[FONT=宋体]最近关于新移民是否应该买房的话题很热，我下个月就要登陆多伦多了，也很关心，认真研究了一番，现在把心得和大家分享一下。[/FONT]
1） [FONT=宋体]第一点申明我只考虑自住的情况，关于投资是否合算的问题，在看完我的分析后各位[/FONT]TX[FONT=宋体]可以得出自己的结论。[/FONT]
2） [FONT=宋体]讨论租房还是买房划算，我是建立在居住同样的房子基础上的，买和住的房子类型大小不一样不具有可比性，所以没办法比较。[/FONT]
3） [FONT=宋体]为了方便计算，我在这里都用了简化，但是总体上应该不影响结论。[/FONT]
4） [FONT=宋体]虽然我确实还没有登陆，也只能是纸上谈兵，但我这里的引用的数据都有据可查，有的我会指出出处，有的虽然没指出，但也是引用认为相对可靠的数据的。[/FONT]
5） [FONT=宋体]另外我这里建立的模型是以三年时间考虑的，这是基于众多老移民都说移民三年是一个阶段，三年后会有几种可能，一种是找到专业工，大家的眼中认为成功了，一种是回流了，当然也有慢慢混着的。我从自己的角度先考虑三年内找不到工作的情形吧。[/FONT]
6） [FONT=宋体]更欢迎已经登陆并买房或没买房的[/FONT]TX[FONT=宋体]介绍经验，指证我的计算错误。[/FONT]

[FONT=宋体]假设了一堆，开场白说完，下面听我一一算来吧。[/FONT]

回复: 纸上谈兵话买房

[FONT=宋体]继续[/FONT]

[FONT=宋体]第一个案例，新移民住[/FONT]condo[FONT=宋体]，以北约克央街的[/FONT]condo[FONT=宋体]，二室一厅的房子房价[/FONT]35[FONT=宋体]万，全包的租金价格在[/FONT]1700[FONT=宋体]元左右（以上数据出之[/FONT]MLS[FONT=宋体]和[/FONT]iask.ca[FONT=宋体]的租房信息）[/FONT]
[FONT=宋体]租三年的费用：[/FONT]1700*12*3=61200

[FONT=宋体]买房的情况，[/FONT]
[FONT=宋体]新移民按揭[/FONT]35%[FONT=宋体]，为简便计算，首付[/FONT]15[FONT=宋体]万，按揭[/FONT]20[FONT=宋体]万。[/FONT]25[FONT=宋体]年[/FONT]
[FONT=宋体]利率按目前可以贷到的[/FONT]fixed 3[FONT=宋体]年[/FONT]3[FONT=宋体]。[/FONT]2[FONT=宋体]计（数据出之家园网上房友）月供[/FONT]967[FONT=宋体]。[/FONT]13[FONT=宋体]（此数据取之[/FONT]MLS[FONT=宋体]上的贷款计算器）[/FONT]
20[FONT=宋体]万贷款三年共需付出[/FONT]34816[FONT=宋体]刀，其中还本金约[/FONT]16216[FONT=宋体]，利息约[/FONT]18600[FONT=宋体]。（数据来源同上）[/FONT]
[FONT=宋体]管理费加水电费加地税大约[/FONT]800[FONT=宋体]每月（从[/FONT]MLS[FONT=宋体]上的数据）[/FONT]
800*12*3=28800[FONT=宋体]刀[/FONT]

[FONT=宋体]共计[/FONT]28800+18600=47400
[FONT=宋体]和租房相比，[/FONT]15[FONT=宋体]万首付的收益为：（[/FONT]61200-47400[FONT=宋体]）[/FONT]/150000=9[FONT=宋体]。[/FONT]2%[FONT=宋体]，年化约[/FONT]3%

[FONT=宋体]另外如果TX需要三年后卖出此房，费用需[/FONT]5%[FONT=宋体]（中介费可还一点，但律师费、验房费等等加上去，另外此处以第一套房免税计，不考虑多套房情形，这个条件在开场白第一条中提到了，呵呵）[/FONT]
[FONT=宋体]我们以三年后以原价卖出此房计[/FONT]35*5%=17500

