加拿大家园网


加拿大家园论坛 > 房屋话题 > 加速还款,加拿大贷款买房者的新年决心

加速还款,加拿大贷款买房者的新年决心
自然自在 2010-01-09 02:51

发布: 2010-1-08 00:12 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 |
每到新年,我都会想起小时候学新概念英语时的一篇课文New Year Resolution。2010年我自己的新年决心之一就是加速偿还按揭贷款。当年选择贷款利率时选择了浮动利率,所以现在正享受着超低的贷款利率。但随着经济的复苏,利率肯定会涨起来的,一旦利率上涨,最好的办法就是加速还款。宏利金融最近公布的一份民意调查报告显示,28%的被访者把偿还信用卡债务,列为2010年家庭财务管理的头等大事。这一比例比过去两年分别高出了4%和8%。有14%被访者将加速偿还按揭贷款列为今年家庭财务的头等大事,这一比例比去年同期高3%。看来,和我有同样想法的人还很多。

在以前的文章《住房贷款国策与家庭债务管理》中,曾经介绍过一些家庭债务管理的方法。但很多网友希望借鉴一些实际的例子。下面三则具体事例,供大家参考。

案例一:被固定利率锁在高位,利用房屋抵押授信额度降低贷款余额。A女士2007年选择了固定利率贷款,被锁定在5.5%的年利率,如果解除合同,罚金超过1万加元。她利用已经属于自己的房屋净值作抵押,申请了P+1%的授信额度,利率仅为3.25%,虽然是每日计算复利,但也比按揭贷款利率低很多。A女士用自己的储蓄和从授信额度项下提取的现金提前支付了原贷款本金的15%,从而节省了利息支出。

案例二:最大限度利用提前还款便利,降低贷款本金后,重新贷款,平摊贷款利率。B先生5年期固定贷款利率为4.8%,还有两年到期。他在2009年12月利用提前还款便利,一次性偿还原贷款本金的15%,今年1月再次偿还15%,目前正在申请新的3年期贷款,利率锁定为3.3%,新贷款将用于偿还从家人和朋友那里借来的资金,从而实现通过借贷短期资金置换贷款利率的目的。

案例三:将月供降为最低,待利率上涨时加速还款。C女士2007年选择了浮动利率贷款,利率为P-0.9%,当时的P为6.2%,每月供款1500元。她在2009年向银行申请将月供降为最低,即,按照2009年的P值2.25%计算月供,月供降为980元。她将节省下来的月供储蓄起来,待日后P上涨时用于加速还款。她认为,2009年用于还款的资金效率只有1.35%,如果利率上涨至5%,她用于还款的资金效率将是5%。

很多人非常注重投资组合,却忽视家庭债务的管理。真正关心客户利益的理财顾问不应该总是建议客户频繁买卖各种基金和股票。要知道,投资所得是要上税的,而消费者要用自己的税后收入去交房贷月供。上述三个案例说明,主动管理自己的负债,是最好的投资,因为这是真正的零风险投资。

加拿大按揭贷款从能否随时还清本息这个角度,分为关闭和开放式两类。开放式贷款是指借款人可以在贷款期内随时将本息全部清偿,银行不收罚款。封闭式则正相反,如果借款人在贷款到期前全部清偿本息,则要缴纳罚金。因此,封闭式贷款比开放式贷款利率低。加拿大主要商业银行都为选择封闭式按揭贷款的客户提供了提前还款便利。借款人可以在银行允许的额度范围内提前还款,即,我们俗称的加速还款。以前的文章中我们讲到过贷款提前还款条件的重要性。每个银行都有自己的提前还款便利政策,大致可以分为4类:增加一定比例月供款,大金额偿付本金,倍付月供款,以及同时使用上述3中方法中的两项或三项。提前还款,无论是增加月供还是大金额偿付本金,借款人所增加的付款全部用于直接偿付本金。

现在我们来比较一下加拿大5大银行提前还款便利的特点。

TD银行允许在整个贷款期内将月供款增加至原月供款的2倍。例如,贷款是初始月供款为1000元,在贷款期内可以随时申请增加月供款,上限为月供2000。同时允许借款人每年大金额直接偿付本金,每年的金额上限为原贷款本金的15%。如果贷款最初的本金为20万,则在贷款期内每年最多直接偿还本金3万元。

Scotiabank允许每年增加初始月供的15%。如果初始月供为1000元,则每年可以增加的月供上限为150元。同时允许每年大金额偿付本金的比例为15%。除此之外,允许借款人随时倍付月供。例如,借款人最初月供为1000元,贷款第一年增加了月供150元,第二年也增加了150元,即,第二年的月供款为1300元,如果选择倍付月供,则可以在第二年的任意月份选择偿付2600元。

