Little Prince : 2010-04-12
#1
尊敬的可爱的前辈们，向你们请教一个问题。我是刚申请移民的新TX ，想问问是否可以在获签前的短登期间在多市买套房子呢？我的基本情况如下：
1.手上的房子目前价值RMB230W ，折CA$35W.
目前收到的租金是3000/M ，希望最近抛售后钱先存银行，否则以后房屋评估还得付不菲的评估费，另外一年期的银行利息也比收到的租金回报高。
2.因为刚刚申请联邦的投资移民，整个过程需要3年时间，非常担心自己心仪的地段的房子等获签后涨价或者难买到。
3.如果可以的话，35万刀在多市好的学区买一套2间卧室的condo如何？我是否要请人管理还是可以交给大楼的管理处代理出租。这样按月租金1000刀的回报率，扣除税、费，3年最少有3万刀的收入，我带孩子来生活费也有准备了。
4.如果大家赞成我可以先在多买房，那么我事先联系好中介推荐合适的房源，加上自己网上比较分析和实地考察，那么短等的15天是否能够完成购房手续呢？
请前辈们赐教
，由衷感谢！
taoyuanjieyi : 2010-04-12
#2
回复: 多伦多的房子
刚申请，还有时间考虑买卖房子问题，不用这么着急吧？
Little Prince : 2010-04-12
#3
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再给大家补充解释一下，前面那套房子是2001年购买的，当时总价35万，用了5年期贷款偿还清的。目前上海的楼市大跃进般的飙升让它目前价值百万，真是我们当年做梦都未曾想到的，我非常非常知足了现在的价格了，不期待它再上涨。上海的楼市充斥了泡沫，我还是希望把房子变现成人民币或者是加国的一套房子，以房换房，毕竟那里的泡沫小，更真实。提前购买多市的学区房然后出租，只是为了万一房子贬值可以减少购房损失，不贬值的话租金收入也能补贴我和儿子的生活费用。?嗦这么多，就是怕有的TX戴有色眼镜点评投资移民如何如何
。我和先生是很本分的公民，如果我们的行业能在38类中，如果他的雅思能过关，我们也不愿意花钱做投资移民了（支付12万加币不轻松呀），无论如何希望能听到大家坦诚客观的点评，我代表全家再次深表谢意！
Little Prince : 2010-04-12
#4
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刚申请，还有时间考虑买卖房子问题，不用这么着急吧？
一边担心这边的房价下滑，一边担心那边房价上涨太快又买不到合适的学区房
Chinese Canadian : 2010-04-12
#7
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这样按月租金1000刀的回报率，扣除税、费，3年最少有5万刀的收入
我看够呛，不知道你怎么计算的
Candace Gao : 2010-04-12
#8
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35万买套2房的Condo可以，但要好学区有难度。
长缨在握 : 2010-04-12
#9
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又一个只看租售比，不看持有成本的。
国内房屋出租，租金多少，基本上收益就是多少，物业费少的可怜，水电都是租房的人支付。但这边的condo,买了以后property tax, condo fee,都是由出租者承担的，太多的新移民不了解这个，只看到买房不算贵，租金真不错。
Little Prince : 2010-04-12
#10
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短登的，移民中介说有FN就可以在获签前短登考察。
Little Prince : 2010-04-12
#11
回复: 多伦多的房子
35万买套2房的Condo可以，但要好学区有难度。
不是2套CONDO ， 是一套2间BEDROOM的房间。不好意思，上海这边习惯说几房几房，就是指几室一厅或两厅的房子，就是指一套的。
Little Prince : 2010-04-12
#12
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恕我糊涂，是打错了
大概3万刀左右吧
Little Prince : 2010-04-12
#13
回复: 多伦多的房子
又一个只看租售比，不看持有成本的。
国内房屋出租，租金多少，基本上收益就是多少，物业费少的可怜，水电都是租房的人支付。但这边的condo,买了以后property tax, condo fee,都是由出租者承担的，太多的新移民不了解这个，只看到买房不算贵，租金真不错。
可否赐教一套condo出租的话业主要承担多少费用呢？税+费 能有$400刀吗？ 35万买好学区地段的房子出租金额是$1200-1500 ，即使按$1000 算，扣掉$400的税费还有$600的收益，那还是比我现在在上海出租要划算呀，最重要的是提前买到好的学区房，不怕过几年多市房价上涨，也心定了。我是想一房换一房，没啥盈利目的。租金收益只是尽量减少楼市变化和汇率上的亏损，当然或许对我们是个INCOME，但不指望这个。
Little Prince : 2010-04-12
#14
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谢谢小熊！我就按$35万这个标准一次付款，不打算贷款买，谢谢你给我参考的LINK ，我会认真学习的 ：-）
jessieliu0807 : 2010-04-12
#15
回复: 多伦多的房子
以yong/finch的一套2居condo为例，现在估计是在37万以上，学区好，房子管理费500-600多刀，地税200刀左右，出租的价格在1700-1800左右，算下来楼主还是有一定收益的，不过一年也就10000刀左右。
如果房子出租你和儿子还得另外租房住，那一年10000刀生活费就不够了。
Vancouver landing : 2010-04-12
#16
回复: 多伦多的房子
以yong/finch的一套2居condo为例，现在估计是在37万以上，学区好，房子管理费500-600多刀，地税200刀左右，出租的价格在1700-1800左右，算下来楼主还是有一定收益的，不过一年也就10000刀左右。
如果房子出租你和儿子还得另外租房住，那一年10000刀生活费就不够了。
同意。去了加拿大才知道一切都不是我们想象的那么好，生活费用高啊，37W的房子估计地税要将近300了吧，而且管理费基本年年涨。如果买车，一年1w刀根本不够。
Candace Gao : 2010-04-12
#17
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35万买套2房的Condo可以，但要好学区有难度。
不是2套CONDO ， 是一套2间BEDROOM的房间。不好意思，上海这边习惯说几房几房，就是指几室一厅或两厅的房子，就是指一套的。
我知道你说的是2房不是两套啊，一般的2房Condo $350K可以买到，但要好学区好地段的就有难度了，或者就是房龄比较大的，那么管理费很贵，Resale价值也低。
自由云飞 : 2010-04-12
#18
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赶紧加速吧，据说多伦多的房子会超过上海房价的。
Hong1108 : 2010-04-12
#20
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闹吧。
多伦多的房价就是这么催起来的
深南 : 2010-04-12
#21
回复: 多伦多的房子
买是可以的。需要有授权。有些经纪专门干这个。人不用出现也能买。
Little Prince : 2010-04-12
#22
回复: 多伦多的房子
以yong/finch的一套2居condo为例，现在估计是在37万以上，学区好，房子管理费500-600多刀，地税200刀左右，出租的价格在1700-1800左右，算下来楼主还是有一定收益的，不过一年也就10000刀左右。
如果房子出租你和儿子还得另外租房住，那一年10000刀生活费就不够了。
谢谢侠圣指点
Little Prince : 2010-04-12
#23
回复: 多伦多的房子
买是可以的。需要有授权。有些经纪专门干这个。人不用出现也能买。
谢谢！请大家集思广益，小女子一定听取前辈们的意见。
Little Prince : 2010-04-12
#24
回复: 多伦多的房子
我知道你说的是2房不是两套啊，一般的2房Condo $350K可以买到，但要好学区好地段的就有难度了，或者就是房龄比较大的，那么管理费很贵，Resale价值也低。
谢谢斑斑指导
纠结了很久才递交了申请，最近心里总是千头万绪的，想的多、愁的多、憧憬多、茫然多。。。
迈出这一步对上有老下有小的我真的很不容易。我申请移加不是为了贴金，不是为了享受生活，相信坛子里著名的星星妈妈、语嫣姐姐、蝴蝶姐姐这些为母亲的人最能体会到我要来这里的动机和目的......
