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谈加拿大房屋贷款和活期存款
老中 2005-11-24 12:43

和美国比起来,加拿大五大银行的活期存款账号 (checking account), 都是以昂贵和复杂著称。如果存款余额 (account balance) 不到一定的底线 (minimum balance),则每从自动取款机提取一笔现金 (cash withdrawal),每开一张支票,甚至每收到一个月的账目清单 (statement),都要收费。由于收费不是很多,又是直接从银行账号上扣除,不易引起一般人的注意。细心的人就尽量维持存款余额在底线以上,但由于底线不低 (CIBC 在 $1500 左右),交易又比较复杂 (authorized debits, direct deposits, cheques, 不一而足),有时一不小心,就低于底线,以至当月前功尽弃。由于活期存款的利率极低,大笔的现金存在这里又不太值得,造成了无论存多存少都是“亏”了的现象。

其实加拿大最省钱的活期存款是活期贷款 (Line of Credit)。任何人都可以开Line of Credit 的账号,区别只是贷款利率不同而已。笔者的开户行在CIBC,有两个活期贷款的账户 (Line of Credit accounts),一个用房子抵押 (Secured Line of Credit, or Home Equity Line of Credit),另一个普通贷款 (Unsecured Line of Credit)。用房子抵押的贷款的利率较低 (通常是prime),而普通贷款的利率较高 (笔者是prime + 1.25%)。两种贷款的共同特征是,只要你维持正的存款余额 (positive balance),所有在checking account情况下要收费的交易,包括 debit card Interac purchases, cheques, pre-authorized debits, cheque printing, cash withdrawals, bank statements, 一概免费。虽然利息不高,但多余的现金可以存在其他利息比较高的存款种类 (比如 ING Direct), 而且checking account 的利息也几乎和没有一样,所以并不用担心。

有人可能认为五大银行之外的减价银行更加适合存活期贷款,最有名的莫过于 President's Choice Financial,因为可以免费在任何CIBC提取现金。但其实有些事,传统银行还是更加可靠。比如在加拿大之外ATM提款,President's Choice Fiancial 的ATM 卡就可能提不出现金。又比如银行清单不能按月寄到家里来,或者支票本不能免费加印新的。除了这些之外,还有更重要的区别,我们稍后再述。

说起利息高的存款种类,笔者认为最好的存款莫过于把多余的现金“存”在房屋贷款 (mortgage) 里。因为在加拿大的房屋贷款的利息是用税后的收入支付,致使4%的贷款相当于5%至8%的高利率存款,而且是毫无风险的。据笔者所知,在2005年11月,加拿大的无风险活期存款最好的也只有3.1%,五年期定期存款 (GIC) 最好的也不过 4.45%,远到不了5%。所以,最好的办法是把所有多余的现金用于还房屋贷款所欠的余额,而不是存在 ING Direct 等高利率存款银行账号中。现在加拿大的固定房屋贷款大多都比较灵活,每年可以多付本金的15% - 20%,这对绝大多数家庭已经足够用了。

那么要是急用现金怎么办?这时就可以直接从活期贷款中透支提取,使余额变成负的。因为这时需要天天付透支总额的利息,所以贷款利率就变的异常重要。加拿大的最优惠的利率 (prime rate) 只能在房屋抵押贷款 (Secured Line of Credit) 中享有,而这种贷款申请时一般要几百元的地产估价和律师费。好在很多银行 (比如笔者的开户行 CIBC) 都时不时有减价活动 (promotion),可以免去这几百元的费用。这样一来,只要在房子里有一定的“存款”(equity),并超过房屋估价的百分之二十五,再能耐心等待每年几次的减价,就能如愿开一个房屋抵押活期贷款账号 (Secured Line of Credit account),用于代替平时的活期存款 (checking account),并且应付一时之需。相比较而言,President's Choice Financial 的活期存款 (checking account) 的透支利率 (19%) 就完全没有可比性。

房屋抵押活期贷款透支利率低的好处是显而易见的。这样一来就可以大胆地将每月收入的余额用于支付房屋贷款 (mortgage), 得到5% - 8% 的年息,而不是存在活期储蓄中以备一时之需。在需要现金的时候 (比如度假之前),就可以从房屋抵押活期贷款中提出现金,稍后以最优惠利率 (prime rate) 偿还。大多数中国人的家庭急需现金的时候不多,这种方案是完全可行的。这样一来,只需维持两个账号,一个是房屋贷款的账号 (mortgage),另一个是房屋抵押活期贷款的账号 (secured line of credit),就可以不但节省了所有银行的费用,节省了算计每月维持银行底线的心思,还能有希望早几年还清房屋贷款。

以上所写只是笔者个人这几年研究加拿大银行和房屋贷款运作的心得,不免挂一漏万,不正确的地方还请大家指正。

老中 2005-11-24 12:44

不是很明白,请了解的给从猿到人的讲讲.

