本来年初是买房子的好机会，但错过了。很多人说房子要降价的，但实在没办法等了，今天看了第一套就定下了，定金已交。

现在是最关键的问题：TZ们贷款的利率怎样啊？感谢在先啊！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜，沙发是我的拉，哈哈

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

GX

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

先恭喜一下。多找几家银行，多问问，比较一下

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

听说-0.2 或P 不加不减. (浮动). 固定的不知道.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜下楼主

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜一下！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

刚才打电话咨询，目前最好的是p-0.15

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜，什么时候去参观一下，顺便蹭一顿饭

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

自住房任何时候买都不迟，早买早省心，还省房租。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

该找inspecter来验屋，验完屋看有什么要修的，好跟屋主杀价。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜阳光兄弟！
下次去多伦多的时候又多了一个落脚点。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

Chinese Canadian 说:

恭喜，什么时候去参观一下，顺便蹭一顿饭

点击展开...

小Condo，你一家四口过来连凳子都没有啊！呵呵呵

不过欢迎还是要的！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

隔岸观火 说:

该找inspecter来验屋，验完屋看有什么要修的，好跟屋主杀价。

点击展开...

两年新的Condo，估计也查不出什么来！谢谢

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

自由云飞 说:

恭喜阳光兄弟！
下次去多伦多的时候又多了一个落脚点。

点击展开...

现在过来也没问题，租的房子也是家呀！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

helen qian 说:

自住房任何时候买都不迟，早买早省心，还省房租。

点击展开...

就是就是！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

香香王子 说:

恭喜一下！

点击展开...

谢谢领导！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

十二少 说:

先恭喜一下。多找几家银行，多问问，比较一下

点击展开...

谢谢！现在找到的最好的是P-0.15，不知道有没有更好的？

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

ffireworks 说:

恭喜下楼主

点击展开...

谢谢！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

小鹌鹑 说:

恭喜，沙发是我的拉，哈哈

点击展开...

先谢谢！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜恭喜！买得好，该出手时就出手！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

本来年初是买房子的好机会，但错过了。很多人说房子要降价的，但实在没办法等了，今天看了第一套就定下了，定金已交。

现在是最关键的问题：TZ们贷款的利率怎样啊？感谢在先啊！

点击展开...

恭喜恭喜.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

Candace Gao 说:

恭喜恭喜！买得好，该出手时就出手！

点击展开...

谢谢版主！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

小马哥 说:

恭喜恭喜.

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谢谢小马哥！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

全能鼠妹 说:

恭喜！

点击展开...

谢谢鼠妹！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

觉得现在是锁定利息的好处大于浮动利息，利息上升的机会很大，据金融专家Nanshan同志预测，政府投入大量的钱救市，利息又创历史新低，金融复苏后通货膨胀的可能性非常高，利息也许会涨得很高，回到６%是轻而易举的事情，加拿大也有利息１０%以上的利息。

记得三年前，固定利息４.９９%都是不可想象的好DEAL。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜啊！能简单说下位置面积多少钱吗？

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

两年新的Condo，估计也查不出什么来！谢谢

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是CONDO呀？我朋友的朋友买CONDO时，可是要求卖屋子的主（好想是CONDO的管理公司）全装修的，进去以后，两个卫生间全套从新装修，地板也做了，墙也刷了。当时是14万买的。
我另一个朋友是从物主手里买的CONDO，六万，差不多十多年前买的，没经验，买了就搬进去了，我看那卫生间脏兮兮的，人家还一直用着，后来卖出去之前，经纪人要求他们一定要装修厕所，要不然卖不出价，结果就装修呗。装完后，这么多年都在用烂厕所，卖出去倒给别人装修厕所。我说，是你自己不让上一个屋主装修的。
所以，你得看看人家这些经验。你买了CONDO，其它可以不修，那人家用过的厕所肯定得换，他们要不修，你请人修，你可以跟屋主杀价。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜！有家的感觉就是不一样！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜恭喜，有房的感觉真好！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

本该如此。先买个小condo，这样才留得住钱，过些年卖了这房，就有DOWNPAYMENT买single house了。哪像有些人，第一次买房就要50、60万，可能吗？

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

GX一下，祝福有自己的家拉。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

贷款一定要把它固定了，明年升息的机会非常大。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

贷款利率跟收入等因素有关，俺知道有人拿到P-0.75，好象没有比这个更好的了。固定五年的要相对高一些，但如果明年涨息，实际上要划算。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

贷款一定要把它固定了，明年升息的机会非常大。

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天涯 说:

贷款利率跟收入等因素有关，俺知道有人拿到P-0.75，好象没有比这个更好的了。固定五年的要相对高一些，但如果明年涨息，实际上要划算。

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谢谢提醒，我也这样想。明天谈贷款的时候想锁定了利率！估计在3.75左右，天涯认为是否合适？

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

加拿大民工 说:

恭喜啊！能简单说下位置面积多少钱吗？

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Avenue Rd夹Lawrence Ave的东南角。915尺，大约40万。面积和我现在租住的差不多，感觉有点小。为了小孩能上这里的French Extended Program，没太多选择。

先背债几年，等小孩高中一毕业，我就卖掉它，换一个便宜的地方住！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

Avenue Rd夹Lawrence Ave的东南角。915尺，大约40万。面积和我现在租住的差不多，感觉有点小。为了小孩能上这里的French Extended Program，没太多选择。

点击展开...

40万，价格不算低呀。不过好房子新房子就值。

快运的房子叫潇湘馆还是叫稻香村呐

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

shadow 说:

觉得现在是锁定利息的好处大于浮动利息，利息上升的机会很大，据金融专家Nanshan同志预测，政府投入大量的钱救市，利息又创历史新低，金融复苏后通货膨胀的可能性非常高，利息也许会涨得很高，回到６%是轻而易举的事情，加拿大也有利息１０%以上的利息。

记得三年前，固定利息４.９９%都是不可想象的好DEAL。

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谢谢警察朋友的关心！不行我就赌一把！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

Aim 说:

40万，价格不算低呀。不过好房子新房子就值。

快运的房子叫潇湘馆还是叫稻香村呐

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没考虑太多值与不值，就是为了给小孩换学校。谢谢领导！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜, 握个手")

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜呀多??家吧

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

谢谢提醒，我也这样想。明天谈贷款的时候想锁定了利率！估计在3.75左右，天涯认为是否合适？

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这个利率水平可以接受，如果能拿到3.5左右那闭着眼睛签吧。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜啊，阳光好样的，嘻嘻！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

jasiminee 说:

恭喜啊，阳光好样的，嘻嘻！

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谢谢啊！好久没去温哥华版块读你的帖子了，不过心心相印啊！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜，

房子有了，工作有了，基本问题就解决了~

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

Avenue Rd夹Lawrence Ave的东南角。915尺，大约40万。面积和我现在租住的差不多，感觉有点小。为了小孩能上这里的French Extended Program，没太多选择。

先背债几年，等小孩高中一毕业，我就卖掉它，换一个便宜的地方住！

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地点真的蛮好,Walk distance to Yonge St，又临近富豪区 Forest Hill/Rosedale 。

每尺也才400$出头， 当前的市场形势是很不错的Deal, 因为天气原因，12月一般价格会走弱，明年春天，房价应该会跳涨了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜恭喜

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜！不会再有飘的感觉了！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜楼主置业。
在多大嘉士堡校区附近有什么房子可买的？考虑到孩子要在多大嘉士堡校区上学。
谢谢。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

是SCABOROUGH，不好意思。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜阳光兄弟当上了富豪区的地主，希望5年后你再添个大HOUSE。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

40万买condo呀，那是应该比较新，比较中心地段的了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

现在过来也没问题，租的房子也是家呀！

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期待着。。。。。。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

还是有钱人了，

阳光快运 说:

Avenue Rd夹Lawrence Ave的东南角。915尺，大约40万。面积和我现在租住的差不多，感觉有点小。为了小孩能上这里的French Extended Program，没太多选择。

先背债几年，等小孩高中一毕业，我就卖掉它，换一个便宜的地方住！

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回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

beebee 说:

恭喜阳光兄弟当上了富豪区的地主，希望5年后你再添个大HOUSE。

点击展开...

learnh 说:

还是有钱人了，

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混迹加拿大快10年了，同来的人早都买房了，最牛的朋友付清50几万的大豪子，投资第二套了。我这东拼西凑搞一个25%首付。learnh千万别像我这种“有钱人”学习，不然这加拿大来的并不划算！呵呵呵

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

混迹加拿大快10年了，同来的人早都买房了，最牛的朋友付清50几万的大豪子，投资第二套了。我这东拼西凑搞一个25%首付。learnh千万别像我这种“有钱人”学习，不然这加拿大来的并不划算！呵呵呵

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40万的25%，就得10万那。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

隔岸观火 说:

40万的25%，就得10万那。

点击展开...

嘻嘻，也就卖1000个床垫嘛?再卖3000个就够了，加油哇。(明年俺过来，给你解决1双，两单，就差2997个了）

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜恭喜.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

helen qian 说:

嘻嘻，也就卖1000个床垫嘛?再卖3000个就够了，加油哇。(明年俺过来，给你解决1双，两单，就差2997个了）

点击展开...

一听就知道你是个小农经济，只会卖床垫，就跟俺们这里的越南人一样。那些越南人和越南华人就特瞧不起我们大陆人，说你们都是社会主义国家来的，只会打工，我们是资本主义，我们做生意。我还以为他们能做什么生意呢。结果一看，他们无非是做餐馆、指甲店之类的生意。没有经历过大工业的小民，进不到美国的主流社会，只能做做街道小生意，还挺以为自己是“做生意”的。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜恭喜，
记得不久前楼主还坚持不买房来着，
看着看着忍不住了吧？：D

当年俺也是，本想随便看看了解一下行市，
结果一个把持不住就买了。
唉，买了也就买了，估计要换一种生活方式了，
如果是House会占据很大一份精力的。

不知到现在的利率是多少，我的利率目前是1.25%

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

买了房子，有了家了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜啦！！！

问候嫂子哦！！

看哥们你多有人气呀，哈哈！！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

热贴来了，继续顶！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

哈哈，我也来顶，买房子，多开心的事呀！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

Avenue Rd夹Lawrence Ave的东南角。915尺，大约40万。面积和我现在租住的差不多，感觉有点小。为了小孩能上这里的French Extended Program，没太多选择。

先背债几年，等小孩高中一毕业，我就卖掉它，换一个便宜的地方住！

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有娃的就是不一样，可怜天下父母心。
我明年也准备在YONGE街附近买套CONDO，也主要是为孩子以后有个好点的高中，不过YONGE附近的房子，价钱是真好。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

隔岸观火 说:

一听就知道你是个小农经济，只会卖床垫，就跟俺们这里的越南人一样。那些越南人和越南华人就特瞧不起我们大陆人，说你们都是社会主义国家来的，只会打工，我们是资本主义，我们做生意。我还以为他们能做什么生意呢。结果一看，他们无非是做餐馆、指甲店之类的生意。没有经历过大工业的小民，进不到美国的主流社会，只能做做街道小生意，还挺以为自己是“做生意”的。

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这也值得你骚成这样？是不是心态有问题？你那么本事，弄一个餐馆指甲店看看。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

12月买房子是一年中最好的时间了，所有中介都是这样告诉我。我也看了一栋房子，在市中心的地段，价格不高，居然无人问津。看来人们真是忙圣诞去了。准备好好杀杀价，希望今晚就有好消息。
房贷的利息据说明年是一定会涨，所以先考虑好要不要定一个标准数。别到时候利息调整还不起贷。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

到“房屋”版瞧瞧，贷款利率的话题很多。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

看了半天，才发现我看错标题了，原来楼主是买房，所以大家都来恭喜。我也恭喜楼主

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜恭喜，早买早省心。

关键是，能拥有一个自己的家。不管以后多少风雨，都有一个属于你自己的空间，任何人都不能来赶你走；有一片自己的瓦片，为你遮风挡雨！！！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

fact 说:

这也值得你骚成这样？是不是心态有问题？你那么本事，弄一个餐馆指甲店看看。

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俺倒是真没本事弄个餐馆指甲店什么。那是你们小农经济干的，俺就只会给国防部设计军舰。
餐馆也就算了，那指甲店可是有毒区域，您当心得职业病了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

My dear guests, don't fight in my field! Hehe

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

隔岸观火 说:

40万的25%，就得10万那。

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Your math is so good!

Thanks!

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

Avenue Rd夹Lawrence Ave的东南角。915尺，大约40万。面积和我现在租住的差不多，感觉有点小。为了小孩能上这里的French Extended Program，没太多选择。

先背债几年，等小孩高中一毕业，我就卖掉它，换一个便宜的地方住！

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挖草，忒～～贵了。
岸们界疙瘩这个价能搞个2000多尺的独立house了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

继续顶！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

翻页继续顶！
继续恭喜阳光兄弟！
什么时候搬家？

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

Avenue Rd夹Lawrence Ave的东南角。915尺，大约40万。面积和我现在租住的差不多，感觉有点小。为了小孩能上这里的French Extended Program，没太多选择。

先背债几年，等小孩高中一毕业，我就卖掉它，换一个便宜的地方住！

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应该是小孩一入学,就换个便宜的地方住,用同样的钱弄个大房子

孩子都大了,独立坐车上学没问题,何必住那么贵的地方?

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

自己住的房子，需要的时候就是最好的时机，该出手时就出手吧，恭喜哈！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

helen qian 说:

嘻嘻，也就卖1000个床垫嘛?再卖3000个就够了，加油哇。(明年俺过来，给你解决1双，两单，就差2997个了）

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谢谢！但愿来年生意红火！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

恭喜恭喜.....

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谢谢！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

多多宝贝1323 说:

恭喜啦！！！

问候嫂子哦！！

看哥们你多有人气呀，哈哈！！

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谢谢宝贝！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

隔岸观火 说:

一听就知道你是个小农经济，只会卖床垫，就跟俺们这里的越南人一样。那些越南人和越南华人就特瞧不起我们大陆人，说你们都是社会主义国家来的，只会打工，我们是资本主义，我们做生意。我还以为他们能做什么生意呢。结果一看，他们无非是做餐馆、指甲店之类的生意。没有经历过大工业的小民，进不到美国的主流社会，只能做做街道小生意，还挺以为自己是“做生意”的。

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支持劳动致富！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

法号若智 说:

恭喜恭喜，
记得不久前楼主还坚持不买房来着，
看着看着忍不住了吧？：D

当年俺也是，本想随便看看了解一下行市，
结果一个把持不住就买了。
唉，买了也就买了，估计要换一种生活方式了，
如果是House会占据很大一份精力的。

不知到现在的利率是多少，我的利率目前是1.25%

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家里也在催，干脆就买了吧！

你的利率是P-1.0的，现在最好的是P-0.2

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

ZIYOUZIZAI 说:

买了房子，有了家了。

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谢谢！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

自由云飞 说:

热贴来了，继续顶！

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自由云飞 说:

继续顶！

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自由云飞 说:

翻页继续顶！
继续恭喜阳光兄弟！
什么时候搬家？

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谢谢云飞！元月28日交房！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

SallySun2007 说:

哈哈，我也来顶，买房子，多开心的事呀！

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开始债务缠身啦！本来感觉挺轻松的，这两天突然有了压力！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

cherylyang 说:

12月买房子是一年中最好的时间了，所有中介都是这样告诉我。我也看了一栋房子，在市中心的地段，价格不高，居然无人问津。看来人们真是忙圣诞去了。准备好好杀杀价，希望今晚就有好消息。
房贷的利息据说明年是一定会涨，所以先考虑好要不要定一个标准数。别到时候利息调整还不起贷。

点击展开...

