新闻:《地产局：2011楼市冷却 卑诗安省领跌》的相关评论

尽管失业率出现下降，但是近期经济就业增长放缓、消费信心疲弱，也让房地产业内调低了对未来房市的预期。CREA估计，截至明年底本国住宅销售将从2009年达到的过热水平下降近1

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大家同意这个新闻的看法吗？

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基本不可能。

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不涨它个3%才怪呢, CREA在忽悠.

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绝对是扯淡的新闻，肯定升！

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一般来说通胀大环境下，物价都是涨的，而楼价的升幅永远高于通胀率，通胀率永远高于工资升幅，所以穷人会越来越难买到心仪的房子，这个定律适用于地球，迟买实在是看不到什么优势

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想请教个问题
常看人说楼价升幅一定高于通胀升幅
想请问这是为什麽?
通胀的情况不是大家能用的钱都变少了
反而没钱买楼供楼了
为什麽楼价却反而上涨呢?

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楼上问的问题有点意思，比一味喊爹有水平，我来回答你。

什么叫通货膨胀我就不回答了，你随便谷歌一下会出来一大堆，那都是教科书式的答案，我懒得COPY了。

我回答为什么楼价升幅一定高于通胀幅度，简单的给你解释一下，当通胀存在的时候，普遍看到的是物价飞升，从能源到粮食到建筑材料，每

一样的的升幅是不一样的，有的比通胀率低有的比通胀率高，房产是个综合的产品，建筑成本和房价有直接关系的，当钢材，木材，水泥各种

各样建筑材料的升幅都混合到一起的时候，建筑成本总的升幅就会比单一某项材料的升幅要高，而地产发展商会把这个已经膨胀了的建筑成本

再加大一些，因为建房不是一天可以完成的，从原材料涨价到房子建好有个一年半载的，这段时间内的通胀率可能会再加大，发展商肯定不会

亏本建房，会把这些都加到房价里面，如果一个新楼盘从发售到交楼要三年，那么发展商在卖楼花的时候就会把这三年后预计的通胀升幅都加

上去了，他是稳赚不赔的，万一楼市跌，发展商也会降价促销，但别忘记发展商的这个定价本身就是一个泡沫后的价格，当楼市降温的时候，

发展商会减少动工量，减少市场上的供应量，这样新房价格还是会维持在一个相对高的位置。旧房的交易价格是根据新房的价格来对比的，当

新房的建筑成本要200每平方英尺的时候，旧房的价格就相应的减去折旧就是市场价了。所以房价升幅一定高于通胀升幅，不知我的回答能否

解你的疑问？

另外通胀情况下你的钱没少，只是你钱的购买力少了，本来你能买一斤肉的现在只能买八两。

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是不是通涨后钱不值钱，要买物才对，所以大家就买房存着，嘿嘿。问题是怎么这么肯定是通涨呢?

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“常看人说楼价升幅一定高于通胀升幅，想请问这是为什麽?”
因为这些人可能在忽悠你买房，好让他们把房子卖出去，让钱落袋为安！
通胀的情况下不是“大家能用的钱都变少了”，而是大家都不敢存钱，把钱都拿出去抢购买得起的商品。所以一般商品价格都会涨，大涨！！但像房子等少数几类大宗商品价格反而会跌，大跌! 这是因为几乎所有买房者是没钱用现金买房的，他们主要是靠找银行借钱来买房的，（很多中国买家除外）。
现在没人存钱，银行靠什么运作？（加拿大毕竟是西方工业国家之一，不能像中国一样，靠政府直接给钱养活）。所以银行要想办法吸引大家存钱，那就要舍得放血，提高存款利息。存款利息提高了，羊毛出在羊身上，贷款利率要涨。同时银行还要弥补通货膨胀的损失，所以利率要大涨！
银行贷款利率涨了，其实就是那些买房者连本带利付出的费用增加了，苦哇！！ 然而屋漏偏逢连夜雨，银行每个月都要来催你还钱。以前是每月叫你还2000元，现在涨利率了，叫你还3000、4000元。还不出？卖房！ 一时半会卖不掉？那就降价卖！还卖不掉？再降！还卖不掉？你是不是不想还钱呀？银行来帮你卖！法拍！

所以你知道了，楼价是绝对不会上涨的！当然，除非你是现金买房，楼价下跌并不表示你买房总的付出一定会降，因为你付银行的利息会涨很多。这也就是为什么很多人说的楼价升幅一定高于通胀升幅。在这里，买房的“连本带利总的付出”被某些人有意或无意地说成了“楼价”
（当然中国可能不是这样的，但那是中国，这里是北美）