来到家园，发现有这么多可爱可亲的前辈们，再次谢谢你们给我的意见和指导，能帮助我坦然走上迁移之路。
sofeiya : 2010-04-12
#25
回复: 多伦多的房子
我是在2009.9月拿到档案号的,现在在等补充材料;看着房价上涨,看着汇率已经达到了6.83.心里真的好急哦;我也很想先去加买房;可是买房是件大事,自己对那边又不熟悉.万一有不满意的地方,想卖掉的话,又要多出税金之类的费用,想来想去还是先租,了解了行情在买,比较合适;
Little Prince : 2010-04-12
#26
回复: 多伦多的房子
我是在2009.9月拿到档案号的,现在在等补充材料;看着房价上涨,看着汇率已经达到了6.83.心里真的好急哦;我也很想先去加买房;可是买房是件大事,自己对那边又不熟悉.万一有不满意的地方,想卖掉的话,又要多出税金之类的费用,想来想去还是先租,了解了行情在买,比较合适;
谢谢！我的心情也是如此的矛盾，汇率涨、房价涨，可是工资不涨兜里的钞票总是有限的
很希望和你交个朋友，都是刚刚起步，相信我们有很多想法可以交流哦。
八百里洞庭 : 2010-04-12
#27
回复: 多伦多的房子
人都没去,咋买阿,我也想卖掉国内的房子,早点过去弄个房子先安顿下来呢,不过我可能去卡城.有机会联系阿.
sofeiya : 2010-04-12
#28
回复: 多伦多的房子
呵呵 思恋是上海人吧!我刚开始申请的时候,也很迷茫;但是心里是做好了吃苦的准备的;我觉得没有过不去的坎儿.现在我每天在努力工作中,慢慢等待;
sofeiya : 2010-04-12
#29
回复: 多伦多的房子
2009.11.23，HK妥投；2010.02.10，ME；
2010.03.20，体检；2010.03.28，扣款；2010，。。。PL？ 你的怎么那么快啊!
michelleqiu88 : 2010-04-12
#30
回复: 多伦多的房子
楼主，不用太心急，您现在还在申请阶段，可以考虑下买楼花，楼花的话一般1-2年交房，等到楼主拿到房子，移民身份差不多时间也拿到了。 开始也不用花费太多，作为前期款。 甚至暂时不用卖掉您现在的房子。
要买房子现在加拿大的基准利率是历史最低点，也可以适当考虑贷款买房子来更好的运用资金， 如果现在买现房，出租的话可以委托当地的房地产经纪，当然当中是要支付佣金，一般差不多是一个月左右的房租。 但是要考虑一定的风险和意外。
楼主，可以闲暇时去
www.mls.ca，了解多伦多北约克，万锦市等较好学区的房子的行情。
希望可以有所帮助！
Michelle
深南 : 2010-04-12
#31
回复: 多伦多的房子
楼主，不用太心急，您现在还在申请阶段，可以考虑下买楼花，楼花的话一般1-2年交房，等到楼主拿到房子，移民身份差不多时间也拿到了。 开始也不用花费太多，作为前期款。 甚至暂时不用卖掉您现在的房子。
要买房子现在加拿大的基准利率是历史最低点，也可以适当考虑贷款买房子来更好的运用资金， 如果现在买现房，出租的话可以委托当地的房地产经纪，当然当中是要支付佣金，一般差不多是一个月左右的房租。 但是要考虑一定的风险和意外。
楼主，可以闲暇时去
www.mls.ca，了解多伦多北约克，万锦市等较好学区的房子的行情。
希望可以有所帮助！
Michelle
这其实是个主意。如果还要几年才登陆，买楼花或者楼房比别野可能更合适些。因为好打理。我之前听卖楼的说过这里面操作起来有不少细节要注意。比如如何用机票来冲掉一些税务。比较讲究操作技巧的。
mogusaen : 2010-04-12
#32
回复: 多伦多的房子
楼主目前应该是无法贷款的吧。
meimei99 : 2010-04-12
#33
回复: 多伦多的房子
还是要慎重考虑考虑啊在买房之前.不光是考虑房价上涨还要考虑你的移民申请是否能批?你申请投资移民还是技术移民?如果是投资移民怕是要等上好几年吧!技术移民可能快些.建议ME之后再买吧.
脚步人生 : 2010-04-12
#34
回复: 多伦多的房子
晕,技术移民要比投资移民快???真晕
Little Prince : 2010-04-12
#35
回复: 多伦多的房子
人都没去,咋买阿,我也想卖掉国内的房子,早点过去弄个房子先安顿下来呢,不过我可能去卡城.有机会联系阿.
看来你也是个前辈了，要比我先到达驻地，祝你和宝宝老公一起如意！有啥心得体会别忘了和我们分享哦，当然过去后在国内还有啥我能帮到的也尽管说，我乐意效劳
Little Prince : 2010-04-12
#36
回复: 多伦多的房子
还是要慎重考虑考虑啊在买房之前.不光是考虑房价上涨还要考虑你的移民申请是否能批?你申请投资移民还是技术移民?如果是投资移民怕是要等上好几年吧!技术移民可能快些.建议ME之后再买吧.
无论哪个快慢，总是要等上2-3年左右的 ，这房价的上涨和有限的房源让我心里没底，怕是倾家荡产过去了还没过落脚地哦
Little Prince : 2010-04-12
#37
回复: 多伦多的房子
咱不贷款，国内的房奴当怕了，整个为银行打工的。就是想用国内的房子卖掉的钱去多市买一套，以房换房，目前就这么35万刀的钞票，看到有的前辈的回复，我真是担心这点钱在好学区还买不到个ONE BEDROON 的CONDO呢
Little Prince : 2010-04-12
#38
回复: 多伦多的房子
楼主，不用太心急，您现在还在申请阶段，可以考虑下买楼花，楼花的话一般1-2年交房，等到楼主拿到房子，移民身份差不多时间也拿到了。 开始也不用花费太多，作为前期款。 甚至暂时不用卖掉您现在的房子。
要买房子现在加拿大的基准利率是历史最低点，也可以适当考虑贷款买房子来更好的运用资金， 如果现在买现房，出租的话可以委托当地的房地产经纪，当然当中是要支付佣金，一般差不多是一个月左右的房租。 但是要考虑一定的风险和意外。
楼主，可以闲暇时去
www.mls.ca，了解多伦多北约克，万锦市等较好学区的房子的行情。
希望可以有所帮助！
Michelle
多谢Michelle的指点，可是楼花是个泡影呀，投资风险听说很高，而且还有等上好几年呐。经你这么一点拨，按你专业的角度我是否可以在汇率最低点时先储备些加币呀？如果买汇请你指点，谢过！你说现在的基准利率是历史最低?汇率都6.8还是最低吗？@5的时代看来已经不复存在了。
脚步人生 : 2010-04-13
#39
回复: 多伦多的房子
LZ,我不建议你现在就在加买房子,因为签证还没有下来,这是一,二呢,就是加拿大的房子不会和国内的房子那样飙升,因为加拿大的经济已经成熟了，大涨大跌是很难的，除非遇上重大国际国内变动,这种概率低的几乎没有,三,你把国内的房子卖了，然后去二线城市再买上两套,出租,又有一份收入不说,国内的房地产市场还没有到头呢，二线城市的房价还没有起来呢,比如说,我所在的城市-青岛,虽然也有3万5万的,但那是很少的楼盘,一般都是1万左右的,或者是1万5左右的，其实,相比大连/杭州,房价还是低的.我也是投资移民.刚办.我想这些年先用资金作些投资,有一天真的要登陆了，再考虑加拿大的事也不迟,因为现在汇率都还不定呢,你那么着急干吗.