暗影800 2005-11-24 13:06

感谢中老师~~~俺也很想研究研究~~鲜花滴上~~~

老中 2005-11-24 13:09

引用:

作者: bjl3528
感谢中老师~~~俺也很想研究研究~~鲜花滴上~~~

好好烟酒烟酒,有情况及时汇报!

johnmei 2005-11-24 15:10

虽然没看懂,但还要支持滴...

亲亲我的宝贝猪猪 2005-11-24 15:21

先收着了,以后慢慢看。

wyman 2005-11-24 15:48

先收藏在研究,跟中国对比确实差异性挺大,主要是中国银行的提供的金融品种和金融工具太少.谢谢老中如此好文~~~

johnson1968 2005-11-24 16:26

我与中老师一样没大看明白,收起来认真研究一下.但还是要送鲜花谢谢中老师了,是转贴?不是你原创了?

卉樱果 2005-11-24 17:29

这样的帖子就要顶

lilyzhn 2005-11-24 18:35

没有看懂,收藏了,等静下心来细细研读。

yellow maple 2005-11-24 23:24

开始还以为是老中的原创呢,跟天书一般,嗬!那叫一个崇拜!!再往后瞧,感情也在蒙昧阶段呢,我晕......

海边老渔 2005-11-24 23:26

俺先不求甚解吧,收着,到时候参照着用。谢谢老中

Aim 2005-11-24 23:35

这么好的帖子怎么会看不懂呢?~~~~~~~~~

下雨天,给大家讲课了,顺便给Aim加加小灶哦,讲一遍偶会考试不及格的~~~~~~

mermaid 2005-11-24 23:37

没有完全明白,是否必须买房才可以开房屋贷款帐号和房屋抵押活期贷款帐号?那新移民刚登陆怎么办理呢。先收藏了。

halley 2005-11-24 23:50

也是没看懂

Aim 2005-11-25 00:00

引用:

作者: halley
也是没看懂

没有关系,我准备长登后用10年工夫琢磨房贷和存款~~~

sunyu 2005-11-25 10:08

晕!偶已经办了房贷,可楞是没看懂.COPY下来让LG去烟酒烟酒,偶们在BMO办的房贷,是有每月帐上留存$1500,才有得交易免费的说.其他也没太明白.
鲜花的奉上.

老中 2005-11-25 11:59

嘿嘿,看来俺给大家出了个难题啦!俺还以为就俺没看明白呢,所以贴上来虚心请教,可谁成想这麽多地大佬都不清楚呀----心理那个满足感就别提了!

大文子 2005-11-25 12:52

看完了的感觉啊 就跟第一次英语阅读培训似的——全看懂了 可就是没明白
幸好我有自信 不然肯定得怀疑自己的智商
估计要使有明白人讲的话 一堂课的时间是不够啊

平凡人606 2005-11-25 20:25

其实一问做地产的就知道了。你们可以去看看这个网址。可以随时发邮件和什么的联系。我买房子也是他们公司介绍的房子和办的。

平凡人606 2005-11-25 20:25


雨后彩虹 2005-11-25 23:15

蒙查查.先收藏再说.

delia-wang 2005-11-27 15:40

收藏先,以后再烟酒

halley 2005-11-27 17:32

引用:

作者: Aim
没有关系,我准备长登后用10年工夫琢磨房贷和存款~~~

我已经摸索了快一年了:wdb4: 在中国看些资料,呵呵,就象隔山打牛,老打不着

引用:

作者: 雨后彩虹
蒙查查.先收藏再说.

彩虹是闽南人吧!

暗影800 2005-11-27 17:54

引用:

作者: 老中
好好烟酒烟酒,有情况及时汇报!



思考ING......

老中 2005-11-27 17:56

引用:

作者: bjl3528
思考ING......

