2006年中期, 我发现DOWNTOWN靠BAY街近湖畔有个超高层楼盘已经发售了, 做好功课后去下了手, 挑了个朝东无敌风景加湖景的1+1户型, 楼层11, 面积是630尺, 那个DEN可做第二卧, 买价$245,000 (无parking), 单价是$390/尺, 首付20%, 剩5%到交楼时付, 可转让, 但要付$3500转让费, 该楼当年夏末开工, 历经3年施工, 09年夏天开始陆续交楼了.

09年4月, 当时楼市还不太好, 但我经了解, 那边的价格已到了$490/尺左右了, 决定在交楼前卖掉, BUILDER的信来了,要我 6月去 PPDI, 即交楼前的现场验收, 7月交楼, 我赶紧找了我的经纪, 准备LISTING, 验房后, 我凭自己的专业经验向BUILDER提出个别整改, 叫DEFFICIENCY, 有意拖点时间, 6月份后, 楼市看涨, 很快, 买家同意成交价是$308,700. 即$490/尺了, ( 现在要$530/尺了),　最终在交楼前转手，每尺赚$100.

捂了三年, 收入（赚）: 308700-245000=$63700,
DOWNPAY本金: 20%*245000=$49000（分四次一年内付完）

投资成本:
１．转让费ASSIGNMENT FEE $3500,
２．买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION): 2.5%*308700=$7720,
３．增值税( 夫妻各分一半): (38%+21%)*63700/4=$9396,
４．本金利息损失: 1.5%* 49000*3=$2200,

四项加起来, TOTAL COST: $22816,

收入: BENEFIT=CAPITAL GAIN=$63700,

净收入BENEFIT - COST: 63700-22816=$40884,

投资效益分析:
BCR 效益成本比: 63700/22816=2.8>>>1，VERY GOOD!
ROI 收益率:　40884/22816=180%, VERY GOOD!
本金毛回报:　　63700/49000=130%, VERY GOOD!
本金净回报:　　40884/49000=83%, VERY GOOD!

结论:　三年投入首付$49000, 资本收益$ 63700, 两项加起来, 共回手$112700, 最后到帐$89884.


2007年下半年, 本人又分别买了2个CONDO楼花, 当时有点买到了高点, 但现在回头看, 又是低点, 目前市场价格比07年均涨$70/尺, 按660尺的算, 每个UNIT已有毛收益: 70*660=$46200, 今年计划卖掉其中一个, 回手来的资金今年再买2个.

控制得好, 这样每隔3年左右滚动一次, 收益会越积越多.

以前我也考虑过, 买基金吧, 也就涨7% 一年, 买$50000, 就多3千多快, 遇到危机, 就跌惨了, 股票更不行, TSX 07年, 是14000点, 现在就11500点, 还是套着, 还是房子好, 投$50000, 其实是$250000的本, 年涨4%, 就是 $10000, 即杠杆放大效果, 让你的钱5倍10倍的去生钱.

投资CONDO楼花, 不费时间,不费体力, 不费精力, 工作生活两不误, 平时该干啥干啥, 不影响上班打工, 就当是三年定期存笔钱, 又安全, 最少是保本的, 因为几年平均下来, 通货膨胀率总会小于房价的上涨率, 加拿大房价是10年翻一番, 多伦多是11---13年翻一番.

如果遇到最差的时候, 不赚时(B-C<0或=0时) , 只能买下出租, 楼市低迷时, 出租市场很火,还抢OFFER, 且新楼会涨得较快, 几年后, 看是否值得卖掉.



实际上, 有很多香港, 台湾, 大陆移民在做这样的投资, 很多JJ自己也买了很多楼花.

TORONTO CONDO 市场, 买家是投资目的, 占30%.

赚多赚少, 有赔有赢, 因人而异, 原因很多很多.

我看好TORONTO的CONDO市场, 长期讲, 会越来越火, 因为人越来越多, 城市用地越来越少, 越来越贵, ,,,,

最后一点: 房产投资是有风险的, 长期的, 5年, 10年, 25年,,,,要有耐心, 再耐心才行.

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very good!

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Thanks a lot for sharing, it's very knowledgeable and in detail,

and I love it.

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very good

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房价上涨的推动者

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觉得这是理性的投资 佩服

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学习....