Little Prince : 2010-04-13
#40
回复: 多伦多的房子
LZ,我不建议你现在就在加买房子,因为签证还没有下来,这是一,二呢,就是加拿大的房子不会和国内的房子那样飙升,因为加拿大的经济已经成熟了，大涨大跌是很难的，除非遇上重大国际国内变动,这种概率低的几乎没有,三,你把国内的房子卖了，然后去二线城市再买上两套,出租,又有一份收入不说,国内的房地产市场还没有到头呢，二线城市的房价还没有起来呢,比如说,我所在的城市-青岛,虽然也有3万5万的,但那是很少的楼盘,一般都是1万左右的,或者是1万5左右的，其实,相比大连/杭州,房价还是低的.我也是投资移民.刚办.我想这些年先用资金作些投资,有一天真的要登陆了，再考虑加拿大的事也不迟,因为现在汇率都还不定呢,你那么着急干吗.
谢谢指点!意见很中肯哦，上海是涨的离谱要疯了，整个中国的房价都充斥着泡沫
我索性卖了房子，一部分存银行拿利息，一部分买基金算了，待到汇率下跌我再换成加币，变现增值。
wangyao1124 : 2010-04-13
#41
回复: 多伦多的房子
lz：我也是上海的，联邦投资，09年1月取得档案号，12月己补料。
资产状况和你相似。是否将移民之路进行到底，2年多来一直纠结中。方便时多联系。
Little Prince : 2010-04-13
#42
回复: 多伦多的房子
lz：我也是上海的，联邦投资，09年1月取得档案号，12月己补料。
资产状况和你相似。是否将移民之路进行到底，2年多来一直纠结中。方便时多联系。
看来你要比我早一步迁移了，有啥经验宝典别忘和我们分享哦
wangyao1124 : 2010-04-13
#43
回复: 多伦多的房子
经验谈不上，倒是很想与LZ交流交流心情。我们属于网上认为的最不适合移民的那类人，中年，语言不好，虽说是投资移民，但扣除投资款后，资产所剩不多，赴加后还得为生活打拼。犹犹豫豫中，竟也坚持到补料了，唯一支撑的理由是：与其让孩子（现在6年级）将来一个人留学吃苦，成本与全家移民也差不多，还不如现在大人吃点苦，既可照顾孩子的生活，亦可兼顾他的身心健康。你是怎样认为的呢？
长缨在握 : 2010-04-13
#44
回复: 多伦多的房子
可否赐教一套condo出租的话业主要承担多少费用呢？税+费 能有$400刀吗？ 35万买好学区地段的房子出租金额是$1200-1500 ，即使按$1000 算，扣掉$400的税费还有$600的收益，那还是比我现在在上海出租要划算呀，最重要的是提前买到好的学区房，不怕过几年多市房价上涨，也心定了。我是想一房换一房，没啥盈利目的。租金收益只是尽量减少楼市变化和汇率上的亏损，当然或许对我们是个INCOME，但不指望这个。
看房子是新房还是旧房了，35万的2房condo，如果10年以内的新房，大概管理费能到500？地税大概200多，如果是旧condo,管理费800也不希奇。如果你打算租1000块的话，估计你真是要打谱做赔本生意了。不过35万较新的2bed room,租1600问题不大。
另外，你既然不在加拿大，只能委托出租，这样你最少有一个月的房租是作为委托费用。如果运气不好，每年换个租客，可能又会有1个月的空置。也就是说，你的房子大概一年大概只有10个月的房租能到你手里。当然，一个月的空置不会年年都有，但也不会年年都没有，而且旧租客退房，新租客入住，房子要打扫清理等等。算你10个月的房租应该是合理的。
这样你可以算算你的出租收益，一年10个月，收入1万6，地税管理费最少8千多。自己能剩多少？
长缨在握 : 2010-04-13
#45
回复: 多伦多的房子
楼主，不用太心急，您现在还在申请阶段，可以考虑下买楼花，楼花的话一般1-2年交房，等到楼主拿到房子，移民身份差不多时间也拿到了。 开始也不用花费太多，作为前期款。 甚至暂时不用卖掉您现在的房子。
要买房子现在加拿大的基准利率是历史最低点，也可以适当考虑贷款买房子来更好的运用资金， 如果现在买现房，出租的话可以委托当地的房地产经纪，当然当中是要支付佣金，一般差不多是一个月左右的房租。 但是要考虑一定的风险和意外。
楼主，可以闲暇时去
www.mls.ca，了解多伦多北约克，万锦市等较好学区的房子的行情。
希望可以有所帮助！
Michelle
如果真的害怕房价上涨，买楼花是正说，最好买时间在登陆才交付的。
不过个人意见，多伦多房市在历史高点，跌的可能性远超过涨的可能性。
michelleqiu88 : 2010-04-13
#46
回复: 多伦多的房子
lz：我也是上海的，联邦投资，09年1月取得档案号，12月己补料。
资产状况和你相似。是否将移民之路进行到底，2年多来一直纠结中。方便时多联系。
其实选择加拿大移民是一个策略性的决定， 除了为自己的子女提供更大的平台，让他们接受更好更适应社会的教育； 也是为自己将来提供多一个选择。 加拿大是个资源丰富，福利完善，环境优美的一个国家，从哪个方面讲都是养老的一个好地方。 夫妻双方可以一个保留身份，另一个在国内继续发展， 3年时间为自己和家庭多买一个终身保险。
希望您能够坚持下去！
michelleqiu88 : 2010-04-13
#47
回复: 多伦多的房子
如果真的害怕房价上涨，买楼花是正说，最好买时间在登陆才交付的。
不过个人意见，多伦多房市在历史高点，跌的可能性远超过涨的可能性。
其实，早在我10年前去加拿大那个时候就是抱有这个意见的，迟迟没有买房，把买房的钱拿来在多伦多做生意。 回过头去看看，还是有遗憾没能早点买房。
多伦多是加拿大的金融中心，和上海的概念差不多，是有刚性需求在那里。 哪里的房市都会有起伏，但反观拿多伦多的房市与温哥华作比较，它的投资潜力就不言而喻了。 做移民监需要3年的时间，这个阶段买了房，3年后如果要离开再卖掉，只要买房的时候理性选择，房型，location, 等选好，市场还是很大的，甚至抛却不断涌现的新移民不谈。 还是建议贷款买房子，月租金等于付贷款，卖掉的时候将贷款一起转掉。
wangyao1124 : 2010-04-13
#48
回复: 多伦多的房子
其实选择加拿大移民是一个策略性的决定， 除了为自己的子女提供更大的平台，让他们接受更好更适应社会的教育； 也是为自己将来提供多一个选择。 加拿大是个资源丰富，福利完善，环境优美的一个国家，从哪个方面讲都是养老的一个好地方。 夫妻双方可以一个保留身份，另一个在国内继续发展， 3年时间为自己和家庭多买一个终身保险。
希望您能够坚持下去！
谢谢鼓励！最近，先生在家园上阅览了很多信息，感觉生活很艰难，竟然有移民朋友捡菜皮吃。
Little Prince : 2010-04-13
