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大多地区 ― 好区推荐、知识分享,有问必答!
大多地产张弘 2010-02-19 04:21

各类知识性文章将陆续刊登,个人见解,仅供参考,欢迎探讨、参与,共同提高。同时欢迎咨询,有问必答!

文章索引





买房费用知多少

















好区推荐:士嘉堡中心



张弘 416-858-6729 kervinzhang@gmail.com

综合分析需求: 地段、学区、房型、价格, 必须面面俱到! 全面服务全程: 审价、合同、验房、贷款, 一定无微不至!

* 专营:士嘉堡、万锦、北约克、列治文
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大多地产张弘 2010-02-19 04:23

位置:Kennedy/Warden/Hwy7/16th
特点:出404,HW7向东,,快到KENNEDY,在一个不起眼的红绿前,不起眼的一个街牌,Main Street,左拐而入,突然就进入了另外一个世界 ― 古风幽雅的欧式小镇,静谧安逸的小街,太好小湖的亭台树影,每年都吸引了大量的游客,同时也吸引不少华人来此定居居民。
区内既有百年的古遗建筑, 也有少量10余年的新民居,更多的是5、60年代,及80年代建的独立房,极少的半独立和镇屋集中在Carton/Village。
环境:除了历史小镇和太好小湖,高大的古树,稠密的森林,大片的绿地遍布小区,迥异于左右两区。
房屋:新老结合,风格多样,普通独立屋价格60-90万,湖区90以上,镇屋33-36万,迎合各类阶层需求。
社区人文:教育程度52%为大学以上;40%白领,55%灰领;家庭收入平均为14万9;
主要族裔:Canadian 25%, English17%, Chinese14%, Irish7%, Scottish 6%
学校:一流的学区,William Berczy、Unionville、Parkview 3所公立小学;John XXIII教会学校,Unionville高中,Markville高中,均是一流的高中。
购物、餐饮、娱乐:小区西南角有超市、餐馆,市政厅旁有戏院,位于Hwy7的万锦广场――特大规模购物中心驾车数分即到。
交通:7条公交线围绕或穿越小区,有直达Yonge街地铁站的VIVA,Go-Train直达多伦多市中心。

大多地产张弘 2010-02-19 04:23

央街是世界上最长的街,全长1896公里,不过这并非重要。对于多伦多来说,却是中中正正的中轴线,一切穿越它的街道都自动分为东、西,而大多地区的发展踪迹也几乎都陆续在它的两侧展开。从安大略湖边起至401,自然有很多故事,暂按下不表。
从401北出口下往北行上了央街,都市的气息一下子扑面而来,过雪柏,北约克市政中心,一路穿行于玻璃丛林之间,在芬治街口一个小拐,一踩油门便进入另外一个境界。瘦瘦长长、薄得几乎透明的小都市圈,南北有地铁带来了现代华的一切便利,东西则彻底融入了盎然的枫影绿意。这正是北约克中心央街的特色,由此吸引了无数的家在次栖落。
地铁贯通央街在401以北设3个站,其中Finch地铁站是起点站亦是公交总站,公交贯通南北,雪柏线地铁在雪柏站交汇。南入市区,北到列治文,东至士嘉堡,西出北约克,可谓四通八达。市政、社区、超市、餐馆各类商业、娱乐设施一应俱全,生活也极为便利。

央街两侧高级公寓林立,自401到芬治,东侧有已建楼盘57栋及在建的蒙娜丽莎。很显然,东侧的选择较多,加之Earl Halg名高中、Mckee小学的吸引,东侧的楼盘更受华人青睐。西侧有已建的18栋,拟建的Hullmark,Empress,相对宽松,市中心Beecroft西侧大片的墓园在西人眼里却是难得的绿地,因得西人西人青睐,而临Finch的楼盘更得华人喜爱。

既然选择在此,交通可能就是最先考虑的,临Finch地铁站的楼可能是最多的,已建有22栋,在建2栋,老楼5795、5765、5785,90年的Bishop,99年的Pemberton, 02年的芝加哥,03年的Olive, 新建的Greenview和Beecroft,00年、04年的Lorraine。临市中心有17栋,分得较散,04年的4978、4968,01年的233Beecroft,04年的Beecroft,老楼Upper Madision,97-99年的238、256、260Doris,01的188Doris,04的Parkview,95年的35Empress,00年的33Empress,97年的18Hillcrest,01年的8 Hillcrest、04年的21 Hillcrest。临Sheppard的,有老楼33Elmhurst,93年的30 Greenfield,04年的33Sheppard,新楼Bales、Avvondale,及Harrison Garden的6栋。

学区是华人考虑的重要因素,需要提醒的是2000年以后开建的楼盘已不在Earl Halg学区,对于喜欢新房的华人来说是很矛盾的选择,然而由于北约克中心的人口密度大,学校对入校的要求十分苛刻。而东侧大部分楼盘为2000年前后建造,因此在该学区的楼盘仅20栋,分别是 7 Bishop, 1-39 Pemberton 6栋,18 Sommerst, 88 Grandview, Doris 3栋, Empress 3栋,Hillcrest 2栋,Hollywood 3栋。当然Mckee小学也是华人希望的,除Yonge/Finch的7栋,其他举步即到学校。
管理费是另外一个困扰,面积大、设施多管理费自然就高,也有个别的姐妹楼设施、楼龄、户型都相仿,但管理费差异较大,需要特别甄别。但过低的管理费并非是完全正常的,或许将会有较大的调整,需要核查管理报告。

随着新盘的不断落成和未来几年陆续的大量楼盘,北约克央街可能变得更繁华,当然也会更拥挤。目前社区的设施就已经远远不能满足住户,相信市府会有考量。

大多地产张弘 2010-02-19 04:25

位置:上404向北约5-10分钟,即到16街出口,向东为著名的于人村,向西则进入Bayview Hill(富豪山庄)。Bayview Hill位于紧临多伦多的烈治文山市,与中轴yonge众多商业设施不同,Bayview街则以安静的民居为主,从Toronro Downtown开始,众多著名社区都散落在此街道两侧。Bayview Hill 坐落于Bayview东侧,LESLie以西,Major Mackenzie以南,16街以北。
特点:气派,是步入该区最大的感受。该小区相对独立,约4平房公里,大部分于80年代建造,宽阔的大道和宽大的地盘是该小区最大的特点。园区统一规划,从周围的大街进去,都有一个设计别致的入口,区内的房子大多在3500平方英尺以上,3车房的房子在该区尤为集中,占地也一般大于50英尺(宽) x 120英尺(深)。因此,该区的人口密度远小于周边其他小区,也是大多地区难得一见的。该区居民大多经济条件较好,高于中产,因此房子的前庭后院一般都经专业化设计的园艺绿化,室内专修也都比较考究。
环境:Beaver Creek 穿越小区,共有5个公园,以中心的Bayview Hill公园为最大,社区中心设立于此,设有泳池和网球场。由于小区相对较新,道路两侧树木不高,但由于家家户户绿化很好,整体环境幽美。

社区人员结构: 约5.5成大学以上,1.3成大专;平均家庭收入约15万;99%为业主;主要族裔为:华裔约3.8成,犹太裔、意大利裔、加拿大裔、东印度裔各约1成。

房价:2007年交易108套,65万-221万,均价87万;其中双车房50套,65万-115万,均价78万5;3车房53套,69万5-138万5,均价91万;豪宅2套,均价220万。

2008年交易106套,65-309万,均价92万,其中双车房48套,65万-106万,均价80万;3车房51套,65万-157万,均价95万;其他6套,豪宅1套300余万。

学校:区内有一所私立学校及一所公立学校-Bayview Hill(幼儿园-8年级),成绩很好,安省排名基本在前100位。高中则紧邻该区,为Bayview公立中学,是大家公认的名校,也是Richmond Hill市唯一设有IB课程的学校。

其它设施:华人需求设施较多,黄金商场,时代广场等等就在附近。404,407高速公路,城市铁路“Go火车”也较易到达,交通很方便。

大多地产张弘 2010-02-19 04:26

位置:位于万锦市西北端, Block由16街,MajorMacenzie, Woodbine,Kennedy,构成。Angus Glen东村为2000年后与Kennedy东侧接壤的Berczy Village同步开发,风格却与之迥异。
Cachet由老Cachet, Country Estate和Angus Glen3个区域组成,不大小区却集中了两个高尔夫球场:Angus Glen和York Downs, 很多大型的比赛经常安排再此,两条小河Berczy Greek和BruceGreek也流经此区,所以形成了大片的绿地,河谷和树林。在这样得天独厚的自然条件下,自然而然的形成了一片很具加拿大特色的住宅小区。由于三个小区风格不同,分别介绍这三个区域:
一、老Cachet
由上图可以明显看出,上部及warden东侧为老Cachet,偌大的小区仅400户左后的住户,几乎都淹没在绿色之中,是大多地区极少有的。小区极似森林公园,而每套别墅的外型迥异,外型气派,室内却质朴大雅。地盘特大,大多超出一英亩,是一般住宅占地的6、7倍,甚至更大;绿树环绕,环形车道;后院私家泳池和网球场比比皆是,难得的人间桃园。更可贵的是,该区的房价130万-300万,非常合理。

二、Country Estate
该区没有老Cachet那么宽松,与富豪山庄相似,一般占地60*120尺;房屋都比较现代,部分为90年代末建造,大部分过3000尺,3车房的很多,整体规划,风格较为统一;价格与富豪山庄相比更实惠,80万-160万,3000-5000余尺多种房型可选。
三、Angus Glen3
该区基本为2000年初开始建的现代风格的全砖屋,也参杂了很多法式风格,部分房屋大量采用siding,屋顶斜度大,有老虎窗。房屋种类很多,镇屋、半独立、小独立,大独立,豪宅均有,价格从43万-200万。除豪宅外,其他的房屋的车库基本都是独立于后院。

pauldeng209 2010-02-19 11:32

最近正在看几个楼盘,希望得到您的意见:

1, 位于士嘉堡Kenndy&401 的Ventus, 开发商是Tridel,2012年交房:http://www.tridel.com/ventus/

2, 位于密西沙加的http://www.pembertongroup.com/?core=...ce&info=suites

3, 位于密西沙加的 http://www.lifeatparkside.com/PSV/residences/

本人倾向于士嘉堡Tridel的项目。

多谢先!

缘溪行 2010-02-19 13:21

请问你对HUMBER COLLEGE 附近的居住环境了解吗?那里的房地产情况如何?

缘溪行 2010-02-19 13:23

另外, 还想问一下, 余人村的35万的镇屋是怎样的情况, 买了拿来出租容易吗?假如新移民先要到TORONTO其他的地方上学.

大多地产张弘 2010-02-20 04:37

引用:

作者: pauldeng209 (帖子 5123821)
最近正在看几个楼盘,希望得到您的意见:

1, 位于士嘉堡Kenndy&401 的Ventus, 开发商是Tridel,2012年交房:http://www.tridel.com/ventus/

2, 位于密西沙加的http://www.pembertongroup.com/?core=...ce&info=suites

3, 位于密西沙加的 http://www.lifeatparkside.com/PSV/residences/

本人倾向于士嘉堡Tridel的项目。

多谢先!

Tridle的楼建筑的标准较高,所以价格也较高,但品质很好。同在士嘉堡的其他Tridle的已建的楼盘如138-238Bonis,Mondeo,68-88 Corporate,McNicoll/Kennedy,及较早的Bamburgh就是见证,你可以调查一下;应该说无论管理、维护都很好,也比较保值。ventus地段不错,交通、购物等都很方便;小区的设计、和户型等都不俗;可能401的噪音会对高层有些影响,但由于距401较远,影响不大,与Lee Centre和Consilum相比强得太多了。

密市不是我的范围,不做评价,对不起。

大多地产张弘 2010-02-20 04:44

引用:

作者: 缘溪行 (帖子 5124128)
请问你对HUMBER COLLEGE 附近的居住环境了解吗?那里的房地产情况如何?

Humber College的校区有很多,不知道你说的是哪个,最好给出地址。

大多地产张弘 2010-02-20 04:59

引用:

作者: 缘溪行 (帖子 5124137)
另外, 还想问一下, 余人村的35万的镇屋是怎样的情况, 买了拿来出租容易吗?假如新移民先要到TORONTO其他的地方上学.

