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加拿大居民住房贷款现状 (2009年秋)
自然自在 2009-12-11 07:25

发布: 2009-12-10 18:14 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大


根据加拿大按揭贷款专业人士委员会CAAMP Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)2009年秋季的调查报告,加拿大人住房按揭贷款的状况如下:

消费者对加拿大房地产前景依然抱乐观态度。当被问及“现在是否是买房的最佳时机?”时,大多数人的回答都是肯定的。以从010来衡量乐观度,目前加拿大人的乐观程度为6.56,与今年春天相比有所提高,但安大略、阿尔伯塔,以及哥伦比亚省的乐观度有所下降,主要是由于房价上涨,导致市场由买方市场转向了卖方市场。房价暴涨,消费者支付能力相对下降,使萨省消费者对房产的未来抱较消极的态度。当被问及“在未来一年里是否有90%-100%可能性会购买房产”时,仅有3.2%的被访者给与肯定答复,这与加拿大平均每年有5%的家庭购买房产相比,有一定差距。在今年春天的调查中,这一数据为4.5%这说明现在积极的购房热情会很快消退

消费者对手中按揭贷款的满意度很高。其中,77%消费者对选择的贷款期感到满意,从010的满意度,消费者平均满意度为7.6。选择浮动利率的消费者格外满意,满意度达8.2,这得益于一年来骤降的最优惠贷款利率P。首次购房者,对房贷的经历较欠满意,满意度为7.4

在过去12月内,有按揭贷款余额的消费者中,主动对自己住房贷款采取行动的占27%。其中,7%的借款人增加了贷款金额,另外20%重组了原贷款。重组的贷款中有12%的消费者改变了借款银行,其余的88%则在原贷款机构改变了利率或调整了其他贷款条件。过去一年来,被访的全部消费者中,有18%的消费者从自己的房屋净值中提取了贷款,这一比例低于一年前的22%。取出的贷款中,用于个人债务重组的占41%,用于房屋装修得占29%

贷款期限方面,消费者正倾向于选择短期贷款。只有11%的消费者选择了5年以上期限的固定利率贷款。4-5年的贷款期的占了67%27%的消费者选择了更短期限的贷款。

在浮动与固定利率贷款的选择上,选择固定利率贷款的消费者依然占多数。68%的消费者选择了固定利率贷款,选择浮动利率的占27%,其他消费者则选择了浮动与固定混合的按揭贷款。

在还款期的选择上,消费者的偏好与以往大不相同。两年前选择长于25年还款期的消费者仅有9%,去年增加到16%,而今年这一数字变成了18%。值得关注的是,今年购买新房的消费者中,有47%的消费者申请了25年以上的还款期。

利率方面,一年前的平均利率为5.41%,今年锐减为4.55%。今年进行再贷款(re-finance)的消费者,有73%的消费者利率比以前低,平均降幅为1.12%。以5年期固定贷款为例,消费者通过讨价还价,可以从银行得到低于公布利率1.23%的折扣利率。即,公布利率为平均5.97%,而实际的折扣利率平均为4.74%。消费者在做出决定之前平均得到1.91个利率报价,只有9%的消费者打听4个以上的利率报价。今年买房贷款的消费者中,55%的消费者选择在银行柜台直接申请,34%的消费者选择通过贷款经纪人承做。

截止20098月,加拿大居民住房贷款余额为9400亿加元,约占加拿大工商及消费者贷款总量的三分之一。贷款拖期的比例为0.42%,比2008年增加了0.25%。持牌银行承做的住房贷款金额占全部市场份额的48%,比去年下降了8%

报告的最后对2011加拿大住房贷款市场进行了展望。由于消费者购房热情会有所下降,加拿大失业率居高不下,按揭贷款的发展速度会逐渐放缓。与去年同期相比,市场上待售房产数量下降了13%,这也是市场发展将放缓的一个因素。


本文作者:王红雨
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sky11 2009-12-11 10:21

请问:如果以一万加币为例,多一个百分点,25年的贷款期限,要多付多少利息?谢谢.

自然自在 2009-12-11 10:58

引用:

作者: sky11 (帖子 4870913)
请问:如果以一万加币为例,多一个百分点,25年的贷款期限,要多付多少利息?谢谢.

