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加拿大房市怎么样看这个

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海格Z : 2010-04-28#1
负债历史最高 投资报告唱衰加国楼市

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-04-28 02:36 来源: 家园综述 作者: 香香王子 点击: 396次
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小编提示：一周内连续两份报告唱衰加国楼市：周二，投资公司 Edward Jones 报告（点击此处下载报告）称，加拿大创纪录的高负债率是加拿大经济的主要弱点，随着利率上升将打击楼市。而上周五， 著名分析师罗森博格：加拿大经济脆弱，经济反弹主要由地产带动，当前已经形成房价泡沫，恐怕要跌两成。
2009年加国房价劲升19.3 % 上升速度超过经济基本面
Edward Jones 的报告称：“加拿大各地房价不断上扬。这帮助缓解房主压力，也同时令买家焦虑。我们主要的忧虑是，房价的上升速度超过经济基本面，因而很有可能下滑”。



全加各省平均房价​
2009年，加拿大楼市从衰退中走出低谷，平均销售价格劲升19.3 %，全国房价达到 $337,410，与此同时，失业率居高不下。
Edward Jones 的分析师 Kate Warne 和Craig Fehr写到：“经济刚从衰退复苏和相对强势的房价意味着需要小心，投资分散人士可以高枕无忧，而计划追加房地产投资的人士要仔细考虑”。
Edward Jones 分析师认为，消费者收入和出租市场这些经济基本数据不足够支持加拿大当前房价，房价上升速度超过了房租上升速度。


房价上升速度超过房租上升速度​
负债收入比146.2% 历史上最高水平
加国民众为能够避免美国金融泡沫破灭的痛苦欢欣鼓舞，与此同时，加拿大家庭的负债额与收入比正处于“史上最高水平”(historically high levels)。

加拿大家庭的负债额与收入比历史曲线​
普通加拿大人的负债收入比（消费者借贷consumer borrowing / 可动用收入disposable income）一直在攀升，当前是146.2%，历史上最高水平。
这也远高于美国曾经达到过的历史高点130.6%（ 金融危机，经济泡沫破灭前）
利率上升时 过度负债将会有灾难性后果
过度负债或将成为“加拿大金融系统最危险的因素”之一，同时这将使普通加拿大人在利率上升时的经济环境中变得更加脆弱。

​
如果利率上升3厘（3个百分点），一份$254,514 （25万）的按揭意味着每月多付$444利息，而税后在加拿大收入每月增加$444谈何容易。
因为民众别无选择，就只能想着如何节约钱，削减开支。
Edward Jones 报告称，利率上升3厘，也就意味着消费者，每年需要削减18亿的消费，这会反过来影响经济和就业机会。
投资报告也建议投资者应避免投资楼市和减少持有银行股


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海格Z : 2010-05-06#2
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假如房子要被拍卖，你该怎么保护自己？


加拿大家园 51.CA 2010年5月6日 07:44 来源：北美时报 作者：夕 子 [ 加大字体 ｜ 缩小字体 ]
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在房地产热闹的今天，夕子却总是想起去年初看到的几个银行拍卖房，那种悲怆和措手不及的感觉，在脑海里挥散不去。
这些房子都是因为房主无力支付每月的贷款，被银行强制赶出去，拍卖房屋来偿还银行贷款。去年经济危机的时候这类的房子很多，虽说地产市场回暖，政府的经济刺激方案开始见效，可是破产房依然层出不穷。
最近在靠近温莎的一个小镇出了一档子事儿，镇上唯一的一个工厂倒闭关门了。随着这支撑小镇1000人的唯一收入来源断绝之后，小镇的人纷纷出售房屋，逃离这个死亡之城，镇上一夜之间挂满了卖房子的大大小小的牌子，只是鲜有问津。 没了收入，不能按时还贷款，自然银行是第一个找上门来的。我们的生活中贷款断供的现象不多，大家对这一方面的了解也比较有限，所以想借这个机会和大家分享，贷款断供之后房主应该怎么处理来最大化保护自己的利益。
首先，我们要明白一个道理，就是我们借了银行的钱，这个钱每一天都会产生利息，而银行收不到客户的还款，每一天也会产生费用。一旦银行应有的收入不能保证，它是不会轻易免除客户的欠款的，而这个欠款会每一天都在增加，并且以复利增长。每一个银行，每一个省份的处理程序略有不同，但是安省的银行一般规矩是，在客户第一次不能按时还钱的时候，会和客户通过电话交流，希望能通过沟通找到一个办法解决这个可能的暂时危机，比如把还款延后几天，把欠款放入本金，把欠款分成几次来偿还，这些都是第一步的解决方案。这个解决方案一般来讲对客户是有利的，也就是说如果可能，尽量找出办法，并且遵守自己的承诺在接下来的时间里按时还钱。
在第二个月，第三个月不还钱（90天之内），银行会采取一些措施，比如发信到客户的地址，说明双方的关系，并且把欠款总额列在账单上，希望客户能够一次性把所有欠款还清，并且给出一个时间限制，如果在期限内没有还清，银行可以诉诸法律程序。这个过程中，银行的信会口气比较重，也比较严肃，而且不大可能再给客户分几次还清的机会，基本上要求客户一次性就还清所有上两三个月该还的欠款，并且一般都会有一些跳票的手续费（一次一般是75块到150块不等）。
这个期间，银行不会派人来查封房屋，客户依然可以和银行保持沟通，寻找解决问题的办法，但是如果90天之后都没有看到客户有能力还清，或者没有卖房的准备，那么银行会将整个案例交由律师处理。律师处理就是费用会变多，而这些费用都需要由客户来支付，包括银行做房屋检查的费用，律师向法庭申请判决的费用，律师收取的服务费用等等。
律师需要一个过程，向法庭申请客户违约的判决，才有权利去强行让客户搬走，而这个过程一般需要大概2-3个月，所以客户在这个时间段内，如果能借到钱还清欠款，或者把房子出售，都可以终止法律程序的进行。但是如果这段时间不能拿出钱来还清欠款，或者不能找到买家购买房产，那么法庭就会勒令房主搬走。
在房主搬走之后，银行需要打扫，清洁，装修，之后挂牌出售。如果银行还没有与新的买家达成确定的合同（firm offer），原房主依然有机会把欠款还清，重新拿回居住权，只是这个时候的欠款要包含装修的费用，清洁的费用，律师费用，法庭的费用，各种维护房屋的费用，这些都需要客户来支付。 当房屋被售出之后，银行收到余款，扣除所有费用，计算总的损失。如果有盈余，那么银行会把这些钱还给原房主；如果有损失，银行先行垫付，之后向法庭申请追诉，客户依然欠银行这些钱。这个时候的损失还包括了银行在整个法律过程中应收到的本金，利息，还有各种跳票罚款，提前还清贷款的罚款等其他手续费用。很多时候，客户只能选择破产，将这些欠款一笔勾销。
从上面夕子给各位介绍的银行卖房的过程来看，客户轻易放弃自己的房屋，失去的不只是房屋本身，还有从前在买房时提供的首付，在房屋内做的装修，银行花掉的各种维护费用，律师费用，政府费用，欠款时发生的罚款。如果破产了，那么这些钱就不用自己出了，但是如果自己有钱，只是和银行赌气，那么吃亏的一定是客户自己。 在自己不能支付银行贷款的时候，第一件要做的事情，是尽早对自己做一个评估，弄清楚自己是否能够在未来有机会维持供款，如果觉得可以，那么试图安排度过这个短暂的难关；如果未来也不能按时付款，那么就第一时间将房产出售，换取最小的费用和损失。一拖再拖，最后出来的无谓的账单和费用，都是不必要的。如果出售房屋之后，依然不能还清银行的欠款，那么只有和银行商量，看看能不能减免一些费用，然后将剩下的欠款在未来分成两年，三年慢慢还清。如果拖到后来被银行赶出去，那已经是不可收拾了。
破产，那是最后，也是最不得已的坏打算，不到迫不得已，不要随便使用。

Horse Dragoon : 2010-05-06#3
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:wdb12::wdb18::wdb2:

LZ 你对房地产一定是个外行, 你也不会分析和查证这些狗屁报告的科学, 你只会别人叫啥你就跟着叫两声, 因为你是个门外汉, 你可能失去了买房的机会一直等不会来啦,或根本就不能买房就想唱衰房市, 但是, 市场的走势却让人看不懂!!!

让我纠正你贴的报告里的一个极大错误数据:

"2009年加国房价劲升19.3 % 上升速度超过经济基本面"

这个是2009年12月的价格与2008年12月的月比较价,

大家知道这两个月的行情是截然相反的, 用一个月来说明是荒谬的,

真正的数据是:

加拿大房地产协会:
CREA:
2009 End of Canada House Resale Price
The national residential average price was $337,410 in December, up 19 per cent year-over-year. On an annual basis, average price climbed five per cent to a record $320,333.



2009年全年全国二手房均价比2008年只上涨5.5%,

:wdb9::wdb9:

5%, 5%, 5% 哈哈, 很正常, 一点泡沫也没有, 大家放心买!

再说一下:
加国从1997年, 2005---2009年的均成交价:

1997, $145200,
------
2005, $249200 涨:
2006, $276100 10.8%
2007, $305700, 10.7%
2008, $303600, -0.7%
2009, $320333, 5.5%
2010, $???????, ?%

从1997--2007年, 14.5万 到30万,
每10年翻一番!!!!:wdb6::wdb6::wdb17::wdb17:

海格Z : 2010-05-11#4
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加拿大人负债率上升 人均负债超4万
根据加拿大人注册会计师协会CGA（Certified General Accountants Association of Canada）今天发布的研究报告，加拿大的负债率或债务对收入比率（ debt-to-income ratio）上升出乎意料地快，目前人均负债超过4万元，在发达国家中名列第一，也是历史最高纪录。
CGA的报告说，加拿大家庭总负债额达到$1.41万亿，如果由全国男女老少平摊，则人均$41,740，这比20年前高出2.5倍；在上世纪80年代，加拿大习惯于将收入的20%储蓄，但现在的储蓄率可能只有1%。

Horse Dragoon : 2010-05-13#5
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海格Z 说:
加拿大人负债率上升 人均负债超4万
根据加拿大人注册会计师协会CGA（Certified General Accountants Association of Canada）今天发布的研究报告，加拿大的负债率或债务对收入比率（ debt-to-income ratio）上升出乎意料地快，目前人均负债超过4万元，在发达国家中名列第一，也是历史最高纪录。
CGA的报告说，加拿大家庭总负债额达到$1.41万亿，如果由全国男女老少平摊，则人均$41,740，这比20年前高出2.5倍；在上世纪80年代，加拿大习惯于将收入的20%储蓄，但现在的储蓄率可能只有1%。
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我家三口人, 房贷款达: $60万, 人均负债:$15万!!!!

但我家房产市值目前是: $ 100万, ( 不算楼花)

10年后市值是: $200万, 贷款: $20万. 净资产:$180万, :wdb23:


无房户贷款:$0, 负债:$0,
10年后: 负债$0, 净资产:$0, 0 0 0 0 0 0 0 0 0 :wdb24:

zqweng : 2010-05-14#6
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Horse Dragoon 说:
我家三口人, 房贷款达: $60万, 人均负债:$15万!!!!

但我家房产市值目前是: $ 100万, ( 不算楼花)

10年后市值是: $200万, 贷款: $20万. 净资产:$180万, :wdb23:


无房户贷款:$0, 负债:$0,
10年后: 负债$0, 净资产:$0, 0 0 0 0 0 0 0 0 0 :wdb24:
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你老人家为这个房子交利息都得有70万吧. 每月还房款,还利息,交地税,维修保养还要一大把钱,10年后,当您老50,60时岁时,恭喜你,你的房子增值,这就是你一生的追求

海格Z : 2010-05-14#7
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加国城市收入/房价/生活质量大排行

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-05-13 10:19 来源: 家园综述 作者: 香香王子 点击: 2778次
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海格Z : 2010-05-14#8
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深入解析多伦多57万房子：2540亿 30%是Condo

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-05-14 08:57 来源: 家园综述 作者: 香香王子 点击: 346次

57万房子：2540亿
据《多伦多星报》消息，根据财产评估，多伦多的573,948套房子，总价值是2540亿元，尽管在目前过热的房市上，这些房产的实际价值可能会再高出20%。该数字是《星报》根据多市房产估价公司(Municipal Property Assessment Corp.，MPAC)的物业评估数据分析得出。
平均评估价值为442,935元 平均居住面积1,647尺 均价$269/尺
根据统计，多伦多所有屋子的平均评估价值为442,935元，平均居住面积1,647尺，均价$269/尺。57.4万房子中：30%为独立屋；30%为Condo；14%半独立屋；6%为排屋。
居住面积方面，其中独立屋(包括平房)平均居住面积2,095尺，均价$272/尺；半独立屋平均居住面积1,640尺，均价$251/尺；排屋平均居住面积1,328尺，均价$209/尺；Condo平均居住面积969尺，均价$288/尺；多市面积最大的住房生活空间超过31,000平方英尺，而面积最小的住房仅有294平方英尺，两者相差近100倍。
2008年多市新屋中有86%为Condo 新建造Condo超过400元/尺
自从2000年以来，多市新建房屋中有多达75%为Condo。在2008年，多市新屋中有86%为Condo。与此同时，多市Condo的价格也水涨船高。新近建造的Condo价格已经超过400元每平，比288元的整体平均价格高出40%，而公寓面积则在过去10年缩水20%，2008年的平均面积为795平方英尺。有超过4,600套公寓的面积不到500平方英尺。
在多伦多，对面积更大的新建独立屋的评估价格，比每平方英尺300元的整体平均价格高出10%。
新建半独立屋最便宜
多市新建半独立屋的价格最便宜，其每平方英尺的评估价格不到200元，比251元的整体平均价格低20%。而自2000年后新建的3，509套半独立屋平均评估价格为226元/尺，也低于251元的整体平均价格。
多伦多24,000套房子价格超过100 万元 33套房子价格超过1000万元
多伦多532个人口普查跟踪的社区中，有39个社区的独立屋平均评估价值超过100万元。在整个多市，有24,000套独立屋的价格超过100 万元，有33套独立屋的价格超过1000万元。在多市有20个社区的平均评估价值不到30万元，有一个地区的平均评估价值低于20万元。多市面积最大的公寓记录为超过8,000平方英尺，而面积最小的公寓不到200平方英尺，两者面积相差40倍。
多伦多所有房屋的平均评估价值为442,935元，该价格是基于2008年1月二手屋的估价得出。根据多伦多房产局(Toronto Real Estate Board，TREB)的数据，去年多市二手屋的平均价格为447,609元，今年4月多市二手屋的平均价格为479,340元

Horse Dragoon : 2010-05-15#9
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很好的信息.