于人村35万的镇屋有两处可选,一处为Carlton/Village Pkwy, 另一处Hwy7/Main st unionville。屋龄有四十年了,基本为3房,少量4房。校区一流,环境也很好。出租不是问题,但时间不能确定,快的只有几天,慢的要2、3个月,关键在于房屋的状况和定价。

大多地产张弘 2010-02-20 06:23

对于二次购房、换房者来说,生活相对稳定,区域相对熟悉,因此定位时目标较为明确,也沉稳了很多。而对于首次购房者来说,尤其是新移民,由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧,对城市区域的不熟悉,造成定位十分的困难,往往觉得没有头绪,无从下手,而选择的范围非常之大,因此而花费大量的时间和精力,但最终还并不一定能形成清晰的定论,而在此过程中,机会不断错失,令人惋惜。目前,这种情况不是个别的,而是非常普遍的。

如何才能有效地、快速准确地定位自己所需,关键取决于过滤网的密度。网眼过大,造成范围过大,对于时间和精力来说显然是不现实的,也是不必要的;反之,网眼过小,选择就很少,也是不合理的。有些客户会认为市场上那套最划算就买那套,这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的,豪不夸张地说,只要有一套这样的房源上盘,在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了,多Offer的结果可以想象,而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以,精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验,进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。

根据定位的要素的重要性,依次为:
1、 区域地点(Location) 房产的最重要特点就是不可移动性,区域地点毫无疑问是最重要的,它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等,也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性,如果该区域为当初设定的次选区域,往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快,很快就会考虑换房。

2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类,见下表

经济能力往往是决定性的,各物业类型在不同的区价格相差也很大,因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的,同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如,若预算在45万以内,在北约克中心,Condo是唯一的选择,在Berczy Village可选择Townhouse或半独立,再向东可以则选择独立屋。

3、 房屋结构类型(Style) 几乎是与物业类型同时考虑的,决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变,即使改变成本可能也较高,而升级、装修是随时的、任意的,所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表:




4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高,但若考虑分租,对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。

5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素,但实际状况非常的喜剧化,很多人都将其视为首要的因素,主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑,从而影响决定,造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子,更能左右客户的决定。好则价高,而且常常会抢购,差则价低,在公平透明的市场中,这始终体现得十分公平。从我的经验,真正需要考虑的是房子的硬件状况,如:窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分,同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内,因为首先这些物品并不在价格之内,其二这仅仅反映该主人的个性,而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开,一切因你而改换。当然首付的能力影响者你的决定,毕竟自己装修是无法轻松贷款的。

因此,在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围,首先确定几个首选区域,几个次选区域,从而确定房屋的物业类型、结构类型,同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划,并随着看房过程中观念的变化,不断修正计划,才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如,因居住人口多,经济负担有限,有些客户对区域限制放得很宽,而对房型有特别要求,等等。但总的来说,对于首次购房者来说这样的计划是有效的。

制定合理的计划的过程,很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美,经纪作为一个房产交易的代表,承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而,可惜的是,作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。相互信任、真诚合作,充分发挥经纪的所有功能,才是成功购房的最佳方式。

个人观点,仅供参考,欢迎讨论、咨询。

缘溪行 2010-02-21 12:02

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 5126121)
Humber College的校区有很多,不知道你说的是哪个,最好给出地址。

NORTH CAMPUS: 205 Humber College Blvd., Toronto, Ontario, Canada M9W

大多地产张弘 2010-02-21 12:29

引用:

作者: 缘溪行 (帖子 5130916)
NORTH CAMPUS: 205 Humber College Blvd., Toronto, Ontario, Canada M9W

这里不非常熟悉,略知一二。主要族裔为东印度、牙买加、菲律宾,华人不到10%。房屋价格不贵,大部分为28-40万,有link, Semi,Townhouse,Detach。南面有一片较新开发的新房,3房镇屋居多,40万不到。

缘溪行 2010-02-22 16:01

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 5131057)
这里不非常熟悉,略知一二。主要族裔为东印度、牙买加、菲律宾,华人不到10%。房屋价格不贵,大部分为28-40万,有link, Semi,Townhouse,Detach。南面有一片较新开发的新房,3房镇屋居多,40万不到。

如果要在这里读书, 又不想住在学校附近, 因为听说比较乱的, 另外, 还要考虑到小孩(12岁)读书的问题, 想读个好学校, 应该在哪里置业可以做到两全其美呢?

大多地产张弘 2010-02-23 04:34

引用:

作者: 缘溪行 (帖子 5136177)
如果要在这里读书, 又不想住在学校附近, 因为听说比较乱的, 另外, 还要考虑到小孩(12岁)读书的问题, 想读个好学校, 应该在哪里置业可以做到两全其美呢?

可以选择Etobicoke的Martin Grove/Eglinton一带,或NorthYork的Finch沿线,兼顾你上学的交通及孩子的学区,具体要针对你的预算和要求而定,可以Email给我详细的要求。

缘溪行 2010-02-23 17:56

请给我你EMAIL.谢谢!

大多地产张弘 2010-02-24 03:46

引用:

作者: 缘溪行 (帖子 5140751)
请给我你EMAIL.谢谢!

kervinzhang@gmail.com

大多地产张弘 2010-02-27 06:53


位置:西起Unionville 的Main街,东至McCowan大道,北到16街, 南起Hwy7。 沿Kennedy北行, 过Hwy7,Carlton路口可见路边的典雅的标志:The Bridle Trail。
特点:以Kennedy为界,东西两侧风格迥然。东侧以地盘宽大的独立屋为主,虽少了Bayview Hill的气势,但明显优点于同期建造的其他区域,性价比极高,3000尺以上的房子,价格在60万以内可以轻松实现。大部分房临约20余年,基本为4卧室,双车房,地盘基本为标准50英尺x 120英尺。靠东边Carlton沿线有大量10年左右的较新房,该区大部分房子由著名的建筑商Monarch兴建,Monarch的房子,选料和质量俱佳,因此楼价比同类要高。西侧是大多地区少有的历史风景小区,该区依傍Toogood Pond,历史小街,参天古树,大量百万老宅隐没于起伏的绿地之间,该区房子大多为2500尺以上4房双车房,少量3房双车库, 也有少量百万大宅。
西区人员构成:最高学历约67%大学以上,约24%大专。英裔、苏格兰裔、爱尔兰裔、加裔约占5成,有约2成的华裔。家庭收入16-23万余。属于高收入群体。
东区人员构成:最高学历约40%大学以上,约20%大专。英裔、苏格兰裔、爱尔兰裔、加裔约占4成,有约2成的华裔。平均家庭收入10万余。
环境:西侧的历史风情街Main St.和Too good pond风景区,是该区最大的亮点,开春至入冬的旅游旺季,小街每日基本都有各类活动或表演,风和日丽、游人如织、凭湖垂钓、炊烟欢笑。冰封湖面时,又时露天滑冰者的乐园。近水楼台先得月,是该区居民最大的便利和享受。
学校:区内有两所小学:Unionville Public School 和Central Park Public School;一所中学:Markville High School. 这三所学校校风,成绩升学率都不错,口碑也很好,值得大家信赖。
其他设施:东南角有Markville大型购物中心,kennedy/Hwy7有华人超市“旺角”,中西餐厅很多,餐饮购物极为便利。GoTrain车站和社区中心在东南角,各类文体课程丰富。

大多地产张弘 2010-03-01 01:52

加拿大的抵押贷款政策有了改变如下

1. 如果首付少于20%,即使购房者申请的是利率较低,时间较短的mortgage,依然必须符合5年固定利率的mortgage的条件。

如:买50万的House,首付10%,贷款额度为45万,以25年月付为例:设地税4000/年,取暖费1500/年

若低利率为2.25%,则月付约为,1960,按GDS,要求年税前年收入为90687.5;

按5年固定约4%,则月付约为,2367,按GDS,要求年税前年收入为105950;

按此例,审核收入标准提高了约17%。提醒,别误解为一定要按5年固定利率贷款,只是审核标准而已。

对大部分中国移民来说,低于20%的首付极少极少,所以几乎没什么影响,但这样对很多低首付的家庭来说是高了个门槛。

2. 以现拥有地产为基础安排再贷款的最高金额,从房价的95%降至90%。

即,你目前拥有的住宅评银行估值为50万,贷款本金还有20万,可再贷款额度:
调整前:50*95%-20=27.5
调整后:50*90%-20=25

实际很简单,就是少贷5%。这点对首次置业、换房丝毫没有影响,对投资购2套以上有些影响。

3. 对于出租或投资类物业,首期付款至少要20%。

很明显,这对楼花投资毫无约束力;只对投资旧房的出租、改建、炒房有较大影响。

可以看出政府是手段还是很温和的,重点是降低还款风险,减少业主倒闭可能性;同时又抑制过快增长的房价,而不至于过分打击房地产市场,使房市实现软着陆。同时,于国于民都是有益的。

sunny923 2010-03-01 03:36

北约克央街应该北到Steele,NOT Finch

大多地产张弘 2010-03-01 07:33

引用:

作者: sunny923 (帖子 5161374)
北约克央街应该北到Steele,NOT Finch

说只到Finch了吗?

大多地产张弘 2010-03-02 01:49

这是经纪代理的专业流程,自助交易也可参考。

大多地产张弘 2010-03-05 23:36

Steeles位于士嘉堡最西北角,东到Kennedy,南到McNicoll。基本以Bamburgh Circle为中心。该区基本开发完成于1980年前,大部分为居民区、部分商业和公用建筑,最后一块农场开发地是的Shepton Way ,最新近开发的是Sanwood公园中的一块。在该区开发前,大部分都是落叶森林植被,目前仅存 L'Amoreaux 森林和池塘,位于该区的最东南角,在玛丽.沃德天主教学校后,也是“西高地溪流”的发源地,景色优美。

Steeles也是士嘉堡的两个唐人区之一,另一个是Agincout。该区有一定的文化底蕴和氛围,每年将会有大规模的玛丽.沃德多媒体技术展览,尤其是在 L'Amoreaux 社区中心举办的一年一度的圭亚那节成为每年圭亚那人多彩的最大聚会。加拿大著名的rapper 和 hip hop艺术大师就曾居住于此,还有 Canada's Next Top Model的主持人、时尚摄影师杰伊 曼纽尔;就读于此的著名儿童权利提倡者、作家克雷格,演员帕特、卡西,达拉乐队的歌手阿曼达和希拉等。
该区年龄结构健康,过半的人为工作年龄,3成青少年,14%老年,居住人口中60%为华裔,其他为东亚裔、希腊、英格兰、苏格兰、意大利、爱尔兰、牙买加和菲律宾裔。大约三分之一的家庭说中文(以广东话为主),三分之一双语,近13%说英语或法语。平均家庭收入过5万4,贫富差距明显,有近19%的家庭收入过10万,而12%的家庭收入为2―3万,19%的人口处于平困。80%的居民拥有住房,20%为租户。房子51%为独立房,35.1%为多层Apartment(Bamburgh Circle),7.8%的排屋,2.8%的半独立。(以上数据以2001年统计为基准,只能有参考意义)。
Bamburgh的Condo无疑是很多首次置业的首选,整个建筑由名建筑商Tridel陆续于80年代中后期完成,Warden东侧由三个楼组成一个小区,一流的物业管理、宽敞合理的室内空、齐备完善的设施、良好的学期和优美的园景规划使之成为最好的小区;Warden西侧有两个小区,北部的小区由3个独特的Z型建筑结成,独特的建筑结构使每层面多出两个角单元,房型多样,尤其占角的2+1房型以其良好的采光、合理的结构成为楼内最贵的户型;中部独立单楼为商业Apartment,南侧小区由单独的Y型建筑构成,房型独特,小区安静、优美,设施独享,最为怡然自得,最有代表的经济小户型价格不高,功能齐全,分开式2卧、2全卫、分开式2厅、1大阳台,一应俱全,很受青睐。House的房型以2层房居多,结合4复式、少量提式平房,由于是80年代建造的,房屋间的间距不再宽松,但结构与70年代的相比显然“现代”很多。最东北角的房子均为独立房,年代也更近,因有多年名列前茅的Kennedy学校、环境优美的Sanwood公园及北L'Amoreaux公园,又临太古,而住房密度低的优势,使这里的房价成为士嘉堡最高之一。
该区有6所小学,2所高中和1个图书馆。其中有华人熟知的Kennedy小学和Terry Fox小学及很有声誉的白求恩高中。另有9个公园1个社区中心,4个教会;士嘉堡医院亦与该区相临。
公交以TTC为主,几条主干道均为24小时通勤,并直达地铁,Steeles路也能直达Finch地铁站。404临近小区,南北通达十分便利。
唐人街的特色在该区体现得最为抢眼,Warden路口以大统华为主体商业购物城,Bamburgh的丰华中心商城,kennedy的太古、新修的锦绣中华等构成了该区最大的购物商圈,其密集和繁华程度在全北美亦享有声誉。加之优美的社区环境、优秀的学校成绩,使该区成为炙手可热的华人热点。
参考信息: 2001年族裔和语言 2001年家庭收入

云儿飘飘 2010-03-06 02:33

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 5166187)
这是经纪代理的专业流程,自助交易也可参考。

学习了,有用!:wdb17:
楼主费心费力了!顶!

