脑发热,一旦一条道尝到甜头,就会不顾一切的走下去。别人的忠告根本就听不下去。

有个好心人,老吴,一天晚上很晚了,开车沿高速回家,路上车也不多,路过一座桥,看见前面的车怎么一下子就没影儿了,很觉得奇怪。细心的老吴,就挺下车,走出来,往前走几步,一看,原来前面的桥整个坍了,很多车子都掉进了冬天冰冷的河里。


老吴赶快冲到马路上,看到远方有车正疾速而来,于是老吴就在马路中间又喊又跳,让车停下来,结果来车根本不减速,直朝老吴撞来,老吴吓得赶紧躲让,车里人朝老吴大骂道:“找死啊,神经病!”,然后急猴猴的赶去搞自由落体了。

老吴非常悲痛和懊悔,这时又一部车自远方开来,老吴这次拿定主意,就是牺牲自己,也要挽救他人性命。巍然屹立在马路中央,大喊停车。这次来车的车主比较有涵养,不跟老吴一般见识,远远的绕了个弯,甩过老吴,直奔黄泉而去。

。。。。。。

投资者容易头脑发热,一旦一条道尝到甜头,就会不顾一切的走下去。别人的忠告根本就听不下去。

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由爱家的男人张贴 @ 2009-10-17
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harmony_liu 2009-10-23 07:43

楼上的童话告诉我:
(1)政府的管理很失职;
(2)桥路局很失职;
(3)老吴虽然好心,工作方式不对;应该Call 911或找桥路局负责人

bruceyag 2009-10-23 08:41

引用:

作者: 罗锅刘 (帖子 4689443)
ZORRO,没有一个方子对谁都合适的,对吧?

量体裁衣,因人而异;治病救人,哪虚补哪。如果您把自己的主要家庭人口与收入结构、资产与负债信息说说,或许大家能给您点建议供参考。

我的情况这样见《买房,贷款,理财》:http://blog.wenxuecity.com/blogview....0&postID=17800 欢迎批评指正

贷10万块,每年利息3750,但是每年要还一定本金的。存年金,每年得一点,最后本金全部吃光。表面上看,似乎现在有“正”的现金流,其实最后差了整整一个本金。

此外,这么算不能按照目前利率了,年金是几十年的事,不可能利率老是这么低。所以一定亏钱。

第三,年金的管理大都是债券等很稳妥的投资,这些债券其实有一部分变成了Mortgage。借Mortgage再买债券,其实等于自己吃自己的利息,然后再付给别人管理费。

罗锅刘 2009-10-25 02:36

引用:

作者: bruceyag (帖子 4694426)
贷10万块,每年利息3750,但是每年要还一定本金的。存年金,每年得一点,最后本金全部吃光。表面上看,似乎现在有“正”的现金流,其实最后差了整整一个本金。

此外,这么算不能按照目前利率了,年金是几十年的事,不可能利率老是这么低。所以一定亏钱。

第三,年金的管理大都是债券等很稳妥的投资,这些债券其实有一部分变成了Mortgage。借Mortgage再买债券,其实等于自己吃自己的利息,然后再付给别人管理费。

1、年金相当于反向贷款,每年你得到的是本金加利息或说收益,所以注定本金时间一般较长,也是老产品,这是事实。

至于说最后一定差了个本金,不然。当你贷款给金融机构时,你可以选择回款周期,你可以选择任何对方给你三年、五年、十年、三十年、终生回款。你贷给保险公司10万,要他一年内还完你也可以,他会每年还你800多元,一年下来你赚不到几个钱,几乎相当于存银行。几乎没人这样做,这不是该产品存在的基础,只是说明并不是说“差了一个本金”。

事实上,本金是一种金融工具而已,既是工具,管他新旧,他可用你会用就可。

2、说到利率变化,可以说这是风险,也可以说这是机会,没有这个利率杠杆,我也想不到今天的话题。

首先明确,不是说在你有十万元的前期下,要你投资年金(不是不可,另有投法),我这里要说的是: 盘活你的不动产,准确说盘活你的不动产中的equity;同时,盘活你手里的生活费、银行户头里的流动资金;再同时预投资你的未来收入。