快点呀!要不时间不等银呢!

wyman 2005-11-27 19:13

引用:

作者: 老中
和美国比起来,加拿大五大银行的活期存款账号 (checking account), 都是以昂贵和复杂著称。如果存款余额 (account balance) 不到一定的底线 (minimum balance),则每从自动取款机提取一笔现金 (cash withdrawal),每开一张支票,甚至每收到一个月的账目清单 (statement),都要收费。由于收费不是很多,又是直接从银行账号上扣除,不易引起一般人的注意。细心的人就尽量维持存款余额在底线以上,但由于底线不低 (CIBC 在 $1500 左右),交易又比较复杂 (authorized debits, direct deposits, cheques, 不一而足),有时一不小心,就低于底线,以至当月前功尽弃。由于活期存款的利率极低,大笔的现金存在这里又不太值得,造成了无论存多存少都是“亏”了的现象。(本周刚参加完BMO银行在深圳的讲座,对老中的介绍了解得更为透彻,筒子们以后选择银行的服务,要做个详细的规划,到底底线如何定,需要多少费用或者有什么样的条件可以获得豁免收费,一定要了解清楚银行的政策和限制条件后,才能开帐户,否则随便开帐户在加国可是很容易让你破费的。国内现在也开始实施部分收费项目,所以大家总之要研究研究后做好计划)

其实加拿大最省钱的活期存款[/u][/color]是活期贷款 (Line of Credit)。任何人都可以开Line of Credit 的账号,区别只是贷款利率不同而已。笔者的开户行在CIBC,有两个活期贷款的账户 (Line of Credit accounts),一个用房子抵押 (Secured Line of Credit, or Home Equity Line of Credit),另一个普通贷款 (Unsecured Line of Credit)。用房子抵押的贷款的利率较低 (通常是prime),而普通贷款的利率较高 (笔者是prime + 1.25%)。两种贷款的共同特征是,只要你维持正的存款余额 (positive balance),所有在checking account情况下要收费的交易,包括 debit card Interac purchases, cheques, pre-authorized debits, cheque printing, cash withdrawals, bank statements, 一概免费。虽然利息不高,但多余的现金可以存在其他利息比较高的存款种类 (比如 ING Direct), 而且checking account 的利息也几乎和没有一样,所以并不用担心。(以上由于对加国的金融体系未做了解,只能是先学习再来研究啦。)

有人可能认为五大银行之外的减价银行更加适合存活期贷款,最有名的莫过于 President's Choice Financial,因为可以免费在任何CIBC提取现金。但其实有些事,传统银行还是更加可靠。比如在加拿大之外ATM提款,President's Choice Fiancial 的ATM 卡就可能提不出现金。又比如银行清单不能按月寄到家里来,或者支票本不能免费加印新的。除了这些之外,还有更重要的区别,我们稍后再述。(这个比较容易理解,老牌银行网点多而且对于本身提供的服务是会给予保证的,对于网络银行或者是新的财务性公司,其服务必须通过其他老牌银行的网点终端进行委托服务,所以保证程度就没这么高,但这些新的金融机构往往由于成本比较低往往在某一方面会给予用户以特别优惠条件用来吸引客户,但请记住只能是某一方面不可能是全方位的,所大家在选择服务方面要全面的综合考虑再定)

说起利息高的存款种类,笔者认为最好的存款莫过于把多余的现金“存”在房屋贷款 (mortgage) 里。因为在加拿大的房屋贷款的利息是用税后的收入支付,致使4%的贷款相当于5%至8%的高利率存款,而且是毫无风险的。据笔者所知,在2005年11月,加拿大的无风险活期存款最好的也只有3.1%,五年期定期存款 (GIC) 最好的也不过 4.45%,远到不了5%。所以,最好的办法是把所有多余的现金用于还房屋贷款所欠的余额,而不是存在 ING Direct 等高利率存款银行账号中。现在加拿大的固定房屋贷款大多都比较灵活,每年可以多付本金的15% - 20%,这对绝大多数家庭已经足够用了。

那么要是急用现金怎么办?这时就可以直接从活期贷款中透支提取,使余额变成负的。因为这时需要天天付透支总额的利息,所以贷款利率就变的异常重要。加拿大的最优惠的利率 (prime rate) 只能在房屋抵押贷款 (Secured Line of Credit) 中享有,而这种贷款申请时一般要几百元的地产估价和律师费。好在很多银行 (比如笔者的开户行 CIBC) 都时不时有减价活动 (promotion),可以免去这几百元的费用。这样一来,只要在房子里有一定的“存款”(equity),并超过房屋估价的百分之二十五,再能耐心等待每年几次的减价,就能如愿开一个房屋抵押活期贷款账号 (Secured Line of Credit account),用于代替平时的活期存款 (checking account),并且应付一时之需。相比较而言,President's Choice Financial 的活期存款 (checking account) 的透支利率 (19%) 就完全没有可比性。