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看看黄金，煤炭，石油，有色金属等大宗商品价格不断攀升就知道了，这些都是稀缺资源，有些还是不可再生资源，像煤炭和石油用光了就没了，这些东西的价格升了，任何商品的生产成本就高了，很快会反应到衣食住行的每一个方面，所以通胀来了穷人不会有好日子过。对于普通投资者，我们不可能买矿山，能投资的就是实物黄金和房产，黄金也不是一般人能玩的转的，买实物黄金还得租个保险箱，很麻烦，而纸黄金我是不建议买的，因为如果纸黄金真要兑现，全世界的黄金储量加起来还差几百吨才能兑付，简单的说就是纸黄金会有挤提的风险。买房子既可以保值也可以享受房屋自住或者出租的好处。
一边喊通胀要来了同时又喊房价要跌这种矛盾的说法，各位稍微想想就知道可能性有多大。

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fukang 说:

“常看人说楼价升幅一定高于通胀升幅，想请问这是为什麽?”
因为这些人可能在忽悠你买房，好让他们把房子卖出去，让钱落袋为安！
通胀的情况下不是“大家能用的钱都变少了”，而是大家都不敢存钱，把钱都拿出去抢购买得起的商品。所以一般商品价格都会涨，大涨！！但像房子等少数几类大宗商品价格反而会跌，大跌! 这是因为几乎所有买房者是没钱用现金买房的，他们主要是靠找银行借钱来买房的，（很多中国买家除外）。
现在没人存钱，银行靠什么运作？（加拿大毕竟是西方工业国家之一，不能像中国一样，靠政府直接给钱养活）。所以银行要想办法吸引大家存钱，那就要舍得放血，提高存款利息。存款利息提高了，羊毛出在羊身上，贷款利率要涨。同时银行还要弥补通货膨胀的损失，所以利率要大涨！
银行贷款利率涨了，其实就是那些买房者连本带利付出的费用增加了，苦哇！！ 然而屋漏偏逢连夜雨，银行每个月都要来催你还钱。以前是每月叫你还2000元，现在涨利率了，叫你还3000、4000元。还不出？卖房！ 一时半会卖不掉？那就降价卖！还卖不掉？再降！还卖不掉？你是不是不想还钱呀？银行来帮你卖！法拍！

所以你知道了，楼价是绝对不会上涨的！当然，除非你是现金买房，楼价下跌并不表示你买房总的付出一定会降，因为你付银行的利息会涨很多。这也就是为什么很多人说的楼价升幅一定高于通胀升幅。在这里，买房的“连本带利总的付出”被某些人有意或无意地说成了“楼价”
（当然中国可能不是这样的，但那是中国，这里是北美）

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开眼界了

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有些人为了证明自己高明正确，总喜欢拿黄金，煤炭，石油，有色金属等商品来与房子比。但其实他们自己也知道，“这些都是稀缺资源，有些还是不可再生资源，像煤炭和石油用光了就没了”。而事实上房子不是一种资源，它是一种人类的生产品，两者是属于不同范畴的东西，硬拿到一起来类比，真的很奇怪他们的思维。
和房子关联的土地才是不可再生的，土地可以拿来和石油等作类比。但其实由于盖房子只是暂时占用土地，并没有把土地改变成其它东西，所以把它拿来和那些被人当作生产、生活原材料拿来不可逆转地消耗掉了的煤炭和石油比，其实也是不好比的。如果硬要牵强附会地比，也行。只不过一比较的结果，会让他们感到事与愿违！
首先，加拿大的可居住国土面积太大，而人口又太少太少，根本不存在类似中国那样的土地资源紧张的卖点，所以房价上涨的理由不足。
其次，正如很多人都知道的：“黄金，煤炭，石油，有色金属等，这些东西的价格升了，任何商品的生产成本就高了，很快会反应到衣食住行的每一个方面”，所以它们的实际价格不但没有被高估，反而被各个有实力的消耗国利用各种手段大大地压低了。比如说石油，据说最多只能再开采50年。50年哪！弹指一挥间！这么稀罕的宝贝，而且会越来越稀罕，老实说定多高的价都不为过！不怕你不买！本来按市场经济价格涨得好好的，就因为美国国会几个议员来一个听证会，发话要严惩油老虎，马上被打下来了。小布什接着又来个什么美国新能源技术已有突破，未来10年内世界经济将不再依赖石油等云云的讲话，把个好端端的石油价格打了个大马趴，无意中也把美国的次贷危机给打出来了。相反，加拿大在位的各级政客因为惧怕让本不该高高在上的房价回复正常，会让其实并无关紧要的经济数据显得难看，进而会危及他们的政治地位，而有意压低银行利率来保房价。本想以时间换空间，慢慢把经济危机化解掉，却不料事与愿违，还让通胀危机越来越发酵。套用毛泽东的一句话：“哪里有压迫，哪里就有反抗”。一旦压不住了，房市崩盘的可能是很大的。而且到时候，另外那些政客们，也可以随时为了自己的需要，（比如说在野党上台），把本来好好的房价人为打个大马趴。

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投资界有一句话：既然不能让它上去，那么就把它打下来。
现在加拿大的房价很明显是上不去了，所以大家一定要小心它被打下来。

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fukang 说:

“通胀的情况下不是“大家能用的钱都变少了”，而是大家都不敢存钱，把钱都拿出去抢购买得起的商品。所以一般商品价格都会涨，大涨！！但像房子等少数几类大宗商品价格反而会跌，大跌! 这是因为几乎所有买房者是没钱用现金买房的，他们主要是靠找银行借钱来买房的，（很多中国买家除外）。
现在没人存钱，银行靠什么运作？（加拿大毕竟是西方工业国家之一，不能像中国一样，靠政府直接给钱养活）。所以银行要想办法吸引大家存钱，那就要舍得放血，提高存款利息。存款利息提高了，羊毛出在羊身上，贷款利率要涨。同时银行还要弥补通货膨胀的损失，所以利率要大涨！
银行贷款利率涨了，其实就是那些买房者连本带利付出的费用增加了，苦哇！！ 然而屋漏偏逢连夜雨，银行每个月都要来催你还钱。以前是每月叫你还2000元，现在涨利率了，叫你还3000、4000元。还不出？卖房！ 一时半会卖不掉？那就降价卖！还卖不掉？再降！还卖不掉？你是不是不想还钱呀？银行来帮你卖！法拍！

所以你知道了，楼价是绝对不会上涨的！当然，除非你是现金买房，楼价下跌并不表示你买房总的付出一定会降，因为你付银行的利息会涨很多。这也就是为什么很多人说的楼价升幅一定高于通胀升幅。在这里，买房的“连本带利总的付出”被某些人有意或无意地说成了“楼价”
（当然中国可能不是这样的，但那是中国，这里是北美）

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真替你害羞，因果关系你都没搞清楚就来胡说八道，我是看不下去你在误导大家！！！我来给你上上课，通胀简单的来说就是货币的实际供应量超出需求量，流通的货币多了所以贬值了，物价才会上升，因为货币贬值了所以购买力少了，而不是你说的物价上升时因为大家不敢存钱，把钱都拿来买东西了所以涨价了，你连通胀是什么都没搞清楚就来乱说一气，通胀时货币流通量多了，银行多的是钱，怕钱用不出去怕你不来贷款，只要你有信用你想借多少银行都会借给你。什么叫大宗商品，像石油黄金矿产这些是大宗商品，但这些大宗商品价格一直在涨，纠正你一下房地产不是属于大宗商品一类的，你举例说明那一类大宗商品在通胀时候价格大跌了？ 你的论点论据在哪里？退一万步来即使你说的房地产属于大宗商品，通胀时期房地产会跌，实际上现在的房价跌了吗，从环比从同比，房价都没跌而是一直在涨，你说的跌只是你的一种愿望而已。

fukang 说:

有些人为了证明自己高明正确，总喜欢拿黄金，煤炭，石油，有色金属等商品来与房子比。但其实他们自己也知道，“这些都是稀缺资源，有些还是不可再生资源，像煤炭和石油用光了就没了”。而事实上房子不是一种资源，它是一种人类的生产品，两者是属于不同范畴的东西，硬拿到一起来类比，真的很奇怪他们的思维。
和房子关联的土地才是不可再生的，土地可以拿来和石油等作类比。但其实由于盖房子只是暂时占用土地，并没有把土地改变成其它东西，所以把它拿来和那些被人当作生产、生活原材料拿来不可逆转地消耗掉了的煤炭和石油比，其实也是不好比的。如果硬要牵强附会地比，也行。只不过一比较的结果，会让他们感到事与愿违！
首先，加拿大的可居住国土面积太大，而人口又太少太少，根本不存在类似中国那样的土地资源紧张的卖点，所以房价上涨的理由不足。
其次，正如很多人都知道的：“黄金，煤炭，石油，有色金属等，这些东西的价格升了，任何商品的生产成本就高了，很快会反应到衣食住行的每一个方面”，所以它们的实际价格不但没有被高估，反而被各个有实力的消耗国利用各种手段大大地压低了。比如说石油，据说最多只能再开采50年。50年哪！弹指一挥间！这么稀罕的宝贝，而且会越来越稀罕，老实说定多高的价都不为过！不怕你不买！本来按市场经济价格涨得好好的，就因为美国国会几个议员来一个听证会，发话要严惩油老虎，马上被打下来了。小布什接着又来个什么美国新能源技术已有突破，未来10年内世界经济将不再依赖石油等云云的讲话，把个好端端的石油价格打了个大马趴，无意中也把美国的次贷危机给打出来了。相反，加拿大在位的各级政客因为惧怕让本不该高高在上的房价回复正常，会让其实并无关紧要的经济数据显得难看，进而会危及他们的政治地位，而有意压低银行利率来保房价。本想以时间换空间，慢慢把经济危机化解掉，却不料事与愿违，还让通胀危机越来越发酵。套用毛泽东的一句话：“哪里有压迫，哪里就有反抗”。一旦压不住了，房市崩盘的可能是很大的。而且到时候，另外那些政客们，也可以随时为了自己的需要，（比如说在野党上台），把本来好好的房价人为打个大马趴。

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房产就是一种资源，好的房产更是稀缺资源。没错加拿大地广人稀，但人们聚居的就两块地方，一个是西部BC省一个东南安省，这么大的一个省份，集中的还只是大温和大多地区，当大家都想在这里购买房产的时候，房产就是稀缺的，像独立屋买一块少一块，像安省人口这么集中，还是有很多鸟不拉屎的地方，给你你会去吗？ 没医疗教育没福利的地方你去吗？既然你想要社区服务，要在成熟的社区求一块安身之地，那么成熟社区的房产就是稀缺的资源，不然你还是呆鸟不拉屎的地方好了。为什么能有学区房的概念，就是因为在好的学区里房产是有限的，大家都想孩子能在这个学校读书，就愿意搬这个学区里来，你说大家都愿意来这个地方但现在明显房子不够大家住了，要不你家独立屋拆了改成CONDO吧，那也要大家同意啊，私有财产神圣不可侵犯，这不是能拆迁的地方，房价能不涨吗？

fukang 说:

投资界有一句话：既然不能让它上去，那么就把它打下来。
现在加拿大的房价很明显是上不去了，所以大家一定要小心它被打下来。

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你从哪里看出现在很明显上不去了，数据呢？ 你说的一定要跌是发生现在吗？ 但现在我从环比从同比都看不到房价跌，只看到升幅。那是三年后，五年后要跌吗？ 房产投资是长期的投资，投资要小心是肯定的，但出手要果断，我有个台湾朋友，10年前他从台湾移民加拿大的时候带了50万美元，算有点家底了吧，那个时候利率是7%他觉得利率太高了可以等两年，两年后利率是低了，但是本来两年前50万美元能一次付清的房涨了七八万，他要贷款了，心有不甘于是不买，继续等，直到2005年，他看着带来的美元一路贬值，能换的加币越来越少了，加上这5年里他一直要租房，用掉差不多十万，他才发现这样等下去他只会一无所有，咬着牙根买了套55万的独立房，贷款十五万，而这种独立屋在他登陆的2000年只要40万，如果他登陆那年那50万美元如果马上买房，可以买到BAYVIEW/STEEL的豪宅，现在全部价值130万以上。如果说5年前他还是继续等，现在他还是会一无所有，幸好他下决心了，现在他的房产值70万。