适合人群:有不动产equity,有稳定收入可产生正现金流者。

3、具体说利率影响,当前10万借款,年利3250,不是3750,在利率没调升之前,这时你要付出的借款代价之最高值,实际上一定会少于这个数,就是说盘活你现有银行账户闲置半闲置资金如生活费、应急资金、计划下个月或下半年要花出去的钱等等。。

当前,你花3250元或少些,租来10万贷出去,得到5500,当前回报率为无穷大。

第N年,n试家庭现金流和利率变化而定,你投入本金4万,还欠loan6万,这时的利率回到了金融危机前的6%,则该年你实际回报为:年金5500-利息支出60000x6%=5500-3600=1900,该年你的实际投资回报率1900/40000=4.75

第N+m年,假设你还欠loan1万,就是说你已投资9万取代原来的loan,再假设该年借款利率为10%,咋样呢,你回报为5500-10000x10%=4500,实际回报4500/90000=5%。。。

4、关于说到的本金回来与否,我的解决方案是,每年回来的5500头资金分红式保险,该产品也是金融工具之一而已,其投资回报下有保底,上不封顶,最多20年,保障会有十多万线及价值可供我使用,实际我买到的保险是50万,这笔资产总会是我或家人的,我既可以拿来还贷(退一万步说,我真的没钱还贷),还可以退休每年免税不影响福利来拿钱,和可以留给子女一笔不菲遗产。

5、对某些高税率的人,还有税务优势。你的贷款利息3250百分百可以拿来抵收入,如同你买了3250元的RRSP会得到退税,你收获的5500可以只有1500左右来纳税。。

6、理财规划说的是全面考量,因人而异,任何一种金融工具或产品都有其特点,每个家庭财务状况都各不相同。个人还是认为,理财信则有,不信则无。幻想短期无风险高回报,就想说到某个好单位说ceo我来干吧!:wdb20:

bruceyag 2009-10-25 03:03

引用:

作者: 罗锅刘 (帖子 4701101)
3、具体说利率影响,当前10万借款,年利3250,不是3750,在利率没调升之前,这时你要付出的借款代价之最高值,实际上一定会少于这个数,就是说盘活你现有银行账户闲置半闲置资金如生活费、应急资金、计划下个月或下半年要花出去的钱等等。。

当前,你花3250元或少些,租来10万贷出去,得到5500,当前回报率为无穷大。

第N年,n试家庭现金流和利率变化而定,你投入本金4万,还欠loan6万,这时的利率回到了金融危机前的6%,则该年你实际回报为:年金5500-利息支出60000x6%=5500-3600=1900,该年你的实际投资回报率1900/40000=4.75

第N+m年,假设你还欠loan1万,就是说你已投资9万取代原来的loan,再假设该年借款利率为10%,咋样呢,你回报为5500-10000x10%=4500,实际回报4500/90000=5%。。。

再重复一下,你没有计算本金。
“你花3250元或少些,租来10万贷出去,得到5500”
3250是仅仅利息,得到的5500是包含本金和利息的总和。这样比较的最后结果是你领完年金后,还欠整整一个本金。

银行不傻,你的Mortgage是需要在25年内付清的,这样你每年10万块贷款,按照几十年的平均利率6.5%计算,每个月还600-700块,每年是7200-8400块。远高于从年金那里得到的5500. 年金的平均利率是低于Mortgage的,所以年金的管理机构才会有利可图。你的Mortgage一部分实际上也是某某人的年金投资来的。借Mortgage同时买年金,等于自己贷款给自己,再送一部分手续费给银行,仅此而已。

按照你的逻辑,那些百万富翁们用10倍杠杆率贷款买年金,岂不是永远不用工作了?那么这个世界上岂不是没有破产的老板了吗?你最好还是再深入了解一下,年金的计算方法和管理方式,不要异想天开啊。

godwin 2009-10-25 03:34

引用:

作者: 罗锅刘 (帖子 4701101)
1、年金相当于反向贷款,每年你得到的是本金加利息或说收益,所以注定本金时间一般较长,也是老产品,这是事实。

至于说最后一定差了个本金,不然。当你贷款给金融机构时,你可以选择回款周期,你可以选择任何对方给你三年、五年、十年、三十年、终生回款。你贷给保险公司10万,要他一年内还完你也可以,他会每年还你800多元,一年下来你赚不到几个钱,几乎相当于存银行。几乎没人这样做,这不是该产品存在的基础,只是说明并不是说“差了一个本金”。

事实上,本金是一种金融工具而已,既是工具,管他新旧,他可用你会用就可。

2、说到利率变化,可以说这是风险,也可以说这是机会,没有这个利率杠杆,我也想不到今天的话题。

首先明确,不是说在你有十万元的前期下,要你投资年金(不是不可,另有投法),我这里要说的是: 盘活你的不动产,准确说盘活你的不动产中的equity;同时,盘活你手里的生活费、银行户头里的流动资金;再同时预投资你的未来收入。

适合人群:有不动产equity,有稳定收入可产生正现金流者。

3、具体说利率影响,当前10万借款,年利3250,不是3750,在利率没调升之前,这时你要付出的借款代价之最高值,实际上一定会少于这个数,就是说盘活你现有银行账户闲置半闲置资金如生活费、应急资金、计划下个月或下半年要花出去的钱等等。。

当前,你花3250元或少些,租来10万贷出去,得到5500,当前回报率为无穷大。

第N年,n试家庭现金流和利率变化而定,你投入本金4万,还欠loan6万,这时的利率回到了金融危机前的6%,则该年你实际回报为:年金5500-利息支出60000x6%=5500-3600=1900,该年你的实际投资回报率1900/40000=4.75

第N+m年,假设你还欠loan1万,就是说你已投资9万取代原来的loan,再假设该年借款利率为10%,咋样呢,你回报为5500-10000x10%=4500,实际回报4500/90000=5%。。。

4、关于说到的本金回来与否,我的解决方案是,每年回来的5500头资金分红式保险,该产品也是金融工具之一而已,其投资回报下有保底,上不封顶,最多20年,保障会有十多万线及价值可供我使用,实际我买到的保险是50万,这笔资产总会是我或家人的,我既可以拿来还贷(退一万步说,我真的没钱还贷),还可以退休每年免税不影响福利来拿钱,和可以留给子女一笔不菲遗产。

5、对某些高税率的人,还有税务优势。你的贷款利息3250百分百可以拿来抵收入,如同你买了3250元的RRSP会得到退税,你收获的5500可以只有1500左右来纳税。。

6、理财规划说的是全面考量,因人而异,任何一种金融工具或产品都有其特点,每个家庭财务状况都各不相同。个人还是认为,理财信则有,不信则无。幻想短期无风险高回报,就想说到某个好单位说ceo我来干吧!:wdb20:

比较搞笑!

罗锅刘 2009-10-25 13:59

引用:

作者: bruceyag (帖子 4701128)
借Mortgage同时买年金,等于自己贷款给自己,再送一部分手续费给银行,仅此而已。

按照你的逻辑,那些百万富翁们用10倍杠杆率贷款买年金,岂不是永远不用工作了?那么这个世界上岂不是没有破产的老板了吗?你最好还是再深入了解一下,年金的计算方法和管理方式,不要异想天开啊。

可以理解自己今天借明天的钱,金融机构收取手续费没有异议。

百万富翁不是我们要讨论的故事。

jennychen 2009-10-26 01:39

今天你不是百万富翁,不等于你明天不是。这要看个人的机会和眼光。我昨天看toronto star, 有一个半独立的房子刚以44万的价格卖掉,这个房子是今年3月以29万买入的。6个月赚15万!但所有的投资都有一定的风险。你要有能力负担。你盘活资产的目的是投资,最好把这投资的风险控制在你稳定的收入所能承受的范围内。

等待枫叶 2009-10-26 02:37

引用:

作者: bruceyag (帖子 4701128)
再重复一下,你没有计算本金。
“你花3250元或少些,租来10万贷出去,得到5500”
3250是仅仅利息,得到的5500是包含本金和利息的总和。这样比较的最后结果是你领完年金后,还欠整整一个本金。

