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我在多伦多炒第一个CONDO楼花的记录
Horse Dragoon 2010-01-23 09:01

2006年中期, 我发现DOWNTOWNBAY街近湖畔有个超高层楼盘已经发售了, 做好功课后去下了手, 挑了个朝东无敌风景加湖景的1+1户型, 楼层11, 面积是630, 那个DEN可做第二卧, 买价$245,000 (parking), 单价是$390/, 首付20%, 5%到交楼时付, 可转让, 但要付$3500转让费, 该楼当年夏末开工, 历经3年施工, 09年夏天开始陆续交楼了.

094, 当时楼市还不太好, 但我经了解, 那边的价格已到了$490/尺左右了, 决定在交楼前卖掉, BUILDER的信来了,要我 6月去 PPDI, 即交楼前的现场验收, 7月交楼, 我赶紧找了我的经纪, 准备LISTING, 验房后, 我凭自己的专业经验向BUILDER提出个别整改, DEFFICIENCY, 有意拖点时间, 6月份后, 楼市看涨, 很快, 买家同意成交价是$308,700. $490/尺了, ( 现在要$530/尺了), 最终在交楼前转手,每尺赚$100.

捂了三年, 收入(赚): 308700-245000=$63700,
DOWNPAY本金: 20%*245000=$49000(分四次一年内付完)

投资成本:
1.转让费ASSIGNMENT FEE $3500,
2.买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION): 2.5%*308700=$7720,
3.增值税( 夫妻各分一半): (38%+21%)*63700/4=$9396,
4.本金利息损失: 1.5%* 49000*3=$2200,

四项加起来, TOTAL COST: $22816,

收入: BENEFIT=CAPITAL GAIN=$63700,

净收入BENEFIT - COST: 63700-22816=$40884,

投资效益分析:
BCR 效益成本比: 63700/22816=2.8>>>1VERY GOOD!
ROI 收益率: 40884/22816=180%, VERY GOOD!
本金毛回报:  63700/49000=130%, VERY GOOD!
本金净回报:  40884/49000=83%, VERY GOOD!

结论: 三年投入首付$49000, 资本收益$ 63700, 两项加起来, 共回手$112700, 最后到帐$89884.


2007年下半年, 本人又分别买了2CONDO楼花, 当时有点买到了高点, 但现在回头看, 又是低点, 目前市场价格比07年均涨$70/, 660尺的算, 每个UNIT已有毛收益: 70*660=$46200, 今年计划卖掉其中一个, 回手来的资金今年再买2.

控制得好, 这样每隔3年左右滚动一次, 收益会越积越多.

前我也考虑过, 买基金吧, 也就涨7% 一年, $50000, 就多3千多快, 遇到危机, 就跌惨了, 股票更不行, TSX 07, 14000, 现在就11500, 还是套着, 还是房子好, $50000, 其实是$250000的本, 年涨4%, 就是 $10000, 即杠杆放大效果, 让你的钱510倍的去生钱.

投资CONDO楼花, 不费时间,不费体力, 不费精力, 工作生活两不误, 平时该干啥干啥, 不影响上班打工, 就当是三年定期存笔钱, 又安全, 最少是保本的, 因为几年平均下来, 通货膨胀率总会小于房价的上涨率, 加拿大房价是10年翻一番, 多伦多是11---13年翻一番.

如果遇到最差的时候, 不赚时(B-C<0或=0) , 只能买下出租, 楼市低迷时, 出租市场很火,还抢OFFER, 且新楼会涨得较快, 几年后, 看是否值得卖掉.



实际上, 有很多香港, 台湾, 大陆移民在做这样的投资, 很多JJ自己也买了很多楼花.

TORONTO CONDO 市场, 买家是投资目的, 30%.

赚多赚少, 有赔有赢, 因人而异, 原因很多很多.

我看好TORONTOCONDO市场, 长期讲, 会越来越火, 因为人越来越多, 城市用地越来越少, 越来越贵, ,,,,

最后一点: 房产投资是有风险的, 长期的, 5, 10, 25,,,,要有耐心, 再耐心才行.





