鉴于该文已经引起部分朋友不快，我把内容删了。感谢二楼朋友的支持，也希望您把相关引用删去，由此造成的不便，深表歉意。

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三木 说:

09年的房地产市场的简短回顾

08年第二季度的金融风暴，重重地冲击了温哥华的房地产市场，从当年4-5月份开始，房价一路下跌，直到09年3月。虽然，08年10月还是11月份，我曾预测09年的房价，会从3月份回调，但回调的幅度和速度都超过原来的想象，已经很明确了，从4月份到现在，温哥华的房价上涨了白分之13点多，也就是说每月上涨1.5%。

10年市场预测

7个主要因素影响2010年温哥华的房价
有许多因素影响房价，包括利率、经济增长率、失业率、通货膨胀率、人口变化等等。具体到2010年温哥华的情况，下面7个因素最为重要：
1。住房抵押贷款利率（金融）
2。HST（统一销售税）
3。冬奥会
4。消费者信心和情绪
5。温哥华人口增长
6。库存不足
7。向上的温哥华经济基本面


1。住房抵押贷款利率（金融）
现在，抵押贷款利率已经维持在历史低点了一年多了，加拿大央行最近仍宣布维持基准利率不变为0.25％，并重申在2010年第二季度结束前将保持利率不变。但随着经济的好转，通货膨胀压力的上升，从2010年第三季度起，央行贷款利率将很可能上升，毫无疑问，商业银行也会随之提高其住房抵押贷款的PRIME利率；而且，以美国债券市场为基础的固定利率，随着通货膨胀开始缓慢爬升，很多的投资者会购买美国债券，从而引起增加加拿大人对固定抵押贷款利率的贷款需求，造成固定利率增高。固定和浮动利率增加，必将加重温哥华人的还款承受能力，和减少现金流，从而对2010年温哥华房地产市场产生负面影响

2。HST（统一销售税）
HST对2010年温哥华的房地产市场有三个方面，
1). 对新房的影响：毫无疑问，HST将硬生生地对2010年11月以后销售的新房价格提高7%，从而压缩预售和现房等新房的需求。这种影响目前已经显现出来了，也许大家已经注意到，目前虽然房价飞升，但新屋开工增加的幅度并不大。所以， 2010年温哥华的新房（包括楼花和现房）供应、需求和交易量将下降。
2). 对二手房的影响：新房的供应、需求和交易量将下降，意味着很多买房者会选择购买二手房。有了更多的需求，2010年温哥华的二手房地产预测是光明，价格会进一步上涨。
3). 间接影响：房屋成交 、居住过程中各种费用，都会因GST至少上涨7%，从而加重房屋拥有者的负担，长期来说，这将影响人们购买房屋的欲望。

3。冬奥会
个人认为，冬奥对大温地区的房地产市场的短期影响很小，主要是中期和中长期的影响。
冬奥会的召开，温哥华downtown必然实行远比现在严格得多的安全和交通管制，开车停车会很不方便，所以去downtown看房的买家人就会减少很多；而且，不少单元正在出租中。所以冬奥会期间，downtown的房屋买卖会比正常年份淡很多；另一方面，冬奥会一旦结束，因奥运会“耽误”的买家就会蜂拥进场，奥运期间出租的房屋也会被推向市场。所以，冬奥结束后的几个月，成交量会大幅上升。冬奥对大温地区的房地产市场的短期影响，仅此而已。
不过，随着冬奥会的举行，很多运动员游客等来温哥华参观，最适宜人类居住的环境将给他们留下印象，从而吸引他们来大温地区购置物业，这种影响将是中期和中长期的。

4。消费者信心和情绪
2010年，消费者信心增强，因为：
1). 全球经济危机可能结束，经济前景非常明朗和乐观 （不赘）
2). 从今年4月份至今每月房价上涨的势头至今未见消减，购房者的信心大增。回顾11月份大温地产局发布（Real Estate Board of Greater Vancouver）的报告：大温地区共有3083套住宅通过房屋登记出售系统（Multiple Listing Service, MLS）出售，为有记录以来第3个繁忙的11月。与此同时，11月大温所有类型房屋的平均价格已经升至55.7384万元，这一数字较去年同期上涨 12.4%， 而且，市场上库存减少，大量的买家无房可买。可以说，现在一直到2010年，温哥华地产市场的消费者信心十足，甚至有点疯狂。

5。温哥华人口增长
大温哥华人口是加拿大继续增长最快的地区之一（资料来源略），人口增加，对房子的需求就增大。另外，中加旅游协定的签订，会不会带来大陆人来炒温哥华的房地产，也值得关注。

6。库存不足
在过去2年，由于全球经济危机，随着许多新的公寓项目延误或取消；经济复苏后，政府推出了HST，HST使新屋开工量大幅减少。二手房的库存也明显不足，温哥华现在的二手房市场上， 很多买家都有这样的体会――无房可买。

7．向上的温哥华经济基本面
温哥华的经济基础稳固，而且随着新的运输路线完成，更多更好的商业机会，HST实行，商家的税率降低，温哥华可能吸引更多的商家和企业进驻。总的说来，2010年温哥华经济基本面是向上的，这也是造成房地产价格上升的一个因素。

对2010年温哥华房价总的预测：
上半年房价上升，每月上升1-2个百分点，9月份以后上升幅度下降。

后注：三木是地产经纪, 行文时虽然力求中立，但仍不免带有职业偏见。请您阅读时，注意判断。本文纯属个人看法，不构成任何建议。

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在经纪嘴里，房价永远是上涨的。事实上楼价是个不可预测的东西，LZ就不要出来忽悠了。一个最简单的例子，看得这么准，LZ借钱去炒楼花吧。花1万块定金，到年底房价升值，利润至少100%。LZ多年积蓄加上贷款，借款，不知道能不能凑到20套楼花？去买吧，买回来再和大家解释你的理论。

出来胡猜房价是个很容易的事，毕竟一年后才会被揭穿，不是上涨就是下跌，至少有50%的概率。猜错了的成本仅仅是一个马甲而已，猜对了的代价可能是至少拉来一个新客户。收益远大于损失，LZ算盘真精，不服不行。不过被你误导的人，找谁说理去啊。

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bruceyag 说:

在经纪嘴里，房价永远是上涨的。事实上楼价是个不可预测的东西，LZ就不要出来忽悠了。一个最简单的例子，看得这么准，LZ借钱去炒楼花吧。花1万块定金，到年底房价升值，利润至少100%。LZ多年积蓄加上贷款，借款，不知道能不能凑到20套楼花？去买吧，买回来再和大家解释你的理论。

出来胡猜房价是个很容易的事，毕竟一年后才会被揭穿，不是上涨就是下跌，至少有50%的概率。猜错了的成本仅仅是一个马甲而已，猜对了的代价可能是至少拉来一个新客户。收益远大于损失，LZ算盘真精，不服不行。不过被你误导的人，找谁说理去啊。