银行不傻,你的Mortgage是需要在25年内付清的,这样你每年10万块贷款,按照几十年的平均利率6.5%计算,每个月还600-700块,每年是7200-8400块。远高于从年金那里得到的5500. 年金的平均利率是低于Mortgage的,所以年金的管理机构才会有利可图。你的Mortgage一部分实际上也是某某人的年金投资来的。借Mortgage同时买年金,等于自己贷款给自己,再送一部分手续费给银行,仅此而已。

按照你的逻辑,那些百万富翁们用10倍杠杆率贷款买年金,岂不是永远不用工作了?那么这个世界上岂不是没有破产的老板了吗?你最好还是再深入了解一下,年金的计算方法和管理方式,不要异想天开啊。

本金也是可以取回来的吧,等你七老八十了。?

bruceyag 2009-10-26 03:12

引用:

作者: 等待枫叶 (帖子 4703965)
本金也是可以取回来的吧,等你七老八十了。?

年金是拿不回本金的。年金是给人养老用的,一次放一大笔钱给银行,每年取一些,一直到去世。这样可以防止人活着,却没钱花的窘境。当然啦,年金有很多种,这种是其中之一。

一庐春秋 2009-10-26 07:06

我对投资及经济方面的东西一窍不通,看到那些个经济指标就晕,惭愧!

也说个小故事。朋友来了5年,刚来几个月就付首付买了房。最近又付几万首付买了多大市中心校区附近的汤耗子,全部出租给多大的学生,租金COVER贷款水电管理费地税绰绰有余。朋友原话:相当于用几万置了一处房产,其他的都是别人帮着付了。等到别人帮着还清贷款后,就可以用租金补充养老,或是卖了房子养老。。。

这样算是稳妥的投资吗?似乎看上去简单明了,也是靠银行的贷款和别人的钱来投资了,得益的却是只要付首付的人(银行的得益就不管了吧),是吗?

xuxia 2009-10-26 10:36

引用:

作者: 一庐春秋 (帖子 4704256)
我对投资及经济方面的东西一窍不通,看到那些个经济指标就晕,惭愧!

也说个小故事。朋友来了5年,刚来几个月就付首付买了房。最近又付几万首付买了多大市中心校区附近的汤耗子,全部出租给多大的学生,租金COVER贷款水电管理费地税绰绰有余。朋友原话:相当于用几万置了一处房产,其他的都是别人帮着付了。等到别人帮着还清贷款后,就可以用租金补充养老,或是卖了房子养老。。。

这样算是稳妥的投资吗?似乎看上去简单明了,也是靠银行的贷款和别人的钱来投资了,得益的却是只要付首付的人(银行的得益就不管了吧),是吗?

我也打算这样干!

ttt98 2009-10-26 11:19

我刚好有一处近约克大学校区附近的汤耗子私售,租金COVER贷款管理费地税绰绰有余。有兴趣者请悄悄话我。

罗锅刘 2009-10-26 14:07

引用:

作者: jennychen (帖子 4703918)
今天你不是百万富翁,不等于你明天不是。这要看个人的机会和眼光。我昨天看toronto star, 有一个半独立的房子刚以44万的价格卖掉,这个房子是今年3月以29万买入的。6个月赚15万!但所有的投资都有一定的风险。你要有能力负担。你盘活资产的目的是投资,最好把这投资的风险控制在你稳定的收入所能承受的范围内。

完全同意风险控制在你稳定收入所能承受的范围。

盘活资产的目的是最大话利用途径你手里的财富。

盘活资产、现金流管理因人因时而异,各种工具、手段也不一而足

罗锅刘 2010-08-21 08:22

引用:

作者: bruceyag (帖子 4704004)
年金是拿不回本金的。年金是给人养老用的,一次放一大笔钱给银行,每年取一些,一直到去世。这样可以防止人活着,却没钱花的窘境。当然啦,年金有很多种,这种是其中之一。

说的没错。但是泛泛而谈的传统思路没有新意。单说年金没啥意思。
特殊时期,多种金融手段与工具组合运用,或许有点意思,实在难以这里展开详细。
伟大的作品,可以源于平凡的画笔。