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希望空军们找个有水平的来发言，像楼上这位FUKANG估计和兔子是一伙的，连什么是通胀都没搞懂，实在是不想在这种人身上浪费时间，居然说通胀时候物价 涨是因为大家不敢存钱，这属于本末倒置因果不分。然后把房产说成是大宗商品，这是属于没有经济学常识，大宗商品指的是可流通的商品，像矿产和能源粮食等资 源，从来没有哪位华尔街大鳄会一点鼠标指令买入2万套房产，然后鼠标一点又卖掉1万套，拜托你当空军也要有点空军的职业道德，好好补补你的经济学知识。一 天到晚说利率上升了还贷成本就提高了，这就跟他拉着你说他妈是女人一个道理，地球人都知道。利率上升到10%或者15%甚至20%不是没有过，但要具体问 题具体分析，要知道30年前百万富翁还是稀缺资源，那个时候安省的独立屋才不到10万，而且那个时候的独立屋的价格只是人均年收入的两到三倍，那个年代买 房是毫无压力可言的，问题是这种利率在目前的经济情况下，可能发生吗？这种属于错误引导偷换概念。无理取闹我是不怕的，我这个人最怕就是有理取闹，不要一 上来就说什么肯定跌什么很明显很想当然，你要拿出数据，只要你论点论据清晰，我会虚心向你学习，你不懂没问题但不要装懂，我可以教你，不要再用你那些前后矛盾的论据来误导大家。希 望看我帖子的很多朋友都多多少少能在我这里分享到一些投资理念，共同富裕。

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真不明白世界上居然还真有这些人，明明自己什么都不懂，还硬要照本宣科，说什么“通胀简单的来说就是货币的实际供应量超出需求量，流通的货币多了所以贬值了，物价才会上升”。这的确是对通货膨胀的一种定义，但这只是一种书本理论，在实际生活中的表现呢？在实际生活中的表现就是：大家都不敢存钱，把钱都拿出去抢购买得起的商品，为了什么？为了保值。可某些人居然歪曲地认为我是说“物价上升时因为大家不敢存钱，把钱都拿来买东西了，所以涨价了”。明明自己在胡说八道，还说是看不下去我在误导大家！！！
通胀时的确不影响银行借钱给别人的热情，因为涨利率，更有钱赚。但政府会有要求银行提高准备金、储留金等一系列的限制，实际是强迫银行去吸储。
就算“银行多的是钱，怕钱用不出去怕你不来贷款，只要你有信用你想借多少银行都会借给你”。问题是你还得起吗？银行不是傻瓜，不是散财童子，它借给你的利率是要远远超过通胀率的！！！
老是动不动就提石油黄金矿产，来与个人购买的房子作比较，我都有点替人脸红！大宗商品？对老百姓来说，除了房子，还有什么更大？我没小看你，你可能是整天就买进卖出“像石油黄金矿产这些是大宗商品”的操盘手，甚至于就是庄家。那我得提醒您，您倒错地方了！那些东西我们不是不想买，是玩不起，所以也就碰都不碰了。
加拿大人都知道，现在的房价实际是开始跌了，只不过是微跌，只不过是个体性的，还没开始大跌，也没开始整体性地跌。那不是因为别的，是因为加拿大银行的贷款利率受政府的压制没有涨，政府的目的是维持房市稳中慢跌，好尽量维持来之不易的市场经济的稳定，但却被某些人利用来歪曲放大宣传，忽悠别人买房入市，好作他们击鼓传花游戏的最后接棒人。套用金融界的术语，是“旁氏骗局的受害者”

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要知道30年前百万富翁还是稀缺资源，那个时候安省的独立屋才不到10万，而且那个时候的独立屋的价格只是人均年收入的两到三倍，那个年代买 房是毫无压力可言的，问题是这种利率在目前的经济情况下，可能发生吗？

老兄这段分析的很精辟，

另外请问老兄有什么好的 办法把condo房间里的 空调声音弄小吗？晚上吵的厉害啊 ，就是那个抽风口声音很大，郁闷啊

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张见识了，原来“百万富翁还是”一种“稀缺资源”。明白人，难怪那么可着心给人上课洗脑呢！原来是把大家都当成资源了！冷汗！！！

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“要知道30年前--------，那个时候安省的独立屋才不到10万”
不用那时候，就现在，安省独立屋不到7万的地方多了去了。房龄也就10多年！
安省也就大多地区房价炒得离谱，其它地区房价基本合理。即使那些地区就在美加边境，即使那些地区夏季还是旅游旺区，即使--------
就卑诗省邪门，炒房风可说是遍地开花。这恐怕是和大地产商金宝儿当省长脱不了干系的。不过现在金宝儿出人意料地主动辞职了！大家可得要小心了。谁知道他是不是提前闻到某种味道了？或者他是不是另有所某，换个方式变戏法？大家可都别忘了，金宝儿1984年至1993年就当过温哥华市议员及3届市长，共9年。他下台后，1994年的温哥华就发生房地产泡沫，致使当年的房价下跌16%。
金宝尔2001年首次当选卑诗省长，3度连任，2010年下台正好又是一个9年。2011年温哥华的情况会怎样呢？