SallySun2007 2010-01-23 09:24

very good!

admin 2010-01-23 09:43

Thanks a lot for sharing, it's very knowledgeable and in detail,

and I love it.

fan613jerry 2010-01-23 09:44

very good

GarfieldCai 2010-01-23 10:46

:wdb17:

弋弋 2010-01-23 10:48

房价上涨的推动者

round 2010-01-23 11:00

觉得这是理性的投资 佩服

annieshen 2010-01-23 11:20

学习....

天涯 2010-01-23 11:52

非常好,学习。

sglucy 2010-01-23 14:19

谢谢分享,但如何凑到首付的钱是个问题......

夜行 2010-01-23 15:12

不错,但最近三年,你要留心国内的房市,一定会比多赚的更多。

恶魔一世 2010-01-23 15:39

mark

狗狗凡 2010-01-23 21:23


Horse Dragoon 2010-01-24 02:14

引用:

作者: sglucy (帖子 5037328)
谢谢分享,但如何凑到首付的钱是个问题......

谢谢各位TZ的RESPONSE 和GOOD WORDS!

是呀, 一定有TZ问你的首付钱如何而来地?

我就透露一下吧:
本人05年已在北约克买了个SEMI的HOUSE, 自住加分租, 首付35%, 钱是从把国内的房子卖掉了的款子,(比较后悔, 现在已翻倍还多一点),不提啦,不卖, 这边也买不起.
06年, 把HOUSE给银行抵押了个HELOC, HOME EQUITY LINE OF CREDIT, 有$6万, 加上手上还有工作和存款约$5万,

第一个CONDO从06到07年的中期才付清$49000, 要一年, 这样我基本动的是存款,HELOC没有动, 有利息的, 很低,3%左右, 就是借出一万, 每月就付利息20多元.

07年, 重新RENEW HELOC, 加到了$9万, 当我09年把这个CONDO卖掉时, 回来的$13万, 加上$9万的HELOC, 手上有$22万的本钱, 07年本人又跳槽了, 年薪的增加就更有信心再次投资,

07年新买的2个CONDO楼花, 付出首期, 一个15%, 一个20%, 共近$10万, 动用了$9万HELOC, 实际到08年秋才付清, 每次就付5%.

另外, 本人买了个二手新CONDO, 黄金地位, 出租了, 只付20%, 才$5.5万, 租客一直住着, 很喜欢它. 目前, 这个CONDO已升值4万, 当时选了40年的期限贷款, 第一年租金和成本持平, 08年后才有现金流, 很少, 但到09年换利率后, 明的和暗现金流加大, 每个月的利息和地税可抵税, 又是一笔暗现金流, 主要是让她慢慢升值, 平均一年升值$1万多, 即年4.5%的涨幅, 过几年再卖还不定.

如上所说, 手头还有12-5.5=$6.5万,

今年准备卖掉其中一个楼花, 可预计回款:$10万,

这样共有$16.5万本钱, 我就在今年再挑2个楼花下手, 预计要花掉$12--13万,

等2012年, 把07年买的楼花卖掉, 又多出$10多万,
再次周转下去, 楼花, 1变2, 2变3, 3变4,,,,,.


HELOC借的钱可以用每月的工资慢慢付, 想开啦, 借$10万, 每月只付利270, 但楼花的升值, 一年就给你多出4%的话就$4000, 不对, 是$2万, 有5倍杠杆的呀, 一个月就是近$2000, 2000比270, 你不动心吗, 这叫借钱生钱, USE OTHER PEOPLE'S MONEY to MAKE MONEY, 只有房地产投资, 才能轻松借钱, 按揭, 利率还很低噢.

还有, 今年准备卖掉SEMI的, 换个DETACHED HOUSE. HELOC 到2010年再次RENEW的话, 可借更多的钱, 另外本人还有其他LOC $3万, 利5%,较高, 万不得已是不动的.

最后一个小私密: 08年我回国一次, 把07年(高峰期逃顶)在国内的B股套现了$8万给带回这边,,这是本人的不可预见费或风险备金.

本人觉得, 有第一个启动资金是很重要的,后面就好办了.

Horse Dragoon 2010-01-24 09:14




这是典型的1+1户型,

我将在"CONDO投资技术6中" 分析 炒小户型的优点.