大多地产张弘 2010-03-11 00:58

社区一般由一个或几个街区组成,大部分都没有一个官方的边界鉴定,基本以自然地理条件勾勒,一般都有公认的大致范围。一个社区,一般规划建造在同一时期,因此形成相对独立个性,如地理条件、房屋式样、学校特点、公园、设施等;而居住的人员构成、家庭收入等也会因此有大致共性。所以了解社区,对于购房定居者来说,有很重要的参考意义。

大多地区社区众多,仅多伦多就有185个,不可能一一分解,只能就华人比较关心的区域从东至西,从南到北地地泛泛介绍,同时欢迎大家共同探讨。

Agincourt(爱静阁)
爱静阁是一个非常多元化的社区,始建于1958年。它集中沿 Sheppard 之间的Kennedy和Markham (南北包括401 和Finch之间) 。 有时被多伦多人戏称“Asian-court” 因为,因为这里居民的大多数由中国和东亚移民组成。 Tam O’Shanter部分有时也包括在内,因为两个区域同为一个选区,而Agincout商城也建于此。
学校:共有16所,其中公立小学7所,声誉较高的有Agincourt,North Agincourt,Chartland;教会学校4所;公立高中一所,即著名的Agincourt高中,公立中学2所。

设施: 该区商业设施主要集中于Sheppard沿线,Kennedy路西侧有大商城、nofrills和龙泰超市;东侧为东城商场,有各种商铺、学校等;Midland路口有士嘉堡最大的社区中心,游泳、冰上运动、娱乐均有,毗邻大量的特色餐馆、排挡、商铺;brimly路口有东方广场、大中华超市、也有大量服务商铺等;Mccowan路口有Canadian Tire。
交通: 紧邻401,TTC有sheppard沿线85通Donmill或Yonge地铁站,190直达Scarborough centre,kennedy的43,midland的57,brimly的21,Mccowan的129均直接地铁或轻轨。Kennedy和midland之间的sheppard有Go Train车站。交通极为便利。
居民:年龄和性别参看:http://www.toronto.ca/demographics/cns_profiles/2006/pdf1/cpa128.pdf
移民、种族和语言参看:http://www.toronto.ca/demographics/pdf2/cpa128.pdf
家庭和收入参看:http://www.toronto.ca/demographics/pdf3/cpa128.pdf
房产: 大部分房子建于50、60年代,小区房屋密度低,古树参天,环境优美。结构以农场式独立平房为主,主层为3房2厅1卫1厨结构,面积在1200-1300尺;地库一般都有分门,窗户高出地面,采光很好,由于没有车房,所以地库面积也相同,很多地库都设有厨房和卫生间,家庭厅,1房或2房,所以作为出租单元有更大的可行性。也因此得到首次置业者很大的青睐。虽然屋龄老些,但经过装修升级,有效屋龄大大年轻了。同时由于占地较大,宽幅一般为45-55尺,对于投资改建或重建是十分适合的。价格随地点、状况不同而高低,范围约32―40万之间。
区内亦有少量后复式、侧复式、改建两层房和半独立平房,后五复、四复,在此不一一介绍,在以后的其他区域中会涉及。
欢迎来电或Email探讨、咨询。2008年3月21日 ― 张弘

大多地产张弘 2010-03-13 12:29

该区位于Victoria Park至Kennedy, McNicoll至 Huntingwood ,最初命名为Josue L’Amoreaux,法兰西忠诚支持者曾居住于此。至今,这个区,尽管该区是十分的多元化,但很少有法兰西的味道了。华人占了主要地位,南亚人和华人是该区的两个最大的族群。约20%的人在家说的是中文。
该区主要有中产阶级组成,郁郁葱葱的街道,宽大的人行道和弯弯曲曲的道路是这是的特色街景。另外在Warden和Parmacy之间原输电线下已建成了一条长长的新房,直到401。大部分房屋都建于70年左右,finch南独立房为多数,北独立、半独立、镇屋、Apartment参杂,主要房型为两层房,其次是4复式、平房。大量的Condo和镇屋集中在Bridletowne周边,管理的优良造成不同的Condo的价格和档次迥然不同,Townhouse则差异不大,根据管理费高低、车房等附属设施不同价格相应不同。因学区和价格的原因,在Finch以南Sprucewood,Pharmacy沿线的Townhouse则更受华人的青睐,尤其是15号Huntingwood则是其中的亮点。Finch以南,Warden以西的house因其幽美环境、优良学区的优势,房屋价格已是士嘉堡最高的区之一。
Brideletowne Cir 是该区建筑和居住人口最密集地区,主要商业设施都在该处,Bridlewood购物中心于Finch/Warden的西北角。著名的Josue L’Amoreaux公园位于Birchmount东侧,自行车道、球场运动中心使该公园成为夏季最热闹的地区。Scaarbourgh 亦设于该区,规模大,水平高,大量中文服务是该医院的特色。
该区共有13所学校,其中公立小学、初中9所,高中2所,L’Amoreaux Collegiate Institute,由著名的日裔加拿大艺术家Raymond Moriyama于1973年 开设,作为该区主要的高中。更著名的高中是位于Pharmacy/Huntingwood西北角的Sir John A Macdonald高中,是很多华人的热选。靠Mcnicoll区域,可以有跨到Steeles区域选择Dr Norman Behunne高中的机会。
参考信息:2001年族裔和语言 2001年家庭收入
值得一提的是,在Chester Le的西北角,有名声不不好的政府廉租房区,被当地居民称为‘Darkside’,一群当地的Crips控制着该小区.,大量的加勒比移民居住于此,对虽对然周边的居民的实际影响并不很大,但还是使改区的房产价格明显受挫。 同时在Finch/Birchmount的东南角,也有政府廉租房。
可见该区的情况比较复杂,不能在此一一展开。

大多地产张弘 2010-03-14 02:23

Hillcrest Village 可以认为是Don Valley Village 的部分,建于70年左右, 以具有良好声誉的AY Jackson 高中为标志,Zion Heights中学,Arbor、Hillmount等小学组成了好学区的概念。由于学区的分界,特别提出介绍。普遍的界定为Finch以北,Lesile至404,十分清晰明确。由于铁路将临区Bayview Woods-Steeles沿Leslie分割出窄窄的地带,因此我个人更愿意将该地带归纳到Hillcrest Village。该区是华人尤其是新移民最受欢迎的区域。陆续进住的最大的族裔来自中国大陆、香港及韩国。
Duncan溪谷公园、高压输电线,墓园、高速将该区分割得异常复杂。可将区域分割五部分讨论:

区域一、 Duncan溪谷公园从区域西北角斜穿至McNicoll公园, 起伏蜿蜒的街道、错落有致的独立房屋宽松地散落在郁郁葱葱之间,是该区街景的特点,具有良好声誉的AY Jackson 高中就坐落于此。该小区基本全为独立房,主要类型为平房,其次为复式房和两层房,居住密度小,幽美安静,而使该小区成为大部分购房者最向往的小区,但日益高涨的价格,也使很多首次置业者对独立房望而却步,眼光纷纷转向北端的镇屋。
区域二、位于最北端Steeles沿线,于Don mills东西两侧,大部分为二层3房镇屋,少量3层4房,地库大部分位于地面,有车房。由于交通便利,学区良好,价格亦能承受,成为首次置业者最青睐的目标,Don mills东有排名前列的Arbor小学,西侧近AY高中,各取所需。
区域三、 Don mill与404之间,McNiocll 穿越其边缘,Highland Memory Garden将该区又一分为二,北区主要为半独立平房、后3复、2层3房或4房,很多均没有车库,价格在33-40之间;南区则有些独立、联屋、半独立的后5复,比较复杂。注意:避开墓园和高速可能是一些客户需要考虑的。
区域四、Finch沿线,该区交通方便,39路直达地铁,生活便利,华人超市和Nofrill分别于Lesile和Don mill路口。区内以独立2层房、提升独立平房、半独立平房为主,Liszt Gate的镇屋因其管理优良、管理费低更受首次置业者青睐。注意:避开高压线是需要考虑的。
区域五、Lesile西侧沿线,主要以半独立平房、后5复、2层4房为主,在Zion Highhts中学房有一小片镇屋。注意:避开平行的铁路是可能需要考虑的。

大多地产张弘 2010-03-14 02:24

Pleasant View地处北约克的最东北角,Victoria Park至404,Sheppard至Apache, 和士嘉堡相接。由于404的分断,该区成为最小的社区,同时学区也融入到士嘉堡。
该区环境优美,宽松,良好的学区,便利的交通成为大量的华人移民的热选区,大量的华裔及为数不少的意大利裔、希腊裔定居于此。除了clipper路和Victoria/Finch路口的几个商业Apartment,绝大部分的居民都拥有房屋,家庭收入中等,高低两极亦有。
Finch向西过404,便是著名的Senaca 大学,大量的留学生成为周遍居民的主要出租对象,吸引了不少投资者对此地的关注,同时也影响了此地的房屋的供求关系。Finch以北清一式均为半独立房,以三种房型为主―提升式平房、后五复式及4房2层房,大部分地库都有独立出入通道,但因原建时为电供暖,70%都没有中央空调,使很多挑剔的购房者犹豫徘徊。
Finch以北独立、半独立、Townhouse、Condo均有,Cheerokee路口西是结构很特别的镇屋,全地面的3层结构和错层的厅使其有限的空间利用得淋漓尽致,丝毫没有浪费,分租的优势、合理的管理费也使很多首次置者的目光集中于此;东侧的叠层式3层镇屋以其低廉的价格和大空间的优势同样很得首次置业和投资者的青睐。半独立的形式以提升式平房和后五复为主,Old Sheppard周边则也有很多4房2层房,地库亦有独立通道,但一般没有车房。独立房的式样有双车房平房、2层房、后五复等,价格略高于Victoria对面。
区内有7个公园,7所学校,其中4所公立小学,1所初中。高中则跨区至士嘉堡,分割较为复杂,以Ernest为界,南为享有盛誉的Sir John A Macdonald高中,北为L’Amoreaux Collegiate Institute,由于有选择的权利,大部分华裔子女都有机会选择Sir John A Macdonald。
便利的交通是该区的又一大特点,无论是公车、地铁还是汽车交通,都有十分便捷的路径。Fairview Mall、Don mill/Finch路口的Skymark广场、Van Horne路口和Sheppard路口的Plaza是该区最近的购物、娱乐、餐饮场所。社区中心位于Van Horne路上,室内、室外冰上运动、图书馆及公园几乎为北约克最小的区所独享。
参考信息:2001年族裔和语言 2001年家庭收入

大多地产张弘 2010-03-14 02:32

由于官方对学校并无排名界定,也无重点或非重点之分,师资力量基本是均衡的,唯一的差异是学校特色科目的设置、生源的不同及学校的风气。因此Fraser的排名几乎是我们唯一的参考。以下均为08年排名记录。

表一:Toronto市7分以上公立中学安省排名(参加全安省排名学校共717所)

2008排名 前5年排名 学校 地区 2008分数 前5年分数
17 45 Lawrence Park CI North York 9.0 8.3
27 7 North Toronto CI North York 8.8 9.0
27 12 Richview CI Etobicoke 8.8 8.9
52 67 Agincourt CI Scarbourgh 8.4 8.1
68 67 Humberside CI Etobicoke 8.3 8.1
74 67 Earl Haig SS North York 8.2 8.1
74 74 RH King Academy Scarbourgh 8.2 8.0
74 196 Forest Hill CI North York 8.2 7.2
110 114 Don Mills CI North York 7.9 7.7
164 97 Macdonald CI Scarbourgh 7.5 7.8
187 1 29 Norman Bethune CI Scarbourgh 7.4 7.6
221 45 Leaside HS North York 7.2 8.3
221 261 Albert Campbell CI Scarbourgh 7.2 6.9

注:传统名校York Mills CI 和AY Jackson SS 因没有9年级,未能参加排名。

表二:Toronto市8分以上公立小学安省排名(参加全安省排名学校共2775所)


安省排名 名称 分数 地址 对口高中
1 Seneca Hill 10 Finch / Don Mills Georges Vanier
1 Rippleton 10 Leslie / Lawrence York Mills CI
32 Denlow 9.8 Leslie / York Mills York Mills CI
32 Blythwood 9.8 Bayview / Lawrewnce York Mills CI */ Northern SS /Lawrence Park CI
32 Courcelette k-8 9.8 Kingston / Victoria Malvern CI
32 Bennington Heights 9.8 Bayview / Moore Leaside HS
42 Kennedy k-8 9.7 Kennedy / Steeles Dr Norman Bethune
46 Hillmount 9.6 Don Mills / McNicoll AY Jackson SS
46 Arbor Glen 9.6 Don Mills / Steeles AY Jackson SS
51 Pape Avenue 9.5 Page / Gerrard Riverdale CI
57 John Ross Robertson 9.4 Yonge / Lawrence Lawrence Park CI
79 Harrison 9.1 Bayview / York Mills York Mills CI
79 John Wanless 9.1 Yonge / Lawrence Lawrence Park CI
92 Bessborough Drive 9 Bayview / Eglinton Leaside HS
92 Balmy Beach 9 Kingston / Victoria Malvern CI
103 Oriole Park 8.9 Eglinton / Avenue North Toronto CI
103 Rosedale 8.9 Yonge / Bloor Jarvis CI
124 David Lewis k-8 8.8 Warden / McNicoll Dr Norman Bethune CI
124 Terry Fox k-8 8.8 Warden / Steeles Dr Norman Bethune CI
137 Deer Park k-8 8.7 Yonge / St Clair Jarvis CI
137 Cedarvale 8.7 Egliton / Bathurst Vaughan Road Academy
157 Cornell 8.6 Lawerence / Markham Cedarbrae CI
157 Elizabeth Simcoe 8.6 Kingston / Markham Sir Wilfrid Laurier CI
220 Kew Beach 8.3 Queen / Lakeshore Monarch Park CI
220 Lynnwood Heights 8.3 Kennedy / Huntingwood Agincourt CI
220 Alexmuir 8.3 Finch / Midland Albert Campbell CI
220 Centennial Road 8.3 Kingston / 401 Sir Oliver Mowat CI
220 West Hill k-8 8.3 Kingston / Morningside West Hill CI
251 Summit Heights 8.2 401 / Bathurst Sir Sandford Fleming Academy
251 Maurice Cody 8.2 Bayview / Eglinton Northern SS
251 Dunlace 8.2 Leslie / 401 York Mills CI
251 Kingslake 8.2 Van Horn / Don Milles Georges Vanier SS
251 Anson S Taylor 8.2 Finch / McCowan Albert Campbell CI
295 Milliken (k-8) 8.1 Brimly / McNicoll Albert Campbell CI
295 Withrow Avenue 8.1 Danforce / Broadview Riverdale CI
318 Forest Manor 8 Sheppard / Don Mills George S Henry Academy
318 Terraview-Willowfield (K-8) 8 Victoria / Ellesmere Victoria Park CI
318 Brian 8 Sheppard / Victoria Sir John A Macdonald CI
318 Beverly Glen 8 Finch / Warden L’Amoreaux CI
318 Cherokee 8 Finch / Pharmcy L’Amoreaux CI
318 John English (K-8) 8 Lakeshore / Royal York Lakeshore CI