ＬＺ　你这么关心房产,　为 啥？

Horse Dragoon : 2010-05-15#10
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zqweng 说:
你老人家为这个房子交利息都得有70万吧. 每月还房款,还利息,交地税,维修保养还要一大把钱,10年后,当您老50,60时岁时,恭喜你,你的房子增值,这就是你一生的追求
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人生苦短,　有房的生活是你不能理解的,　钱不是最重要的,　有家的感觉和精神及物质上的享受才是一生的追求.

这就是我们中国人为啥都要奋斗不息只为要个家．

再一点,　人要有财富，　你才能有幸福的基础，　房地产就是通往积累财富的好阶梯．

这点就不要去给你上课了,　世界上的亿万富豪是最好的证明!

海格Z : 2010-05-15#11
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在高房价潮中勇退者
加国房地产市道价量连月高升，无论炒楼或是自住，需求持续旺盛，外来热钱及本地居民都争着挤入这一旺市，但在这股房价狂潮之中，有些华人却看准时机高位脱手，或回流或租房，等待大城市房价回落的到来。

Posted Saturday, May 15, 2010
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温哥华的Wendy十多年前由香港移民来加，经过打拼如今成为金融投资顾问，她在半年前高价出手二千多?的住屋，净赚了廿多万元，然後与丈夫改租屋生活。她认为她当时买的房已经很高价位了，目前的房价更超乎寻常的泡沫化。她相信房地产一定会有一个回落期，特别是炒楼潮会逐渐逝去，因为现在高房价的投资利润日见其薄。她目前只是耐心在找地盘，准备等市道回落时，买地再自已兴建一幢比原住屋大两倍的房子。
Wendy很满足现在租屋的生活，她觉得很多收入偏低的家庭去追买高价房实在不值得，人生如同为房子在打工，还不如租一些廉价房屋更合适，将来一定可以买到价格合理的房子。
多伦多的Jason也是在半年前卖了父母先前买下的房子，现暂住於朋友家中，准备今年大学毕业後回流香港工作。他称，加拿大的房屋不会持久性的暴涨，暴涨也意味着有暴跌的机会，六年前他父母买下的房子，现在涨了差不多七成，趁着这好时机高价卖出，等他香港工作一段时间後，再看看多伦多楼价情况决定是否再买房。
回流国内大学任教的吴女士理财更有一套方法，她去年开始就有了房产调整安排，先买了一个公寓小单位的楼花，然後在一个多月前将十多年前约五十万买价的大房屋出手，净赚一倍有馀。她称，现在楼价高正好大屋换小房，反正儿女都大了，不用太大的房子，两年後她公寓楼也建好，随时可以回来住，既方便又好管理。现在卖出的真是好价钱，以後都难找到这麽短期暴涨的良机，加拿大地大，永远不会缺少房子，但缺少的是价格暴涨的机会。
徐先生可称上是国内第一代期货炒家，确实也赚到了几千万人民币身家，四年前依家庭团聚来到多伦多与女儿团聚，他自已买了一间大屋，再为女儿在市中心一公寓买了套房，但女儿去年前往美国工作，徐先生本想将公寓出租，但後来看到房价不断高升，於是今年初他卖了大屋，搬去女儿公寓房住。他称，以前只知道大陆房价飙升吓人，实在想不到多伦多房价也会这麽样攀升，越好的大屋越是抢手，而且大多是大陆来的新移民在抢。他觉得在目前价位下投资价值已经不太大，还不如先出手，然後等市价回落时再买。他认为只要中国移民不断流入，多伦多等大城市的房价还会是波段性的向上升，看准时机买进卖出，利润还是很可观的。
房价高升给很多有房者带来了暴利机会，也带来生活的重新转变，在沉沉浮浮的市道之中，有一批人得利，也同样有批人高位接盘，投机还是投资往往只在一念之间，时机的掌握是人生转变的契机。

海格Z : 2010-05-21#12
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出租惹祸！华人新移民2套房产被没收

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-05-21 06:41 来源: 加拿大都市报 作者: 李海涛 点击: 552次

小编按：以租养房是不少新移民的供房之道，有些人因此丰衣足食，有些人却为此倾家荡产。从广西移民来的郑女士(化名)就是一个不幸的例子，她把房屋全部出租之后就返回中国短住，不料被人用作种大麻。官司一打7年下来，法庭认为她购房资金可能与犯罪有关，因此两处房产均被没收。深感冤屈的郑女士，现在成了加拿大的“上访户”。下面就是这位华人新移民如何损失70万的全过程：出租 -> 被种大麻-> 被指购房资金来历不明 -> 没收。
郑女士在中国是一个事业有成的企业家，在广西拥有大量房产，2001年移民时账上存款已超过百万加元。她在移民前就认识了老移民张先生(化名)，张对她们一家从移民落地、办理证件等都照顾有加。
官司愈打愈乱
在中国就经营房产出租业务的郑女士在接受记者访问时表示：当初她刚来到加拿大语言不通，立刻想到了购置房产出租养生的办法。她一次就准备投资购置两套住房，计划一套自住一套出租。张先生劝她资金要分开入，以免引起麻烦。郑女士就先后分别了5万和7.5万加元到张先生账户上，她也自带了部分资金用于首付。她表示，张先生一直很讲信用，两笔到他账上的资金都如数交给她付房款。
2002年10月她首先以首付30%房款，在万锦市购置了一套房产，然后又按计划返回中国，第二套住房还没有交接。张先生就帮郑女士出租第一套房屋，据张先生给法庭的书面报告称，他于2003年初在本地中文媒体上刊登广告出租房屋，很快就找到一对年轻人租客。
郑女士找到租客之后就离开加拿大，租客2003年2月入住就开始种大麻，并且直接从电力主线窃电，被电力公司发现举报，4月便被约克区警方查获。张先生因为经常出入该房而被警方拘捕，房客则一去无踪。郑女士得知此事之后于5月提前返回，看到才转眼之间房屋就被变得面目全非，非常生气和痛心。
郑女士声称：经过庭审张先生最终脱罪，但经过后来若干年的官司和逐步披露的案情，她个人认为房客涉嫌与张先生串通一气种大麻，且她认为张先生也知道那对租客的下落，但推脱得一干二净，只剩下她这个可怜的房东。
郑女士在接受记者专访时表示，整个事件不仅仅是她的房屋遭到破坏，由于郑女士在购房时，先后有巨额款进入张先生的账号，随后购买房屋，而张先生又找来租客种大麻，张先生的前妻另案种大麻罪成立，控方认为这有可能是一个犯罪团伙。没有足够的证据，但控方仍然认为郑女士的资金来源和用途可能与犯罪有关，经过7年的漫长庭审，法庭决定没收她两处房产。
谈及此事郑女士更是觉得自己太倒霉，买了房子首次出租就遇到大麻客不说，找的律师也是什么事不做。她也是通过朋友介绍找到一名西人律师，由于文化差异，西人律师对她这种随意就把钱转到他人账户上的做法感到诧异。郑女士表示，他们不理解华人的行为，比如说我们有时候嫌款麻烦，在当地找一个中国家人需要钱的，这边把钱打到他账号上，中国那边找个亲属换人民币就行了，这在西人中是不可能行得通的做法，她说也说不清楚。再加上语言不通，最终连她的律师都不相信她是清白的，也就不把她的案子放在心上，出庭经常迟到或者就不去，也不收集对她有利的证据，比如她在中国本来就有的成功生意，常年的税单还有张先生的供词等，律师都不收集，法官因为她无法证明资产来源，而终判没收她的房产。
郑女士称：经过长达7年的庭审，原来对她百般刁难的检控官慢慢发现，这个被告有些怪。一般来说，真正的大麻屋主大多希望快刀斩乱麻，尽快交罚款，找机会赶快赚回来。买房子也只付5%首付，一旦被查什么都不要了，因为时间陪不起。有打官司的几年时间，再种大麻也收了几十茬了，堤内损失堤外补。但郑女士是个例外，为了自己的房产和清白，愣是打了7年的官司。郑女士说检控官也看到她的律师毫不负责，时常不出庭也不提供有力证据，最终以检控官获胜而告终。这些情况导致检控官也开始反思，认为郑女士案中有冤情，开始帮助她向法官申请人道求情，希望不没收她的房产。也帮助郑女士投诉她的律师，并希望得到律师协会的赔偿。
据郑女士介绍，律师协会看到这宗律师完全不作为的投诉前所未见，竟然以为律师和她串谋骗取律师协会的赔偿，搞得郑女士四处碰壁。而检控官的上司也反对为她翻案。
郑女士称，这次惨痛的出租和旷日持久的官司，让郑女士付出了沉重的代价。据她介绍，她聘请首个律师花了5,000元，后来找的那个她认为是不负责任的律师前后花了4,500元，案发后维修房屋花了8,000元，因窃电电力局罚电费5,000元，空气检测费8,000元，银行贷款处理12,000元，后来翻案聘律师看资料用去8,000元，换律师看资料又用了2,000元。现在律师每小时200元，已成惊弓之鸟的她四处和律师咨询已经用去了5,000元。她为此案前前后后已经用去了8万多，如果加上两栋房产几年来付的款被没收的话，损失已经接近70万。
郑女士对记者说，我都不知道该相信谁了，律师再贵只要收钱办事就行，就担心收钱不办事，耽误时间还要赔钱。比如说如果2003年就把房子收走，这剩下六年来她也不用每月付贷款，现在可好几年来每月供款都要充公了，损失越来越大。
大麻屋装修有规定
就大麻屋的问题，开办大麻屋解决方案公司的科诺克(Dana Curnock)在接受记者采访时说：“如果一个寻求租屋的人看上去印象不错，也出示了证件(可能是假的)，甚至一下子付了几个月的租金，什么条件都答应。这不说明什么，而且很有可能你掉进了一个陷阱，未来损失的不仅仅是房租，还有巨额的维修费用，甚至是失去自己的房产。”
精明的科诺克看到装修大麻屋的市场很大，就开办了这个特殊公司，负责警方查获大麻屋的后事料理工作。记者与他联络的时候，他正在Milton勘查一个大麻屋，匆匆驱车赶来，采访期间还接了几个预约电话，看来大麻屋还真的不少。
看到记者对他的职业毫不了解，他开始详细地解释。如果警察查封大麻屋之后，警察会把种植大麻的设备拆除，把大麻搬走，留下的会是一片狼藉。科诺克得到这个大麻屋地址名单之后，便会上门造访。因为警察搜查之后，会将该住宅查封，断电并贴上一张黄条子，上书：“不安全房屋、禁止居住”。三周之后电力安全局ESA (Electrical Safety Authority)将房屋断电，市政府会要求屋主在60天内，对房屋进行维修检测，达到符合居住标准。
他的公司就是负责清理遗留下来的烂摊子，包括除霉、空气检测、墙体恢复，具有官方认可的签字权。而这其中花费则根据实际情况各不相同，比如除霉在1万到3万之间，法律授权费2000 -10,000元，卫生检测在3,500-10,000元，返修费5,000 -60,000元。之所以价格很高，他解释是因为需要从基础结构上把霉去掉，有的需要还新的干墙板，蒸汽清洁所有缝隙等，这样才能通过空气质量检测，工程量比较大。
因此说出租房一旦被用作大麻屋，损失租金事小，后续处理的花费绝对不菲。不少房东为此背上沉重的包袱，有的工程公司不具备签字资格，房东一般首次遇到这种事情，往往不择食，随便找一个公司就来做。结果花了大价钱却不能通过市政府认可，科诺克把这类房东称作第二重受害者。随着投诉的增多，各个市政府开始注意这一行业的混乱问题，正在逐步建立一个合格企业名单。
科诺克表示以往房东采用不得不付巨款整修的方案，现在不少有预谋的大麻屋业主仅仅付5%的首期付款，一旦事情败露就撒手而去，把这个包袱甩给银行。银行在半年前的做法是先雇他们这样的清理公司，把一切做好再把房子放到市场上销售，这样做往往周期很长。因此，现在银行的做法是把房子收回来，就直接挂牌销售，谁愿意要谁要，新业主自己去办整修和审验的工作。一般买这样房子的人也不是自住，往往是低价买入装修后高价卖出。
地产经纪陈先生向记者表示，他知道太古附近一个大麻屋就是这种情况，买主买下40万左右，整修一新卖出50多万，前后也就是几个月的时间。
防大麻屋骗徒有高招
眼见过众多房东被大麻客欺骗的故事，科诺克也总结了不少防诈骗的经验。他表示，不少种大麻的租房子用的都是假证件，虽然地址姓名照片一应俱全，如果你真的按图索骥，一准找不到这个人。他说最简单的方法是到信用局调查租客的信用记录，假证件是没有信用记录的。或者让租客提供前屋主作为介绍人，以便了解其以前的经，不过要小心骗子会介绍自己的同伙做前房东。
除此之外，别图省事一定要签署租房合约，注明每月要来看一次房;不要一次收几个月的房租，最好每月上门收租;要求租客买房屋保险，保险公司等于变相检查租客身份的真实;索要租客的电费单，如果用电量过高说明家里有大功率设备，或者几乎不用电也不行，租客有可能干脆是偷电种大麻;还有一个方法就是告诉邻居房屋出租出去了，要他们帮助照看有没有异常，留下自己的电话以便告知。
收入疑与犯罪活动有关属民事案件
Nestmann 咨询公司总裁Mark Nestmann曾经过做过20年的罪案记者，具有丰富的调查经验，写过十几本有关资产保护的书籍，目前也是美国律师协会和专业记者协会的成员。
他在2007年撰文指出，在加拿大如果你的私人财产怀疑与犯罪有关，而你又不能证明那些财产是清白的，政府就会没收。这种没收是民事案件，不能通过刑事辩护来抗辩，也就是说无物业主人可能没有被控任何刑事罪名，而财产无法证明与犯罪无关即可被没收。
安省从2001年引进民事没收法案，用来对付日益猖獗的有组织犯罪活动，允许省政府罚没那些直接或者间接由犯罪所得，或者部分或者全部有犯罪活动所得的资产。
但实际上，没收法案主要是应用于处理大麻屋案件。大部分大麻屋业主都声称他们对种植大麻的犯罪事实毫不知晓，自己也是受害者。但是不知情在民事没收法中不能作为有效的辩护理由，按照加拿大《人权宪章》要求，个人的无罪推理在财产案件中无效，业主需要证明财产的合法来源。
安省总检察长2007年的报告中称，之前4年的170宗诉讼案中，已经罚没财产总值360万加元，其中将近100万元拨给当地警方，由于成效显着全国又有5个省仿效安省推广没收法。不少真正的犯罪分子，在购置资产的时候都采用低首付，高额贷款，使警方认为没有什么油水而放弃没收。
万锦市府处理大麻屋程序
万锦市政府的资料显示，从2006年12月20日到2009年5月，万锦市发现46栋大麻屋。依据加拿大保险局2004年的估算，维修大麻屋的平均花费在41,000元左右，这个数字不包括租金的损失。约克区警方发现大麻屋之后，要通知所在市政府，警方负责拆除大麻种植设备，清理走种植的大麻和犯罪分子所设的秘密防范机关(陷阱、暗器等保护措施)，随后交由市政府委托专业人员再作进一步处理，直至达到居住标准为止。
万锦市政府在接到警方书面通知之后，在一定时间内要安排人员上门检测，然后作出决定让屋主如何整修房屋。一般来说先封门禁止公众接触，委托专业人员进行空气等专业测试，签署施工令允许维修人员对房屋进行重修，如果仍然无法达标则对房屋完全推倒重建。
五花八门躲警察
加拿大大麻屋无处不在，已经成为严重的社会问题。户外种植也是比较常见的手法，科诺克表示户外种植大麻为了遮挡视线，一般会在地面上挖坑，把大麻种下去之后不至于太高，周围的杂草和灌木可以起到遮挡的作用。还有一种方法是在大麻上方30厘米的高度设置网罩，不让大麻向垂直方向生长只能横向蔓延，正常情况下大麻会长到1米左右。
警方通常对曾经种过大麻的开阔地格外重视，可以借助飞机对地面观察，红外成像装置除了可以探测到温度过高的房屋之外，也可以探测到混杂在其他农作物中间的大麻，大麻种植者后来选择在松树或者柏树下种植大麻，以减少热辐射外泄。如果在室内种植，犯罪分子也采取在房屋内外覆盖隔热材料，来躲避直升飞机红外探测。
警方除了空中红外探测之外，通常在深夜或者凌晨，利用手持红外观察设备进行地面红外探测。那时室外温度较低，比较容易探测门窗外泄的高热。但是警察在没有搜查令的时候也只能从公共区域，比如人行道、马路等处观测。如果有明显的红外证据，可以凭此申请搜查令。
因此犯罪分子经常用密封窗户的方法来防止热能外泄，有的甚至用砖或者混凝土把窗户封死。还有人为了减少热量，一个地点仅仅种植销量的大麻，加热灯耗电量在2000W以下，避免与邻居相比过热。还有人干脆将加建空心墙，制造房中房，中间隔层用空调制冷，防止热量外泄。也有人把下水道当做排气管道，防止从屋顶大量排热引起怀疑。
科诺克曾经在Lindsay处理过一个华裔农场大麻屋，被捕的华裔妇女买了一个农场之后，在废弃的马厩(草料仓)里开始种大麻。为了防止因用电过量引起怀疑，就买了大功率发电机，放置在住宅的地下室里，以掩盖巨大的噪音。从住宅到马厩间埋设粗粗的电缆线，为大麻屋提供电力。由于长期无人居住，耕地荒芜，引起了邻居的怀疑。邻居冒险潜入农场内，发现了大麻屋的秘密，随即报警。