:wdb6:

GarfieldCai 2010-01-24 09:16

凑首负:wdb12:

天涯 2010-01-24 09:17

引用:

作者: Horse Dragoon (帖子 5039463)
谢谢各位TZ的RESPONSE 和GOOD WORDS!

是呀, 一定有TZ问你的首付钱如何而来地?

我就透露一下吧:
本人05年已在北约克买了个SEMI的HOUSE, 自住加分租, 首付35%, 钱是从把国内的房子卖掉了的款子,(比较后悔, 现在已翻倍还多一点),不提啦,不卖, 这边也买不起.
06年, 把HOUSE给银行抵押了个HELOC, HOME EQUITY LINE OF CREDIT, 有$6万, 加上手上还有工作和存款约$5万,

第一个CONDO从06到07年的中期才付清$49000, 要一年, 这样我基本动的是存款,HELOC没有动, 有利息的, 很低,3%左右, 就是借出一万, 每月就付利息20多元.

07年, 重新RENEW HELOC, 加到了$9万, 当我07年把这个CONDO卖掉时, 回来的$13万, 加上$9万的HELOC, 手上有$22万的本钱, 07年本人又跳槽了, 年薪的增加就更有信心再次投资,

07年新买的2个CONDO楼花, 付出首期, 一个15%, 一个20%, 共近$10万, 实际到08年秋才付清, 每次就付5%.

另外的多余$12万, 本人买了个二手新CONDO, 黄金地位, 出租了, 只付20%, 才$5.5万, 租客一直住着, 很喜欢它. 目前, 这个CONDO已升值4万, 当时选了40年的期限贷款, 第一年租金和成本持平, 08年后才有现金流, 很少, 但到09年换利率后, 明的和暗现金流加大, 每个月的利息和地税可抵税, 又是一笔暗现金流, 主要是让她慢慢升值, 平均一年升值$1万多, 即年4.5%的涨幅, 过几年再卖还不定.

如上所说, 手头还有12-5.5=$6.5万,

今年准备卖掉其中一个楼花, 可预计回款:$10万,

这样共有$16.5万本钱, 我就在今年再挑2个楼花下手, 预计要花掉$12--13万,

等2012年, 把07年买的楼花卖掉, 又多出$10多万,
再次周转下去, 楼花, 1变2, 2变3, 3变4,,,,,.


HELOC借的钱可以用每月的工资慢慢付, 想开啦, 借$10万, 每月只付利270, 但楼花的升值, 一年就给你多出4%的话就$4000, 不对, 是$2万, 有5倍杠杆的呀, 一个月就是近$2000, 2000比270, 你不动心吗, 这叫借钱生钱, USE OTHER PEOPLE'S MONEY to MAKE MONEY, 只有房地产投资, 才能轻松借钱, 按揭, 利率还很低噢.

还有, 今年准备卖掉SEMI的, 换个DETACHED HOUSE. HELOC 到2010年再次RENEW的话, 可借更多的钱, 另外本人还有其他LOC $3万, 利5%,较高, 万不得已是不动的.

最后一个小私密: 08年我回国一次, 把07年(高峰期逃顶)在国内的B股套现了$8万给带回这边,,这是本人的不可预见费或风险?备金.

本人觉得, 有第一个启动资金是很重要的,后面就好办了.

非常好,再顶。

要成为富人,一定得懂得如何用银行的钱。借钱也是俺比较喜欢干的。不过,你的这种投资比俺的安全性要高,俺的利润率比你的高,但风险更大。你不要做太多的研究工作,但俺一定要。不过,那类研究是俺的专业的东西,俺也比较喜欢,所以也不觉得累,反而乐在其中。

Horse Dragoon 2010-01-24 09:36

引用:

作者: 天涯 (帖子 5040094)
非常好,再顶。

要成为富人,一定得懂得如何用银行的钱。借钱也是俺比较喜欢干的。不过,你的这种投资比俺的安全性要高,俺的利润率比你的高,但风险更大。你不要做太多的研究工作,但俺一定要。不过,那类研究是俺的专业的东西,俺也比较喜欢,所以也不觉得累,反而乐在其中。

THANKS 天涯 AGAIN!