Fraser的排名是以3、6年级、9年级的英文读、写和数学的EQAO测试为基准,因此,7-8年级的初中没有排名,10-12年的高中也无排名;同时很显然,一些法语学校的的英文测试或许是有弱势的,而有些有天才班的学校是有很大优势的。另外由于测试并不是全部的学生,只是自愿参加的,因此本人认为其只能反映出大致的排名,分数相近学校的应该是基本相似的。

由于各个家庭孩子年龄的不同,对小学还是高中的选择也相应不同,但总的来说,高中还是大部分华人选择校区的最终要求。因此本次讨论学区,还是围绕高中进行,同时涉及本区或临区小学。

片面地最求顶尖学校是不完全科学的,也是不必要的。结合自身家庭情况、生活需求、工作地点、交通状况等综合考虑才是理性的。本人认为将高中7.0分以上,小学8.0分以上均可视为好学校。

参加Fraser排名的学校有私校、教会学校及公立学校,高计717所,小学共计2775所,我们的讨论仅针对公立学校。

见表一,Toronto市有13所公立高中分数过7分,传统名校York Mills CI和AY Jackson SS因没有9年级,未能参加排名。如计算在内有15所可以选择,其中North York有8所;Scarbourgh5所,Etobicoke2所。与去年相比,排名变化不大,可见这些学校的名望并非偶然。

本章将主要介绍[/font]North York Scarbourgh13所学校的生活、房屋的相关信息。 [/color]

North York1、 Lawrence Park CI
地点:Yonge/Lawrence西南角
周边设施:Otter Creek Centre社区中心,冰场、网球场,近Yonge商业街。
交通:地铁、公车,一级方便。
*对口学校:John Ross Robertson Jr PSAllenby Jr PSDavisville Jr PSOriole Park Jr PSBrown Jr PSBlythwood Jr PSEglinton Jr PSWhitney Jr PSK-6),Deer Park Jr & Sr PS(K-8)Hodgson Sr PSGlenview Sr PS (7-8) 其中,Blythwood Jr PS John Ross Robertson Jr PS John Wanless Jr PS列入好学校,分数均9分以上。
周边房屋:
独立屋:很少的2房平房均价约56万;大部分为32层均价约9042层均价约155万。
半独立较少,2层房均价约75万;
Condo: 主要集中于Yonge街,55号Lorindale的2房2全卫可能是最实惠的,约47万,3130的2房约18万,2727是大户型,房价很高约50-100万,2900号则上了100万。



North York 2、 North Toronto CI
地点:Yonge/Eglinton东北角
周边设施:Eglinton公园Yonge商业街,繁华地段。
交通:地铁、公车,一级方便
对口学校:John Ross Robertson Jr PSBlythwood Jr PSArmour Heights PSBedford Park Jr PSAllenby Jr PSJohn Wanless Jr PSLedbury Park E & MSK-6),Ledbury Park E & MS(K-8) Glenview Sr PSSt Andrew’s JHS (7-8) 其中,Blythwood Jr PS Oriole Park Jr PS John Ross Robertson Jr PS列入好学校,分数均8.9分以上。
周边房屋:
半独立:少量22层均价60余万,32层均价70余万;
独立房:少量2房均价70万,3房均价90万;
还有少量的较新、大面积的无管理费镇屋,60-90万不等。
Condo TownhouseLillianRedpath的镇屋无疑是最佳的,2房均价36-40余万,学校对面,交通方便,屋龄亦新。
Condo:主要于Yonge街和Eglinton, 2房单元从30余万到100余万均有,新旧、地段和大小是决定价格的因素。


North York3、 Earl Haig SS [list]
地点:Yonge/Sheppard 东北角
周边设施:北约克中心、繁华地段。
交通:地铁、公车,一级方便
对口学校:Elkhorn PSHollywood PSMcKee PSFinch PSK-5),Bayview MSCummer Valley MS (6-8)注意该区小学均没有6年级,因此未参加排名,McKee PS是公认的名校,同时由于该区人口密度较大,相应入学Earl Haig SS的限制较多、也较复杂,并非所有对口的小学均能入该校。
周边房屋:
Condo是该区最多的选择,1房约20-26万,1+125-30万,2房约30-45万。必须注意的是:如果你的孩子还未入校,Yonge西侧、Sheppard以南以及2000年以后建的已不在该校区;
CondoTown Huose: SommersetGrandviewTridle名建筑无疑是最佳的选择之一,2+2均价约45余万,3+2均价约53万;
独立房:老房约50-80万,基本为平房或一层半,翻新房100-180万均有,面积过3000尺;
还有少量较新的无管理费镇屋,面积较大60-90万不等。


North York4、Forest Hill CI
地点:Eglinton/Bathurst 东北角,属森林山豪宅区
周边设施:近西Eglinton商业村,到Yorkdale Mall也很近。
交通:地铁、公车,Allen高速直通401,入TownTown都极为便利;
对口学校:West Preparatory Jr PSNorth Preparatory Jr PSOriole Park Jr PSK-6),Forest Hill Jr & Sr PS (K-8)
周边房屋:
少量的半独立基本为32层房,58-80万,部分属于North Toronto CI
该区绝大部分为独立房,从70万左右的2房小独立到上千万的豪宅均有,但大部分住在豪宅的人会选择全加最好的私校Upper Canada College
Condo2550 Bathurst22 Shallmar2 Ridelle70 Elmsthorpe都是不错的选择,从16万左右的Bachelo50万2房,也有37万左右的3房。


North York5、Don Mills CI
地点:Lawrence/Donmills 东南角
周边设施:Don Mills Centre、社区网球场、冰场,Don River峡谷风景区是该区最大特色。
交通:公车,DVP[*]对口学校:Greenland PSNorman Ingram PSGateway PS(部分)K-6),Don Mills MS Valley Park MS(部分) (6-8)
周边房屋:
半独立基本为32层房,45-53
独立房大部分为平房,少量2层、复式、1层半,价格52-88万,占地都较大;
新开发的Green Belt尽头的大量无管理费镇屋是近几年的亮点,价格从45余万-55万,尺寸从1600-2000余尺。
近学校的Condo16 Dallimore 205225245The Donway 12001210 Don Mills ,其中16 Dallimore 205The Donway3年新的楼盘,房价和管理费比较合理,价格从1房的23万到2房的35万。
40-44万的Dutch Myrtle3Townhouse也是比较实惠的选择。


North York6、York Mills CI
地点:York Mills Bayview-Lesilie之间
周边设施:York Mills Park社区,Windfields Park Bayview Village Mall
交通:公车直达地铁,近401
对口学校:Denlow PSHarrison PSRippleton PSOwen PSDunlace PSBlythwood Jr PSArmour Heights PSK-6),Windfields JHS 7-9 St Andrew’s JHS 7-9 Glenview Sr PS (7-8)该区几乎都是好学校,Rippleton PS Denlow PS Harrison PS Dunlace PS Blythwood Jr PS 均是名列前茅的名校。
周边房屋:
极少的半独立位于Lesile/4013房的平房一般保养都很好,价格约45万,若不是靠着高速是绝对很好的选择。
独立房起价80万以上,大部分100以上,有大地盘的平房,重建的新房,环境好是该区最大特点。
此外,位于Lesile/York Mills StonedaleBayview/York MillsMiilway的镇屋是60万以内3House的很好选择,Stonedale的价格在45万左右,Millway55余万。
York Mills地铁站附近的新建的镇屋是该区一大亮点,9尺顶、面积大,根据面积大小价格70-180万,甚至过200万,1900尺的标准户型70万左右还是可得。


North York7、AY Jackson SS
地点:Steeles/Lesilie东南角
周边设施:Cummer Park社区,网球场、冰场、图书馆,Shops on Steeles&404购物中心。
交通:公车直达地铁,近404
对口学校:Pineway PSArbor Glen PSSteelesview PSFinch PSCresthaven PSCliffwood PSHillmount PSK-6Zion Heights JHS Highland JHS 7-9 Cummer Valley MS (部分) (6-8)。其中Arbor Glen PS Hillmount PS是名列前列的名校,Zion Heights JHS也是口碑极佳的中学。
周边房屋:
北约克中最低的房价是该区最能吸引人的特点。
半独立35-50万,大部分40万左右,主要是平房、后复、2层房,其中后5复最受青睐;
独立房起价48-90万,3房平房、24房、后复、侧复均有,但一般面积都不大。
位于Finch/Lesile阳光超市旁的Liszt Gate Don Mills/Steeles 的镇屋是该区最实惠的选择,价格30-35万,3房为主,少量4房,管理费260-350,偏低。生活交通都极为便利。


Scarborough1 Agincourt CI
地点:Sheppard/Midland东北角
周边设施:该区是华人生活最便利区之一,Agincourt社区,游泳池、冰场、图书馆,Nofrills,华人超市,Wal-Mart, 餐饮,东方广场等。
交通:85sheppaed线公车直达Donmill地铁,43Kennedy线直达Kennedy地铁,21路直达Scarborough Centre, 401
对口学校:Agincourt Jr PSChartland Jr PSCD Farquharson Jr PSNorth Agincourt Jr PSWhite Haven Jr PSK-6 Sir Alexander MacKenzie Sr PS Henry Kelsey Sr PS Lynnwood Heights Jr PS 7-8(部分) (6-8)。其中Lynnwood Heights Jr PS Agincourt Jr PS Chartland Jr PS North Agincourt Jr PS均是很好的学校,虽然新移民较多,英文成绩并未很多影响到总分,两所中学也各具特色。
周边房屋:
半独立33-40万,主要是平房、后复、2层房,其中后5复最受青睐;
独立房35-60万,主要为平房、24房、后复、侧复均有,也有少量的翻建房80-100万。
普通镇屋25-28万, kennedy/sheppard东北角的较新的镇屋35万左右。
Condo也是一种很好的选择,4725472741014090sheppard, 23652351各有特点,房价适中,是很最实惠的选择,2房价格14-22万。



Scarborough2、 RH King Academy
地点:Brimly/Kingston东北角
周边设施:社区、Scarborough悬崖公园
交通:9路、102Kingston线公车直达Warden地铁,9路到Scarborough Centre, 20路到Kennedy地铁。近Kingston高速,直上401东线。
对口学校:Mason Road Jr PSFairmount Jr PSHA Halbert Jr PSWalter Perry Jr PSK-6Bliss Carman Sr PS Robert Service Sr PS 7-8(部分)Anson Park PS John A Leslie PS Chine Drive PS (K-8)
周边房屋:
主要为独立平房,差价很大,一般30-40万,湖边房屋百万左右,半独立两层房26-30万。


Scarborough3、Sir John A Macdonald CI
地点:Finch/Pharmacy西南角
周边设施:Van Horn社区、泳池、冰场、图书馆,Bridlewood 购物中心,
交通:39Finch线公车直达Finch地铁,167路到Don Mills地铁, 2468均到地铁站。近401
对口学校:Vradenburg Jr PSBridlewood Jr PSNorth Bridlewood Jr PSFairglen Jr PSMuirhead PSErnest PSBrian PSK-6JB Tyrrell Sr PS 7-8 Pleasant View JHS (7-9)
周边房屋:
镇屋:Sproucewood, 15Huntingwood, Pharmacy, Bridletowne, Collingsbrook, Palmdale 25-28万。Courville不保证能入校,价格30-35万,Cherokee同上,价格20万左右。
半独立、连屋:平房、2层、三层房,36-45万;后544-48
独立房:平房、2层、后4复、后5复,35-70万。


Scarborough 4、Dr Norman Bethune CI
地点:Warden/Steeles南角
周边设施:多伦多最大唐人中心,大通华,丰华,城市广场,太古,社区,图书馆
交通:53steeles线直达Finch地铁,68Warden线、17Birchmount43Kennedy线均直达地铁站, 167Pharmacy线、ViVA直达Don mills地铁站。近404
对口学校:Terry Fox PSDavid Lewis PSSir Samuel B Steele Jr PSKennedy PSk-8)其中 Kennedy PS 多年排名第一,Terry Fox PS David Lewis PS 均为好学校。
周边房屋:
Condo: 255575125225250275Bambourgh地点好,环境好、管理好,均是最热的选择,2房价格23-35万不等;
镇屋:仅Fundy Bay 有,价格28万左右;
无管理费镇屋、连屋:23房,价格30-40万;
独立房:2338-45万,445-65余万,kennedy/Steeles0-6年较新房55万-60万。