有了好消息通知一声！先谢谢

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

老于师傅 说:

有娃的就是不一样，可怜天下父母心。
我明年也准备在YONGE街附近买套CONDO，也主要是为孩子以后有个好点的高中，不过YONGE附近的房子，价钱是真好。

点击展开...

谢谢老于师傅理解！这两天孩子还不愿意转学在闹别扭。呵呵

做父母都一样！当年在村子里上小学时，总共13个学生，这算是一个很好的班级，上了乡中学以后，有6人考到师范学校了。只有父亲义无反顾把我送到县城一中，后来就只有我一个人上了大学，算是彻底离开了我们的穷山僻壤。

孩子的资质最重要，但作为父母的我们以自己最大努力给孩子一个好环境，这是我在这个区买房的初衷！

孩子将要上的Lawrence Park Collegiate Institute的EQ考试成绩在全省718所高中排名13，所以我相信这个学校的学风应该不错。剩下的只有靠她自己努力了！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

谢谢云飞！元月28日交房！

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帮阳光兄弟搬家的都来排队啦

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

谢谢宝贝！

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哈，别占人家便宜

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

quain 说:

看了半天，才发现我看错标题了，原来楼主是买房，所以大家都来恭喜。我也恭喜楼主

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谢谢，谢谢！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

涟漪猫 说:

恭喜恭喜，早买早省心。

关键是，能拥有一个自己的家。不管以后多少风雨，都有一个属于你自己的空间，任何人都不能来赶你走；有一片自己的瓦片，为你遮风挡雨！！！

点击展开...

谢谢涟漪猫！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

涟漪猫 说:

恭喜恭喜，早买早省心。

关键是，能拥有一个自己的家。不管以后多少风雨，都有一个属于你自己的空间，任何人都不能来赶你走；有一片自己的瓦片，为你遮风挡雨！！！

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谢谢涟漪猫！

出来前已经有了差不多大小的房子，出来后苦苦挣扎8年弄了一个，还欠了一屁股债务！苦笑一下

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

自由云飞 说:

哈，别占人家便宜

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呵呵呵！高兴地笑了！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

翻页继续

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

据俺估计，阳光兄的豪宅应该是在rosewell路上，从区域及房子的状态及房价判断的，不知对否？

不管是不是，反正那社区实在是太好了，简直可以用perfect来形容了。学校是顶级的，社区里基本全是富人，从事生意、体育、文艺及高级管理职位，年入30万的很多。古人云，衣食足而知礼节。这一带的人的素质没得说。再加上孟母三迁的故事。可以想见这是一笔多么划算的买卖呀！

阳光兄，负债不可怕，现代社会最怕的是有钱放在银行里不知怎么办才好的状态。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

据俺估计，阳光兄的豪宅应该是在rosewell路上，从区域及房子的状态及房价判断的，不知对否？

不管是不是，反正那社区实在是太好了，简直可以用perfect来形容了。学校是顶级的，社区里基本全是富人，从事生意、体育、文艺及高级管理职位，年入30万的很多。古人云，衣食足而知礼节。这一带的人的素质没得说。再加上孟母三迁的故事。可以想见这是一笔多么划算的买卖呀！

阳光兄，负债不可怕，现代社会最怕的是有钱放在银行里不知怎么办才好的状态。

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天涯厉害！就在Rosewell上。

Condo的对面是一所私立学校，是我们不敢想的地方。房子南边大约300米远的初中是Glenview Senior Public School，也是一所很好的学校。该区的小学是John Wanless Junior Public School，EQ考试2007-2008年度在全省2778所学校中排名119，在其前面5年综合排名57，也是一所很好的小学了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

天涯厉害！就在Rosewell上。

Condo的对面是一所私立学校，是我们不敢想的地方。房子南边大约300米远的初中是Glenview Senior Public School，也是一所很好的学校。该区的小学是John Wanless Junior Public School，EQ考试2007-2008年度在全省2778所学校中排名119，在其前面5年综合排名57，也是一所很好的小学了。

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所以俺说那是物超所值的买卖。对面是一所私立女子学院，年学费在2万以上。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

安家立业，立业安家，恭喜恭喜！！！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

这个地方狠温馨啊， 想说两句风凉话， 不知道从哪说起，

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

好贵的CONDO哦,看到大家都买学区房,以后有钱我也要买一个.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

强烈恭喜啊...

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

nickaihua 说:

安家立业，立业安家，恭喜恭喜！！！

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sabre 说:

这个地方狠温馨啊， 想说两句风凉话， 不知道从哪说起，

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sglucy 说:

好贵的CONDO哦,看到大家都买学区房,以后有钱我也要买一个.....

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annieshen 说:

强烈恭喜啊...

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谢谢各位！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

我也恭喜一下楼主~~能拥有自己的一套房子~~很幸福的~~

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

呵呵，那里有没有面积小一点的总价少的房子卖呢，关心关心一下阿

阳光快运 说:

天涯厉害！就在Rosewell上。

Condo的对面是一所私立学校，是我们不敢想的地方。房子南边大约300米远的初中是Glenview Senior Public School，也是一所很好的学校。该区的小学是John Wanless Junior Public School，EQ考试2007-2008年度在全省2778所学校中排名119，在其前面5年综合排名57，也是一所很好的小学了。

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回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

learnh 说:

呵呵，那里有没有面积小一点的总价少的房子卖呢，关心关心一下阿

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这是原贴内容：

我下单的时候看见有一个Bachelor卖，大约32万。



这个叙述有天大错误，弄得我诚惶诚恐，2009年12月18日8：32am更正如下：

有个Bachelor要价238800，有一个1+1的要价319000.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

我下单的时候看见有一个Bachelor卖，大约32万。

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回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

生命的狂想 说:

恭喜

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lo@-@money 说:

我也恭喜一下楼主~~能拥有自己的一套房子~~很幸福的~~

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谢谢两位朋友！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

GarfieldCai 说:

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我查了一下这个Condo半年来的交易记录。有一套840尺，一楼，二室，42.2万。所以当我在网上看到这个房子的时候，标价399900，先自己跑去看了一下周围环境，随后打电话把做地产的朋友叫过来，看了看屋内。当时就决定了。所以感觉这套房子定的还可以！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

记得前几天我还说你不买房的决心肯定很容易动摇吧？

哈哈！开个玩笑！严重恭喜！恭喜！

有自己房住的感觉不一样了吧？

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

NewLifeInVan 说:

记得前几天我还说你不买房的决心肯定很容易动摇吧？

哈哈！开个玩笑！严重恭喜！恭喜！

有自己房住的感觉不一样了吧？

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是啊，几天前还发帖说绝不买房，突然间主意就变了！呵呵呵

不过这两天兴奋之余，突然感觉有压力了！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

先GX一下楼主，离上次见面也有8、9个月了，我家宝贝长得很好，没想到楼主来加拿大都10年了，不知道我们什么时候买房，到时候会和楼主请教呀。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

是啊，几天前还发帖说绝不买房，突然间主意就变了！呵呵呵

不过这两天兴奋之余，突然感觉有压力了！

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你把还贷看成是把房子从银行买回来就没压力了。
刚买， 理论上这房不是你的， 还一块钱， 相当于买回来一块钱的房。
你的首付比较多， 可以跟银行商量一个equity line of credit, 利息一般比较低， 应急时很管用， 不用时一分钱利息没有， 可以随时接随时还。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

我查了一下这个Condo半年来的交易记录。有一套840尺，一楼，二室，42.2万。所以当我在网上看到这个房子的时候，标价399900，先自己跑去看了一下周围环境，随后打电话把做地产的朋友叫过来，看了看屋内。当时就决定了。所以感觉这套房子定的还可以！

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cong！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭贺恭贺, 当小地主了,

建议用固定一年的, 现在可拿到2%或2.05%(P-0.15=2.25-0.15=2.1的贷款利率, )

要在多伦多就找本网上的那位: 王红雨就行了.
不要一家一家去找大银行, 找贷款JJ最好.
为啥?
第一年的利息付出的最多, 就用最低的利率去付最少的利息.
第二年再换, 期限越短, 越灵活, 千万别用浮动的, 一下就定死了3到5年, 现在是PRIME历来最低, ,明年下半年就涨了, 5年还不知涨到多高, 要看INFLATION 和经济发展.

我知道今年好多朋友都这样选的.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

才看到你要选3年固定3.75%, 太傻啦, 你被骗了,!!!!
自己的小学算术咋忘啦??

央行才说的, 2010年7月后可能涨利率, 也就1%或1.25%, 故PRIME 也就到2.25+1(1.25)=3.25%--3.5%仍然小于3.75%, 2011年, 也就3.75%-4%.
你第一年要多付1.7%的利息, 第二年仍然多付0.5%,

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜恭喜!


在加拿大有了自己的房子,就更加有归属感了!

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

是啊，几天前还发帖说绝不买房，突然间主意就变了！呵呵呵

不过这两天兴奋之余，突然感觉有压力了！

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何必压力？只不过是钱变成了房子而已，属于你的那部分还是你的。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光兄，为何不选五年固定？

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

周末才从楼主那里买了床垫，马上就来了好消息，楼主当地主了。恭喜恭喜！
欧还住公寓呢，希望能很快买房蛤。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜阳光快运！买了你的床垫的当天我就离开多伦多了，不过圣诞节会回去住。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

我也是刚刚办了贷款，浮动的RBC的可以拿到P - 0.2，HSBC可以拿到P - 0.17。

不建议选固定的，拿RBC的RATE来算，P - 0.2就是2.05，即使到7月份升利率，按照目前经济复苏的步伐，估计不会超过1%，很有可能只是0.5左右。

贷款50万，按25年按揭算
2.05利率的话，月供要2129左右，月供款中还本金的部分大约为1279，利息850。

3.05利率的话，月供要2379左右，月供款中还本金的部分大约为1116，利息1262。

3.75利率的话，月供要2563左右，月供款中还本金的部分大约为1012，利息1550。

可以看到，以3.75利率供款的话，月供比2.05利率的多400多，但还本金的部分反而少了200多，大部分钱都还利息去了。以2.05利率供半年后，本金就多还了1600左右，而且总供款反而少给了6X2563-6X2129=2364块，加起来就是4000块了。即使2010年7月利率升1%到3.05，浮动利率每个月仍然可以少还180快，而且本金多还100块左右（真正的情况还会更加有利于浮动利率，因为利率变化后，由于浮动利率的人本金比固定利率的少了很多，所以实际上月供会更加少，利息部分更加低）。这样下去，即使未来利率升到比3.75还要高，但因为前期还的本金多，所以后期肯定比固定汇率更加轻松的。

况且以加拿大目前的复苏步伐，要想P回到4以上没有2、3年以上是很难的，到P超过4的时候，使用浮动利率的朋友早就比固定利率的朋友多还了2、3万本金了，那时候即使是利率比固定的厉害，但本金少了，利息自然也少了，月供也就和比固定的差不多，恐怕利率要到接近6情况才会流转，不过那也肯定到5年的尽头了。

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DNW 说:

我也是刚刚办了贷款，浮动的RBC的可以拿到P - 0.2，HSBC可以拿到P - 0.17。

不建议选固定的，拿RBC的RATE来算，P - 0.2就是2.05，即使到7月份升利率，按照目前经济复苏的步伐，估计不会超过1%，很有可能只是0.5左右。

贷款50万，按25年按揭算
2.05利率的话，月供要2129左右，月供款中还本金的部分大约为1279，利息850。

3.05利率的话，月供要2379左右，月供款中还本金的部分大约为1116，利息1262。

3.75利率的话，月供要2563左右，月供款中还本金的部分大约为1012，利息1550。

可以看到，以3.75利率供款的话，月供多400多，但还本金的部分反而少了200多，大部分钱都还利息去了。以2.05利率供半年后，本金就少还了我也是刚刚办了贷款，浮动的RBC的可以拿到P - 0.2，HSBC可以拿到P - 0.17。

不建议选固定的，拿RBC的RATE来算，P - 0.2就是2.05，即使到7月份升利率，按照目前经济复苏的步伐，估计不会超过1%，很有可能只是0.5左右。

按25年按揭算
2.05利率的话，月供要2129左右，月供款中还本金的部分大约为1279，利息850。

3.05利率的话，月供要2379左右，月供款中还本金的部分大约为1116，利息1262。

3.75利率的话，月供要2563左右，月供款中还本金的部分大约为1012，利息1550。

可以看到，以3.75利率供款的话，月供多400多，但还本金的部分反而少了200多，大部分钱都还利息去了。以2.05利率供半年后，本金就多还了1600左右，而且总供款反而少给了6X2563-6X2129=2364块，加起来就是4000块了。即使2010年7月理论升到1%到3.05，浮动利率每个月仍然可以少还180快，而且本金多还100块左右。这样下去，即使未来利率升到比3.75还要高，但因为前期还的本金多，所以后期肯定比固定汇率更加轻松的。

况且以加拿大目前的复苏步伐，要想P回到4以上没有2、3年以上是很难的，到P超过4的时候，使用浮动利率的朋友早就比固定利率的朋友多还了2、3万本金了，那时候即使是利率比固定的厉害，但本金少了，利息自然也少了，月供也就和比固定的差不多，恐怕利率要到接近6情况才会流转，不过那也肯定到5年的尽头了。

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算法是没错，但俺认为实际操作跟这个有出入。

各个银行都有经济学家预测经济的情况，一般它们基本上都是在央行未动利率之前它们已经先动了，这是其一。第二呢，商业银行涨息一般会大于央行一点点，央行升25个基点，商业银行有可以升30个基点。在未来的五年内，利率很可能升到5%以上，按目前通涨发展的速度预计。俺不知央行今后怎么升息，升息的时间点等，所以没法计算划算与否，总体感觉应是固定的划算。

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改正版：
贷款50万，按25年按揭算

2010年1月1日开始
2.05利率，月供要2,129左右，月供款中还本金的部分大约为1,279，利息850。
3.75利率，月供要2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,012，利息1,550。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为12,774，本金剩下492,294。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下493,878。
6个月期间固定利率的人多付出2604，但未还本金多出1,584。
所以还款6个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的2,604用于还款，则浮动利率的人未还本金变为489,690，比固定利率的人少了4,188。


假设7月浮动利率P-0.2升到2.55的水平，则
2010年7月1日开始
浮动利率本金489,690，2.55利率，月供2,238左右，月供款中还本金的部分大约为1,203，利息1,035。
固定利率本金493,878，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,031，利息1,531。
再经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为13,428，本金剩下482,433。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下487,642。
6个月期间固定利率的人多付出1,950，但未还本金多出5,209。
所以还款12个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,950用于还款，则浮动利率的人未还本金变为480,483，比固定利率的人少了7,159。


2011年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.05的水平，则
浮动利率本金480,483，3.05利率，月供2,350左右，月供款中还本金的部分大约为1,136，利息1,214。
固定利率本金487,642，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,050，利息1,512。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为14,100，本金剩下473,621。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下481,289。
6个月期间固定利率的人多付出1,278，但未还本金多出7,668。
所以还款18个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,278用于还款，则浮动利率的人未还本金变为472,343，比固定利率的人少了8,946。


2011年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.55的水平，则
浮动利率本金472,343，3.55利率，月供2,466左右，月供款中还本金的部分大约为1078，利息1,387。
固定利率本金481,289，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,070，利息1,492。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为14,796，本金剩下465,825。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下474,817。
6个月期间固定利率的人多付出582，但未还本金多出8,992。
所以还款24个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的582用于还款，则浮动利率的人未还本金变为465,243，比固定利率的人少了9,574。


2012年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.05的水平，则
浮动利率本金465,243，4.05利率，月供2,585左右，月供款中还本金的部分大约为1028，利息1,557。
固定利率本金474,817，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,090，利息1,472。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为15,510，本金剩下459,023。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下468,224。
6个月期间固定利率的人少付出132，但未还本金多出9,201。

2012年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.55的水平，则
浮动利率本金459,023，4.55利率，月供2,708左右，月供款中还本金的部分大约为984，利息1,724。
固定利率本金468,224，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1111，利息1,452。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为16,248，本金剩下453,062。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下461,506。
6个月期间固定利率的人少付出870，但未还本金多出8,444。


最终，3年后浮动利率的人多付出870+132=1002，但本金多还了8,444，也就是说如果大家付出一样的话，3年期固定利率到期后会比浮动利率的少还7442刀。实际上，一年升1%已经是非常agressive的升幅了，按照目前的经济复苏步伐是很难做到的。以美国和加拿大经济的密切关系来说，美国没有恢复元气之前，加拿大是好不到哪里去的，美国是不可能用2、3年就走出目前的困境的。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

既然有疑问下面就把这个例子说得更加详细点。
贷款50万，按25年按揭算

2010年1月1日开始
2.05利率，月供要2,129左右，月供款中还本金的部分大约为1,279，利息850。
3.75利率，月供要2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,012，利息1,550。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为12,774，本金剩下492,294。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下493,878。
6个月期间固定利率的人多付出2604，但未还本金多出1,584。
所以还款6个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的2,604用于还款，则浮动利率的人未还本金变为489,690，比固定利率的人少了4,188。


假设7月浮动利率P-0.2升到2.55的水平，则
2010年7月1日开始
浮动利率本金489,690，2.55利率，月供2,206左右，月供款中还本金的部分大约为1,171，利息1,035。
固定利率本金493,878，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,031，利息1,531。
再经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为13,236，本金剩下482,628。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下487,642。
6个月期间固定利率的人多付出2,142，但未还本金多出5,014。
所以还款12个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的2,142用于还款，则浮动利率的人未还本金变为480,486，比固定利率的人少了7,156。


2011年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.05的水平，则
浮动利率本金480,486，3.05利率，月供2,286左右，月供款中还本金的部分大约为1,072，利息1,214。
固定利率本金487,642，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,050，利息1,512。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为13,716，本金剩下474,010。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下481,289。
6个月期间固定利率的人多付出1,662，但未还本金多出7,279。
所以还款18个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,662用于还款，则浮动利率的人未还本金变为472,348，比固定利率的人少了8,941。


2011年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.55的水平，则
浮动利率本金472,348，3.55利率，月供2,371左右，月供款中还本金的部分大约为984，利息1,387。
固定利率本金481,289，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,070，利息1,492。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为14,226，本金剩下466,403。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下474,817。
6个月期间固定利率的人多付出1,152，但未还本金多出8,414。
所以还款24个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,152用于还款，则浮动利率的人未还本金变为465,251，比固定利率的人少了9,566。


2012年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.05的水平，则
浮动利率本金465,251，3.55利率，月供2,459左右，月供款中还本金的部分大约为903，利息1,557。
固定利率本金474,817，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,070，利息1,492。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为14,754，本金剩下459,788。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下468,224。
6个月期间固定利率的人多付出628，但未还本金多出8,436。
所以还款30个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的628用于还款，则浮动利率的人未还本金变为459,160，比固定利率的人少了9,064。
来到这里我们可以看见，即使浮动利率后来的利率要高，但因为之前还的本金多，所以实际上每个月供比固定的还要少。

2012年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.55的水平，则
浮动利率本金459,160，3.55利率，月供2,554左右，月供款中还本金的部分大约为829，利息1,725。
固定利率本金468,224，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1111，利息1,452。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为15,324，本金剩下454,137。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下461,506。
6个月期间固定利率的人多付出54，但未还本金多出7,369。
所以还款36个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的54用于还款，则浮动利率的人未还本金变为454,083，比固定利率的人少了7,423。

最终，如果3年期间双方付出的费用一样的话，3年期固定利率到期后会比浮动利率的少还7423刀。实际上，一年升1%已经是非常agressive的升幅了，按照目前的经济复苏步伐是很难做到的。以美国和加拿大经济的密切关系来说，美国没有恢复元气之前，加拿大是好不到哪里去的，美国是不可能用2、3年就走出目前的困境的。

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砖家， 以后买房我找DNW做我的贷款参谋。
我现在不崇拜天涯了，改为崇拜DNW

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GarfieldCai 说:

砖家， 以后买房我找DNW做我的贷款参谋。
我现在不崇拜天涯了，改为崇拜DNW

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上面浮动的算错了，每次加息重新算月供额的时候忘了减去已经过去的时间，我要再重新算算。

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DNW 说:

既然有疑问下面就把这个例子说得更加详细点。
贷款50万，按25年按揭算

2010年1月1日开始
2.05利率，月供要2,129左右，月供款中还本金的部分大约为1,279，利息850。
3.75利率，月供要2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,012，利息1,550。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为12,774，本金剩下492,294。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下493,878。
6个月期间固定利率的人多付出2604，但未还本金多出1,584。
所以还款6个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的2,604用于还款，则浮动利率的人未还本金变为489,690，比固定利率的人少了4,188。


假设7月浮动利率P-0.2升到2.55的水平，则
2010年7月1日开始
浮动利率本金489,690，2.55利率，月供2,206左右，月供款中还本金的部分大约为1,171，利息1,035。
固定利率本金493,878，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,031，利息1,531。
再经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为13,236，本金剩下482,628。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下487,642。
6个月期间固定利率的人多付出2,142，但未还本金多出5,014。
所以还款12个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的2,142用于还款，则浮动利率的人未还本金变为480,486，比固定利率的人少了7,156。


2011年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.05的水平，则
浮动利率本金480,486，3.05利率，月供2,286左右，月供款中还本金的部分大约为1,072，利息1,214。
固定利率本金487,642，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,050，利息1,512。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为13,716，本金剩下474,010。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下481,289。
6个月期间固定利率的人多付出1,662，但未还本金多出7,279。
所以还款18个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,662用于还款，则浮动利率的人未还本金变为472,348，比固定利率的人少了8,941。


2011年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.55的水平，则
浮动利率本金472,348，3.55利率，月供2,371左右，月供款中还本金的部分大约为984，利息1,387。
固定利率本金481,289，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,070，利息1,492。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为14,226，本金剩下466,403。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下474,817。
6个月期间固定利率的人多付出1,152，但未还本金多出8,414。
所以还款24个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,152用于还款，则浮动利率的人未还本金变为465,251，比固定利率的人少了9,566。


2012年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.05的水平，则
浮动利率本金465,251，3.55利率，月供2,459左右，月供款中还本金的部分大约为903，利息1,557。
固定利率本金474,817，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,070，利息1,492。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为14,754，本金剩下459,788。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下468,224。
6个月期间固定利率的人多付出628，但未还本金多出8,436。
所以还款30个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的628用于还款，则浮动利率的人未还本金变为459,160，比固定利率的人少了9,064。
来到这里我们可以看见，即使浮动利率后来的利率要高，但因为之前还的本金多，所以实际上每个月供比固定的还要少。

2012年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.55的水平，则
浮动利率本金459,160，3.55利率，月供2,554左右，月供款中还本金的部分大约为829，利息1,725。
固定利率本金468,224，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1111，利息1,452。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为15,324，本金剩下454,137。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下461,506。
6个月期间固定利率的人多付出54，但未还本金多出7,369。
所以还款36个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的54用于还款，则浮动利率的人未还本金变为454,083，比固定利率的人少了7,423。

最终，如果3年期间双方付出的费用一样的话，3年期固定利率到期后会比浮动利率的少还7423刀。实际上，一年升1%已经是非常agressive的升幅了，按照目前的经济复苏步伐是很难做到的。以美国和加拿大经济的密切关系来说，美国没有恢复元气之前，加拿大是好不到哪里去的，美国是不可能用2、3年就走出目前的困境的。

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我的天啊,这一大堆的数字,头都大了.....不过,你的想法与我一致,呵呵.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

上面浮动的算错了，每次加息重新算月供额的时候忘了减去已经过去的时间，我要再重新算算。

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才表扬完你呢,
不过依然不减我对你的祟拜......

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

GarfieldCai 说:

砖家， 以后买房我找DNW做我的贷款参谋。
我现在不崇拜天涯了，改为崇拜DNW

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俺刚看到，也想跟着你说崇拜DNW了不崇拜天涯了。没曾想......哈哈

DNW 说:

上面浮动的算错了，每次加息重新算月供额的时候忘了减去已经过去的时间，我要再重新算算。

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俺没有认真去算，但粗略的估计一下三年固定跟浮动相差可能不是太多，五年固定应该优于浮动。

至于通涨的程度会是怎么样，现在真的很难判断。美国政府在下一盘很大的棋。看看最近的美元兑其他货币的走势，欧元都有跌破年线的趋势。美国印的那么多钞票，90%没有流入市场流通领域，而是通过两次置换，把银行的不良资产转变为国债，所印的钞票还掌握在美国政府手上，现在美国正在逐步收回这块钱，是不是会拿去冲掉所印的钞票呢？所以，很多东西越来越看不懂了。有些事不到发生了或是发生后，普通人真的很难明白其中的奥妙。

因此，现在对利率的判断也很难说。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW是个治学严谨的好同学。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

我想问一下,这选择浮动是不是有机会换成固定的啊?能不能看情况把浮动的转成固定的?这样可以在头一两年多还本金.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sabre 说:

你把还贷看成是把房子从银行买回来就没压力了。
刚买， 理论上这房不是你的， 还一块钱， 相当于买回来一块钱的房。
你的首付比较多， 可以跟银行商量一个equity line of credit, 利息一般比较低， 应急时很管用， 不用时一分钱利息没有， 可以随时接随时还。

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一般首付达到多少可以做这个?
如果我的房贷还到某个比例,比如50%以上了,能不能做这个?

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

睡了,明天起来看看新的计算过程及结果.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

改正版，结论和之前的差不多的。
贷款50万，按25年按揭算

2010年1月1日开始
2.05利率，月供要2,129左右，月供款中还本金的部分大约为1,279，利息850。
3.75利率，月供要2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,012，利息1,550。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为12,774，本金剩下492,294。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下493,878。
6个月期间固定利率的人多付出2604，但未还本金多出1,584。
所以还款6个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的2,604用于还款，则浮动利率的人未还本金变为489,690，比固定利率的人少了4,188。


假设7月浮动利率P-0.2升到2.55的水平，则
2010年7月1日开始
浮动利率本金489,690，2.55利率，月供2,238左右，月供款中还本金的部分大约为1,203，利息1,035。
固定利率本金493,878，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,031，利息1,531。
再经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为13,428，本金剩下482,433。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下487,642。
6个月期间固定利率的人多付出1,950，但未还本金多出5,209。
所以还款12个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,950用于还款，则浮动利率的人未还本金变为480,483，比固定利率的人少了7,159。


2011年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.05的水平，则
浮动利率本金480,483，3.05利率，月供2,350左右，月供款中还本金的部分大约为1,136，利息1,214。
固定利率本金487,642，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,050，利息1,512。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为14,100，本金剩下473,621。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下481,289。
6个月期间固定利率的人多付出1,278，但未还本金多出7,668。
所以还款18个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,278用于还款，则浮动利率的人未还本金变为472,343，比固定利率的人少了8,946。


2011年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.55的水平，则
浮动利率本金472,343，3.55利率，月供2,466左右，月供款中还本金的部分大约为1078，利息1,387。
固定利率本金481,289，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,070，利息1,492。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为14,796，本金剩下465,825。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下474,817。
6个月期间固定利率的人多付出582，但未还本金多出8,992。
所以还款24个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的582用于还款，则浮动利率的人未还本金变为465,243，比固定利率的人少了9,574。


2012年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.05的水平，则
浮动利率本金465,243，4.05利率，月供2,585左右，月供款中还本金的部分大约为1028，利息1,557。
固定利率本金474,817，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,090，利息1,472。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为15,510，本金剩下459,023。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下468,224。
6个月期间固定利率的人少付出132，但未还本金多出9,201。

2012年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.55的水平，则
浮动利率本金459,023，4.55利率，月供2,708左右，月供款中还本金的部分大约为984，利息1,724。
固定利率本金468,224，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1111，利息1,452。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为16,248，本金剩下453,062。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下461,506。
6个月期间固定利率的人少付出870，但未还本金多出8,444。


最终，3年后浮动利率的人多付出870+132=1002，但本金多还了8,444，也就是说如果大家付出一样的话，3年期固定利率到期后会比浮动利率的少还7442刀。实际上，一年升1%已经是非常agressive的升幅了，按照目前的经济复苏步伐是很难做到的。以美国和加拿大经济的密切关系来说，美国没有恢复元气之前，加拿大是好不到哪里去的，美国是不可能用2、3年就走出目前的困境的。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

我想问一下,这选择浮动是不是有机会换成固定的啊?能不能看情况把浮动的转成固定的?这样可以在头一两年多还本金.....

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浮动的随时可以转成固定的，但转成固定的时间不能短于浮动剩下的时间。例如5年浮动利率，过了2年后你想转成固定的，那么你只能选择3年或以上的固定利率，过了3年想转的话，只能选择2年或以上的固定利率。

sglucy 说:

一般首付达到多少可以做这个?
如果我的房贷还到某个比例,比如50%以上了,能不能做这个?