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非常好，学习。

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谢谢分享,但如何凑到首付的钱是个问题......

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不错，但最近三年，你要留心国内的房市，一定会比多赚的更多。

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mark

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顶

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sglucy 说:

谢谢分享,但如何凑到首付的钱是个问题......

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谢谢各位TZ的RESPONSE 和GOOD WORDS!

是呀, 一定有TZ问你的首付钱如何而来地?

我就透露一下吧:
本人05年已在北约克买了个SEMI的HOUSE, 自住加分租, 首付35%, 钱是从把国内的房子卖掉了的款子,(比较后悔, 现在已翻倍还多一点),不提啦,不卖, 这边也买不起.
06年, 把HOUSE给银行抵押了个HELOC, HOME EQUITY LINE OF CREDIT, 有$6万, 加上手上还有工作和存款约$5万,

第一个CONDO从06到07年的中期才付清$49000, 要一年, 这样我基本动的是存款,HELOC没有动, 有利息的, 很低,3%左右, 就是借出一万, 每月就付利息20多元.

07年, 重新RENEW HELOC, 加到了$9万, 当我09年把这个CONDO卖掉时, 回来的$13万, 加上$9万的HELOC, 手上有$22万的本钱, 07年本人又跳槽了, 年薪的增加就更有信心再次投资,

07年新买的2个CONDO楼花, 付出首期, 一个15%, 一个20%, 共近$10万, 动用了$9万HELOC, 实际到08年秋才付清, 每次就付5%.

另外, 本人买了个二手新CONDO, 黄金地位, 出租了, 只付20%, 才$5.5万, 租客一直住着, 很喜欢它. 目前, 这个CONDO已升值4万, 当时选了40年的期限贷款, 第一年租金和成本持平, 08年后才有现金流, 很少, 但到09年换利率后, 明的和暗现金流加大, 每个月的利息和地税可抵税, 又是一笔暗现金流, 主要是让她慢慢升值, 平均一年升值$1万多, 即年4.5%的涨幅, 过几年再卖还不定.

如上所说, 手头还有12-5.5=$6.5万,

今年准备卖掉其中一个楼花, 可预计回款:$10万,

这样共有$16.5万本钱, 我就在今年再挑2个楼花下手, 预计要花掉$12--13万,

等2012年, 把07年买的楼花卖掉, 又多出$10多万,
再次周转下去, 楼花, 1变2, 2变3, 3变4,,,,,.


HELOC借的钱可以用每月的工资慢慢付, 想开啦, 借$10万, 每月只付利270, 但楼花的升值, 一年就给你多出4%的话就$4000, 不对, 是$2万, 有5倍杠杆的呀, 一个月就是近$2000, 2000比270, 你不动心吗, 这叫借钱生钱, USE OTHER PEOPLE'S MONEY to MAKE MONEY, 只有房地产投资, 才能轻松借钱, 按揭, 利率还很低噢.

还有, 今年准备卖掉SEMI的, 换个DETACHED HOUSE. HELOC 到2010年再次RENEW的话, 可借更多的钱, 另外本人还有其他LOC $3万, 利5%,较高, 万不得已是不动的.

最后一个小私密: 08年我回国一次, 把07年(高峰期逃顶)在国内的B股套现了$8万给带回这边,,这是本人的不可预见费或风险备金.

本人觉得, 有第一个启动资金是很重要的,后面就好办了.

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这是典型的1+1户型,

我将在"CONDO投资技术6中" 分析 炒小户型的优点.

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凑首负

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Horse Dragoon 说:

谢谢各位TZ的RESPONSE 和GOOD WORDS!

是呀, 一定有TZ问你的首付钱如何而来地?

我就透露一下吧:
本人05年已在北约克买了个SEMI的HOUSE, 自住加分租, 首付35%, 钱是从把国内的房子卖掉了的款子,(比较后悔, 现在已翻倍还多一点),不提啦,不卖, 这边也买不起.
06年, 把HOUSE给银行抵押了个HELOC, HOME EQUITY LINE OF CREDIT, 有$6万, 加上手上还有工作和存款约$5万,

第一个CONDO从06到07年的中期才付清$49000, 要一年, 这样我基本动的是存款,HELOC没有动, 有利息的, 很低,3%左右, 就是借出一万, 每月就付利息20多元.