本金$10,000,5年贷款期,25年还款期,每半年计算一次复利的情况下,6%和7%年利率,5年内利息支出相差484.44(3306.95-2822.51)

tony1969 2009-12-11 11:10

学习了

manadona 2009-12-11 13:23

利率低,房价暴涨,导致市场由买方市场转向了卖方市场,确实该降降温,不然又是一泡沫。可是利率不涨啊,一涨房市准跌。

故乡的云 2009-12-11 13:25

学习~

自然自在 2009-12-12 04:30

"消费者在做出决定之前平均得到1.91个利率报价,只有9%的消费者打听4个以上的利率报价。"

这个数据说明加拿大的本地人比大陆来的移民傻多了。90%的中国移民要查4个以上的利率。也难怪,华人的贷款经纪骗子太多。

SunnySmile 2009-12-12 06:28

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4874558)
"消费者在做出决定之前平均得到1.91个利率报价,只有9%的消费者打听4个以上的利率报价。"

这个数据说明加拿大的本地人比大陆来的移民傻多了。90%的中国移民要查4个以上的利率。也难怪,华人的贷款经纪骗子太多。

那贷款利率到底要哪家好呀?!看了半天还是没懂?!
已经贷了要换成本需要多少呢?有哪些成本呀?

自然自在 2009-12-12 06:30

引用:

作者: jadecvan (帖子 4874761)
那贷款利率到底要哪家好呀?!看了半天还是没懂?!
已经贷了要换成本需要多少呢?有哪些成本呀?

penalty+discharge fee+appraisal fee+ legal fee

SunnySmile 2009-12-12 06:39

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4874763)
penalty+discharge fee+appraisal fee+ legal fee

谢谢您, 能不能请您更详细说明,
一般转贷要花多少钱呢?

manadona 2009-12-12 07:51

在大陆移民踏上加国之初诚惶诚恐“免疫力”短暂失灵的千禧年前后,出了个保险大鳄咸生林骗得新移民欲哭无泪;

在经济就业不错投资移民又增加的前些年,又出了投资理财大师唐炜臻邓跃文,成千上万万的银子蒸发于无形;

《贷款经纪同样需要自强不息厚德载物》只能看作个人的自勉,影响不动缺德的人物,也无法像行业规范抑制某些丑事,更帮不了“隔行如隔山”的一般人和维护行业声誉。

楼主不以正面取得最大成功,就只有让歪歪的贷款经纪上位,结果也就将造就咸`唐`邓之流“领尽风骚三五年”,令人唏嘘一轮回。

自然自在 2009-12-12 08:08

引用:

作者: manadona (帖子 4874878)
在大陆移民踏上加国之初诚惶诚恐“免疫力”短暂失灵的千禧年前后,出了个保险大鳄咸生林骗得新移民欲哭无泪;

在经济就业不错投资移民又增加的前些年,又出了投资理财大师唐炜臻邓跃文,成千上万万的银子蒸发于无形;

《贷款经纪同样需要自强不息厚德载物》只能看作个人的自勉,影响不动缺德的人物,也无法像行业规范抑制某些丑事,更帮不了“隔行如隔山”的一般人和维护行业声誉。

楼主不以正面取得最大成功,就只有让歪歪的贷款经纪上位,结果也就将造就咸`唐`邓之流“领尽风骚三五年”,令人唏嘘一轮回。

LS 所言极是。已经感到势单力孤了,大家都在骗消费者,不去骗的就没生意。这就是我所说的,为什么有人喜欢被骗。唐当年去人民大会堂领奖,现在依然有加拿大华人不辞辛苦费时费力搞这些名堂。贷款经纪中居然有人把和小领事的合影也拿出来摆显,真是让人啼笑皆非。要知道这样,当年俺在美国多与周文重、王光亚照几张照片好了,对了,还有沙祖康。改天找两张传上来骗骗人。加拿大的华人见识太少了,居然能被唐这样的小混混骗的晕头转向。

自然自在 2009-12-12 08:19

引用:

作者: jadecvan (帖子 4874780)
谢谢您, 能不能请您更详细说明,
一般转贷要花多少钱呢?

具体情况具体分析。一般情况下,没有HELOC的贷款转出时,如果不增加或减少金额,应该没有LEGAL费(通常500-1000不等)。discharge 费是一定要收的,具体金额要看你贷款commitment letter上“discharge"这一项。罚金就没准儿了,如果是固定利率的,按照IRD算法,可能罚上万;如果是浮动利率,收3个月利息做罚款,具体金额只有分行能算出来。如果接你贷款的银行要求做房产评估,会有评估费,大约250.

learnh 2009-12-12 18:00

mark

sky11 2009-12-13 03:09

请问:现在贷款是浮动利率好,还是固定利率好?假设3年固定利率是3.4左右.
谢谢.