jasiminee : 2010-05-21#13
回复: 加拿大房市怎么样看这个

海格Z 说:
出租惹祸！华人新移民2套房产被没收

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-05-21 06:41 来源: 加拿大都市报 作者: 李海涛 点击: 552次

小编按：以租养房是不少新移民的供房之道，有些人因此丰衣足食，有些人却为此倾家荡产。从广西移民来的郑女士(化名)就是一个不幸的例子，她把房屋全部出租之后就返回中国短住，不料被人用作种大麻。官司一打7年下来，法庭认为她购房资金可能与犯罪有关，因此两处房产均被没收。深感冤屈的郑女士，现在成了加拿大的“上访户”。下面就是这位华人新移民如何损失70万的全过程：出租 -> 被种大麻-> 被指购房资金来历不明 -> 没收。
郑女士在中国是一个事业有成的企业家，在广西拥有大量房产，2001年移民时账上存款已超过百万加元。她在移民前就认识了老移民张先生(化名)，张对她们一家从移民落地、办理证件等都照顾有加。
官司愈打愈乱
在中国就经营房产出租业务的郑女士在接受记者访问时表示：当初她刚来到加拿大语言不通，立刻想到了购置房产出租养生的办法。她一次就准备投资购置两套住房，计划一套自住一套出租。张先生劝她资金要分开入，以免引起麻烦。郑女士就先后分别了5万和7.5万加元到张先生账户上，她也自带了部分资金用于首付。她表示，张先生一直很讲信用，两笔到他账上的资金都如数交给她付房款。
2002年10月她首先以首付30%房款，在万锦市购置了一套房产，然后又按计划返回中国，第二套住房还没有交接。张先生就帮郑女士出租第一套房屋，据张先生给法庭的书面报告称，他于2003年初在本地中文媒体上刊登广告出租房屋，很快就找到一对年轻人租客。
郑女士找到租客之后就离开加拿大，租客2003年2月入住就开始种大麻，并且直接从电力主线窃电，被电力公司发现举报，4月便被约克区警方查获。张先生因为经常出入该房而被警方拘捕，房客则一去无踪。郑女士得知此事之后于5月提前返回，看到才转眼之间房屋就被变得面目全非，非常生气和痛心。
郑女士声称：经过庭审张先生最终脱罪，但经过后来若干年的官司和逐步披露的案情，她个人认为房客涉嫌与张先生串通一气种大麻，且她认为张先生也知道那对租客的下落，但推脱得一干二净，只剩下她这个可怜的房东。
郑女士在接受记者专访时表示，整个事件不仅仅是她的房屋遭到破坏，由于郑女士在购房时，先后有巨额款进入张先生的账号，随后购买房屋，而张先生又找来租客种大麻，张先生的前妻另案种大麻罪成立，控方认为这有可能是一个犯罪团伙。没有足够的证据，但控方仍然认为郑女士的资金来源和用途可能与犯罪有关，经过7年的漫长庭审，法庭决定没收她两处房产。
谈及此事郑女士更是觉得自己太倒霉，买了房子首次出租就遇到大麻客不说，找的律师也是什么事不做。她也是通过朋友介绍找到一名西人律师，由于文化差异，西人律师对她这种随意就把钱转到他人账户上的做法感到诧异。郑女士表示，他们不理解华人的行为，比如说我们有时候嫌款麻烦，在当地找一个中国家人需要钱的，这边把钱打到他账号上，中国那边找个亲属换人民币就行了，这在西人中是不可能行得通的做法，她说也说不清楚。再加上语言不通，最终连她的律师都不相信她是清白的，也就不把她的案子放在心上，出庭经常迟到或者就不去，也不收集对她有利的证据，比如她在中国本来就有的成功生意，常年的税单还有张先生的供词等，律师都不收集，法官因为她无法证明资产来源，而终判没收她的房产。
郑女士称：经过长达7年的庭审，原来对她百般刁难的检控官慢慢发现，这个被告有些怪。一般来说，真正的大麻屋主大多希望快刀斩乱麻，尽快交罚款，找机会赶快赚回来。买房子也只付5%首付，一旦被查什么都不要了，因为时间陪不起。有打官司的几年时间，再种大麻也收了几十茬了，堤内损失堤外补。但郑女士是个例外，为了自己的房产和清白，愣是打了7年的官司。郑女士说检控官也看到她的律师毫不负责，时常不出庭也不提供有力证据，最终以检控官获胜而告终。这些情况导致检控官也开始反思，认为郑女士案中有冤情，开始帮助她向法官申请人道求情，希望不没收她的房产。也帮助郑女士投诉她的律师，并希望得到律师协会的赔偿。
据郑女士介绍，律师协会看到这宗律师完全不作为的投诉前所未见，竟然以为律师和她串谋骗取律师协会的赔偿，搞得郑女士四处碰壁。而检控官的上司也反对为她翻案。
郑女士称，这次惨痛的出租和旷日持久的官司，让郑女士付出了沉重的代价。据她介绍，她聘请首个律师花了5,000元，后来找的那个她认为是不负责任的律师前后花了4,500元，案发后维修房屋花了8,000元，因窃电电力局罚电费5,000元，空气检测费8,000元，银行贷款处理12,000元，后来翻案聘律师看资料用去8,000元，换律师看资料又用了2,000元。现在律师每小时200元，已成惊弓之鸟的她四处和律师咨询已经用去了5,000元。她为此案前前后后已经用去了8万多，如果加上两栋房产几年来付的款被没收的话，损失已经接近70万。
郑女士对记者说，我都不知道该相信谁了，律师再贵只要收钱办事就行，就担心收钱不办事，耽误时间还要赔钱。比如说如果2003年就把房子收走，这剩下六年来她也不用每月付贷款，现在可好几年来每月供款都要充公了，损失越来越大。
大麻屋装修有规定
就大麻屋的问题，开办大麻屋解决方案公司的科诺克(Dana Curnock)在接受记者采访时说：“如果一个寻求租屋的人看上去印象不错，也出示了证件(可能是假的)，甚至一下子付了几个月的租金，什么条件都答应。这不说明什么，而且很有可能你掉进了一个陷阱，未来损失的不仅仅是房租，还有巨额的维修费用，甚至是失去自己的房产。”
精明的科诺克看到装修大麻屋的市场很大，就开办了这个特殊公司，负责警方查获大麻屋的后事料理工作。记者与他联络的时候，他正在Milton勘查一个大麻屋，匆匆驱车赶来，采访期间还接了几个预约电话，看来大麻屋还真的不少。
看到记者对他的职业毫不了解，他开始详细地解释。如果警察查封大麻屋之后，警察会把种植大麻的设备拆除，把大麻搬走，留下的会是一片狼藉。科诺克得到这个大麻屋地址名单之后，便会上门造访。因为警察搜查之后，会将该住宅查封，断电并贴上一张黄条子，上书：“不安全房屋、禁止居住”。三周之后电力安全局ESA (Electrical Safety Authority)将房屋断电，市政府会要求屋主在60天内，对房屋进行维修检测，达到符合居住标准。
他的公司就是负责清理遗留下来的烂摊子，包括除霉、空气检测、墙体恢复，具有官方认可的签字权。而这其中花费则根据实际情况各不相同，比如除霉在1万到3万之间，法律授权费2000 -10,000元，卫生检测在3,500-10,000元，返修费5,000 -60,000元。之所以价格很高，他解释是因为需要从基础结构上把霉去掉，有的需要还新的干墙板，蒸汽清洁所有缝隙等，这样才能通过空气质量检测，工程量比较大。
因此说出租房一旦被用作大麻屋，损失租金事小，后续处理的花费绝对不菲。不少房东为此背上沉重的包袱，有的工程公司不具备签字资格，房东一般首次遇到这种事情，往往不择食，随便找一个公司就来做。结果花了大价钱却不能通过市政府认可，科诺克把这类房东称作第二重受害者。随着投诉的增多，各个市政府开始注意这一行业的混乱问题，正在逐步建立一个合格企业名单。
科诺克表示以往房东采用不得不付巨款整修的方案，现在不少有预谋的大麻屋业主仅仅付5%的首期付款，一旦事情败露就撒手而去，把这个包袱甩给银行。银行在半年前的做法是先雇他们这样的清理公司，把一切做好再把房子放到市场上销售，这样做往往周期很长。因此，现在银行的做法是把房子收回来，就直接挂牌销售，谁愿意要谁要，新业主自己去办整修和审验的工作。一般买这样房子的人也不是自住，往往是低价买入装修后高价卖出。
地产经纪陈先生向记者表示，他知道太古附近一个大麻屋就是这种情况，买主买下40万左右，整修一新卖出50多万，前后也就是几个月的时间。
防大麻屋骗徒有高招
眼见过众多房东被大麻客欺骗的故事，科诺克也总结了不少防诈骗的经验。他表示，不少种大麻的租房子用的都是假证件，虽然地址姓名照片一应俱全，如果你真的按图索骥，一准找不到这个人。他说最简单的方法是到信用局调查租客的信用记录，假证件是没有信用记录的。或者让租客提供前屋主作为介绍人，以便了解其以前的经，不过要小心骗子会介绍自己的同伙做前房东。
除此之外，别图省事一定要签署租房合约，注明每月要来看一次房;不要一次收几个月的房租，最好每月上门收租;要求租客买房屋保险，保险公司等于变相检查租客身份的真实;索要租客的电费单，如果用电量过高说明家里有大功率设备，或者几乎不用电也不行，租客有可能干脆是偷电种大麻;还有一个方法就是告诉邻居房屋出租出去了，要他们帮助照看有没有异常，留下自己的电话以便告知。
收入疑与犯罪活动有关属民事案件
Nestmann 咨询公司总裁Mark Nestmann曾经过做过20年的罪案记者，具有丰富的调查经验，写过十几本有关资产保护的书籍，目前也是美国律师协会和专业记者协会的成员。
他在2007年撰文指出，在加拿大如果你的私人财产怀疑与犯罪有关，而你又不能证明那些财产是清白的，政府就会没收。这种没收是民事案件，不能通过刑事辩护来抗辩，也就是说无物业主人可能没有被控任何刑事罪名，而财产无法证明与犯罪无关即可被没收。
安省从2001年引进民事没收法案，用来对付日益猖獗的有组织犯罪活动，允许省政府罚没那些直接或者间接由犯罪所得，或者部分或者全部有犯罪活动所得的资产。
但实际上，没收法案主要是应用于处理大麻屋案件。大部分大麻屋业主都声称他们对种植大麻的犯罪事实毫不知晓，自己也是受害者。但是不知情在民事没收法中不能作为有效的辩护理由，按照加拿大《人权宪章》要求，个人的无罪推理在财产案件中无效，业主需要证明财产的合法来源。
安省总检察长2007年的报告中称，之前4年的170宗诉讼案中，已经罚没财产总值360万加元，其中将近100万元拨给当地警方，由于成效显着全国又有5个省仿效安省推广没收法。不少真正的犯罪分子，在购置资产的时候都采用低首付，高额贷款，使警方认为没有什么油水而放弃没收。
万锦市府处理大麻屋程序
万锦市政府的资料显示，从2006年12月20日到2009年5月，万锦市发现46栋大麻屋。依据加拿大保险局2004年的估算，维修大麻屋的平均花费在41,000元左右，这个数字不包括租金的损失。约克区警方发现大麻屋之后，要通知所在市政府，警方负责拆除大麻种植设备，清理走种植的大麻和犯罪分子所设的秘密防范机关(陷阱、暗器等保护措施)，随后交由市政府委托专业人员再作进一步处理，直至达到居住标准为止。
万锦市政府在接到警方书面通知之后，在一定时间内要安排人员上门检测，然后作出决定让屋主如何整修房屋。一般来说先封门禁止公众接触，委托专业人员进行空气等专业测试，签署施工令允许维修人员对房屋进行重修，如果仍然无法达标则对房屋完全推倒重建。
五花八门躲警察
加拿大大麻屋无处不在，已经成为严重的社会问题。户外种植也是比较常见的手法，科诺克表示户外种植大麻为了遮挡视线，一般会在地面上挖坑，把大麻种下去之后不至于太高，周围的杂草和灌木可以起到遮挡的作用。还有一种方法是在大麻上方30厘米的高度设置网罩，不让大麻向垂直方向生长只能横向蔓延，正常情况下大麻会长到1米左右。
警方通常对曾经种过大麻的开阔地格外重视，可以借助飞机对地面观察，红外成像装置除了可以探测到温度过高的房屋之外，也可以探测到混杂在其他农作物中间的大麻，大麻种植者后来选择在松树或者柏树下种植大麻，以减少热辐射外泄。如果在室内种植，犯罪分子也采取在房屋内外覆盖隔热材料，来躲避直升飞机红外探测。
警方除了空中红外探测之外，通常在深夜或者凌晨，利用手持红外观察设备进行地面红外探测。那时室外温度较低，比较容易探测门窗外泄的高热。但是警察在没有搜查令的时候也只能从公共区域，比如人行道、马路等处观测。如果有明显的红外证据，可以凭此申请搜查令。
因此犯罪分子经常用密封窗户的方法来防止热能外泄，有的甚至用砖或者混凝土把窗户封死。还有人为了减少热量，一个地点仅仅种植销量的大麻，加热灯耗电量在2000W以下，避免与邻居相比过热。还有人干脆将加建空心墙，制造房中房，中间隔层用空调制冷，防止热量外泄。也有人把下水道当做排气管道，防止从屋顶大量排热引起怀疑。
科诺克曾经在Lindsay处理过一个华裔农场大麻屋，被捕的华裔妇女买了一个农场之后，在废弃的马厩(草料仓)里开始种大麻。为了防止因用电过量引起怀疑，就买了大功率发电机，放置在住宅的地下室里，以掩盖巨大的噪音。从住宅到马厩间埋设粗粗的电缆线，为大麻屋提供电力。由于长期无人居住，耕地荒芜，引起了邻居的怀疑。邻居冒险潜入农场内，发现了大麻屋的秘密，随即报警。
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以租养房一定要有正规的有经验的租房代理，对租客要有深入的背景调查。租客必须有refference,工作单位要核实，yellow page上找对方单位电话核实。房交给朋友，随便在网站上找的租客，自己还回国，简直:wdb18::wdb18:。

brianayu : 2010-05-21#14
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zqweng 说:
你老人家为这个房子交利息都得有70万吧. 每月还房款,还利息,交地税,维修保养还要一大把钱,10年后,当您老50,60时岁时,恭喜你,你的房子增值,这就是你一生的追求
点击展开...

有一定道理,表面上看借了60W实际上算上利息差多也要60多W了.实际支出是120W以上,加上你的首付40W .怎么算下来也要160W了,十几年后就算你升到200W的时候,其实你赚的没有你想象的多.而且谁又能保证房子一定升值那么高呢?买房子还是用来住比较好,不管什么样的房子只要自己住的开心就好.

海格Z : 2010-05-31#15
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2010年第一季度：大多地区房租一览表 升2%

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-05-31 06:48 来源: 北辰地产周刊 作者: 宋苏明 点击: 264次

.Htm253 { display:none; } 2010年第一季度，多伦多的租客要比往年多付出不少的租金啦。 www.iask.ca
多伦多地产委员会五月十九日公布了多伦多第一季度的房屋租赁的数据。2010年从一月份到四月份期间，多伦多出租的公寓单元达到4028个，比2009年同期的3945个增加了二个百分点。 iask.ca
大多地区的平均月出租费也有所上升。一睡房的公寓每个月平均是1463元，比上年同期的1430元，增长了百分之二。 园友录，u.iask.ca
两睡房的平均出租价格是1909元，比2009年一月到四月同期的每月1813元上升了百分之五。 iask.ca
一个影响租金提高重要的因素是提供出租的单元房有所减少。与2009年第一季度比较，空出的公寓单元降低了百分之十。在2009年的下半年， 高级公寓的建设同期减少了百分之三十。一般说，当高级公寓完工后，许多投资者购买的单元将会被出租出去。由于完工的公寓单元的下降，投资者用来出租的单元数量也就减少了。 加拿大家园，www.iask.ca

多伦多房产局也公布了多伦多通过MLS系统出租的镇屋情况。在所有镇屋的统计中，它们平均的租金也有所上升。 家园新闻，news.iask.ca

中心地区： 爱问搜索，www.iask.ca
根据多伦多房产局的资料，从一月到四月，有1531套的一睡房的单元房以平均每月1529元的价格租出，这比去年同期的1478元高出三个百分点。926套两睡房的单元以平均每月2148元的价格出租，比2009年前四个月的租金高出五个百分点， 家园新闻，news.iask.ca
当时的平均租金是每月2043元。 园友录，u.iask.ca
在最近的报告期间(第一季度)，根据多伦多房产局统计，中心地区有79座房子租出。在中间，三睡房的单元是每月平均价格是2892元。 家园网多伦多，toronto.iask.ca

北区： 家园论坛，forum.iask.ca/

北区总共租出345套公寓单元。在这中间，186套是一睡房的单元，每月租金是1322元，比去年1286元的平均价格高出三个百分点。二睡房的平均价格是1698元，比去年同期的1661元高出二个百分点。 家园网多伦多，toronto.iask.ca
在多伦多北区总共有46座镇屋出租。主要的(有37套)是三睡房的单元，每月平均价格是1799元。 园友录，u.iask.ca
东区： iask.ca
根据多伦多地产报告，东区有134套一睡房和144套二睡房出租。一睡房平均租金是每月1236元，比去年每月的1384元下降了十一个百分点。二睡房的平均价格是每月1469元，比2009年的同期的每月1469元上升了三个百分点。 园友录，u.iask.ca
在东区，有三分之一的镇屋被出租。三睡房的镇屋出租是最普遍的，平均的租金是每月1476元。 www.iask.ca

西区： 家园温哥华，vancouver.iask.ca


在最新的报告中，西区有786套单元房出租。在这中间，275套一睡房的单元以平均1300元租出比去年上升了一个百分点。467套两睡房的平均价格是每月1641元，与2009年的第一季度比上升了七个百分点。 www.iask.ca

西区的镇屋总共出租了135套。在这中间，96套三睡房的单元以平均1580元租出。 www.iask.ca
由于房屋完工量减少和新移民选择春夏到来，估计多伦多的房租近期还会有所上升。

海格Z : 2010-06-04#16
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加拿大人赴美购屋捡便宜 地点就是一切

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-06-04 06:31 来源: 世界日报 作者: 点击: 414次

.Ayq223 { display:none; }


图为贝灵翰一栋近乎40万元平均价格的房子。 取材自www.bellinghamhomes.com 家园论坛，forum.iask.ca/​
在加元持续于高位徘徊，而美国房市仍疲弱不振的情形下，现在看来是加拿大人赴美购屋捡便宜的好时机。但专家提醒，此刻在美购屋，仍要紧紧掌握「地点就是一切」(Location, location, location)的房地产投资铁律。 加拿大家园，www.iask.ca
目前美国各地的房价，仍有被低估或高估的情况。据IHS环球透视(Global Insight)市场资讯公司的分析，被低估最多的是拉斯维加斯，现价位较应有价值低估45.3%，当地房价中数(median)仅12万3000元;高估最多的是新泽西州大西洋城(Atlantic City)，较实际价值高估33.2%，房价中数现为22万8100元。全美整体则低估10.3%。 家园网多伦多，toronto.iask.ca
那么是不是应该到房价被低估的地方投资，而避开被高估的地点?也不尽然。 爱问搜索，www.iask.ca

首先，不少赴美购屋者希望所购房子靠近自己在加的居住地，作为度假屋或出租而定期前往检视，都较方便。 加国中文搜索，www.iask.ca


以面对全加最高房价的温哥华来说，毗邻的华盛顿州边境城镇贝灵翰(Bellingham)平均房价仅40万元左右，便宜得多而非常吸引。随着加元兑美元上95美分水平，贝灵翰所在的华特康郡(Whatcom County)房价一年来又下跌了7.5%，据传近日前往捡便宜的温哥华人有增无减。 家园温哥华，vancouver.iask.ca


问题是，据IHS分析目前华特康郡的房价仍被高估21.4%，在全美330个都会区中，高估程度高居第六位。 家园新闻，news.iask.ca

另一方面，华特康郡又是被高估城镇中，房价未出现大幅挫跌的寥寥几个幸运儿之一。这可能并非侥，因为四年前当地房价被认为高估37.6%，属全美52个「极端高估」的城镇之一(目前全美已无属此程度者)，其后这些城镇的房价纷纷崩跌，最厉害的加州默瑟德市(Merced)四年来惨跌63.4%，但华特康和檀香山等叁个都会区，跌幅在10%之内。 园友录，u.iask.ca

事实上，华特康郡等不少华州城镇的房价都被视为高估，有其不一样的塬因，因为华州是行「成长管理法案」(GMA)致令都会区人口密度提升的少数几个州之一，正是此一密度因素，而非一般供需关，成为房价被认为高估的主因。 家园新闻，news.iask.ca

华特康郡的情况对温哥华也颇有启示，大温地区的房价也被认为相当高估，但专家一般认为不致崩跌，其背后的塬因值得探讨。 家园温哥华，vancouver.iask.ca

rabbit : 2010-06-05#17
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数据水份很大，来源不实。好学区一室一厅也就1000多点，两室一厅，1100多点。请指出月租1400一睡房的公寓具体位置。从没见过北辰地产周刊，它是正式刊物还是地产广告？




海格Z 说:
2010年第一季度：大多地区房租一览表 升2%

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-05-31 06:48 来源: 北辰地产周刊 作者: 宋苏明 点击: 264次

.Htm253 { display:none; } 2010年第一季度，多伦多的租客要比往年多付出不少的租金啦。 www.iask.ca
多伦多地产委员会五月十九日公布了多伦多第一季度的房屋租赁的数据。2010年从一月份到四月份期间，多伦多出租的公寓单元达到4028个，比2009年同期的3945个增加了二个百分点。 iask.ca
大多地区的平均月出租费也有所上升。一睡房的公寓每个月平均是1463元，比上年同期的1430元，增长了百分之二。 园友录，u.iask.ca
两睡房的平均出租价格是1909元，比2009年一月到四月同期的每月1813元上升了百分之五。 iask.ca
一个影响租金提高重要的因素是提供出租的单元房有所减少。与2009年第一季度比较，空出的公寓单元降低了百分之十。在2009年的下半年， 高级公寓的建设同期减少了百分之三十。一般说，当高级公寓完工后，许多投资者购买的单元将会被出租出去。由于完工的公寓单元的下降，投资者用来出租的单元数量也就减少了。 加拿大家园，www.iask.ca

多伦多房产局也公布了多伦多通过MLS系统出租的镇屋情况。在所有镇屋的统计中，它们平均的租金也有所上升。 家园新闻，news.iask.ca

中心地区： 爱问搜索，www.iask.ca
根据多伦多房产局的资料，从一月到四月，有1531套的一睡房的单元房以平均每月1529元的价格租出，这比去年同期的1478元高出三个百分点。926套两睡房的单元以平均每月2148元的价格出租，比2009年前四个月的租金高出五个百分点， 家园新闻，news.iask.ca
当时的平均租金是每月2043元。 园友录，u.iask.ca
在最近的报告期间(第一季度)，根据多伦多房产局统计，中心地区有79座房子租出。在中间，三睡房的单元是每月平均价格是2892元。 家园网多伦多，toronto.iask.ca

北区： 家园论坛，forum.iask.ca/

北区总共租出345套公寓单元。在这中间，186套是一睡房的单元，每月租金是1322元，比去年1286元的平均价格高出三个百分点。二睡房的平均价格是1698元，比去年同期的1661元高出二个百分点。 家园网多伦多，toronto.iask.ca
在多伦多北区总共有46座镇屋出租。主要的(有37套)是三睡房的单元，每月平均价格是1799元。 园友录，u.iask.ca
东区： iask.ca
根据多伦多地产报告，东区有134套一睡房和144套二睡房出租。一睡房平均租金是每月1236元，比去年每月的1384元下降了十一个百分点。二睡房的平均价格是每月1469元，比2009年的同期的每月1469元上升了三个百分点。 园友录，u.iask.ca
在东区，有三分之一的镇屋被出租。三睡房的镇屋出租是最普遍的，平均的租金是每月1476元。 www.iask.ca

西区： 家园温哥华，vancouver.iask.ca


在最新的报告中，西区有786套单元房出租。在这中间，275套一睡房的单元以平均1300元租出比去年上升了一个百分点。467套两睡房的平均价格是每月1641元，与2009年的第一季度比上升了七个百分点。 www.iask.ca

西区的镇屋总共出租了135套。在这中间，96套三睡房的单元以平均1580元租出。 www.iask.ca
由于房屋完工量减少和新移民选择春夏到来，估计多伦多的房租近期还会有所上升。
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onlybob : 2010-06-05#18
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温哥华五月份房价平均值比上月下跌4万5 yattermatters.com
千元。:wdb10:

ccc : 2010-06-05#19
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北辰地产周刊，一份私人办的免费报纸，在华人的超市免费发放，主要是靠广告赚钱。

海格Z : 2010-09-16#20
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加国8月楼价按年不变 明年或跌7%
加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-09-16 07:50 来源: 明报/世界日报 作者: 点击: 457次
加8月住宅成交升4.1％ 成交价按年不变 反映楼市健康
加拿大 家 园 网

家 园 网
加拿大地产商会认为，8月楼市已恢健康，理据是成交价按年不变，扭转成交减而楼价升的奇怪局面。
家 园 论 坛

家园网多伦多,toronto.iask.ca
加国住宅物业成交宗数，在8月份录得5个月来首次按月上升，但成交价平稳，反映加国住宅市道健康，减少市场对加国楼市已形成泡沫的忧虑。 加 拿 大 家 园 网
加拿大地产商会昨公布，8月份加国住宅经季节调整后有32,800宗成交，较7月份增加4.1%，但相对去年8月份的42,350宗，则跌22%。
家园新闻,news.iask.ca
成交宗数按年仍跌22% www.iask.ca
商会首席经济分析员Gregory Klump发表声明说，加国去年底及今年初楼宇销售活动高涨，其实是借用今夏的销售额，未来数月并会继续借用，「这令到销售活动回落至正常水平的走势，变得看似急跌」。
园友录,u.iask.ca
很多置业人士赶在按揭利率仍处于史低位，及在按揭贷款资格在4月改变前入市。再者，由于两大炽热住宅市场安省及卑诗省，均在今年7月起向地产服务，及一些住宅买卖，徵收合销售税，以致买家赶在7月前入市。 加拿大 家 园 网
这导致7月份住宅成交按年减30%。1年前，炽热楼市是带动加国经济走出衰煺的火车头。 家园温哥华,vancouver.iask.ca
最近数月，住宅成交持续减少，因需求放缓而更多业主放盘。但8月份前，成交价仍续升，以致很多分析员质疑楼市会否急剧下跌。 www.canada meet.com
今年楼价年比首次按年不变 到今年底将会有温和按年下跌
加 拿 大 家 园 网

根据商会多重放盘系统纪录，8月份平均成交价是324,928元，和1年前的324,843元相若。 加国中文搜索,www.iask.ca
满银副首席分析员Douglas Porter说，楼价按年不变，显示楼价终于随着成交宗数减少而开始放缓。他说：「平均楼价在8月份正式和1年前相比没有变动，我们仍然预期，到今年底平均楼价将会有温和按年下跌。」 CanadaMeet
在公布8月份楼市数字前，一些分析员仍在讨论，于虽然楼宇成交下跌，但楼价仍继续上升，加国会否濒临美式楼市崩溃。 CanadaMeet
Klump指，年初住宅成交急增的后遗症将会持续至明年，但不会把楼市推至危机边沿。 iask.ca
Porter说，长期按揭利率近数周重新下滑，有助抵消央行隔夜拆息缓慢但稳定上升。隔夜拆息上升推高银行优惠利率及浮息按揭利率。 加 拿 大 家 园 网
他指出，虽然住宅销售仍面对上半年楼市过热的后遗症，但「看来情况正稳定下来」。 加国中文搜索,www.iask.ca
新放盘住宅数目多成交宗数逾倍 家园网多伦多,toronto.iask.ca
Porter说，楼市健康另一迹象是新放盘数目较成交宗数多逾倍，明确显示楼市已算是平衡。 加拿大 家 园 网
供过于求 房价明年将跌7%？ www.canada meet.com
(世界日报) 加拿大房价在8月连续第三个月下跌，一位经济学家甚至预测，由于供过于求，明年房价的跌幅有可能高达7%。 iask.ca
加拿大协会(Canadian Real Estate Association)15 日报告，本国8月平均房价为32万4928元，低于7月的33万351元和6月的34万2662元。
爱问搜索,www.iask.ca
同一天公布的多伦多道明银行(TD Bank)的房地产前景展望报告预测，随著供过于求的状况继续，明年房价跌幅最高可达 7%，如以8月的平均房价计算，即明年房价将再跌约2万3000元。 iask.ca
www.canada meet.com
(加拿大房价今年8月连续第三个月下跌。加通社) www. canada meet . com
该报告作者、道明银行经济师法兰西丝冯(Francis Fong)预测，随著明年房屋成交量下降达20%，二手房价格将下跌7%。 www.iask.ca
然而，加拿大房地产协会的最新报告说，上月房屋销售量减少22%，但平均房价仍与去年同期的32万4834元差不多。该协会又指出，在本国将近三分之二的房地产市场中，房价继续上涨或者维持稳定，这标志著即使房市正在冷却，但整个市场仍是强劲的。
u.i a s k.c a
分析师们认为，加拿大房地产市场迅速冷却，是四大原因共同造成的。首先是加拿大两个最重要的房地产市场税制改革，造成卑诗省和安大略省今年 7、8两月购屋者人数大减，进而导致全加房屋成交量比去年同期大跌。第二个原因是联邦政府收紧房贷政策，借钱买房子不再像从前那么方便。第三是房贷利率上涨，尤其是跟随银行优惠利率(prime rate)浮动的可变房贷利率接连上涨。第四就是经济复苏放慢，甚至有陷入二度衰退的危险，从而动摇了消费者信心。 家园新闻,news.iask.ca
满地可银行(Bank of Montreal，MBO)副首席经济师波特(Douglas Porter)指出，8月新推出求售的房屋数量是成交量的两倍，这清晰说明房市正步向平衡，预期今年房价还会有温和的下降空间。
加 拿 大 家 园 网

不过波特强调，加拿大房地产市场没有泡沫破灭的迹象，各种迹象表明房市正在稳定过程中。 家园网多伦多,toronto.iask.ca


本文来自加拿大家园网-原文链接：http://www.iask.ca/news/canada/house/2010/0916/38617.html

海格Z : 2010-09-16#21
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海格Z 说:
加拿大人赴美购屋捡便宜 地点就是一切

加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-06-04 06:31 来源: 世界日报 作者: 点击: 414次


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图为贝灵翰一栋近乎40万元平均价格的房子。 取材自www.bellinghamhomes.com 家园论坛，forum.iask.ca/​
在加元持续于高位徘徊，而美国房市仍疲弱不振的情形下，现在看来是加拿大人赴美购屋捡便宜的好时机。但专家提醒，此刻在美购屋，仍要紧紧掌握「地点就是一切」(Location, location, location)的房地产投资铁律。 加拿大家园，www.iask.ca
目前美国各地的房价，仍有被低估或高估的情况。据IHS环球透视(Global Insight)市场资讯公司的分析，被低估最多的是拉斯维加斯，现价位较应有价值低估45.3%，当地房价中数(median)仅12万3000元;高估最多的是新泽西州大西洋城(Atlantic City)，较实际价值高估33.2%，房价中数现为22万8100元。全美整体则低估10.3%。 家园网多伦多，toronto.iask.ca
那么是不是应该到房价被低估的地方投资，而避开被高估的地点?也不尽然。 爱问搜索，www.iask.ca

首先，不少赴美购屋者希望所购房子靠近自己在加的居住地，作为度假屋或出租而定期前往检视，都较方便。 加国中文搜索，www.iask.ca


以面对全加最高房价的温哥华来说，毗邻的华盛顿州边境城镇贝灵翰(Bellingham)平均房价仅40万元左右，便宜得多而非常吸引。随着加元兑美元上95美分水平，贝灵翰所在的华特康郡(Whatcom County)房价一年来又下跌了7.5%，据传近日前往捡便宜的温哥华人有增无减。 家园温哥华，vancouver.iask.ca


问题是，据IHS分析目前华特康郡的房价仍被高估21.4%，在全美330个都会区中，高估程度高居第六位。 家园新闻，news.iask.ca

另一方面，华特康郡又是被高估城镇中，房价未出现大幅挫跌的寥寥几个幸运儿之一。这可能并非侥，因为四年前当地房价被认为高估37.6%，属全美52个「极端高估」的城镇之一(目前全美已无属此程度者)，其后这些城镇的房价纷纷崩跌，最厉害的加州默瑟德市(Merced)四年来惨跌63.4%，但华特康和檀香山等叁个都会区，跌幅在10%之内。 园友录，u.iask.ca

事实上，华特康郡等不少华州城镇的房价都被视为高估，有其不一样的塬因，因为华州是行「成长管理法案」(GMA)致令都会区人口密度提升的少数几个州之一，正是此一密度因素，而非一般供需关，成为房价被认为高估的主因。 家园新闻，news.iask.ca

华特康郡的情况对温哥华也颇有启示，大温地区的房价也被认为相当高估，但专家一般认为不致崩跌，其背后的塬因值得探讨。 家园温哥华，vancouver.iask.ca
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芝加哥湖景房，步行五分钟到沙滩，价格只有northyork同样面积的一半，16万。而这个价格正是两年前northyork的价格，值得比较值得深思，加拿大房价是不是太高了，已经到顶了，要回落了。

海格Z : 2010-09-27#22
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Housing becoming less affordable

Steve Ladurataye

Globe and Mail Update

Published Monday, Sep. 27, 2010 5:00AM EDT

Last updated Monday, Sep. 27, 2010 7:22AM EDT


31 comments

Stubbornly high prices and modestly increasing mortgage rates means an increasing number of Canadians are unable to comfortably afford homes, according to Royal Bank of Canada.
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Real estate: The slowdown


Poll

Are we in a housing bubble?

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In its quarterly housing affordability report, the bank’s economists said that while the number of sales fell significantly in the second quarter, fewer listings meant prices did not decline. And small increases to mortgage rates meant more money was directed toward ownership costs.
“Home prices still carried upward momentum fuelled by the impressive rebound in home resales last year when market conditions clearly favoured sellers,” the report stated. “While housing demand has cooled considerably since winter, a matching decline in homes available for sale has kept markets in Canada sufficiently tight to allow further modest price increases.”
The report said most Canadian cities don’t appear to be at risk of a U.S.-style crash, but “current levels of affordability suggest some greater than usual stress weighing on Canadian home buyers.”
The RBC Housing Affordability Measure shows the proportion of median pre-tax household income required to pay the principal and interest on a mortgage, property taxes and utilities. The figures assume a 25 per cent down payment and a 25-year loan at a five-year fixed rate.
In the second quarter, homes became 2.1 per cent less affordable on its scale.
The data shows Canadians spent 48.9 per cent of their household income to service the mortgage on a median two-storey home, an increase of 2.1 per cent over the first quarter.
While most cities are still below historical highs, Vancouver is showing “red flags.”
“Generally, we have dismissed the case of housing market bubbles in Canada, but the situation in Vancouver is probably the closest to one in the country,” the report stated.
A summary of the bank’s results for each market:
Vancouver: “Poor affordability likely contributed to the steep drop in housing resales since the start of this year in the area (although other factors have probably dominated). While the Vancouver market is clearly vulnerable to a price correction, this does not imply that a collapse is imminent because supply (both in the existing and new home sides of the market) is well contained at this point.”
Calgary: In the second quarter, prices actually fell for most housing types. The upside has been a further lowering in the costs of homeownership in the city. Bucking the general Canadian trend, housing affordability in Calgary showed some slight improvement in the second quarter.
Toronto: The high-flying Toronto market could no longer defy gravity this spring and has come down to earth in the months since then... While the earlier lofty levels were clearly unsustainable, the wild downswing that followed could have caused some drama for the Toronto area’s property values; however, a prompt retreat on the part of sellers has kept the demand-supply equation in balance. Home prices have thus largely resisted any emerging negative forces. The deteriorating trend in Toronto’s housing affordability continued.
Ottawa: The spring was a rude awakening for the Ottawa area market, which had shown tremendous resilience and strength during the volatility of the past two years... Affordability levels are moving closer to all-time highs for the area (although these are low by national standards), and this could well become a prominent factor deterring buyers going forward.
Montreal: The Montreal housing market has long been known to be quite affordable by big city standards. While its cost of homeownership remains far less expensive both in dollar terms and relative household income than Canada’s priciest markets Vancouver and Toronto, it has risen substantially in the past decade. In fact, Montreal has become increasingly more expensive compared with the national average, including further divergence in the past year. By the city’s own historical standards, affordability has reached poor levels.

31 comments

男孩看见野玫瑰 : 2010-09-27#23
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海格Z 说:
假如房子要被拍卖，你该怎么保护自己？


加拿大家园 51.CA 2010年5月6日 07:44 来源：北美时报 作者：夕 子 [ 加大字体 ｜ 缩小字体 ]


在房地产热闹的今天，夕子却总是想起去年初看到的几个银行拍卖房，那种悲怆和措手不及的感觉，在脑海里挥散不去。
这些房子都是因为房主无力支付每月的贷款，被银行强制赶出去，拍卖房屋来偿还银行贷款。去年经济危机的时候这类的房子很多，虽说地产市场回暖，政府的经济刺激方案开始见效，可是破产房依然层出不穷。
最近在靠近温莎的一个小镇出了一档子事儿，镇上唯一的一个工厂倒闭关门了。随着这支撑小镇1000人的唯一收入来源断绝之后，小镇的人纷纷出售房屋，逃离这个死亡之城，镇上一夜之间挂满了卖房子的大大小小的牌子，只是鲜有问津。 没了收入，不能按时还贷款，自然银行是第一个找上门来的。我们的生活中贷款断供的现象不多，大家对这一方面的了解也比较有限，所以想借这个机会和大家分享，贷款断供之后房主应该怎么处理来最大化保护自己的利益。
首先，我们要明白一个道理，就是我们借了银行的钱，这个钱每一天都会产生利息，而银行收不到客户的还款，每一天也会产生费用。一旦银行应有的收入不能保证，它是不会轻易免除客户的欠款的，而这个欠款会每一天都在增加，并且以复利增长。每一个银行，每一个省份的处理程序略有不同，但是安省的银行一般规矩是，在客户第一次不能按时还钱的时候，会和客户通过电话交流，希望能通过沟通找到一个办法解决这个可能的暂时危机，比如把还款延后几天，把欠款放入本金，把欠款分成几次来偿还，这些都是第一步的解决方案。这个解决方案一般来讲对客户是有利的，也就是说如果可能，尽量找出办法，并且遵守自己的承诺在接下来的时间里按时还钱。
在第二个月，第三个月不还钱（90天之内），银行会采取一些措施，比如发信到客户的地址，说明双方的关系，并且把欠款总额列在账单上，希望客户能够一次性把所有欠款还清，并且给出一个时间限制，如果在期限内没有还清，银行可以诉诸法律程序。这个过程中，银行的信会口气比较重，也比较严肃，而且不大可能再给客户分几次还清的机会，基本上要求客户一次性就还清所有上两三个月该还的欠款，并且一般都会有一些跳票的手续费（一次一般是75块到150块不等）。
这个期间，银行不会派人来查封房屋，客户依然可以和银行保持沟通，寻找解决问题的办法，但是如果90天之后都没有看到客户有能力还清，或者没有卖房的准备，那么银行会将整个案例交由律师处理。律师处理就是费用会变多，而这些费用都需要由客户来支付，包括银行做房屋检查的费用，律师向法庭申请判决的费用，律师收取的服务费用等等。
律师需要一个过程，向法庭申请客户违约的判决，才有权利去强行让客户搬走，而这个过程一般需要大概2-3个月，所以客户在这个时间段内，如果能借到钱还清欠款，或者把房子出售，都可以终止法律程序的进行。但是如果这段时间不能拿出钱来还清欠款，或者不能找到买家购买房产，那么法庭就会勒令房主搬走。
在房主搬走之后，银行需要打扫，清洁，装修，之后挂牌出售。如果银行还没有与新的买家达成确定的合同（firm offer），原房主依然有机会把欠款还清，重新拿回居住权，只是这个时候的欠款要包含装修的费用，清洁的费用，律师费用，法庭的费用，各种维护房屋的费用，这些都需要客户来支付。 当房屋被售出之后，银行收到余款，扣除所有费用，计算总的损失。如果有盈余，那么银行会把这些钱还给原房主；如果有损失，银行先行垫付，之后向法庭申请追诉，客户依然欠银行这些钱。这个时候的损失还包括了银行在整个法律过程中应收到的本金，利息，还有各种跳票罚款，提前还清贷款的罚款等其他手续费用。很多时候，客户只能选择破产，将这些欠款一笔勾销。
从上面夕子给各位介绍的银行卖房的过程来看，客户轻易放弃自己的房屋，失去的不只是房屋本身，还有从前在买房时提供的首付，在房屋内做的装修，银行花掉的各种维护费用，律师费用，政府费用，欠款时发生的罚款。如果破产了，那么这些钱就不用自己出了，但是如果自己有钱，只是和银行赌气，那么吃亏的一定是客户自己。 在自己不能支付银行贷款的时候，第一件要做的事情，是尽早对自己做一个评估，弄清楚自己是否能够在未来有机会维持供款，如果觉得可以，那么试图安排度过这个短暂的难关；如果未来也不能按时付款，那么就第一时间将房产出售，换取最小的费用和损失。一拖再拖，最后出来的无谓的账单和费用，都是不必要的。如果出售房屋之后，依然不能还清银行的欠款，那么只有和银行商量，看看能不能减免一些费用，然后将剩下的欠款在未来分成两年，三年慢慢还清。如果拖到后来被银行赶出去，那已经是不可收拾了。
破产，那是最后，也是最不得已的坏打算，不到迫不得已，不要随便使用。
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夕子IS A SB!:wdb40:

男孩看见野玫瑰 : 2010-09-27#24
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Horse Dragoon 说:
:wdb12::wdb18::wdb2:

LZ 你对房地产一定是个外行, 你也不会分析和查证这些狗屁报告的科学, 你只会别人叫啥你就跟着叫两声, 因为你是个门外汉, 你可能失去了买房的机会一直等不会来啦,或根本就不能买房就想唱衰房市, 但是, 市场的走势却让人看不懂!!!