#49
回复: 多伦多的房子
其实，早在我10年前去加拿大那个时候就是抱有这个意见的，迟迟没有买房，把买房的钱拿来在多伦多做生意。 回过头去看看，还是有遗憾没能早点买房。
多伦多是加拿大的金融中心，和上海的概念差不多，是有刚性需求在那里。 哪里的房市都会有起伏，但反观拿多伦多的房市与温哥华作比较，它的投资潜力就不言而喻了。 做移民监需要3年的时间，这个阶段买了房，3年后如果要离开再卖掉，只要买房的时候理性选择，房型，location, 等选好，市场还是很大的，甚至抛却不断涌现的新移民不谈。 还是建议贷款买房子，月租金等于付贷款，卖掉的时候将贷款一起转掉。
谢谢Michelle的点拨，是个值得考虑的方法。但是操作起来只能等到拿到VISA后才能贷款，那么目前的等签期中就只能原地不动，心中唯恐3年后房价、汇率都大涨，那么就实现不了上海一套房换多市一套房的目标了。
sofeiya : 2010-04-13
#50
回复: 多伦多的房子
不要担心,出去了总有办法生活的;但是如果在外面没有朋友,那才是最痛苦的;希望能和大家成为朋友;
Little Prince : 2010-04-13
#51
回复: 多伦多的房子
非常感谢有家园这么个平台，长见识、交朋友
Little Prince : 2010-04-13
#52
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经验谈不上，倒是很想与LZ交流交流心情。我们属于网上认为的最不适合移民的那类人，中年，语言不好，虽说是投资移民，但扣除投资款后，资产所剩不多，赴加后还得为生活打拼。犹犹豫豫中，竟也坚持到补料了，唯一支撑的理由是：与其让孩子（现在6年级）将来一个人留学吃苦，成本与全家移民也差不多，还不如现在大人吃点苦，既可照顾孩子的生活，亦可兼顾他的身心健康。你是怎样认为的呢？
姐姐你要加强自信，从现在开始补习英文，从最简单的单词和句子开始练习，因为语言的掌握也是生存的基本要求。我也认为培养一个国际生的代价真的比申请投资移民要贵很多，而且待遇是无法比拟的，而且这么小的孩子还是需要父母的呵护与关爱的，我的想法和你完全一致，
恭喜你的决定比我早，而且已经进入尾声了。我希望今后能在加国有自己喜爱的工作和交流的群体，如果把所有的要求和向往都压缩到照顾孩子身上，那么生活真的变单调无味。所以我们一定要自立自强，给孩子做好榜样，要学习上比他们进取勤奋，生活上比他们坚定踏实，精神上给他们正确的指引，我相信身教重于言教，勤奋的父母一定能给孩子更大的鼓舞
40不算晚，相信大器晚成，我们一起努力吧
wangyao1124 : 2010-04-13
#54
Little Prince : 2010-04-14
#55
回复: 多伦多的房子
不要担心，从现在开始一切都不晚。我坚信我们的决定是正确的，不说是为了孩子，为了我们自己更炫彩的人生去尝试一下，努力一下又何妨呢？我现在就是担心房价和汇率的上涨，唉
Little Prince : 2010-04-14
#56
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看房子是新房还是旧房了，35万的2房condo，如果10年以内的新房，大概管理费能到500？地税大概200多，如果是旧condo,管理费800也不希奇。如果你打算租1000块的话，估计你真是要打谱做赔本生意了。不过35万较新的2bed room,租1600问题不大。
另外，你既然不在加拿大，只能委托出租，这样你最少有一个月的房租是作为委托费用。如果运气不好，每年换个租客，可能又会有1个月的空置。也就是说，你的房子大概一年大概只有10个月的房租能到你手里。当然，一个月的空置不会年年都有，但也不会年年都没有，而且旧租客退房，新租客入住，房子要打扫清理等等。算你10个月的房租应该是合理的。
这样你可以算算你的出租收益，一年10个月，收入1万6，地税管理费最少8千多。自己能剩多少？
这样计算还剩8千刀，折合5万人民币/年，那还不如我卖掉房子把钱存银行的方便
。承蒙指教！
Chinese Canadian : 2010-04-14
#57
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看房子是新房还是旧房了，35万的2房condo，如果10年以内的新房，大概管理费能到500？地税大概200多，如果是旧condo,管理费800也不希奇。如果你打算租1000块的话，估计你真是要打谱做赔本生意了。不过35万较新的2bed room,租1600问题不大。
另外，你既然不在加拿大，只能委托出租，这样你最少有一个月的房租是作为委托费用。如果运气不好，每年换个租客，可能又会有1个月的空置。也就是说，你的房子大概一年大概只有10个月的房租能到你手里。当然，一个月的空置不会年年都有，但也不会年年都没有，而且旧租客退房，新租客入住，房子要打扫清理等等。算你10个月的房租应该是合理的。
这样你可以算算你的出租收益，一年10个月，收入1万6，地税管理费最少8千多。自己能剩多少？
剩下的钱里还要扣掉商业税和个人税。
扣掉保险
换租客的粉刷装修，或者家里换个什么东西，出租公司每次派人上门，都要另外收取高额的人工费
Little Prince : 2010-04-14
#58
回复: 多伦多的房子
LS ,经你这样一点拨，我算是彻底醒悟了，现在去买操的心不少，还要赔钱！
也罢也罢，不再为此烦恼了，等签出来，慢慢选择个满意的住宿吧
火山 : 2010-04-14
#59
回复: 多伦多的房子
LS ,经你这样一点拨，我算是彻底醒悟了，现在去买操的心不少，还要赔钱！
也罢也罢，不再为此烦恼了，等签出来，慢慢选择个满意的住宿吧
lz啊！另外一笔帐你算过没有，国内房70年产权，加极少的物业费。
加拿大的房每月交许多地税、管理费，70年复利计算，算了吓我一跳
火山 : 2010-04-14
#60
回复: 多伦多的房子
LS ,经你这样一点拨，我算是彻底醒悟了，现在去买操的心不少，还要赔钱！
也罢也罢，不再为此烦恼了，等签出来，慢慢选择个满意的住宿吧
还有国外地税等是不受通货彭帐影响，与时俱进，中国买好70年了断了。
Little Prince : 2010-04-14
#61
回复: 多伦多的房子
LS 听说有免税的TOWNHOUSE， 可否阐明一下值得考虑吗？谢过！
Chinese Canadian : 2010-04-14
#62
回复: 多伦多的房子
加拿大绝对不会有免税的TOWNHOUSE，只有免管理费的.