07年, 重新RENEW HELOC, 加到了$9万, 当我07年把这个CONDO卖掉时, 回来的$13万, 加上$9万的HELOC, 手上有$22万的本钱, 07年本人又跳槽了, 年薪的增加就更有信心再次投资,

07年新买的2个CONDO楼花, 付出首期, 一个15%, 一个20%, 共近$10万, 实际到08年秋才付清, 每次就付5%.

另外的多余$12万, 本人买了个二手新CONDO, 黄金地位, 出租了, 只付20%, 才$5.5万, 租客一直住着, 很喜欢它. 目前, 这个CONDO已升值4万, 当时选了40年的期限贷款, 第一年租金和成本持平, 08年后才有现金流, 很少, 但到09年换利率后, 明的和暗现金流加大, 每个月的利息和地税可抵税, 又是一笔暗现金流, 主要是让她慢慢升值, 平均一年升值$1万多, 即年4.5%的涨幅, 过几年再卖还不定.

如上所说, 手头还有12-5.5=$6.5万,

今年准备卖掉其中一个楼花, 可预计回款:$10万,

这样共有$16.5万本钱, 我就在今年再挑2个楼花下手, 预计要花掉$12--13万,

等2012年, 把07年买的楼花卖掉, 又多出$10多万,
再次周转下去, 楼花, 1变2, 2变3, 3变4,,,,,.


HELOC借的钱可以用每月的工资慢慢付, 想开啦, 借$10万, 每月只付利270, 但楼花的升值, 一年就给你多出4%的话就$4000, 不对, 是$2万, 有5倍杠杆的呀, 一个月就是近$2000, 2000比270, 你不动心吗, 这叫借钱生钱, USE OTHER PEOPLE'S MONEY to MAKE MONEY, 只有房地产投资, 才能轻松借钱, 按揭, 利率还很低噢.

还有, 今年准备卖掉SEMI的, 换个DETACHED HOUSE. HELOC 到2010年再次RENEW的话, 可借更多的钱, 另外本人还有其他LOC $3万, 利5%,较高, 万不得已是不动的.

最后一个小私密: 08年我回国一次, 把07年(高峰期逃顶)在国内的B股套现了$8万给带回这边,,这是本人的不可预见费或风险?备金.

本人觉得, 有第一个启动资金是很重要的,后面就好办了.

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非常好，再顶。

要成为富人，一定得懂得如何用银行的钱。借钱也是俺比较喜欢干的。不过，你的这种投资比俺的安全性要高，俺的利润率比你的高，但风险更大。你不要做太多的研究工作，但俺一定要。不过，那类研究是俺的专业的东西，俺也比较喜欢，所以也不觉得累，反而乐在其中。

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天涯 说:

非常好，再顶。

要成为富人，一定得懂得如何用银行的钱。借钱也是俺比较喜欢干的。不过，你的这种投资比俺的安全性要高，俺的利润率比你的高，但风险更大。你不要做太多的研究工作，但俺一定要。不过，那类研究是俺的专业的东西，俺也比较喜欢，所以也不觉得累，反而乐在其中。

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THANKS 天涯 AGAIN!

相信你是财金或外汇比较专业, 让大家互补有无吧.

我因为本身是土建专业, 在国内就做房地产了, 移民后依旧做熟不做生, 对吧, 再说现在也还是干本专业的工作, 只好投身次行啦.

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Horse Dragoon 说:

THANKS 天涯 AGAIN!

相信你是财金或外汇比较专业, 让大家互补有无吧.

我因为本身是土建专业, 在国内就做房地产了, 移民后依旧做熟不做生, 对吧, 再说现在也还是干本专业的工作, 只好投身次行啦.

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是，做熟不做生。俺到时也会考虑分散风险。现在股市还有一些机会，到风险跟收益的关系发生改变的时候，俺就会做出调整。

再次感谢，你写的非常的好，不管怎样，俺是学到了一点东西。以前没有关注过，现在及以后慢慢会花点时间在这上面。以前也听别人说过这事，但没怎么上心。

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炒楼的?自己不安居,还扰乱社会,

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天涯 说:

是，做熟不做生。俺到时也会考虑分散风险。现在股市还有一些机会，到风险跟收益的关系发生改变的时候，俺就会做出调整。

再次感谢，你写的非常的好，不管怎样，俺是学到了一点东西。以前没有关注过，现在及以后慢慢会花点时间在这上面。以前也听别人说过这事，但没怎么上心。

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其实我在加拿大投资的第一个产品是RRSP, 每年也买, 找到工作后, 也买公司的股票, 和公司的GROUP RRSP, 还买了点TFSA, 人寿保险刚来就买了, 总之, 房产投资是我的大头, 其他兼有, 比例在 8:1 左右, 这叫也是一种PORTFOLIO吧, 分散风险, 组合出收益最大化.