[FONT=宋体]可以得到三年买房付出的费用为：[/FONT]
28800+18600+17500=64900[FONT=宋体]刀[/FONT]
[FONT=宋体]这时和租房相比将损失[/FONT]3700[FONT=宋体]元[/FONT]

[FONT=宋体]这里，我作了一个三年后房价不涨不跌的假设，因为房价涨跌我们小百姓也实在看不明白，此帖也不想为此引起争论。各位对房价涨跌有想法的TX可以根据自己的想法进行计算，看是不是合适买房。[/FONT]

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买房只不过省了一半的房屋支出. 买来的房子也等于是租的, 每月要支付近一千大洋.

买房都是财务投资, 目标主要不是省租房收入, 而是对冲通胀, 赌升值.

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学习

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学习

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[FONT=宋体]最后再来做一个三年的费用总计吧：由于房子的费用租是[/FONT]1700[FONT=宋体]，买是[/FONT]967+800=1767[FONT=宋体]，两者一年只差[/FONT]800[FONT=宋体]，简便计，就算一样吧。一年的开销约在[/FONT]35000[FONT=宋体]刀左右（丰俭由人）。[/FONT]
[FONT=宋体]租房子[/FONT]35000*3+20000[FONT=宋体]（车）[/FONT]=125000[FONT=宋体]刀[/FONT]
[FONT=宋体]买房子[/FONT]35000*3+20000+150000[FONT=宋体]（首付）[/FONT]=275000[FONT=宋体]刀[/FONT]

[FONT=宋体]和我一样还未登陆的TX做好准备了，这些数字可都要大家的血汗去换来的啊[/FONT]

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有钱就买房，住着舒服些；没钱不急着买，先找工作，读书，等稳定后再买。曾遇到一朋友，买了房，一直在打工，就是不敢停，说停下来去读书，月供出现问题，读书后也不一定找到工作，呵呵，知道他走不出那个圈了，来了快五年了，一直吹他上班可以舒服，可以躲在轰鸣的机器旁偷着睡觉。我就不再劝他读书了，只要过得开心就好！

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1, 买房利息支出可以抵税.
2, 3年后房价不动.可能性非常小. 通货膨胀都有2--3%/年.
3, 35万的房子,每月要不了800. 地税+保险:400. 其他的开销.租房也要.
4, 卖房5%佣金是最高. 或许不到2--3%.或4%.
5, 可以调查:过去3年前(2007.3)买房的人,到今天是否价格不动?
99%是涨 5--20%. (中间还有经济危机).

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关键是你有没有能力申请贷款和还贷,在此基础上再考虑划算与否

买房如果超过自己的负担能力,压力是很大的

房子如果不幸买在高点,3年之内是解不了套的,一般说来要7年

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学习

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学习了。
楼主好强啊，整的跟博士论文似的，呵呵。

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纸上谈兵这个题目起的好~~

租房：1700（全包）*12=20400

买房：
150000*0.05（首付本来可得的5%的投资机会成本）
+967.13（还贷不用去本金，最后出手时算净差就好了）*12
+800*12（养房应该没这么高的）
=28705.56

28705.56-20400=8305.56（买房支出>租费用全包的房子的支出）

但是用：8305/350000=0.0237
可以看到房价一年涨2.37%就可以冲掉这个差值，这应该不难。

买房子不一定比租房子更省钱，但是放上了房产增值和保值的概念之后，买房比租房是更划算的。这也有个风险，就是房价下跌或是大修什么的。

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不考虑房价涨跌因素, 那也只能停留在纸上谈兵了, 呵呵.

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你还本的一万六在那儿？
这一万六是买房的好处，减去三千七， 还有一万二，

假设你有十五万， 不买房的话你干嘛，
假如干别的能挣出来十万， 那么十万减去一万二， 你赔了八万八，
假如你去炒股， 赔了两万， 那么买房你赚了三万二，

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还要考虑月还款中本金(约16216)的利息，以及首付的利息损失。

同意买房主要是对冲通货膨胀。

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to-on-ca 说:

1, 买房利息支出可以抵税.

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买房贷款利息抵税是美国说法， 加拿大没这个说法，

除非你有生意， 你的生意使用自己的住宅， 那么， 住房的一部分消耗可以放在生意的开销里，

但租房一样可以利用这个手段， 而且更简单， 房租的二分之一， 或三分之一算成生意开销就完了，

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sabre 说:

你还本的一万六在那儿？
这一万六是买房的好处，减去三千七， 还有一万二，

假设你有十五万， 不买房的话你干嘛，
假如干别的能挣出来十万， 那么十万减去一万二， 你赔了八万八，
假如你去炒股， 赔了两万， 那么买房你赚了三万二，

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所以嘛, 买房就是个财务投资.

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还有一点最重要了，愿上帝保佑加拿大和中国的房市能在全世界一片灾难中一支独秀。

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房子的话题果然比较热哦，我扔了几块砖头出去，就收到这么多玉了，很划算哦。

amy200702 说:

有钱就买房，住着舒服些；没钱不急着买，先找工作，读书，等稳定后再买。

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这话肯定对啊，但问题是多少钱是有钱适合买房，多少钱又是钱不适合呢？投资移民当然不用算这么多了，但大多数技术移民都是钱是几个的，但又不多。我这个帖子就是想从我个人推广到大家，看看到底买好，还是不买好。

考虑到很多人去加拿大的目的不是为了labor，所以三年计划是有必要的，三年里提高英语，上学，找到合适的工作。
所以前面6楼的数据就是说明三年计划买房和不买房需要备足的粮食，呵呵。
我个人认为，有三年买房粮食的，买房划算，虽然考虑三年后稳定下来了前期买的房不合适（大小、地点）会搬家，卖出和单纯租上三年比会损失钱（15万首付的收益+3700刀）但这点钱和三年内有自己一个的家的感觉相比，还是值得的，否则大家又为什么要买车呢？一辆车三年内的开销和坐公交的差比绝对不止这个数啊。

如果没备够粮食，导致影响学习，过上不想要的生活，就划不来了。

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to-on-ca 说:

1, 买房利息支出可以抵税.
2, 3年后房价不动.可能性非常小. 通货膨胀都有2--3%/年.
3, 35万的房子,每月要不了800. 地税+保险:400. 其他的开销.租房也要.
4, 卖房5%佣金是最高. 或许不到2--3%.或4%.
5, 可以调查:过去3年前(2007.3)买房的人,到今天是否价格不动?
99%是涨 5--20%. (中间还有经济危机).

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请问如何抵？在哪张表哪行上填？把一年的利息支出填上去吗？我怎么知道这一年利息是多少啊？

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网络问题，发重了．．．．

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反反复复佩服楼主，智慧女！继续听讲。

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学习了！

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sabre 说:

你还本的一万六在那儿？
这一万六是买房的好处，减去三千七， 还有一万二，

假设你有十五万， 不买房的话你干嘛，
假如干别的能挣出来十万， 那么十万减去一万二， 你赔了八万八，
假如你去炒股， 赔了两万， 那么买房你赚了三万二，

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这个还本的一万六就在35万房款里，呵呵，不管还了多少，只要房价不动，卖出这套房的时候，都只能收回35万，而利息付出去就不见了（帮银行打工了）所以算开销。这个问题有点类似那个流传广泛的100元假币案。

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继续纸上谈兵讨论买房话题
案例2 考虑分租house和买semi-detached house并分租的情形
很多新移民会考虑租house，所以这种情形也是比较常见的。由于我目前未听说房东住地下室让房客住地上的情形，而损益比较又只能在相同的居住条件下进行，所以假设新移民租一幢house并将地下室分租，这种情形是可能发生的。

租一幢三房二厅带二房地下室的中等区域的房子约为2000刀，加上水电暖网络电视约为2300刀（以上数据来之家园网上TX经验，可能有错误，正好请教大家）
地下室分租800元，所以自住全包租金为1500刀。
1500*12*3=54000刀

买房类似的房子差不多是40万，35%首付，为了简化计算，假设首付15万，贷款25万，25年。月供为：1209刀
三年共计付款43524刀，其中本金为20274刀，利息23250。

semi房子如果没有管理费，每月需要支出费用水电暖网络电视税费，约一个月500刀（数据来源同上，请大家指正）

500*12*3=18000


房子分租800元每月
800*10（考虑每年两个月的空关期）*3=24000

共支出：23250+18000-24000=17250刀
收益为：54000-17250=36750刀

得到15万的首付年化收益率：36750/3/150000 大约为8。2%

这个收益看起来比condo要高不少，不过也是没有管理费，所以要靠自己维护房子的辛苦赚来的。

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精算师. 葱白.

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做个记号，3年后再看。

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其实,不需要3年后再看, 可以往回看3年.(包括经济危机).
买房都比租房合算.房价升5--20%.

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我会在长登之前先买房，不算财务账，为了老婆孩子过得踏实点。

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airstar 说:

这个还本的一万六就在35万房款里，呵呵，不管还了多少，只要房价不动，卖出这套房的时候，都只能收回35万，而利息付出去就不见了（帮银行打工了）所以算开销。这个问题有点类似那个流传广泛的100元假币案。

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这一万六是你挣下来的， 你卖房得三十五万， 还给银行十八万四千， 手上十六万六千， 比你进场的时候多出来一万六，

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sabre 说:

这一万六是你挣下来的， 你卖房得三十五万， 还给银行十八万四千， 手上十六万六千， 比你进场的时候多出来一万六，

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“20[FONT=宋体]万贷款三年共需付出[/FONT]34816[FONT=宋体]刀，其中还本金约[/FONT]16216[FONT=宋体]，利息约[/FONT]18600[FONT=宋体]。（数据来源同上）”[/FONT]

LZ 计算时用的是“利息约18600” ，已经考虑了还本金约16216。

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学习中。。。

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晕！！！！
楼主接着算，大家慢慢看。

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如果米不够，
看来还是租房划算，
首付可以留在国内存银行，
或者搞搞股票。

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在上涨趋势中，还是早点买房好。

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KingDavid 说:

“20[FONT=宋体]万贷款三年共需付出[/FONT]34816[FONT=宋体]刀，其中还本金约[/FONT]16216[FONT=宋体]，利息约[/FONT]18600[FONT=宋体]。（数据来源同上）”[/FONT]

LZ 计算时用的是“利息约18600” ，已经考虑了还本金约16216。

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我大概是看走眼了

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别想了。 绝对是买房。 这里的房地产市场远比国内的要稳定。 不会像国内有那么多的问题。 另外。 你想过通货膨胀没有？

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说实在话,太会算的人发财比较难,因为算太多.
过去10年,凡买房子的人其实都挣钱了.
----------------------------------------------------------------
不要纸上谈兵,两个实际例子: (问问你们周围朋友吧,慢慢算吧)
同样是5年前来到多沦多:
A先生,带了3万C$登陆, 因为没有找到好工作,LABOR, 所以租房. 1200/M.
后来,房价涨,存款赶不上房价上涨快.现在还租. 存款是有了6--7万.但是无房族.
B先生,差不多带3万多点, 但租了半年房后,花4万首付,买了20万的镇屋.
由于利息-0.8, 所以付的月付很低, 加地税比租房还低.
地库租出:400收入. 压力极其小. 现在,房子价格涨了,到了26万多.
存款也同样有啊,每年7000-8000. 4年又存了3万.
房产净:10万,+3万.=13万.

现在比较: A 和 B 谁的资产多? 慢慢算.

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上了一课，顶起来。

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amywan 说:

说实在话,太会算的人发财比较难,因为算太多.
过去10年,凡买房子的人其实都挣钱了.
----------------------------------------------------------------

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[FONT=宋体]算还是要算的，孙子说：多算胜，少算不胜，更况无算乎！移民就像一场战役，需要我们全力以赴去作战，所以之前应该要好好计算清楚，想要的结果又是什么，最坏的结果又是什么，出现最坏的结果是否能够承受。我不想移民之前只想到好的结果和方向，一旦不如意就怨天尤人。而这个帖子的目的就是算出来在三年找不到工作的情况下，需要多少钱来支撑以及怎么样可以支撑得轻松一点，并且想好在三年后找不到工作的退路。[/FONT]
[FONT=宋体]我们都见过枝繁叶茂的大树的迁移，需要砍掉大量树枝，砍掉一些细根，根的主要部分还用很多泥土包起来，这些泥土的目的应该是让大树在新的地方长出新根前维持大树的营养，继续成长吧。我想移民也是一个类似的过程，不同的只是大树是被动的，而我们是主动选择了移植。砍掉树枝是痛苦的，长出新根是辛苦的，可这是我们自己的选择，是我们自己选择了折腾。所以在移植之前多包一些泥土，让移植的路上减少一些痛苦，对将要移植的地方多做一些调查，让长新根的过程轻松一点，也是我们在上路前能做和应该做的事了。[/FONT]

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如果不考虑房价的涨跌，那么不建议一来加拿大就买房。

买房的好处是生活会舒适些，稳定些，该装修的，该完善的，都可以立刻就作，不需要考虑是租来的房子。

但买房子的机会成本也很高，打个比方说，你在Ajax买了房子，现在突然发现有个Mississauga的工作，怎么办？开车横穿多伦多去上班？或者说，你买了房子才发现房子的学区是keelesdale小学，多伦多倒数的小学，你怎么办？

即使来了立刻就找到专业工作的，也存在比较大的搬迁可能性，从多伦多搬到卡加里，或者从卡加里搬到多伦多的也并不少见。

买房比较合适的时机是，第一，居住在某个城市超过半年以上，对当地有个大致的了解， 第二，工作相对稳定并满意，在可以预见的将来，并不会因为突然获得某个工作机会而搬迁到另一个城市，或者说，本地就个人情况来说的晋升机会并不少，尽管有时候天上会掉馅饼，但天上不掉馅饼的情况下，在本地生活的可能性比较大。

当然，这个建议是排除了房价的变化，如果考虑到房价的上升，我们可以看到，在过去10年里，一来就买房的，沾光的还是比吃亏的多，不搬家就纯赚了，如果搬家，一般房价的上升也足够或者部分补偿经纪的费用，装修的费用等等。

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如果手头有够付首期的钱，还是先买房比较好，即便没有长期稳定的工作也可以租养房，诚然即使买独立屋也要付地税等杂七杂八的费用，但也总比每月给人家交房租要好，起码房子是自己的。

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我要买房！

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xuexi!!!

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1/5加拿大人负担按揭或租金有困难

著名智库加拿大咨议局（Canadian Conference Board）周二发布的一份研究显示，约20%的加拿大人要花毛收入的30%或以上来负担他们的房屋按揭或付租金，令他们的生活出现困难；最显而易见的结 果是，为了维持买房花费或租房，这部分居民压缩了其它方面的开支，比如营养食品以及娱乐活动等方面的消费，不仅给民众健康带来负面影响，间接推高医疗及福利成本，最终会影响到国家的生产力和竞争力。

继皇家银行等3家大银行在本周一宣布上调按揭利率之后，周二又有另外3家跟进，宣布将部分按揭利率上调逾半个百分点。有经济学家表示，刚刚购房之后的新业主本来资金就比较紧张，因此最容易受按揭利率上升的冲击，因此买房之后会感觉供屋的压力越来越大。因此未来时期，不仅无法偿还贷款或银行收楼的情况可能会有所增加，而且多数人为了支付按揭或租金而节衣缩食，影响消费者开支，从而也影响到整个经济。

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很详细的分析啊，顶下

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强烈顶,我自己也做了类似的分析比较,呵呵,不过你的特别专业,学习了.很多移民其实都在各方面做足功课. 面临那么多选择,心里总要有个盘算的低啊.