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fukang 说:

“要知道30年前--------，那个时候安省的独立屋才不到10万”
不用那时候，就现在，安省独立屋不到7万的地方多了去了。房龄也就10多年！
安省也就大多地区房价炒得离谱，其它地区房价基本合理。即使那些地区就在美加边境，即使那些地区夏季还是旅游旺区，即使--------
就卑诗省邪门，炒房风可说是遍地开花。这恐怕是和大地产商金宝儿当省长脱不了干系的。不过现在金宝儿出人意料地主动辞职了！大家可得要小心了。谁知道他是不是提前闻到某种味道了？或者他是不是另有所某，换个方式变戏法？大家可都别忘了，金宝儿1984年至1993年就当过温哥华市议员及3届市长，共9年。他下台后，1994年的温哥华就发生房地产泡沫，致使当年的房价下跌16%。
金宝尔2001年首次当选卑诗省长，3度连任，2010年下台正好又是一个9年。2011年温哥华的情况会怎样呢？

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你说了几次房价和金宝儿的关系。有证据吗？我有个朋友2000年landing 温哥华。从他来后，房价年年上涨。如果我跟这个朋友说，因为你来了温哥华，所以房价上涨了十年。今年他正好回流，我由此推断，因为你要离开温哥华，所以房价要跌了。你觉得我这个逻辑有问题吗？

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想看看非房产经纪人的意见。

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fukang 说:

“常
所以你知道了，楼价是绝对不会上涨的！当然，除非你是现金买房，楼价下跌并不表示你买房总的付出一定会降，因为你付银行的利息会涨很多。这也就是为什么很多人说的楼价升幅一定高于通胀升幅。在这里，买房的“连本带利总的付出”被某些人有意或无意地说成了“楼价”
（当然中国可能不是这样的，但那是中国，这里是北美）

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那你在说外行话了,

那是高通胀的时期, 在加拿大自1992年后就没高通胀过,

房价一直在涨是铁的事实, 我想你不会不懂正负数吧,


十八年来, 加国通胀率一直在年2%左右, 这是正常时代的RATE, 房价涨幅在5%左右, 工资在3%左右涨幅,

你应该懂了吧.

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温哥华的房价在2000年正是区间性最低的时候。房价上涨是在2001年底、2002年初开的头。加国过去10年中，平均房价上涨121%达到33.1089万元。而卑诗省大温地区今年10月各类住宅房屋的标准价(benchmark price)更是579,349元！
加拿大房价上涨是借助美国的题材。当时小布什上台，美国经济由克林顿时的盛极急转为衰，共和党没办法，只好减税、减息，想通过这种蹩脚的方式刺激消费，刺激经济复苏。加拿大当时并没有美国出现的那些问题（最多只是北电类跟着美国玩计算机科技的泡沫公司缩水，但在加国经济中所占比重不大），但还是亦步亦趋地有样学样地跟着来。结果，大家看到了，两国的房市被吹起来了，通货膨胀的泡沫也被吹起来了。
现在，美国人可说是有错认错，房价怎么上来的，还得怎么跌下去。相比之下，加拿大就差多了。死活不认错，说什么美国房市和加拿大不同。当初怎么没看出不同来？其实就是能拖就拖，等自己卸任以后，哪管洪水滔天！
所以，我其实并不是说金宝儿有多厉害，加拿大的房价是金宝儿吹上去的。而是想让大家自己体会、明白，金宝儿是本地人，使商人加政客，是一个玩房地产的商人。他在这方面有比我们多的多得经验和信息，有灵敏的多得嗅觉。他会在机会来临的时候及时地跳出来、跳上去，当市长、当省长，把温哥华、把卑诗省的房价炒得比谁都高，比谁都邪门；他也会在时不他予的时候及时抽身走人，在1993年、在2010年。

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century 说:

你说了几次房价和金宝儿的关系。有证据吗？我有个朋友2000年landing 温哥华。从他来后，房价年年上涨。如果我跟这个朋友说，因为你来了温哥华，所以房价上涨了十年。今年他正好回流，我由此推断，因为你要离开温哥华，所以房价要跌了。你觉得我这个逻辑有问题吗？

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我说的楼上的是你不是别人

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fukang 说:

我说的楼上的是你不是别人

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有关金宝儿的问题，本庭认为你依然政据不足，予以驳回。“金宝儿是本地人，使商人加政客，是一个玩房地产的商人”。由此就可以推断他能左右温哥华的房市吗？
看来你是阴谋论的受害者，把金宝儿看得太强大了。

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Horse Dragoon 说:

那你在说外行话了,

那是高通胀的时期, 在加拿大自1992年后就没高通胀过,

房价一直在涨是铁的事实, 我想你不会不懂正负数吧,


十八年来, 加国通胀率一直在年2%左右, 这是正常时代的RATE, 房价涨幅在5%左右, 工资在3%左右涨幅,

你应该懂了吧.