房屋抵押活期贷款透支利率低的好处是显而易见的。这样一来就可以大胆地将每月收入的余额用于支付房屋贷款 (mortgage), 得到5% - 8% 的年息,而不是存在活期储蓄中以备一时之需。在需要现金的时候 (比如度假之前),就可以从房屋抵押活期贷款中提出现金,稍后以最优惠利率 (prime rate) 偿还。大多数中国人的家庭急需现金的时候不多,这种方案是完全可行的。这样一来,只需维持两个账号,一个是房屋贷款的账号 (mortgage),另一个是房屋抵押活期贷款的账号 (secured line of credit),就可以不但节省了所有银行的费用,节省了算计每月维持银行底线的心思,还能有希望早几年还清房屋贷款。

以上所写只是笔者个人这几年研究加拿大银行和房屋贷款运作的心得,不免挂一漏万,不正确的地方还请大家指正。
以上几段应该连在一起学习,才能够清晰理解老中给大家介绍的这个金融工具,俺尝试着给予个人理解的解释,别拍我啊,俺也不了解加国银行的金融工具,不过老中确实给我上了一节课,以后要多补补。
我的理解:大概的意思是说,你买房交了首期后,你将获得一个按揭贷款帐户,专门用于归还按揭贷款的,如果你有多余资金,你可以选择提前还款,将资金归还按揭贷款,因为你提前还款,你将获得比较高的利息收入(相对一般活期贷款来说,而且你将豁免未来必须支付的部分利息,此部分利息高达5~8%),同时如果你已付首期高于25%的话,用高出部分额度可以向银行申请取得一个抵押活期贷款的帐户,我理解这个帐户是有限定额度的可在限定额度以内自由支取的贷款帐户,可以取出你先前多付部分的按揭款项,用于急用,当你归还时,这一部分归还的款项是可以按照按揭贷款最优惠利率<prime rate >来结算的,这样操作无形中你对资金的使用更为灵活和有效<相对你只将资金存在一般活期帐户获取少量的利息收入而言>.)


~~~

海阔天空 2005-11-27 19:46

读后感:此文笔调流畅,由浅入深,深入浅出,估计问题说清楚了;自己没看明白,是自己水平太低。决定:还是让明白人去弄明白吧,我就算了。

海边老渔 2005-11-27 20:03

感觉wyman说的对,支持一下!

liuf3002 2005-11-28 00:32

President's Choice Financial的帐户其实作为日常使用是很好的,没有月费,支票也是免费的,但没有邮寄的STATEMENT。CIBC的收费就比较高

johnson1968 2005-11-28 16:08

引用:

作者: liuf3002
President's Choice Financial的帐户其实作为日常使用是很好的,没有月费,支票也是免费的,但没有邮寄的STATEMENT。CIBC的收费就比较高

前几天在superstore买东西,收银条上有用president choice finance可换积分什么的.想想自己已有其他银行的帐户和信用卡,办多了也没什么意思,这里收费的规矩也多,搞不明白说不定又是一笔费用,所以没理它.

东方蚊子西方血 2005-11-28 20:53

收藏了,谢谢!太难了,以后留着慢慢分析。

老中 2005-11-28 20:59

引用:

作者: 东方蚊子西方血
收藏了,谢谢!太难了,以后留着慢慢分析。

慢慢吸,慢慢吸!

3com 2009-08-02 10:56

好文章!

本文只适合正在还贷款的情况下,真是聪明的好主意

看不明白的,先看下面就明白了

引用:

来源:中国证券报

□马惠明(加拿大)

  无论贫富,北美地区的人们买房子都会利用银行按揭。正常情况下,大家按部就班偿还贷款,有财力的还会提前还款。可是遇到经济危机,面对失业威胁,不同族裔对于按揭的管理办法截然不同。

  西方人往往根据按揭偿还情况,或向银行再次提出申请,要求增加房屋净值抵押贷款额度,以备不时之需;或急着把允许范围之内的资产净值提出来,趁利率低对贷款进行重组。