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先惚悠、后堵住别人的嘴 算你狠。

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bruceyag 说:

在经纪嘴里，房价永远是上涨的。事实上楼价是个不可预测的东西，LZ就不要出来忽悠了。一个最简单的例子，看得这么准，LZ借钱去炒楼花吧。花1万块定金，到年底房价升值，利润至少100%。LZ多年积蓄加上贷款，借款，不知道能不能凑到20套楼花？去买吧，买回来再和大家解释你的理论。

出来胡猜房价是个很容易的事，毕竟一年后才会被揭穿，不是上涨就是下跌，至少有50%的概率。猜错了的成本仅仅是一个马甲而已，猜对了的代价可能是至少拉来一个新客户。收益远大于损失，LZ算盘真精，不服不行。不过被你误导的人，找谁说理去啊。

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我行我素,忽悠不着

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希望正反双方进行辩论。

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回楼上的朋友：

如果您觉得我是在忽悠或者胡说，那是您的自由，我尊重您的看法, 并对本文引起您的不开心说声SORRY。

实在说，做经纪的不应该写市场预测，如果写，也只应该写市场的负面消息，虽然这样的消息不全面，但只能这么做。

这篇东西，原来是应约为另外一个坛子写的。一则觉得既然在这里玩了，不在这里放一份，过意不去；二则也希望与家园网的朋友们交流看法。显然，我这个初衷错了。

鉴于该文已经引起部分朋友不快，我把内容删了。感谢二楼朋友的支持，也希望您把相关引用删去，由此造成的不便，对二楼朋友深表歉意。

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三木 说:

回楼上的朋友：

如果您觉得我是在忽悠或者胡说，那是您的自由，我尊重您的看法。

实在说，做经纪的不应该写市场预测，如果写，也只写市场的负面消息，因为有些朋友只对负面消息才能产生共鸣。

这篇东西，本来也不是为这个坛子写的，只是觉得既然在这里玩了，不在这里放一份，过意不去。

因为该文已经引起部分朋友的不高兴，我只好把内容删了。感谢二楼朋友的支持，也希望您把相关引用删去，由此造成的不便，对二楼朋友深表歉意。

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因为利益相关，正面负面都不应该写。老老实实替客户服务，别想着歪门邪道就好。玩忽悠的经纪们只关心自己的经纪费，他们唯一不会说的是真话。看地产协会对房价的预测，永远都是上涨。

对于想知道房价涨跌的同学，其实房价涨跌是不可预测的。大家都是买房自住，一直到退休才会搬出去，等到自己有需求的时候买房就可以了。不需要早也不需要等，就这么简单。

想预测房价看看历史数据，这是多伦多的数据。
84年平均房价是10万6，85年房价是11万5，一年涨了10%，是不是有泡沫？猜猜下一年是多少，86年是14万9，又涨了30%。那么房价是不是该回落了呢？87年是20万1，又是一个30%。以后会回落吗？88年是24万9， 89年是29万2， 然后是90年26万1，91年23万8，之后稳定在21万左右4-5年。

这种随机波动根本就是无法预测。巴菲特，对冲基金这些人都无法准确预测的。就像这次美国的房价暴跌，全美国绝大多数的金融家全都看错了。我不太相信LZ比雷曼，摩根银行这些人水平高，所以出来拍了他一下。

作为买家只要随机进入市场，前后差距1-2年都无所谓。慢慢看，慢慢找，合适了就买。没有合适的房子就等着。毕竟住30年后退休，到时候通涨会把每年的涨跌都吃掉。

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三木 说:

对2010年温哥华房价总的预测：
上半年房价上升，每月上升1-2个百分点，9月份以后上升幅度下降

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三木的这个预测猫腻也很多。为什么呢？房价是季节性波动的东西。三木经纪没有说明是与去年同期比较还是仅仅是当月比较。

如果与去年同期比较，因为通涨因素，每月很容易高于去年1-2个百分点。

如果是当月比较，每年年初冬天房价都是低点，然后到9，10月份是最高，然后11，12月房价又会下跌。这个是常识，叫季节性波动。我碰巧有96年到现在的每月多伦多房价统计，所以稍微知道一点点。

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说白了大家也别都啊Q了，买了房子的人都希望房子涨，没有买的苦等的都希望房子跌。

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我也说两句
其实有时候不能因为发贴人的职业就带有很大的偏见

每个人都是成年人了，看地产经纪的分析就如看其他金融投资人士的分析一样，自己看看，但决定是自己的。
如果仅仅因为地产经纪一篇上涨的言论就能忽悠到人的话，那么说明这个人无论什么投资都是盲目的。

有时候看到一些人对地产经纪特别的激动，我真的很好奇

其实这些分析就如一些朋友发表对“蜗居”的看法一样而已，大家说说而已

任何投资关键看自己断，别人只是说出看法而已，不要人身攻击或者谩骂

看网络的文章不如着重吸取人家的观点，一年后，你看看这个人分析的是否对，他的哪些观点是对的，哪些是错的，反复几次看多些人的观点，对于一个新移民来说，能更好地帮助自己建立对温哥华地产的评估，自己的评估。
总结一些，发现温哥华地产受影响的因素为非是几大类，自己就观察是不是真的就这些因素反映了地产的走势，看看是怎样影响的就是了。
譬如我看到这文章说的，冬奥对downtown的影响，我想想，哦，对哦，我好像从来没想到这一点。 这拓展我一个思考的方面

至于是否涨跌，自己可以思考

一篇网络文章的借鉴不在于按别人观点做决定，而在在于拓展自己的思路甚至形成自己思考分析的几个方向就可以了

有时候遇到不少人一直没买到房子，涨跌都觉得不是机会，那是因为一直没好好学习

别人的言论永远适用为学习借鉴不在于要你按人家意思做决定

我不是经纪，只是希望大家平常心去对待每一个发表个人观点的人，有时候愿意发表观点的人，已经是对自己的一种帮忙

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哦提一点反对意见，希望楼主不要介意。

08年第二季度的金融风暴，重重地冲击了温哥华的房地产市场，从当年4-5月份开始，房价一路下跌，直到09年3月。虽然，08年10月还是11月份，我曾预测09年的房价，会从3月份回调，但回调的幅度和速度都超过原来的想象，已经很明确了，从4月份到现在，温哥华的房价上涨了白分之13点多，也就是说每月上涨1.5%。

大温地区共有3083套住宅通过房屋登记出售系统（Multiple Listing Service, MLS）出售，为有记录以来第3个繁忙的11月。与此同时，11月大温所有类型房屋的平均价格已经升至55.7384万元，这一数字较去年同期上涨 12.4%， 而且，市场上库存减少，大量的买家无房可买。可以说，现在一直到2010年，温哥华地产市场的消费者信心十足，甚至有点疯狂。

