加拿大楼市前景未明 买房应保持理性量力而为
2010-06-13 08:13 来源: 星星生活
买房应保持理性量力而为
随着房地产市场形势的变化，租房好还是买房好，成为潜在购房者所面临的两难问题。随着利率的升高以及合并税的开征，未来房市的前景不明。虽然房价剧跌可能性不大，但由于被高估，房价回落或不可避免。国内几家大银行都认为受贷款利率上升影响，房价在未来两年内会下滑达10%，不过CMHC却不认同此观点。
诸多机构和经济学家之间的不同意见，也使潜在买房者动摇，他们希望等到最合适的时机入市。尤其对于华人来说，买房是人生的大事，因为“租房子就像为别人打工，而贷款买房则是为自己打工。”在他们看来，“租的房子不是自己的家”。
不过，也有房地产市场专家建议，如果你想把买房投资作为人生目标的话，最好不要去买房。从经济学上来说，最好继续住在租来的屋子里，在未来的25年里把你的钱投入股票债券里。
他们建议，房子更应该作为一种日用品而存在。如果拥有了一套自己的房子，将会增加生活的质量，也会提升幸福感。可能一块儿砖头，一个盆栽值不了几块钱，但能跟家人在属于自己的房子里过着愉快的生活，这不是用钱能衡量的。
如果你决定买房置业，你需要慎重考虑在什么地方买，买什么样的房子，买何种价格范围内的房子，用同样的标准你可以购买任何其他的大件。总的来说，就是首先应评估你希望买的是否值得，同时要衡量你的资金是否应允。
从经济学上来说买房子是集中投资。不像股票等有上涨和跌幅的稳定性保值投资。同时，房屋市场也像股市运转周期那样，价值会有波动。
大多伦多市场提供了各种房屋类型/：独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、高级公寓等。你可能渴望一个市区内的独立靓房，有一个大院子。但首期付款是相当高的。如果首付比例超过25%，借款人不必担保即可获得贷款。这样就不用交保险费。但到头来如果房价下降，你支付的将会比房价更高。
即使顺利买房后，也会其他问题，比如相关支出因素，因为这跟租房住不同。除了每月供房之外，每月水电费就比一般租房月租要高。除了地产税、维修费和应急资金，例如屋顶漏水、水管爆裂等，你还会支出更多。在加拿大，许多买房后的业主被对推到“强迫消费”一族中来，不得不为改善和装修房子花费巨大。这些都是租房者不用考虑的。
到底是买房还是租房，不仅是一个选择性的问题，也是一个技巧性的选择。在决定买房前要弄清楚两个问题：是否能够负担贷款?是否能够承受长期的养房费用。在买房这件事上，千万不能有侥幸心理。
房市前景未明 CREA修改销售预测
加拿大地产局(CREA)上周发表报告，修改了其对通过MLS售卖系统成交的二手房的预测值。CREA之所以会降低其期望值，跟卑诗省新屋动工数量的大幅减少以及其他几个省份房屋成交时间的拉长有直接关系。可以说二手房重售市场目前已彻底降温，上半年的旺市已好景不再。
卑诗省及安大略省的房地产业动态对CREA修改其之前的预测起到了决定性的作用。目前，安省的销售行为十分动荡、处于极不稳定的状态;而在卑诗省，今年第一季度房屋可负担能力的削减也影响了整个省内的房屋销售行为。加拿大这两个大省的房屋销售影响了CREA对全国房地产市场的预测值。
除此之外，今年二月份宣布调整的按揭贷款政策也对房地产业的销售行为产生了一定影响。此按揭贷款调整策略促使很多房屋购买者在政策开始正式实施的四月份之前就急于申请按揭完成了自己的购房目标，将原本有可能在今后几个月成交的销售行为都提前到了四月份之前。
而且在四月份，加国央行曾透露口风称其有可能在下半年升高其基准利率，导致购房者因恐利率攀升而将其购房计划提前实现。实际上在6月1日央行已经宣布将其隔夜拆借利率由0.25%升高至0.5%。并称考虑到消费支出的原因利率的增长将不会过快。
CREA的主席乔治-巴浩(Georges Pahud)说：“实际上利率将在一个可预测、可控的速度下缓慢增长，因此对于大部分购物者来说，即便按揭利率有所攀升，仍在其可负担的范围之内。”