自然自在 2009-12-13 09:16

引用:

作者: sky11 (帖子 4877489)
请问:现在贷款是浮动利率好,还是固定利率好?假设3年固定利率是3.4左右.
谢谢.

固定一年的比较好,一年后选择浮动的,届时应该是P-0.4,0.5...%

manadona 2009-12-13 15:08

加拿大就那3-5个人口密集的城市(人口密集的城市又拥有众多同胞经纪),让移民不至于像美国有那么多的迁徙选择,加上身份更容易解决,从落地到买房的时间更短,两眼一抹黑道听途说的决定也更多。

何振梁回应袁伟民关于国际奥委会一句“好人不知坏人有多坏”也间接佐证,楼主就算把安南潘基文拉到曼哈顿的大街上合影也骗不到半个多伦多客,960万平方公里养育出来的人们认啥信啥肯定没好好作过研究。

倒是希望见到楼主有机会写出一篇“买房贷款常见误区和陷阱”,引导消费者正确选择的同时,也打击投机取巧作假的贷款经纪。

扬善应该,惩恶更可贵,读者支持。

自然自在 2009-12-14 00:43

引用:

作者: manadona (帖子 4878748)
加拿大就那3-5个人口密集的城市(人口密集的城市又拥有众多同胞经纪),让移民不至于像美国有那么多的迁徙选择,加上身份更容易解决,从落地到买房的时间更短,两眼一抹黑道听途说的决定也更多。

何振梁回应袁伟民关于国际奥委会一句“好人不知坏人有多坏”也间接佐证,楼主就算把安南潘基文拉到曼哈顿的大街上合影也骗不到半个多伦多客,960万平方公里养育出来的人们认啥信啥肯定没好好作过研究。

倒是希望见到楼主有机会写出一篇“买房贷款常见误区和陷阱”,引导消费者正确选择的同时,也打击投机取巧作假的贷款经纪。

扬善应该,惩恶更可贵,读者支持。

谢谢大家的信任。我倒是没有去争做道德模范的意思。只是小时候鲁迅的作品看多了,印象太深,总喜欢模范。
我的每篇文章都在提醒消费者该注意哪些事项。好人不知道坏人有多坏,所以我真不知道坏经纪有多坏,但我知道,普通消费者的residential mortgage不应该收费,而有些经纪答应客户好好的,快close的时候说不行,然后收现金。这可能是最坏的贷款经纪。

thereyougo 2009-12-14 01:43

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4877838)
固定一年的比较好,一年后选择浮动的,届时应该是P-0.4,0.5...%

有3个问题:
1.若现在选一年固定,那一年后是不是又要把收入证明等资料交给银行再从新申请一次MORTGAGE。
2.要是那时万一失业了,提交收入证明那不是很麻烦吗?
3.还是说,只要是在同一银行,第一次MORTGAGE(假设一年固定的)到期后,再从新申请第2次MORTGAGE时,不需要像第一次申请MORTGAGE那样提交那么多的证明文件?
谢谢!

自然自在 2009-12-14 03:29

引用:

作者: thereyougo (帖子 4880018)
有3个问题:
1.若现在选一年固定,那一年后是不是又要把收入证明等资料交给银行再从新申请一次MORTGAGE。
2.要是那时万一失业了,提交收入证明那不是很麻烦吗?
3.还是说,只要是在同一银行,第一次MORTGAGE(假设一年固定的)到期后,再从新申请第2次MORTGAGE时,不需要像第一次申请MORTGAGE那样提交那么多的证明文件?
谢谢!

1. 要
2. 是的,一旦失业可能找不到借钱的银行
3. 同一个银行续借,只要不增加金额无需收入证明和评估。

manadona 2009-12-15 05:28

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4877838)
固定一年的比较好,一年后选择浮动的,届时应该是P-0.4,0.5...%

固定一年2.25现在是不是有点高了?

自然自在 2009-12-15 06:45

2.05%到2.25%之间,要看贷款金额。canadameet.com上的广告有这两个利率。我算了一下,如果一年是12个月都给2.05%,贷款金额要达到55万,贷款经纪赚333.34.不够麻烦的呢。如果我没猜错,打出2.05%广告的人一定要求很高的贷款金额。当然,有些贷款经纪是骗人的,你打过去电话他/她说是2.05%,closing的时候会告诉你是3个月2.05%,另外那9个月不是。
我以前说过,很多华人喜欢受骗,做我们这个行业的人普遍有这个感觉:打出真实利率,消费者就觉得高,所以大家都去骗。T走到今天可能也是这个原因:如果说每年15%收益率,可能没人找你理财,如果说每周1%,大家都找你。
无奈哦。。

manadona 2009-12-15 06:59

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4884346)
2.05%到2.25%之间,要看贷款金额。canadameet.com上的广告有这两个利率。我算了一下,如果一年是12个月都给2.05%,贷款金额要达到55万,贷款经纪赚333.34.不够麻烦的呢。如果我没猜错,打出2.05%广告的人一定要求很高的贷款金额。当然,有些贷款经纪是骗人的,你打过去电话他/她说是2.05%,closing的时候会告诉你是3个月2.05%,另外那9个月不是。
我以前说过,很多华人喜欢受骗,做我们这个行业的人普遍有这个感觉:打出真实利率,消费者就觉得高,所以大家都去骗。T走到今天可能也是这个原因:如果说每年15%收益率,可能没人找你理财,如果说每周1%,大家都找你。
无奈哦。。

是的,很好的答案!面上的如实和背后的留一手,确实对消费者有很大的困惑和影响

manadona 2009-12-15 07:06

建议将已经太长的置顶的“房屋贷款知识连载-有问必答”一帖删去里面太水的感谢贴,补上非置顶的有用的这些内容,如这贴有用的部分。

sglucy 2009-12-15 07:28

照你这么说,大家现在先别买房了,等明年跌了再买?

上面你说到可以先做一年固定,然后一年后P-0.4 0.5,那目前来说,这样操作是不是最好的呢?比五年固定或者浮动的都好?以你的经验来看....

自然自在 2009-12-15 09:46

买房子的时机只有一个“早买”,只要首付够了,工资收入稳定就该买。对买房子来说“时机”没有好坏之分。等时机的时间是有成本的,那就是房租。

两年前的这个时候,5年期贷款利率是5.7%,与那个时候相比,现在选哪个利率都是最好的。以我的经验看,4%以下的贷款利率都是低利率。我个人比较倾向5年固定利率。

harmony_liu 2009-12-15 10:02

我的个人经历是:我在2007年的5 year closed Variable = Prime - 1%,现在贷款利率是1.25%。。。如果我在那时选择了5年fixed的话,就把自己锁在了高位。

我听我的一位同事说,他的mortgage rate在2000年选的5 years fixed term, 5年后发现,5 year closed Variable rates never reach there!白白付了好几万块的利息。。。

所以利率选的不好,损失很大。。。

从另外一方面来讲,银行、投资公司等从长远来看都想要他们自己的利益最大化。。。不懂得其中利害关系的人就要蒙受损失。。。

从目前的经济形式来看,既然央行都预测两年之内维持利率不变,那为什么不选择5年closed Variable rates(Prime - 0.25%) = 2.0%呢?最起码前面两年可以多还本金,如果有节余就做一些好的投资项目,等三年后加息周期开始,再想办法多还,这样一来前面三年还的本金多,就可以少交很多的利息给银行或贷款投资公司。。。即使后面两年利息高了,但相对本金的减少也可以节约很多利息的。。。

5年后再做re-mortgage时,届时再选类似5年closed Variable rates(Prime - 1%)。。。不好吗?

最理想的是能找到3年closed Variable rates (Prime - 0.25%)的贷款产品。。。届时再选类似3年或5年closed Variable rates(Prime - 1%)。。。可惜到目前为止还没有哪家银行可以拿到的。。。

sky11 2009-12-15 11:14

请问:我们见了贷款经纪,看到银行批复的贷款利率是3年3.3固定利率
1.申请材料时是按3年批的,利率我们客户不可以选择吗?比如1年固定利率.
2.如果同时买房屋人寿保险,P可以有15%的折扣,合算吗?听说在私人保险那买夫妻两只要40元/月,在银行买每月要多少?
3.在银行只放了1万,现在突然买房,所以他们问的很细,关于每笔钱的来源.之前放在SAFETY BOX.可以吗?
谢谢.