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其他银行不清楚，RBC的只要首付达到20%就可以免费拿到以房子为抵押的line of credit。首付20%的话，LOC就以1刀作为你的起始credit limit，以后本金还了多少，你的credit limit就增加多少，换句话说就是以你房子的equity作为limit。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

GXGX

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

俺刚看到，也想跟着你说崇拜DNW了不崇拜天涯了。没曾想......哈哈

俺没有认真去算，但粗略的估计一下三年固定跟浮动相差可能不是太多，五年固定应该优于浮动。

至于通涨的程度会是怎么样，现在真的很难判断。美国政府在下一盘很大的棋。看看最近的美元兑其他货币的走势，欧元都有跌破年线的趋势。美国印的那么多钞票，90%没有流入市场流通领域，而是通过两次置换，把银行的不良资产转变为国债，所印的钞票还掌握在美国政府手上，现在美国正在逐步收回这块钱，是不是会拿去冲掉所印的钞票呢？所以，很多东西越来越看不懂了。有些事不到发生了或是发生后，普通人真的很难明白其中的奥妙。

因此，现在对利率的判断也很难说。

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虽然说现在银行还的钱不少，但跟总数相比只是很少的一部分，只有100B左右。你看看下面表里面的数字吧http://money.cnn.com/news/storysupplement/economy/bailouttracker/index.html
挑几个最厉害的
FEDERAL RESERVE RESCUE EFFORTS 1.5T
Federal stimulus programs 577.8B

很多都是收不会来了，或者说是遥遥无期，例如Fannie Mae，Freddie Mac，AIG，美国三大汽车厂等等。100B跟已经拿出去的3T比简直是九牛一毛，而且3T还不会是最终的数字，预算是有11T的。


我觉得最好的办法是先拿浮动，享受目前的低利率，然后过2到3年后看情况如何再转成固定或者继续浮动才是最保险的办法。从上面的计算可以看出，哪怕5年期末浮动利率去到P-0.2为6.55的水平，并且5年固定利率达到3.75，最终估计就是和浮动利率打平，更何况5年期固定利率肯定不止3.75，头几年比浮动利率多付出的利息就更多了，最终肯定斗不过浮动利率，除非能够在3年内P达到6.75的水平，否则应该是浮动占优势。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

如果不额外还款，纯粹按月供款还贷，50万贷款，25年按揭：
3年固定3.75%，3年后
Balance是461,506，期间还的本金数额是38,493，利息支出是53,766，3年共计支出92,259。

5年浮动利率P-0.2为2.05%，每半年加0.5%利率的话，5年内最后半年的利率是6.55%
3年后Balance是459,312，3年还的本金数额是40,687，利息支出是47,798，3年共计支出88,485。
5年后Balance是437,269，5年还的本金数额是62,730，利息支出是99,878，5年共计支出162,608。

5年固定的利率不清楚，谁能给个现在5年固定的利率？
如果算4.5%的话。
5年后Balance是438,982，期间还的本金数额是61,017，利息支出是105,023，5年共计支出166,040。

可以看到，即使5年固定利率4.5%，PRIME RATE每半年加0.5%，并在5年内达到6.55%的高位，5年后固定利率的支出比5年浮动利率高，但Balance反而落后于5年期浮动利率。大家都只怕利率升起来之后要付更多的钱，但是没有留意到前期固定利率月供支出的利息比例非常高，还本金非常少，结果到后来本金相差越来越大，除非利率疯狂上涨才能勉强追上浮动利率。如果一开始低利率维持的时间越长，固定利率就更难追上来了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

我怎么还是感觉 租房子比买房子合适呢？ 尤其是住宅 （商业我是赞同买下来）

跟有钱没钱 没关系

就算开销投入 相比。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

我下单的时候看见有一个Bachelor卖，大约32万。

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这个叙述有天大错误，弄得我诚惶诚恐，现在更正：

这个Bachelor要价238800，有一个1+1的要价319000.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

我没有细算也没有细想，我简直要跪谢DNW了！

昨天中介告诉我现在最低5年固定利率3.9%，DNW能否在细算一下？

同样严重感谢天涯！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜LZ
买个大床垫支持你

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

北美未来 说:

我怎么还是感觉 租房子比买房子合适呢？ 尤其是住宅 （商业我是赞同买下来）

跟有钱没钱 没关系

就算开销投入 相比。

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租房子，这钱投下去就收不回来了，买房子的钱投下去，以后这房子就是你的了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

胖小猪 说:

先GX一下楼主，离上次见面也有8、9个月了，我家宝贝长得很好，没想到楼主来加拿大都10年了，不知道我们什么时候买房，到时候会和楼主请教呀。

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孩子健康成长是我们作父母的福分！谢谢“胖小猪”！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sabre 说:

你把还贷看成是把房子从银行买回来就没压力了。
刚买， 理论上这房不是你的， 还一块钱， 相当于买回来一块钱的房。
你的首付比较多， 可以跟银行商量一个equity line of credit, 利息一般比较低， 应急时很管用， 不用时一分钱利息没有， 可以随时接随时还。

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这个我就去要考虑，以防不测！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

Horse Dragoon 说:

恭贺恭贺, 当小地主了,

建议用固定一年的, 现在可拿到2%或2.05%(P-0.15=2.25-0.15=2.1的贷款利率, )

要在多伦多就找本网上的那位: 王红雨就行了.
不要一家一家去找大银行, 找贷款JJ最好.
为啥?
第一年的利息付出的最多, 就用最低的利率去付最少的利息.
第二年再换, 期限越短, 越灵活, 千万别用浮动的, 一下就定死了3到5年, 现在是PRIME历来最低, ,明年下半年就涨了, 5年还不知涨到多高, 要看INFLATION 和经济发展.

我知道今年好多朋友都这样选的.

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Horse Dragoon 说:

才看到你要选3年固定3.75%, 太傻啦, 你被骗了,!!!!
自己的小学算术咋忘啦??

央行才说的, 2010年7月后可能涨利率, 也就1%或1.25%, 故PRIME 也就到2.25+1(1.25)=3.25%--3.5%仍然小于3.75%, 2011年, 也就3.75%-4%.
你第一年要多付1.7%的利息, 第二年仍然多付0.5%,

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谢谢Horse Dragoon！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

jenniferlee 说:

恭喜恭喜!


在加拿大有了自己的房子,就更加有归属感了!

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谢谢偶像！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

少侠 说:

周末才从楼主那里买了床垫，马上就来了好消息，楼主当地主了。恭喜恭喜！
欧还住公寓呢，希望能很快买房蛤。

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谢谢少侠！经历差不多，有很多共同语言，以后多聊！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

紫米粒 说:

恭喜阳光快运！买了你的床垫的当天我就离开多伦多了，不过圣诞节会回去住。

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床垫都买几个月了，不用真是浪费！不过胶水味散发的一点没有了，也好啊！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

改正版：
贷款50万，按25年按揭算

2010年1月1日开始
2.05利率，月供要2,129左右，月供款中还本金的部分大约为1,279，利息850。
3.75利率，月供要2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,012，利息1,550。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为12,774，本金剩下492,294。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下493,878。
6个月期间固定利率的人多付出2604，但未还本金多出1,584。
所以还款6个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的2,604用于还款，则浮动利率的人未还本金变为489,690，比固定利率的人少了4,188。


假设7月浮动利率P-0.2升到2.55的水平，则
2010年7月1日开始
浮动利率本金489,690，2.55利率，月供2,238左右，月供款中还本金的部分大约为1,203，利息1,035。
固定利率本金493,878，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,031，利息1,531。
再经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为13,428，本金剩下482,433。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下487,642。
6个月期间固定利率的人多付出1,950，但未还本金多出5,209。
所以还款12个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,950用于还款，则浮动利率的人未还本金变为480,483，比固定利率的人少了7,159。


2011年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.05的水平，则
浮动利率本金480,483，3.05利率，月供2,350左右，月供款中还本金的部分大约为1,136，利息1,214。
固定利率本金487,642，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,050，利息1,512。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为14,100，本金剩下473,621。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下481,289。
6个月期间固定利率的人多付出1,278，但未还本金多出7,668。
所以还款18个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,278用于还款，则浮动利率的人未还本金变为472,343，比固定利率的人少了8,946。


2011年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.55的水平，则
浮动利率本金472,343，3.55利率，月供2,466左右，月供款中还本金的部分大约为1078，利息1,387。
固定利率本金481,289，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,070，利息1,492。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为14,796，本金剩下465,825。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下474,817。
6个月期间固定利率的人多付出582，但未还本金多出8,992。
所以还款24个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的582用于还款，则浮动利率的人未还本金变为465,243，比固定利率的人少了9,574。


2012年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.05的水平，则
浮动利率本金465,243，4.05利率，月供2,585左右，月供款中还本金的部分大约为1028，利息1,557。
固定利率本金474,817，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,090，利息1,472。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为15,510，本金剩下459,023。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下468,224。
6个月期间固定利率的人少付出132，但未还本金多出9,201。

2012年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.55的水平，则
浮动利率本金459,023，4.55利率，月供2,708左右，月供款中还本金的部分大约为984，利息1,724。
固定利率本金468,224，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1111，利息1,452。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为16,248，本金剩下453,062。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下461,506。
6个月期间固定利率的人少付出870，但未还本金多出8,444。


最终，3年后浮动利率的人多付出870+132=1002，但本金多还了8,444，也就是说如果大家付出一样的话，3年期固定利率到期后会比浮动利率的少还7442刀。实际上，一年升1%已经是非常agressive的升幅了，按照目前的经济复苏步伐是很难做到的。以美国和加拿大经济的密切关系来说，美国没有恢复元气之前，加拿大是好不到哪里去的，美国是不可能用2、3年就走出目前的困境的。

点击展开...

sglucy 说:

我的天啊,这一大堆的数字,头都大了.....不过,你的想法与我一致,呵呵.....

点击展开...

天涯 说:

俺刚看到，也想跟着你说崇拜DNW了不崇拜天涯了。没曾想......哈哈

俺没有认真去算，但粗略的估计一下三年固定跟浮动相差可能不是太多，五年固定应该优于浮动。

至于通涨的程度会是怎么样，现在真的很难判断。美国政府在下一盘很大的棋。看看最近的美元兑其他货币的走势，欧元都有跌破年线的趋势。美国印的那么多钞票，90%没有流入市场流通领域，而是通过两次置换，把银行的不良资产转变为国债，所印的钞票还掌握在美国政府手上，现在美国正在逐步收回这块钱，是不是会拿去冲掉所印的钞票呢？所以，很多东西越来越看不懂了。有些事不到发生了或是发生后，普通人真的很难明白其中的奥妙。

因此，现在对利率的判断也很难说。

点击展开...

俺买房子的时候一定向各位咨询！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

这是一个记号回帖，前面辛苦的TZ的分分全部加完！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

Avenue Rd夹Lawrence Ave的东南角。915尺，大约40万。面积和我现在租住的差不多，感觉有点小。为了小孩能上这里的French Extended Program，没太多选择。

先背债几年，等小孩高中一毕业，我就卖掉它，换一个便宜的地方住！

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好地段好区，这个价格是合理的。Good deal!

阳光快运应该更加阳光啦，春风满面啊。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

wzhucan 说:

好地段好区，这个价格是合理的。Good deal!

阳光快运应该更加阳光啦，春风满面啊。

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刚刚还在看你的主题贴“加拿大的中小学教育会耽误孩子吗？”

不过更加春风满面不可能，本来还感觉自己具有较强抗击打能力，没想到刚签一个买房合同，嘴上起泡了！没出息吧？

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

改正版：
贷款50万，按25年按揭算

2010年1月1日开始
2.05利率，月供要2,129左右，月供款中还本金的部分大约为1,279，利息850。
3.75利率，月供要2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,012，利息1,550。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为12,774，本金剩下492,294。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下493,878。
6个月期间固定利率的人多付出2604，但未还本金多出1,584。
所以还款6个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的2,604用于还款，则浮动利率的人未还本金变为489,690，比固定利率的人少了4,188。


假设7月浮动利率P-0.2升到2.55的水平，则
2010年7月1日开始
浮动利率本金489,690，2.55利率，月供2,238左右，月供款中还本金的部分大约为1,203，利息1,035。
固定利率本金493,878，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,031，利息1,531。
再经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为13,428，本金剩下482,433。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下487,642。
6个月期间固定利率的人多付出1,950，但未还本金多出5,209。
所以还款12个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,950用于还款，则浮动利率的人未还本金变为480,483，比固定利率的人少了7,159。


2011年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.05的水平，则
浮动利率本金480,483，3.05利率，月供2,350左右，月供款中还本金的部分大约为1,136，利息1,214。
固定利率本金487,642，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,050，利息1,512。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为14,100，本金剩下473,621。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下481,289。
6个月期间固定利率的人多付出1,278，但未还本金多出7,668。
所以还款18个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的1,278用于还款，则浮动利率的人未还本金变为472,343，比固定利率的人少了8,946。


2011年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到3.55的水平，则
浮动利率本金472,343，3.55利率，月供2,466左右，月供款中还本金的部分大约为1078，利息1,387。
固定利率本金481,289，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,070，利息1,492。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为14,796，本金剩下465,825。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下474,817。
6个月期间固定利率的人多付出582，但未还本金多出8,992。
所以还款24个月后，如果选择浮动利率的人选择把少付出的582用于还款，则浮动利率的人未还本金变为465,243，比固定利率的人少了9,574。


2012年1月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.05的水平，则
浮动利率本金465,243，4.05利率，月供2,585左右，月供款中还本金的部分大约为1028，利息1,557。
固定利率本金474,817，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1,090，利息1,472。
经过6个月后:
浮动利率的人付出的供款为15,510，本金剩下459,023。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下468,224。
6个月期间固定利率的人少付出132，但未还本金多出9,201。

2012年7月1日，假设浮动利率P-0.2升到4.55的水平，则
浮动利率本金459,023，4.55利率，月供2,708左右，月供款中还本金的部分大约为984，利息1,724。
固定利率本金468,224，3.75利率，月供不变，2,563左右，月供款中还本金的部分大约为1111，利息1,452。
经过6个月后：
浮动利率的人付出的供款为16,248，本金剩下453,062。
固定利率的人付出的供款为15,378，本金剩下461,506。
6个月期间固定利率的人少付出870，但未还本金多出8,444。


最终，3年后浮动利率的人多付出870+132=1002，但本金多还了8,444，也就是说如果大家付出一样的话，3年期固定利率到期后会比浮动利率的少还7442刀。实际上，一年升1%已经是非常agressive的升幅了，按照目前的经济复苏步伐是很难做到的。以美国和加拿大经济的密切关系来说，美国没有恢复元气之前，加拿大是好不到哪里去的，美国是不可能用2、3年就走出目前的困境的。

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太崇拜了

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

看了阳光的帖子，吵着也要买房子，可是觉得多伦多的房价真的贵，也许自己能力差！不知道要熬多久才有自己的房子！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

刚刚还在看你的主题贴“加拿大的中小学教育会耽误孩子吗？”

不过更加春风满面不可能，本来还感觉自己具有较强抗击打能力，没想到刚签一个买房合同，嘴上起泡了！没出息吧？

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兄弟，买房是好事情。Enjoy your life!

买房的好处不言而喻。其中之一是强制你节省钱还贷款　-->　转化为你自己的真正资产, 再加上增值。若干年之后，还清了贷款，你可能会有净资产60万以上（不想说多了，否则会说我忽悠。但事实上许多人10年之前买的房屋已经增值了一倍）。买房也是做“生意”啊。

注意：那个地段应该很保值增值的。

俺们是老移民了，10年以前就买房了。总而言之，压力不小，但成效更大。房屋的增值远超过预期。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜阳光兄，买房就是想买的时候就买，FOLLOW YOUR HEART。^_^

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

我没有细算也没有细想，我简直要跪谢DNW了！

昨天中介告诉我现在最低5年固定利率3.9%，DNW能否在细算一下？

同样严重感谢天涯！

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设定：
不额外还款，纯粹按月供款还贷，50万贷款，25年按揭，2010年1月1日开始计算，2月1日为第一期还款，之后每年1月1日和7月1日加一次息，也就是每半年加0.5%利率，起始利率P为2.25%，5年内最后半年的利率是6.55%，P为6.75%。


5年浮动利率P-0.2，即起始利率为2.05%：
5年后Balance是437,269，5年还的本金数额是62,730，利息支出是99,878，5年共计支出162,608。

5年固定的利率3.9%的话：
5年后Balance是434,508，期间还的本金数额是65,492，利息支出是90,692，5年共计支出156,184。

5年固定结束后Balance比浮动利率的少2,761，支出共计少6,424，比浮动的赚了9,185。

不过以上计算的前提是完全按照银行规定的月供款，没有额外的还贷，浮动也不转换为固定。实际上5年固定利率3.9%的月供款为2,603，而初期大概本金只占991，利息为1,612。而浮动利率的2.05%的时候供款仅仅为2,129，本金占1,279，利息只有850，如果前期把少付出的补上，后期是不需要多付这么多的。

而且以上的设定是每半年银行加0.5%的利息，这是非常非常厉害的加法，以目前脆弱的经济来说是不太可能的。即使是危机爆发前5年固定利率也就是6%左右，再说如果P去到将近5了都还不选择把浮动转成固定就真是太傻了。

说到底具体怎么选择就要看你对目前经济复苏的步伐如何看法了，复苏越快，固定利率就越好，复苏越慢，浮动利率就越好。以目前加拿大超过8%，美国超过10%的失业数字，以及即将来临的HST政策等等迹象来说，我不看好复苏速度会好到哪里去。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

还有一个问题需要考虑的就是现在选5年固定利率，5年后可能就刚好是复苏最顶峰的时候，那时候再重新选利率就比较麻烦。而现在用浮动的，过2、3年之后或者P升到4左右，也就是复苏真正开始发力的时候再选固定5年就很有机会可以避过最高峰。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

浮动的随时可以转成固定的，但转成固定的时间不能短于浮动剩下的时间。例如5年浮动利率，过了2年后你想转成固定的，那么你只能选择3年或以上的固定利率，过了3年想转的话，只能选择2年或以上的固定利率。



其他银行不清楚，RBC的只要首付达到20%就可以免费拿到以房子为抵押的line of credit。首付20%的话，LOC就以1刀作为你的起始credit limit，以后本金还了多少，你的credit limit就增加多少，换句话说就是以你房子的equity作为limit。

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谢谢您的回复....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

来看更正版.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

虽然说现在银行还的钱不少，但跟总数相比只是很少的一部分，只有100B左右。你看看下面表里面的数字吧http://money.cnn.com/news/storysupplement/economy/bailouttracker/index.html
挑几个最厉害的
FEDERAL RESERVE RESCUE EFFORTS 1.5T
Federal stimulus programs 577.8B

很多都是收不会来了，或者说是遥遥无期，例如Fannie Mae，Freddie Mac，AIG，美国三大汽车厂等等。100B跟已经拿出去的3T比简直是九牛一毛，而且3T还不会是最终的数字，预算是有11T的。


我觉得最好的办法是先拿浮动，享受目前的低利率，然后过2到3年后看情况如何再转成固定或者继续浮动才是最保险的办法。从上面的计算可以看出，哪怕5年期末浮动利率去到P-0.2为6.55的水平，并且5年固定利率达到3.75，最终估计就是和浮动利率打平，更何况5年期固定利率肯定不止3.75，头几年比浮动利率多付出的利息就更多了，最终肯定斗不过浮动利率，除非能够在3年内P达到6.75的水平，否则应该是浮动占优势。

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我就是这么想的.....之前我只是心里想觉得这样比较合适,看了你的计算,就有了数据支持,更坚定了我的想法......