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首先，请你不要断章取义。
其次，“加拿大自1992年后就没有高通胀”。这说明你很清楚之前有，为什么不直接说给大家听？ 你同样也知道现在通胀已经有了，只是不高！你能保证在美国加印6000亿钞票后还没有吗？
第三，房价有涨有跌才是事实，并不是一直在涨的！温哥华就在1994年房价大跌过。
我并不是在号召大家不买房，只是提醒大家现在买房的极大风险！

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new home 123 说:

要知道30年前百万富翁还是稀缺资源，那个时候安省的独立屋才不到10万，而且那个时候的独立屋的价格只是人均年收入的两到三倍，那个年代买 房是毫无压力可言的，问题是这种利率在目前的经济情况下，可能发生吗？

老兄这段分析的很精辟，

另外请问老兄有什么好的 办法把condo房间里的 空调声音弄小吗？晚上吵的厉害啊 ，就是那个抽风口声音很大，郁闷啊

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谢谢支持，我对CONDO不熟悉，没住过，CONDO的空调结构也不了解啊，声音大无非是风机，你看看把风口罩打开，用WD40润滑一下风机的轴，应该就会有改善，但刚喷的一阵子会稍微有点味道，不过这味道对身体无害。

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century 说:

有关金宝儿的问题，我认为你依然政据不足。“金宝儿是本地人，使商人加政客，是一个玩房地产的商人”。由此就可以推断他能左右温哥华的房市吗？
看来你是阴谋论的受害者，把金宝儿看得太强大了。

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看来我对你不会有辙了。
不是我“把金宝儿看得太强大了”，相反我倒觉得是你“把金宝儿看得太强大了”。只是你不愿承认这个事实，在事实无意中被我说中之后极力辩驳而已。呵呵，得罪得罪！
不过，我还是忍不住说个掏心窝子的话：金宝儿肯定比你强大！而且，起码在这块地盘上，他表现得比你也聪明的多！
见谅见谅！！！

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fukang 说:

看来我对你不会有辙了。
不是我“把金宝儿看得太强大了”，相反我倒觉得是你“把金宝儿看得太强大了”。只是你不愿承认这个事实，在事实无意中被我说中之后极力辩驳而已。呵呵，得罪得罪！
不过，我还是忍不住说个掏心窝子的话：金宝儿肯定比你强大！而且，起码在这块地盘上，他表现得比你也聪明的多！
见谅见谅！！！

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金宝儿比我强大，你比金宝儿强大，由此可以推断，你比我强大！

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antony.ca 说:

谢谢支持，我对CONDO不熟悉，没住过，CONDO的空调结构也不了解啊，声音大无非是风机，你看看把风口罩打开，用WD40润滑一下风机的轴，应该就会有改善，但刚喷的一阵子会稍微有点味道，不过这味道对身体无害。

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呵呵！明明都知道自己不熟悉。不熟悉的事情也敢张嘴就说。佩服佩服！
既然都知道有味道，还敢肯定“对身体无害”。看样子不是“砖家”就是“叫兽”啊！

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century 说:

金宝儿比我强大，你比金宝儿强大，由此可以推断，你比我强大！

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别呀！就事论事，别义气用事呀。

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fukang 说:

呵呵！明明都知道自己不熟悉。不熟悉的事情也敢张嘴就说。佩服佩服！
既然都知道有味道，还敢肯定“对身体无害”。看样子不是“砖家”就是“叫兽”啊！

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地产局连续八月九月十月的数据都是升幅，到你嘴里就变成事实是在跌，一个睁着眼睛说瞎话的人，怎么看都是跳梁小丑，你不懂就不要装懂，不妨多教你一条知识，WD40对身体无害，还能治疗风湿，不信你可以去谷歌一下。

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antony.ca 说:

地产局连续八月九月十月的数据都是升幅，到你嘴里就变成事实是在跌，一个睁着眼睛说瞎话的人，怎么看都是跳梁小丑，你不懂就不要装懂，不妨多教你一条知识，WD40对身体无害，还能治疗风湿，不信你可以去谷歌一下。

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是呀是呀！比如说当时市场上有十套房子在叫卖，只有两套成交了。一套是以降价2万成交，还有一套是你以加价3万卖给了你老婆/老公，你说数据是升是降？你说事实是涨是跌？
“WD40还能治疗风湿”，这话可是你说的啊！地球人都知道，凡药三分毒，这玩艺儿还不是药，都能对人体组织结构和机能造成影响，副作用有多大根本说不清楚。看来你真是那传说中的达人，现在有用现在用，口渴毒药也当凉开水！

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good post, valuble information,up.