--13%也好，12.4%也好，都是在相对于低谷时的涨幅，也就是价格的反弹。这个趋势持续下去的可能性极小。


对2010年温哥华房价总的预测：
上半年房价上升，每月上升1-2个百分点，9月份以后上升幅度下降。

--显然你的推理是基于过去一年的增长趋势，但这个趋势必定会有所减缓。事实上进入11月以来特别是12月以来，房价基本上停止增长（虽然交易量相对去年同月份还是增长很多，注意我说的价格和交易量是两个不同的概念），甚至个别地方稍有回落。当然不排除2-3个月后房价再次回升，但延续刚刚过去的一年的增长趋势的可能性极小。

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感觉所有的预测就没准过，去年最高点时都说还要涨，结果阴跌半年多，那时又都说还会跌，不要入市，结果又马上反弹上去了。看来要反向思维才行。

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LZ是westca的那个三木吗？如果是，我看了他不少帖子，还是不错的。当然，JJ肯定都是希望房市繁荣，倾向性很明显，就当一家之言。如果房市都像去年底今年初，JJ们那就要转行了。

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newnews 说:

我也说两句
其实有时候不能因为发贴人的职业就带有很大的偏见

每个人都是成年人了，看地产经纪的分析就如看其他金融投资人士的分析一样，自己看看，但决定是自己的。
如果仅仅因为地产经纪一篇上涨的言论就能忽悠到人的话，那么说明这个人无论什么投资都是盲目的。

有时候看到一些人对地产经纪特别的激动，我真的很好奇
我不是经纪，只是希望大家平常心去对待每一个发表个人观点的人，有时候愿意发表观点的人，已经是对自己的一种帮忙

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你这是说我吧？ 我只是反驳一些经纪的误导言论而已，如果他们像正常人那样说话，我根本就没兴趣去做什么。如果你很喜欢听经纪的误导，建议你给三木经纪PM，这样你们各取所需。但是请不要在公共场合试图误导他人。

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顶

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bruceyag 说:

因为利益相关，正面负面都不应该写。老老实实替客户服务，别想着歪门邪道就好。玩忽悠的经纪们只关心自己的经纪费，他们唯一不会说的是真话。看地产协会对房价的预测，永远都是上涨。

对于想知道房价涨跌的同学，其实房价涨跌是不可预测的。大家都是买房自住，一直到退休才会搬出去，等到自己有需求的时候买房就可以了。不需要早也不需要等，就这么简单。

想预测房价看看历史数据，这是多伦多的数据。
84年平均房价是10万6，85年房价是11万5，一年涨了10%，是不是有泡沫？猜猜下一年是多少，86年是14万9，又涨了30%。那么房价是不是该回落了呢？87年是20万1，又是一个30%。以后会回落吗？88年是24万9， 89年是29万2， 然后是90年26万1，91年23万8，之后稳定在21万左右4-5年。

这种随机波动根本就是无法预测。巴菲特，对冲基金这些人都无法准确预测的。就像这次美国的房价暴跌，全美国绝大多数的金融家全都看错了。我不太相信LZ比雷曼，摩根银行这些人水平高，所以出来拍了他一下。

作为买家只要随机进入市场，前后差距1-2年都无所谓。慢慢看，慢慢找，合适了就买。没有合适的房子就等着。毕竟住30年后退休，到时候通涨会把每年的涨跌都吃掉。

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童真 说:

希望正反双方进行辩论。

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楼主不要顾虑，你分析的丝丝入扣挺有条理，没什么不妥。
即便事实和你预测的不同，也并不能说明你的分析方法有问题。
无论如何总比扶乩理性多了，虽说有时候这种分析并不见得比扶乩准确。

在这个问题上，没有人有权力封住你的嘴。

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法号若智 说:

楼主不要顾虑，你分析的丝丝入扣挺有条理，没什么不妥。
即便事实和你预测的不同，也并不能说明你的分析方法有问题。
无论如何总比扶乩理性多了，虽说有时候这种分析并不见得比扶乩准确。

在这个问题上，没有人有权力封住你的嘴。

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说的对，支持一把。只要是客观的，而不是欺骗性质的，即使未来与事实有出入都没什么问题，本来就是供大家参考而已。加拿大地产局的分析报告有的时候也是错误的，不说一个普通的人。
哥们，没必要删除帖子。对市场有分析总比没有头脑的人好。
很多人不喜欢政治家，律师等等，但还得有人去做。地产也是一样，理直气壮的说自己是地产经纪，好好服务客户就是了。至于闲言碎语，大可不必理会。

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bruceyag 说:

在经纪嘴里，房价永远是上涨的。事实上楼价是个不可预测的东西，LZ就不要出来忽悠了。一个最简单的例子，看得这么准，LZ借钱去炒楼花吧。花1万块定金，到年底房价升值，利润至少100%。LZ多年积蓄加上贷款，借款，不知道能不能凑到20套楼花？去买吧，买回来再和大家解释你的理论。

出来胡猜房价是个很容易的事，毕竟一年后才会被揭穿，不是上涨就是下跌，至少有50%的概率。猜错了的成本仅仅是一个马甲而已，猜对了的代价可能是至少拉来一个新客户。收益远大于损失，LZ算盘真精，不服不行。不过被你误导的人，找谁说理去啊。

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炒房的永远说房价要涨，股评家从来不说股市要跌。

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兼听则明，偏听则暗。不管怎样，只是想多了解一点，至于正确与否，不必深究，谁也不是神！

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三木分析得不错.

每个人在一个公开的网站上发表自己的看法,是属于言论自由的范畴.

有人整天害怕被呼悠,那是他自己对自己的智商没信心,但千万别再傻到以为自己是救世主,拍这个拍那个嫡.你以为你是谁捏.呵呵.

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weour 说:

炒房的永远说房价要涨，股评家从来不说股市要跌。

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经纪们这种忽悠比炒房的狠，炒房的自己承担涨跌风险，经纪们稳赚经纪费，管他买家的死活输赢。

看楼上来声援的几个经纪，连拍砖都不让，大家就可以知道这行有多黑了。口口声声言论自由，那么我拍砖的权利不也是言论自由保障的吗？

不服气，大家出来辩论好了。误导完了，还不许别人拍砖，你们干脆叫买家把买房的钱直接都给经纪得了。

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bruceyag 说:

经纪们这种忽悠比炒房的狠，炒房的自己承担涨跌风险，经纪们稳赚经纪费，管他买家的死活输赢。

看楼上来声援的几个经纪，连拍砖都不让，大家就可以知道这行有多黑了。口口声声言论自由，那么我拍砖的权利不也是言论自由保障的吗？

不服气，大家出来辩论好了。误导完了，还不许别人拍砖，你们干脆叫买家把买房的钱直接都给经纪得了。

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看这位对经纪是恨的牙痒痒了.苦大仇深的倒出来大家给你评评理,经纪怎么你了.

另外,你想辩论,偶可以奉陪,出个题目吧.

说明一下,偶可不是你深恶痛绝的职业中人.所以你唯一的自以为是的辩论优势就没有了.呵呵.