Scarborough5、Albert Campbell CI
地点:Finch/McCowan西北[*]周边设施:Woodside Mall,大江超市、图书馆、Millken公园、太古、锦绣中华等唐人街
交通:39Finch线、53steeles线直达Finch地铁,129Mccowan线、21Brimly线直达Scarborough Centre
对口学校:Anson S Taylor Jr PSAlexmuir Jr PSBrimwood Boulevard Jr PSPercy Williams Jr PSIroquois Jr PSChartland Jr PS (k-6) Agnes Macphail PSMacklin PSBanting & Best PSPort Royal PSMilliken PSk-8Henry Kelsey Sr PS 7-8)其中Anson S Taylor Jr PS Alexmuir Jr PS Milliken PS Chartland Jr PS均为好学校。
周边房屋:
CondoAlton Towers 2房价格18-23万;Finch/ Mccowan 较新房,223-28万左右;
镇屋:集中于Finch线,25-28万左右。
无管理费镇屋、半独立:23房,价格29-35万;
独立房:2333-45万左右,4房48-60余万,Midland/Steeles14-20年新房,40-60万。


以上为个人观点,价格随时而变,不一定准确,仅供参考。详细了解特定学区状况,请致电416-858-6729。

大多地产张弘 2010-03-16 01:29

非盈利性研究机构Fraser Institute根据3年级和6年级学生在2008至2009年的数学、写作、阅读成绩,公布了安省小学排名榜。在全省2,347所小学中,共有18间小学得满分(10分),排并列第一,其中大多伦多地区的学校分别有:
多伦多
Denlow小学 (York Mills/Leslie)(连续5年排名第一)
Seneca Hill小学(Finch/Don Mills)(连续5年排名第一)
Hillmount小学(NorthYork)
Kennedy小学(Stelees/Kennedy)
Crestview小学(Finch/Don Mills)
Blythwood小学 (BAyview/Lawrence)
St Michael’s Choir小学 (Yonge/Dungas)(教会学校)
St Henry小学 (Yonge/Skeppard)(教会学校)
Sathya Sai小学(Birchmount/Ellesmere)(私校)(首次排名第一)

万锦市
William Berczy小学(Unionville) ;
Bayview Glen小学(Thornhill的)(连续5年排名第一);
St Julia Billiart小学(Markham/Bur Oak)(教会学校)(首次排名第一)
Sainte-Marguerite-Bourgeoys小学(Woodbine/16th)(教会学校)

密市
Kenollie小学(Mineola/Glenwood)
  
报告还指出,家长收入和学生成绩关系不大, 并列第一的学校的家长收入相差14倍,学校即使位于不富裕社区,学生成绩同样可以有进步,取得成功。多伦多Kennedy和Crestview公立小学的家长,平均每年挣4.35万元和4.76万元 。然而,他们子女的多项成绩(3年级和6年级的数学、写作、阅读)都在全省名列前茅。这两所学校也同样都排并列第一 。
  
排并列第一的多伦多Blythwood Junior公立小学的家长收入不菲,平均年薪达62.33万加元。这所学校位于多伦多央街(Young St)和艾林顿路(Eglinton RD.)附近的富人区,没有任何ESL学生,但有阅读障碍的学生占1 7.2%,。
  
这份学校排名报告的作者、前安省教育局顾问汤姆斯(Michael Thomas)认为:“ 家长收入的高低,与孩子学习成绩的好坏,没有必然的联系。Cornell Junior公立小学就是一个很好的例子。该校家长的平均年薪只有2.6万元,但学生的成绩不错,比安省小学的平均分高出1.5分。这已经超出了家长们的预期。”
  
今年的报告特别拣选了多市公立教育局的两间小学作比较。 Hillcrest和Cherokee同样有28%学生有特殊需要,也没有英语为第二语言(ESL)学生。Hillcrest的家长平均入息为 108,400元,Cherokee的家长则一半都不到,只得46,500元。但Hillcrest的得分是3.7分,排997位,Cherokee就有 8.7分,排177位。省教育厅学能测验的成绩显示,Hillcrest有28.7%学生不合格,Cherokee只有18.2%未达标。
  
汤姆斯指出,民众上网http://www.compareschoolrankings.org...出同样的学校。
  
有家长认为,学校ESL 学生多,可能会影响学校排名。汤姆斯表示:“ESL学生人数的多少、家长收入的高低,都不能阻止学校培养成绩优异的学生。Agincourt Junior公立小学就是一个很好的例子。尽管这所学校ESL学生占20.7%,有阅读障碍的学生占13.8%,但该校学生的成绩,比全省小学的平均分高出 2.9分,排名也十分靠前(在2,347所学校中,排第88名)。”
  
在安省所有小学里,ESL学生占总人数的4.9%。多伦多教育局的研究报告称,新移民子女需要花7年时间,才可学好英文。安省教育厅已向多伦多教育局拨款7130万加元 ,专门用于英文补习课程(ESL)。

低年级学生应多读书提高成绩 。
多伦多教育局第21区华裔委员陈圣源:“我认为,成绩的好坏主要取决于 ,孩子是否有良好的学习习惯,比如自觉性。华人学生在家里说国语或粤语,这不是问题。我以前也在家里和爷爷、奶奶说方言,但学习成绩一直很好。教育局的研究表明,大部分华裔学生的成绩都很出色。”
  
教育局的研究报告称,来自大陆、香港、台湾、日本等东亚地区的学生中,有85%的 人有决心要上大学。相比之下,59%的白人和49%的黑人学生有这个愿望。
  
陈圣源也对家长们提出了建议:“低年级学生家长经常给孩子读故事书,读中文的也没问题。这是在培养孩子的语言能力,这种能力对孩子学英文也非常有好处。高年级学生家长,最好能经常和老师沟通,出席家长会,不断地了解孩子在学校的情况,经常参加家长委员会(Parent Council)的活动。”
  
在过去5年里,安省小学生的成绩逐年上升。2005年的不及格率是35.8%;2009年的不及格率下降到30.9%。
  
研究机构Fraser Institute开设了新网站www.compareschoolrankings.org,以帮助 家长了解不同学校在最近5年的各项情况:ESL学生的比例、家长平均年收入、男女学生之间的差异等。

大多地产张弘 2010-03-17 11:22

很多朋友问及学校排名和成绩的查询,推荐以下网页:
http://www.fraserinstitute.org/repor...ce/ontario.htm
进入网站,网页下有小学和高中的查询目录,点击进入,可按字母查询。

大多地产张弘 2010-03-19 10:41

答复gillialiu@163.com

你孩子应该是1993年出生吧,如果是,9月份入学应该是12年级。从孩子学业角度来说,大学入学的有些课程可能要在12年级毕业后继续上,英文要参加考试。

新移民在没有收入证明情况下,一般首付要求35%, 有些银行30%也是可行的,但审核较严格,需要资产证明等资料。如果按常规35%的首付,即房价不能超过20万,根据这个情况,Condo是唯一的选择。2房的Condo在北约克有3个楼可以选,士嘉堡较多,楼龄会较高。如果1+1,在士嘉堡可选择较新的楼。如果考虑孩子的学校,Scarborough的一个楼是最适合你的(附图),无论交通、购物、学校都是最佳选择,2房在19万左右。

cdrj 2010-03-21 10:28

请问能否介绍一下 关于C17区的情况,刚看了Donmill /Van Horne间的Rusty Crestway的CONDO 镇屋,因为有孩子,所以比较关心学区,但感觉那里小学区不了Seneca Hill ,中学去不了AY Jackson,很鸡肋的区域,不过生活到时挺方便的。请介绍一下。

大多地产张弘 2010-03-21 15:50

引用:

作者: cdrj (帖子 5245812)
请问能否介绍一下 关于C17区的情况,刚看了Donmill /Van Horne间的Rusty Crestway的CONDO 镇屋,因为有孩子,所以比较关心学区,但感觉那里小学区不了Seneca Hill ,中学去不了AY Jackson,很鸡肋的区域,不过生活到时挺方便的。请介绍一下。

应该是C15. 为何非要去Seneca Hill啊?Crestview也很好啊。

cindy_fr 2010-03-26 11:19

你好,有个问题请教一下:

七月份要实行HST 合并税,对买二手房有很大影响吗?

大多地产张弘 2010-03-28 23:13

引用:

作者: cindy_fr (帖子 5267415)
你好,有个问题请教一下:

七月份要实行HST 合并税,对买二手房有很大影响吗?

最明显的增收是新房,虽然有退税,仍将比合税前增8%。不过现在开盘的楼盘都已含HST.

对于二手房,涉及增税的部分为佣金、律师费、验屋费、估价费、Survey等,相比新房,实际增加支出小得多。

pleasehelp 2010-03-29 10:30

你好,
能否介绍一下SHEPPARD / DUFFERIN 的 CONDO.

大多地产张弘 2010-03-29 11:17

引用:

作者: pleasehelp (帖子 5277318)
你好,
能否介绍一下SHEPPARD / DUFFERIN 的 CONDO.

请参看
Gramercy Park
Portrait Condominiums

cdrj 2010-03-29 23:58

本人正看中YONGE & HWY7 , BANTRY 附近的freehold townhouse, 感觉还行,只是yonge 太繁忙,购物也不错,landstaff 高中,只是york 区小学不太行,那区的小学是charles Howitt,实在一般。不知您对此区域如何评价,有发展空间么,很多人在传地铁要通道hyw 7 那里。还有HWY 7 往南有一大片墓地,会影响风水么?

大多地产张弘 2010-03-30 00:23

引用:

作者: cdrj (帖子 5280335)
本人正看中YONGE & HWY7 , BANTRY 附近的freehold townhouse, 感觉还行,只是yonge 太繁忙,购物也不错,landstaff 高中,只是york 区小学不太行,那区的小学是charles Howitt,实在一般。不知您对此区域如何评价,有发展空间么,很多人在传地铁要通道hyw 7 那里。还有HWY 7 往南有一大片墓地,会影响风水么?

如果很看重小学成绩,charles Howitt算是一般,8分不到,在2700余所学校中排名450左右,假设全班50人,你排第八名,不知道算不算好。再说,这个排名每年都会变化,建议对于小学不要太渴求成绩,中上就行。如果你实在咽不下这口气,就考虑上高中再搬家。

关于地铁不是传说,但至于计划涉及钱的问题,不像在中国,说干就干。恐怕有年头呢。

墓地好像远了吧,多虑了,你这么想让住墓地边上的人怎么活啊。

总之,没有100分满意的地方,如果你觉得80分满意即可。再说你也不会一辈子扎根在那里,您看呢?

cdrj 2010-03-30 00:40

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 5280441)
如果很看重小学成绩,charles Howitt算是一般,8分不到,在2700余所学校中排名450左右,假设全班50人,你排第八名,不知道算不算好。再说,这个排名每年都会变化,建议对于小学不要太渴求成绩,中上就行。如果你实在咽不下这口气,就考虑上高中再搬家。

关于地铁不是传说,但至于计划涉及钱的问题,不像在中国,说干就干。恐怕有年头呢。

墓地好像远了吧,多虑了,你这么想让住墓地边上的人怎么活啊。

总之,没有100分满意的地方,如果你觉得80分满意即可。再说你也不会一辈子扎根在那里,您看呢?

非常感谢,觉得你很实在,赞一个!

大多地产张弘 2010-03-31 11:08

谢谢!

大多地产张弘 2010-04-02 23:38

位置:404向北至Hwy7出向东,行数分钟至woodbine便到了,范围为16街南,Hwy7北,Woodbine大道东,Warden路西,属Unioville。

特点: 与Bridle Trail相似,小区房型都为4房双车房独立房,基本为2000尺-3500尺,占地较为标准,基本为50*120左右,建于90年前后。几乎100%的自主物业,平均家庭收入约13万,人口密度低,环境优越。Hwy7/Warden西北角为Markham市府和Unionville高中,周边有2000年以后开发的镇屋和少量Condo。

环境:Rouge河蜿蜒流经该区,郁郁葱葱的森林穿插于House之间,街道起伏,房屋整齐。区内有6个公园,一个社区中心。
学校:Buttonville 公立小学,Coledale公立小学,圣.贾斯丁天主教小学以及Unionville 高中。Coledale小学不仅成绩名列前茅,极具特色的是室内划艇俱乐部,有近半数学生参加,曾在全国获奖,并有机结合了阅读比赛,课外活动有生有色。Unionville高中是老牌的名校,多年成绩一直名列安省前茅,擅长英语,科学,数学方面的教学,在科学技术教育方面处于领先地位。

其他设施:万锦市政府和万锦剧场,也位于其中。附近有万锦广场(First Markham Place),万锦市镇广场(Markham Town Square)两个大型购物中心,崭新整洁,中西兼有的菜市场Nofills就在万锦市镇广场内,购物买菜,极为方便。

大多地产张弘 2010-04-14 05:13

已回复Sam, 请查收。

大多地产张弘 2010-04-30 10:37

MsYin

您的邮箱已满,关于您的问题答复如下:

Branksome Hall是不错的女校,1903年建校,可以从幼儿园至十二年级,费用也不低,走读$23,610-$25,310;寄宿费用$20,430,100%大学录录取率,网址:www.branksome.on.ca
该校是2005年度多伦多地区高中排名(包括公立,私立和天主教)的第一名。小学成绩无排名。该校师资力量雄厚,一百二十名教师中,大多数教师是研究生以上文凭,很多教师还有海外教学的经验。
Branksome Hall是全世界唯一一所提供全部International Baccalaureate (IB) 课程的女校。从幼儿园开始至小学,学校开设IB课程的预科Primary Years Program(PYP)课程;中学七年级至十年级,学校开设IB课程的中学预科Middle Years Program(MYP)课程,高中十一和十二年级提供IB的大学预科课程。除了IB课程之外,学校还向六年级以上的学生提供法语课程。

不知道你有没有申请入学,如需申请要尽快,若需详细资料请告知。

这个区的公立高中入学较为复杂,分街道不同而不同,有三所,

1、 Rosedale Heights Secondary School http://schools.tdsb.on.ca/rosedale/introduction.html, 该校为艺术专长学校,不按地址入学。

2、Jarvis C.I. http://schools.tdsb.on.ca/jarvisci/就在学校附近,排名中下,离Branksome Hall很近。

3、较远的是North Toronto CI,http://www.ntci.on.ca/ 省排名前列,为名校。靠St. Clair 较近的几条街列在该校。

Rosedale 是多伦多有名的豪宅区,很多加拿大富豪和知名人士都安家于此。此区九成居民是欧洲移民及其后裔,七成以上的居民家庭年收入超过十万加币。玫瑰谷的独立屋相对老旧,但是风格各异,而且许多房屋被列入多伦多历史古建筑。这里100万-150万的房子装修用料不错,从里面看还是比较豪华,可从外表看,还是拥挤了些,房子与房子之间间隔较窄,外表有些残旧。当然,这里也有里外都好的房子, 但价格就相对贵了。

以下为该区150万以下的房源,供您参考。
http://www.torontomls.net/PublicWeb/...90900&t=l&fm=M

希望对你有所帮助,有什么问题保持沟通。

大多地产张弘 2010-05-20 03:07

谈谈Condo

Condo如今已默认为高级公寓的代名词,实为误传而至,造成一定的概念的混淆。

Condo全称为Condominium,是物业类型中的一种。安省的物业分为2大类,自主物业和共有物业。自住物业是指业主完全拥有土地及房屋,而共有物业个人业主并不持有土地的拥有权,只有其中一个单位的拥有权或使用权,其它均为公有。而共有物业又主要有3种形式:分契式(Condominium)、合作式(Co-operative)和分时式(Timesharing)。

而房屋的建筑类型的多样化也加重了人们的迷惑。简单理解可分为独门独户式和一门多户式,前者一般指House, 有独立式、半独立式、连屋、排屋;而后者很好想象,就是一幢有很多家的楼 ― 即:大楼。

物业类型和建筑类型的结合使房屋分类更加细化,常见的如下:
自主物业(Freehold):独立房(Detached)、半独立房(Semi-Detached)、连屋(Link)、排屋(Att-row Townhouse)
分契式(Condominium):大楼(Apartment)、镇屋(Townhouse)及极少量的独立、半独立等。

到此相信你能理解什么是所谓的Condo了,即:Condominium Apartment,简称Condo - Apartment。

顺便说一下,Townhouse同样也被误传了,全称应该为Condominium Townhouse, 简称Condo -Townhouse。

很有趣的是,这样的简称通行至今,可见其欢迎程度。因此以下探讨也沿用该词―Condo。

Condo 的特点大家都很熟悉,冬暖夏凉、四季如春,不需打理、有免费使用的公共设施、有管理规定等等;但大家最为关心的还是管理费。很多客户都为管理费而畏怯,实在有些过忧。清楚了解管理费的构成,为何涨,如何涨,是必要的。

1、管理费是如何构成的?
大部分大楼的管理费以单位的面积大小来计算的,同时车位数量和厨卫间也会计入管理费。也有极个别的单元在购买楼花时选择了管理费折扣计划,使管理费明显低于其它。管理的80%左右都为支付水、电、气、日常维护、清洁等的费用,约20%进入预备金,预备金是用于大的维修计划而用的,如门窗、走廊、屋顶、车库、道路、设施等的大修翻新。

2、管理费为何要涨?
物价的通胀、人工的涨价是管理费涨价的重要因素;大修项目的增加、预备金不足也是原因。良好的大楼和管理方式,年涨幅一般不会超过5%。

3、管理费可控制吗?
新法实施以来,电表已经分开,很多旧大楼也开始实行电分表,甚至空调也开始分记。大大改观了能源浪费的状况。对于没有分表的大部分旧楼来说,所有业主的自我节约是唯一的方法。

4、是否可以分析管理费的涨幅?
管理公司定期会有各种报告分发到每个业主,包括财务、计划等。想购买的客户也可向管理费公司索取目标单元的整体报告,你的律师会帮你分析,然后你决定是否购买。

5、管理公司有问题怎么办?
大楼所有的业主都是股东一员,每年都会有股东大会,选举董事会,董事会有权决定管理公司的去留。因此,实际上每个业主都是有发言权的,可惜很多业主并不重视。

mengailan 2010-05-20 14:43

是不是40万左右的townhouse,且好学区的只能在domils 和世嘉宝北面了

大多地产张弘 2010-05-20 23:11

引用:

作者: mengailan (帖子 5483302)
是不是40万左右的townhouse,且好学区的只能在domils 和世嘉宝北面了

Don mill是北约克的南北向的一条街,士嘉堡是一个区。所以我有些迷惑你说的北面。北约克和士嘉堡有大量的Townhouse都在25-35万。

mengailan 2010-05-25 16:00

那您说的北约克大量的Townhouse都在25-35万.是在好学区吗?我们宝宝要从kg上起,最好小学带kg

大多地产张弘 2010-05-27 13:08

引用:

作者: mengailan (帖子 5502760)
那您说的北约克大量的Townhouse都在25-35万.是在好学区吗?我们宝宝要从kg上起,最好小学带kg

Arbor Glen 和Hillmount周边的镇屋都可以考虑

philip2010 2010-05-28 14:25

260, 350 seneca hill 可以考虑吗? 谢谢

xyf_sg 2010-05-28 23:21

作个记号。

大多地产张弘 2010-05-28 23:47

引用:

作者: philip2010 (帖子 5516868)
260, 350 seneca hill 可以考虑吗? 谢谢

260,350 Seneca Hill及177Linus是Condo-Apartment,学校是Crestview,去年成绩突飞为10分,一下热了很多,今年我在那里抢了4次,仅得手一套。管理好,环境佳,出脚方便,价格实惠,值得考虑。

大多地产张弘 2010-06-02 10:09

旁边的镇屋也可以考虑,价格比Finch以北的低了很多,但很多没有中央空调系统,有些是背靠背没有后院的。

缘溪行 2010-06-02 15:36

计划在SENECA AT YORK的校区上学, 时间为1年, 小孩过来时应该12.5岁(应该读G 7 吧?):
1)有可能在UNIONVILLE置业吗?或有什么好的置业地方推荐(容易卖出的)?以好学区, 方便小孩小学为主,大人辛苦点,没问题.暂时还没有车,要靠公共交通系统.
2)在这种情况下, 是CONDO好, 还是FREE HOLD TOWN HOUSE 好?
3)对于新移民置业, 你是赞成尽量一次性付款,还是按揭?多少比例会比较轻松?
4)40-50W的选择有哪些?

问题比较多, 烦请解答.非常谢谢!

大多地产张弘 2010-06-03 11:49

引用:

作者: 缘溪行 (帖子 5538384)
计划在SENECA AT YORK的校区上学, 时间为1年, 小孩过来时应该12.5岁(应该读G 7 吧?):
1)有可能在UNIONVILLE置业吗?或有什么好的置业地方推荐(容易卖出的)?以好学区, 方便小孩小学为主,大人辛苦点,没问题.暂时还没有车,要靠公共交通系统.
2)在这种情况下, 是CONDO好, 还是FREE HOLD TOWN HOUSE 好?
3)对于新移民置业, 你是赞成尽量一次性付款,还是按揭?多少比例会比较轻松?
4)40-50W的选择有哪些?

问题比较多, 烦请解答.非常谢谢!

Unionville是很好的区,只要没有特殊问题,卖出都没有问题。该区学校都很好,不用担心。该区房屋类型比较单一,有Condo-Apartment,Condo-Townhouse,再有就是独立屋了,只有沿着Woodbine,有少量所谓的Freehold-Townhouse,但还是有些很低的管理费。

Condo及Townhouse的位置一般选择在路口,因此,如果考虑公交,值得考虑。在Hwy7和Town Centre 路口的Condo和Townhouse最多,7年级有两个学校,都很好,有校巴;Unionville高中就在楼下,十分方便。

至于付款看自己的经济能力,如果全付绰绰有余,资金又暂时无其它用途,可以考虑全付款,若以后还要用资金,可以以房屋再贷款。如果希望有余资做其他用途,当然贷款好,目前利率虽有小涨,还是很低。若想早还款,银行有很多政策,全力还,5年就可清款。新移民首付在35%以上,一般贷款就没问题了。

40-50万的选择有Condo,Townhouse及极少量的半独立和独立。要考虑公交,就选择Condo和Townhouse。

缘溪行 2010-06-03 16:22

谢谢张先生的详细解答.如果从UNIONVILLE到SENECA AT YORK 大约需要多少时间花在交通上?

大多地产张弘 2010-06-03 22:50

引用:

作者: 缘溪行 (帖子 5543518)
谢谢张先生的详细解答.如果从UNIONVILLE到SENECA AT YORK 大约需要多少时间花在交通上?

幸运的是,HWY7上的VIVA直通York大学,约20公里,根据路况不同,半小时左右吧,VIVA是快车,所以十分方便。

缘溪行 2010-06-03 23:44

谢谢!你在哪个区,9月底过来, 想麻烦你带我看一下楼, 如何?

大多地产张弘 2010-06-04 00:52

引用:

作者: 缘溪行 (帖子 5544852)
谢谢!你在哪个区,9月底过来, 想麻烦你带我看一下楼, 如何?

可以。请给我Email,可以及时沟通。

emily_1012 2010-06-07 13:54

你好,问一下,在温哥华买房子,夫妻双方只有一个人签字,房子属于各人还是共有?

缘溪行 2010-06-07 14:10

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 5545107)
可以。请给我Email,可以及时沟通。

已发悄悄话,请查收.

大多地产张弘 2010-06-07 22:10

引用:

作者: emily_1012 (帖子 5560296)
你好,问一下,在温哥华买房子,夫妻双方只有一个人签字,房子属于各人还是共有?

不知道BC省的法规,在安省,仍是共有的。

大多地产张弘 2010-06-16 11:12

地理位置
Bayview Woods与富豪山庄相邻,在Major Mackenzie以北,至19街,东Leslie,西Bayview,始建于1997年,目前仍有零星房屋在建。

区域概况
整个区域约4平方公里,有6所学校,2个集市,1个社区中心,1个教会,约百条大小街道;大片的溪谷和绿地斜传整个社区,10个公园广泛分布,环境十分优美。该区的房屋样式多样,由大量的双车房独立屋,较多的镇屋和少量的半独立、Link屋组成,丰富的价格层次吸引了多种层次的家庭在此安家。




学校
位于该区西南角的Bayview高中是该区最大的亮点,历年来高举榜首的排名和独特的IB课程,使之成为名声远播的名校。也是该区成为最热点社区的重要因素。



该区的另一个高中 Richmond Green 位于 Leslie/Elgin Mills 的东南角的 Richmond Green 公园内,该学区与万锦的部分地区共享。该校成立不几年,已日渐展露头角, 2009 8.4 分,在 York 郡已名列前茅。



该区的 Elementary 公立学校有 4 所,分别为 Michaëlle Jean P.S. (法语), Redstone P.S. ,Richmond Rose P.S. Silver Stream P.S. ;教会学校 1 所: Our Lady Help of Christians CES


交通
约1分钟上404高速,南上多伦多,北往Newmarket十分便利,距多伦多市中心近半小时车程。周边四条大道均有公车,还有直达火车站的Shuttle Bus。火车站通往多伦多的Union Station。

购物
社区的西南角和东南角分别有2个集市,西南角有Walmart、Shoppers drug mart等大型超市、银行和餐饮等;东南角有Price Choper食品、日用品超市及LCBO银行等。


房屋


绝大部分独立屋为双车库4卧房,少量的为双车房3卧房。和其他的新区一样,房屋占地一般都不大,宽35-45尺,稀有50尺,深80-110尺。结构现代,绝大部分为2层房,少量的3层房,面积2000-3000尺;很多主层为9尺层高,一般都有3厅+厨房+早餐区+化妆间+洗衣间,少量大房有书房;2层2卫较多,即主卧套房+1个公卫,也有很多4卧有3卫,即有2个套房。约有7成的地库没装修,少量的地库在后面是全地面的,可步出后院,非常明亮,很受青睐。





单车房的独立屋没有,只有极少量的Link屋、半独立及大量的镇屋。建筑风格现代,一般主层2厅+厨+卫;2层3卧2卫(其中主卧套房);地库6成未装修,少量后全地面地库。面积1400-2000尺。







大多地产张弘 2010-06-20 01:24

Berczy Village


地理位置
Berczy Village Unionville Bridle Trai 相邻,位于 16 街、 Major 之间, Mccowan 以西,至 Kennedy 。为万锦最北大型社区之一 , 参考地图


