菲哈诺（Phillips, Hager & North's）投资管理公司首席经济学家克劳芙（Patricia Croft）表示，美国房地产确实存在泡沫化危机，但加国短期无此迹象。她也认为奥运效应言过其实，不宜过度乐观。

　　温市贸易局（Board of Trade）昨日邀请克劳芙向近四百名本地商界人士发表演说，剖析全球及北美房地产走势及是否潜藏泡沫化危机。

　　克劳芙表示，影响房地产价格的因素包括人口增长、利率及通货膨胀率、替代资产价格，最后是区段（Location）。而观察房地产是否潜藏泡沫化危机的指标有：房价短期飙升、一窝蜂抢进、投机盛行、价格偏离现实等。

　　她强调，符合上述泡沫化指标的市场有中国、荷兰、澳大利亚、英国及美国。以居民收入及房价比率而言，全世界最贵前五大市场都在中国，依序为上海、江苏、天津、北京、香港。换算后上海房价约为纽约五倍。

　　有鉴于此，这些国家主管当局已开始执行货币紧缩政策，试图冷却房地产市场，避免泡沫破裂，严重冲击经济发展。

　　美国过去十年来历经前所未有的房地产荣景，全国平均房价飙升50%，部分地区甚至有数倍增幅，投机风盛行，如彻夜排队，疯狂抢进新建案，在加州六成购屋贷款采浮动利率，拉斯维加斯更有七成民众贷款采付息不还本等。克劳芙强调，这些都是房地产即将泡沫化的指标。

　　加拿大情况虽不如美国严重，但仍有六成贷款是在过去两年内重新借贷，去年有五成购屋者自备款少于10%，所幸仅有25%贷款民众采浮动利率。

　　至于备受关注的奥运效应，克劳芙表示，理论上主办城市为奥运增加公共投资及基础建设，确实有助推升房地产价格，但历史资料显示，其效应对开发中国家较为显著，但若经费超支入不敷出，被迫增税，反而可能拖累房地产。

　　克劳芙提醒本地投资者，与其寄望2010年冬奥效应，不如关注温哥华长期房地产周期及自己目前所处位置。

　　当被问到温市房地产价格是否偏高时，她不愿直接答覆，仅强调温哥华是目前全国唯一租屋比买房划算城市，人口增长已无法合理说明房价短期飙升20%现象，因亚省人口增长率高于温哥华，但房价涨幅却十分有限。

　　她预期温哥华房地产不会泡沫化，但盘整期可能长达五年以上。至于何时入市，她建议投资人在房价回跌二至三成时，就可逢低买进。

经济学家克劳芙表示大温房地产虽无泡沫化危机，但有过热迹象。华裔地产开发商则认为，温哥华地理位置特殊，亚太门户地位对本地房地产支撑力道不容忽视。

　　在温哥华从事地产开发多年的华裔林蔚荣表示，听完克劳芙演讲确实获益良多，但美中不足之处在于她将加拿大全国房地产视为同质市场分析，未考虑个别城市特性与差异，可能失之偏颇。

　　他认为，温哥华地理位置得天独厚，居北美通往亚太各国枢纽，也是亚洲各国进军北美市场重要门户，讨论温哥华房地产走势，亚太门户效应不容忽视，特别是近年中国高速发展及大量移民涌入，带动本地经济成长，也是温哥华房地产价格持续上涨主因。

　　针对此点，克劳芙演讲后接受本报记者访问时赞同林蔚荣看法，她认为，中国与印度市场极具发展潜力，联邦政府制订亚太门户策略（Pacific Gateway Strategy），并在预算案中编列大笔经费落实，充分体现对亚太市场重视。她承认亚太效应确为影响温哥华房地产价格因素之一。

　　当被问到温哥华房地产走势及未来投资策略时，林蔚荣表示，大温房地产价格过去五年大幅飙升，未来涨势将放缓，且基于亚太效应及即将举办冬奥，房价会有一定支撑力道。该公司投资策略将采稳健原则，视市场需求投资兴建住宅及商业楼盘。

不过还是比较地看待问题比较好,另一种观点如是说:
日前，美国首席经济学家克劳芙走访温哥华，同四百名本地商界人士发表演说时指出，美国房地产确实存在泡沫化危机，加拿大包括温哥华的城市等则无此危机.。