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汤姆叔叔 说:

看这位对经纪是恨的牙痒痒了.苦大仇深的倒出来大家给你评评理,经纪怎么你了.

另外,你想辩论,偶可以奉陪,出个题目吧.

说明一下,偶可不是你深恶痛绝的职业中人.所以你唯一的自以为是的辩论优势就没有了.呵呵.

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我对经纪没有什么好坏感觉，只是很讨厌一些试图误导别人的家伙。尤其是在公开场合，轮番集体上场，说什么每个月涨1%，恨不得让买家立刻就成交。这种用误导来Push买家，其实很卑鄙。你觉得呢？

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bruceyag 说:

我对经纪没有什么好坏感觉，只是很讨厌一些试图误导别人的家伙。尤其是在公开场合，轮番集体上场，说什么每个月涨1%，恨不得让买家立刻就成交。这种用误导来Push买家，其实很卑鄙。你觉得呢？

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你的第一句,回头看看自己的发言,也会觉得是言不由衷了吧.

公开场合,说每月涨1%,就是卑鄙的误导,就是PUSH买家.这样的逻辑也太可笑了吧.先不说涨跌是个人的看法,谈不上是去误导谁,难不成说了涨就是卑鄙,说声跌就是高尚了.可笑啊.

再说,1.买家不是靠这样的涨跌论能PUSH得了的,2.就算是PUSH,这样经纪们就能PUSH到自己袋袋里来了么?再笑啊.

其实,说穿了,你也就是一盼跌派而已,大大方方,说出自己的观点,别先抢上忧国忧民的道德高地,慷慨激昂指责张三拍拍李四,反而容易让人接受些.

要说一下,偶对明年上半年的看法可不像三木那样有顶经纪的帽子就缩手缩脚了.
涨幅要大的多咧,六个月内,成交价格平均至少每月涨2%(比前月).在你眼里是卑鄙DOUBLE了.
看看偶以往的预测,偶这点自信还是有嫡.对于大温的房地产,偶还真比雷曼，摩根银行这些人的水平高捏.呵呵.

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呵呵，敏感话题，明年估计普通住宅会适当调整，而豪宅是不会再降价的了，因为大温的豪宅数量有限，但是有钱人层出不穷，都相聚温哥华了，长远来看（10年或以上），无论在哪里，买物业永远是最好的保值方式。

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十一在温西看房子，几乎看每套house时，惊讶于周围都是几批操着各地方言的同胞！看到的几套比较入眼的最长时间40几天就卖掉了。坦率的讲以温哥华的综合环境和国内的几个一级城市比，同类型房子价格真是不算贵，加上国内身边投资移民的朋友越来越多，个人感觉这几年内想跌的机会真是不大。

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2010年温哥华房价：为什么不可能涨？？！！

跌总得有跌的理由，但看不到。

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根据我个人研究分析，房价下跌的可能性不是没有的：
1、由于加元目前上涨过快，汇率过高，对于外资的注入产生很大的阻力。
2、加拿大很多本地出生的人或他们的子女后代，目前已经对于过高的房价没有购买力了。。。因为加拿大的税收太高，他们的可支配收入却并不高。同样的，移民过来的人也要开始承受高税收的压力。
3、相对于加拿大房地产目前的价格和加元汇率，美国的房地产价格更加合理，很多投资人都转移了投资方向。
4、目前通货紧缩并没有结束，根据消费统计，今年万圣节，圣诞节的消费价格和消费量都比往年低$63/人。。。2010年7月后，HST的实施会延长或加剧通货紧缩。
5、目前高失业率8.5%、高破产率说明经济复苏并不是预计的那么好，经济形势依旧很脆弱。目前通胀指数是-0.9到0.1，央行估计在2011年第三季度末通胀指数才有可能返回2%。今年后两个季度二手房市场的热销是阶段性的名义性消费，并不对GDP产生实质性的影响。本人喜欢看加拿大中央银行公布的经济数据，因为央行要平衡国家的经济，既不仅仅顾及房地产市场，也不仅仅顾及银行的利益和广大消费者的利益。
6、很多理性的投资者会借鉴1980/1981或1995年的历史经验和教训，当时在高位买了投资房的人一直到17年或9年后才补回损失。。。

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harmony_liu 说:

根据我个人研究分析，房价下跌的可能性不是没有的：
1、由于加元目前上涨过快，汇率过高，对于外资的注入产生很大的阻力。
2、加拿大很多本地出生的人或他们的子女后代，目前已经对于过高的房价没有购买力了。。。因为加拿大的税收太高，他们的可支配收入却并不高。同样的，移民过来的人也要开始承受高税收的压力。
3、相对于加拿大，美国的房地产价格更加合理，很多投资人都转移了投资方向。
4、目前通货紧缩并没有结束，根据消费统计，今年万圣节，圣诞节的消费价格和消费量都比往年低$63/人。。。2010年7月后，HST的实施会延长或加剧通货紧缩。
5、目前高失业率8.5%、高破产率说明经济复苏并不是预计的那么好，经济形势依旧很脆弱。
6、很多理性的投资者会借鉴1988/1989年的历史经验和教训，当时在高位买了投资房的人一直到17年后才补回损失。。。

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房地产市场的参数很多，
既有国际国内大环境的影响，也有本身的正常震荡。
一般来说，这几个参数很重要：
平均房价和平均工资的比
通胀率
央行利率
售/租比
空置率
加拿大是一个大量吸收移民的国家，每年25万人口落地，也是一个不小的参数。
很多参数本身就是一个不确定的未知数，
通过这么多的不确定因素以非定量的手软推导出来的结果自然会更加充满不确定性。
所以我们经常会遇到“业内人士权威机构也不靠谱”的尴尬状态。

我个人的展望是这样的：
就全国来说，明年全国平均房价会处于一个相对放缓
甚至略有跌幅的缓和期。
但是就大温和大多两地来说，房价会持续高位，
即便没有大涨也不会有大跌。

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预测其实都是来说服自己的。特别是短期预测，基本是娱乐节目！

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法号若智 说:

加拿大是一个大量吸收移民的国家，每年25万人口落地，也是一个不小的参数。

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我有一个问题：就像列治文的诞生一样，老地肯定是不够了，新的一片乐土在哪里？

加拿大最不缺的就是地了吧？就看政府怎么引导规划了.

天车一建，商场一开，不就又是一片天了？

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bruceyag 说:

在经纪嘴里，房价永远是上涨的。事实上楼价是个不可预测的东西，LZ就不要出来忽悠了。一个最简单的例子，看得这么准，LZ借钱去炒楼花吧。花1万块定金，到年底房价升值，利润至少100%。LZ多年积蓄加上贷款，借款，不知道能不能凑到20套楼花？去买吧，买回来再和大家解释你的理论。

出来胡猜房价是个很容易的事，毕竟一年后才会被揭穿，不是上涨就是下跌，至少有50%的概率。猜错了的成本仅仅是一个马甲而已，猜对了的代价可能是至少拉来一个新客户。收益远大于损失，LZ算盘真精，不服不行。不过被你误导的人，找谁说理去啊。

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duokong1 说:

我有一个问题：就像列治文的诞生一样，老地肯定是不够了，新的一片乐土在哪里？

加拿大最不缺的就是地了吧？就看政府怎么引导规划了.