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学习了

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Horse Dragoon 说:

其实我在加拿大投资的第一个产品是RRSP, 每年也买, 找到工作后, 也买公司的股票, 和公司的GROUP RRSP, 还买了点TFSA, 人寿保险刚来就买了, 总之, 房产投资是我的大头, 其他兼有, 比例在 8:1 左右, 这叫也是一种PORTFOLIO吧, 分散风险, 组合出收益最大化.

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你这种投资组合挺不错。另外投资组合主要是考虑是否适合自己及家庭，适合就是最好的，每个个人和家庭情况都不一样，所以在投资选择上会有一些不同也很正常。

另外，我想请教一个问题：如果开发商不能按时交房或者甚至出现烂尾楼的情况怎么办？比如曾经的 1 bloor那样的情况。

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这帖子两头贴！
这里捧场的人多，那边被骂得狗血淋头！
炒房是亚洲人的恶习！风险越来越大了。
大家想想，世界经济是白人在把持。这么赚钱的事，人家为什么不做？

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从个人的角度来说，炒房收益大，也是完全合法的。所以有人去追求是非常正常的呀。

从金融的角度来看，只要银行制度（或者金融制度）健全，政府不要进行不必要的干涉（比如象美国的“两房”），一般不会出现大的泡沫。

炒房者利用的是金融杠杆，风险在银行头上。银行严格把关，一般就不会出事。

很佩服楼主，我也想去了之后买房投资。不过要攒首付的话，国内的房子就必须卖掉了。

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The interest rate is historically low right now, what if the interest rate increases in the next couple of years? I still remember ten years ago, the mortgage rate was about 7% and one of my friends actually lost more than $50,000 each unit he bought. He bought 4 building plans in 1997, all of them are one bed-room condo units in downtown, and by the time he got the finished units, the market prices have dropped and he finally sold three of them and lost $150,000 in total. Well, he kept one unit and sold it in 2005 and earned more than $100,000. In one word, flipping houses can be risky, too. It all depends on your luck and see how the market goes.

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happy7818 说:

最恨炒楼的,自己不安居,还扰乱社会,

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有些人，继续到加拿大干这种招人恨的勾当，希望加拿大的税收部门及时行动，对于炒楼花的统统往死里勒！楼主回头是岸，不要在干这种打家劫舍的勾当了！

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eroad 说:

有些人，继续到加拿大干这种招人恨的勾当，希望加拿大的税收部门及时行动，对于炒楼花的统统往死里勒！楼主回头是岸，不要在干这种打家劫舍的勾当了！

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这样讲来还是中国的楼好炒啊,海南的房价一天一个价,有的地区达到一小时一个价了,楼主要是这三年多在国内这么用心去做,何止一倍,十倍都赚到, 再说个让楼主后悔的,琼海的房价一个月翻番,还在涨.

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厉害

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这就是炒房呀, 真厉害

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夜行 说:

不错，但最近三年，你要留心国内的房市，一定会比多赚的更多。

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今年四月中旬国家推出新房政，现在国内买卖低迷，政府，发展商，投资客，老百姓都有各自的算盘，大家认为国内未来三年一线城市（北京，上海，广州，深圳）房价将如何走？很多新移民等着从这些城市搬砖头过多伦多来，相信关注国内房地产走势的人不少！

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Solitude 说:

The interest rate is historically low right now, what if the interest rate increases in the next couple of years? I still remember ten years ago, the mortgage rate was about 7% and one of my friends actually lost more than $50,000 each unit he bought. He bought 4 building plans in 1997, all of them are one bed-room condo units in downtown, and by the time he got the finished units, the market prices have dropped and he finally sold three of them and lost $150,000 in total. Well, he kept one unit and sold it in 2005 and earned more than $100,000. In one word, flipping houses can be risky, too. It all depends on your luck and see how the market goes.