区域概貌
该区始建于 2000 年,是个新社区,目前基本完成。整个区约 4 平方公里,由于西南角仍为大片农场,社区面积约 3 平方公里。该区地势平坦,为美化社区,特沿着穿越南北的小溪在中央建立了少有的特大公园,占地约 25 万平米。该区有 4 个学校、 2 个集市、 1 个教会, 80 余条街道。该区的房屋结构多样,有双车房大独立,单车房小独立、半独立、 Link 及镇屋,也有少量极低管理费的共管镇屋。因此吸引了各个阶层的居民;由于历年排名前列的特鲁多高中、 Stonebridge Castlemore 小学位于该区,使该区更加引人瞩目。目前该区的房价已不低,直逼 Bayview Woods




交通

404 5 分钟车程;周边 4 条大道均有公车,另外多伦多的公车由士嘉堡中心出发直达社区公园。附近的火车站有 2 个,一个在 Mccowan/Hwy7, 另一个在 Markham/Bur Oak ,都很近,到多伦多市中心约 40 分钟。


购物
社区自身有 2 个集市,集超市、餐饮于一体,分列于 Bur Oak 两端。更多的购物群位于不远的 Mccowan/Hwy7 ,有大 Mall ,及各种大型超市,各类需求基本一应俱全。



学校
社区有 1 所高中,为 Pierre Elliott Trudeau H.S.,该校自参加排名以来一直名列安省前几位,与于人村高中和 Bayview 高中不相上下。据说,目前学校正在努力引进 IB 课程。


公立小学有 2 所,分别为 Stonebridge P.S.Castlemore P.S.,学校成绩在安省一直名列前茅。
一所教会学校:All Saints CES





房屋
该区独立房有单车房、双车房;样式现代,均为木结构,外覆装饰砖,主层大都为开放式,门窗都较大,明亮宽敞。单车库面积为 1600-2000 尺,一般主层2 + 厨房 + 化妆间, 2层有 3 卧、 4 +2卫;双车房面积约 2000-3000 尺,主层有 3 + 厨房 +化妆间 + 洗衣间, 2层一般 4 2卫,少量 3卫, 5 卧。


Link、半独立的面积约 1500-2000尺,结构形式与独立房相似;镇屋面积约1400-1800尺,内部结构也与半独立相似。

[

值得注意的是 Bur Oak 上的房屋车库设在后面,因此一般没有封闭的后院。

大多地产张弘 2010-07-04 12:21

买房费用分2个部分,一是交房时的费用,二为日常费用。交房时的费用如下:

买房时仅仅关注首付是不够的,了解其它费用构成是十分重要的,以备从容交接。
买房费用共有五个部分,首付、贷款审批费、地产交易税、律师费、调节费等;大多伦多随地区不同费用也不同,首次置业和二次以上置业有很大差异。当然商业和居住用房差异更大。
商业用房的形式多样,个案不同,费用不同,相对比较复杂,在此,仅对居住用房进行分析。
一、首付
首付是根据购房者的经济能力和贷款能力综合而定的。经济能力因人而异,贷款能力则由贷方规则决定。每个借贷机构有不同的政策,但基本上是一致的。决定是否放贷的因素很多,信用记录、申请人工作、收入、资产及被抵押房屋的本身状况。放贷多少则主要决定于收入状况,计算方法主要根据两个参数:GDS和TDS。
GDS(Gross Debt Service), 即"毛借贷还款比率" =(房贷本金利息+地税+取暖费)/ 税前收入
GDS值要求少于32%。
TDS(Total Debt Service), 即"总借贷还款比率" =(房贷本金利息+地税+取暖费+其他供款)/ 税前收入
TDS值要求小于40%。
另外有个比较简单的办法,不是非常正确,但可以做为简单的初估用。对于有管理费的房屋,可贷款额度为年家庭收入的3.倍,对于无管理费房屋,可贷款额度为年家庭收入的3.5倍,
对于新移民,如果首付在35%以上,贷方一般不再对收入进行计算。
二、贷款审批费用
贷款审批费用各个贷方差别很大,有些会加在贷款总额里,有些会在交房时另计,提醒在贷款申请时需要了解仔细。
三、地产交易税


四、律师费 各律师楼的收费标准各不相同,大概为$1,250左右+HST
五、调节费 水电气、地税等费用需按日分摊,多退少补,交房当日费用计入买家。

除了还贷款外,日常费用有:
一、Property Tax(地税):地税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以系数而定,是政府税收的重要来源。地税每年会寄出Installment(分期付款),一般由上下半年分两张寄出,每张有3个账单,按时支付。地税多少一般在房屋Listing上有记录。
二、水电气: 根据房屋大小不同差异很大,月费用约为$200~500不等。
三、管理费:管理费的多少在Listing上也有记录,费用在每月的第一天必须支付。镇屋的管理费,一般含了水费和房屋基本保险。Condo的管理费一般包含房屋基本保险、水、空调、电(新楼已实行电的分表,不再含电)

大多地产张弘 2010-07-09 03:04

无名校、非名区,没豪宅,少繁华,在很多人眼里,士嘉堡中心实在是个平凡之地。然,就是这么个朴实之地,却是内涵俊秀,小家碧玉。

士嘉堡中心地处Brimly/401/Mccowan,围绕市政大楼、轻轨公交总站、士嘉堡最大的Mall等,林立18栋高级公寓,若干商业大楼,散布商铺餐饮及大小超市;开车由401高速可直入,公交有轻轨连接地铁直达Downtown,十几路公交,长途Bus等,可谓交通枢纽。生活极为便利。

18栋高级公寓,绝大部分楼龄非常年轻,风格现代,设计高档,价格适中,无论租还是买均十分实惠。还有2栋在建,明年交房,1栋拟建,13年交房。

以下为中心图,点击放大更为直观。后续将分别介绍各楼状况。

Monarch Equinox
EQ 1、2
Forest Mansion
Tridel 360
Altitude
Consilium 1、2
FOREST VISTA
LEE CENTRE



大多地产张弘 2010-07-12 02:37

Monarch Equinox

Identification
地址 - 50 & 60 Brian Harrison Way - M1P5I5 & M1P5J5 & M1P5J4 City - Toronto, Ontario, Canada
附近公园:Albert Campbell Square(广场) 、Frank Faubert Park 、Hillsborough Park 、North Bendale Park、Civic Centre
周边 - Scarborough TownCentre, Best Buy, Cineplex Odeon, No Frills, Many different restaurants.
管理公司 #TSCC/1721 & TSCC/1729
所属区 - Scarborough Centre (38)


Technical
类型 - Skyscraper (高层)
Designation - Condominium
Stories - 35层
Suites - 340户
Suites - 349

2005年建成





主要特点
  • 举步:TTC & RT 、YMCA(青年宫)、市政厅、Mall
  • 24小时保安
  • 健身房
  • Virtual Golf
  • 影院
  • 室内泳池
  • 客房
  • Party rooms
  • 会议室
  • 壁球
  • 游戏室
  • 图书馆
  • 中央空调

1卧1卫1车位: 均价约1230/M(1/12010-7/1/2010)
1+1卧1卫1车位: 均价约1320/M(1/12010-7/1/2010)
2卧2卫1车位: 均价约1520/M(1/12010-7/1/2010)
2+1卧2卫1车位: 均价约1750/M(1/12010-7/1/2010)


1卧1卫1车位: 均价约21万 管理费约400(全包) (1/12010-7/1/2010)
1+1卧1卫1车位:均价约23万 管理费约450(全包) (1/12010-7/1/2010)
2卧2卫1车位: 均价约27.5万 管理费约510-550(全包) (1/12010-7/1/2010)
2+1卧2卫1车位:均价约32万 管理费约605(全包)(1/12010-7/1/2010)

suping 2010-07-12 11:48

请问16街和McCowan的Townhouse怎么样?如果30万的话可以买到吗?是不是都有管理费呀?谢谢!

大多地产张弘 2010-07-12 12:26

引用:

作者: suping (帖子 5707186)
请问16街和McCowan的Townhouse怎么样?如果30万的话可以买到吗?是不是都有管理费呀?谢谢!

少量有管理费月100包水、保险,其他没有管理费。30万可以买2卧的。

大多地产张弘 2010-07-15 04:58

Forest Mansion



共有三个楼:

115 Omni Drive 是26层高楼,建于1996,名为 "The Omni".

125 Omni Drive 有22层,建于2000年,名为 Forest Mansion Phase 1.

123 Omni Drive 为12层小高层,建于2002年,名为Forest Mansion Phase-2.
另有一些CondoTownhouse。

Identification
Address - 115, 123, 125 Omni Drive. - M1P5B1, M1P5A9, M1P5B4
City - Toronto, Ontario, Canada
Neighborhood - Woburn
Nearby Parks - Albert Campbell Square , Hillsborough Park , Lee Centre Park , Scarborough Civic Centre and White Haven Park
Nearby Amenities - Scarborough Town
Centre, Best Buy, Famous Players, No Frills, Many different restaurants.
Toronto Standard Condominium Corporation #TSCC/1393 #TSCC/1363 #TSCC/1133
Ward - Scarborough Centre (38)

Technical
Type - Condominium
Designation - Condominium
Status - Complete
Stories - 12 - 26
Suites - n/a


Companies
Developer - 名建筑商Tridel Corporation Building Record History
1996-2002 - Complete




Comprehensive Amenities
  • Extremely Close to all Major Transit TTC & RT
  • Very close to the YMCA
  • Easy Access to highway 401
  • Walking Distance to the Civic Centre
  • 24 Hour Concierge
  • Swimming Pool
  • Exercise Rooms
  • Guest Suites
  • Party rooms
  • Meeting Room
  • Billiards Room
  • Games Room
  • Fast access to the Go Station
  • Minutes away from the Golf course
  • Breath taking view
  • Quiet Library
  • Underground Parking
  • Central Air


1+1卧1卫1车位: 均价约22万 管理费约375(全包) (1/1/2010-7/1/2010)
2卧2卫1车位: 均价约25万 管理费约530-650(全包) (1/1/2010-7/1/2010)
2+1卧2卫1车位:均价约28.5万 管理费约580-680(全电)1/1/2010-7/1/2010)

大多地产张弘 2010-07-20 02:29

Tridel 360




地址:83 Borough Drive - M1P5E4 City - Toronto, Ontario, Canada

建成:2005
层数 - 35
单元 - 459

开发商:Tridel Corporation



特点:
  • Extremely Close to all Major Transit TTC & RT
  • Very close to the YMCA
  • Easy Access to highway 401
  • Walking Distance to the Civic Centre
  • 24 Hour Concierge
  • Swimming Pool
  • Exercise Rooms
  • Guest Suites
  • Party rooms
  • Meeting Room
  • 24 Hour Concierge
  • Billiards Room
  • Card Room
  • Fast access to the Go Station
  • Minutes away from the Golf course
  • Breath taking view
  • Quiet Library
  • Underground Parking
  • Central Air
  • Virtual Golf
  • Outdoor Terrace
  • Visitors Parking

大多地产张弘 2010-07-24 07:28

FOREST VISTA



地址: 61 Town Centre Court

建于:2002年

开发商:Tridel Corporation

层数:25层(76米)



特点:
  • Extremely Close to all Major Transit TTC & RT
  • Very close to the YMCA
  • Easy Access to highway 401
  • Walking Distance to the Civic Centre
  • Super friendly Concierge
  • Very nice Exercise Rooms
  • Lovely Guest Suites if needed
  • Awesome indoor Gym
  • Super nice Indoor Pool
  • Lovely Party rooms
  • Very nice Meeting Room
  • 24 Hour Security Desk at Lobby
  • Billiards Room
  • Nice Whirlpool
  • Fantastic Theatre room
  • Fast access to the Go Station
  • Minutes away from the Golf course
  • Ping Pong Room
  • Hot Steamy Saunas
  • Breath taking view
  • A nice quiet Library
  • Virtual Golf Facilities

大多地产张弘 2010-07-29 22:29


地址:68 Grangeway

开发商:The Conservatory Group

建于:2008年

特点:


Comprehensive Amenities
  • Extremely Close to all Major Transit TTC & RT
  • Very close to the YMCA
  • Easy Access to highway 401
  • Walking Distance to the Civic Centre
  • 24 Hour Concierge
  • Swimming Pool
  • Exercise Rooms
  • Guest Suites
  • Party rooms
  • Meeting Room
  • Billiards Room
  • Games Room
  • Fast access to the Go Station
  • Minutes away from the Golf course
  • Breath taking view
  • Quiet Library
  • Underground Parking
  • Central Air

大多地产张弘 2010-08-08 04:33

漫游北美,无论城间、郊外,形形色色的的House,外型各异,风格多样,外部用料也是五花八门,砖的、有的,也有板材、灰泥等等。但千变万花,内部均为木质结构。




“木结构?”这概念似乎与想象中现代建筑有些遥远,“能坚固吗?”,“如何防水呢?”等等,每每都有朋友心生疑问。在此对房屋整体做个大概介绍,希望对初次接触者有所帮助。房屋结构比较复杂,简单化描述可以分为4个体系:


基本构架
保温防水体系(Insulation)
装饰体系(Finishes and Features)
水暖电体系


一、基本结构又大致分为三部分,基础、主体、屋顶。

1、基础(Foundation) 由脚底(Footing)和基础墙(Foundation Wall)组成,很显然脚底承载房屋所有的重量至土壤,而基础墙除了承载上部结构的重至脚底,还要抵抗外侧土壤的压力及冻土膨胀的力量。因此基础的材料必须是坚固的。早期有用石头、砖、混凝土块、陶甚至木头,70年代后,基本都用钢筋混凝土浇筑了。