天车一建，商场一开，不就又是一片天了？

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高见！加分分！
只可惜政府即使有这个意向，动作也没那么麻利。。。

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LZ的帖子对于要买房的人是很有参考价值的。

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支持三木。分析很有参考价值。
也支持CRA，harmony分析的也很有参考价值。
双方都提供了值得参考的信息（不管涨还是跌），谢谢。

我觉得Bruce有些太敏感了。
三木不要介意，请不要删贴。不能因为有Bruce一个人而不让大家看到这些有参考价值的信息。

Side Note：不过作为中国股市十年的股民，我还真就看到过股评喊跌。


Mike

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harmony_liu 说:

高见！加分分！
只可惜政府即使有这个意向，动作也没那么麻利。。。

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[FONT=宋体]温哥华在将它的市区改变成吸引人的居住区之后，它正试图找到居住和商业之间的恰当平衡。[/FONT]

[FONT=宋体]温哥华新规划新面貌[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]从一定距离，特别是从空中，温哥华市区看起来像大多数城市的市区一样，数不清的现代化摩天楼镶嵌在密集而狭窄的中心城区。只有当你到达地面时，你才认识到它们之间的区别。这些摩天楼实际上全是高层共管式大厦（[/FONT][FONT=&#718]condominium towers[/FONT][FONT=宋体]）。这是一个以高层建筑为主的居住区。大约[/FONT][FONT=&#718]560,000[/FONT][FONT=宋体]人生活在加拿大的第三大城市温哥华，其中，几乎有[/FONT][FONT=&#718]100,000[/FONT][FONT=宋体]人居住在面积不到[/FONT][FONT=&#718]5[/FONT][FONT=宋体]平方英里的半岛市区的摩天楼中。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]在北美，旧金山、芝加哥或甚至在纽约，完全不像这样。从市区住房密度的角度看，与温哥华最接近的比较物是里约热内卢和香港。实际上，全部的变化是在过去的[/FONT][FONT=&#718]15[/FONT][FONT=宋体]年发生的。从[/FONT][FONT=&#718]1991[/FONT][FONT=宋体]年以来，当温哥华制定它的分区规划去吸引城区居民的时候，提出了一个自以为聪明的[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT][FONT=&#718]Living First[/FONT][FONT=宋体]）政策。这个城市的中心区的自然特征的改变是如此彻底，以致一个游客[/FONT][FONT=&#718]20[/FONT][FONT=宋体]年后回来都认不出这个地方。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]当美国的一些城市努力吸引它们的居民的[/FONT][FONT=&#718]5[/FONT][FONT=宋体]个百分点到市区生活[/FONT][FONT=&#718]――[/FONT][FONT=宋体]并且达到[/FONT][FONT=&#718]2[/FONT][FONT=宋体]个或[/FONT][FONT=&#718]3[/FONT][FONT=宋体]个百分点就感到高兴的时候，在温哥华市区的居民接近[/FONT][FONT=&#718]20[/FONT][FONT=宋体]个百分点，并且还在增加。然而，最值得注意的是，温哥华市区居民的增长不仅包括单身的家庭、双身的家庭和[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]空巢家庭[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]，而且有小孩的家庭也不少。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]在温哥华半鸟南端的所为[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]和谐太平洋区[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT][FONT=&#718]Concord Pacific Place[/FONT][FONT=宋体]）有一所新的公共学校。在半鸟南端另一个有大量住宅大厦的高豪港区（[/FONT][FONT=&#718]Coal Harbour[/FONT][FONT=宋体]），另一所公共学校在建设之中。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]本地建筑师兼温哥华城市历史《梦想城市》（[/FONT][FONT=&#718]Dream City[/FONT][FONT=宋体]）的作者兰斯[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]贝雷罗维茨说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]我们看到了单身家庭住房范例的第一个突破。我们发现比任何预测的更多的有孩子的家庭生活在市区。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT]
[FONT=宋体]总之，温哥华有这些天每一个城市场想要的东西：一个有活力的安全的富有魅力的市区，这里的居民随时都有钱来消费和享受生活。一个最新的住宅工程正在建设之中，它的广告是[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]生活没有折衷[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT][FONT=&#718]life without compromise[/FONT][FONT=宋体]）。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]然而，实际上有折衷。温哥华开始认识到，对于城市公寓居住者来说，它的市区是那样一种磁铁。它带有停止市区传统服务的风险。这些服务内容包括（作为）商业中心、公司雇用、安排工作位置和总的经济生活。企业并没有逃离温哥华中心区。这个市区半鸟在城市区域内，仍然是排在首位的雇用中心，它提供了[/FONT][FONT=&#718]77,000[/FONT][FONT=宋体]个工作位置。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]但这个百分比继续下降，在这个世纪，实际上没有重要的办公楼开工，可以用于新的商业开发的土地几乎不存在。并且，对高层城市住宅的需求仍在不断增长。在[/FONT][FONT=&#718]10[/FONT][FONT=宋体]年或[/FONT][FONT=&#718]20[/FONT][FONT=宋体]年内，不可能设想温哥华会有多大变化。这个地方住着大量的人，但没有许多工作。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]本地的建筑批评家特雷弗[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]博迪说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]这座城市正在目前的繁荣中成形。它与一个城市应有概念完全不同[/FONT][FONT=&#718]――[/FONT][FONT=宋体]它比传统市区更多的是作为一个旅游胜地。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT]
[FONT=宋体]温哥华的计划者和当选官员对[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]生活优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]，并且对由之引起的复兴非常自豪，并且极力不赞成上述说法。资深计划官员迈克尔[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]库珀说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]这不是夏威夷的一个旅游区。这里仍然是整个省的经济的金融中心和银行管理中心。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]但他补充说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]不过我们应当小心，我们可能很容易看到整个城区成为住宅区。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT]
[FONT=宋体]美国城市的市区人口也在增加[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]在美国，这种情况对城市怎样才恰当呢？它们几乎全都希望处在温哥华现有的位置，并且担心以后的结果。但实际上，有几个美国城市即将面对它们同样的问题：市区对居民的吸引力越来越大，而发展商业的问题也在不断增加。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=&#718]2000[/FONT][FONT=宋体]年的人口普查进一步证实，在经历几个十年的稳步下降之后，在上个世纪九十年代，美国主要城市的市区人口增加了[/FONT][FONT=&#718]10[/FONT][FONT=宋体]个百分点。统计最近[/FONT][FONT=&#718]5[/FONT][FONT=宋体]年的确切数据有困难，但现在的数据表明市区人口的增长在加快。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]在有良好的统计数据的费城，在[/FONT][FONT=&#718]2000 [/FONT][FONT=宋体]年和[/FONT][FONT=&#718]2005[/FONT][FONT=宋体]年之间，市区人口增长了[/FONT][FONT=&#718]11[/FONT][FONT=宋体]个百分点。预期这个十年增长[/FONT][FONT=&#718]25[/FONT][FONT=宋体]个百分点，使总的市区人口超过[/FONT][FONT=&#718]100,000[/FONT][FONT=宋体]人。在去年的年底，有[/FONT][FONT=&#718]97[/FONT][FONT=宋体]个市区住宅工程项目在设计之中，为[/FONT][FONT=&#718]18,000[/FONT][FONT=宋体]个新的居民提供数百万平英尺的居住空间。这股建筑热潮，很大程度上是受[/FONT][FONT=&#718]2000[/FONT][FONT=宋体]颁布的对新住宅建设的[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]十年税收减免计划[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]的刺激。同时，市区建设办公空间的数字不比上个世纪九十代高，地区办公空间市场的份额大幅下降，在[/FONT][FONT=&#718]15[/FONT][FONT=宋体]年内，这个城市的办公工作位置和职业工作位置的数量，几乎下降了[/FONT][FONT=&#718]10,000[/FONT][FONT=宋体]个。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]在纽约，[/FONT][FONT=&#718]2001[/FONT][FONT=宋体]年[/FONT][FONT=&#718]“9.11”[/FONT][FONT=宋体]事件之后，这个城市的主要任务是在[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]世贸中心[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]原址生重建办公楼，恢复商业活动和办公。但几乎在五年之后，这里的办公楼才开始建设。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]同时，在整个曼哈顿地区，较旧的商业空间正在快速地变为住宅[/FONT][FONT=&#718]――[/FONT][FONT=宋体]估计在五年内有[/FONT][FONT=&#718]800[/FONT][FONT=宋体]万平方英尺。在[/FONT][FONT=&#718]2001[/FONT][FONT=宋体]年，生活在[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]世贸中心[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]下面的人数是[/FONT][FONT=&#718]15,000[/FONT][FONT=宋体]人，现在超过[/FONT][FONT=&#718]30,000[/FONT][FONT=宋体]人。到明年结束，还要增加[/FONT][FONT=&#718]40,000[/FONT][FONT=宋体]以上。