轻风 2009-12-15 11:22

我来加后,请你协助买房。

sglucy 2009-12-15 11:43

引用:

作者: harmony_liu (帖子 4884659)
我的个人经历是:我在2007年的5 year closed Variable = Prime - 1%,现在贷款利率是1.25%。。。如果我在那时选择了5年fixed的话,就把自己锁在了高位。

我听我的一位同事说,他的mortgage rate在2000年选的5 years fixed term, 5年后发现,5 year closed Variable rates never reach there!白白付了好几万块的利息。。。

所以利率选的不好,损失很大。。。

从另外一方面来讲,银行、投资公司等从长远来看都想要他们自己的利益最大化。。。不懂得其中利害关系的人就要蒙受损失。。。

从目前的经济形式来看,既然央行都预测两年之内维持利率不变,那为什么不选择5年closed Variable rates(Prime - 0.25%) = 2.0%呢?最起码前面两年可以多还本金,如果有节余就做一些好的投资项目,等三年后加息周期开始,再想办法多还,这样一来前面三年还的本金多,就可以少交很多的利息给银行或贷款投资公司。。。相反的,后面即使利息高了,但相对本金的减少也可以节约很多利息的。。。

5年后再做re-mortgage时,届时再选类似5年closed Variable rates(Prime - 1%)。。。不好吗?

最好能找到3年closed Variable rates (Prime - 0.25%)的贷款产品。。。届时再选类似3年或5年closed Variable rates(Prime - 1%)。。。可惜到目前为止还没有哪家银行可以拿到的。。。


我也是这么看的......

自然自在 2009-12-15 11:51

引用:

作者: sky11 (帖子 4885028)
请问:我们见了贷款经纪,看到银行批复的贷款利率是3年3.3固定利率
1.申请材料时是按3年批的,利率我们客户不可以选择吗?比如1年固定利率.
2.如果同时买房屋人寿保险,P可以有15%的折扣,合算吗?听说在私人保险那买夫妻两只要40元/月,在银行买每月要多少?
3.在银行只放了1万,现在突然买房,所以他们问的很细,关于每笔钱的来源.之前放在SAFETY BOX.可以吗?
谢谢.

1.三年3.30%已经是比较实在的利率了。应该是TD的吧。这个利率说明经纪人帮你付了0.2%。你可以选择term,这是你的权利,6个月到10年都可以。
2.“p可以有15%的折扣”p是不打折的,你一定是听错了。银行的保险不是贵贱的问题,银行的保险受益人是银行,你自己买的保险可以是任何人。
3.首付如果是现金,银行有可能拒绝接受,要好好解释才行。

jennychen 2009-12-16 08:06

如果房子无贷款但有使用home line of credit, 想换一家银行费用是多少?

自然自在 2009-12-16 09:43

引用:

作者: jennychen (帖子 4888932)
如果房子无贷款但有使用home line of credit, 想换一家银行费用是多少?

解除抵押费(discharge fee)和律师费

yiniu 2009-12-16 16:40

学习

manadona 2009-12-20 00:09

住房贷款利率的涨跌有没有一个周期?就像资本主义的经济危机10来年一次那样(老皇历)。

sky11 2009-12-20 00:17

请问: 贷款期限35年,30年, 25年, 以15万贷款额算, 3年固定3.3%, 头3年利息差别有多大?
谢谢.

自然自在 2009-12-20 02:19

不同的还款期对应的利息支出分别为:$14,174.71,$14,313.32,$14,383.11
计算器:http://www.lendingmax.ca/calculator.php

sky11 2009-12-20 02:51

谢谢LZ,按你的计算,利息头3年差别不大
1. 差别可能是本金每月还的不同?
2. 如果有多余的钱还,一般是每半年从新计算利息,还是等3年后再算?(3年固定的话)

自然自在 2009-12-20 08:09

引用:

作者: sky11 (帖子 4905260)
谢谢LZ,按你的计算,利息头3年差别不大
1. 差别可能是本金每月还的不同?
2. 如果有多余的钱还,一般是每半年从新计算利息,还是等3年后再算?(3年固定的话)

1.用我提供的计算器可以算出来3年共付多少本金。至于每一期本金和利息的比例,只有电脑系统才能生成。贷款时,银行会提供一份“payment schedule"的文件,详细列明每次付款的本金和利息支出情况。
2. 没看懂问题。如果想加速提前还款,可以按照银行的提前还款便利,如10%,15%等多付。无论是通过增加月供还是一次性支付,增加的还款都用于直接支付本金。

manadona 2009-12-26 13:58

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4870402)
发布: 2009-12-10 18:14 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大
贷款期限方面,消费者正倾向于选择短期贷款。只有11%的消费者选择了5年以上期限的固定利率贷款。4-5年的贷款期的占了67%27%的消费者选择了更短期限的贷款。

楼主的经验数据,选择短期贷款1年固定,2-4年固定,5年固定利率贷款的又是多少?3年浮动5浮动呢?