相信你是财金或外汇比较专业, 让大家互补有无吧.

我因为本身是土建专业, 在国内就做房地产了, 移民后依旧做熟不做生, 对吧, 再说现在也还是干本专业的工作, 只好投身次行啦.

天涯 2010-01-24 09:49

引用:

作者: Horse Dragoon (帖子 5040135)
THANKS 天涯 AGAIN!

相信你是财金或外汇比较专业, 让大家互补有无吧.

我因为本身是土建专业, 在国内就做房地产了, 移民后依旧做熟不做生, 对吧, 再说现在也还是干本专业的工作, 只好投身次行啦.

是,做熟不做生。俺到时也会考虑分散风险。现在股市还有一些机会,到风险跟收益的关系发生改变的时候,俺就会做出调整。

再次感谢,你写的非常的好,不管怎样,俺是学到了一点东西。以前没有关注过,现在及以后慢慢会花点时间在这上面。以前也听别人说过这事,但没怎么上心。

happy7818 2010-01-24 15:57

炒楼的?自己不安居,还扰乱社会,:wdb2:

Horse Dragoon 2010-01-25 02:21

引用:

作者: 天涯 (帖子 5040156)
是,做熟不做生。俺到时也会考虑分散风险。现在股市还有一些机会,到风险跟收益的关系发生改变的时候,俺就会做出调整。

再次感谢,你写的非常的好,不管怎样,俺是学到了一点东西。以前没有关注过,现在及以后慢慢会花点时间在这上面。以前也听别人说过这事,但没怎么上心。


其实我在加拿大投资的第一个产品是RRSP, 每年也买, 找到工作后, 也买公司的股票, 和公司的GROUP RRSP, 还买了点TFSA, 人寿保险刚来就买了, 总之, 房产投资是我的大头, 其他兼有, 比例在 8:1 左右, 这叫也是一种PORTFOLIO吧, 分散风险, 组合出收益最大化.

加拿大民工 2010-01-25 06:51

学习了

天涯 2010-01-25 10:06

引用:

作者: Horse Dragoon (帖子 5042447)
其实我在加拿大投资的第一个产品是RRSP, 每年也买, 找到工作后, 也买公司的股票, 和公司的GROUP RRSP, 还买了点TFSA, 人寿保险刚来就买了, 总之, 房产投资是我的大头, 其他兼有, 比例在 8:1 左右, 这叫也是一种PORTFOLIO吧, 分散风险, 组合出收益最大化.

你这种投资组合挺不错。另外投资组合主要是考虑是否适合自己及家庭,适合就是最好的,每个个人和家庭情况都不一样,所以在投资选择上会有一些不同也很正常。

另外,我想请教一个问题:如果开发商不能按时交房或者甚至出现烂尾楼的情况怎么办?比如曾经的 1 bloor那样的情况。

yanglicn 2010-01-25 10:54

这帖子两头贴!
这里捧场的人多,那边被骂得狗血淋头!
炒房是亚洲人的恶习!风险越来越大了。
大家想想,世界经济是白人在把持。这么赚钱的事,人家为什么不做?

霜岳 2010-01-25 11:17

从个人的角度来说,炒房收益大,也是完全合法的。所以有人去追求是非常正常的呀。

从金融的角度来看,只要银行制度(或者金融制度)健全,政府不要进行不必要的干涉(比如象美国的“两房”),一般不会出现大的泡沫。

炒房者利用的是金融杠杆,风险在银行头上。银行严格把关,一般就不会出事。

很佩服楼主,我也想去了之后买房投资。不过要攒首付的话,国内的房子就必须卖掉了。

Solitude 2010-01-25 14:40

The interest rate is historically low right now, what if the interest rate increases in the next couple of years? I still remember ten years ago, the mortgage rate was about 7% and one of my friends actually lost more than $50,000 each unit he bought. He bought 4 building plans in 1997, all of them are one bed-room condo units in downtown, and by the time he got the finished units, the market prices have dropped and he finally sold three of them and lost $150,000 in total. Well, he kept one unit and sold it in 2005 and earned more than $100,000. In one word, flipping houses can be risky, too. It all depends on your luck and see how the market goes.

eroad 2010-01-25 18:59

引用:

作者: happy7818 (帖子 5041261)
最恨炒楼的,自己不安居,还扰乱社会,:wdb2:

有些人,继续到加拿大干这种招人恨的勾当,希望加拿大的税收部门及时行动,对于炒楼花的统统往死里勒!楼主回头是岸,不要在干这种打家劫舍的勾当了!