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

如果不额外还款，纯粹按月供款还贷，50万贷款，25年按揭：
3年固定3.75%，3年后
Balance是461,506，期间还的本金数额是38,493，利息支出是53,766，3年共计支出92,259。

5年浮动利率P-0.2为2.05%，每半年加0.5%利率的话，5年内最后半年的利率是6.55%
3年后Balance是459,312，3年还的本金数额是40,687，利息支出是47,798，3年共计支出88,485。
5年后Balance是437,269，5年还的本金数额是62,730，利息支出是99,878，5年共计支出162,608。

5年固定的利率不清楚，谁能给个现在5年固定的利率？
如果算4.5%的话。
5年后Balance是438,982，期间还的本金数额是61,017，利息支出是105,023，5年共计支出166,040。

可以看到，即使5年固定利率4.5%，PRIME RATE每半年加0.5%，并在5年内达到6.55%的高位，5年后固定利率的支出比5年浮动利率高，但Balance反而落后于5年期浮动利率。大家都只怕利率升起来之后要付更多的钱，但是没有留意到前期固定利率月供支出的利息比例非常高，还本金非常少，结果到后来本金相差越来越大，除非利率疯狂上涨才能勉强追上浮动利率。如果一开始低利率维持的时间越长，固定利率就更难追上来了。

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五年固定从3.5到3.87的都有....但据说要做到3.5,3.6的,需要一些条件,并不是所有贷款都能做3.5 3.6的.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

wzhucan 说:

兄弟，买房是好事情。Enjoy your life!

买房的好处不言而喻。其中之一是强制你节省钱还贷款　-->　转化为你自己的真正资产, 再加上增值。若干年之后，还清了贷款，你可能会有净资产60万以上（不想说多了，否则会说我忽悠。但事实上许多人10年之前买的房屋已经增值了一倍）。买房也是做“生意”啊。

注意：那个地段应该很保值增值的。

俺们是老移民了，10年以前就买房了。总而言之，压力不小，但成效更大。房屋的增值远超过预期。

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不知道大家有没想过一个问题,就是那个LOC,如果租房,每月的房租就打水漂啦,但买房,属于自己的,将来有机会可以利用LOC,从里面拿点钱出来做点别的事,也就是贷款啦,但你有房子的钱在里面,所以,你能拿到这笔贷款,对于我们未来的发展都是有好处的.....
善用杠杆,实现资产的稳定增值.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

还有一个问题需要考虑的就是现在选5年固定利率，5年后可能就刚好是复苏最顶峰的时候，那时候再重新选利率就比较麻烦。而现在用浮动的，过2、3年之后或者P升到4左右，也就是复苏真正开始发力的时候再选固定5年就很有机会可以避过最高峰。

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我现在选择的是五年浮动,按我的估计,可能一两年会转为三年固定的了.......不知道这样选择,又是否合适......当然,也不一定会转,只是看到时的情况来定......

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

五年固定从3.5到3.87的都有....但据说要做到3.5,3.6的,需要一些条件,并不是所有贷款都能做3.5 3.6的.....

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From another perspective, if the bankers are willing to give out 5 yrs fixed rate as low as 3.5, which means they don't expect the rate to rise dramatically in a short time.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

From another perspective, if the bankers are willing to give out 5 yrs fixed rate as low as 3.5, which means they don't expect the rate to rise dramatically in a short time.

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真的啊?不过目前听说到的最低的五年固定就是3.5了.....但身边朋友大多数还是拿不到这个利率.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

Now it turns to my topic!

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

Now it turns to my topic!

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我们一直没离开你的房子的话题.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

再次谢谢DNW和sglucy两位大侠！你们关于利率的讨论让我受益非浅！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜LZ成为东家。其实房贷采用浮动或固定在经济平稳时期差异不大，经济波动时浮动利率贷款风险大一点，但是也有机会比固定利率少付一点利息，比如有人08年7月以前办的浮动利率贷款目前的利率只有1.25%，但是在经济上升期也有可能支付高的利息。建议LZ从风险承受能力来决定采用哪一种贷款方式。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

再次谢谢DNW和sglucy两位大侠！你们关于利率的讨论让我受益非浅！

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哈哈哈,受不了啦?
其实你的房子定下来后,贷款也是很重要的一个工作呢.....
大楼报告看了没?OK吧?

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

哈哈哈,受不了啦?
其实你的房子定下来后,贷款也是很重要的一个工作呢.....
大楼报告看了没?OK吧?

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给你发了悄悄话，盼复。谢谢。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

朗朗听海 说:

给你发了悄悄话，盼复。谢谢。

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回了....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

哈哈哈,受不了啦?
其实你的房子定下来后,贷款也是很重要的一个工作呢.....
大楼报告看了没?OK吧?

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律师看了管理公司报告说没问题！谢谢

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

律师看了管理公司报告说没问题！谢谢

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哇,动作挺快的啊.....
贷款的事弄好没?
那现在就等交房了.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

哇,动作挺快的啊.....
贷款的事弄好没?
那现在就等交房了.....

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银行预批了，叫我去签字，但因为没想好用哪一种利率，就推托还没去签！这里净是高手，天涯说应该签5年的固定利率，你和DNW说应该按浮动利率签，一时弄得我没有主意啦！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

银行预批了，叫我去签字，但因为没想好用哪一种利率，就推托还没去签！这里净是高手，天涯说应该签5年的固定利率，你和DNW说应该按浮动利率签，一时弄得我没有主意啦！

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千万别上DNW 的确当, 他算的根本不对, 哪有第一年还贷中的本金大于利息的? 不可能, SB都会算,　上网用贷款计算器算一下就行了.

弱智都懂: 当央行主利率在最低点时用固定利率贷款, 在高位时才用浮动. 这是原则的基本法.

5年固定也别用,

就用一年固定, 我前面说过了,

你要是听他们的, 一年后你后悔都来不及.

为啥, 因为我买了N个房, 有过教训和经验.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

Horse Dragoon 说:

千万别上DNW 的确当, 他算的根本不对, 哪有第一年还贷中的本金大于利息的? 不可能, SB都会算,　上网用贷款计算器算一下就行了.

弱智都懂: 当央行主利率在最低点时用固定利率贷款, 在高位时才用浮动. 这是原则的基本法.

5年固定也别用,

就用一年固定, 我前面说过了,

你要是听他们的, 一年后你后悔都来不及.

为啥, 因为我买了N个房, 有过教训和经验.

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此话当真?那为啥我选择的是浮动的,本金就比利息高呢.....
不过,你有N个房了,有过经验和教训,可能更有说服力.....
但我依然坚持自己的想法.......

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

我刚刚用贷款计算器算了一下，500000贷款，贷款期限25年，2.15%利息，第一年结束的时候，本金偿还$15,290.73，利息偿还$10,552.74

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

我刚刚用贷款计算器算了一下，500000贷款，贷款期限25年，2.15%利息，第一年结束的时候，本金偿还$15,290.73，利息偿还$10,552.74

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您那房贷里没有地税和保险吗？

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amy200702 说:

看了阳光的帖子，吵着也要买房子，可是觉得多伦多的房价真的贵，也许自己能力差！不知道要熬多久才有自己的房子！

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早买早好,我刚工作没多久就买房了,那时老婆还没找到工作,我也只签了几个月的合同,现在想想还是太胆大了点. 有钱直接弄个single house,没钱可以从townhouse弄起,不过要买带车库的,要不冬天不方便

如果是租别人的房子,还不如买个房子去分租别人,花钱都差不多,至少是自己的地盘,感觉好点

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隔岸观火 说:

您那房贷里没有地税和保险吗？

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晕死，谁家房贷里有地税和保险阿？

回到主题，我支持浮动，也是自身经验和教训的总结。其实也不是什么大不了的事，不管浮动还是FIX，都只能定五年，五年后重新洗牌，再考虑过，包括换银行。

倒是LOC很重要，你的资金流的灵活性，全靠它的。能和银行多争取点都是好的。前面的TZ都提到了，我就不多说了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

不知道大家有没想过一个问题,就是那个LOC,如果租房,每月的房租就打水漂啦,但买房,属于自己的,将来有机会可以利用LOC,从里面拿点钱出来做点别的事,也就是贷款啦,但你有房子的钱在里面,所以,你能拿到这笔贷款,对于我们未来的发展都是有好处的.....
善用杠杆,实现资产的稳定增值.....

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其实买房以后，地税，各种杂费什么的也和房租一样打水漂了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光老兄，俺没有具体算过，也没很认真的想过。俺觉得DNW兄弟的算法也对，但感觉好象还少了什么东西没考虑到，又一时想不出来，太久没有具体搞过这个东东了。俺以前有一个表，只要输入本金和利率就可以知道每年每月的还款额，现在不知到哪里去了。实际上，用什么贷款计算器（俺没用过）俺觉得好象还有问题，用excel弄一个表，把贷款计算的公式搞进去，更方便。

另外，俺告诉你，你去签之前，要搞清楚贷款还款的模式。总共有四种模式，有固定本金的，有固定本息的，有固定利息的，还有一种什么一时想不起来。每种还款方式结果很不一样的，根据自己的经济状况估计一下自己能够承受哪种还款模式。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜，我们也是最近刚买了自住房，自己住了，管他涨跌，没办法，不能老租房阿

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战斗在加国 说:

早买早好,我刚工作没多久就买房了,那时老婆还没找到工作,我也只签了几个月的合同,现在想想还是太胆大了点. 有钱直接弄个single house,没钱可以从townhouse弄起,不过要买带车库的,要不冬天不方便

如果是租别人的房子,还不如买个房子去分租别人,花钱都差不多,至少是自己的地盘,感觉好点

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谢谢，争取吧。去年这时候就想买，可是一犹豫想等等再说，一拖就是一年！

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amy200702 说:

看了阳光的帖子，吵着也要买房子，可是觉得多伦多的房价真的贵，也许自己能力差！不知道要熬多久才有自己的房子！

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amy200702 说:

谢谢，争取吧。去年这时候就想买，可是一犹豫想等等再说，一拖就是一年！

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Amy, 早上好！

我们刚到多伦多的时候，很多独立House才20几万，对我们只带了10000多元的人来说也是太贵了。

现在看来，去年年底和今年年初时买房的好机会，但估计你和我一样，一厢情愿的想房子还要降价，因为很多专家也这么说，当然也有专家说要涨的，但我们是选择性相信对我们有利的消息，从而错过了这次机会。

对我们家的需求性来讲，今年7月之前就应该买的。小孩9月份上初中了，再叫她上很不好的学校就会耽误她了。小孩的小学EQ考试排名大约2350 out of 2778.

Amy，你已经有很好的工作，还说什么自己能力也许差。那我该怎么说自己？我干的工作在别人眼里是下三烂的！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

Amy, 早上好！

我们刚到多伦多的时候，很多独立House才20几万，对我们只带了10000多元的人来说也是太贵了。

现在看来，去年年底和今年年初时买房的好机会，但估计你和我一样，一厢情愿的想房子还要降价，因为很多专家也这么说，当然也有专家说要涨的，但我们是选择性相信对我们有利的消息，从而错过了这次机会。

对我们家的需求性来讲，今年7月之前就应该买的。小孩9月份上初中了，再叫她上很不好的学校就会耽误她了。小孩的小学EQ考试排名大约2350 out of 2778.

Amy，你已经有很好的工作，还说什么自己能力也许差。那我该怎么说自己？我干的工作在别人眼里是下三烂的！

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谢谢，工作就是一种谋生手段，没有高低贵贱之分！恭喜你能定下来！那个区很好哦！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

amy200702 说:

谢谢，工作就是一种谋生手段，没有高低贵贱之分！恭喜你能定下来！那个区很好哦！

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"一庐春秋"最近失踪了?! 她说过一句话:工作没有高低贵贱之分,只有收入高低之分!

所以我现在就想增加收入还贷款!

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amy200702 说:

谢谢，工作就是一种谋生手段，没有高低贵贱之分！恭喜你能定下来！那个区很好哦！

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阳光快运 说:

Amy, 早上好！

我们刚到多伦多的时候，很多独立House才20几万，对我们只带了10000多元的人来说也是太贵了。

现在看来，去年年底和今年年初时买房的好机会，但估计你和我一样，一厢情愿的想房子还要降价，因为很多专家也这么说，当然也有专家说要涨的，但我们是选择性相信对我们有利的消息，从而错过了这次机会。

对我们家的需求性来讲，今年7月之前就应该买的。小孩9月份上初中了，再叫她上很不好的学校就会耽误她了。小孩的小学EQ考试排名大约2350 out of 2778.

Amy，你已经有很好的工作，还说什么自己能力也许差。那我该怎么说自己？我干的工作在别人眼里是下三烂的！

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阳光快运 说:

"一庐春秋"最近失踪了?! 她说过一句话:工作没有高低贵贱之分,只有收入高低之分!

所以我现在就想增加收入还贷款!

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Amy说的很有道理！阳光兄弟，工作没有高低贵贱之分,只有收入高低之分!能让老婆孩子过上幸福日子就是很了不起的了。

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天涯 说:

阳光老兄，俺没有具体算过，也没很认真的想过。俺觉得DNW兄弟的算法也对，但感觉好象还少了什么东西没考虑到，又一时想不出来，太久没有具体搞过这个东东了。俺以前有一个表，只要输入本金和利率就可以知道每年每月的还款额，现在不知到哪里去了。实际上，用什么贷款计算器（俺没用过）俺觉得好象还有问题，用excel弄一个表，把贷款计算的公式搞进去，更方便。

另外，俺告诉你，你去签之前，要搞清楚贷款还款的模式。总共有四种模式，有固定本金的，有固定本息的，有固定利息的，还有一种什么一时想不起来。每种还款方式结果很不一样的，根据自己的经济状况估计一下自己能够承受哪种还款模式。

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嘿,这里一样有这四种方式呢,上回听谁说的,这边没有....对啊,这几种还贷方式很不一样的,要根据自己的情况来选择哪一种......