  华人却不同,或许因为没有欠账习惯,抑或没有受过经济危机打击,一般不找银行扩大自己的抵押额。很多人甚至一如既往,把储蓄拿出来,利用提前还款的优惠政策尽量多还按揭,减少利息支出。

  名义上看,在流年不利时银行存款利率非常低,按揭贷款利率无论固定还是浮动,再低也会在3%以上,存贷差至少两个百分点。以储蓄偿贷,看似降低了利息支出,实则给按揭管理带来了巨大风险。尤其是确认了经济危机之后,按揭者一定要秉持“现金为王”的原则,千万不要拿现金提前还贷款。

  比如张先生买房已经好几年了,现在尚欠银行15万元贷款余额,他手里还有2万元存款。他的按揭为5年期固定利率4.5%,而存款利率仅为活期 0.5%,两者之间差距整整四个百分点。如果张先生只看到息差,将存款用于提前还贷,在不产生其他费用的前提下,理论上讲,每年可以节省利息支出800 元。如果供款额度保持不变,每个月依然为1350元,提前还款带来的效应可以使他节省得更多。这种看似划算的做法,实际上隐藏着巨大风险。

  假如张先生夫妇因为经济危机失业,无法偿付按揭。按照法律,连续3个月断供,银行便可以不通过法院,更不看房屋净值,直接进入代位强卖程序。无论过去几年、甚至十几年借款人支付了多少利息,偿付过多少本金,他们都不会怜悯。他们仅以收回贷款余额为底线,把房子挂到市场上。除此之外,张先生还得支付所有律师费和手续费。待偿清银行按揭,付完全部费用后,如果还有剩余,才是张先生的。这在中国人看来,简直不敢想。

  相反,如果张先生没有拿储蓄存款偿还按揭贷款,即便夫妇俩个同时失业,2万储蓄足以支撑一阵子。随着经济形势好转,张先生可以有充裕的时间找工作,甚至自己创业。

  可能有人要问,北美不是有失业保险吗?回答是肯定的,但是并非所有人都能享受,这是其一;其二,世界范围内社会保险只用于保障,即解决吃饭需求,不考虑安家置业;其三,在北美有按揭贷款的人,通常将收入的30-50%用于还贷。由于按揭供款在个人收入中占了很大比例,遇到经济危机,很多人断供,于是诱发次贷危机,进而形成金融危机。为此,美国政府推出的住房救助方案要求商业银行限制按揭风险,把借款人的月还款额控制在收入的38%以内。因此,张先生一旦失业,即便能领救济,也只顾住一张嘴,安能偿还按揭贷款。

  根据西方法律,银行用于贷款的钱属于广大储户和股东,放纵贷款违约,无异于侵占更多人的利益。所以,很多时候银行管理贷款的方式与当铺没有两样,只要违约,马上卖掉,收回贷款。因此,在北美,使用按揭的人,如果遇到难时,无论手头有多少现金储蓄,都不宜用作提前还款,要知道螳螂捕蝉,黄雀在后。

DNW 2009-08-02 16:12

引用:

作者: 3com (帖子 4414164)
好文章!

本文只适合正在还贷款的情况下,真是聪明的好主意

看不明白的,先看下面就明白了

不知道是你没看明白LZ的意思还是我没看明白你的意思,LZ的帖子和你的转贴是完全不同的两个观点。

你转的文章是鼓励大家不要提前还贷,持有现金以备不时之需。而LZ的文章是让大家把钱都用来提前还贷,在有“不时之需”的时候可以通过SECURED LINE OF CREDIT的方式以很低的利息把钱从银行贷出来应急。

lfangzhou 2009-08-02 18:32

学习

3com 2009-08-03 23:59

引用:

作者: DNW (帖子 4414792)
不知道是你没看明白LZ的意思还是我没看明白你的意思,LZ的帖子和你的转贴是完全不同的两个观点。

你转的文章是鼓励大家不要提前还贷,持有现金以备不时之需。而LZ的文章是让大家把钱都用来提前还贷,在有“不时之需”的时候可以通过SECURED LINE OF CREDIT的方式以很低的利息把钱从银行贷出来应急。


不要提前还贷,持有现金以备不时之需

钱都用来提前还贷,在有“不时之需”的时候可以通过SECURED LINE OF CREDIT的方式以很低的利息把钱从银行贷出来应急

当两篇文章都看完后,对LZ的文章看明白了吧 :wdb6: