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首次购房者看看有好处—新移民服务贴
大多地产张弘 2010-02-20 06:05

对于二次购房、换房者来说,生活相对稳定,区域相对熟悉,因此定位时目标较为明确,也沉稳了很多。而对于首次购房者来说,尤其是新移民,由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧,对城市区域的不熟悉,造成定位十分的困难,往往觉得没有头绪,无从下手,而选择的范围非常之大,因此而花费大量的时间和精力,但最终还并不一定能形成清晰的定论,而在此过程中,机会不断错失,令人惋惜。目前,这种情况不是个别的,而是非常普遍的。

如何才能有效地、快速准确地定位自己所需,关键取决于过滤网的密度。网眼过大,造成范围过大,对于时间和精力来说显然是不现实的,也是不必要的;反之,网眼过小,选择就很少,也是不合理的。有些客户会认为市场上那套最划算就买那套,这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的,豪不夸张地说,只要有一套这样的房源上盘,在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了,多Offer的结果可以想象,而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以,精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验,进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。

根据定位的要素的重要性,依次为:
1、 区域地点(Location) 房产的最重要特点就是不可移动性,区域地点毫无疑问是最重要的,它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等,也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性,如果该区域为当初设定的次选区域,往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快,很快就会考虑换房。
地点的考虑从以下几方面入手:
a、 社区的选择。多伦多是由80多个族裔融合的城市,少数族裔的总数占了一半,所以无人在那个社区都有各个族裔的踪影。如果想要避开那个族裔,几乎是没有可能的。但不同社区不同族裔相对集中,还是比较普遍的。族裔的聚集与周边商业设施、房屋价格、平均收入水平、学校设置有很大的影响。比如华裔比较集中分布于央街以东,401以北的北约克、士嘉堡、万锦绣、列治文山的很多社区。不同社区,风格也很不相同,比如列治文山的Bayview Hill都是3800尺以上的大房,而一街之隔的Rouge Wood则混杂了不少镇屋,Bayview东的Crosby则是50年的独立平房老区;又如万锦的Unionville、Markville是清一色的2500尺以上的独立屋,而新区则是大独立、小独立、半独立、镇屋混在一起。同时自然环境好和房屋新也是矛盾的,老区是房子隐现在绿树里,新区是小树点缀在房屋间。也有难得的20年左右的新区建在保护区,兼得优美环境和现代建筑。老区中翻建的新房当然是极好的选择,但价格往往不菲。
b、交通的考虑。如果不考虑驾车,生活在多伦多是比较方便的。在多伦多地区,公交发达,但地铁网一般,所以地铁沿线的房子除士嘉堡南部都比较贵。出到多伦多外围,公交线路是充足的,但班次密度较稀,约克郡的VIVA和Go Trainsit是比较快捷的,但线路和班次也有限。对于驾车来说,在大多伦多地区理论上说没有什么影响,因为公路网相当发达,但近高速也总是有益处的,尤其在高峰期,Local非常拥挤,节约相当多时间。
C、商业设施。在大多伦多地区,DownTown只是金融、
文化、商业集中;而在各个社区,商业设施的分布也是十分充足的,对于日常购物来说,十分便利。但对华裔来说,希望有华人的商业设施,也是十分重要的,唐人街并非唯一的选择,在华裔较为集中的地区同样有很多。如果希望避开华裔社区,则需要每周一次的采购计划。
d、学校的选择。对大部分华人来说,公立学校是最多的选择,公立学校的学区较小,选择好学区的范围较小。很多教会学校是非常好的,从9年级开始,教会学校也收非天主教的学生,但需要看学校有没有空位,可能需要排队。有几种情况是不受学区限制的,私校、Gift班、IB课程。当然离学校近还是绝大部分家长的愿望。

2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类,见下表

经济能力往往是决定性的,各物业类型在不同的区价格相差也很大,因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的,同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如,若预算在45万以内,在北约克中心,Condo是唯一的选择,在Berczy Village可选择Townhouse或半独立,再向东可以则选择独立屋。

3、 房屋结构类型(Style) 几乎是与物业类型同时考虑的,决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变,即使改变成本可能也较高,而升级、装修是随时的、任意的,所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表:




4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高,但若考虑分租,对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。

5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素,但实际状况非常的喜剧化,很多人都将其视为首要的因素,主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑,从而影响决定,造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子,更能左右客户的决定。好则价高,而且常常会抢购,差则价低,在公平透明的市场中,这始终体现得十分公平。从我的经验,真正需要考虑的是房子的硬件状况,如:窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分,同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内,因为首先这些物品并不在价格之内,其二这仅仅反映该主人的个性,而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开,一切因你而改换。当然首付的能力影响者你的决定,毕竟自己装修是无法轻松贷款的。

因此,在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围,首先确定几个首选区域,几个次选区域,从而确定房屋的物业类型、结构类型,同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划,并随着看房过程中观念的变化,不断修正计划,才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如,因居住人口多,经济负担有限,有些客户对区域限制放得很宽,而对房型有特别要求,等等。但总的来说,对于首次购房者来说这样的计划是有效的。

制定合理的计划的过程,很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美,经纪作为一个房产交易的代表,承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而,可惜的是,作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。相互信任、真诚合作,充分发挥经纪的所有功能,才是成功购房的最佳方式。

个人观点,仅供参考,欢迎讨论、咨询。

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好区推荐:士嘉堡中心

小和尚 2010-02-20 06:47

写得极好:wdb10::wdb19::wdb17:

Maychristian 2010-02-20 08:47


大上海1937 2010-02-21 00:38

切中抢offer者要害.

lynn0809 2010-02-21 00:57

正好要买房呢,学习了。能分析一下温哥华的房子吗?

huangtaiji 2010-02-21 04:40

很好的图片,谢谢

sog 2010-02-22 20:20

写得非常好,多谢了!

中贵 2010-02-22 21:30

学习了,谢谢!

heartinfall 2010-02-22 22:36

非常详细,用心了!

大多地产张弘 2010-02-24 03:52

谢谢给位鼓励!

农家小炒肉+鲍汁扣花菇 2010-03-11 02:11

d

彩虹的天空 2010-04-01 11:35

谢谢你的文章,非常好。

redsea2008 2010-04-01 16:35

thanks for sharing

learnh 2010-04-01 17:33

ding

八百里洞庭 2010-04-01 21:56

涨学问了。

doctorjn 2010-04-01 22:30

很有用的帖子,希望到多后,能够买到称心的房子。

飞燕 2010-04-01 22:42

谢谢!以前不懂的东西清楚了很多。

大多地产张弘 2010-04-02 05:58

谢谢给位支持!

小火车 2010-04-02 12:42

谢谢.

大多地产张弘 2010-04-07 03:46

不客气,有用就好。

jasiminee 2010-04-07 05:05

在温哥华,我觉得第一次买房不要太急,先租再选,而且各人移居加拿大生活的目的和条件不同,居住要求也不同:

1,对年轻的夫妻来说,如果没有孩子,应该选择比较好打理的公寓,日常 费用小,靠近公共交通的(最好是靠近城铁),这样省下的精力可以去进修,工作,旅游,既增加了收入,也减少除草,修剪,浇花耗费的精力,而且靠近城铁的公寓好租好卖,有升值空间。

2,对于有小孩子,父或母一方带孩子来上学,拿身份的,可能房子需要在好学区。不过好学区公共交通不便,很少商场,社区非常安静,比较适合喜欢平静生活的家庭。

3,对于若干年后拿到身份要回流的家庭,我还是建议买公寓,回国后房子也好打理,比较安全,我有朋友就是夫妻英文不好,工作一直不是很顺利,决定回流,把房子换成公寓,原先的房子花了很多精力和钱财来装修,却租不到好价钱,又害怕自己不在,租客把房子弄坏,后来还是低价卖掉了。

当枫叶疯了的时候 2010-04-08 09:23

不错

weidabin 2010-04-09 02:37

有用

糖蜜蜜 2010-04-09 15:50

很好的帖子,请教一个问题,我们想在今年登陆TORONTO,想在BAYVIEW HILL买到合适的房子,第一次去的时候看过那里的房子,感觉人文环境很好,请问现在房价大概是多少?谢谢!

冰冰豆 2010-04-09 16:25

学习中

大多地产张弘 2010-04-10 11:31

引用:

作者: 糖蜜蜜 (帖子 5323802)
很好的帖子,请教一个问题,我们想在今年登陆TORONTO,想在BAYVIEW HILL买到合适的房子,第一次去的时候看过那里的房子,感觉人文环境很好,请问现在房价大概是多少?谢谢!

约85-170万,均价100余万,取决于房子大小、地盘、装修、屋龄、环境等。

andore 2010-04-15 02:05

计划今年买房。。。可是对地段,房子还没任何概念。。。

大多地产张弘 2010-04-16 00:46

引用:

作者: andore (帖子 5345700)
计划今年买房。。。可是对地段,房子还没任何概念。。。

慢慢了解,不能急。有个建议,先看地图,Google的有街景,Bing有鸟瞰图,各有特点。

xiaoshu 2010-04-16 09:45

谢谢

athena0863 2010-04-20 21:47

好帖,学习了.

大多地产张弘 2010-04-30 10:32

谢谢鼓励!

parisparis1974 2010-04-30 11:10

好帖留名

沙梨Angela 2010-04-30 11:40

我感觉多伦多的房子也不便宜啦

我心天涯 2010-04-30 16:22

有用有用!

fyhfiona 2010-05-02 11:28

学习了!以后可能有用!谢谢lz!

大多地产张弘 2010-05-13 13:47

谢谢支持

wosummer 2010-05-13 17:12

房价涨了好多哦

lucy9985 2010-05-13 17:40

有用,先收藏,谢谢LZ

niuniu200803 2010-05-13 20:40

好贴,谢谢!

水调歌头 2010-05-19 13:35

留脚印!:) 谢谢LZ!

Little Prince 2010-05-20 15:21

谢谢!献花一朵~~~

大多地产张弘 2010-05-20 23:04

引用:

作者: 剪不断的是思恋 (帖子 5483476)
谢谢!献花一朵~~~

谢谢!

百合花正开 2010-05-23 22:12

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 5326715)
约85-170万,均价100余万,取决于房子大小、地盘、装修、屋龄、环境等。

孩子今年要去多大读书了,考虑在多伦多买套公寓,一来孩子可以住,不用租房了,二来我们过去还有落脚的地方。我们去年短登,目前在国内,对地段,价格都没有概念,2个卧室的公寓价格有多少?:wdb10:

huluzhu 2010-05-24 01:36

那个有樱花树的房子,漂亮

大多地产张弘 2010-06-02 10:53

引用:

作者: 百合花正开 (帖子 5495089)
孩子今年要去多大读书了,考虑在多伦多买套公寓,一来孩子可以住,不用租房了,二来我们过去还有落脚的地方。我们去年短登,目前在国内,对地段,价格都没有概念,2个卧室的公寓价格有多少?:wdb10:

多大附近2房的Condo约35-60万,根据面积大小、新旧程度不同而不同。

mengailan 2010-06-03 14:45

3居室,好学区,30万左右的TH,在那个区域,选择大吗?