2、主体由框架体系及楼板组成。传统的框架体系由balloon式和Platform两种,看着复杂,说白了,前者是两层一起建,后者是一层一层建。现在基本都采用后者了。早期典型的立柱为2*4英寸,间距为16英寸;现在大都采用2*6英寸,提供更大的空间以放置的更多的保温材料而使房屋更加节能。



楼板由柱子(Column)、大梁(Beam)、托梁(joist)和木板交错纵横而成。

3、屋顶本是挡风避雨的东东,现在又增加了建筑风格主要表现功能,木结构刚好有易于造型的特点。屋顶的成型主要由椽子,衍架(Trusses)或托梁及盖板构成。衍架能在工厂批量生产,再运至工地,大大缩短现场工期,因此被大建筑商广泛产用。






二、保温防水
简而言之,从基础到屋顶,防水保温就像内棉衣外雨衣,里三层、外三层地包裹全身,应该是风雨不进了。保温层地面以下不做是为了达到地库冬暖夏凉的效果。






需要注意的是早年建的房屋保温材料的使用是不合现代规范的。如石棉及UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation)。70年代以前,石棉被广泛应用。但如今,石棉已经被明确列入为致癌物。当然只有石棉材料发生破损,空气才会被污染。因此,当那些使用了含石棉建筑材料的旧式房屋装修时,需有专业人士处理掉石棉。UFFI主要使用于70年代下半期,安省为了节省能源,曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。所幸当时并不普及,全国大约只有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出甲醛,于是政府替住户拆除。实际上甲醛挥发很快,也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。即便如此,UFFI还是作为一个卖主需要告知买家的要求,也许除了一手业主,一般业主实在是不知道,或者这样轻微的问题几十年过去早就忽略了,因此几乎100%的老房业主都会回答不知道,让写在合同里的条款十分的尴尬。


三、装饰

1、外墙砖是最普通的,也有石材、仿石材等。尽管外观是实实在在的砖,但并非承重,只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用。砖墙离内部的主体结构和防水层还有1寸的空间,均匀分布的固定件将砖和墙体立柱牵拉固定。要注意的是,砖墙并非严丝合缝,雨水在风力作用下会渗透进墙内,因此在砖墙的根部留有不少小孔,是用来排水的,在Caulking时千万别将小孔堵住。









Siding(木质、金属、塑料条形板材)的应用也非常广泛,安装在防水层外,作用和砖墙一样。Siding的颜色可选,一般为白色,匀称优雅的横向线条十分美观,备受某些族裔的喜欢。





2、屋顶的材料有很多,柏油砖石最常用的,份量不同,寿命也不同,最典型的是210磅的,使用寿命为12-15年,较好的320磅的寿命可超过25年。





3、门窗看得见摸得着,没什么特别的。但值得注意的是:北美冬季寒冷漫长,随着能源价格的日益上涨,高保温性门窗成为人们日益的最求,政府也出资鼓励更新换代。门窗的好坏直接关系到采光、节能、美观;早期的窗子密封性能较差,现正大规模陆续更新,新型的窗子基本都采用塑料的,多层玻璃,内充氩气,性能大大提高,因此,现在的窗户可以开得很大而不影响保温。窗户的性能要看几方面的指标,按CSA标准,有气密、水密、抗风三个重要指标;另一项非常重要的指标ER是指吸收太阳热量与流失能量差异指标。玻璃的重要指标为低发散率(LowE),低发散率玻璃有一薄金属涂层,在冬季时可使阳光照入吸收能量,同时可延缓内部热量的向外散发;在夏季,阳光仍然可以照入,但其表面可吸收大量长波辐射,新的涂层还能吸收太阳辐射的短波及长波(红外线)以及紫外线。

四、水暖电

水:每家住户均有一进水总阀、独立水表,户内给水冷暖管道均为铜管,排水管道一般为PVC。 注意:通往户外的管道在冬季来临前腰过冬处理,否则有可能会导致管道涨裂。

电:根据房屋大小配电容量,一般60-200安培,早期的电供暖的房子配电较大;现在的配电盘都为空气开关,无保险丝,早期的大量房子采用保险丝,很多仍未更新,但不影响安全。现在的电线均为铜线,早期大量采用铝铜混用,现在的电线和插座都是铜的了,铜铝接合在一起最大的问题是容易引起腐蚀,从而影响导电性,在装修时要由专业电工操作。注意:Knob-and-Tube Wiring, 50年以前的房子有很多的电线排布是采用电线绕在陶瓷柱上绑紧拉直,穿越木头时通过陶瓷管道,很显然,安全性很低,容易引起火灾,因此保险公司很难接受,或者保费会很高。


暖: 取暖方式5化八门,有最传统的壁炉、辐射取暖(暖气片,媒介有直接式和水)、风暖;能源有电、油、天然气。现在基本都采用燃气送风,结合冷气机形成中央空调系统,特点是起效快,空气流通并能保持湿度;70年代前还有很多采用电暖片,优点是运行安静、可分开控制,缺点是起效慢,空气不能流通、干燥。

注意:燃油的暖炉在60年代前的房子还大量存在,没什么优点,气味重、环境污染严重,建议更换。如果要更换,油箱的处理时关键点,如果油箱在地面上,比较简单,直接移开就可以了;如果在地下,移走时要做土壤检测,费用不小,移走的费用很大。因此在买这类房产时一定要注意,要咨询费用纳入预算,因为如果不处理这个问题,保险公司十有八九是拒保的。当然,有些房屋虽然更改了体统,地下的油箱却并未处理,千万要小心!有的会留下喉管等蛛丝马迹,有的更本看不出来,政府并不知情,但早晚是个隐患。

热水锅炉基本都是租的,有燃气,有用电。有问题打电话就是,包修包换,很省事。

大多地产张弘 2010-09-15 09:41

好久不来了,up!

bobo.lin1@163.com 2010-11-02 10:56

你好,想请教几个问题:
我对Donmills/Steeles, (Arbor小学旁);Don mills/Finch, Crestview小学、Seneca Hill,
这两个地方比较感兴趣,但是不知道这两个地方房源是否充分,1+1的condon大约租金多少?(condon的管理费是房东负责吗)
听说crestview的房子很难租,或者这两个地方是不是house好租一些。一般整栋的house的租金大概是多少?30万可以在crestview买到什么样的镇屋?这个地方对应的中学和高中是什么
谢谢!

大多地产张弘 2010-11-05 11:49

Donmills/Steeles 没有1+1Condo可租,Finch/Donmills Condo有6个,1+1的户型只有1555Finch有,1400左右,seneca对面。260、350Seneca hill,177 Linus这3栋比较实惠,2房居多,1400左右。管理费水电费全包了,Crestview小学。7~8年级Don Valley就在对面,Georges Vanlier高中在花生岛上。

另外Crestview的Townhouse要么低于28万,要么高于33万,一般是3卧房2卫,1厨2厅,有地库,单车房;价低的没有车库,只有露天车位。

shirley-y 2010-11-05 14:45

您好!请教您几个问题:
1.孩子打算明年去Unionville中学读高中,离学校最近的condo有 1+den或2卧吗?如果买大概多少钱?
2。不是移民可以贷款吗?

大多地产张弘 2010-11-06 12:40

引用:

作者: shirley-y (帖子 6194216)
您好!请教您几个问题:
1.孩子打算明年去Unionville中学读高中,离学校最近的condo有 1+den或2卧吗?如果买大概多少钱?
2。不是移民可以贷款吗?

有1+1约25-29万,2房约31-45万,Hwy7北的较贵。

不是移民也可以贷款,海外的可能要50%首付,我不是贷款专家,建议请教坛子里的专家。

cold88 2010-11-07 12:42

Port Union Village
Toronto, Ontario 怎么样?

大多地产张弘 2010-11-08 07:51

引用:

作者: cold88 (帖子 6200801)
Port Union Village
Toronto, Ontario 怎么样?

你指哪方面?

shirley-y 2010-11-08 09:32

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 6197466)
有1+1约25-29万,2房约31-45万,Hwy7北的较贵。

不是移民也可以贷款,海外的可能要50%首付,我不是贷款专家,建议请教坛子里的专家。

明白了,谢谢指导!

大多地产张弘 2010-11-12 11:43

引用:

作者: shirley-y (帖子 6203730)
明白了,谢谢指导!

My Pleasure。

两朵金Fa 2010-11-13 05:46

你好。
30W之内,没有管理的Townhouse或半独立House
在哪里买比较好?
我知道选择不多,但是预算有限,又不想去太差的区。。。哎。。
谢谢帮忙。。。

mogusaen 2011-01-16 08:34

好贴

大多地产张弘 2011-01-16 13:39

引用:

作者: 两朵金Fa (帖子 6223676)
你好。
30W之内,没有管理的Townhouse或半独立House
在哪里买比较好?
我知道选择不多,但是预算有限,又不想去太差的区。。。哎。。
谢谢帮忙。。。

记得有相同的问题已答复。如果在去年,还是有些选择的,现在非常困难。

东约克及世嘉堡的西南会有少量的选择,但不知道是否符合你的不差的区的概念。链接已发给你,请查收。

sandrahe69 2011-01-28 10:37

Hi, 张先生您好。我最近在关注68&88 CORPORATE DRIVE和Lee Centre 的condo ,价位都是25万左右,68/88房型大一点,但楼旧,管理费高,Lee Centre 房型小,但楼新管理费低一点。不知哪个以后更保值一点?请您从专业的角度分析一下好吗?谢谢

sandrahe69 2011-01-29 08:57

张先生:补充一下,还有Omni Dr的tridel的几幢楼,这三处您认为哪一处最佳?

ryanwang 2011-01-30 11:10

Mark

大多地产张弘 2011-01-31 12:40

引用:

作者: sandrahe69 (帖子 6493813)
Hi, 张先生您好。我最近在关注68&88 CORPORATE DRIVE和Lee Centre 的condo ,价位都是25万左右,68/88房型大一点,但楼旧,管理费高,Lee Centre 房型小,但楼新管理费低一点。不知哪个以后更保值一点?请您从专业的角度分析一下好吗?谢谢

从长远看,corporate的楼更能保值。

大多地产张弘 2011-01-31 12:43

引用:

作者: sandrahe69 (帖子 6497913)
张先生:补充一下,还有Omni Dr的tridel的几幢楼,这三处您认为哪一处最佳?

不同地点、不同价格,不好比较。最佳的必最贵,欠佳的必实惠。您说呢?

bigscott 2011-02-25 15:29

大侠给个建议先:从温哥华过来,在markham上班,想买50万左右的独立屋,小孩将上高中,想找一个成熟的社区,给点建议并推荐好的中介(在大温有非常尽职的中介朋友,想找个好的中介)。如有给个悄悄话!

大多地产张弘 2011-02-26 02:36

引用:

作者: bigscott (帖子 6594476)
大侠给个建议先:从温哥华过来,在markham上班,想买50万左右的独立屋,小孩将上高中,想找一个成熟的社区,给点建议并推荐好的中介(在大温有非常尽职的中介朋友,想找个好的中介)。如有给个悄悄话!

我理解的成熟社区是20年以上的社区,不知是否和你一致。如是,则Mccowan以东,9 Line以西,16街以南,50万左右的独立屋有得选择,有20~30年的2层房,也有40~50年的Bungalow,split。Markham主街为轴心,很有风情。

公立高中有两个,分别为Markville、Markham,成绩都不错,教会高中BROTHER ANDRE C.H.S. (Br André Catholic High School),也很好,如果你孩子已过9年级,入该学校有困难了。

本人就是中介,该区很熟,自认很敬业,不推荐自己就太没自信了。

Narnia 2011-02-27 16:44

MARK一下

大多地产张弘 2011-03-18 05:34

今天错失良机,恨郁闷。

yinzin 2011-04-12 12:53

请教:Victoria Park CI如何?附近有合适孩子上学的Condos吗?月租多少?

男孩看见野玫瑰 2011-04-14 07:21

请问IKEA附近的楼花现在还可以投资吗

男孩看见野玫瑰 2011-04-14 07:25

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 6681577)
今天错失良机,恨郁闷。

神马良机,不介意的话能说来听听吗?:wdb23:

大多地产张弘 2011-04-21 12:46

引用:

作者: yinzin (帖子 6782997)
请教:Victoria Park CI如何?附近有合适孩子上学的Condos吗?月租多少?

没有,你可以租Apartment,那附近有很多。

大多地产张弘 2011-04-21 12:49

引用:

作者: 男孩看见野玫瑰 (帖子 6791120)
请问IKEA附近的楼花现在还可以投资吗

这是不个是非的问题,是勇气和运气的问题,任何投资和风险永远是共存的。不过,目前那个地区的楼价不高,和周边的独立房涨幅相比,还是有距离的。

大多地产张弘 2011-04-21 12:50

引用:

作者: 男孩看见野玫瑰 (帖子 6791124)
神马良机,不介意的话能说来听听吗?:wdb23:

说起来是种折磨,饶了我吧。

lilyxu72 2011-05-22 14:19

有没有独立屋是有专门物业管理的?可以帮助剪草及铲雪的,空屋的时候可以帮忙管理的,听说冬季必须开暖气,万一人不在,可以由物业帮助管理,当然是收费的.

sunnyabc 2012-06-07 22:11

进来学习。

让子弹飞 2014-03-18 11:51

很好的帖子。楼主还做经纪吗