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国人买房多半不喜欢贷太多款，比如首付50%，然后将多余的房间出租，以房供房，再不行继续从国内搬砖头过来，所以他们不怕利率多少，利率涨反而给了他们机会，因为买房的加拿大人少了，房子就相对好买了，这就是所谓的卖方转向买方市场。

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up

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[FONT=宋体]捂了三年[/FONT], 收入（赚）: 308700-245000=$63700,
DOWNPAY本金: 20%*245000=$49000（分四次一年内付完）

投资成本:
１．转让费ASSIGNMENT FEE $3500,
２．买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION): 2.5%*308700=$7720,
３．增值税( 夫妻各分一半): (38%+21%)*63700/4=$9396,
４．本金利息损失: 1.5%* 49000*3=$2200,

四项加起来, TOTAL COST: $22816,

收入: BENEFIT=CAPITAL GAIN=$63700,

净收入BENEFIT - COST: 63700-22816=$40884,

投资效益分析:
BCR 效益成本比: 63700/22816=2.8>>>1，VERY GOOD!
ROI 收益率:　40884/22816=180%, VERY GOOD!
本金毛回报:　　63700/49000=130%, VERY GOOD!
本金净回报:　　40884/49000=83%, VERY GOOD!

结论:　三年投入$49000, 净赚$40884, 两项加起来, 共回手$130,768.
请告知这$130768.00是如何计算出来的.多谢!!!

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水晶芒果 说:

[FONT=宋体]捂了三年[/FONT], 收入（赚）: 308700-245000=$63700,
DOWNPAY本金: 20%*245000=$49000（分四次一年内付完）
,,,
结论:　三年投入$49000, 净赚$40884, 两项加起来, 共回手$130,768.
请告知这$130768.00是如何计算出来的.多谢!!!

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感谢您的提醒, 俺是算错了, 应该是63700+49000=$112700,
到帐数: 49000+40884=$89884 (扣出所有成本,税等)

原文已改正为:

结论:　三年投入首付$49000, 资本收益$ 63700, 两项加起来, 共回手$112700, 最后到帐$89884.

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多谢回复.祝炒楼事业蒸蒸日上!

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大家一定领教过国内温州炒房团的厉害，一年赚一倍是低的了！
他们可不是一套几套的买，他们是一个单元，甚至一个项目的买！

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炒房型的人才，向你致敬哈。
弄得我们自住型的买不起了。

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中国现在是开发商进军3线城市，因不限购，连唐山都9000千一平米了

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受教

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good job！

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太厉害了！

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中国人多不喜欢露富，您很无私，把自己的心得介绍给大家。我个人比较喜欢House, 觉得Condo有些限制（一家之言，不要介意).

等这您更多的好消息！

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非常好，学习。

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学习了

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涨了这么久，楼主现在还看好楼花吗？

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tfc8916010 说:

涨了这么久，楼主现在还看好楼花吗？

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应该讲是CONDO楼花,

一直看好,看涨, 跟温哥华和纽约比, 多伦多CONDO永远要涨.

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来人！拉出去突突了！

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买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION)[/quote]
为何你的JJ不收卖房的佣金？是因为你从他手里买的condo的缘故还是其他原因？买这condo的JJ和帮你卖condo的JJ是一个人么？

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xing1 说:

买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION)[/quote]
为何你的JJ不收卖房的佣金？是因为你从他手里买的condo的缘故还是其他原因？买这condo的JJ和帮你卖condo的JJ是一个人么？

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是一个人,

他帮你买楼花时， 你跟他讲定, 要么买完后等他拿到开发商的佣金就给你1%或多点的回扣, 要么就等你再卖掉楼花时他不收你的卖方佣金, 但买你楼花的买方佣金你还是要给的，你还是多赚2.5%。

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回头看看一下那个区位06年才$390/尺, 今天已涨到$700/尺,

5年上涨了80%, 算上杠杆4倍(按25%首付)就是80%X4=320%收益.

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moonlady123 说:

希望借你吉言。我在etobicoke湖边买了二室二卫的楼花，15年秋交房，我到时候买卖的情况再来给大家做个交待。

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是不是今年开盘的WEST LAKE CONDO, 很多华人去买了,

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支持马龙

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现在有点晚了吧，还敢炒吗？

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好帖！

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妙阿，佩服

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佩服加学习！