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jurly_lz 说:

其实买房以后，地税，各种杂费什么的也和房租一样打水漂了。

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那倒是的,但你租房打水漂的东西更多功能,而且那是居住必须的,就像吃饭,每天都得吃,难道为了不打水漂,饭也不吃了?
你看着这些是打水漂了,但还是有一部分已经在房子的价值上体现了,在你需要LOC或者卖房等等情况下,这些价值就显现出来啦......

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

借阳光大哥的贴子问一个问题,如果提前还贷,是如何操作啊?每年提前还一点.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

好贴啊
真所谓不辩不明
其实每个人做这么一个大事的时候都花了很多时间,做了很多功课,很多research,但看看别人的也未尝不可.在北美上学的经验告诉我,有时候自己认为自己想的很全面,其实事实是一个脑子的能力是有限的.别人的补充绝对是值得去参考的.东西是越辩越明
各位前辈的依据都很有道理,但都是想给自己给楼主省点银子,出发点都好,但不妨看看别人的对比一下自己的.
我最近也做这方面的研究
我正研究按月还款和双周还款,即使在银行提供的工具里,双周也比按月快3年多(20年以上)
也许大家都知道这个常识,只是想在这里提一下
我想讨价各位大大,双周有没有不利的方面,关键是看起来很美的,而且对中国人而言,双周和按月的区别其实不大,谁家没点银子周转呢.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

maplegulf 说:

好贴啊
真所谓不辩不明
其实每个人做这么一个大事的时候都花了很多时间,做了很多功课,很多research,但看看别人的也未尝不可.在北美上学的经验告诉我,有时候自己认为自己想的很全面,其实事实是一个脑子的能力是有限的.别人的补充绝对是值得去参考的.东西是越辩越明
各位前辈的依据都很有道理,但都是想给自己给楼主省点银子,出发点都好,但不妨看看别人的对比一下自己的.
我最近也做这方面的研究
我正研究按月还款和双周还款,即使在银行提供的工具里,双周也比按月快3年多(20年以上)
也许大家都知道这个常识,只是想在这里提一下
我想讨价各位大大,双周有没有不利的方面,关键是看起来很美的,而且对中国人而言,双周和按月的区别其实不大,谁家没点银子周转呢.

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学习

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

那倒是的,但你租房打水漂的东西更多功能,而且那是居住必须的,就像吃饭,每天都得吃,难道为了不打水漂,饭也不吃了?
你看着这些是打水漂了,但还是有一部分已经在房子的价值上体现了,在你需要LOC或者卖房等等情况下,这些价值就显现出来啦......

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从费用打水漂的角度来说，买房与租房是差不多的。但从买房投资或者把downpayment放到其他投资方式上来比，俺个人更倾向于后者，虽然买房也是一种投资也利用了银行的贷款杠杆。当然这种选择跟是否懂得投资是分不开的。当然买房的人可以利用房子的资产向银行申请LOC，关键也在于当事人是否懂得利用这个LOC，如果不懂，一切也是白搭。所以有些无形的东西是没法比的，能比的仅仅是有形的，可量化的。

自由云飞 说:

Amy说的很有道理！阳光兄弟，工作没有高低贵贱之分,只有收入高低之分!能让老婆孩子过上幸福日子就是很了不起的了。

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这个说法在加拿大体现得特别明显。如果说能够开上TTC或是当上垃圾工，相信有相当部门的移民愿意干。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光兄弟，俺终于想到DNW兄弟算法中的问题了，也希望与DNW兄弟商榷。

DNW兄弟的算法是静止在浮动利率与固定利率同比例上升的情况下来算的。俺认为这在现实中是不可能的。一旦央行提高利率，浮动利率是跟着以同样的速度涨，但固定利率可能会有一个大幅度的上涨，因为银行预计到今后几年之内利率的惯性上涨，因此必须一次性把可能存在的损失一次性给补回来。所以俺认为只要明年涨息，固定利率很容易一次性就升到5%以上。

当然，DNW兄弟分析的也有可取的地方，因为选择固定本息还款方式，起先还息的额度要比还本的额度为高，所以刚开始的时候，利率如果能低一点，明显的利息就会少付很多。但至于想在两年或三年后转为固定，那肯定是一笔不划算的买卖，因为那个时候固定利率已经好高了。你也不得不跟着随波逐流了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

阳光兄弟，俺终于想到DNW兄弟算法中的问题了，也希望与DNW兄弟商榷。

DNW兄弟的算法是静止在浮动利率与固定利率同比例上升的情况下来算的。俺认为这在现实中是不可能的。一旦央行提高利率，浮动利率是跟着以同样的速度涨，但固定利率可能会有一个大幅度的上涨，因为银行预计到今后几年之内利率的惯性上涨，因此必须一次性把可能存在的损失一次性给补回来。所以俺认为只要明年涨息，固定利率很容易一次性就升到5%以上。

当然，DNW兄弟分析的也有可取的地方，因为选择固定本息还款方式，起先还息的额度要比还本的额度为高，所以刚开始的时候，利率如果能低一点，明显的利息就会少付很多。但至于想在两年或三年后转为固定，那肯定是一笔不划算的买卖，因为那个时候固定利率已经好高了。

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问候天涯！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

自由云飞 说:

问候天涯！

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问候云飞兄弟，也问候夫人及千金！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

maplegulf 说:

好贴啊
真所谓不辩不明
其实每个人做这么一个大事的时候都花了很多时间,做了很多功课,很多research,但看看别人的也未尝不可.在北美上学的经验告诉我,有时候自己认为自己想的很全面,其实事实是一个脑子的能力是有限的.别人的补充绝对是值得去参考的.东西是越辩越明
各位前辈的依据都很有道理,但都是想给自己给楼主省点银子,出发点都好,但不妨看看别人的对比一下自己的.
我最近也做这方面的研究
我正研究按月还款和双周还款,即使在银行提供的工具里,双周也比按月快3年多(20年以上)
也许大家都知道这个常识,只是想在这里提一下
我想讨价各位大大,双周有没有不利的方面,关键是看起来很美的,而且对中国人而言,双周和按月的区别其实不大,谁家没点银子周转呢.

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因为我自己的借款额不是太大,所以我算了一下,差不了太多,就没选择双周还款的方式了.....因为有时如果正赶上什么事,双周给我的感觉就压力一下子大了(纯属自己感觉啊)......所以,我目前还是打算选择按月还.....
刚才算了一下,如果借50万的话,还是有几千块的差额呢,一个TERM五年的话,是一千多点.....如果是固定利率的话,一个TERM五年的话,就是将近三千块.....还是挺有差别的呢......
要不大家都算算不同条件下的差额,再根据自己的情况选择最适合自己的方式.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

阳光兄弟，俺终于想到DNW兄弟算法中的问题了，也希望与DNW兄弟商榷。

DNW兄弟的算法是静止在浮动利率与固定利率同比例上升的情况下来算的。俺认为这在现实中是不可能的。一旦央行提高利率，浮动利率是跟着以同样的速度涨，但固定利率可能会有一个大幅度的上涨，因为银行预计到今后几年之内利率的惯性上涨，因此必须一次性把可能存在的损失一次性给补回来。所以俺认为只要明年涨息，固定利率很容易一次性就升到5%以上。

当然，DNW兄弟分析的也有可取的地方，因为选择固定本息还款方式，起先还息的额度要比还本的额度为高，所以刚开始的时候，利率如果能低一点，明显的利息就会少付很多。但至于想在两年或三年后转为固定，那肯定是一笔不划算的买卖，因为那个时候固定利率已经好高了。你也不得不跟着随波逐流了。

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对,这也正是我所担心的问题.....所以,我会选先期还本金多的,尤其是有提前还贷想法的,更应该这样选(个人看法啊,不过,一切还是要根据自己的情况来定).......

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

从费用打水漂的角度来说，买房与租房是差不多的。但从买房投资或者把downpayment放到其他投资方式上来比，俺个人更倾向于后者，虽然买房也是一种投资也利用了银行的贷款杠杆。当然这种选择跟是否懂得投资是分不开的。当然买房的人可以利用房子的资产向银行申请LOC，关键也在于当事人是否懂得利用这个LOC，如果不懂，一切也是白搭。所以有些无形的东西是没法比的，能比的仅仅是有形的，可量化的。

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不过,大多数中国人的传统思想总是希望有自己的房子,不爱总租房吧?这算不算是刚性需求呢?如果把首付放到其他投资方式上去,而是租房的话,除非别的投资方式的收益率非常好,否则我想大部分人的想法还是倾向于买房的.......
如果大多数人还是倾向于买房自住的话,是不是应该首选自住房呢?
我不晓得别人,但我真的对房子有特殊的情结.要是在那个城市没有自己的房子,我会感到不安稳,不管是显性还是隐性的......
我不明白我说的东西怎么是无形的东西了呢?还是你的话并不是针对我说的,而是只是说明这样一种情况?

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

不过,在有闲钱的情况下,我也想多了解一下别的投资途径.....

我觉得有个问题是很重要的,就是努力提高收入,因为这样会有更多的钱投入......然后是找适合自己的投资,产生更多的现金流,被动收入.....

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

借阳光大哥的贴子问一个问题,如果提前还贷,是如何操作啊?每年提前还一点.

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看你和银行怎么签的协议,以fix close为例，例子TD一般是允许每年可以加还贷款总额的１５％，另外每个月可以douple pay

如果是open的，那随时都可以还，还多少都可以

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

amy200702 说:

谢谢，争取吧。去年这时候就想买，可是一犹豫想等等再说，一拖就是一年！

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买房趁早，长远看都是赚的, 不买房，每年攒的钱抵不了房价的涨幅，以后越来越吃亏，当然，投资高手是个例外．

最好考虑single house,房子的价值主要在土地

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

maplegulf 说:

好贴啊
真所谓不辩不明
其实每个人做这么一个大事的时候都花了很多时间,做了很多功课,很多research,但看看别人的也未尝不可.在北美上学的经验告诉我,有时候自己认为自己想的很全面,其实事实是一个脑子的能力是有限的.别人的补充绝对是值得去参考的.东西是越辩越明
各位前辈的依据都很有道理,但都是想给自己给楼主省点银子,出发点都好,但不妨看看别人的对比一下自己的.
我最近也做这方面的研究
我正研究按月还款和双周还款,即使在银行提供的工具里,双周也比按月快3年多(20年以上)
也许大家都知道这个常识,只是想在这里提一下
我想讨价各位大大,双周有没有不利的方面,关键是看起来很美的,而且对中国人而言,双周和按月的区别其实不大,谁家没点银子周转呢.

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双周是每年还26次，按月是每年还12次，就这么点区别。如果双周每次还500块，按月每次还1000块，这样确实能快一些。不过前者每年还款是13000，后者是12000.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

我刚刚用贷款计算器算了一下，500000贷款，贷款期限25年，2.15%利息，第一年结束的时候，本金偿还$15,290.73，利息偿还$10,552.74

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I AM SORRY,

我忽略了是有利率不同造成的,

我又算了一下,
当选25年, 2.05%的RATE, 按你的房, $300000的贷款,( 你首付了20%=$100000, 房价40万,)
第一年完时, 本金还了9千3, 利付出6千,

当选35年, 一年完时, 付了本金6千, 利6千,
不同在每月还贷, 一个1千3百刀, 一个1千刀, 只不过利付出相同, 本金不同., 看你的每月支付能力了.
临界点是, 当选25年, 2.8445%RATE时, 本金和利息付的一样, 都是$8375,

当RATE大于3%时, 付的本金就会小于利息.
当然, 如选比25年短的AMORTZATION, RATE是3%, 本金也会大于 利息.


我要是你, 我就还是选, 35年, 2.05% 固定一再说.



<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
[FONT=Arial, Helvetica]Mortgage Amount: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$300000.00[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Payments Displayed: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]1 - 12 [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Interest Rate: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]2.050%[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Payment Frequency: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Monthly[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Initial Amortization Period: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]25 Years, 0 Months[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Initial Payment: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$1277.60[/FONT]
[FONT=Arial, Helvetica]Period[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Total Paid[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Interest[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Principal[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Balance[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Year 1 [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]1 - 12[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$15331.20[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$6037.25[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$9293.95[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$290706.05[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Totals:[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$15331.20[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$6037.25[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$9293.95[/FONT]

<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<,

[FONT=Arial, Helvetica]Mortgage Amount: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$300000.00[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Payments Displayed: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]1 - 12 [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Interest Rate: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]2.050%[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Payment Frequency: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Monthly[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Initial Amortization Period: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]35 Years, 0 Months[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Initial Payment: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$1000.16[/FONT]
[FONT=Arial, Helvetica]Period[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Total Paid[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Interest[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Principal[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Balance[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Year 1 [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]1 - 12[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$12001.92[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$6068.57[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$5933.35[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$294066.65[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Totals:[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$12001.92[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$6068.57[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$5933.35[/FONT]


<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<

[FONT=Arial, Helvetica]Mortgage Amount: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$300000.00[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Payments Displayed: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]1 - 12 [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Interest Rate: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]2.845%[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Payment Frequency: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Monthly[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Initial Amortization Period: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]25 Years, 0 Months[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Initial Payment: [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$1395.91[/FONT]
[FONT=Arial, Helvetica]Period[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Total Paid[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Interest[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Principal[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Balance[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Year 1 [/FONT][FONT=Arial, Helvetica]1 - 12[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$16750.92[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$8375.38[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$8375.54[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$291624.46[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]Totals:[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$16750.92[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$8375.38[/FONT][FONT=Arial, Helvetica]$8375.54[/FONT]

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

Horse Dragoon 说:

千万别上DNW 的确当, 他算的根本不对, 哪有第一年还贷中的本金大于利息的? 不可能, SB都会算,　上网用贷款计算器算一下就行了.

弱智都懂: 当央行主利率在最低点时用固定利率贷款, 在高位时才用浮动. 这是原则的基本法.

5年固定也别用,

就用一年固定, 我前面说过了,

你要是听他们的, 一年后你后悔都来不及.

为啥, 因为我买了N个房, 有过教训和经验.