CIBC的情况比较复杂,浮动利率和固定利率贷款的提前付款比例不同。允许倍付月供。详情请查询该银行网站。

RBC允许每年增加月供款的上限为10%,每年大金额偿付本金的上限也是10%。同时允许倍付月供。

BMO允许每年增加月供20%,每年大金额偿还本金的上限为20%。借款人用于提前还款的资金将进入一个按揭贷款储备账户,借款人一旦需要提取,可以在不做任何法律手续的情况下支取,无需申请授信额度,只要支取的金额大于2500元,则不收取手续费。支取的资金将成为新的按揭贷款。这个特点让加速还款少了很多后顾之忧。

各银行提前还款政策不断调整,上述信息,以各银行网站内容为准。

你不理财,财不理你。主动管理自己的房贷应该成为我们生活的一部分。

maplegulf 2010-01-10 01:14

很有用,希望大家尽快还完贷款,享受生活.

sunny923 2010-01-10 03:20

Good post, thx!

努力学习者 2010-01-10 04:05

感谢"自然自在",每次读你的文章终是受益菲浅,经常期待你有新的信息带给大家.:wdb10:

爱在夏天 2010-01-10 05:54

谢谢分享..

manadona 2010-01-11 10:34

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4977768)
发布: 2010-1-08 00:12 | 作者: 王红雨 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 |

案例二:最大限度利用提前还款便利,降低贷款本金后,重新贷款,平摊贷款利率。B先生5年期固定贷款利率为4.8%,还有两年到期。他在2009年12月利用提前还款便利,一次性偿还原贷款本金的15%,今年1月再次偿还15%,目前正在申请新的3年期贷款,利率锁定为3.3%,新贷款将用于偿还从家人和朋友那里借来的资金,从而实现通过借贷短期资金置换贷款利率的目的。

有什么方法做得到用3年期贷到的款去“用于偿还从家人和朋友那里借来的资金”? 只能用下面途径吗:
“BMO允许每年增加月供20%,每年大金额偿还本金的上限为20%。借款人用于提前还款的资金将进入一个按揭贷款储备账户,借款人一旦需要提取,可以在不做任何法律手续的情况下支取,无需申请授信额度,只要支取的金额大于2500元,则不收取手续费。支取的资金将成为新的按揭贷款。这个特点让加速还款少了很多后顾之忧。。。”

pxb0009 2010-01-11 10:52

BIBC银行贷款100%开放式还贷。
2年前贷款35年还清,如果一直按那时候利率还款金额到现在剩15年了感觉好奇怪呀!

自然自在 2010-01-11 11:29

引用:

作者: manadona (帖子 4984851)
有什么方法做得到用3年期贷到的款去“用于偿还从家人和朋友那里借来的资金”? 只能用下面途径吗:
“BMO允许每年增加月供20%,每年大金额偿还本金的上限为20%。借款人用于提前还款的资金将进入一个按揭贷款储备账户,借款人一旦需要提取,可以在不做任何法律手续的情况下支取,无需申请授信额度,只要支取的金额大于2500元,则不收取手续费。支取的资金将成为新的按揭贷款。这个特点让加速还款少了很多后顾之忧。。。”

B先生贷款余额是20万,最初贷款金额是30万,去年还了15%,即4.5万,今年又还了4.5万,偿还后的余额是11万,他又从这家银行申请了refinance,金额是13万。最新的贷款总额为24万,其中11万是以前的利率,13万是现在的利率。13万的新贷款中,有9万用于偿还朋友和家人。
无论哪个银行都能做到。

manadona 2010-01-11 12:15

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4985139)
B先生贷款余额是20万,最初贷款金额是30万,去年还了15%,即4.5万,今年又还了4.5万,偿还后的余额是11万,他又从这家银行申请了refinance,金额是13万。最新的贷款总额为24万,其中11万是以前的利率,13万是现在的利率。13万的新贷款中,有9万用于偿还朋友和家人。
无论哪个银行都能做到。

喔!很有用的帮助,一套30多万的房子(最初贷款金额30万),还剩11万时还能再贷到13万,而且利率一国两制,最终提出9万新债填旧债,这等技巧简直就是送钱,不学不行:wdb17::wdb6:

yiniu 2010-01-11 16:53

学习

harmony_liu 2010-01-12 03:51

感谢楼主分享!给楼主送鲜花!

sglucy 2010-01-12 14:58

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4985139)
B先生贷款余额是20万,最初贷款金额是30万,去年还了15%,即4.5万,今年又还了4.5万,偿还后的余额是11万,他又从这家银行申请了refinance,金额是13万。最新的贷款总额为24万,其中11万是以前的利率,13万是现在的利率。13万的新贷款中,有9万用于偿还朋友和家人。
无论哪个银行都能做到。


这种方式必须还到百分之多少才能向银行再贷?
比如,在国内,房价一百万,首付加还贷(本金)已经还到五十万以上了,才可以申请再贷.可以进行重新评估,如一百五十万,但要打个八折,120万了,就是再减掉原剩余贷款的本金,才是你能贷的钱.....

自然自在 2010-01-12 23:22

引用:

作者: sglucy (帖子 4990295)
这种方式必须还到百分之多少才能向银行再贷?
比如,在国内,房价一百万,首付加还贷(本金)已经还到五十万以上了,才可以申请再贷.可以进行重新评估,如一百五十万,但要打个八折,120万了,就是再减掉原剩余贷款的本金,才是你能贷的钱.....

再贷款后的余额上限为目前房价的80%.

sglucy 2010-01-13 12:00

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4992025)
再贷款后的余额上限为目前房价的80%.


但没有规定是你最开始还了百分之多少后才能申请?
比如我现在首付20%,还了10%,也就是总共有30%的样子时能申请吗?又比如,我现在首付10%,还了5%,也就是总共有15%的样子时能申请吗?我举的例子只是极端一点,不过,我只是想明白这个问题......因为在国内是要50%以上才能再申请的.

自然自在 2010-01-13 12:27

引用:

作者: sglucy (帖子 4993920)
但没有规定是你最开始还了百分之多少后才能申请?
比如我现在首付20%,还了10%,也就是总共有30%的样子时能申请吗?又比如,我现在首付10%,还了5%,也就是总共有15%的样子时能申请吗?我举的例子只是极端一点,不过,我只是想明白这个问题......因为在国内是要50%以上才能再申请的.

在加拿大,买贷款违约保险的情况下最多可以借贷loan to value (LTV)95%,比如你还款到90%时,可以再借到95%。
我在上面讲的是通常的情况下,尤其是华人,不愿意买保险,所以都是攒够了20%再买房。如果当初买房时首付是20%,银行在借款人不买保险的情况下,LTV最高就是80%。待还款一段时间,如果房价上涨,借款人也已经偿还了一部分本金后,向银行申请refinance,银行会按照房屋的最新估价,可以借款至20%。如果借款人希望借到新房价的95%,也可以,但要买保险。

zhaozq 2010-01-13 13:02

好贴,收藏。

pxb0009 2010-01-14 09:56

楼主:麻烦能帮忙解释下面案例?
谢谢!
有人07年贷款26万每月还1400元,35年还清,2年后,还款期变成15年了,好奇怪呀!利率低了这么多?

自然自在 2010-01-14 10:44

引用:

作者: pxb0009 (帖子 4997588)
楼主:麻烦能帮忙解释下面案例?
谢谢!
有人07年贷款26万每月还1400元,35年还清,2年后,还款期变成15年了,好奇怪呀!利率低了这么多?

如果你说的数据正确,当时他的利率应该是4.3%,但不知道是浮动还是固定利率。2007年p最高时是6.2%,最低时是6.0%,所以不可能是浮动利率。固定利率也不太可能,3年期和5年期都在5.0%以上。

pxb0009 2010-01-14 10:58

浮动的,CIBC银行贷款,好像1-P 你说不可能到15年?

自然自在 2010-01-14 11:47

sorry,我算错了,他当时的利率是5.3%,应该是P-0.9%或p-1%。
浮动利率很难计算,2007年至今p 从6.25%降至2.25%,每次P 变化都会引起本金与利息的变化。
我自己的按揭贷款利率也是p-0.9%,这两年的mortgage statement是这样的:2007-2008年共还款20000元,其中本金12700,利息7300;但2008-2009年度,供款总额不变,本金为17300,利息为2700.
原来的还款年限是15年,刚刚收到的这份mortgage statement上显示还剩8年15个星期,差不多也缩短了一半。我想银行是基于1.35%年利率计算出来的,但浮动利率会根据p的变化而变化,所以我们的还款年限不一定会像银行现在算出来这样短。

sglucy 2010-01-14 13:10

引用:

作者: 自然自在 (帖子 4994092)
在加拿大,买贷款违约保险的情况下最多可以借贷loan to value (LTV)95%,比如你还款到90%时,可以再借到95%。
我在上面讲的是通常的情况下,尤其是华人,不愿意买保险,所以都是攒够了20%再买房。如果当初买房时首付是20%,银行在借款人不买保险的情况下,LTV最高就是80%。待还款一段时间,如果房价上涨,借款人也已经偿还了一部分本金后,向银行申请refinance,银行会按照房屋的最新估价,可以借款至20%。如果借款人希望借到新房价的95%,也可以,但要买保险。


非常感谢.....
其实这个问题我问过不少人,不晓得是我的表述别人不理解还是怎么地,总是得不到正面准确的回答......:wdb17:

自然自在 2010-01-14 23:04

引用:

作者: sglucy (帖子 4998479)
非常感谢.....
其实这个问题我问过不少人,不晓得是我的表述别人不理解还是怎么地,总是得不到正面准确的回答......:wdb17:

看来,我比较理解你。

n_n 2010-01-16 14:06

觉得楼主很专业
可惜不在温哥华

n_n 2010-01-16 14:10

请教,我家的贷款现在是2.5一年的。大家都估计明年会升利息,那我是不是该把钱存下来等到利息升了再提前还贷比较划算?

自然自在 2010-01-17 01:10

引用:

作者: n_n (帖子 5006483)
请教,我家的贷款现在是2.5一年的。大家都估计明年会升利息,那我是不是该把钱存下来等到利息升了再提前还贷比较划算?

一年内对你来说不存在升息的问题。到期后,可以转成浮动利率贷款,或其他固定利率贷款,也可以换银行。
如果选择换银行,需要小心。通常情况下,余额不变的情况下转到另一家银行,被称为switch,不需要律师介入,所以没有legal fee。如果余额变化超过一定金额,则被认为是refinance,需要律师介入,所以,有legal fee发生。
因此,如果你要提前还款,而且要转银行,最好的办法是在到期前,利用提前还款额度,进行提前还款,到期时余额不变地转到其他银行。

心境如雪 2010-01-19 01:03

我有商住楼贷款,住房和商贷还贷期各为12年,已还贷30个月。想提前,应该如何操作,可一次性还清吗?还是须分次还清。
谢谢点拨!

自然自在 2010-01-19 12:56

引用:

作者: 心境如雪 (帖子 5016596)
我有商住楼贷款,住房和商贷还贷期各为12年,已还贷30个月。想提前,应该如何操作,可一次性还清吗?还是须分次还清。
谢谢点拨!

你要查一下自己的贷款文件。如果是close的贷款,还清是要缴纳罚金的。如果是open的,可以随时还清。close的贷款也都有提前还款的额度,贷款文件上应该有写。

sglucy 2010-01-19 15:36

引用:

作者: 自然自在 (帖子 5000344)
看来,我比较理解你。


谢谢理解:wdb23:

心境如雪 2010-01-20 12:44

thank u for your response. our loan is flexible. if that mean I can return it anytime totally or partly without needing a appointment?

自然自在 2010-01-20 13:01

引用:

作者: 心境如雪 (帖子 5023603)
thank u for your response. our loan is flexible. if that mean I can return it anytime totally or partly without needing a appointment?

In term of flexibility, mortgage could be classified as opened and closed. Opened mortgage means that you could pay off any time without penalty. Closed mortgage means that you could prepay certain portion of your principle annually, if you want to pay off, you should pay penalty.

There is no flexible mortgage in Canada.

If you want to pay off your mortgage, you'd better make an appointment with mortgage specialist or just walk in your service branch.

心境如雪 2010-01-21 09:30

谢谢了!不会给人送鲜花,再次谢谢!

harmony_liu 2010-01-21 10:29

在楼主一楼右下角有个按钮:"Thanks",点一下就是送一次鲜花啦!

cici4757 2010-02-02 12:22

找到行家了。呵呵。麻烦帮我算下,30万的townhouse,首付30%,20年连利息月需还款多少?25年呢?谢谢。

自然自在 2010-02-02 12:24

引用:

作者: cici4757 (帖子 5074611)
找到行家了。呵呵。麻烦帮我算下,30万的townhouse,首付30%,20年连利息月需还款多少?25年呢?谢谢。


http://www.lendingmax.ca/calculator.php

101 2010-02-03 14:39

谢谢LZ 的分享

manadona 2010-03-14 16:48

过一段时间顶一下,方法永远不过时。

明珠 2010-03-15 23:31

先送花,买房时再看。呵呵