让我纠正你贴的报告里的一个极大错误数据:

"2009年加国房价劲升19.3 % 上升速度超过经济基本面"

这个是2009年12月的价格与2008年12月的月比较价,

大家知道这两个月的行情是截然相反的, 用一个月来说明是荒谬的,

真正的数据是:

加拿大房地产协会:
CREA:
2009 End of Canada House Resale Price
The national residential average price was $337,410 in December, up 19 per cent year-over-year. On an annual basis, average price climbed five per cent to a record $320,333.



2009年全年全国二手房均价比2008年只上涨5.5%,

:wdb9::wdb9:

5%, 5%, 5% 哈哈, 很正常, 一点泡沫也没有, 大家放心买!

再说一下:
加国从1997年, 2005---2009年的均成交价:

1997, $145200,
------
2005, $249200 涨:
2006, $276100 10.8%
2007, $305700, 10.7%
2008, $303600, -0.7%
2009, $320333, 5.5%
2010, $???????, ?%

从1997--2007年, 14.5万 到30万,
每10年翻一番!!!!:wdb6::wdb6::wdb17::wdb17:
点击展开...

我打算今年买房，现在已经在看。我已经等了５年，５年前就可以买了，就是被空军忽悠的，NND.

manadona : 2010-09-27#25
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高房价困扰穷人，无时不如此。

海格Z : 2010-09-27#26
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谁他妈的在为了自己那点亏心钱在跑到我的帖子里来装蒜我就日他祖宗，断子绝孙吧你。
http://www.theglobeandmail.com/repo...ess-affordable/article1727109/?cmpid=nl-bizt1
http://www.theglobeandmail.com/repo...ming-less-affordable/article1727109/comments/

海格Z : 2010-09-28#27
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加国楼价近泡沫 磋跎新移民置业梦碎
加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-09-28 07:56 来源: 明报 作者: admin 点击: 483次
加国楼价高企 供楼负担能力降 按揭利息略升 w w w.i a s k.c a
加拿大家园,www.iask.ca
加拿大供楼的开支，家庭总收入比重25年走势图
w w w.i a s k.c a

加拿大皇家银行的最新报告指出，楼价居高不下，按揭利率略升，加重国民的供楼负担;最新数据显示，加人次季在供楼的开支，家庭总收入48.9%，较首季时高2.1百分点。
家 园 网

皇银昨天公布的季度供楼负担能力报告指出，今年第二季，物业成交量显着减少，且较少楼盘推出，楼价并没有下跌;同时，按揭利率轻微上升，故拥有物业的成本因而趋升。 www. canada meet . com
报告指出，去年物业市场强烈反弹，显然成为卖家市场，这使楼价具上升动力;但自去年冬季以来，殷切的物业需求明显减煺，而待售物业数量亦相应减少，令供应相当紧张，楼价得以进一步温和上升。
加 拿 大 家园网

不会出现美国般大崩围 w w w.c a n a d a m e e t .c o m
虽然报告认为，大部分城市的物业市场不会出现像美国般大崩围，但目前加人的置业负担能力，比一般情时「拉得更紧」。
www.canada meet.com

皇银公布的供楼负担能力比率，是计算供楼本金与利息、物业税及公用设施开支，家庭税前总收入的比重;当中假设业主已支付楼价的25%作首期，并用25年期，5年期定按利率供楼。 家园新闻,news.iask.ca
皇银计算所得，今年第二季供楼负担能力下降2.1%。最新数据显示，加人在供楼的开支，家庭总收入48.9%，较首季时高2.1百分点。 爱问搜索,www.iask.ca
温哥华现警告信号 加拿大家园,www.iask.ca
管大部分城市的楼价仍然低于史最高水平，但温哥华却显现「警告信号」;报告指出，整体而言，加国楼市没有泡沫存在，但温哥华楼市可能是最接近泡沫阶段的城市。
加国中文搜索,www.iask.ca
皇银分析员相信，温哥华的供楼负担比率高企，因为自今年初以来，新供应的二手物业数量急降;虽然温哥华目前很容易出现楼价调整，但由于二手及新屋供应有限，短期内楼价预料不会出现大跌。 加 拿 大 家 园 网
多伦多方面，今年春季炽热的楼市已降温，在卖家大幅减少下，使供求趋于平衡，楼价得以抵住任何潜在负面因素的影响;报告指，在多伦多，供楼负担能力减弱的趋势料将持续。
家园论坛,forum.iask.ca/

温市供楼难花掉收入74% 全国最高 负担更重 加拿大 家 园 网
皇家银行经济研究所(RBC Economics Research)公布最新房屋负担能力报告显示，温哥华独立屋供楼支出税前收入比重高达74%，比多伦多的50.2%高出20多个百分点，成为全国主要城市房屋负担最重的，达至令人担忧水平(worrisome Levels)。 家园论坛,forum.iask.ca/
经济学家霍格(Robert Hogue)并警告，这几年温哥华楼价上涨40%，温哥华房屋负担能力恶化，已到了令人担忧地步。报告说，在温哥华即使只负担柏文单位，供楼支出也税前收入43%。
www. canada meet . com
霍格说，房屋负担能力恶化，代表楼价随时变动，但并非马上会有崩盘(collapse)的危险。以温哥华为例，目前市场上的供求接近，呈现平衡状态，楼价仍会有支撑。
www.iask.ca
皇银公布的是今年第二季房屋负担能力报告，报告显示，今年第二季卑诗省民供楼支出家庭收入比重继续恶化，几乎回到2008年楼价高峰时，置有独立屋平房的省民，供楼支出收入比重为63.8%，比前一季增加1.7%。 加拿大家园,www.iask.ca
报告分析，虽然楼价今年出现下跌压力，不过，按揭利率调升后，已加重供楼支出，令比重不降反升。 家园论坛,forum.iask.ca/
房屋负担能力报告是按照屋主每月供楼按揭支出全家收入的比重计算，比重愈高，代表负担能力愈差，像温哥华供楼支出全家收入超过一半以上的大小城市，全国约有5个，但若只与全国主要城市比较，温哥华无疑是全国主要城市中供楼支出最多的城市，达74%。 w w w.c a n a d a m e e t .c o m
主要城市中居次的是多伦多50.2%、满地可43.2%、渥太华41.2%、卡加利39.2%、爱蒙顿34.7%，主要城市在今年第二季的房屋负担能力，均因按揭利率调升而恶化。
家园温哥华,vancouver.iask.ca
整个卑诗省的情况也差不多，独立屋平房供楼支出收入比重63.8%、标城市屋为47.7%、标柏文为34.6%。 家园温哥华,vancouver.iask.ca
磋跎岁月新移民置业梦碎 加拿大 家 园 网
抵加4年的中国移民王蓓蕾(左图)说，抵加以后，她和丈夫看着楼价一年较一年高，始终无法下定决心买下自己的柏文单位，虽然每月需要缴交1200元的房租，但以现在楼价水平，她仍认为租比买划算。对于以后能否买楼，她说已不敢奢望。
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王蓓蕾说，刚抵加的新移民都一样，虽然开始有工作，但感觉并未特别稳定，总是希望等经济基础更稳固一些，便规划买楼，可能就是这样，蹉跎了买楼机会。 家 园 论 坛
她说，以她现在居住的温哥华新西敏市为例，两房的柏文单位，旧一些都要30万元，她如果拿出楼价25%作为首期，其余申请按揭，则每月也约需要缴交1500元，再加上约200元的管理费，以及大楼单位必须分摊的一些额外的维修费用等，至少每月要比她现在的租金，约多出500元。她不想承受太大的财务压力，是因为怕影响到对孩子的教育经费。 www.canada meet.com
对于温哥华供楼约收入74%，新移民都说实在太高了，新移民姚小姐说，想想每月拿回家的工资，连税都还没扣，就需拿70%来供楼，压力实在太大了，所以她选择在供楼价钱较合理的列治文置业，她还腾出了楼下套间，每月收房租800元，来帮助分摊按揭压力。 www.iask.ca


本文来自加拿大家园网-原文链接：http://www.iask.ca/news/canada/house/2010/0928/40277.html

joeyuk : 2010-09-30#28
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多谢分享！！！

Horse Dragoon : 2010-09-30#29
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海格Z 说:
谁他妈的在为了自己那点亏心钱在跑到我的帖子里来装蒜我就日他祖宗，断子绝孙吧你。
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请LＺ文明发贴!

第一次警告!
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Horse Dragoon : 2010-09-30#30
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海格Z 说:
谁他妈的在为了自己那点亏心钱在跑到我的帖子里来装蒜我就日他祖宗，断子绝孙吧你。
http://www.theglobeandmail.com/repo...ess-affordable/article1727109/?cmpid=nl-bizt1
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请你发文明贴和用文明语!!

第一次警告!

海格Z : 2010-10-09#31
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加拿大人南下美国买房攻略：佛州淘“宝”记信源：北辰地产｜编辑：2010-10-09｜

【八阕】一个劳动人民群众喜闻乐见的好地方:http://www.popyard.org八阕】一个劳动人民群众喜闻乐见的好地方:http://www.popyard.org16万美元，只能买到多伦多非商业区的房子，然而却能在美国的阳光州买下一栋面积1,362平方尺， 2个卧室、2个浴室，且背靠高尔夫球场的物业。作为投资者的你，还需要犹豫吗?赶紧行动，开展你的 美国淘“宝”记。