大多地产张弘 2010-06-04 00:55

引用:

作者: mengailan (帖子 5542775)
3居室,好学区,30万左右的TH,在那个区域,选择大吗?

你指的是哪个区呢?

mengailan 2010-06-07 13:36

在north york 附近

大多地产张弘 2010-06-08 10:02

引用:

作者: mengailan (帖子 5542775)
3居室,好学区,30万左右的TH,在那个区域,选择大吗?

North York 的镇屋在Leslie、及Don mills沿线有得选择。

sog 2010-07-21 00:45

非常有用。

hlserveb 2010-07-21 07:59

mark,很有用,谢谢分享

huluzhu 2010-08-03 01:01

楼主,多大和downtown的condo,暂时不自住,以后要自住,一般都是什么价格,买哪个更合适呢?

大多地产张弘 2010-08-04 12:27

引用:

作者: huluzhu (帖子 5795145)
楼主,多大和downtown的condo,暂时不自住,以后要自住,一般都是什么价格,买哪个更合适呢?

Downtown 的Condo很多,在多大的Condo也不少,每个楼的存在都有价值吗,都能合适于某种需求。不知道你的具体需求,能否详细点?

huluzhu 2010-08-04 12:39

呵呵,想暂时买个小公寓,地点好,采光风景好些的,30万以内,有选择么?目前出租,以后自住。看过一个湖景房,感觉还不错。不过感觉租售比还是不合适,每月租金才1300,好像无法cover贷款和管理费等杂费。

大多地产张弘 2010-08-05 01:12

引用:

作者: huluzhu (帖子 5801706)
呵呵,想暂时买个小公寓,地点好,采光风景好些的,30万以内,有选择么?目前出租,以后自住。看过一个湖景房,感觉还不错。不过感觉租售比还是不合适,每月租金才1300,好像无法cover贷款和管理费等杂费。

很正常,如果能各种费用全部能Cover,租客也就买了,也就没有租客了。

有不仅能Cover全部,还能有收入的房,那是Rooming House。

不过30万的Condo租金才1300,好像很低,不止吧。

huluzhu 2010-08-05 01:33

普及一下,rooming house什么意思?另外,那个房子30多万,湖景,推开窗看到湖,面积很小,大概40多平米的一居室

大多地产张弘 2010-08-07 06:42

引用:

作者: huluzhu (帖子 5804412)
普及一下,rooming house什么意思?另外,那个房子30多万,湖景,推开窗看到湖,面积很小,大概40多平米的一居室

Rooming House 就是将House 分割成7、8十来个房间,纯出租用的。

huluzhu 2010-08-07 23:53

收到!谢谢楼主的普及,downtown最近3个月的房价,不知道什么趋势呢?如果有比较合适,俺家还真关注呐

大多地产张弘 2010-08-08 04:17

引用:

作者: huluzhu (帖子 5817432)
收到!谢谢楼主的普及,downtown最近3个月的房价,不知道什么趋势呢?如果有比较合适,俺家还真关注呐

Downtown的Condo看C1比较有代表性:

Listing 成交 均价 Med 售率
1月 422套; 182套;39.7万;35.1万;43.1%
2月 546套; 304套;39.5万;35.6万;55.7%
3月 736套; 378套;37.6万;34万; 51.4%
4月 1023套;394套,38.1万;34.7万;38.5%
5月 1146套;353套,39.1万;35.5万;30.8%
6月 1029套;349套,37.8万;34万; 33.9%
7月 966套; 254套,38.1万;34.5万;26.3%。

大家分析一下吧。

paully 2010-08-08 09:06

谢谢楼主 ,很有用收藏了

沧浪之水 2010-08-10 14:07

实用好贴,学习了。谢谢楼主!

风的眼泪 2010-08-10 14:11

请教楼主,我一朋友最近想做房地产生意,目前入手是时机吗?

huluzhu 2010-08-11 01:04

谢谢楼主,看来价格比较稳定,成交量在上升。

大多地产张弘 2010-08-14 11:49

引用:

作者: huluzhu (帖子 5830890)
谢谢楼主,看来价格比较稳定,成交量在上升。

Condo好像是一枝独秀,但最近House的销售也有开始发力的苗头。

glkg0823 2010-08-16 16:58

谢谢!这贴好!
希望我也能找到称心的房子!

annie_1225 2010-08-17 16:58

学习了

大多地产张弘 2010-08-18 11:25

谢谢各位鼓励!

大多地产张弘 2010-09-04 11:01

UP!

大多地产张弘 2010-09-16 05:57

up!

ldw0808 2010-09-16 15:10

分析的很好,很有帮助。

大多地产张弘 2010-09-23 23:10

引用:

作者: ldw0808 (帖子 6001011)
分析的很好,很有帮助。

谢谢!

suelijing 2010-09-24 08:40

收藏

大多地产张弘 2010-09-27 12:13

引用:

作者: suelijing (帖子 6029908)
收藏

谢谢鼓励!

新手上路165 2010-09-27 17:07

学习了,谢谢!

大多地产张弘 2010-09-30 13:44

谢谢!

Freda 2010-10-04 13:03

很有用的好贴!
谢谢!加声望!

大多地产张弘 2010-10-08 11:19

引用:

作者: Freda (帖子 6066852)
很有用的好贴!
谢谢!加声望!

多谢!

monique 2010-10-10 20:43

不知道蒙特利尔的房子现在是个什么价格的?新移民第一次购房能贷多少?
想请教一下如果两个人没有小孩的话,建议买什么样的房子比较合算呢?

大多地产张弘 2010-10-11 11:29

引用:

作者: monique (帖子 6088773)
不知道蒙特利尔的房子现在是个什么价格的?新移民第一次购房能贷多少?
想请教一下如果两个人没有小孩的话,建议买什么样的房子比较合算呢?

对不起,我做不到这么远。应该请教本地的。

monique 2010-10-11 17:10

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 6090763)
对不起,我做不到这么远。应该请教本地的。

还是谢谢了。。

zcmcqf@163.com 2010-10-14 18:08

好帖,多谢楼主,加分啦!请教一下:房屋的结构类型能改吗?比如,我买的是bunglow,几年后可以翻新盖成2楼或3楼的house吗
:wdb17:

大多地产张弘 2010-10-15 09:05

引用:

作者: zcmcqf@163.com (帖子 6106180)
好帖,多谢楼主,加分啦!请教一下:房屋的结构类型能改吗?比如,我买的是bunglow,几年后可以翻新盖成2楼或3楼的house吗
:wdb17:

可以翻建,但高度、面积、占地都会有限制,要根据Zooning的要求。

移民新手 2010-10-15 12:25

很好, 学习了

大多地产张弘 2010-10-17 06:50

引用:

作者: 移民新手 (帖子 6108901)
很好, 学习了

谢谢鼓励!

zcmcqf@163.com 2010-10-18 09:27

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 6108069)
可以翻建,但高度、面积、占地都会有限制,要根据Zooning的要求。

知道了,谢谢!

大多地产张弘 2010-10-21 14:19

引用:

作者: zcmcqf@163.com (帖子 6118460)
知道了,谢谢!

欢迎提问。

tzh118 2010-10-21 14:44

学习了,留个记号,谢谢!!!

小妖2010 2010-10-21 14:53

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 5126268)
对于二次购房、换房者来说,生活相对稳定,区域相对熟悉,因此定位时目标较为明确,也沉稳了很多。而对于首次购房者来说,尤其是新移民,由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧,对城市区域的不熟悉,造成定位十分的困难,往往觉得没有头绪,无从下手,而选择的范围非常之大,因此而花费大量的时间和精力,但最终还并不一定能形成清晰的定论,而在此过程中,机会不断错失,令人惋惜。目前,这种情况不是个别的,而是非常普遍的。

如何才能有效地、快速准确地定位自己所需,关键取决于过滤网的密度。网眼过大,造成范围过大,对于时间和精力来说显然是不现实的,也是不必要的;反之,网眼过小,选择就很少,也是不合理的。有些客户会认为市场上那套最划算就买那套,这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的,豪不夸张地说,只要有一套这样的房源上盘,在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了,多Offer的结果可以想象,而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以,精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验,进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。

根据定位的要素的重要性,依次为:
1、 区域地点(Location) 房产的最重要特点就是不可移动性,区域地点毫无疑问是最重要的,它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等,也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性,如果该区域为当初设定的次选区域,往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快,很快就会考虑换房。

2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类,见下表

经济能力往往是决定性的,各物业类型在不同的区价格相差也很大,因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的,同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如,若预算在45万以内,在北约克中心,Condo是唯一的选择,在Berczy Village可选择Townhouse或半独立,再向东可以则选择独立屋。

3、 房屋结构类型(Style) 几乎是与物业类型同时考虑的,决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变,即使改变成本可能也较高,而升级、装修是随时的、任意的,所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表:




4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高,但若考虑分租,对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。

5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素,但实际状况非常的喜剧化,很多人都将其视为首要的因素,主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑,从而影响决定,造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子,更能左右客户的决定。好则价高,而且常常会抢购,差则价低,在公平透明的市场中,这始终体现得十分公平。从我的经验,真正需要考虑的是房子的硬件状况,如:窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分,同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内,因为首先这些物品并不在价格之内,其二这仅仅反映该主人的个性,而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开,一切因你而改换。当然首付的能力影响者你的决定,毕竟自己装修是无法轻松贷款的。

因此,在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围,首先确定几个首选区域,几个次选区域,从而确定房屋的物业类型、结构类型,同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划,并随着看房过程中观念的变化,不断修正计划,才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如,因居住人口多,经济负担有限,有些客户对区域限制放得很宽,而对房型有特别要求,等等。但总的来说,对于首次购房者来说这样的计划是有效的。

制定合理的计划的过程,很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美,经纪作为一个房产交易的代表,承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而,可惜的是,作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。相互信任、真诚合作,充分发挥经纪的所有功能,才是成功购房的最佳方式。

个人观点,仅供参考,欢迎讨论、咨询。

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学习了,计划买房中...........

大多地产张弘 2010-10-27 12:35

引用:

作者: 小妖2010 (帖子 6133026)
学习了,计划买房中...........

谢谢!

大多地产张弘 2010-10-30 13:55

up!

cindy_fr 2010-11-06 12:47

学习:wdb17::wdb37:

xinxinhope 2010-11-16 11:56

很有用的信息,请多发表您的地产见解!

mogusaen 2010-11-16 12:02


大多地产张弘 2010-11-20 09:27

引用:

作者: mogusaen (帖子 6234128)

谢谢鼓励。

yeshu75 2010-11-20 22:40

谢谢,学习!

大多地产张弘 2010-11-24 03:30

引用:

作者: xinxinhope (帖子 6234098)
很有用的信息,请多发表您的地产见解!