夜行 2010-01-29 00:07

引用:

作者: eroad (帖子 5045531)
有些人,继续到加拿大干这种招人恨的勾当,希望加拿大的税收部门及时行动,对于炒楼花的统统往死里勒!楼主回头是岸,不要在干这种打家劫舍的勾当了!

这样讲来还是中国的楼好炒啊,海南的房价一天一个价,有的地区达到一小时一个价了,楼主要是这三年多在国内这么用心去做,何止一倍,十倍都赚到, 再说个让楼主后悔的,琼海的房价一个月翻番,还在涨.

lok777 2010-07-10 02:27

厉害

桔子酱MM 2010-07-11 12:10

这就是炒房呀, 真厉害

gzlady 2010-07-13 01:12

引用:

作者: 夜行 (帖子 5037544)
不错,但最近三年,你要留心国内的房市,一定会比多赚的更多。

今年四月中旬国家推出新房政,现在国内买卖低迷,政府,发展商,投资客,老百姓都有各自的算盘,大家认为国内未来三年一线城市(北京,上海,广州,深圳)房价将如何走?很多新移民等着从这些城市搬砖头过多伦多来,相信关注国内房地产走势的人不少!

gzlady 2010-07-13 01:17

引用:

作者: Solitude (帖子 5044477)
The interest rate is historically low right now, what if the interest rate increases in the next couple of years? I still remember ten years ago, the mortgage rate was about 7% and one of my friends actually lost more than $50,000 each unit he bought. He bought 4 building plans in 1997, all of them are one bed-room condo units in downtown, and by the time he got the finished units, the market prices have dropped and he finally sold three of them and lost $150,000 in total. Well, he kept one unit and sold it in 2005 and earned more than $100,000. In one word, flipping houses can be risky, too. It all depends on your luck and see how the market goes.

国人买房多半不喜欢贷太多款,比如首付50%,然后将多余的房间出租,以房供房,再不行继续从国内搬砖头过来,所以他们不怕利率多少,利率涨反而给了他们机会,因为买房的加拿大人少了,房子就相对好买了,这就是所谓的卖方转向买方市场。

gzlady 2010-07-15 01:01

up

水晶芒果 2011-03-20 23:59

捂了三年, 收入(赚): 308700-245000=$63700,
DOWNPAY本金: 20%*245000=$49000(分四次一年内付完)

投资成本:
1.转让费ASSIGNMENT FEE $3500,
2.买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION): 2.5%*308700=$7720,
3.增值税( 夫妻各分一半): (38%+21%)*63700/4=$9396,
4.本金利息损失: 1.5%* 49000*3=$2200,

四项加起来, TOTAL COST: $22816,

收入: BENEFIT=CAPITAL GAIN=$63700,

净收入BENEFIT - COST: 63700-22816=$40884,

投资效益分析:
BCR 效益成本比: 63700/22816=2.8>>>1VERY GOOD!
ROI 收益率: 40884/22816=180%, VERY GOOD!
本金毛回报:  63700/49000=130%, VERY GOOD!
本金净回报:  40884/49000=83%, VERY GOOD!

结论: 三年投入$49000, 净赚$40884, 两项加起来, 共回手$130,768.
请告知这$130768.00是如何计算出来的.多谢!!!

Horse Dragoon 2011-03-21 06:51

引用:

作者: 水晶芒果 (帖子 6692455)
捂了三年, 收入(赚): 308700-245000=$63700,
DOWNPAY本金: 20%*245000=$49000分四次一年内付完)
,,,
结论: 三年投入$49000, 净赚$40884, 两项加起来, 共回手$130,768.
请告知这$130768.00是如何计算出来的.多谢!!!