[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]伍尔沃思大厦[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]的[/FONT][FONT=&#718]30[/FONT][FONT=宋体]层楼，被改变为共管公寓。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]在宽街和华尔街（[/FONT][FONT=&#718]Broad and Wall[/FONT][FONT=宋体]），摩根家族大楼（[/FONT][FONT=&#718]House of Morgan[/FONT][FONT=宋体]）最近重新开放了[/FONT][FONT=&#718]326[/FONT][FONT=宋体]新的公寓单位。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]这种情况不只发生在沿海城市。圣路易市的官员在几个月前发现，市区办公室空置率下降到不超过[/FONT][FONT=&#718]15[/FONT][FONT=宋体]个百分点[/FONT][FONT=&#718]――[/FONT][FONT=宋体]这是许多年来最低的数据。这并不是承租办公室的人增加。这是因为大量的办公空间变成了住宅[/FONT][FONT=&#718]――[/FONT][FONT=宋体]在过去的[/FONT][FONT=&#718]5[/FONT][FONT=宋体]年内超过[/FONT][FONT=&#718]130[/FONT][FONT=宋体]万平方英尺。也许最突出的事情是空置的[/FONT][FONT=&#718]22[/FONT][FONT=宋体]层[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]联合太平洋[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT][FONT=&#718]Union Pacific[/FONT][FONT=宋体]）大楼。这是一个城市地标，在这家公司去年将工作转移到[/FONT][FONT=&#718]Omaha[/FONT][FONT=宋体]之前，这里雇用了[/FONT][FONT=&#718]1,000[/FONT][FONT=宋体]名工人。当重新修整之后，这幢大楼将包含一个象征数量的办公室，但它基本上是一个住宅大楼，有[/FONT][FONT=&#718]153[/FONT][FONT=宋体]个共管公寓和[/FONT][FONT=&#718]30[/FONT][FONT=宋体]个出租公寓。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]这全是显著的变化，但它们是真正的问题吗？毕竟，在一段时间内，城市会重复地改变它们的功能。如果从现在起的[/FONT][FONT=&#718]20[/FONT][FONT=宋体]年内，历史性的市区大多数用于居住，有不同的娱乐选择和活跃的街头生活，并且办公室和工作位置也存在于别的地方，谁会受到真正的损失？[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]住宅地产排挤商业地产[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]这正是温哥华这些天关注的问题。有一个直接的证据。如果别的什么也没有，市政预算会长期受到影响。商业地产占温哥华目前的税收基数的[/FONT][FONT=&#718]40[/FONT][FONT=宋体]个百分点，它们比住宅资产以更高的比率纳税，同时服务成本较低。由于平衡向公寓住宅倾斜，商业的负担甚至增加更多。潜在地，使商业承租人退出城市中心区，并且引起一个危险的财政螺旋。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]一个对这种情况公开表示担心的是温哥华的市长萨姆[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]苏利文。他认为商业地产提供了大部分的税收，应当受到重视。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]研究这个问题的大多数专家认为这是一个严重的问题。地理学家汤姆[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]赫顿说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]如果我们完全经营住宅地产，将会出现非常重大的税收后果。你不能面对一个纯粹的住宅消费基础的城市经济。[/FONT][FONT=&#718]”
[/FONT][FONT=宋体]关于市区的混合使用和过去一个世纪对城区人的定义，赫顿也有很大的疑问。所谓城区人是指日间办公室工人、零售购物者、外来的旅游者和在某些地方适当数量的居民。这些人以变化的比例结合，创造了好的城区的活力感受。如果温哥华的办公室和商业元素消失，或甚至由于重要的影响缩小，这里的经济还有活力吗？赫顿表示怀疑。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]他说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]如果这里是纯粹的居民，这将是个奇异的地方。你将有一种人的不可思议的混合，这些人不以任何方式依靠这座城市。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]实际上，温哥华已经有一种真正的[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]颠倒通勤者[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]人口。他们在早晨离开市区公寓到郊区工作。一些人口统计学家认为，到[/FONT][FONT=&#718]2020[/FONT][FONT=宋体]年，每天到城外去工作的人比进城的人更多。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]不用惊奇，由于商业不动产业离开了[/FONT][FONT=&#718]21[/FONT][FONT=宋体]世纪来到温哥华的繁荣，所有这些引起了反响。加拿大最大的商业公司之一[/FONT][FONT=&#718]Avison Young[/FONT][FONT=宋体]的研究主任温迪[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]沃特斯说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]有一个理由是纽约或伦敦有金融力量。但你有城区的理由是商业工作一起的协同作用。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]沃特斯认为，恰恰在温哥华由于规划编制成就而赢得一致赞扬的时候，她的城市正在失去它的很多的全球经济重要性。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]这种情形的一个奇特之处是，根据共同的协议，并不缺乏愿意进新的市区办公空间的商业承租人。但是仍然没有多少建造办公空间的激励，并且安排建设办公空间的位置非常少。投资共管式大厦的回报，是投资办公空间的回报的[/FONT][FONT=&#718]5[/FONT][FONT=宋体]倍。此外，建设场所实际上全被买下。[/FONT][FONT=&#718]5[/FONT][FONT=宋体]年前，在市区半岛有少数场地被认为很适合建设商业项目，增加城区活力。但它们一个一个都被公寓楼占用。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]所有这些结果[/FONT][FONT=&#718]――[/FONT][FONT=宋体]包括令人兴奋的和更令人不安的结果，应当追溯到温哥华政府在[/FONT][FONT=&#718]1991[/FONT][FONT=宋体]年夏天作出的一个决定，对于新的市区住宅单位，增加允许的密度。因此，土地所有者就将以前留作商业使用的场地，用于建设共管公寓楼。如果一个事件可以被说成是北美城市市区复兴开始的标志，这就是温哥华的重新规划。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]这是一个无痛苦的决定。因为在上个世纪九十年代初，办公楼市场不景气，没有多少商业大厦计划建造。市政委员会和计划处认为可以放松规则，并且预期了市场的反应。结果是一场[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]洪水泛滥[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]。当时在市政委员会的戈登[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]普赖斯说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]几乎一夜之间，我们就得到了这些巨大的公寓楼。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]在相当短的时间内，[/FONT][FONT=&#718]800[/FONT][FONT=宋体]万平方英尺的市区空间被转变为住宅使用。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]拉里[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]比斯利要创造城市生活方式[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]某种程度上，这是一些本地需求因素的结果。温哥华的市区有壮观的背景，蓝色的海水和几乎在每一个方向都看得见的积雪覆盖的群山。在上个世纪九十年代初来了数千富裕的亚洲人，他们在香港和别的地方习惯于住高层住宅。他们对[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]有很好的理解。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]这个政策的成功甚至对它的创立者是一种启示。拉里[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]比斯利最近成为温哥华的规划主管。他说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]政策的作用超过了我们大胆梦想。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT]
[FONT=宋体]在另一方面，他将告诉你，[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]这并不是意外发生的事情。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]比斯利想要的是哪一种城市。上个世纪五十年代，比斯利在拉斯维加斯长大。后来他成为一个规划师，他的理想是创造一个与拉斯维加斯完全不同的城市空间。作为著名城市规划家简[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]雅各布斯（[/FONT][FONT=&#718]Jane Jacobs[/FONT][FONT=宋体]）的信徒和[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]新城市场规划家[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT][FONT=&#718]New Urbanist[/FONT][FONT=宋体]）文献的研究者，他确定了一个目标：创造[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]一种城市生活方式，将人们从他们[/FONT][FONT=&#718]50[/FONT][FONT=宋体]年的郊区浪漫生活中拉回来[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]比斯利也是一个优秀的政治家。当公寓楼在整个温哥华半岛迅速发展的时候，为一个新兴的住宅开发商群体产生了巨大的利益。他认为市政当局应当从那些继续建造住宅楼的开发商得到实质性的让步。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]作为对建筑许可的交换，在加拿大政府的控制比在美国更紧[/FONT][FONT=&#718]――[/FONT][FONT=宋体]开发商可能被要求提供各种公共设施：公园、有滨水人行道的社区中心、孩子看护中心。这是[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]的政治核心，这也是一个双赢的政策：给住宅不动产业带来了巨大的利润，同时给生活在市区的人带来切实的公共利益。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]不仅改变了温哥华的外貌，它还改变了社区力量的结构。鲍勃[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]伦尼是一个不动产营销企业家。他成了大多数新的住宅工程的销售代理商，开始扮演类似迈克尔[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]米尔肯上个世纪八十年代在华尔街的角色：如果伦尼说一个工程将起飞，它就飞起来。这个建筑单位通常将在它投入使用的第一天全部售完，甚至还要很长时间才能建成的工程，也出售得很快。不列颠哥伦比亚大学城市地理学家大卫[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]利说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]伦尼是公寓楼市场之王。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]在[/FONT][FONT=&#718]2005[/FONT][FONT=宋体]年，《温哥华杂志》选出伦尼是这座城市影响力最大的人。在那年的选举中，伦尼为两个市长候选人提供竞选资金。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=&#718]2000[/FONT][FONT=宋体]年，比斯利开始在他发表的文章和在北美的讲话中阐述[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]的原理。他描绘的市区形象是强调步行和使用自行车；有中等程度的拥挤；采用立法的方式，鼓励在新的开发中建设[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]绿色空间[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]；随同开发豪华住房，开发商将被迫提供[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]资助房屋[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT][FONT=&#718]subsidized housing[/FONT][FONT=宋体]）。他在另一个城市告诉听众：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]你不必等待闪电打击，你能够设计舞蹈动作。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT]
[FONT=宋体]当然，他们不是为给温哥华市区提供壮观的自然环境的高山和海洋设计舞蹈动作，但比斯利相信，像[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]这种政策能够在没有他的城市优势的地方起作用。比斯利说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]住房选择的决定性不是完全不同的。家庭正在寻求同样的东西。这就是我们在美国，不会在高密度的条件下为家庭规划社区的原因。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT]
[FONT=宋体]然而，这是一个有把握的赌注，没有美国城市会很快地看起来非常像温哥华。往南步行穿过市区半岛，感到像在一座绿色玻璃塔楼的森林中穿行，数百座塔楼是高而细的，以避免损害上层的视线。在大多数塔楼的底部，扩展到人行道，是像乐队指挥台的两排三层楼房。住宅基础必须从人行道后退[/FONT][FONT=&#718]12[/FONT][FONT=宋体]英尺。这样，如果你沿着街道走，并且避免向上看太远。你差不多感到你是在经过一排中等规模的单独家庭住房。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]这些住房是为了吸引有孩子的家庭，这是比斯利的得意之作。[/FONT][FONT=&#718]10[/FONT][FONT=宋体]年前，温哥华只有[/FONT][FONT=&#718]6[/FONT][FONT=宋体]幢这样的住房，现在已超过[/FONT][FONT=&#718]1,000[/FONT][FONT=宋体]幢。比斯利说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]我们把家庭生活和都市生活结合到街道上。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]他称之为[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]不同于高密度住宅的人道的家庭建筑物[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=&#718][FONT=宋体, MS Song]“[/FONT][/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718][FONT=宋体, MS Song]”[/FONT][/FONT][FONT=宋体]的反思与调整[/FONT]
</IMG>
[FONT=宋体]不是每一个人都喜欢温哥华市区的外观。一个当地的建筑师曾经称温哥华市区为[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]一排枯燥无味的玻璃塔楼沿着街道行进[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]。最近一个访问批评家将这些高楼描绘为[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]阴天挂在悬崖上的冰条[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]。但它的新颖性是不可否定的，吸引了全世界的参观者，并且赢得了每年的规划奖和建筑奖。在今年晚些时候，当比斯利从他的规划岗位上退休时，为了在别的地方鼓吹[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]的道理，他将可论证地称他是过去半个世纪最重要的城市规划师之一。并且，由于发生这些明显的变化，这个城市的居民似乎感到更加舒适。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]或者他们至少直到最近感到舒适。去年，他们开始担心，[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]的祝福太好可能不真实。特别是他们开始使用[/FONT][FONT=&#718]“R”[/FONT][FONT=宋体]这个字。[/FONT][FONT=&#718]“R”[/FONT][FONT=宋体]为[/FONT][FONT=&#718]resort[/FONT][FONT=宋体]（旅游胜地）的第一个字母。没有一个人希望温哥华市区成为[/FONT][FONT=&#718]“R”[/FONT][FONT=宋体]。地理学家汤姆[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]赫顿说：[/FONT][FONT=&#718]“resort[/FONT][FONT=宋体]是对一个不认真的城市的暗喻。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT]
[FONT=宋体]这个问题在五月的一个晚上再三提出来。在这个公开的听证会上，人们讨论选出高素质的公民作为比斯利和他的共同规划主任安[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]麦卡菲的接任者。一些人在小组辩论会上表示了对未来的担心。著名作家和社区规划学者利奥尼[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]桑德科克说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]我们成了我们自己的成功的牺牲品。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT]
[FONT=宋体]这些人谈的可能是个人看法，但毫无疑问，温哥华目前不满的[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]催化剂[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]是特雷弗[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]博迪。他是一个反传统的建筑师、记者和批评家。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]在一系列的报纸专栏、建筑刊物和公开讲话中，博迪几乎对[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]概念的每一个方面都发起了挑战。他警告美国城市不要模仿温哥华。但进行直接攻击的箭头，是他于[/FONT][FONT=&#718]2005[/FONT][FONT=宋体]年[/FONT][FONT=&#718]8[/FONT][FONT=宋体]月在《温哥华太阳报》上发表的文章[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]愚人的天堂[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT][FONT=&#718]Fool’s Paradise[/FONT][FONT=宋体]）。博迪写道：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]我们曾经有在世界大城市中取得我们的地位的梦想。但除非事情很快变化，保持和促进我们的市区作为工作的地方，否则，我们将成为夏威夷的怀基基海滩和迈阿密海滩那样的旅游点，许多年老的[/FONT][FONT=&#718]‘[/FONT][FONT=宋体]婴儿潮[/FONT][FONT=&#718]’[/FONT][FONT=宋体]一代人围着他们高价的公寓楼闲逛。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]与这个城市的规划和开发有关的几乎每一个人，都认为博迪的话有点过火。但他们也开始接受博迪的某些想法。这些想法在前几年出现的时候被认为有些古怪。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]博迪的观点当然引起了温哥华市政府的注意。规划部门对在市区半鸟重要地区的新的住宅建设的[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]延期偿付[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]数量进行了限制，同时对城市的未来前景和需要进行了[/FONT][FONT=&#718]15[/FONT][FONT=宋体]个月的研究。市长苏利文说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]我们在沙滩上为商业划了一条线，线内不允许建设公寓楼。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]苏利文认识到，对公寓楼的一道命令不能永远起作用。但他希望在一种冷静的气氛中，这座城市可能计划激励建设更多的混合用途的住宅和办公楼。目前只有少数开发商愿意这样做。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]博迪嘲笑[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]延期偿付[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]的主意是一种[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]马后炮[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]。比斯利则坚持说这是在正确的时间的正确办法。他说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]我们在形成危机以前处理这个问题。从现在起[/FONT][FONT=&#718]5[/FONT][FONT=宋体]年之内，这个问题可能是个危机。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]但时间的选择暂且不谈，这个新的政策似乎标志着在涉及的大多数参与者中，一个大体一致意见的开始：温哥华的试验是成功的，但在没有造成严重损害之前，它不可能继续不受检验。[/FONT][FONT=&#718][/FONT]
[FONT=宋体]没有一个接近温哥华的美国城市在市区采用了[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]居住优先[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]的政策。但如果分析过去几年人口统计的变化，不仅纽约和费城，而且还有一些趋势不明显的大城市，不难相信[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]温哥华问题[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]将是政策和规划争论的中心。汤姆[/FONT][FONT=&#718]•[/FONT][FONT=宋体]赫顿说：[/FONT][FONT=&#718]“[/FONT][FONT=宋体]我不知道你是否在克利夫兰复制这种模式。但它可能发生。[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT]

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推高房价的政府是最终收益者。

而我们，新一代的移民：

要么在花园里狂割草，也不知道是究竟为谁服务，是为自己不堪一击的虚荣心还是别的什么。

[FONT=宋体]要么在傍晚，围着他们高耸入云的天价公寓楼百无聊赖地闲逛。[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]当今世界美国是知识密集，金融聚集效应。[/FONT]
[FONT=宋体]中国是劳动力密集，制造业聚集效应。[/FONT]
[FONT=宋体]加拿大恐怕是被边缘化的对象，没有多少前途。[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
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“[FONT=宋体]愚人的天堂[/FONT][FONT=&#718]”[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT][FONT=&#718]Fool’s Paradise[/FONT][FONT=宋体]）[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]想想心寒[/FONT]

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上联：
道听途说俨然房产专家鹦鹉学舌共谋若干经纪
下联：
瞎子算命愣充股市高手自拉自唱误尽家园网友

横批：
新芙蓉姐姐

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1。这个帖子后面跟贴和以后其他为此开新贴及其跟贴的所有朋友，不管是对我肯定的还是批评的，我一慨感谢。肯定的朋友，给我精神上的支持，批评的朋友，让我知道了自己的不足，也让我知道了什么话该说，什么话不该说，再次感谢。

2。我没有给家园网贡献广告费，所以我的电话号码和EMAIL一出现，就会被删掉，所以，想在这里拉到客户，基本不可能。正因如此，我就没有了在此忽悠人的动机（在别处本人也不愿忽悠）。如果在客观上，实话实说造成了“忽悠”的效果，也只能有利于在本网有广告的同行们。

3。这个房价预测帖子的动机，我已经交待过，不再引述。

4。说2010上半年每月上涨1-2%，其实也不能算预测。因为09年下半年以来，大温地区的房价一直就是按这个速度上涨的，分析过的因素中，没有什么原因会在2010上半年引起房价下跌，2010上半年的房价趋势不过是延续09年下半年的涨势而已，所以，只要正视现实，任何人都应该有类似的结论。


敬祝家园网的朋友们: 新年快乐, 虎年发财!