谢谢!也欢迎您讨论。

大多地产张弘 2010-12-03 03:56

引用:

作者: mogusaen (帖子 6234128)

谢谢!

Flying Dragon 2010-12-06 07:04

:wdb37:,学习,长识。

面包会有的2008 2010-12-06 15:38

要求:
1、在月票范围内;
2、不在黑人区、印度人尽量少;
3、居民素质较高、社区环境较好、不交管理费的;
4、离墓地远;
5、独栋、有地下室、房间小(3卧室和2厕所)、后花园大的;
6、地下室单独进出;
7、房屋质量好的砖木房、房屋不要太旧的;
8、以前的房主状况?
9、不能是大麻屋;
10、要~10年左右的;
11、在士嘉堡区附件。
请问这种房子的现价大概是多少?谢谢

大多地产张弘 2010-12-07 11:18

引用:

作者: 面包会有的2008 (帖子 6310981)
要求:





5、独栋、有地下室、房间小(3卧室和2厕所)、后花园大的;







3卧2卫是指全屋,还是仅指地下室?如果仅指地库,那么楼上部分是什么要求?房间小是什么意思?

引用:

作者: 面包会有的2008 (帖子 6310981)
要求:


8、以前的房主状况?



是问我还是你有什么要求?如果问我具体是指什么?

另外,如果你要求十年内的房子,后院要大,有几种情况:老区翻新房、Million房,或者转弯头的房子。

面包会有的2008 2010-12-07 15:47

您好,因为我是准备第一次买房,所以说的可能不清楚。
我想买的房子是:
地下室是独立的卫生间及厨房
一层和二层一共有3间卧室,一层一间卫生间,二层主卧配有卫生间,还有一个另外的卫生间
因为能力问题和人口少的原因,我不想要大房子,够住就行了。但我喜欢花园大。
其它的要求都在前面写了,请您给我一个参考的范围和价位。
非常感谢!

大多地产张弘 2010-12-08 05:16

引用:

作者: 面包会有的2008 (帖子 6315051)
您好,因为我是准备第一次买房,所以说的可能不清楚。
我想买的房子是:
地下室是独立的卫生间及厨房
一层和二层一共有3间卧室,一层一间卫生间,二层主卧配有卫生间,还有一个另外的卫生间
因为能力问题和人口少的原因,我不想要大房子,够住就行了。但我喜欢花园大。
其它的要求都在前面写了,请您给我一个参考的范围和价位。
非常感谢!

TTC范围的10内新房是很少的,院子大的则更少,地库分门的也很少,是否装修则要碰运气。有几个地区可参考;
1、世嘉堡西北区warden/Finch/Sheppard有数量不多的单车库3房独立屋,02年建的,如果要后院大,只有3、4套,如果有卖的,价格估计在45~50万。现在没有。
2、世嘉堡西南区St. Clair/Warden/Birchmount/Midland有少量10年内小独立,后院状况同1,价格约50万左右,目前没有。
3、世嘉堡北区及万锦南部Steeles沿线,Markham路以东有10年的小独立,后院状况同1,价格约44~50万。目前没有。

从不回头 2010-12-08 10:14

所谓的好学区,是不是大部分是中国学生,我很信任我的经济,却没有得到我认同的服务,简单一件事问经济几个名校的学生构成,得不到一个大概比率,结果自己开车去看了两个近点的学校,发现90%是中国学生,我立即排除了这两个区,不是中国学生不好,是因为儿子来的时间不长,英文还是问题,而且接触多种文化会好一些。可是远一点的怎么办,难道还要我开车去?这经济还能用吗?我认同并相信他们的劳动,可是做为第一次买房的我没有得到任何我想要的实用建议。有谁知道,整个大多区哪个学区还可以(不用排名特好),学生种族混杂,价位在40万元多一点的(当然少一点更好)的FREEHOLD的各种HOUSE。给个建议吧,BAYVIEWS 和RICHMOUNT HILL 这两所高中是不是也都是华人,去密市的好点学区是不是要好些。帮忙,不是爱看房子的人,只是想定好方向,遇到合适房子才能及时出手。

从不回头 2010-12-08 10:21

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 6316729)
TTC范围的10内新房是很少的,院子大的则更少,地库分门的也很少,是否装修则要碰运气。有几个地区可参考;
1、世嘉堡西北区warden/Finch/Sheppard有数量不多的单车库3房独立屋,02年建的,如果要后院大,只有3、4套,如果有卖的,价格估计在45~50万。现在没有。
2、世嘉堡西南区St. Clair/Warden/Birchmount/Midland有少量10年内小独立,后院状况同1,价格约50万左右,目前没有。
3、世嘉堡北区及万锦南部Steeles沿线,Markham路以东有10年的小独立,后院状况同1,价格约44~50万。目前没有。

为这

这位与我一样的想法,小家庭够用,免得太多WORK,前院小最好,后院要私密有自己的空间,社区安全中等,按现在所有经济的说法和我自己这些日子的看房以及资料学习,也许只能在周边城市,所以也许密市可能有我想要的房子,大多区带大后院的房子要么贵得承受不起,要么旧的承受不起。

大多地产张弘 2010-12-08 13:01

引用:

作者: 从不回头 (帖子 6317395)
所谓的好学区,是不是大部分是中国学生,我很信任我的经济,却没有得到我认同的服务,简单一件事问经济几个名校的学生构成,得不到一个大概比率,结果自己开车去看了两个近点的学校,发现90%是中国学生,我立即排除了这两个区,不是中国学生不好,是因为儿子来的时间不长,英文还是问题,而且接触多种文化会好一些。可是远一点的怎么办,难道还要我开车去?这经济还能用吗?我认同并相信他们的劳动,可是做为第一次买房的我没有得到任何我想要的实用建议。有谁知道,整个大多区哪个学区还可以(不用排名特好),学生种族混杂,价位在40万元多一点的(当然少一点更好)的FREEHOLD的各种HOUSE。给个建议吧,BAYVIEWS 和RICHMOUNT HILL 这两所高中是不是也都是华人,去密市的好点学区是不是要好些。帮忙,不是爱看房子的人,只是想定好方向,遇到合适房子才能及时出手。

Richmond Hill 高中的华人要少于Bayview高中,Langstaff、Alexander、Major Mac的华人应该更少。

大多伦多地区有很多高中华人不多,房价不高的地区如:R.H.King高中7.7、SATEC @ W A Porter Collegiate Institute高中7.8分成绩都很不错。

大多地产张弘 2010-12-10 02:49

引用:

作者: 从不回头 (帖子 6317437)
为这

这位与我一样的想法,小家庭够用,免得太多WORK,前院小最好,后院要私密有自己的空间,社区安全中等,按现在所有经济的说法和我自己这些日子的看房以及资料学习,也许只能在周边城市,所以也许密市可能有我想要的房子,大多区带大后院的房子要么贵得承受不起,要么旧的承受不起。

我很少经营密市,了解不深,但据我所知和多伦多没有大的差异。要沿401再往西,或往东出多伦多到Picking,Ajax,或往北到New Market则有很大改观。

大多地产张弘 2010-12-14 03:59

引用:

作者: Flying Dragon (帖子 6309139)
:wdb37:,学习,长识。

谢谢鼓励!

mengailan 2010-12-19 20:37

在mls上搜到了20多万3卧室的th,那些房子啥情况,还能买吗?位置在15区

edwardimport 2010-12-21 00:02

写的非常实用!支持,

IRIS-JAN 2010-12-21 01:38

我想买25万的TOWNHOUSE, 请问有什么建议.

大多地产张弘 2010-12-21 12:25

引用:

作者: mengailan (帖子 6356020)
在mls上搜到了20多万3卧室的th,那些房子啥情况,还能买吗?位置在15区

MlS 上的信息基本是准确的,可能有些滞后,你没有具体的号码,不好查。

大多地产张弘 2010-12-21 12:26

引用:

作者: edwardimport (帖子 6359635)
写的非常实用!支持,

谢谢!

大多地产张弘 2010-12-21 12:27

引用:

作者: IRIS-JAN (帖子 6359817)
我想买25万的TOWNHOUSE, 请问有什么建议.

很实用,适合新购买力有限的首次购房,

大多地产张弘 2011-01-09 12:57

别着急,新年伊始,房源陆续上市,但好房依然是一日即空。

wwxh168 2011-01-12 23:54

写得非常好,谢谢

chiaroscuroe 2011-01-13 02:02

thanks

godbless666 2011-01-13 03:29

我想买30万的townhouse,在地铁沿线附近的,因为本人在downtown toronto上班,请问有什么好房子吗?
你有兴趣做我的经纪吗?可PM

大多地产张弘 2011-01-15 15:21

引用:

作者: wwxh168 (帖子 6437712)
写得非常好,谢谢

谢谢!

大多地产张弘 2011-01-15 15:21

引用:

作者: chiaroscuroe (帖子 6437981)
thanks

不客气!

大多地产张弘 2011-01-15 15:22

引用:

作者: godbless666 (帖子 6438172)
我想买30万的townhouse,在地铁沿线附近的,因为本人在downtown toronto上班,请问有什么好房子吗?
你有兴趣做我的经纪吗?可PM

已回,请查收

阿砍 2011-01-20 23:31

因为资金有限,想投资一套多伦多的小面积condo,这个观点可行吗?

大多地产张弘 2011-01-26 14:51

最小的就是Bachelor,当然可以。

jiaoooo 2011-02-13 23:40

记号

五福 2011-02-14 03:11

谢谢

waiting 2011-02-14 12:31

请问:十家堡bachelor得多少钱

大多地产张弘 2011-02-17 12:36

引用:

作者: waiting (帖子 6548175)
请问:十家堡bachelor得多少钱

士嘉堡应该没有,最小的是1房1厅。

strongwoman 2011-02-18 14:09

写得非常好,多谢了!加分

szjun999 2011-02-21 15:19

好!顶一个!!:wdb37:

waiting 2011-02-21 17:35

谢了,明年长登买房找你

大多地产张弘 2011-02-26 03:33

引用:

作者: strongwoman (帖子 6565197)
写得非常好,多谢了!加分

谢谢楼上几位鼓励!