感谢您的提醒, 俺是算错了, 应该是63700+49000=$112700,
到帐数: 49000+40884=$89884 (扣出所有成本,税等)

原文已改正为:

结论: 三年投入首付$49000, 资本收益$ 63700, 两项加起来, 共回手$112700, 最后到帐$89884.

水晶芒果 2011-03-22 09:42

多谢回复.祝炒楼事业蒸蒸日上!

hktje 2011-03-22 10:58

大家一定领教过国内温州炒房团的厉害,一年赚一倍是低的了!
他们可不是一套几套的买,他们是一个单元,甚至一个项目的买!

不惑之年之移民路 2011-03-22 15:09

炒房型的人才,向你致敬哈。
弄得我们自住型的买不起了。

我本善良 2011-03-22 16:17

中国现在是开发商进军3线城市,因不限购,连唐山都9000千一平米了

savory 2011-03-23 21:31

受教

moni6666 2011-03-26 11:26

good job!

westwood 2011-03-26 23:31

太厉害了!

温哥华贷款保险税务 2011-04-01 14:51

中国人多不喜欢露富,您很无私,把自己的心得介绍给大家。我个人比较喜欢House, 觉得Condo有些限制(一家之言,不要介意).

等这您更多的好消息!

ken22 2011-07-02 17:22

非常好,学习。

tfc8916010 2011-07-04 07:27

学习了

tfc8916010 2011-07-04 07:29

涨了这么久,楼主现在还看好楼花吗?

Horse Dragoon 2011-07-06 12:17

引用:

作者: tfc8916010 (帖子 7063616)
涨了这么久,楼主现在还看好楼花吗?

应该讲是CONDO楼花,

一直看好,看涨, 跟温哥华和纽约比, 多伦多CONDO永远要涨.

默默的阿文 2011-07-06 22:22

来人!拉出去突突了!

xing1 2011-07-06 23:31

[quote]买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION)[/quote]
为何你的JJ不收卖房的佣金?是因为你从他手里买的condo的缘故还是其他原因?买这condo的JJ和帮你卖condo的JJ是一个人么?

Horse Dragoon 2011-07-07 10:45

[quote=xing1;7072967]
引用:

买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION)[/quote]
为何你的JJ不收卖房的佣金?是因为你从他手里买的condo的缘故还是其他原因?买这condo的JJ和帮你卖condo的JJ是一个人么?
是一个人,

他帮你买楼花时, 你跟他讲定, 要么买完后等他拿到开发商的佣金就给你1%或多点的回扣, 要么就等你再卖掉楼花时他不收你的卖方佣金, 但买你楼花的买方佣金你还是要给的,你还是多赚2.5%。

拉菲 2011-10-21 10:44

:wdb17:

Horse Dragoon 2011-10-21 11:26

回头看看一下那个区位06年才$390/尺, 今天已涨到$700/尺,

5年上涨了80%, 算上杠杆4倍(按25%首付)就是80%X4=320%收益.

moonlady123 2011-10-21 11:45

引用:

作者: Horse Dragoon (帖子 7071389)
应该讲是CONDO楼花,

一直看好,看涨, 跟温哥华纽约比, 多伦多CONDO永远要涨.

希望借你吉言。我在etobicoke湖边买了二室二卫的楼花,15年秋交房,我到时候买卖的情况再来给大家做个交待。

Horse Dragoon 2011-10-21 12:30

引用:

作者: moonlady123 (帖子 7397619)
希望借你吉言。我在etobicoke湖边买了二室二卫的楼花,15年秋交房,我到时候买卖的情况再来给大家做个交待。


是不是今年开盘的WEST LAKE CONDO, 很多华人去买了,

男孩看见野玫瑰 2011-10-26 05:40

支持马龙:wdb17:

GMAT 2011-10-26 05:54


littlebenben 2011-12-12 05:29

mark

DaPiGu 2011-12-12 10:06

现在有点晚了吧,还敢炒吗?

littlebenben 2011-12-12 13:48

mark

好吃懒做 2011-12-18 07:41

好帖!

进入S2 2013-03-14 22:56

妙阿,佩服

三木 2013-03-15 11:43

佩服加学习!