　　她的观点大体上得到多数行家的认同，不过有争议的地方。不少人认为，她对温哥华了解还不够深入，对某些指标的讨论不够详细，讨论房价不够全面，漏掉了某些因素。

　　在讨论地产价格时，克劳芙显得有些矛盾。按她的理论，影响房地产价格的应该是同人口增长区段诸多因素有关。然而，对ALBERTA省的各城市人口增长也很快，但房屋价增长的速度较温哥华慢，她有疑问。在这个问题上，她过分强掉了人口，而过分忽视了Location。ALBERTA省的各城的地理位置比温哥华差多了，在人口增长同数量级别的情况下，ALBERTA省的各城市屋价增长的速度比温哥华慢是正常的。

　　要知道，温哥华是多年来被平为世界最好居住城市，是加拿大唯一四季如春之地，依山靠海。ALBERTA则冰寒地冻，内陆气候。

　　另一方面，克劳芙也忽视了空置率的问题，有时，空置率也影响地产价格。长期以来，温哥华的房屋空置率是非常低的，常常低于1%，2003年很高时才1.7%。ALBERTA省等多数其他城市就没那么好了，高于3%甚至5%。多数情况下，空置率非常低就意味着租客非常多。比如温哥华的租客和房东的比例是至少是5:1，也就是说，6个住户中有5个租客，但只有一房东，这是十分罕见的，绝大多数的其他城市是2:1或1.5:1。

　　租客多就意味着没有住房的人多，这些人是潜在的购屋者，这是房屋增值的保证。克劳芙也没有很好说明利率对屋价作用的问题。实际上，利率的微量增长(1%)对屋价影响不大。比如一套40万的，利率涨1%，每月才多100多，同月收入相比，是微不足道的。还有克劳芙还没有提到房屋市场库存对屋价的影响，库存量很低的情况下，屋价是有可能高居不下的。

　　目前温哥华的房屋市场库存是很低很低的，比如去年同一时间，东温市场有1200套list，现在只有600套，去年同一时间，温西市场有800套list，现在只有500套。

　　克劳芙还认为，在温哥华买屋不如租屋合算，在这个问题上，她的正确率是30%。没错，温哥华某些地方,比如西温和温西的部分地区，屋价太高，可是其他的多数地方，买屋和租屋的开支是差不多的。本人就在东温有两套，四十多万就可以租到1800多加元/月(两套厨房)，而付25%首期的，分期付款才1400加元每月(三年固定)。在温哥华还有些温特，60万左右，可以租到2500加元以上，收入高于分期付款(2000多)。也有不少人用来搞家庭旅馆，月收入高达四五千，大概这是克劳芙有所不知的。

　　我们可以对比美国纽约西雅图等，同类的屋价竟然高达100万美金，分期付款要5000美刀，出租才2500美刀，比温哥华高出100%多。

　　克劳芙在考虑地产价格时，还忽视了一个相当重要的因素，就是恐怖袭击。在这方面美国、英国等是相当严重，加拿大的绝大多数城市则很难发生，不能说没有，而是概率很低很低，这是地价稳定的保障。另外是自然灾害，那些台风暴风海啸之类，温哥华是从来没有的(这里是内海,风平浪静)。

　　克劳芙强调，符合泡沫化指标的市场有中国、荷兰、澳大利亚、英国及美国。以居民收入及房价比率而言，全世界最贵前五大市场都在中国，依序为上海、江苏、天津、北京、香港。换算后上海房价约为纽约五倍。

　　实际上事后有不少专家反复计算的结果是，换算后上海房价只有纽约的4.5倍。克劳芙有10%的误差率，为免太大了一点。另外克劳芙未能说出纽约同温哥华的换算价，而我们很多都知道。

　　笔者无意贬低克劳芙，不可否认，作为世界这方面屈指可数经济学家之一，克劳芙不是你我可以相提并论的。但是无论是怎样的“伟人”，是无可能面面俱到的，也难免有“只见森林，不见树木”的时候。

关于经济走势的评估从往往会有正反俩方面的说法,所谓公说公有理,婆说婆有理

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