对于身居北边的加拿大人来说，现在的房产投资市场已经南移至美国，也许你也该调整自己的投资对象了。
我总是对房地产交易保有开放而广阔的视角，而我最近的一次“美国阳光州之旅”(Sunshine State，美国佛罗里达州的别名)也不例外。在阳光州的土地上，并不需要我耗费特别多的精力去寻觅，因为一切情况就像此前我在新闻里看到的一样真实---- 美国的房地产价值已下探到难以想象的低水平。这无疑是投资者梦寐以求的福音。据我所知，这里很多房产都已被加拿大投资者以巨大的折扣收入囊中，或者，有的加拿大人买房就为了在这个温暖的阳光州享受退休生活。
如果合适的房产出现，我一定会立刻行动!所以，我在深入的调查研究中。
现在，加拿大投资者正接受佛州“完美风暴(perfect storm)”的洗礼。事实上，当地跌至谷底的房价、强劲的加元以及较低的贷款利率，使佛州的投资物业成为所有投资者触手可及的猎物。我能在这里赚到钱吗? 抑或每个人都在为“炒作”买单? 现在，我需要了解的最首要的两个问题是：1、如何比较佛州当地与加拿大的房价?2、以后房子出租能不能增加我的收入?
首先，我以佛州的一栋物业分别与多伦多、科灵伍德和温哥华三地、且条件相似的物业作比较。这栋位于佛州的目标物业面积 1,362平方尺，2个卧室、2个浴室，背靠高尔夫球场，挂牌售价为174,000美元，这个物业堪比我在加拿大见到的任意一个优质物业。
在做完一些简单调查之后，我发现，沿街并与之相隔仅几幢大厦的相同单位，在2006年房市高峰期时售价竟为389,490美元!在和销售人员进行快速的谈判后，对方表示愿意以 16万美元的价格把房子卖给我。
接下来，我要搜寻资料，了解同类物业在上述4座城市的租金水平，从而评估出租物业的年租。确保所有租金收入能覆盖你的支出并为你的债务服务。
结果，挂牌售价的巨大差距使我非常惊讶。2004-2006年，同类物业在佛州和加拿大的房价几乎处于同一水平，大概为38 万-42万美元。然而，从2006年至今，两地的房价表现完全迥异：加拿大一路狂飙，而佛州一路败走。
比较佛州和加拿大的同类单位发现，如果要在加拿大获得1.5或2倍的租金收入，我将不得不花费3倍的本金。然后我考虑“16 万美元在多伦多能买到什么”，答案是一栋位于非商业区的物业。最后，我比较了16万美元在佛州能换来什么惊喜。
很明显，从租金收入与售价的角度看，只有那个位于佛州的目标物业才能具备良好的投资价值。这是一个能覆盖融资和执行成本的投资，并且能够小赚一笔。如果你想在美国房市复苏前确保自己能在这个国度收获惊喜，我建议你立刻行动。
在写这篇文章的时候，我还没在佛州买下任何物业----暂时而已。当与亲朋好友分享了我的投资计划时，其中一位朋友非常好奇，一周后他前往美国探访了我在文中描述的那栋物业，并以15万5千美元买了下来! 房子在11月才交割，但现在已经收到了求租信息。再过几周，这位朋友和他未来的租客将签订租赁协议。 嗯……现在，为什么我没有想到这一点呢? (原文：I'm looking for value in Florida 来源：环球邮报)
普通人：分析风险收益 分享投资乐趣
据网上一名为“嘉阳鑫的空间”载文，投资这个话题离我们似近又似远。对于很多人来说，“投资者”等同于西装革履、穿戴有品味的先生/小姐，他们必须在DOWNTOWN金融区BAY街上拥有一个落地大玻璃窗、可以看见城市夜景的装潢精美的办公室。在忙碌的办公室里，夹着雪茄的大肚子投资家，张口闭口都是在讲千万的资金调动，还有一堆一堆的投资术语。事实是这样么? 家 园 论 坛
请不要妖魔化“投资”这个字眼。别的领域不好说，但是起码在地产界，90%的投资商并不是这样的。这些投资者有买整块地皮做投资的，也有买 Condo做投资的，还有买House或者商业铺面、工厂、饭馆、酒店做投资的，也有买楼花做投资的。总之就是做房东收租，这就是最典型的房地产投资者。
在北美，房子和车子成了普通老百姓基本的生活水准，那么房地产投资这个游戏我们是不是也可以玩呢? 首先，我们要明确房地产投资的风险与收益，进而才能决定是否适合普通投资者，以及怎样实力的投资者。房地产投资相比证券投资来说，投入大、变化慢、收入稳定，而且容易控制(看得见摸得着)，而投资证券来讲，投入可大可小，可以稳定放很多年，也可以一天来回很多次交易，变化可能很大，当天都翻数倍，或者几个小时就血本无归，需要很多技术和经验来操作，并且要花费大量的时间去做调研。
风险简述
从投资额来讲，房地产投资基数要大很多。拿最普通的购买公寓出租来说，多伦多好地段的公寓，大部分都在30万以上，如果需要最低限度的25%首期，那么就需要投入75,000，再加上其他杂费，初期投入就在8万左右。
对于市场上的高杠杆工具，比如说极低的首付就可以贷款买房，这样的操作就违反了市场规律。首先，房地产是一个基数很大的项目，如果动用了高杠杆，那么市场的风吹草动都有可能让整个投资全部失败。而如果一项投资没有抗风险能力，那么这和赌博没有什么两样。其次，极低的首付就可以参与房地产投资，利用杠杆赚取极高的利润，那么市场会被催生泡沫，就像次贷在2006年将美国的房地产市场推上顶峰，转而跌落悬崖一样，都是高杠杆惹的祸。
所以，从投入上来讲，房地产投资是一个准入门槛较高的投资工具，需要投资者有一定的经济实力，并且有耐心等待，希望看到投资的稳定长期回报。对于没有资产条件的，或者希望一夜暴富的投资者，这个投资领域不适合他们。
收益率简析
再谈一谈投资房地产的收益率问题。如果我们纯粹用现金买入房产，等待房产升值，那么每一年增值6%就和大部分投资工具差不多了。好处就在于，投资房地产的项目可以使用贷款，并且房屋出租得到的收入可以抵消维持房屋的费用，包括水电气、地税管理费等等。如果房主不需要自己的花费，而以房养房，房屋升值的部分就成为了稳定的收益来源。
而房地产投资的收益讲究的是长期收益，如果按照过去50 年的市场平均变化6%的上涨幅度来算，每三年能上涨差不多 20%，也就是说房屋的价值(以30万为例)在3年内能有9万块的升幅。如果用最常见的35%首付来看(也就是10万5千)，这个变化相对投入的资金，在三年内就有将近一倍的升值。做一些费用扣除，以及中途的损耗和必要的维护费用，就算是5万块的收益，将近50%的收益率也是十分吸引人的。这就是投资房地产市场的魅力所在。 因为做地产这一行都是SELF EMPLOYEE，没有公司为他们承担各类医疗以及养老保险，一切都靠自己的双手打拼。为了保护自己的利益，也为了未雨绸缪，曾经有从业同行提出过，每年买一个小型的楼花或者CONDO，10年之后就可以退休。这个说法不是不可行，只是在房产投资规模逐渐扩大的时候，投资者需要小心自己的债务水平也在随着扩大。控制债务比率，是投资的一个很重要的因素。如果债务比例过高，那么市场的波动很可能将整个投资计划摧毁。所以在扩张的过程中，需要随时注意自己的债务比例，以及市场的趋势。如果短期市场的趋势有减缓，那么尽量不要再多扩张，而要保持现有的水平，在市场活跃并且向上的时候，再行逐步扩张。 其实，只要有心，投资房地产是一个比较容易，并且稳定的工具。对于没有积蓄，生活还在积累阶段的家庭，就暂时不要涉足这个需要投入的项目。而对于有积蓄，并且愿意接受这个概念，准备好享受长期升值的朋友们来说，这个房地产投资游戏，我们也可以开始尝试了

needhelp08 : 2010-10-09#32
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Horse Dragoon 说:
我家三口人, 房贷款达: $60万, 人均负债:$15万!!!!

但我家房产市值目前是: $ 100万, ( 不算楼花)

10年后市值是: $200万, 贷款: $20万. 净资产:$180万, :wdb23:


无房户贷款:$0, 负债:$0,
10年后: 负债$0, 净资产:$0, 0 0 0 0 0 0 0 0 0 :wdb24:
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市值真的100万的话，一年地税就要1万元。这个税也不能靠资产升值的帐面数字来出。加国家庭收入中位数好象不到7万，如果按这个收入来看的话，property tax + mortgage + maintenance，就剩不了几个钱了，生活质量肯定要受影响。当然，如果是高收入家庭另当别论

Johnny1008 : 2010-10-09#33
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资讯技术贴
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海格Z : 2010-11-05#34
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NEW ORLEANS Nationwide, homeowners can expect little, if any, increase in home values in 2011, the National Association of Realtors said in a forecast released Friday at the group’s annual conference in New Orleans.
And it will take another two years to clear the foreclosures and short sales on the market, said Lawrence Yun, the group’s chief economist, at a news conference.




NAR forecasts that home values nationwide will increase just 0.7% in 2011, not a “measurable meaningful change,” Yun said. In 2010, home prices will rise 0.1%, compared with 2009, according to NAR.
Still, five years from now, when home values have recovered and mortgage interest rates likely are higher, “many people will look back to 2010 and say ‘I should have bought a home back then,’” Yun said.
Clearly, not many Americans are of that thinking today.
Annual home sales are expected to reach 4.8 million this year, a 7% drop from 5.16 million in 2009, Yun said. Last year, consumers had the added incentive of a home-buyer tax credit that enticed them to make a purchase; the credit, however, was available only for the first half of 2010. Read more on pending home sales fall 1.8% in September.
Yun predicts sales will rise to 5.1 million in 2011, assuming that job creation continues at a level that supports increased home buying. Read more on U.S. economy adds 151,000 jobs in October.
The pace of home sales this winter should help better predict the strength of the spring home-selling season next year, Yun said. By the winter, there will be less impact on sales due to the home-buyer tax credit. The credit caused people to make their purchases earlier than they otherwise would have; buyers in the market six months after its expiration, however, are more likely to be those who weren’t contemplating buying a home and getting the credit, he said.
Confidence matters

Despite some beliefs that prices have stabilized, consumer confidence continues to be a problem in selling homes, he said.
“Consumers are saying things are rotten in the country,” Yun said during a presentation to NAR members on Friday. Many people still believe that prices are falling, and even as jobs are created “the question is whether consumers will have confidence,” he said, and aren’t “fearful that there is no bubble to burst anymore.”
Consumers typically have increased confidence after elections, he said. And the gridlock that could hit Washington now that Republicans gained the majority in the U.S. House of Representatives may signal to business that further aggressive policy changes aren’t likely, he said.
The worst scenario for the real-estate market, he said, would be if the economy were to experience deflation, and those who might buy a home continue waiting, thinking “why buy now, I’ll buy one year from now,” he said.
Mortgage interest rates have likely hit bottom already, Yun said; he forecasts the 30-year fixed-rate mortgage will average 4.9% by the end of next year.
Homeownership shift

At the conference, real-estate agents are attending sessions designed to help them close sales, but there’s also attention on how to help buyers make responsible decisions in their home buying. NAR worked with the U.S. Department of Housing and Urban Development to produce a series of videos to help consumers during the home-buying process.
Thomas Hoenig, president of the Kansas City Federal Reserve Bank, said to NAR members that the country needs to rethink its past affinity for homeownership, and acknowledge that it isn’t for everyone.
Stricter underwriting standards and down payment requirements make sense, he said, and the country needs to “change the goal from everyone [owning a home] to insuring that there is shelter, that there is rental property that is affordable,” he said. It’s an important first step to creating a stable housing market in the long term, he said.
Amy Hoak is a MarketWatch reporter based in Chicago.

海格Z : 2010-11-05#35
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CREA slashes home-sales forecast
STEVE LADURANTAYE and TAVIA GRANT

Globe and Mail Update

Published Friday, Nov. 05, 2010 9:30AM EDT

Last updated Friday, Nov. 05, 2010 12:38PM EDT


124 comments
The Canadian Real Estate Association slashed its home-sales forecast Friday, saying activity will decline this year and next.
National sales activity is now expected to fall 4.9 per cent this year and sales will tumble another 9 per cent next year. Prices, however, are expected to hold up better ending this year 3.1 per cent higher than they started before falling 1.3 per cent next year.
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CREA downgrades forecast


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Economic woes looming?


http://www.theglobeandmail.com/glob.../reduce-spending/article1731943/?from=1786967Interactive

Reduce spending


Lackluster economic and job growth, muted consumer confidence, and the resumption of interest rate hikes next year are the main reasons behind the lower sales forecast. Private sector forecasts vary for next year, with some banks expecting prices to fall as much as 10 per cent in the next year.
September sales data from the national association showed the average national sales price at $331,089, which means CREA believes prices will continue to fall for the rest of the year. Prices peaked in May, when they hit $346,881.
While sales are expected to cool, the number of listings is also expected to remain muted keeping prices stable.
“Housing demand and supply is stabilizing,” said Gregory Klump, CREA’s chief economist. “That’s good news for home buyers, who will feel less hurried to make an offer than they did when transitory factors ignited housing demand in early 2010. It’s also good news for home sellers, who will feel more confident about price stability now that the housing market has become balanced.”
The organization said interest rates will move higher next year, but that they shouldn’t rise enough to keep people out of the market.
“Many households will be focused on paying down their debts before the Bank of Canada resumes hiking interest rates next year,” said Mr. Klump. “Economic uncertainty is likely to keep potential homebuyers in a cautious mood, so the continuation of low and stable interest rates is unlikely to cause housing demand or prices to swell.”
The organization next releases sales data for October on Nov. 15. The Toronto Real Estate Board released its October numbers Thursday, showing a 20 per cent drop in sales compared to a year ago. Sales were 36 per cent lower in Vancouver, its board said in Wednesday.
CREA said much of the national decline in the next year will be driven by lower demand in Ontario and British Columbia.
The Toronto board optimistically said prices have held steady because real estate in the city has “remained affordable” at an average $443,729 in October.
“The average selling price in the GTA has continued to grow relative to 2009 because home ownership has remained affordable,” said Jason Mercer, the Toronto Real Estate Board’s senior manager of market analysis. “A household earning the average income in the GTA can comfortably afford the mortgage payments associated with the purchase of an average priced home.”
The Bank of Canada doesn’t share the board’s optimism. Governor Mark Carney has warned that Canadian household debt is too high.
Speaking to the House of Commons finance committee last week, Mr. Carney said the slowdown in housing is unfolding as the central bank expected it would, given the tighter mortgage rules brought in by the Finance Department earlier this year and the fact more Canadians are retrenching after spending and borrowing with abandon amid record-low interest rates.
Still, he warned, a quicker drop is possible. That would almost certainly mean Canada would see slower economic growth than Mr. Carney's latest forecasts, which included downgrades for five consecutive quarters.
“One of the important downside risks to our projection is the possibility that there is a more abrupt correction in the housing market than we're anticipating,” Mr. Carney told lawmakers. “We're not forecasting an abrupt correction, but it is a possibility, given two factors: the speed with which house prices rose and, secondly, the absolute weight of debt in the economy that is tied to housing.”

水星人 : 2010-11-14#36
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海格Z 说:
谁他妈的在为了自己那点亏心钱在跑到我的帖子里来装蒜我就日他祖宗，断子绝孙吧你。
http://www.theglobeandmail.com/repo...ess-affordable/article1727109/?cmpid=nl-bizt1
http://www.theglobeandmail.com/repo...ming-less-affordable/article1727109/comments/
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:wdb17::wdb37::wdb45:支持你

kimi2008 : 2010-11-25#37
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zqweng 说:
你老人家为这个房子交利息都得有70万吧. 每月还房款,还利息,交地税,维修保养还要一大把钱,10年后,当您老50,60时岁时,恭喜你,你的房子增值,这就是你一生的追求
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呵呵，说的好。

房产只是投资的一种，适当地分散一下是可以的，但不能做过了。

正向zqweng朋友说的一样：持有房产是需要大笔的钱做维护的。股票和债券投资，就不需要你不停的去贴钱（我说的是长期投资）

海格Z : 2010-11-30#38
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My outlook for housing remains largely unchanged in recent months. Earlier this year I said the housing market was likely to come under renewed pressures in the second half of 2010 as government intervention ended and the market was allowed to begin clearing:
As I said above, the most likely scenario is the “work-out”. Government stimulus continues to bolster the private sector in the back half of 2010, but the lack of direct aid in housing begins to weigh on the housing market in the second half of 2010. Negative seasonal trends make for a very difficult H2 in housing and a tough start in 2011. The economy appears fairly strong into the latter portion of 2010, but the dwindling stimulus ultimately pressures the private sector. Demand for housing remains tepid as job growth is weak, the unemployment rate remains above 8% into 2011 and the negative inventory trends prove too much for the real estate market to overcome. Ultimately, prices decline 7%-15% over the course of the coming 2.5 years.
​
We’ve seen clear evidence in recent weeks that the housing double dip is in process. Price declines have varied depending on different reports with the prices of new homes reported as low as -13% year over year. The problems in housing remain entirely intact and as I’ve repeatedly stated over the course of the housing crisis it remains a problem of supply and demand.
If you’re attempting to visualize the problems in the housing market look no further than the following three charts (via Mortgage News Daily, click to enlarge):

Demand

Supply

Price
​
With supply near its all-time highs and demand near its all-time lows it’s safe to assume that prices have only one direction to move and that’s lower​

bonawu : 2010-11-30#39
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数据？就是它害的很多人等啊等，看来还得等！

奥利奥 : 2010-11-30#40
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Horse Dragoon 说:
我家三口人, 房贷款达: $60万, 人均负债:$15万!!!!