Little Prince : 2010-04-14
#63
回复: 多伦多的房子
对对对，还是LS 说的正确专业，那免管理费的是不是划算呐？
游客 : 2010-04-14
#64
回复: 多伦多的房子
对对对，还是LS 说的正确专业，那免管理费的是不是划算呐？
应该是的
sofeiya : 2010-04-15
#65
回复: 多伦多的房子
加拿大只有独立别墅才要交地税,公寓和联体和半独立只要交管理费;有些联体别墅也是免管理费的;
sofeiya : 2010-04-15
#66
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1. 常见的房屋类型
下面左侧为英文，括号中分别为国语与粤语说法
House (独立屋)
业主拥有房屋和地皮的产权。
Duplex House (双拼屋，马屋)
同一屋顶下的两套住宅联在一起，可以是一左一右、一前一后，偶尔也有一上一下，以一左一右居多。业主拥有自己那一半的房屋和地皮的产权。
Townhouse (城市屋、镇屋)
左右均有墙壁与类似房屋相连的小住宅，通常各自有独立的门口，多个不同家庭拥有地皮的产权。
Apartment / Condominium (公寓、公寓)
有共同大门的多层单位，多个不同家庭拥有地皮的产权。
Mobile Home (活动屋)
可移动的房屋，需要停放在购买或租赁的土地上。
以上类型中，House和Duplex House需要每年向政府缴纳地税。Townhouse和Apartment需要向物业管理单位缴纳管理费。
另外需要注意Townhouse和Apartment中也有不带地皮的，并且居住权带有期限的，称为leasehold，leasehold的物业通常便宜很多。
Little Prince : 2010-04-15
#67
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LS ， 你比偶学习认真，赞一记，谢谢你的消息！
sofeiya : 2010-04-15
#68
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我也是转载别人的,我刚申请的时候和你一样,担心这样担心那样,所以每天会在家园里游荡,看看别人的帖子,有些真的对自己很有用处啊;学校,房子,车子,工作应该是我们所要注意的东西;后来想想,现在考虑那么多干吗?还不知道2年后会怎么样呢!能在家园里先交几个朋友才是最真的!
Little Prince : 2010-04-15
#69
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LS ， 交定你这个朋友了，进度如何，回头通知我哦
虎头妈妈 : 2010-04-15
#70
回复: 多伦多的房子
加拿大只有独立别墅才要交地税,公寓和联体和半独立只要交管理费;有些联体别墅也是免管理费的;
这倒是第一次听说。加拿大的学校和医院就指着地税呢，除了独立House以外其他住所的孩子都不要上学了？
michelleqiu88 : 2010-04-15
#71
回复: 多伦多的房子
这倒是第一次听说。加拿大的学校和医院就指着地税呢，除了独立House以外其他住所的孩子都不要上学了？
其实地税都是要交的，独立屋，和一些联体别墅交的多些， 公寓和townhouse，apartment，交的少些。 加拿大的法律法规相对中国要完善，贫富差距没有那么悬殊，各方面的体制都要较人性化。
这里是个互相分享经验，学习的好平台。 中国人在国外，大家都有像这里一样的互助，互勉精神，一切就会更好！
athena0863 : 2010-04-15
#72
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LZ,我不建议你现在就在加买房子,因为签证还没有下来,这是一,二呢,就是加拿大的房子不会和国内的房子那样飙升,因为加拿大的经济已经成熟了，大涨大跌是很难的，除非遇上重大国际国内变动,这种概率低的几乎没有,三,你把国内的房子卖了，然后去二线城市再买上两套,出租,又有一份收入不说,国内的房地产市场还没有到头呢，二线城市的房价还没有起来呢,比如说,我所在的城市-青岛,虽然也有3万5万的,但那是很少的楼盘,一般都是1万左右的,或者是1万5左右的，其实,相比大连/杭州,房价还是低的.我也是投资移民.刚办.我想这些年先用资金作些投资,有一天真的要登陆了，再考虑加拿大的事也不迟,因为现在汇率都还不定呢,你那么着急干吗.
同意这位筒子.
长缨在握 : 2010-04-15
#73
回复: 多伦多的房子
其实，早在我10年前去加拿大那个时候就是抱有这个意见的，迟迟没有买房，把买房的钱拿来在多伦多做生意。 回过头去看看，还是有遗憾没能早点买房。
多伦多是加拿大的金融中心，和上海的概念差不多，是有刚性需求在那里。 哪里的房市都会有起伏，但反观拿多伦多的房市与温哥华作比较，它的投资潜力就不言而喻了。 做移民监需要3年的时间，这个阶段买了房，3年后如果要离开再卖掉，只要买房的时候理性选择，房型，location, 等选好，市场还是很大的，甚至抛却不断涌现的新移民不谈。 还是建议贷款买房子，月租金等于付贷款，卖掉的时候将贷款一起转掉。
我刚来的时候就想把上海的房子卖了，在这里付首付的，结果因为某些原因，国内的房子没卖成，只能在这里多贷了点款买房。回过头去看看，看看，加拿大的房子就是住着舒服，要说升值，还是中国的房子。
多伦多和北京上海纽约伦敦都没有可比性， 人口，城市规模的差距太大了。如果一定要比，洛杉矶，芝加哥，休斯顿都是和多伦多类似的城市。 另外，如果不算来自国外的新移民，多伦多在加拿大国内算是人口净移出城市，卡尔家里等西部城市才算人口净移入城市。
长缨在握 : 2010-04-15
#74
回复: 多伦多的房子
LS 听说有免税的TOWNHOUSE， 可否阐明一下值得考虑吗？谢过！
管理费是大头，没有了管理费，就意味着持有成本的下降，如果你住在这里，人又勤快，经营这种townhouse出租是有利可图的。
但没有管理费就意味着没有服务，没有人扫雪，没有人在你家漏水停电的时候来上门服务，出租这种townhouse和出租single house没什么区别，收益的金钱，付出的是精力。
经营这么一套房子，是很花精力的，如果人不在加拿大，那么只能委托别人去经营，不过加拿大的人力是很贵的，所以。。。。。
Chinese Canadian : 2010-04-15
#75
回复: 多伦多的房子
加拿大只有独立别墅才要交地税,公寓和联体和半独立只要交管理费;有些联体别墅也是免管理费的;
造谣。
首先，那不叫地税，叫Property Tax，称作物业税更合适一些。任何物业，包括私人物业和商业物业，都必须要交Property Tax。
无论house，semi，townhouse，condo，私人物业的税率是一样的。之所以楼上有人说condo的税低一些，是因为一般来说，condo的售价便宜一些。
政府委托第三方的房产评估公司(多伦多的在Pickering有一家)根据附近房子的卖价和房子本身的情况对房屋估价，然后不同城市收取不同比率的Property Tax，多伦多比附近城市都低，是1%左右吧。
所以，你对房子的装修，改建都会使物业税增加。