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你真的买过房子吗？我也难得跟你争了，你自己上网找个mortgage calculator算一下就知道有没有可能了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

阳光兄弟，俺终于想到DNW兄弟算法中的问题了，也希望与DNW兄弟商榷。

DNW兄弟的算法是静止在浮动利率与固定利率同比例上升的情况下来算的。俺认为这在现实中是不可能的。一旦央行提高利率，浮动利率是跟着以同样的速度涨，但固定利率可能会有一个大幅度的上涨，因为银行预计到今后几年之内利率的惯性上涨，因此必须一次性把可能存在的损失一次性给补回来。所以俺认为只要明年涨息，固定利率很容易一次性就升到5%以上。

当然，DNW兄弟分析的也有可取的地方，因为选择固定本息还款方式，起先还息的额度要比还本的额度为高，所以刚开始的时候，利率如果能低一点，明显的利息就会少付很多。但至于想在两年或三年后转为固定，那肯定是一笔不划算的买卖，因为那个时候固定利率已经好高了。你也不得不跟着随波逐流了。

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有一点你没有说错，如果利率上升的话，也就是P上升，银行公布的浮动和固定的利率是会一起上升的。但如果你认为固定利率的升幅会大于浮动的升幅，那就错了。我们来看看以下的这个利率历史图表
http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm
可以看到，5年期固定利率的波动幅度实际上是非常小的，比浮动的要更加稳定。即使在05年底浮动利率大幅上升的情况下，固定利率依然是不紧不慢的上升，一直到08年危机彻底爆发前，固定利率都比浮动要低得多。

从银行角度考虑，银行制定5年固定利率的时候的确会考虑今后几年之内利率上涨的可能性，正因为如此，如果银行现在还继续能够给出3.79这么低的5年固定利率，说明银行预计未来5年内利率升幅不会很厉害。

从历史角度考虑，我印象中好像只有在2000年左右DOT COM热潮期间，美国格林斯潘为了抑止过热的经济才动用过连续6次大幅加息这样的手段去冷却经济，以目前这样的高失业率和脆弱的复苏情况来说，央行采用这样的手段的话基本上是不可能的。

所以实际上我之前计算浮动利率的情况的设定其实是不太会发生的，也就是说浮动利率在前期的优势实际上会更大。即使是2、3年后要转成固定利率，因为已经过去2、3年了，那时候最多只需要选3年的固定利率就可以完成5年期。不要忘记2年，3年期的固定利率是要比5年期要低的。

不过要强调一点就是选择浮动利率是有风险的，我的判断是基于经济复苏的速度不会很快的基础上的。如果你想省事，不想提心吊胆的话，固定利率就是你的选择。

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战斗在加国 说:

看你和银行怎么签的协议,以fix close为例，例子TD一般是允许每年可以加还贷款总额的１５％，另外每个月可以douple pay

如果是open的，那随时都可以还，还多少都可以

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RBC的非常相似，允许每年可以有一次机会加还加还贷款总额的10%，每个月月供可以double。

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maplegulf 说:

好贴啊
真所谓不辩不明
其实每个人做这么一个大事的时候都花了很多时间,做了很多功课,很多research,但看看别人的也未尝不可.在北美上学的经验告诉我,有时候自己认为自己想的很全面,其实事实是一个脑子的能力是有限的.别人的补充绝对是值得去参考的.东西是越辩越明
各位前辈的依据都很有道理,但都是想给自己给楼主省点银子,出发点都好,但不妨看看别人的对比一下自己的.
我最近也做这方面的研究
我正研究按月还款和双周还款,即使在银行提供的工具里,双周也比按月快3年多(20年以上)
也许大家都知道这个常识,只是想在这里提一下
我想讨价各位大大,双周有没有不利的方面,关键是看起来很美的,而且对中国人而言,双周和按月的区别其实不大,谁家没点银子周转呢.

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其实我觉得双周还的话还不如每个月还多一点，或者每年省下一笔钱一次还。

因为还款频率越高，资金周转的压力就越大，在银行扣款前，钱就必须到扣账的户口上。万一有什么急事或者意外导致扣款失败就有可能影响信用。月供或者双周的区别主要是在还款次数上面，每月多还那么一点其实效果是一样的。

另外，哪怕我有能力一个月还2000，我也宁愿在贷款的时候延长还款期，把一个月的还款额降到1500。这样子我还是可以每个月还2000（因为很多银行都支持最多double还款额），如果碰上什么急事或者以外，我就可以把还款降到1500来度过危机。

如果本金相同，利率相同，25年Mortgage和35年Mortgage的第一笔还款里面利息的金额都是相同的，区别只是还本金的部分。所以如果假设25年Mortgage月供是2000，利息占1000的话，35年Mortgage月供1300，所占利息也会是1000。不过如果你选了35年Mortgage，但每个月还款达到2000，实际上效果和选了25年Mortgage是一样的。好处是万一有什么意外发生的话，你每月还款减少到1300银行也是不会有任何意见，但是选25年mortgage的就没有这种优待了。

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Horse Dragoon 说:

弱智都懂: 当央行主利率在最低点时用固定利率贷款, 在高位时才用浮动. 这是原则的基本法.

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http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm

看一下利率的历史图吧，有时候在低位用固定利率，高位用浮动的才是弱智的，关键是要看趋势。历史证明，无论高位低位，从长期的角度来看，浮动利率是优于固定利率的。

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天涯 说:

另外，俺告诉你，你去签之前，要搞清楚贷款还款的模式。总共有四种模式，有固定本金的，有固定本息的，有固定利息的，还有一种什么一时想不起来。每种还款方式结果很不一样的，根据自己的经济状况估计一下自己能够承受哪种还款模式。

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加拿大好像是没有中国那种可以固定本金、本息等等的还款方式的吧

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DNW 说:

加拿大好像是没有中国那种可以固定本金、本息等等的还款方式的吧

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没有！

最后大家好像都忘记提醒LZ一点，可以把房贷分成2-3部分，比如借50万，可以20万做浮动 ，10万做1年FIX，20万做3年FIX的。如果是RBC，这样做还有一个好处，一年只有一次多还10%本金的机会，这样就有2-3次机会。

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DNW 说:

有一点你没有说错，如果利率上升的话，也就是P上升，银行公布的浮动和固定的利率是会一起上升的。但如果你认为固定利率的升幅会大于浮动的升幅，那就错了。我们来看看以下的这个利率历史图表
http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm
可以看到，5年期固定利率的波动幅度实际上是非常小的，比浮动的要更加稳定。即使在05年底浮动利率大幅上升的情况下，固定利率依然是不紧不慢的上升，一直到08年危机彻底爆发前，固定利率都比浮动要低得多。

从银行角度考虑，银行制定5年固定利率的时候的确会考虑今后几年之内利率上涨的可能性，正因为如此，如果银行现在还继续能够给出3.79这么低的5年固定利率，说明银行预计未来5年内利率升幅不会很厉害。

从历史角度考虑，我印象中好像只有在2000年左右DOT COM热潮期间，美国格林斯潘为了抑止过热的经济才动用过连续6次大幅加息这样的手段去冷却经济，以目前这样的高失业率和脆弱的复苏情况来说，央行采用这样的手段的话基本上是不可能的。

所以实际上我之前计算浮动利率的情况的设定其实是不太会发生的，也就是说浮动利率在前期的优势实际上会更大。即使是2、3年后要转成固定利率，因为已经过去2、3年了，那时候最多只需要选3年的固定利率就可以完成5年期。不要忘记2年，3年期的固定利率是要比5年期要低的。

不过要强调一点就是选择浮动利率是有风险的，我的判断是基于经济复苏的速度不会很快的基础上的。如果你想省事，不想提心吊胆的话，固定利率就是你的选择。

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看来你是对的。俺可能是受惯性思维的影响而没有认真做过计算对比，况且俺还没买房，所以对这种事从来没有花时间计算过。当初在中国的按揭跟加拿大这里的还是有所不同的，因为利率永远都是固定的，一个年度内调息到第二个年度才体现出来。以前业内有一句话是说：利率处于底部或上升初期选固定，利率处于高点或下降初期选浮动。看来这种看法是要用数据支撑的，俺到自己买房之前肯定要在这方面做功课的。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

jurly_lz 说:

没有！

最后大家好像都忘记提醒LZ一点，可以把房贷分成2-3部分，比如借50万，可以20万做浮动 ，10万做1年FIX，20万做3年FIX的。如果是RBC，这样做还有一个好处，一年只有一次多还10%本金的机会，这样就有2-3次机会。

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这个提醒是非常重要的，好处多多，建议阳光兄弟考虑。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

maplegulf 说:

好贴啊
真所谓不辩不明
其实每个人做这么一个大事的时候都花了很多时间,做了很多功课,很多research,但看看别人的也未尝不可.在北美上学的经验告诉我,有时候自己认为自己想的很全面,其实事实是一个脑子的能力是有限的.别人的补充绝对是值得去参考的.东西是越辩越明
各位前辈的依据都很有道理,但都是想给自己给楼主省点银子,出发点都好,但不妨看看别人的对比一下自己的.
我最近也做这方面的研究
我正研究按月还款和双周还款,即使在银行提供的工具里,双周也比按月快3年多(20年以上)
也许大家都知道这个常识,只是想在这里提一下
我想讨价各位大大,双周有没有不利的方面,关键是看起来很美的,而且对中国人而言,双周和按月的区别其实不大,谁家没点银子周转呢.

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从银行的角度来看，银行是非常的欢迎客户两周还款的，这对银行好处多多，对客户是否有好处得看不同客户的不同情况了，很难一概而论。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

sglucy 说:

不过,大多数中国人的传统思想总是希望有自己的房子,不爱总租房吧?这算不算是刚性需求呢?如果把首付放到其他投资方式上去,而是租房的话,除非别的投资方式的收益率非常好,否则我想大部分人的想法还是倾向于买房的.......
如果大多数人还是倾向于买房自住的话,是不是应该首选自住房呢?
我不晓得别人,但我真的对房子有特殊的情结.要是在那个城市没有自己的房子,我会感到不安稳,不管是显性还是隐性的......
我不明白我说的东西怎么是无形的东西了呢?还是你的话并不是针对我说的,而是只是说明这样一种情况?

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人是不同的，俺对是否拥有自己的房子没什么感觉。

有房子，好像感觉有自己的地方，心就稳下来了，但俺从来没有这种感觉，也许这跟俺所到的地方太多了有关系，从来就没把哪个地方当作“家”的概念。

从居住的舒适性来看，肯定是自有的房屋比租的来得好，宽敞不受限制等种种优点，当然有优点的东西总还是有缺点的，拥有房子也有麻烦，如夏除草冬清雪等维护保养的工作和费用也是很多的。

从投资的角度来看，如果正常的每年投资能达到10%的收益，长期下去，总收益一定比房子的升值来的快，房子每年升值很难达到每年平均10%，更不用说投资有时候每年会超过这个数。当然知道一些投资就有可能达到并不需要投资大师才能实现。

所有，有些东西只在于个人选择什么，并不在于哪个一定比哪个更好。

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天涯 说:

问候云飞兄弟，也问候夫人及千金！

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谢谢天涯！
也向你家夫人及千金问好！

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DNW 说:

其实我觉得双周还的话还不如每个月还多一点，或者每年省下一笔钱一次还。

因为还款频率越高，资金周转的压力就越大，在银行扣款前，钱就必须到扣账的户口上。万一有什么急事或者意外导致扣款失败就有可能影响信用。月供或者双周的区别主要是在还款次数上面，每月多还那么一点其实效果是一样的。

另外，哪怕我有能力一个月还2000，我也宁愿在贷款的时候延长还款期，把一个月的还款额降到1500。这样子我还是可以每个月还2000（因为很多银行都支持最多double还款额），如果碰上什么急事或者以外，我就可以把还款降到1500来度过危机。

如果本金相同，利率相同，25年Mortgage和35年Mortgage的第一笔还款里面利息的金额都是相同的，区别只是还本金的部分。所以如果假设25年Mortgage月供是2000，利息占1000的话，35年Mortgage月供1300，所占利息也会是1000。不过如果你选了35年Mortgage，但每个月还款达到2000，实际上效果和选了25年Mortgage是一样的。好处是万一有什么意外发生的话，你每月还款减少到1300银行也是不会有任何意见，但是选25年mortgage的就没有这种优待了。

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25年的话，因为有LOC，问题也不是很大。我可以每个月还2000到Mortgage，再从LOC上转700出来啊，可以达到每个月还款减少到1300的目的。 简便的很，自己在网上银行点一下就行了。


当然，LOC的利率不如Mortgage 的好。

DNW，俺不是要和你抬杠，本着探讨的角度来的。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

人是不同的，俺对是否拥有自己的房子没什么感觉。


从居住的舒适性来看，肯定是自有的房屋比租的来得好，宽敞不受限制等种种优点，当然有优点的东西总还是有缺点的，拥有房子也有麻烦，如夏除草冬清雪等维护保养的工作和费用也是很多的。

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还有一个最大的缺点就是，不能随便换工作，搬家。租房的话，换工作就灵活的多了。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

太感谢DNW和天涯了，你们的分析让我逐渐明朗起来。家园真是个好地方！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW给出的图表的确具有说服力，看样子浮动利率在绝大部分时间是优于固定利率的！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

再一细看，好像DNW给出的图表的样本空间有点小，如果有30年的样本就perfect了！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

人是不同的，俺对是否拥有自己的房子没什么感觉。

有房子，好像感觉有自己的地方，心就稳下来了，但俺从来没有这种感觉，也许这跟俺所到的地方太多了有关系，从来就没把哪个地方当作“家”的概念。

从居住的舒适性来看，肯定是自有的房屋比租的来得好，宽敞不受限制等种种优点，当然有优点的东西总还是有缺点的，拥有房子也有麻烦，如夏除草冬清雪等维护保养的工作和费用也是很多的。

从投资的角度来看，如果正常的每年投资能达到10%的收益，长期下去，总收益一定比房子的升值来的快，房子每年升值很难达到每年平均10%，更不用说投资有时候每年会超过这个数。当然知道一些投资就有可能达到并不需要投资大师才能实现。

所有，有些东西只在于个人选择什么，并不在于哪个一定比哪个更好。

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不要忽略了其中的杠杆作用．买房类似于借贷投资，而且相对容易和安全，如果首付10%,而房产增长了5%,相对于那10%的投入,投资收益就是50%,当然,扣掉了交的利息就没那么高了

其他投资方式很难从银行贷到这么多的款,很多人在算房贷款利率,其实不用斤斤计较,房贷款利率相对来说是比较低的,只要量力而为,将贷款控制在自己能承受的范围内,那房产投资长久来看肯定是赚的,而且有可能赚很多

不过,买房也要精挑细选,稍有不慎,买到不好的区或是有问题的房子,也可能会有比较大的损失

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

战斗在加国 说:

不要忽略了其中的杠杆作用．买房类似于借贷投资，而且相对容易和安全，如果首付10%,而房产增长了5%,相对于那10%的投入,投资收益就是50%,当然,扣掉了交的利息就没那么高了

其他投资方式很难从银行贷到这么多的款,很多人在算房贷款利率,其实不用斤斤计较,房贷款利率相对来说是比较低的,只要量力而为,将贷款控制在自己能承受的范围内,那房产投资长久来看肯定是赚的,而且有可能赚很多

不过,买房也要精挑细选,稍有不慎,买到不好的区或是有问题的房子,也可能会有比较大的损失

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这个很对。如果downpayment 10万贷30万，也就是说40万的房子，房价每年涨5%，就是2万，这个收益相对于10downpayment来说就是年收益20%，这个杠杆是很好的。当然就象战斗也说到了，如果扣掉每年付给银行的利息，收益率要下降相当多的，实际投资回报要低得多。俺个人觉得，如果10万作为投资，年收入如果能达到10%的话，再加上手上的现金流（买房的人把这部分现金流还给银行了）做些其他投资，实际收益要高一些。当然投资收益没有保障而且要收税，税率根据各人情况的不同有所不同。可能总体来看，不会相差太远除非投资收益非常的高。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

。俺个人觉得，如果10万作为投资，年收入如果能达到10%的话，再加上手上的现金流（买房的人把这部分现金流还给银行了）做些其他投资，实际收益要高一些。

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如果有好的投资渠道，因为有LOC，现金流倒不是大问题。每个月还掉的本金可以通过LOC借出来，可以做到只还利息，那就和租房的费用差不多了。还用刚才LZ那个例子，第一年还1万左右的利息就行了，是不是和房租的费用差不多？本金1.5万随时可以借出来做你想做的投资，而且极其简单，网上银行点一下就行了，不用了随时还回去。

（500000贷款，贷款期限25年，2.15%利息，第一年结束的时候，本金偿还$15,290.73，利息偿还$10,552.74）

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

把这个贴子从头到尾看了一遍，受益颇多。
刚好前一段时间，冲动之下定了套CONDO楼花，2012年交房，也涉及到贷款利率问题，让大家给分析分析。
RBC银行给偶提供了一个三年期固定4.25％，因为是三年后才贷款，所以RBC承诺这个利率可以给我保持到三年后贷款的那天还有效。
因为时间跨度实在太长了，想想三年中有很大的变数，不想被绑住，所以就找CIBC随便做了个预贷款的证明，让我的买房案CLOSE一下即可。