但我家房产市值目前是: $ 100万, ( 不算楼花)

10年后市值是: $200万, 贷款: $20万. 净资产:$180万, :wdb23:


无房户贷款:$0, 负债:$0,
10年后: 负债$0, 净资产:$0, 0 0 0 0 0 0 0 0 0 :wdb24:
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好奇一下，为什么 60万 3口人 不是人均负债 20万 而是15万呢 :wdb2:

海格Z : 2011-01-03#41
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调查显示，绝大多数外国投资者将美国列为2011年房地产市场投资首选地，英国次之。投资者同时认为美国房产升值潜力最大，中国紧随其后。

根据一份对外国房地产投资者进行的调查，外国投资者以压倒性优势将美国商业房地产市场列为2011年投资首选，并且认为美国市场升值潜力最大。
这份由房地产业外国投资者协会(Association of Foreign Investors in Real Estate，简称AFIRE)所做的调查，选择2011年房地产投资目标时，美国所获票数是第二名(英国)的四倍之多。
大约65%的受访者表示美国房地产市场升值机会最多，中国紧随其后，但得票比例仅为10%。在2006年房地产市场过热时期，仅23%的受访者认为美国房地产升值潜力最大。
AFIRE首席执行官费特加特(James Fetgatter)表示：“随着双底衰退之忧淡去，投资者对美国经济前景越来越有信心，他们也瞄准了美国房地产市场的投资机会。”
不过，对于投资物业类型的选择，表明投资者对美国短期就业复苏并不乐观。调查显示，在物业类型中，外国投资者首选公寓，零售店面次之，随后是酒店。写字楼通常是机构投资者钟爱的投资选择，但这次仅排名第四，工业用房倒数第一。
费特加特表示：“和经济学家谈一谈，他们会告诉你，未来几年我们的失业率将高居9%或者8%，这对写字楼不是好征兆。”
此次受访者在全球范围内持有的房地产价值超过6,270亿美元，其中有2,650亿美元在美国境内。
大约72%的受访者表示计划2011年增加在美国的房地产投资。费特加特表示：“投资者对美国的兴趣和认知度增强，这令人意外。”
调查显示，过去一年左右时间，美国投资者的投资主要集中于非常严格、稳定、地域上受到限制的市场，外国投资者似乎也是如此。纽约和华盛顿得票数几乎达到第三名波士顿的四倍。费特加特表示：“他们的注意力主要集中于纽约和华盛顿，而非整个美国。他们尚没有关注更多市场。”
从全球范围来看，在美英之外，德国排名第三，中国从2010年的第五名上升至第四名，法国2010年和德国同排第三，但2011年掉至第五。 调查还显示，在新兴市场，巴西取代中国名列第一，中国掉至第二，2010年排名第二的印度紧随其后。越南2010年没有进入排行榜，但2011年取代墨西哥排名第四，后者掉至第五。俄罗斯过去两年一直位列排行榜前五，2011年掉至第十位。

海格Z : 2011-03-23#42
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Sales of new single-family homes during the month of February fell 16.9% to a record-low seasonally adjusted annual rate of 250,000.
usa

海格Z : 2011-05-31#43
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S&P/Case-Shiller signals double dip in housing







Story Comments Screener (8)



By Greg Robb,
U.S. home prices fell in March for the eighth straight month, confirming the beleaguered housing market has entered a double-dip recession, according to a closely followed index released Tuesday
Home prices in 20 major U.S. cities declined 0.8% in March on a non-seasonally adjusted basis, according to the Case-Shiller home-price index released by Standard & Poor’s.
Prices fell in 18 of 20 cities in March on a monthly basis. Only Washington, D.C., and Seattle showed advances. Over the past year, only Washington, D.C., has seen prices advance.




In an interview with WSJ's Jerry Seib, Sen. Tom Coburn of Oklahoma gives his reasons for leaving the 'Gang of Six' bipartisan deficit negotiations and offers his own prescription for fixing the nation's finances.



Prices fell 3.6% on a year-over-year basis in March, compared with a 3.3% year-over-year drop in February.
The 20-city index is now below its April 2009 trough, meaning that home prices have fully retreated from gains posted from May 2009 through June 2010, putting housing in a double-dip downturn.
“Home prices continue on their downward spiral with no relief in sight,” said David Blitzer, chairman of the index committee at Standard & Poor’s. Read the full S&P release.
Housing has been plagued by issues that have created a Gordian knot for the sector.
On the supply side, an oversupply of distressed properties is pushing prices down. There are also worries of a so-called shadow inventory of homes that sellers and banks want to list but have not, waiting for a more favorable environment.
On the demand side, many consumers are still having difficulty qualifying for mortgages, even though rates are low.
Economists have said that a healthy labor market could help cure these ills, but the labor market has been struggling, as well.
Some economists believe that sales may pick up if buyers become convinced that mortgage rates are likely to rise, given talk of a Federal Reserve exit from its easy monetary policy.
Lou Crandall, chief economist at Wrightson ICAP, said he thinks home prices will be down 4% on a year-over-year basis this summer before starting to turn higher.
The S&P/Case-Shiller index is based on a three-month moving average of home prices. So the March data reflect price data for January, February and March. This makes the index less volatile than other house-price gauges, notably from CoreLogic and the Federal Housing Finance Agency.

游客 : 2011-05-31#44
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zqweng 说:
你老人家为这个房子交利息都得有70万吧. 每月还房款,还利息,交地税,维修保养还要一大把钱,10年后,当您老50,60时岁时,恭喜你,你的房子增值,这就是你一生的追求
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我相信他买房不是为了炒房， 不然也不可能从银行贷到60万， 所以你非要说这是人家的追求让人很无语。 今天我说放屁好爽，你会不会说我人生的追求就是放屁呢？

海格Z : 2011-06-02#45
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美股评论：美国房市超级熊市破纪录

2011年06月02日 22:50 [FONT=KaiTi_GB2312]专栏作家亚兰兹(Brett Arends)援引智库Capital Economics的研究报告指出，目前美国房市的双底衰退局面愈加严重，房价从峰值起计的跌幅已经超过了当年大萧条的水平。[/FONT]
　　以下即亚兰兹的评论文章全文：
　　绝不是开玩笑，现在，住宅价格崩溃的情况甚至比几十年前的大萧条时期还要严重。
　　这一令人吃惊的消息是来自智库Capital Economics的研究人员们。
　　早些时候的周二，凯斯希勒(Case-Shiller)报告显示，房价3月再度下滑，双底的局面变得更加糟糕了。
　　Capital Economics的资深经济学家戴尔斯(Paul Dales)写道：“根据凯斯希勒的指标，目前的房价要比2006年的峰值低33%，已经是2002年第三季度以来所仅见的低水平了。这就意味着，我们这一轮房价的跌幅已经超过了大萧条时期的纪录，后者也不过只有31%。”
　　复苏？这样的局面，还说什么复苏？
　　还有更多的证据显示，全美范围之内的金融泡沫破灭局面，其糟糕程度大大超过华尔街的预期，而前面的路与其说会走向更好，很可能该说是走向更糟。
　　在这样的局面之下，道琼斯工业平均指数却高居1万2000点以上的水平，看着就像是高空中一只让人揪心的风筝。华尔街是在制造怎样的烟幕？
　　Capital Economics的研究人员指出，最新的房市双底其实根本不值得惊奇。这样的模式，早在1930年代初期就已经出现过，当时也是先有一场短命的复苏，然后很快就再度下坠了。此外，这样的模式在世界上其他重大住宅市场危机当中也曾经不止一次兑现过。他们相信，房价现在还说不上见底，还将继续下跌，而底部估计至早也是在明年的某一时刻才会出现。
　　房市的双底已经使得近30%的住宅拥有者陷入了负资产的窘境，也大大增加了联储启动QE3的可能性尽管他们完全可能发明出其他的名目来。
　　某种角度说来，房价崩溃的实际情况甚至要比凯斯希勒所描述的更加糟糕。
　　毕竟，我们看到的正式数据是计入了通货膨胀的。大萧条时代我们面对的是通货紧缩，这样，尽管你的房子今天不再值昨天那样的美元，但是每一美元本身的价值，今天却是高过昨天的。
　　相反，我们今天面对的确是通货膨胀。如果联储主席伯南克继续他之前的政策，我们还将看到更多的通货膨胀。或许，我们也需要它。与薪资水平相比，住宅价格现在已经回到了1990年代晚期的水平。
　　此外，凯斯希勒的数据还掩盖了不同地区房市之间的巨大差异。在许多郊区和农村地区，房价已经彻底崩溃，诸如迈阿密、拉斯维加斯和菲尼克斯等都是著名的重灾区。与此同时，在曼哈顿或者波士顿之类的地方，房价的下跌幅度就要温和不少。一些高端房地产市场甚至销售旺盛。买家们还是有足够金钱的。
　　从这当中，我们是否可以找到些失望的闪光呢？或许可以。
　　如果你能够获得合适的融资，那么房价现在真的是很低廉，名副其实的低廉。Capital Economics的估计是，目前的房价大约是被低估了24%，从这个角度说来，是近三十五年时间当中的最低点。
　　现在抵押利率处于相当的低水平，而通货膨胀的前景已经在望，在美国的许多地方，住宅都是个看上去相当不错的投资选择。只是，你想要获得丰厚的回报，前提是必须有足够的耐心。Capital Economics告诉我们，在大萧条时代，房价回到之前的峰值用了足足十九年。

海格Z : 2013-01-28#46
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加拿大楼市全球最大的泡沫?
2013年01月28日 17:49 文 / Shox
在经历了多年的蓬勃发展后，加拿大房地产可能已经成为了全球最危险的泡沫。大西洋月刊认加拿大央行和政府采取的维持低利率水平不变，而是抬高按揭贷款获取门槛的方法，与中国决策者的策略类似，加拿大版的“宏观调控”调控正在上演。

房价偏高和泡沫间的区别并不像人们想象的那样主观。如同其他金融资产一样，不动产价格及其收益（房租）应该有相对稳定的关系。

下图是经济学人提供的不同国家的租售比（price-to-rent），这个指标告诉你那些国家的房价哪些低估哪些高估，负数指标为低估，正数指标高估。



大西洋月刊认为虽然细分到每一个市场的泡沫成因可能不同，但是有三件事情可能是共通的：

1）中国富人买家导致市场过热。全世界楼市最贵的地方有一个共同点，除了低利率之外就是蜂拥而至的海外中国买家： 温哥华，香港，新加坡，悉尼和香港都是中国富人对冲资产的最热衷购买地，他们的购买把这些地方楼市炒到了灾难性的高位。

2）房产泡沫崩溃将经历相当长一段时间。过去10年美国和爱尔兰的房产价格经历了上涨下跌，但是西班牙和英国的下跌还没有结束。僵尸银行不愿意兑现坏账损失，这又反过来推高价格，但是泡沫最终有破灭的一天。这种情况越快发生，那么楼市，建筑业才能越早复苏。

3）楼市复苏可能需要更长时间。仅仅在20年之前东京帝国酒店土地价格，相当于加利福尼亚州所有土地价值之和。但是必须当心坏的宏观政策造成的风险危险，当紧缩的货币政策持续时间太长的话，房价冬眠期可能将持续数十年。

大西洋月刊说，加拿大政府正试图无声无息的悄悄挤出泡沫。这意味着在保持低利率政策不变的同时，提高发放按揭贷款的门槛。现在对于加拿大央行而言，反之用提高利率的方法挤出泡沫可能会造成无法承受的痛苦后果。

提高利率不仅让新买家无法承受高昂的价格（对于任何靠借款购入资产的人都会如此），同时升息也将导致贷款利率调整让现有的买房者难以承受。结果可能导致房屋价格螺旋形下降储蓄上升，而同时高负债率的家庭——这可能是加拿大现在最不缺乏的，——将会谋求重组其净资产。对储蓄提高的预期超过对投资提高的预期，换句话说这将意味着经济崩溃。然后央行再实施降息的话，即便是把利率降低到零利率水平，也不太可能扭转这个局面。因为当人们把注意力放在如何偿还债务上时，无论是家庭和企业都将对借贷利率降低无动于衷。这就是经济学家辜朝明所谓的“资产负债表衰退”，它很好的说明了一个经济体如何陷入流动性陷阱。

现在加拿大在维持利率不变的前提下，慢慢收紧抵押贷款要求，他们希望逐步压低楼市价格，不引发一场恶性循环。最理想的结果是价格不下跌，但是增速低于通胀率，这意味房价实际价格下降，但不会影响家庭资产净值。

大西洋月刊认为，加拿大并非唯一试图执行这种策略的国家，中国过去几年中就一直在这么做，为了应对过热的房地产，加拿大版的“宏观调控”正在上演。

程昕 : 2013-01-28#47
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如果没有两派的意见，都去投资房产，那房价岂不是一路长阳？

rabbit : 2013-01-29#48
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加国国家银行都被穆迪降级了。房市还能怎么看？

银行全面降级，国际融资成本提高，低利率贷款，风险很大啊。

lm001 : 2013-01-29#49
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Horse Dragoon 说:
:wdb12::wdb18::wdb2:

LZ 你对房地产一定是个外行, 你也不会分析和查证这些狗屁报告的科学, 你只会别人叫啥你就跟着叫两声, 因为你是个门外汉, 你可能失去了买房的机会一直等不会来啦,或根本就不能买房就想唱衰房市, 但是, 市场的走势却让人看不懂!!!

让我纠正你贴的报告里的一个极大错误数据:

"2009年加国房价劲升19.3 % 上升速度超过经济基本面"

这个是2009年12月的价格与2008年12月的月比较价,

大家知道这两个月的行情是截然相反的, 用一个月来说明是荒谬的,

真正的数据是:

加拿大房地产协会:
CREA:
2009 End of Canada House Resale Price
The national residential average price was $337,410 in December, up 19 per cent year-over-year. On an annual basis, average price climbed five per cent to a record $320,333.



2009年全年全国二手房均价比2008年只上涨5.5%,

:wdb9::wdb9:

5%, 5%, 5% 哈哈, 很正常, 一点泡沫也没有, 大家放心买!

再说一下:
加国从1997年, 2005---2009年的均成交价:

1997, $145200,
------
2005, $249200 涨:
2006, $276100 10.8%
2007, $305700, 10.7%
2008, $303600, -0.7%
2009, $320333, 5.5%
2010, $???????, ?%

从1997--2007年, 14.5万 到30万,
每10年翻一番!!!!:wdb6::wdb6::wdb17::wdb17:
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又在忽悠人高位接盘，告诉你加拿大的房价将会跌好几年，你肯定套牢，别想翻身，:wdb6:

valor : 2013-01-29#50
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关键是这个是2010年报告，但楼市到现在还未见跌20% 就已经升了超过10%，即使跌20%，对于2010年的自主买家来说也不是什么。

valor : 2013-01-29#51
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哈哈。你牛，版主你都敢咀咒。我服了你

lm001 说:
又在忽悠人高位接盘，告诉你加拿大的房价将会跌好几年，你肯定套牢，别想翻身，:wdb6:
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