CREA之前预测销售水平将在2010年的上半年保持稳步上升的趋势，而在下半年及整个2011年转逐步平缓下来。在本次预测报告中，该趋势基本上没有太大变化，只不过更加深入了。这份报告称由于2009年第四季度全国的销售水平达到了历史高峰，在其作用下2010年下半年及2011年全年的销售水平预测都应相应调正、降低预测值。
根据这份报告，尽管调低了预测值，CREA对2010年全年销售量的预测仍为490,600间(所)，比2009年全年的水平上升了5.5%，为历史第二高。在几个主要省份中，卑诗省的预测值有所降低，因其占了全国销售水平下降的一半以上的份额;阿尔伯塔省的预测值也有所降低，因其第一季度的销售行为比预期值要低;安大略省仍将有望在2010年创下销售记录，但是其增长幅度会比之前预期的要小。
在2011年，利率的增长将继续削弱加国房地产市场的成交水平。根据预测，2011年全国通过MLS成交的销售水平将整体下降8.5%，至448,700间(所)。尽管这与CREA之前预测的-7.1%十分接近，但是CREA对2010年销售水平预测值的调整意味着其对2011年房地产市场的期望值也同时降低了。
根据最新预测，2010年全国平均成交房价将上升1.6%，创下新纪录，达$325,400，而之前CREA预测2010年全国平均成交房价将有5.4%的涨幅。主要原因是在卑诗省这个房价普遍高于平均房价的省份目前销售水平已有显著下降。CREA同时预测2011年全国平均成交房价将跌2.2%。
根据CREA的预测，除了卑诗省及安大略省之外，几乎所有的省份在2010年平均成交房价均会有不同程度的涨幅。因为在这两个省份，成交量的下降是最为显著的，高价房成交量的下跌尤为明显。据称卑诗省及安省的平均房价将在2010年有所下滑，而后将在2011年逐步趋于平稳。
CREA的首席经济师格雷戈里-克普(Gregory Klump)先生说：“随着按揭利率的逐步攀升及之前房价的上涨，加拿大的房地产市场将逐步进入到一个购房需求‘衰退期’，成交量的下滑以及待售房屋数量的同时上升将创造一个更加平衡、稳定的房地产市场。”
克普先生还说：“为了维持一个平衡稳定的市场环境、以及一个良好的供求循环，房价将在一段时间内保持平稳。加拿大的坚实的房地产市场趋势、相对保守的按揭贷款条件和政策、以及购房者在申请按揭时谨慎的态度意味着加拿大不会面临美国房市的境地。也就是说尽管在今年下半年及2011年尽管加国房价会有一些下降，但是不会像美国那样一泻千里。”
5月新屋兴建数量跌破预期
根据加拿大按揭贷款及住房管理公司(CMHC)的最新数据统计，5月份全国新屋动工的数量有所下降，这被视为加拿大房地产市场全面冷却的最后一个信号。
经过季节性调整，5月份新屋破土动工的数量为189,100间(所)，而在四月份调整后的数量则为201,800间(所)，降低了6.3%。这个数字不及经济学家们预测的196,000间(所)的水平。尽管如此，5月份新屋动工的数量仍然比去年同期高出了50%。
这份报告的结果是众多预示加国房市将逐步冷却的信号之一。大多数经济学家们都认为在利率攀升、房价上升、需求下降的情况下，加国房价将在2011年有所下滑，因此CMHC相信新屋新建数量的步伐在今年下半年也将缓慢下来。
CMHC市场分析中心的首席经济师鲍勃-杜根(Bob Dugan)先生称：“在刚刚过去的5月份，高层建筑及低层建筑的兴建数量都有所下降。”与四月份相比，城区的新屋动工的数量下跌了9.5%，至165,200间(所)，其中低层建筑物的兴建数量下降最为明显，跌14.1%至72,400间(所)，而高层建筑则跌5.6%至92,800间(所)。
全国范围内，大草原省份的新屋兴建数量跌幅最大，为21.8%，魁北克省为13%，卑诗省为12.9%，安省则为2.7%。而大西洋省份的新屋动工数量却不降反升，有23.3%的增幅。
满地可银行经济师道格-波特(Doug Porter)在给一个客户的备忘录中写道：“目前已经有足够多的迹象表明之前加拿大房地产市场的白热化时期已经彻底结束了。”