另外，管理费是起管理作用的，LZ要是买不带管理费的townhouse，就没人管理你的房子了。要是房顶坏了，也没人修。夏天没人除草，冬天没人扫雪。除了罚款不说，要是有人在你门口摔倒了，你就有得倾家荡产去打官司了
Vancouver landing : 2010-04-15
#76
回复: 多伦多的房子
其实地税都是要交的，独立屋，和一些联体别墅交的多些， 公寓和townhouse，apartment，交的少些。 加拿大的法律法规相对中国要完善，贫富差距没有那么悬殊，各方面的体制都要较人性化。
apart和house的税率不一样么？如果一样只是估价的差别吧
Little Prince : 2010-04-15
#77
回复: 多伦多的房子
造谣。
首先，那不叫地税，叫Property Tax，称作物业税更合适一些。任何物业，包括私人物业和商业物业，都必须要交Property Tax。
无论house，semi，townhouse，condo，私人物业的税率是一样的。之所以楼上有人说condo的税低一些，是因为一般来说，condo的售价便宜一些。
政府委托第三方的房产评估公司(多伦多的在Pickering有一家)根据附近房子的卖价和房子本身的情况对房屋估价，然后不同城市收取不同比率的Property Tax，多伦多比附近城市都低，是1%左右吧
所以，你对房子的装修，改建都会使物业税增加。
另外，管理费是起管理作用的，LZ要是买不带管理费的townhouse，就没人管理你的房子了。要是房顶坏了，也没人修。夏天没人除草，冬天没人扫雪。除了罚款不说，要是有人在你门口摔倒了，你就有得倾家荡产去打官司了
“俩个娃的爹”谢谢你的指点，先给你加SW去～～～
Little Prince : 2010-04-15
#78
回复: 多伦多的房子
LS 各位，如果你有35万-40万的购房款，以孩子就学为主要目的的话怎么选择房屋购置？是贷款多少买什么房子（condo / town house if any)? 请大家不吝赐教，谢过！
BMBC : 2010-04-15
#79
回复: 多伦多的房子
刚刚短登回来，看了若干房子，一点体会和大家分享。
总体来说多伦多的Condo品质比上海同价位的公寓高不止一个档次。但是持有成本很高，有TX做过复利计算的话，实际房价要高些，但是应该还是性价比优于上海很多。
800-900尺两房Condo在北约克35-37W。好学区的condo选择很少，一般年数较长，新楼都不在好学校范围内。
管理费一般400-500之间，一些老的condo比较大可能要600多一个月。地税不高，一般2000多每年。所以每月持有成本平均700. 地铁沿线出租每月1500-1700. 净现金流入8000-10000. 但是没有考虑税收影响。
总体回报好于上海，但是必须明白管理费随着楼龄增加会稳步上升。
楼主这样上海有自住一套，出租一套，可以考虑买房，自住要考虑学区，出租不必要，只要地铁沿线都还是好租的。另外，现在卖楼花的房子不会是好学区了。
还有一个因素要考虑，7月1日起HST和GST合并对交易成本有较大提升，影响不明了，可以参考上海09年12月31日前后房产市场的变化。好像现在房价还是涨，只是量跌了。
以上是前两周扫楼的一手资料，供大家参考。据此投资风险自负。
BMBC : 2010-04-15
#80
回复: 多伦多的房子
LS 各位，如果你有35万-40万的购房款，以孩子就学为主要目的的话怎么选择房屋购置？是贷款多少买什么房子（condo / town house if any)? 请大家不吝赐教，谢过！
有工作贷款买House，没工作先一次付清买Condo。现金流是对生活质量影响最大的。
leonchende : 2010-04-15
#81
回复: 多伦多的房子
不用那么着急吧
加拿大的房子再怎么涨，也涨不过国内的房子快
leonchende : 2010-04-15
#82
回复: 多伦多的房子
apart和house的税率不一样么？如果一样只是估价的差别吧
APPT 不是个人的，只租不卖的
只有CONDO 才卖
leonchende : 2010-04-15
#83
回复: 多伦多的房子
LS 各位，如果你有35万-40万的购房款，以孩子就学为主要目的的话怎么选择房屋购置？是贷款多少买什么房子（condo / town house if any)? 请大家不吝赐教，谢过！
稍微看的上眼的HOUSE ，独立的，现在也要40W+了
CONDO 也不便宜的，新开的楼花在4-500/ 尺，好的更贵，如果想要有你国内次新房这样水准的CONDO ，就只能是高级公寓了，这个不便宜的。
DOWNTOWN 去年底很火的X2，有人为了买楼花，彻夜排队，还打架的那个，开盘时482刀/尺.不含车位，物业费大概0.45/尺（大概哦），第2年可能会涨16%，老外还有地税。你可以自己算一下钱够不够的
Little Prince : 2010-04-16
#84
回复: 多伦多的房子
刚刚短登回来，看了若干房子，一点体会和大家分享。
总体来说多伦多的Condo品质比上海同价位的公寓高不止一个档次。但是持有成本很高，有TX做过复利计算的话，实际房价要高些，但是应该还是性价比优于上海很多。
800-900尺两房Condo在北约克35-37W。好学区的condo选择很少，一般年数较长，新楼都不在好学校范围内。
管理费一般400-500之间，一些老的condo比较大可能要600多一个月。地税不高，一般2000多每年。所以每月持有成本平均700. 地铁沿线出租每月1500-1700. 净现金流入8000-10000. 但是没有考虑税收影响。
总体回报好于上海，但是必须明白管理费随着楼龄增加会稳步上升。
楼主这样上海有自住一套，出租一套，可以考虑买房，自住要考虑学
区，出租不必要，只要地铁沿线都还是好租的。另外，现在卖楼花的房子不会是好学区了。
还有一个因素要考虑，7月1日起HST和GST合并对交易成本有较大提升，影响不明了，可以参考上海09年12月31日前后房产市场的变化。好像现在房价还是涨，只是量跌了。
以上是前两周扫楼的一手资料，供大家参考。据此投资风险自负。
谢谢BMBC的详细分析，短登一趟掌握这么多消息，辛苦你了
Little Prince : 2010-04-16
#85
回复: 多伦多的房子
稍微看的上眼的HOUSE ，独立的，现在也要40W+了
CONDO 也不便宜的，新开的楼花在4-500/ 尺，好的更贵，如果想要有你国内次新房这样水准的CONDO ，就只能是高级公寓了，这个不便宜的。
DOWNTOWN 去年底很火的X2，有人为了买楼花，彻夜排队，还打架的那个，开盘时482刀/尺.不含车位，物业费大概0.45/尺（大概哦），第2年可能会涨16%，老外还有地税。你可以自己算一下钱够不够的
钱少
火山 : 2010-04-16
#86
回复: 多伦多的房子
刚刚短登回来，看了若干房子，一点体会和大家分享。
总体来说多伦多的Condo品质比上海同价位的公寓高不止一个档次。但是持有成本很高，有TX做过复利计算的话，实际房价要高些，但是应该还是性价比优于上海很多。
800-900尺两房Condo在北约克35-37W。好学区的condo选择很少，一般年数较长，新楼都不在好学校范围内。
管理费一般400-500之间，一些老的condo比较大可能要600多一个月。地税不高，一般2000多每年。所以每月持有成本平均700. 地铁沿线出租每月1500-1700. 净现金流入8000-10000. 但是没有考虑税收影响。
总体回报好于上海，但是必须明白管理费随着楼龄增加会稳步上升。
楼主这样上海有自住一套，出租一套，可以考虑买房，自住要考虑学区，出租不必要，只要地铁沿线都还是好租的。另外，现在卖楼花的房子不会是好学区了。
还有一个因素要考虑，7月1日起HST和GST合并对交易成本有较大提升，影响不明了，可以参考上海09年12月31日前后房产市场的变化。好像现在房价还是涨，只是量跌了。
以上是前两周扫楼的一手资料，供大家参考。据此投资风险自负。
算一笔房子的帐：
如果你买了一套房子每月付地税、管理费400加元，住50年、按国内一年息2.25%计，知道50年后多少钱吗？
$445438.388
Little Prince : 2010-04-16
#87
回复: 多伦多的房子
住不起
montblanc13 : 2010-04-16
#88
回复: 多伦多的房子
和lz的情况相似，也是刚交了材料。关注ing
。
。
BMBC : 2010-04-16
#89
回复: 多伦多的房子
算一笔房子的帐：
如果你买了一套房子每月付地税、管理费400加元，住50年、按国内一年息2.25%计，知道50年后多少钱吗？
$445438.388
我前面说复利可能不准确，应该算NPV比较合理吧。
按照5%折现率，每年5000支出，50年NPV是大约10W加元。
35+10=45W CAD=300W RMB; 约合上海建面每平方3W元出头。
尚属合理范围。
长缨在握 : 2010-04-16
#90
回复: 多伦多的房子
LS 各位，如果你有35万-40万的购房款，以孩子就学为主要目的的话怎么选择房屋购置？是贷款多少买什么房子（condo / town house if any)? 请大家不吝赐教，谢过！
买什么样的房子，什么地方的房子，主要还是取决于你们来了以后干什么。这个钱如果来了以后没有收入，买哪里的房子都很难，不是房子不好，就是地域不好。如果有工作，买哪里的房子都容易。
现在考虑这个太早，你们在这里的生活主要还是取决你们在这里能找到什么样的工作。
火山 : 2010-04-17
#91
回复: 多伦多的房子
我前面说复利可能不准确，应该算NPV比较合理吧。
按照5%折现率，每年5000支出，50年NPV是大约10W加元。
35+10=45W CAD=300W RMB; 约合上海建面每平方3W元出头。
尚属合理范围。
我是按在加买房比国内买房多交的部分算期未值，还未含随通货膨帐，加政府每年调高的隐性支出，也不少。
BMBC : 2010-04-17
#92
回复: 多伦多的房子
我是按在加买房比国内买房多交的部分算期未值，还未含随通货膨帐，加政府每年调高的隐性支出，也不少。
从投资的角度分析，NPV是更合理的指标。因为现在的钱永远比将来的钱值钱。假设北约克房产实际值45W，但是现在市价35W，你少付10W，用其投资每年收益5%，就是5000. 正好与每年的支出相抵。
当然，前提是有投资方向每年可以收益5%。否则就要用贷款利率算，如果是2.25%的话，NPV就是15W，房产实际成本就是50W CAD=330W RMB，折合上海建筑面积每平方3.5W。
政府每年调高的费用没有研究过，请火山给大家讲讲。随着楼龄增加，管理费会上涨倒是避免不了的。
火山 : 2010-04-18
#93
回复: 多伦多的房子
从投资的角度分析，NPV是更合理的指标。因为现在的钱永远比将来的钱值钱。假设北约克房产实际值45W，但是现在市价35W，你少付10W，用其投资每年收益5%，就是5000. 正好与每年的支出相抵。
当然，前提是有投资方向每年可以收益5%。否则就要用贷款利率算，如果是2.25%的话，NPV就是15W，房产实际成本就是50W CAD=330W RMB，折合上海建筑面积每平方3.5W。
政府每年调高的费用没有研究过，请火山给大家讲讲。随着楼龄增加，管理费会上涨倒是避免不了的。
有道理。你帮忙算一下以每月投400加元，连投50年的现金流，年利率2.25%，折成净现值是多小？或者把$445438.388直接50年贴现？
关于政府每年调高的费用：据网上了解，政府把地税中，房产部分随折旧降地，因土地升值把土地税部分调高，通货长期总是上涨的，土地总是升值的。所以认为地税总额总是上涨的。
Little Prince : 2010-04-18
#94
回复: 多伦多的房子
长缨，你说的对，生活质量取决于以后的income(工作或其他收入来源）而不是房子！
战斗在加国 : 2010-04-18
#95
回复: 多伦多的房子
钱少
带35W还嫌少
,我们在加拿大工作好几年离这个数都还差得远,这个数目已经超过了加拿大的家庭平均资产. 要知道,加拿大存点钱太不容易了,别看工资待遇还不错,就是存不下钱.
带35W过来,建议你拿30W做首付,手头留5W做机动,买个50W以内的房子,贷款20W,可以做个5年固定,按现在的利率,每月的还款在1000之内,一个人打labor就能负担,这样日子过得比较轻松,也比较舒服
不建议买了房子去分租,收不了几个钱还容易影响心情
Vancouver landing : 2010-04-18
#96
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带35W过来,建议你拿30W做首付,手头留5W做机动,买个50W以内的房子,贷款20W,可以做个5年固定,按现在的利率,每月的还款在1000之内,一个人打labor就能负担,这样日子过得比较轻松,也比较舒服
不建议买了房子去分租,收不了几个钱还容易影响心情
1000多的贷款，加上地税，房屋保险、修理，煤气水电电视电话之类的，再养个车，一个月怎么也要3k左右，一个人打Labor怎么可能应付。发现加拿大的物价真的很贵
火山 : 2010-04-18
#97
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带35W还嫌少
,我们在加拿大工作好几年离这个数都还差得远,这个数目已经超过了加拿大的家庭平均资产. 要知道,加拿大存点钱太不容易了,别看工资待遇还不错,就是存不下钱.
带35W过来,建议你拿30W做首付,手头留5W做机动,买个50W以内的房子,贷款20W,可以做个5年固定,按现在的利率,每月的还款在1000之内,一个人打labor就能负担,这样日子过得比较轻松,也比较舒服
不建议买了房子去分租,收不了几个钱还容易影响心情
1000多的贷款，加上地税，房屋保险、修理，煤气水电电视电话之类的，再养个车，一个月怎么也要3k左右，一个人打Labor怎么可能应付。发现加拿大的物价真的很贵
有参考价值
Little Prince : 2010-04-18
#98
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谢谢大家的热心参谋！
反复学习下来心得如下，不对之处请多指教：
1. 35W买好的学区房，无论是condo 还是townhouse 都不够，需要贷款部分。最好是手头留点活钱，贷款部分，这样生活上相对宽裕点。
2. 加国的租房需要缴纳较高的管理费和地税，作为投资或者出租的话收益率比较小，回报时间需要很长，所以出租只能缓解当前的贷款或者税费的压力，不是长久的权益之计。
3.生活品质的好坏取决于income的多少,所以最好有工作收入来负担经济压力，靠有限的租房收益比较困难。
right ???