有个问题，如果固定利率真长得迅速的话，银行为什么还承诺4.25％的利率可以保持三年后还有效。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

jurly_lz 说:

如果有好的投资渠道，因为有LOC，现金流倒不是大问题。每个月还掉的本金可以通过LOC借出来，可以做到只还利息，那就和租房的费用差不多了。还用刚才LZ那个例子，第一年还1万左右的利息就行了，是不是和房租的费用差不多？本金1.5万随时可以借出来做你想做的投资，而且极其简单，网上银行点一下就行了，不用了随时还回去。

（500000贷款，贷款期限25年，2.15%利息，第一年结束的时候，本金偿还$15,290.73，利息偿还$10,552.74）

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LOC取出来投资，这个问题俺也想过，但第一是要付息，而且利率比按揭贷款为高，这就会抵消掉一部分盈利，第二主要是LOC是一种融资，用融资来的资金投资一些风险偏高的产品明显心理压力很大，心理压力一大就很难把握得好节奏，能否获得好的回报就很难说。而如果用的是自己手上的闲钱，情况就完全不一样了。主要问题在于投资受心理因素的影响非常大。

俺在今年三四月份曾做过一个模拟投资，用一万元钱一个月之内回报700%，你可能都不敢相信，俺自己都不敢相信的结果，因为用的是虚拟的钱。而在同时期，俺个人帐户真实投资的回报只达到50%.差距是如此之大。前一段用模拟平台玩外汇，回报也很好，但一直不敢玩真的。

周四跟你打电话时说花旗可能差不多了，可以进了，那天最低价3.13，昨天收盘3.4。如果是玩模拟的，俺肯定会那时候进入，因为从5块多下来已经调整了40%了，现在增发利空因素已经出尽了，正是吸纳的好时机，但玩真的俺肯定不会进入，因为它的图形实在太难看了，没有看到止跌的迹象一般不会贸然进入。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

LOC取出来投资，这个问题俺也想过，但第一是要付息，利率根据不同的人可能会有一些不同，第二主要是LOC是一种融资，用融资来的资金投资一些风险偏高的产品明显心理压力很大，心理压力一大就很难把握得好节奏，能否获得好的回报就很难说。而如果用的是自己手上的闲钱，情况就完全不一样了。主要问题在于投资受心理因素的影响非常大。

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这个我支持！前几年做旅游的时候，我有在赌场玩过的经验。拿别人的钱玩，心里平静，往往发挥得很好，就感觉赌场赚钱容易。但真正拿自己的钱，压上去的筹码少了很多，但还是心惊胆战，往往容易输钱。所以心理因素会极大地影响投资水平的发挥！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光兄的这个楼盖得好高了啊！俺从中学到不少呀！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

感叹一下：“阳光快运”看样子人缘还挺好，这里面回帖的TZ有好多是阳光快运的客户！

TZ们的讨论，DNW和天涯的讨论让我受益匪浅，我下周就去把贷款合同签了！

另外，我得尽快和天涯坐坐，给我投资理财方面扫扫盲！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

好帖！买房和投资的学问真不少啊。。。要向楼上几位好好学习才行

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

感叹一下：“阳光快运”看样子人缘还挺好，这里面回帖的TZ有好多是阳光快运的客户！

TZ们的讨论，DNW和天涯的讨论让我受益匪浅，我下周就去把贷款合同签了！

另外，我得尽快和天涯坐坐，给我投资理财方面扫扫盲！

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呵呵,很抱歉,我目前还不是阳光快运的客户,但将来呢,谁也说不准,是不是?
此贴让我受益良多,再次感谢阳光大哥的买房行动,呵呵.....
我也想让别人来给我扫扫盲呢,不晓得要不要收费呢?

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

Horse Dragoon 说:

恭贺恭贺, 当小地主了,

建议用固定一年的, 现在可拿到2%或2.05%(P-0.15=2.25-0.15=2.1的贷款利率, )

要在多伦多就找本网上的那位: 王红雨就行了.
不要一家一家去找大银行, 找贷款JJ最好.
为啥?
第一年的利息付出的最多, 就用最低的利率去付最少的利息.
第二年再换, 期限越短, 越灵活, 千万别用浮动的, 一下就定死了3到5年, 现在是PRIME历来最低, ,明年下半年就涨了, 5年还不知涨到多高, 要看INFLATION 和经济发展.

请问如果3－5年利率高涨，为何不用规定3－5年呢？

我知道今年好多朋友都这样选的.

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DNW 说:

http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm

看一下利率的历史图吧，有时候在低位用固定利率，高位用浮动的才是弱智的，关键是要看趋势。历史证明，无论高位低位，从长期的角度来看，浮动利率是优于固定利率的。

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跟我们以前学习说的是一样的......

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

MayJJ 说:

恭喜阳光兄，买房就是想买的时候就买，FOLLOW YOUR HEART。^_^

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回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

好高的楼呀，恭喜！

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jurly_lz 说:

25年的话，因为有LOC，问题也不是很大。我可以每个月还2000到Mortgage，再从LOC上转700出来啊，可以达到每个月还款减少到1300的目的。 简便的很，自己在网上银行点一下就行了。


当然，LOC的利率不如Mortgage 的好。

DNW，俺不是要和你抬杠，本着探讨的角度来的。

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没关系，反正大家都是在探讨而已，很多技巧就是这样讨论出来的。

我认为使用LOC涉及到几个问题。首先LOC的利率比Mortgage高，这样做不划算；其次每月还款额不是整个加到LOC上面的，只有还本金部分是有效的，所以能够利用的部分不多；最后也是最重要的一点，就是LOC的用途了，如果LOC空着纯粹是用于以防万一的话就比较的浪费了。LOC利率虽然比Mortgage高，但是比其他的贷款要低得多，因为这是Secured的贷款，利率肯定是很不错的。而且当你有了几十万的房贷之后，在还清之前再申请其他贷款就比较困难了，例如买车、装修等情况，这个时候LOC就非常有用了。

所以我认为使用LOC减少还款额是下下策。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

再一细看，好像DNW给出的图表的样本空间有点小，如果有30年的样本就perfect了！

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我觉得时间太长的话就没有太多的参考价值了，毕竟几十年前的金融体系跟现在是不一样的，那时候加拿大也荒凉的很。

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sglucy 说:

呵呵,很抱歉,我目前还不是阳光快运的客户,但将来呢,谁也说不准,是不是?
此贴让我受益良多,再次感谢阳光大哥的买房行动,呵呵.....
我也想让别人来给我扫扫盲呢,不晓得要不要收费呢?

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呵呵呵！感觉这气氛不错。

我是说这主题回帖的TZ很多是阳光快运的客户，但也不是每一个都是。

估计天涯不会收费的，他从股市上赚得不错，况且他不是开学校的，所以不会在乎这个学费。找个空大家一起坐一坐！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

我觉得时间太长的话就没有太多的参考价值了，毕竟几十年前的金融体系跟现在是不一样的，那时候加拿大也荒凉的很。

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再次谢谢DNW！

做预测研究时，样本空间的选择本身也比较困难，选的时间太长，背景都变了，选的时间太短，样本全部落在同一个周期内。所以不管人们用诸如“傅立叶级数延拓”等高级数学工具，预测的结果往往和实际大相径异。

我认为平均值应该是最可靠的手段。拿出20---30年的数据，分别得出固定利率和浮动利率的平均值，然后再看有多少时间固定利率高于浮动利率，多少时间浮动利率高于固定利率。如果固定利率高于浮动利率的时间明显偏长，就选固定利率，反之亦然！

DNW给出的10年期图表中，浮动利率的优势十分明显！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

呵呵呵！感觉这气氛不错。

我是说这主题回帖的TZ很多是阳光快运的客户，但也不是每一个都是。

估计天涯不会收费的，他从股市上赚得不错，况且他不是开学校的，所以不会在乎这个学费。找个空大家一起坐一坐！

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呵呵,好啊......

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

DNW 说:

其实我觉得双周还的话还不如每个月还多一点，或者每年省下一笔钱一次还。

因为还款频率越高，资金周转的压力就越大，在银行扣款前，钱就必须到扣账的户口上。万一有什么急事或者意外导致扣款失败就有可能影响信用。月供或者双周的区别主要是在还款次数上面，每月多还那么一点其实效果是一样的。

另外，哪怕我有能力一个月还2000，我也宁愿在贷款的时候延长还款期，把一个月的还款额降到1500。这样子我还是可以每个月还2000（因为很多银行都支持最多double还款额），如果碰上什么急事或者以外，我就可以把还款降到1500来度过危机。

如果本金相同，利率相同，25年Mortgage和35年Mortgage的第一笔还款里面利息的金额都是相同的，区别只是还本金的部分。所以如果假设25年Mortgage月供是2000，利息占1000的话，35年Mortgage月供1300，所占利息也会是1000。不过如果你选了35年Mortgage，但每个月还款达到2000，实际上效果和选了25年Mortgage是一样的。好处是万一有什么意外发生的话，你每月还款减少到1300银行也是不会有任何意见，但是选25年mortgage的就没有这种优待了。

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我还处于考察阶段,所以只是纸上谈兵.
双周可不可以每个月多还呢?如果可以的话不就一样了?
baseline是一切都没有变化,如果考虑很多紧急用钱的话,其实５００每个月预留就够了.双周是单纯和月比的，不考虑其他因素．如果按月可以考虑的因素在双周同样适用,那感觉还是双周划算．因为每个人都想提前还完,有了闲钱还是想提前还了.
如果说紧急用,其实就差半个月千把块钱,和朋友同学挪用一下是可以的.
大多数的mortgage在２０００左右吧．当然都是指平均情况.我们不讨论特例．
如果是２０００，按月就是按月了.但是双周是有其中１０００块中的本金不用付半个月的利息．不多.但是乘上２０多年就可观了.我有个图很直观，但不知道怎么传,说也说不清楚．

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

天涯 说:

从银行的角度来看，银行是非常的欢迎客户两周还款的，这对银行好处多多，对客户是否有好处得看不同客户的不同情况了，很难一概而论。

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银行我们不考虑,只是说客户能不能具体些呢？紧急用钱不算在内,半个月连１０００块左右都周转不出来,那就太冒险了.就算有了mortgage，也要至少放几千在银行备用．

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

PS:快运卖的什么床,有链接吗？买了房至少买三个床垫,你那质量怎么样？

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

恭喜的有点晚了

也想在自己大大的客厅里摆上圣诞树,然后跟我的宝贝姑娘一起挂上漂亮的饰物,梦境啊,不知道啥时候才可以实现?

提前祝大家圣诞快乐,好事多多!

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

继续恭喜！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

真实好帖子。尽管还是看得稀里糊涂，依旧收集了不少有用信息。多谢阳光兄，DNW兄和天涯MM以及众朋友。小可最近打算买房。到时候一定有不少问题要讨论。先谢过！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

再次谢谢DNW！

做预测研究时，样本空间的选择本身也比较困难，选的时间太长，背景都变了，选的时间太短，样本全部落在同一个周期内。所以不管人们用诸如“傅立叶级数延托”等高级数学工具，预测的结果往往和实际大相径异。

我认为平均值应该是最可靠的手段。拿出20---30年的数据，分别得出固定利率和浮动利率的平均值，然后再看有多少时间固定利率高于浮动利率，多少时间浮动利率高于固定利率。如果固定利率高于浮动利率的时间明显偏长，就选固定利率，反之亦然！

DNW给出的10年期图表中，浮动利率的优势十分明显！

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IF you signed Variable rate for 5 years, you will say"sorry" after 2011, and time will tell you in 2013,2014... how much $$$ you lost.

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恭喜！
这里利率挺好的，我上个月才签了个5年的浮动P，郁闷呢！
如果明年利率见涨，就锁定吧。

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研究了DNW兄弟的链接，发现确实是浮动要比固定为好。感谢DNW兄弟极为有用的信息。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

记号贴：加分到203楼！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

maplegulf 说:

我还处于考察阶段,所以只是纸上谈兵.
双周可不可以每个月多还呢?如果可以的话不就一样了?
baseline是一切都没有变化,如果考虑很多紧急用钱的话,其实５００每个月预留就够了.双周是单纯和月比的，不考虑其他因素．如果按月可以考虑的因素在双周同样适用,那感觉还是双周划算．因为每个人都想提前还完,有了闲钱还是想提前还了.
如果说紧急用,其实就差半个月千把块钱,和朋友同学挪用一下是可以的.
大多数的mortgage在２０００左右吧．当然都是指平均情况.我们不讨论特例．
如果是２０００，按月就是按月了.但是双周是有其中１０００块中的本金不用付半个月的利息．不多.但是乘上２０多年就可观了.我有个图很直观，但不知道怎么传,说也说不清楚．

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我说的意外当然不是差个千把块钱那种情况，而是例如失业、因为意外/受伤而暂时停止工作（例如教车师傅因为Drive Test Center罢工而较长时间收入严重下降^_^）等等比较严重的情况。在这些情况下，很多时候光是几千块钱是不够用的。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

阳光快运 说:

再次谢谢DNW！

做预测研究时，样本空间的选择本身也比较困难，选的时间太长，背景都变了，选的时间太短，样本全部落在同一个周期内。所以不管人们用诸如“傅立叶级数延拓”等高级数学工具，预测的结果往往和实际大相径异。

我认为平均值应该是最可靠的手段。拿出20---30年的数据，分别得出固定利率和浮动利率的平均值，然后再看有多少时间固定利率高于浮动利率，多少时间浮动利率高于固定利率。如果固定利率高于浮动利率的时间明显偏长，就选固定利率，反之亦然！

DNW给出的10年期图表中，浮动利率的优势十分明显！

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取样时间太长的话，可能时代背景已经完全不同了，影响变化的因素变的已经不是一点半点了。例如根据Chaos Theory，天气变化是不可能准确预测的，所以有这样一种说法：如果你把今天的天气状况原封不动地作为明天天气的预测，那么你的“天气预报”总的准确率比世界上任何一个天文台预测的都要准。因为天气每天一变的机会是非常小的，总的来说，天气总是会有个延续的过程，所以把前一天的情况延续到下一天去的话，比你每天根据千变万化的各种因素独立地进行预测命中率会更加高。

天涯 说:

研究了DNW兄弟的链接，发现确实是浮动要比固定为好。感谢DNW兄弟极为有用的信息。

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不用谢，大家研究力量大。



另外，如果大家看得投资方面的介绍比较多的话，应该会留意到一句话：
Past Performance Does Not Guarantee Future Results 或者
Past Success Does Not Guarantee Future Performance之类的话。

过去是这样的情况并不代表将来可以重复，所以各位参加讨论或者围观的朋友要牢记这一点，我们在这里讨论只是一种可能性，是有风险的。

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

看来销售床垫很赚钱呀，LZ买完房了，床垫是否可以让点价了

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

这个帖子真有煽动性,我也想租房改买房了, 不过刚来1年底气就是不足啊.
中午才给你打了电话准备约元月后看床垫,看来一定要买个床垫以实际行动表示恭喜了,呵呵.

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

记号贴：加分加到242楼！

回复: 实在挺不住了：今天买房子啦！

战斗在加国 说:

早买早好,我刚工作没多久就买房了,那时老婆还没找到工作,我也只签了几个月的合同,现在想想还是太胆大了点. 有钱直接弄个single house,没钱可以从townhouse弄起,不过要买带车库的,要不冬天不方便

如果是租别人的房子,还不如买个房子去分租别人,花钱都差不多,至少是自己的地盘,感觉好点

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思想和路线都正确