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长缨在握 说:

如果不考虑房价的涨跌，那么不建议一来加拿大就买房。
。。。

买房比较合适的时机是，第一，居住在某个城市超过半年以上，对当地有个大致的了解， 第二，工作相对稳定并满意，。

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顶这个

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amywan 说:

说实在话,太会算的人发财比较难,因为算太多.

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同意这个。算小帐不如看大趋势。
有算帐的功夫不如用自己的core competency去挣钱。

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非常谢谢，学习了！

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买房要看地区,不同的地区房价上涨的幅度大不相同.


在中国人很多生活很方便的地区,或者中国人趋之若骛的好学校附近买房,房价上涨的几率要高了很多.


俺在西人区买的房,房价20年了还没有翻一倍.如果刨去过去历年来所交的各种税费和保险费,维修费和更新费用,然后加上卖房所要承担的4.5~5%的中介费,再加上通货膨胀的因素,前OWNER的利润所剩无几.


所以,不能单纯地只从买价卖价之差来评估房产增值幅度的大小.


加拿大房屋流通环节的费用太高,短期持有房子很难赚到钱.再说卖了房子之后再买房,又要多花一笔不菲的中间环节费用.


还有,所谓"第一次买房",是指全球范围内的,如果过去在中国买过房子,那么,即便是在加拿大第一次买房,也不能享受税务优惠.


买房还要考虑房屋的UPGRADE费用和维修费用.



老的公寓或者CONDO物业管理费畸高,就是因为维修费用大为增加之故.所以,投资老公寓或者CONDO不赔钱就不错了,房价基本不涨或者涨幅很有限.


无共管费用的HOUSE类房产,长期持有的维修费用也很高.房顶和窗户15年要换一次,否则老化得就没有办法用了,会漏水与漏风.锅炉和空调系统20年也要换,否则,效率太低,也无法正常使用.这些最基本的花费如果发生在自己持有房屋的期间,都是一笔不菲的养房支出.


按照现时的更新费用计算,一个HOUSE房顶换一次5,000刀;锅炉与空调设备换一次10,000刀;窗户换一次20,000刀,加起来,在OWNER持有房屋20年之内,所有这些花费都摊上的几率很高,所以,必须把它们都计入持有成本.


在大多地区持有房产,地税加上房屋保险费也是一笔不小的开支.每年应该在1%~1.4%之间,依据不同城市的地税水平而有所差异.


此外,房租收入还需要申报所得,并且,是按照工薪类收入进行全额申报的.当然,对于很低收入家庭申请社会福利而言,影响不大.但对中低收入家庭而言,就有可能发生影响,从而降低投资房产的实际收益.对中高和高收入家庭而言,这种投资收益降低的效果就更加明显.


买房的好处是住着舒服心里塌实,但是,如果要把除分门地下室而外的其他部分租给别人居住,自家的居住舒适度就会大打折扣.俺曾经租住过这样的HOUSE,感觉房东和租户都没有什么居住品质可言,其互相干扰的程度,和住在北京大杂院没有什么区别.


所以,买房出租,最好买带有分门地下室的房子.


所以,买房还是租房,应该通盘考虑,才能够做出符合自己需要的,更理性的财务规划.

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都是高人呀，不过我也倾向于未雨绸缪！！！

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看到有同学问在加国买房买车没有工作两年要花多少钱，自己顶一下半年多前的计算。

我们最后也是根据这个计算模型规划的我们的生活。

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[FONT=宋体][FONT=宋体]楼主这段话写的太强了，不得不支持一下[/FONT]
[/FONT][FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]我们都见过枝繁叶茂的大树的迁移，需要砍掉大量树枝，砍掉一些细根，根的主要部分还用很多泥土包起来，这些泥土的目的应该是让大树在新的地方长出新根前维持大树的营养，继续成长吧。我想移民也是一个类似的过程，不同的只是大树是被动的，而我们是主动选择了移植。砍掉树枝是痛苦的，长出新根是辛苦的，可这是我们自己的选择，是我们自己选择了折腾。所以在移植之前多包一些泥土，让移植的路上减少一些痛苦，对将要移植的地方多做一些调查，让长新根的过程轻松一点，也是我们在上路前能做和应该做的事了.[/FONT]