BMBC : 2010-04-19
#99
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有道理。你帮忙算一下以每月投400加元，连投50年的现金流，年利率2.25%，折成净现值是多小？或者把$445438.388直接50年贴现？
关于政府每年调高的费用：据网上了解，政府把地税中，房产部分随折旧降地，因土地升值把土地税部分调高，通货长期总是上涨的，土地总是升值的。所以认为地税总额总是上涨的。
$445438.388直接50年贴现不科学。每年5000支出，折现率2.25%，50年NPV我前面已经讲过，大约为15W。
火山 : 2010-04-19
#100
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$445438.388直接50年贴现不科学。每年5000支出，折现率2.25%，50年NPV我前面已经讲过，大约为15W。
谢谢！真是高人！那么我就这么认为：如果我买了一套房子化了25万刀，每月化400刀多一点养房子，住50年。
其实这套房子看似25W刀现在实际化了40W刀买的。
Little Prince : 2010-04-20
#101
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火山把我没看懂的翻译通俗了，谢谢！
rabbit : 2010-04-20
#102
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建议楼主现在不要买房， 房价开始下跌了，等等看。
Little Prince : 2010-04-20
#103
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RABBIT , 真的？
这真是好消息，我可以平静一段日子了
火山 : 2010-04-20
#104
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到新地方，要了解新的游戏规则，否则要吃亏啊！
甜心西瓜 : 2010-04-21
#105
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lz还要过一段时间才登陆加国,其实大可不必焦虑房价、汇率。宏观看人民币迟早是会大幅升值，而加国地大人稀，盛产木材，目前这种高房价也是维持不下去的。
wangyao1124 : 2010-04-21
#106
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lz还要过一段时间才登陆加国,其实大可不必焦虑房价、汇率。宏观看人民币迟早是会大幅升值，而加国地大人稀，盛产木材，目前这种高房价也是维持不下去的。
但愿如此！
czsurgeon : 2010-04-23
#107
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问题是投资移民有靠一半的拒签率，能不能办成还是未知数，买房的事到时再考虑吧。
wangyao1124 : 2010-04-26
#108
Little Prince : 2010-04-26
#109
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偶的移民顾问答曰：技术移民的等待期比较长，投资移民是加国政府最欢迎的（特别是经济低迷时期），拒签率不到10%，只要财产来路清晰，证据链充分，不存在拒签的。偶家财产清清白白，要啥证明有啥证明，很有信心不在这10%以内滴。
Vancouver landing : 2010-04-26
#110
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偶的移民顾问答曰：技术移民的等待期比较长，投资移民是加国政府最欢迎的（特别是经济低迷时期），拒签率不到10%，只要财产来路清晰，证据链充分，不存在拒签的。偶家财产清清白白，要啥证明有啥证明，很有信心不在这10%以内滴。
现在38类里的技术移民比投资移民快
战斗在加国 : 2010-04-26
#111
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谢谢大家的热心参谋！
反复学习下来心得如下，不对之处请多指教：
1. 35W买好的学区房，无论是condo 还是townhouse 都不够，需要贷款部分。最好是手头留点活钱，贷款部分，这样生活上相对宽裕点。
2. 加国的租房需要缴纳较高的管理费和地税，作为投资或者出租的话收益率比较小，回报时间需要很长，所以出租只能缓解当前的贷款或者税费的压力，不是长久的权益之计。
3.生活品质的好坏取决于income的多少,所以最好有工作收入来负担经济压力，靠有限的租房收益比较困难。
right ???
不要去挤什么好学区,加拿大所有的学校的校舍和老师都差不多,避开贫民区和治安不好的区就行了,这些地方家长平均素质较低,一般也不重视教育
siemen95 : 2010-04-27
#112
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刚刚短登回来，看了若干房子，一点体会和大家分享。
总体来说多伦多的Condo品质比上海同价位的公寓高不止一个档次。但是持有成本很高，有TX做过复利计算的话，实际房价要高些，但是应该还是性价比优于上海很多。
800-900尺两房Condo在北约克35-37W。好学区的condo选择很少，一般年数较长，新楼都不在好学校范围内。
管理费一般400-500之间，一些老的condo比较大可能要600多一个月。地税不高，一般2000多每年。所以每月持有成本平均700. 地铁沿线出租每月1500-1700. 净现金流入8000-10000. 但是没有考虑税收影响。
总体回报好于上海，但是必须明白管理费随着楼龄增加会稳步上升。
楼主这样上海有自住一套，出租一套，可以考虑买房，自住要考虑学区，出租不必要，只要地铁沿线都还是好租的。另外，现在卖楼花的房子不会是好学区了。
还有一个因素要考虑，7月1日起HST和GST合并对交易成本有较大提升，影响不明了，可以参考上海09年12月31日前后房产市场的变化。好像现在房价还是涨，只是量跌了。
以上是前两周扫楼的一手资料，供大家参考。据此投资风险自负。
学习了！
Vancouver landing : 2010-04-27
#113
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谢谢！真是高人！那么我就这么认为：如果我买了一套房子化了25万刀，每月化400刀多一点养房子，住50年。其实这套房子看似25W刀现在实际化了40W刀买的。
所以人家二手房主25W买的房子卖40W看来不贵啊，这样才刚刚保本。
在国内算投资回报的时候都只考虑了贷款利息和税费等显性成本，看来还要算上货币本身的复利。那么房价的上涨也是可以解释的了。毕竟房子不是消费品。
游客 : 2010-04-29
#114
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lz 我也是上海滴淫，可否交个朋友，交流交流，悄悄话我吧。
wangyao1124 : 2010-04-29
#115
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不要去挤什么好学区,加拿大所有的学校的校舍和老师都差不多,避开贫民区和治安不好的区就行了,这些地方家长平均素质较低,一般也不重视教育
受用
rabbit : 2010-04-30
#116
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RABBIT , 真的？
这真是好消息，我可以平静一段日子了
是真的。
伊利丹-暴风 : 2010-04-30
#117
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所以人家二手房主25W买的房子卖40W看来不贵啊，这样才刚刚保本。
在国内算投资回报的时候都只考虑了贷款利息和税费等显性成本，看来还要算上货币本身的复利。那么房价的上涨也是可以解释的了。毕竟房子不是消费品。
这个说法不全对，你买来还要交地税等。
加拿大房子偏向消费品，中国房子是投资！
caroline_qu : 2010-04-30
#118
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哪中国人多哪的房价就贵，好象中国人都很有钱似的
毛毛虫69 : 2010-05-01
#119
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经验谈不上，倒是很想与LZ交流交流心情。我们属于网上认为的最不适合移民的那类人，中年，语言不好，虽说是投资移民，但扣除投资款后，资产所剩不多，赴加后还得为生活打拼。犹犹豫豫中，竟也坚持到补料了，唯一支撑的理由是：与其让孩子（现在6年级）将来一个人留学吃苦，成本与全家移民也差不多，还不如现在大人吃点苦，既可照顾孩子的生活，亦可兼顾他的身心健康。你是怎样认为的呢？
我的情况与你相似。我是09年八月拿的档案号，是联邦投资，目前在等补料。我女儿今年初三毕业了。9月就来多伦多读高一了。办理留学。因为等到移民下来要二三年，不想耽误孩子学习，就让她一人先过来读书。你是上海的吗
wangyao1124 : 2010-05-05
#120
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我的情况与你相似。我是09年八月拿的档案号，是联邦投资，目前在等补料。我女儿今年初三毕业了。9月就来多伦多读高一了。办理留学。因为等到移民下来要二三年，不想耽误孩子学习，就让她一人先过来读书。你是上海的吗
是呀。
Little Prince : 2010-05-05
#121
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不要去挤什么好学区,加拿大所有的学校的校舍和老师都差不多,避开贫民区和治安不好的区就行了,这些地方家长平均素质较低,一般也不重视教育
谢谢！我这脑子里怎么就是想着“学区房”，中国式教育产物
Little Prince : 2010-05-05
#122
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lz 我也是上海滴淫，可否交个朋友，交流交流，悄悄话我吧。
Jeniffer你肯定比我先登，以后多发帖子指点我们哦
游客 : 2010-05-05
#123
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Jeniffer你肯定比我先登，以后多发帖子指点我们哦
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我早着呢，没想到这么多上海银也移民呀，等有眉目了咱联系联系吧。
Little Prince : 2010-05-05
#124
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keep in touch with you
小鬼旸 : 2010-06-21
#125
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好帖，大侠们继续讨论。顶起来。