大多地产张弘 2011-02-26 03:34

引用:

作者: waiting (帖子 6576617)
谢了,明年长登买房找你

多伦多欢迎您!

yiyiwawa 2011-03-02 14:22

很实用,为不懂的人扫盲了,谢谢

快比 2011-03-06 12:40

谢谢,为房子留个记号

大多地产张弘 2011-03-18 05:30

引用:

作者: yiyiwawa (帖子 6613721)
很实用,为不懂的人扫盲了,谢谢

谢谢鼓励!

shadow_h 2011-03-30 08:53

请问princess,价格30万左右,在burnaby或北surrey或其他交通居住方便处可以买个apartment or townhouse出租,房租能cover月供,是否可行?建议地点?(月供1200-1500)

大多地产张弘 2011-03-30 12:44

引用:

作者: shadow_h (帖子 6730504)
请问princess,价格30万左右,在burnaby或北surrey或其他交通居住方便处可以买个apartment or townhouse出租,房租能cover月供,是否可行?建议地点?(月供1200-1500)

真抱歉,我的服务范围是大多伦多地区,请您请教当地的专业人士。

shadow_h 2011-03-30 14:14

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 6731607)
真抱歉,我的服务范围是大多伦多地区,请您请教当地的专业人士。

不好意思,我发错贴了

大多地产张弘 2011-03-31 02:37

引用:

作者: shadow_h (帖子 6732048)
不好意思,我发错贴了

没关系。

阿珠妹妹 2011-04-12 21:37

谢谢楼主的热心,学习了。

哈娃歌恰 2011-04-15 15:20

实用贴,不过看了感觉买房真是一个艰难的过程,需要耐心和坚持

磊子 2011-04-16 00:04


Nancy_ma 2011-04-16 12:13

很实用,学习了。

大多地产张弘 2011-04-21 12:21

引用:

作者: 哈娃歌恰 (帖子 6797807)
实用贴,不过看了感觉买房真是一个艰难的过程,需要耐心和坚持

是的,还要有机缘运气。

原来如此 2011-05-04 16:36

很有用的帖子,收藏了,登陆后再慢慢研究。

风清月阳 2011-05-05 15:26

好帖,7月登录了,正为房子纠结呢

和平鸽 2011-05-05 15:30

请问现在多伦多好一点的学区房大概什么价格?谢谢!

zhenzhaoji 2011-05-06 12:01

楼主您好!!
由于工作关系,想登陆后买一个downtown的condo或loft,请问市中心一带是不是学校,环境比较糟糕??难道没有可选的区域吗?非常感谢!!!

大多地产张弘 2011-05-06 12:04

引用:

作者: 和平鸽 (帖子 6868786)
请问现在多伦多好一点的学区房大概什么价格?谢谢!

你的问题比较模糊,不同的物业、房屋类别,不同学区,价格差异很大,不好回答。condo:20万~50万,有管理镇屋:30~65万;连排别墅40~90万;半独立:45~60万;独立:50~200万以上。

如果有较明确的方向,Email给我,继续探讨。

大多地产张弘 2011-05-06 12:08

引用:

作者: zhenzhaoji (帖子 6871587)
楼主您好!!
由于工作关系,想登陆后买一个downtown的condo或loft,请问市中心一带是不是学校,环境比较糟糕??难道没有可选的区域吗?非常感谢!!!

不见得啊,Downtown总是比较拥挤、治安也相对会差,在稍外点的Yonge沿线St.Clair,Eglinton 一带,学校也不错,状况也好多了,可以考虑。

大多地产张弘 2011-05-06 12:10

引用:

作者: 风清月阳 (帖子 6868779)
好帖,7月登录了,正为房子纠结呢

需要耐心,先好好纸上研究,登录后再实地察看。没办法,加拿大买房不简单。

大多地产张弘 2011-05-06 12:11

引用:

作者: 原来如此 (帖子 6865422)
很有用的帖子,收藏了,登陆后再慢慢研究。

谢谢,希望对你有所帮助,但有些数据是过时了,近来市场变化较大。

大多地产张弘 2011-05-12 12:47

引用:

作者: 风清月阳 (帖子 6868779)
好帖,7月登录了,正为房子纠结呢

祝你好运,一切顺利。

a man 2011-05-16 08:45


loveinvancouver 2011-05-17 17:48

收藏.

Lostinvancouver 2011-05-17 17:54

引用:

作者: loveinvancouver (帖子 6909916)
收藏.

我们的ID怎么那么一样的?

suolemi 2011-05-29 04:48

请问LZ能否给点意见,在sheppard和markham road那里(food basic后面)的link屋,好像在30年左右,3卧3卫,1车库,1600-1700尺,保养不错,这样的房子大概价位是多少呢?
这个地点好不好,感觉在markham road旁边,挺偏的,但是又离车站很近。那里的房子是不是没有什么升值空间了呢?谢谢

十年 2011-05-30 18:23

很有用的帖子. 我们会在7月份登陆,到时想看一下BRIDEL TRAIL 或 UNIONVILLE的房子. 有好的房源能发给我看一下吗?预算在70-90左右.
另外,关于购房税收,如果买入90万加币的房子,税收是否为90万*0.04-7250=28750? 新移民首次购房还有什么优惠吗? 盼回复.

大多地产张弘 2011-05-31 00:06

引用:

作者: suolemi (帖子 6946690)
请问LZ能否给点意见,在sheppard和markham road那里(food basic后面)的link屋,好像在30年左右,3卧3卫,1车库,1600-1700尺,保养不错,这样的房子大概价位是多少呢?
这个地点好不好,感觉在markham road旁边,挺偏的,但是又离车站很近。那里的房子是不是没有什么升值空间了呢?谢谢

这样的房子大概40万出头。
从交通上说也是很便利的,上高速也极便利,又近STC。但这个地区的房价和Mccowan以东的房价还是有差异的,居住的族裔也有变化,不过房子还是随大流地升值了,只不过不会抢手。

大多地产张弘 2011-05-31 00:20

引用:

作者: 十年 (帖子 6951522)
很有用的帖子. 我们会在7月份登陆,到时想看一下BRIDEL TRAIL 或 UNIONVILLE的房子. 有好的房源能发给我看一下吗?预算在70-90左右.
另外,关于购房税收,如果买入90万加币的房子,税收是否为90万*0.04-7250=28750? 新移民首次购房还有什么优惠吗? 盼回复.

好的,请你发给我你的信箱,我会发给你相关资料。
安省地产交易税是递进制的,0~55000是0.005%,55000~250000是0.01%,250000~400000是0.015%,400000以上2%。因此90万的省税是14475。Toronto会另外收一笔,但你说的地区不属于Toronto,不需要。

suolemi 2011-06-02 02:19

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 6952065)
这样的房子大概40万出头。
从交通上说也是很便利的,上高速也极便利,又近STC。但这个地区的房价和Mccowan以东的房价还是有差异的,居住的族裔也有变化,不过房子还是随大流地升值了,只不过不会抢手。


好的,谢谢你

大多地产张弘 2011-06-03 13:03

引用:

作者: suolemi (帖子 6959406)
好的,谢谢你

不客气,祝你好运!

soniaguo 2011-06-06 09:09

给您发了邮件不知收到否?

大多地产张弘 2011-06-06 23:25

引用:

作者: soniaguo (帖子 6971890)
给您发了邮件不知收到否?

根据您的网名,没有你的邮件。还是您换了名称?

大多地产张弘 2011-06-09 12:42

贴上2011大多部分地区新版社区地图,为在咨询问答时方便沟通。

见链接:http://myhome1.ca/aprg/article/artic...00127&aid=3809

素心 2011-07-06 19:55

楼主你好 我们8月中旬长登多伦多 现在正为房子的事发愁 我们主要选学区房 有比较好的高中(华人孩子与其他族裔孩子比列接近)校风好 同时房价不要太高 生活便利 这样的地方我们考虑了两个地方 Markham District, Richmond Green。不知道这两地的房市如何,能把相关信息PM我吗?或者你还有什么更好的建议。谢谢先!

大多地产张弘 2011-07-08 07:16

引用:

作者: 素心 (帖子 7072556)
楼主你好 我们8月中旬长登多伦多 现在正为房子的事发愁 我们主要选学区房 有比较好的高中(华人孩子与其他族裔孩子比列接近)校风好 同时房价不要太高 生活便利 这样的地方我们考虑了两个地方 Markham District, Richmond Green。不知道这两地的房市如何,能把相关信息PM我吗?或者你还有什么更好的建议。谢谢先!

已答复,请查收。

jeff1228 2011-07-12 21:28

关注大多学区房

万花丛中过 2011-07-13 17:41

注册进来的第一个关注的话题,学习了。真的有帮助

大多地产张弘 2011-07-15 10:27

引用:

作者: 万花丛中过 (帖子 7093767)
注册进来的第一个关注的话题,学习了。真的有帮助

很高心对你有帮助。

可克达拉 2011-07-16 11:28

学习了。能分析一下温哥华的房子吗?

大多地产张弘 2011-07-16 13:08

引用:

作者: 可克达拉 (帖子 7101938)
学习了。能分析一下温哥华的房子吗?

不好意思,没这个能力。请教当地专家。

goldenpeanut 2011-07-16 22:58

您好 专家 能分析一下密市, OAKVILLE 等的房价吗? 谢谢!

大多地产张弘 2011-07-17 11:28

引用:

作者: goldenpeanut (帖子 7102936)
您好 专家 能分析一下密市, OAKVILLE 等的房价吗? 谢谢!

你的题目太大,简单说可以一片论文,总结两句话:密市的房价与万锦绣类似,OAKVILLE的房价与列治文山的房价类似,高于密市。请Email说明你具体的要求,可以有的放矢。

邦德雷克 2011-07-19 00:01

看了你的介绍及文章,还有主页,感觉你是个很专业的地产经纪,本人有个问题是有关地产行业内的问题,不知是否给出你的建议?
对于新入行的经纪,是先去大公司好?还是小公司好?西人公司好?还是国人公司好?能否具体说明?
谢谢

大多地产张弘 2011-07-22 12:48

引用:

作者: 邦德雷克 (帖子 7108422)
看了你的介绍及文章,还有主页,感觉你是个很专业的地产经纪,本人有个问题是有关地产行业内的问题,不知是否给出你的建议?
对于新入行的经纪,是先去大公司好?还是小公司好?西人公司好?还是国人公司好?能否具体说明?
谢谢

无所谓,一切都要靠自己,公司对你的帮助是极其有限的。

michellezhu 2011-08-03 00:03

很棒的分享,不过个人考虑不在温哥华地区买房,不知道有没有其他地方房产的情况介绍,比如ONTARIO

大多地产张弘 2011-08-03 10:41

引用:

作者: michellezhu (帖子 7152160)
很棒的分享,不过个人考虑不在温哥华地区买房,不知道有没有其他地方房产的情况介绍,比如ONTARIO

所有文章仅针对安省大多伦多地区,不涉及温哥华。

翔鸥 2011-08-05 01:35

感谢楼主 信息好帖

大多地产张弘 2011-08-09 23:21

引用:

作者: 翔鸥 (帖子 7157701)
感谢楼主 信息好帖

谢谢鼓励!

mmddxcc 2011-09-04 19:13

非常实用有指导性的帖子。学习了。请问LZ,人在中国,在Toronto买房有可操作性吗? 拿了公民回国的,想孩子大点还得回加拿大上学。谢谢先。

大多地产张弘 2011-09-08 22:53

引用:

作者: mmddxcc (帖子 7248472)
非常实用有指导性的帖子。学习了。请问LZ,人在中国,在Toronto买房有可操作性吗? 拿了公民回国的,想孩子大点还得回加拿大上学。谢谢先。

很抱歉这么晚回贴。从理论上讲,只要授权给委托人在多伦多是可行的。但实际上,看房、定夺等他人无法操作,除非你非常非常信赖对方。

毛虎 2011-09-09 11:09

学习了~谢谢楼主

蒙奇奇 2011-09-09 11:49

请问楼主,如果分期付款购买公寓,付款时间及比例的要求是怎么样的?

yixichen 2011-09-09 20:56

写的好,做事先做人,从文章中可以看出你是厚道人!

大多地产张弘 2011-09-10 06:50

引用:

作者: ncleo (帖子 7265112)
请问楼主,如果分期付款购买公寓,付款时间及比例的要求是怎么样的?

你是指新屋楼花吗?如果是,一般签约时5%,第一个月内5%,第二个月5%,120天内再5%,交屋时5%。也有总共就20%的。

大多地产张弘 2011-09-10 06:50

引用:

作者: yixichen (帖子 7266575)
写的好,做事先做人,从文章中可以看出你是厚道人!

谢谢鼓励!

蒙奇奇 2011-09-10 10:11

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 7267747)
你是指新屋楼花吗?如果是,一般签约时5%,第一个月内5%,第二个月5%,120天内再5%,交屋时5%。也有总共就20%的。

谢谢楼主!

PETER ZHANG11 2011-09-10 12:50

引用:

作者: yixichen (帖子 7266575)
写的好,做事先做人,从文章中可以看出你是厚道人!

同感:wdb45:

emmageng 2011-09-15 14:46

留爪学习

libochi 2011-09-16 16:54

请问楼主

留学生国内的,能买房?

麻烦,详解一下

谢谢!

大多地产张弘 2011-09-18 07:46

引用:

作者: libochi (帖子 7289840)
请问楼主

引用:

作者: libochi (帖子 7289840)

留学生国内的,能买房?

麻烦,详解一下

谢谢!

可以。但若有贷款要求,则有很大不同。以往,留学生不能贷款,很幸运的是,自9月15日起,枫叶银行有了新政策,首付要求50%,最多可贷款60万。其他手续、费用等与居民没有什么区别。

但在卖房上,有不同。居民如果符合有关 Main Residence 主要居屋的条件,可以免资产增值税。而非居民就必须交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大税务局,并申请一份清税证明书, Clearance Certificate,以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给买家和卖家,以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事,那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。

因此如果卖方是非居民,律师有权事先扣留高达房价25%的金额(保证金)放在信托帐户中。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后,律师会用此保证金付清卖家的有关税项,再将余款退还给卖家。如果卖家在closing后的30天内仍然没有拿到清税证明书 或未能够与国税局结清应交增值税项,则律师会将此保证金会交往国税局。再由卖家报税时去结清。

另外,律师也会要求非居民卖家额外的deposit,等结清地税,管理费,以及水电等杂费后,再以多退少补的形式结算the balance.

libochi 2011-09-18 17:17

[quote=大多地产张弘;7294110]

可以。但若有贷款要求,则有很大不同。以往,留学生不能贷款,很幸运的是,自9月15日起,枫叶银行有了新政策,首付要求50%,最多可贷款602万。其他手续、费用等与居民没有什么区别。



感谢您的回复,另外我一直纠结的事情是;

关于贷款利率的事情,首付要求50%,那剩下的50%的贷款利率,

如何才能拿到更低的贷款利率呢?有什么技巧?

再有,首付的50%款,从国内如何汇过去呢? 走哪种途径好?希望手

续费少的途径。


谢谢您!

大多地产张弘 2011-09-20 12:44

[quote=libochi;7295397]
引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 7294110)

可以。但若有贷款要求,则有很大不同。以往,留学生不能贷款,很幸运的是,自9月15日起,枫叶银行有了新政策,首付要求50%,最多可贷款602万。其他手续、费用等与居民没有什么区别。



感谢您的回复,另外我一直纠结的事情是;

关于贷款利率的事情,首付要求50%,那剩下的50%的贷款利率,

如何才能拿到更低的贷款利率呢?有什么技巧?

再有,首付的50%款,从国内如何汇过去呢? 走哪种途径好?希望手

续费少的途径。


谢谢您!

首先纠正一点,不是602万,是60万,我不小心打错了。

关于汇款,手续费少的话可能走钱庄,但这不是我的建议,安全为好。国内中国银行开张支票,在这里的中国银行直接开户存入就是了。

关于贷款,我不是专家,个人觉得银行利率基本一致,没什么技巧,多问几家就是了。

libochi 2011-09-20 15:36

感谢楼主,您是个好经纪,耐心的解答

楼主的网址已收藏

祝生意旺!

51002335 2011-09-21 11:59

有收获,多谢!

大多地产张弘 2011-09-22 11:11

引用:

作者: libochi (帖子 7301462)
感谢楼主,您是个好经纪,耐心的解答

楼主的网址已收藏

祝生意旺!

谢谢鼓励!

大多地产张弘 2011-09-22 11:12

引用:

作者: 51002335 (帖子 7304385)
有收获,多谢!

感谢支持!

candela 2011-09-26 16:01

物业税如何交的?

大多地产张弘 2011-09-30 10:42

引用:

作者: candela (帖子 7320369)
物业税如何交的?

政府每年会寄来账单,按账单要求的金额、时间付账就是。

加年华 2011-09-30 11:37

现收藏,再仔细看。

jamestang97 2011-09-30 15:27

ding

sawadika 2011-10-02 14:44

关注!UP!

htqywh 2011-10-03 11:30

楼主:我的移民正在办理中,预计三年后才能办好(若审核通过的话),想买个孩子过去读高中的地方。请问:现在能够贷款买房吗?若能能推荐个区域参考吗?谢谢!

大多地产张弘 2011-10-07 11:05

引用:

作者: htqywh (帖子 7340802)
楼主:我的移民正在办理中,预计三年后才能办好(若审核通过的话),想买个孩子过去读高中的地方。请问:现在能够贷款买房吗?若能能推荐个区域参考吗?谢谢!

很抱歉这么晚回贴。可以贷款买房。大多伦多地区很多好的区可以选择,选择区域时还要结合你的其它需求:如预算结合房屋要求,环境状况,交通要求,先看看我网站上的好区介绍myhome1.ca,或者发邮件给我沟通你的具体想法。

htqywh 2011-10-08 20:43

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 7351007)
很抱歉这么晚回贴。可以贷款买房。大多伦多地区很多好的区可以选择,选择区域时还要结合你的其它需求:如预算结合房屋要求,环境状况,交通要求,先看看我网站上的好区介绍myhome1.ca,或者发邮件给我沟通你的具体想法。

已给您发了邮件,请查收!

captain0614 2011-10-09 08:04

楼主很专业,加声望了。

大多地产张弘 2011-10-10 10:27

引用:

作者: captain0614 (帖子 7356310)
楼主很专业,加声望了。

非常感谢!

菁菁者莪 2011-10-13 11:18

谢谢,长学问

大多地产张弘 2011-10-13 11:27

引用:

作者: htqywh (帖子 7355412)
已给您发了邮件,请查收!

没收到你的邮件,请再核实一下我的邮箱地址。

zhangqiran 2011-10-14 16:56

这个对我很有帮助

谢谢分享

让爱等等 2011-10-19 14:40

很专业

大多地产张弘 2011-10-22 01:33

引用:

作者: 让爱等等 (帖子 7390549)
很专业

多谢鼓励!

大多地产张弘 2011-11-28 23:29

最近我的个人网站有些问题,对不起大家了!

美好中国 2011-12-11 22:03

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 6316729)
TTC范围的10内新房是很少的,院子大的则更少,地库分门的也很少,是否装修则要碰运气。有几个地区可参考;
1、世嘉堡西北区warden/Finch/Sheppard有数量不多的单车库3房独立屋,02年建的,如果要后院大,只有3、4套,如果有卖的,价格估计在45~50万。现在没有。
2、世嘉堡西南区St. Clair/Warden/Birchmount/Midland有少量10年内小独立,后院状况同1,价格约50万左右,目前没有。
3、世嘉堡北区及万锦南部Steeles沿线,Markham路以东有10年的小独立,后院状况同1,价格约44~50万。目前没有。

从大家交流中分析房产,受益匪浅。以后,买房很可能找你。

大多地产张弘 2011-12-16 23:59

引用:

作者: 美好中国 (帖子 7570317)
从大家交流中分析房产,受益匪浅。以后,买房很可能找你。

非常感谢您的支持!

mable11 2011-12-17 15:08

顶下。

大多地产张弘 2011-12-20 12:31

引用:

作者: mable11 (帖子 7591146)
顶下。

谢谢支持!

大虫在天 2011-12-25 15:39

Thank you!

闹闹和点点 2012-02-05 15:29

实用贴,收藏了!献花加声望~

提点意见:楼主好像来得不是很勤啊?嘿嘿~

大多地产张弘 2012-02-14 15:14

引用:

作者: 闹闹和点点 (帖子 7742195)
实用贴,收藏了!献花加声望~

提点意见:楼主好像来得不是很勤啊?嘿嘿~

非常感谢大家的鼓励和关心,这阵子在外度假,确实很不方便上网。见谅!见谅!

lmjs91225 2012-02-23 11:59

好贴,感谢楼主,不知道如果买房首付20%,工作不稳定,好不好贷款啊

大多地产张弘 2012-02-23 12:51

引用:

作者: lmjs91225 (帖子 7807722)
好贴,感谢楼主,不知道如果买房首付20%,工作不稳定,好不好贷款啊

谢谢鼓励!20%的首付的话,贷款还是与收入挂钩的,工作是否稳定银行管不了,但去年的税单和收入证明还是很重要的,当然在贷款时工作时间的长短银行也是有要求的,具体各不相同,建议咨询贷款专家。简单点,信用记录良好,25%的首付就不需要收入证明。

大多地产张弘 2012-02-28 04:27

职业使然,接触新移民多一些,有一个很有意思的规律,大家会把刚落地的地点认为是中心,以此为半径2公里以外就认为是远了。这可能是人们对新环境的自然陌生感,初来乍到,触角还没打开。一个月转下来,想法便改变许多,有些甚至一发不可收,思绪早已飞到更远的城市,似乎想把GTA所有的社区了解个遍,可以理解,就是想找一个喜欢的好区。本人研究社区多些,很有些想法和大家交流,各人观点不同,不求认同,也仅仅是我个人观点,欢迎沟通交流。

homeC2C园友说得不错,“除了个别公认的治安不太好的区域之外,其实没有绝对的好与不好。适合的就是好的。”

“适合自己”,诉求很简单,罗列起具体要求来也简单。但要满足所有的要求,也就过于理想化了,不现实。因此,要分清什么主要的,什么是次要的,较为理智。当然真要按重要性排列,还真要好好理理思绪。

那就从基本的开始聊聊吧。

购物交通 衣食住行最基本,在大多地区,基础设施非常均衡,通常的购物地区区别。华人比较关心的华人超市主要还是集中在东、西唐人街、士嘉堡西北部、北约克东北部,详见链接:http://map.canadameet.info/listing/city/toronto/tag/%E5%8D%8E%E4%BA%BA%E8%B6%85%E5%B8%82。Mall数量不多,多与公交中心结合,属繁华地段;图书馆、社区中心等分布于社区之间,也很均衡。因此,若不以步行为要求,地区差别很小,反之,就得好好研究了。交通也是大家很关心的,大部分都选择自驾车,因此高速相对重要,若依赖公交,则需要好好研究。多伦多仅3条地铁,1条轻轨,大量的是街车和Bus,公交体系密度虽比不上国内大城市,但也算得上是完备的。详见:http://www3.ttc.ca/。外围的地区公交虽与多伦多链接,但票需要另外的。GoTransit是独立的,连接各城镇到多伦多中心,通勤到Downtown工作还是比较方便,比如从Richmond hill到Union Station仅45分钟,往返10刀的票价也可以接受,从车站接往各社区的Bus凭火车票仅50分。

学区 学校的问题是很多家长最关心的之一。基本上,安省的任何地区,不管城乡,教育、医疗也都是没有差别。那么何来好学区之说的?好学区的定论是最令人迷惑的,首先看看所谓的名校的来历,一般来自Fraser Institute的排名和口碑,按教育局的说法,所有的学校从硬件、软件设置上是均衡的,实际上,也确实没有重点、非重点之分;天才班和国际学位班在同一个市、镇级行政区内也没有区域划分,充分体现公平的原则。小学的排名按3、6年级的数学、英文测验,7~8年级没有统一测试,也就没有排名。高中以9年级英文、数学测试为参考。所以有些没有9年级的高中没有排名。测验并非强制统考,另外有Gift班、国际班的学校成绩上是有优势的。因此个人认为,此排名仅仅是参考,并非权威。排名网站为:http://www.compareschoolrankings.org/ 查询也简单,稍琢磨就会。

既然学校的排名并非那么权威,那么到底如何判别学校的优越的呢?话又绕回了社区上,那么社区又是如何决定学校的?简单说社区的特点决定了区内人员的族裔、家庭收入、宗教信仰,而这些都决定了学生家庭对教育的重视程度,从而决定学生生源质量,学校的差别显而易见。每个社区在初建时都根据明确的市政规划,按地势特点、地段、建筑密度、房屋类型区分,社区的区别还是很大的。

比如Bayview沿线从Uptown的Rosedale起北上,Lawrence Park、York mills、Bayview Village、Bayview Glen、Bayview Hill、Rural Richmond Hill等社区都因其地势起伏、峡谷纵横设计为大宅、豪宅高尚社区;又如士嘉堡由于地势平坦,一般设计为中产或普通社区,或有偏见、或也事实,由此形成大家印象中的士嘉堡,不管如何士嘉堡以其房价的可接受、社区环境优美、治安环境良好、购物的便利,依然令人亲近。York郡的万锦、列治文山、旺市则以新区见长,虽然都以综合规划、相对老区密度较高,但极低的出租率使社区的环境上了一等。

治安 治安环境始终是大家评价社区的重要指标。其实大多伦多地区的治安还是令人满意的,偷抢打架很少发生,令人发怵的就是枪案了,细细分析起来,枪案大都与黑帮有关,都因地盘之争、帮派之争而起,大都在Downtown、东约克、北约克的Jane及士嘉堡的东南部发生。大麻屋自然是与黑帮有关联的,虽然现在不种植大麻了,但不能杜绝不知情的另一黑帮半夜敲门购货,因此远离大麻屋不仅是因为结构损伤、霉菌等因素(另见大麻篇)。以下是2010年多伦多公布的警方关闭的大麻屋分布图:

由此也可以看出Byview沿线是干干净净的,高尚社区的大麻屋几乎没有,这于大麻种植成本有关。偏僻、廉价当然是大麻种植者最喜欢选择的。当然,很多大麻种植者喜欢租房,要想整体出租house,就好好好掂量掂量了,虽然大部分情况不那么倒霉轮上,但总是防不胜防、提心吊胆。

扯远了。大麻屋的分布能大概看出社区优劣的一些雏形,但政府廉租房的影响可能更明显些,具体原因大家心知肚明。以下是多伦多市区政府房的分布图:

Single Family House不打紧,所以蓝点不用看,老年公寓更无关,因此关注橙色点就是。并非所有的廉租屋都是负面很大的,有些廉租屋区对社区没什么影响。看看Jane上面的密度就,臭名昭著就是祸于成片的廉租屋;Morningside/Lawrence则将士嘉堡的整个名声带坏了;Downtown则不必说了,没有廉租屋治安也不会强到哪。除了这些,细致末节地研究还是必要的,比如华人比较青睐的北约克东北部和士嘉堡西北部,也分布了不少的廉租屋,有些是无关紧要的,有些则是要尽量避开的。

以上介绍的都是多伦多市区的大致状况,似乎危言耸听,其实整个多伦多治安的状况比之国内任何一个城市都是安全得多得多的,夜不闭户不是传说,只不过我们都身处异乡,尽量避开问题区域是正常的、理智的心态。大多伦多地区的外围治安状况更好了,几乎没有特别需要避开的区域,只不过大家对于肤色有不同的态度,因人而异,不能多谈,否则有种族歧视的嫌。

结论:避开问题区域,在大多伦多地区,可选区域实在很多,根据自身需求和喜好,适合自己的区域就是好区。

sallyyanxia 2012-03-04 01:46

本人想在多伦多买房,但有两个问题要请教一下:
1。我看了很多的房子介绍,都没有看到房子标上建好的年份:
2.网上标的面积的单位是什么,怎办计算的,面积里好象都没有算上花园的面积吗?

大多地产张弘 2012-03-06 05:44

引用:

作者: sallyyanxia (帖子 7843698)
本人想在多伦多买房,但有两个问题要请教一下:
1。我看了很多的房子介绍,都没有看到房子标上建好的年份:
2.网上标的面积的单位是什么,怎办计算的,面积里好象都没有算上花园的面积吗?

1、确实,MLS上不标年份,只标年龄,但也只是很模糊的一个范围,还有很多干脆不标。
2、所标面积为平方英尺,是指建筑的面积,一般是净面积,不含车库、地下室。花园的面积不另标,但地的长宽有,在图片右侧的Lot处,一般的地是规则的,面积可以计算出来。

天门冬 2012-03-07 17:45

好贴!

大多地产张弘 2012-03-10 04:15

引用:

作者: 天门冬 (帖子 7857576)
好贴!

谢谢鼓励!

Duane 2012-03-11 21:17

购房指导的好文,管用.

大多地产张弘 2012-03-12 02:35

引用:

作者: Duane (帖子 7872874)
购房指导的好文,管用.

多谢鼓励!

快乐痛苦 2012-03-13 18:01

MARK

jamestang97 2012-03-13 21:45

好帖

大多地产张弘 2012-03-14 12:51

引用:

作者: jamestang97 (帖子 7880796)
好帖

多谢鼓励!

fanfan888 2012-04-05 08:16

一人婚前有房,另一人婚后再买房是否可以算他的首次购房?

谢谢

大多地产张弘 2012-04-07 12:34

引用:

作者: fanfan888 (帖子 7957940)
一人婚前有房,另一人婚后再买房是否可以算他的首次购房?

谢谢

首次购房是指夫妻双方的,只要一人有房,就不能算了。

fanfan888 2012-04-13 21:12

:wdb14:
但还是要谢谢您的答复!:wdb17:

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 7966356)
首次购房是指夫妻双方的,只要一人有房,就不能算了。


Charlesca 2012-04-19 02:57

引用:

作者: 糖蜜蜜 (帖子 5323802)
很好的帖子,请教一个问题,我们想在今年登陆TORONTO,想在BAYVIEW HILL买到合适的房子,第一次去的时候看过那里的房子,感觉人文环境很好,请问现在房价大概是多少?谢谢!

是嘛,感觉很好!还是多看看吧,好房子很多,要综合对比。

Charlesca 2012-04-19 02:58

引用:

作者: zhenzhaoji (帖子 6871587)
楼主您好!!
由于工作关系,想登陆后买一个downtown的condo或loft,请问市中心一带是不是学校,环境比较糟糕??难道没有可选的区域吗?非常感谢!!!

DOWNTOWN好环境CONDO没有便宜的,看你要什么样的生活方式了。

dabieshan.001 2012-04-21 17:05

谢谢!

fanfan888 2012-04-26 10:29

再请教一下,我们结婚后没住在一起,而且不在同一个城市,且现在关系不太好,是否可以算分居,而后没房子的一方可以算首次买房呢?

谢谢!

大多地产张弘 2012-04-30 13:24

引用:

作者: fanfan888 (帖子 8031026)
再请教一下,我们结婚后没住在一起,而且不在同一个城市,且现在关系不太好,是否可以算分居,而后没房子的一方可以算首次买房呢?

谢谢!

对不起这么迟回信。我个人理解在法律上还是不算离婚吧,即使离婚是否能算首次购房?这个真是个好问题,我不是专家,还是咨询律师吧。

fanfan888 2012-05-01 11:58

谢谢你的回复。

唉,真是件麻烦事。能否再请教一下首次和非首次购房的主要差异是什么?

大多地产张弘 2012-05-11 10:00

引用:

作者: fanfan888 (帖子 8046489)
谢谢你的回复。

唉,真是件麻烦事。能否再请教一下首次和非首次购房的主要差异是什么?

对不起,这阵子太忙,很久不来。主要区别就是退税,安省最多可退2000,多伦多最多可退3750.

fanfan888 2012-05-17 10:23

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 8082374)
对不起,这阵子太忙,很久不来。主要区别就是退税,安省最多可退2000,多伦多最多可退3750.


没事。谢谢您忙中还回复我。。。

大多地产张弘 2012-05-28 12:02

引用:

作者: fanfan888 (帖子 8102980)
没事。谢谢您忙中还回复我。。。

不客气,欢迎咨询。

大多地产张弘 2012-07-06 12:21

这么长时间没来,卡哪了?

混出名堂 2012-07-22 18:39

在多伦多定居买房必读文章啊,留个牟

大多地产张弘 2012-08-01 12:14

引用:

作者: 混出名堂 (帖子 8319389)
在多伦多定居买房必读文章啊,留个牟

谢谢鼓励!

爱新觉罗萨哈廉 2012-08-01 15:36

这个贴很实用,辛苦辛苦,赞一个!!

yangchunguanghua 2012-08-02 20:23

您好,我9月去多伦多,想在DOWNTOWN 或多大附近买个2居室的CONDO。先投资后自住,花费在50万或40万左右吧,您有什么好的建议吗,最好在湖区附近更好。谢谢您了。

大多地产张弘 2012-08-22 06:02

引用:

作者: yangchunguanghua (帖子 8348370)
您好,我9月去多伦多,想在DOWNTOWN 或多大附近买个2居室的CONDO。先投资后自住,花费在50万或40万左右吧,您有什么好的建议吗,最好在湖区附近更好。谢谢您了。

多大附近的Condo做投资用还是很有价值。50万左右可以考虑2卧的,在Bay街有几个楼可以考虑。如果在湖滨区,离多大略远,出租一样没问题,不一定是学生,价格可能还比多大附近的更低些。前阶段网站有些问题,没有及时答复,对不起了。需要有更进一步的了解,可以发信至我的信箱。谢谢!

塞北的雪 2012-09-19 18:59

记号

tony9721 2012-09-20 20:40

好贴

黄文俊-大多地产 2012-09-22 12:54

已认真学习,收益匪浅。谢谢楼主:wdb17::wdb45:!

黄文俊-大多地产 2012-09-23 00:15

d

lijunpzhlisa 2012-09-24 16:54

您好,谢谢您提供这么有用的信息。

我们一家三口打算过了年长登多伦多,过去不久会买房,想买个有walk out 地下室的bungalow,但是看到有些地下室是有Kitchen 的,有些地下室没有kitchen,不知道哪种更好出租?

看到您对大多地区非常了解,而且感觉人也是很实在,过去之后会考虑找您帮买房。

谢谢!

大多地产张弘 2012-09-25 01:06

引用:

作者: lijunpzhlisa (帖子 8487238)
您好,谢谢您提供这么有用的信息。

我们一家三口打算过了年长登多伦多,过去不久会买房,想买个有walk out 地下室的bungalow,但是看到有些地下室是有Kitchen 的,有些地下室没有kitchen,不知道哪种更好出租?

看到您对大多地区非常了解,而且感觉人也是很实在,过去之后会考虑找您帮买房。

谢谢!

非常感谢你的信任!
一般租客需要有独立的空间,作为出租要求,有厨房基本是必须的。但没有厨房的地库自己也可以改造,投资不大,约$2000~4000。
Bunglow地库面积很大,且有分门,很适合分租用途。但大部分都为半地库,W/O的比较少,需要有耐心。
欢迎继续沟通,Email较好。谢谢!

lijunpzhlisa 2012-09-25 08:48

谢谢您这么快回复。给您发邮件了。

patrickchao 2012-09-28 00:34

拜读了,下个月才过来,非常感谢张先生分享信息!

大多地产张弘 2012-09-28 12:33

引用:

作者: patrickchao (帖子 8496212)
拜读了,下个月才过来,非常感谢张先生分享信息!

多谢鼓励!欢迎来到加拿大!

江湖笑傲 2012-11-27 10:00

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 5126268)
对于二次购房、换房者来说,生活相对稳定,区域相对熟悉,因此定位时目标较为明确,也沉稳了很多。而对于首次购房者来说,尤其是新移民,由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧,对城市区域的不熟悉,造成定位十分的困难,往往觉得没有头绪,无从下手,而选择的范围非常之大,因此而花费大量的时间和精力,但最终还并不一定能形成清晰的定论,而在此过程中,机会不断错失,令人惋惜。目前,这种情况不是个别的,而是非常普遍的。

如何才能有效地、快速准确地定位自己所需,关键取决于过滤网的密度。网眼过大,造成范围过大,对于时间和精力来说显然是不现实的,也是不必要的;反之,网眼过小,选择就很少,也是不合理的。有些客户会认为市场上那套最划算就买那套,这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的,豪不夸张地说,只要有一套这样的房源上盘,在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了,多Offer的结果可以想象,而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以,精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验,进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。

根据定位的要素的重要性,依次为:
1、 区域地点(Location) 房产的最重要特点就是不可移动性,区域地点毫无疑问是最重要的,它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等,也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性,如果该区域为当初设定的次选区域,往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快,很快就会考虑换房。
地点的考虑从以下几方面入手:
a、 社区的选择。多伦多是由80多个族裔融合的城市,少数族裔的总数占了一半,所以无人在那个社区都有各个族裔的踪影。如果想要避开那个族裔,几乎是没有可能的。但不同社区不同族裔相对集中,还是比较普遍的。族裔的聚集与周边商业设施、房屋价格、平均收入水平、学校设置有很大的影响。比如华裔比较集中分布于央街以东,401以北的北约克、士嘉堡、万锦绣、列治文山的很多社区。不同社区,风格也很不相同,比如列治文山的Bayview Hill都是3800尺以上的大房,而一街之隔的Rouge Wood则混杂了不少镇屋,Bayview东的Crosby则是50年的独立平房老区;又如万锦的Unionville、Markville是清一色的2500尺以上的独立屋,而新区则是大独立、小独立、半独立、镇屋混在一起。同时自然环境好和房屋新也是矛盾的,老区是房子隐现在绿树里,新区是小树点缀在房屋间。也有难得的20年左右的新区建在保护区,兼得优美环境和现代建筑。老区中翻建的新房当然是极好的选择,但价格往往不菲。
b、交通的考虑。如果不考虑驾车,生活在多伦多是比较方便的。在多伦多地区,公交发达,但地铁网一般,所以地铁沿线的房子除士嘉堡南部都比较贵。出到多伦多外围,公交线路是充足的,但班次密度较稀,约克郡的VIVA和Go Trainsit是比较快捷的,但线路和班次也有限。对于驾车来说,在大多伦多地区理论上说没有什么影响,因为公路网相当发达,但近高速也总是有益处的,尤其在高峰期,Local非常拥挤,节约相当多时间。
C、商业设施。在大多伦多地区,DownTown只是金融、
文化、商业集中;而在各个社区,商业设施的分布也是十分充足的,对于日常购物来说,十分便利。但对华裔来说,希望有华人的商业设施,也是十分重要的,唐人街并非唯一的选择,在华裔较为集中的地区同样有很多。如果希望避开华裔社区,则需要每周一次的采购计划。
d、学校的选择。对大部分华人来说,公立学校是最多的选择,公立学校的学区较小,选择好学区的范围较小。很多教会学校是非常好的,从9年级开始,教会学校也收非天主教的学生,但需要看学校有没有空位,可能需要排队。有几种情况是不受学区限制的,私校、Gift班、IB课程。当然离学校近还是绝大部分家长的愿望。

2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类,见下表

经济能力往往是决定性的,各物业类型在不同的区价格相差也很大,因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的,同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如,若预算在45万以内,在北约克中心,Condo是唯一的选择,在Berczy Village可选择Townhouse或半独立,再向东可以则选择独立屋。

3、 房屋结构类型(Style) 几乎是与物业类型同时考虑的,决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变,即使改变成本可能也较高,而升级、装修是随时的、任意的,所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表:




4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高,但若考虑分租,对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。

5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素,但实际状况非常的喜剧化,很多人都将其视为首要的因素,主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑,从而影响决定,造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子,更能左右客户的决定。好则价高,而且常常会抢购,差则价低,在公平透明的市场中,这始终体现得十分公平。从我的经验,真正需要考虑的是房子的硬件状况,如:窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分,同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内,因为首先这些物品并不在价格之内,其二这仅仅反映该主人的个性,而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开,一切因你而改换。当然首付的能力影响者你的决定,毕竟自己装修是无法轻松贷款的。

因此,在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围,首先确定几个首选区域,几个次选区域,从而确定房屋的物业类型、结构类型,同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划,并随着看房过程中观念的变化,不断修正计划,才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如,因居住人口多,经济负担有限,有些客户对区域限制放得很宽,而对房型有特别要求,等等。但总的来说,对于首次购房者来说这样的计划是有效的。

制定合理的计划的过程,很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美,经纪作为一个房产交易的代表,承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而,可惜的是,作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。相互信任、真诚合作,充分发挥经纪的所有功能,才是成功购房的最佳方式。

个人观点,仅供参考,欢迎讨论、咨询。

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mark and thanks.

大多地产张弘 2012-12-07 02:39

引用:

作者: 江湖笑傲 (帖子 8654028)
mark and thanks.

谢谢支持!

要想通 2012-12-26 17:45

好帖,学习了。

joykarenadam 2013-01-01 15:12

好帖,学习了。

大多地产张弘 2013-01-18 13:22

从决定移民到拿到签证,滋味五味杂陈。不管如何,终于决定要启程了,怀着对新未来的憧憬,远涉到一个陌生的国度、陌生的城市、陌生的文化,从零开始,将在此划出人生的一段崭新轨迹。对于这个国度、城市生活的认识、体会,只有慢慢地用时间和历程去品味。在此我只想抛砖引玉,和大家一起细细唠叨的如何从零的开始,安然地、顺利地帮组新移民迈开第一步。
衣食住行对于新移民来说是一开始最基本要解决的。未登录前,所有移民最先要考虑的是一定是住,租房毫无疑问成为了首选,那么必须了解一下安省的租房市场及其运作。简单分为三类:短期(两个月内),中期(两个月~半年左右),长期(一年以上)。
短住和国内相似,酒店旅馆最常见。家庭旅馆是本地的特色,也是同胞们首选的,价格低、同胞服务,亲切温暖,还有接机服务、登录指导等等。但家庭旅馆业有缺点,就是居住时间要求严格,不能延期。由于单元有限,大部分都是预定的,你预定结束之日往往已近有人预定入住。所以,对于新移民来说,事先定好到底是几天时间是比较伤脑筋的。赶紧找房子吧,中期还是长期?
想尽快买房的来说,中期是最佳的选择,一般2个月以上,随后想住多久就住多久,提前一个月通知就行。不过这样的房子可不好找,一是因为这样的单元往往是合住、或者是地库、半地库等,新移民很多心理不适应,二来业主不太愿意接受短租客户。怎么办?1、华人网站上有很多出租信息,选较满意的挨个发邮件,2、请朋友帮忙,3、发信个给我,说不定能帮上你。其实半地库或全地面地库的独厨独卫单元,住得也很舒服,放下心态,过度几个月,也算是一种体验。
长期租房的房源有两类:1、专业公寓楼,都为70年代建筑,1卧、1卫、2厅 / 2卧、1卫、2厅 / 3卧、2卫、2厅,都有大阳台,宽敞明亮;地段一般都很方便。但租房条件一般比较苛刻,需要工作、收入证明,信用记录等,对新移民来说比较麻烦,但若定金半年以上,有很多业主愿意接受。租约至少一年以上,1卧租金有代表性价格约80~1400之间,视地段而定。这类公寓都有自己的管理人员,一般不接待经纪。2、单一民居单元:condo是最普遍的,与公寓相似,但建筑一般比较现代,管理严、设施全,当然租金更高。条件也比公寓灵活些,1卧单元价格约1200~1800,比较适合新移民。有私租或在MLS上放盘。整套House也是比较多的,租金较贵,水电气自理,要打理院子,一般不适合小家庭。再就是买房了,那不是三言两语的事。
件办理。按要紧程度排序如下:枫叶卡、社保卡、银行卡、信用卡、驾照、医疗卡。
枫叶卡一般在入关就办理了,在家等寄来就是了;
社保卡要到当地市政厅办理,带齐所有证件及移民纸,办理很简单,号码当时就给,卡约需等2周,号码是办理所有证件的前提,所以才必须最早办理;办理点见下图:

银行卡办理及简单,信用卡是非常重要的,很多新移民很忽略,良好的信用记录在申请银行贷款时是很有益的。如果濒繁使用、及时还款,信用记录的积累只需要两个月左右的时间。

即使暂时不想开车,G1也要及时考,一来G1的驾照等同于身份证,二来如果没有国内2年以上驾照,考G2需要G1过后一年才能考;其三,G1实在是太好考了,把练习题做上几遍,两天就搞定。如果语言不适应,可选择中文试卷,也有中文练习题,google一下全有,或者在考点旁的小店有书买,一般驾校老师都会帮你活得。中文笔试的考点不多,比较中心的点在Lawrance/Vicotria Park的Victoria Terrace Plaza,具体地点:1448 Lawrence Ave E., Unit 15
North York, ON M4A 2S8,周一~五,早8:30到5点,周末有时开,但别去冒险。第一次没考过马上可以再考,加10刀即可。如果有2年国内驾驶经验想直接考G牌,要到当地交通局车管所开具证明,记住:上面一定要有台头,下面一定要有日期,半年有效。有些地区讲死理就是不给开台头,那只有自己想办法了,反正黑白的,你懂的。

医疗保险三个月后才能用,再说地址证明一般需要一个月后才齐全,所以医疗卡早晚办都可以。现在医疗卡的新注册改革了,大部分的Service Ontario都可以办理了,而以前的专门的注册点也已解除。
孩子入学也是大家最关心的。安省的义务教育是12年制的,实际上,公立学校两年的学前班是免费的,而在12年级之后还可以继续修高中课程,直至21岁都是免费的。出生年份对照2012年秋季入学年级表如下:
【2008 Kindergarten】【 2007 Kindergarten】【2006 Grade1】 【2005 Grade2】 【2004 Grade3】 【2003 Grade4】 【2002 Grade5】【2001 Grade6】【2000 Grade7】【1999 Grade8】【1998 Grade9】【1997 Grade10】【1996 Grade11】【1995 Grade12】
年龄再小的就只能上daycare了,费用月$800~1800/月,可以申请subsidy, 低收入家庭几乎就免费了,但申请时间较长,要1年左右。
多伦多的申请请点击york郡的请点击
查询多伦多学校的很简单,公立学校点击进入TDSB,输入住址的路名(不加后缀)即可,核对号码对应学校。教会学校的进入TCSB,查询方法类似。入学都按照住址划分,Gift班、法语及其它特殊班也按地址划分,但区域不同。多伦多的的小学基本为JK~6年级,初中7、8是另一个学校,高中基本为9~12;也有不少学校是特别的,小学JK~5,初中7~9,高中10~12;少量小学到8年级。
约克郡查学校更简单,公立学校进入YRDSB,输入住址,小学、高中、法语什么都有了。约克郡的小学基本为JK~8,高中为9~12。
关注学校排名的只能参照Fraser的报告,没有官方的排名。小学排名为3、6年级的数学、英文测试,查询进入;可以用几种方法查询。
高中的排名以9年级的数学、英文测试报告,说服力更低,查询进入

egnaro 2013-02-01 06:08

引用:

作者: 大多地产张弘 (帖子 5126268)
对于二次购房、换房者来说,生活相对稳定,区域相对熟悉,因此定位时目标较为明确,也沉稳了很多。而对于首次购房者来说,尤其是新移民,由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧,对城市区域的不熟悉,造成定位十分的困难,往往觉得没有头绪,无从下手,而选择的范围非常之大,因此而花费大量的时间和精力,但最终还并不一定能形成清晰的定论,而在此过程中,机会不断错失,令人惋惜。目前,这种情况不是个别的,而是非常普遍的。

如何才能有效地、快速准确地定位自己所需,关键取决于过滤网的密度。网眼过大,造成范围过大,对于时间和精力来说显然是不现实的,也是不必要的;反之,网眼过小,选择就很少,也是不合理的。有些客户会认为市场上那套最划算就买那套,这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的,豪不夸张地说,只要有一套这样的房源上盘,在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了,多Offer的结果可以想象,而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以,精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验,进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。

根据定位的要素的重要性,依次为:
1、 区域地点(Location) 房产的最重要特点就是不可移动性,区域地点毫无疑问是最重要的,它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等,也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性,如果该区域为当初设定的次选区域,往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快,很快就会考虑换房。
地点的考虑从以下几方面入手:
a、 社区的选择。多伦多是由80多个族裔融合的城市,少数族裔的总数占了一半,所以无人在那个社区都有各个族裔的踪影。如果想要避开那个族裔,几乎是没有可能的。但不同社区不同族裔相对集中,还是比较普遍的。族裔的聚集与周边商业设施、房屋价格、平均收入水平、学校设置有很大的影响。比如华裔比较集中分布于央街以东,401以北的北约克、士嘉堡、万锦绣、列治文山的很多社区。不同社区,风格也很不相同,比如列治文山的Bayview Hill都是3800尺以上的大房,而一街之隔的Rouge Wood则混杂了不少镇屋,Bayview东的Crosby则是50年的独立平房老区;又如万锦的Unionville、Markville是清一色的2500尺以上的独立屋,而新区则是大独立、小独立、半独立、镇屋混在一起。同时自然环境好和房屋新也是矛盾的,老区是房子隐现在绿树里,新区是小树点缀在房屋间。也有难得的20年左右的新区建在保护区,兼得优美环境和现代建筑。老区中翻建的新房当然是极好的选择,但价格往往不菲。
b、交通的考虑。如果不考虑驾车,生活在多伦多是比较方便的。在多伦多地区,公交发达,但地铁网一般,所以地铁沿线的房子除士嘉堡南部都比较贵。出到多伦多外围,公交线路是充足的,但班次密度较稀,约克郡的VIVA和Go Trainsit是比较快捷的,但线路和班次也有限。对于驾车来说,在大多伦多地区理论上说没有什么影响,因为公路网相当发达,但近高速也总是有益处的,尤其在高峰期,Local非常拥挤,节约相当多时间。
C、商业设施。在大多伦多地区,DownTown只是金融、
文化、商业集中;而在各个社区,商业设施的分布也是十分充足的,对于日常购物来说,十分便利。但对华裔来说,希望有华人的商业设施,也是十分重要的,唐人街并非唯一的选择,在华裔较为集中的地区同样有很多。如果希望避开华裔社区,则需要每周一次的采购计划。
d、学校的选择。对大部分华人来说,公立学校是最多的选择,公立学校的学区较小,选择好学区的范围较小。很多教会学校是非常好的,从9年级开始,教会学校也收非天主教的学生,但需要看学校有没有空位,可能需要排队。有几种情况是不受学区限制的,私校、Gift班、IB课程。当然离学校近还是绝大部分家长的愿望。

2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类,见下表

经济能力往往是决定性的,各物业类型在不同的区价格相差也很大,因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的,同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如,若预算在45万以内,在北约克中心,Condo是唯一的选择,在Berczy Village可选择Townhouse或半独立,再向东可以则选择独立屋。

3、 房屋结构类型(Style) 几乎是与物业类型同时考虑的,决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变,即使改变成本可能也较高,而升级、装修是随时的、任意的,所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表:




4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高,但若考虑分租,对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。

5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素,但实际状况非常的喜剧化,很多人都将其视为首要的因素,主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑,从而影响决定,造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子,更能左右客户的决定。好则价高,而且常常会抢购,差则价低,在公平透明的市场中,这始终体现得十分公平。从我的经验,真正需要考虑的是房子的硬件状况,如:窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分,同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内,因为首先这些物品并不在价格之内,其二这仅仅反映该主人的个性,而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开,一切因你而改换。当然首付的能力影响者你的决定,毕竟自己装修是无法轻松贷款的。

因此,在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围,首先确定几个首选区域,几个次选区域,从而确定房屋的物业类型、结构类型,同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划,并随着看房过程中观念的变化,不断修正计划,才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如,因居住人口多,经济负担有限,有些客户对区域限制放得很宽,而对房型有特别要求,等等。但总的来说,对于首次购房者来说这样的计划是有效的。

制定合理的计划的过程,很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美,经纪作为一个房产交易的代表,承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而,可惜的是,作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。相互信任、真诚合作,充分发挥经纪的所有功能,才是成功购房的最佳方式。

个人观点,仅供参考,欢迎讨论、咨询。

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好区推荐:士嘉堡中心


泉水叮叮 2013-02-27 10:25

学习~!

大多地产张弘 2013-03-07 12:26

引用:

作者: 泉水叮叮 (帖子 8891899)
学习~!

恭贺拿到信封!

沐连 2013-03-30 20:33

楼主好人,学习了!

一二 2013-04-25 16:51

谢谢,收藏了!

pangben2011 2013-05-05 18:09

好人,好帖

Tianzhiya 2013-05-07 23:51

mark

大多地产张弘 2013-07-05 08:16

引用:

作者: 沐连 (帖子 8974335)
楼主好人,学习了!

谢谢夸奖!

大多地产张弘 2013-07-05 23:25

引用:

作者: 一二 (帖子 9040989)
谢谢,收藏了!

感谢支持!

angelazhang 2013-07-06 13:31

楼主,为什么没有经纪详细介绍一下东约克和老城区的房子呢?交通方便学区也不错价格也平民的地方?

大多地产张弘 2013-07-09 03:47

引用:

作者: angelazhang (帖子 9205247)
楼主,为什么没有经纪详细介绍一下东约克和老城区的房子呢?交通方便学区也不错价格也平民的地方?

这两个地区房子虽然老旧(百年是常事,基本处于大修或重建状态),但价格一点不低。同样的价格在其它好学区可以买很好的房子。所以大家不关注也正常。而东约克虽有地铁,几十年没有发展,一个高楼都没有。Downtown需要在Dufferen以西才有所谓的平面房,没车位,狭窄的楼梯,老旧的建筑,对于国人来说是很难接受的。

beebeeq 2013-08-12 12:32

写得真好,对新移民帮助极大,谢谢楼主

yiyannanjin 2013-08-20 03:25

不错留存了

fqcx8 2013-08-20 06:03

多谢了!

iwawang 2013-09-01 11:17

正能量的贴子。你的帖子一直好看又实用!

大多地产张弘 2013-09-02 11:21

谢谢鼓励!

大多地产张弘 2013-09-24 11:02

引用:

作者: iwawang (帖子 9350808)
正能量的贴子。你的帖子一直好看又实用!

多谢鼓励!

白骨红颜 2013-11-10 21:43

好贴!

patrickchao 2013-11-18 15:46

感谢。提供了很多信息。能否分析一下Aurora?

大多地产张弘 2013-12-16 16:07

引用:

作者: patrickchao (帖子 9543528)
感谢。提供了很多信息。能否分析一下Aurora?

有时间会写的。

凤眼兰 2014-02-04 20:12

好贴,留名

凤眼兰 2014-03-03 17:08

mark

5995658 2014-03-16 17:09

楼主,好人。留贴,学习。