2010-06-13 08:13 来源: 星星生活
买房应保持理性量力而为
随着房地产市场形势的变化，租房好还是买房好，成为潜在购房者所面临的两难问题。随着利率的升高以及合并税的开征，未来房市的前景不明。虽然房价剧跌可能性不大，但由于被高估，房价回落或不可避免。国内几家大银行都认为受贷款利率上升影响，房价在未来两年内会下滑达10%，不过CMHC却不认同此观点。
诸多机构和经济学家之间的不同意见，也使潜在买房者动摇，他们希望等到最合适的时机入市。尤其对于华人来说，买房是人生的大事，因为“租房子就像为别人打工，而贷款买房则是为自己打工。”在他们看来，“租的房子不是自己的家”。
不过，也有房地产市场专家建议，如果你想把买房投资作为人生目标的话，最好不要去买房。从经济学上来说，最好继续住在租来的屋子里，在未来的25年里把你的钱投入股票债券里。
他们建议，房子更应该作为一种日用品而存在。如果拥有了一套自己的房子，将会增加生活的质量，也会提升幸福感。可能一块儿砖头，一个盆栽值不了几块钱，但能跟家人在属于自己的房子里过着愉快的生活，这不是用钱能衡量的。
如果你决定买房置业，你需要慎重考虑在什么地方买，买什么样的房子，买何种价格范围内的房子，用同样的标准你可以购买任何其他的大件。总的来说，就是首先应评估你希望买的是否值得，同时要衡量你的资金是否应允。
从经济学上来说买房子是集中投资。不像股票等有上涨和跌幅的稳定性保值投资。同时，房屋市场也像股市运转周期那样，价值会有波动。
大多伦多市场提供了各种房屋类型/：独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、高级公寓等。你可能渴望一个市区内的独立靓房，有一个大院子。但首期付款是相当高的。如果首付比例超过25%，借款人不必担保即可获得贷款。这样就不用交保险费。但到头来如果房价下降，你支付的将会比房价更高。
即使顺利买房后，也会其他问题，比如相关支出因素，因为这跟租房住不同。除了每月供房之外，每月水电费就比一般租房月租要高。除了地产税、维修费和应急资金，例如屋顶漏水、水管爆裂等，你还会支出更多。在加拿大，许多买房后的业主被对推到“强迫消费”一族中来，不得不为改善和装修房子花费巨大。这些都是租房者不用考虑的。
到底是买房还是租房，不仅是一个选择性的问题，也是一个技巧性的选择。在决定买房前要弄清楚两个问题：是否能够负担贷款?是否能够承受长期的养房费用。在买房这件事上，千万不能有侥幸心理。
房市前景未明 CREA修改销售预测
加拿大地产局(CREA)上周发表报告，修改了其对通过MLS售卖系统成交的二手房的预测值。CREA之所以会降低其期望值，跟卑诗省新屋动工数量的大幅减少以及其他几个省份房屋成交时间的拉长有直接关系。可以说二手房重售市场目前已彻底降温，上半年的旺市已好景不再。
卑诗省及安大略省的房地产业动态对CREA修改其之前的预测起到了决定性的作用。目前，安省的销售行为十分动荡、处于极不稳定的状态;而在卑诗省，今年第一季度房屋可负担能力的削减也影响了整个省内的房屋销售行为。加拿大这两个大省的房屋销售影响了CREA对全国房地产市场的预测值。
除此之外，今年二月份宣布调整的按揭贷款政策也对房地产业的销售行为产生了一定影响。此按揭贷款调整策略促使很多房屋购买者在政策开始正式实施的四月份之前就急于申请按揭完成了自己的购房目标，将原本有可能在今后几个月成交的销售行为都提前到了四月份之前。
而且在四月份，加国央行曾透露口风称其有可能在下半年升高其基准利率，导致购房者因恐利率攀升而将其购房计划提前实现。实际上在6月1日央行已经宣布将其隔夜拆借利率由0.25%升高至0.5%。并称考虑到消费支出的原因利率的增长将不会过快。
CREA的主席乔治-巴浩(Georges Pahud)说：“实际上利率将在一个可预测、可控的速度下缓慢增长，因此对于大部分购物者来说，即便按揭利率有所攀升，仍在其可负担的范围之内。”
CREA之前预测销售水平将在2010年的上半年保持稳步上升的趋势，而在下半年及整个2011年转逐步平缓下来。在本次预测报告中，该趋势基本上没有太大变化，只不过更加深入了。这份报告称由于2009年第四季度全国的销售水平达到了历史高峰，在其作用下2010年下半年及2011年全年的销售水平预测都应相应调正、降低预测值。
根据这份报告，尽管调低了预测值，CREA对2010年全年销售量的预测仍为490,600间(所)，比2009年全年的水平上升了5.5%，为历史第二高。在几个主要省份中，卑诗省的预测值有所降低，因其占了全国销售水平下降的一半以上的份额;阿尔伯塔省的预测值也有所降低，因其第一季度的销售行为比预期值要低;安大略省仍将有望在2010年创下销售记录，但是其增长幅度会比之前预期的要小。
在2011年，利率的增长将继续削弱加国房地产市场的成交水平。根据预测，2011年全国通过MLS成交的销售水平将整体下降8.5%，至448,700间(所)。尽管这与CREA之前预测的-7.1%十分接近，但是CREA对2010年销售水平预测值的调整意味着其对2011年房地产市场的期望值也同时降低了。
根据最新预测，2010年全国平均成交房价将上升1.6%，创下新纪录，达$325,400，而之前CREA预测2010年全国平均成交房价将有5.4%的涨幅。主要原因是在卑诗省这个房价普遍高于平均房价的省份目前销售水平已有显著下降。CREA同时预测2011年全国平均成交房价将跌2.2%。
根据CREA的预测，除了卑诗省及安大略省之外，几乎所有的省份在2010年平均成交房价均会有不同程度的涨幅。因为在这两个省份，成交量的下降是最为显著的，高价房成交量的下跌尤为明显。据称卑诗省及安省的平均房价将在2010年有所下滑，而后将在2011年逐步趋于平稳。
CREA的首席经济师格雷戈里-克普(Gregory Klump)先生说：“随着按揭利率的逐步攀升及之前房价的上涨，加拿大的房地产市场将逐步进入到一个购房需求‘衰退期’，成交量的下滑以及待售房屋数量的同时上升将创造一个更加平衡、稳定的房地产市场。”
克普先生还说：“为了维持一个平衡稳定的市场环境、以及一个良好的供求循环，房价将在一段时间内保持平稳。加拿大的坚实的房地产市场趋势、相对保守的按揭贷款条件和政策、以及购房者在申请按揭时谨慎的态度意味着加拿大不会面临美国房市的境地。也就是说尽管在今年下半年及2011年尽管加国房价会有一些下降，但是不会像美国那样一泻千里。”
5月新屋兴建数量跌破预期
根据加拿大按揭贷款及住房管理公司(CMHC)的最新数据统计，5月份全国新屋动工的数量有所下降，这被视为加拿大房地产市场全面冷却的最后一个信号。
经过季节性调整，5月份新屋破土动工的数量为189,100间(所)，而在四月份调整后的数量则为201,800间(所)，降低了6.3%。这个数字不及经济学家们预测的196,000间(所)的水平。尽管如此，5月份新屋动工的数量仍然比去年同期高出了50%。
这份报告的结果是众多预示加国房市将逐步冷却的信号之一。大多数经济学家们都认为在利率攀升、房价上升、需求下降的情况下，加国房价将在2011年有所下滑，因此CMHC相信新屋新建数量的步伐在今年下半年也将缓慢下来。
CMHC市场分析中心的首席经济师鲍勃-杜根(Bob Dugan)先生称：“在刚刚过去的5月份，高层建筑及低层建筑的兴建数量都有所下降。”与四月份相比，城区的新屋动工的数量下跌了9.5%，至165,200间(所)，其中低层建筑物的兴建数量下降最为明显，跌14.1%至72,400间(所)，而高层建筑则跌5.6%至92,800间(所)。
全国范围内，大草原省份的新屋兴建数量跌幅最大，为21.8%，魁北克省为13%，卑诗省为12.9%，安省则为2.7%。而大西洋省份的新屋动工数量却不降反升，有23.3%的增幅。
满地可银行经济师道格-波特(Doug Porter)在给一个客户的备忘录中写道：“目前已经有足够多的迹象表明之前加拿大房地产市场的白热化时期已经彻底结束了。”
