发布: 2010-1-08 00:12 | 作者: 王红雨 | 来源:
www.5in.ca 我住加拿大 |
每到新年，我都会想起小时候学新概念英语时的一篇课文New Year Resolution。2010年我自己的新年决心之一就是加速偿还按揭贷款。当年选择贷款利率时选择了浮动利率，所以现在正享受着超低的贷款利率。但随着经济的复苏，利率肯定会涨起来的，一旦利率上涨，最好的办法就是加速还款。宏利金融最近公布的一份民意调查报告显示，28%的被访者把偿还信用卡债务，列为2010年家庭财务管理的头等大事。这一比例比过去两年分别高出了4%和8%。有14%被访者将加速偿还按揭贷款列为今年家庭财务的头等大事，这一比例比去年同期高3%。看来，和我有同样想法的人还很多。
在以前的文章《住房贷款国策与家庭债务管理》中，曾经介绍过一些家庭债务管理的方法。但很多网友希望借鉴一些实际的例子。下面三则具体事例，供大家参考。
案例一：被固定利率锁在高位，利用房屋抵押授信额度降低贷款余额。A女士2007年选择了固定利率贷款，被锁定在5.5%的年利率，如果解除合同，罚金超过1万加元。她利用已经属于自己的房屋净值作抵押，申请了P+1%的授信额度，利率仅为3.25%，虽然是每日计算复利，但也比按揭贷款利率低很多。A女士用自己的储蓄和从授信额度项下提取的现金提前支付了原贷款本金的15%，从而节省了利息支出。
案例二：最大限度利用提前还款便利，降低贷款本金后，重新贷款，平摊贷款利率。B先生5年期固定贷款利率为4.8%，还有两年到期。他在2009年12月利用提前还款便利，一次性偿还原贷款本金的15%，今年1月再次偿还15%，目前正在申请新的3年期贷款，利率锁定为3.3%，新贷款将用于偿还从家人和朋友那里借来的资金，从而实现通过借贷短期资金置换贷款利率的目的。
案例三：将月供降为最低，待利率上涨时加速还款。C女士2007年选择了浮动利率贷款，利率为P-0.9%，当时的P为6.2%，每月供款1500元。她在2009年向银行申请将月供降为最低，即，按照2009年的P值2.25%计算月供，月供降为980元。她将节省下来的月供储蓄起来，待日后P上涨时用于加速还款。她认为，2009年用于还款的资金效率只有1.35%，如果利率上涨至5%，她用于还款的资金效率将是5%。
很多人非常注重投资组合，却忽视家庭债务的管理。真正关心客户利益的理财顾问不应该总是建议客户频繁买卖各种基金和股票。要知道，投资所得是要上税的，而消费者要用自己的税后收入去交房贷月供。上述三个案例说明，主动管理自己的负债，是最好的投资，因为这是真正的零风险投资。
加拿大按揭贷款从能否随时还清本息这个角度，分为关闭和开放式两类。开放式贷款是指借款人可以在贷款期内随时将本息全部清偿，银行不收罚款。封闭式则正相反，如果借款人在贷款到期前全部清偿本息，则要缴纳罚金。因此，封闭式贷款比开放式贷款利率低。加拿大主要商业银行都为选择封闭式按揭贷款的客户提供了提前还款便利。借款人可以在银行允许的额度范围内提前还款，即，我们俗称的加速还款。以前的文章中我们讲到过贷款提前还款条件的重要性。每个银行都有自己的提前还款便利政策，大致可以分为4类：增加一定比例月供款，大金额偿付本金，倍付月供款，以及同时使用上述3中方法中的两项或三项。提前还款，无论是增加月供还是大金额偿付本金，借款人所增加的付款全部用于直接偿付本金。
现在我们来比较一下加拿大5大银行提前还款便利的特点。
TD银行允许在整个贷款期内将月供款增加至原月供款的2倍。例如，贷款是初始月供款为1000元，在贷款期内可以随时申请增加月供款，上限为月供2000。同时允许借款人每年大金额直接偿付本金，每年的金额上限为原贷款本金的15%。如果贷款最初的本金为20万，则在贷款期内每年最多直接偿还本金3万元。
Scotiabank允许每年增加初始月供的15%。如果初始月供为1000元，则每年可以增加的月供上限为150元。同时允许每年大金额偿付本金的比例为15%。除此之外，允许借款人随时倍付月供。例如，借款人最初月供为1000元，贷款第一年增加了月供150元，第二年也增加了150元，即，第二年的月供款为1300元，如果选择倍付月供，则可以在第二年的任意月份选择偿付2600元。
CIBC的情况比较复杂，浮动利率和固定利率贷款的提前付款比例不同。允许倍付月供。详情请查询该银行网站。
RBC允许每年增加月供款的上限为10%，每年大金额偿付本金的上限也是10%。同时允许倍付月供。
BMO允许每年增加月供20%，每年大金额偿还本金的上限为20%。借款人用于提前还款的资金将进入一个按揭贷款储备账户，借款人一旦需要提取，可以在不做任何法律手续的情况下支取，无需申请授信额度，只要支取的金额大于2500元，则不收取手续费。支取的资金将成为新的按揭贷款。这个特点让加速还款少了很多后顾之忧。
各银行提前还款政策不断调整，上述信息，以各银行网站内容为准。
你不理财，财不理你。主动管理自己的房贷应该成为我们生活的一部分。