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呵呵.大家都别较劲了.各抒所见.各有千秋,都值得人们去思考,没有完全的对与错.我想还有最直接的一点是中国的移民问题.大家想想除了世界大的金融事件发生会影响加拿大的房价大幅波动,目前我想在10年之内不会像2008年那样的危机了.而且就是2008年那场危机,中国和加拿大为什么没有像美国那样跌的惨.一是美国自己的银行和监管的问题,这大家是知道的不用去解释了.但加拿大和中国在这方面做的很不错.所以是一个方面房价受的打击不大.低谷的时间不是很长,而且反弹的时间来的比美国快.包括温哥华房产在2000年左右<我记不准了>大涨幅一次后又大跌一次.主要是香港回归中国时.香港人大量移民加拿大.后感受到回归的好处.又大量的回流香港.造成的那次温哥华和多伦多房价下跌.从2003年左右开始慢慢的长期涨到现在,也是中国大陆移民的高潮开始不可否认的主要原因.特别体现在温哥华和多伦多这两大块.这8年左右也是中国经济高速提升.中国大量的移民和大量的资金向加拿大地产转移.特别是投资移民大量资金的转移加拿大,特别体现在温西和多伦多的好区.我想加拿大现在或者今后的房价涨与跌,第一跟加拿大对中国的移民政策有密不可分的牵连.第二跟中国的经济发展和中国不断变化的房价也是有关联的.房子是人在买.但你必须看是那些人对房价有话语权,以点带面,只要这几个点能代表加拿大房产的走势.我们看看以前就多少能判断加拿大地产大方向的走势了.当然任何国家的地产都不会是几十年不变的走势.有跌才有涨.只是这跌与涨的中心点会在今后5年或者15年之内向跌的方向走或是向涨的方向走.从前面几年房价不断的变化就能看出70%以上的.大家静心的去想想吧.而且不要忽视中国房价与加拿大房价的走势关联性.现在或者将来买不买进靠自己综合分析以前为什么是那样的.今后为什么不该那样.什么人今后会买.什么人今后不会买.什么都是人为的.不是价格影响人.今后的房价移民政策还是和以前一样影响很大的.再加上上面有朋友表述的美国不断的搞通膨.都要去考虑利弊关系.

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我想这几个月跌也没有跌到哪里去.在等到中国明年3月左右,加拿大房价还是跌不了哪里去,那就是春天的开始,大走势满跌快涨.有一定经济基础能买进的中长期持有不会亏本的.至少比自己去租房强一倍.

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买房还要注意一点风水轮流转.再好也不要都去争一个地方.比如温西.

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说白了.现在是新兴市场影响发达市场了.没有中国移民的参与加拿大房价不可能涨到今天这地步.今后的答案主要还是在这里面去找.以上部分从中国经济和加拿大对中国移民政策的走势去判断,对与不对希望大家自己去分析.自己最了解自己

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今后加拿大的地产也许还会跟中国地产大的走势成正比的.包含时间周期,因为好的地区主要炒作群体和真正买来居住的早几年就已经是我们中国人,世界人不得不承认这一点.中国有钱了.国家经济强大,人多钱多就是话语权.

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看了大家的讨论，似乎明白了为什么政府要有意促成一定程度的通胀，并且通胀程度掌握在政府手里，（我说的是咱中国政府），这样虽然出了一系列政策似乎在压低房价，其实只影响了穷人买房，真有MONEY，那些政策有什么用。所以实际上政府在抬高房价。

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加拿大的房价象中国那么涨是不可能的，过程里也会有涨有跌，长期远景是涨。是不是值得长期投资呢，房子也会有消耗的，长期持有的过程中，资金是被套牢的，出手时候的价格也会因为房龄的长短有所影响，所以大家有钱买HOUSE吧，HOUSE好歹还有个地皮。象我没钱的买CONDO，大家平分地皮，每人一寸土。

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是的。中国房价和加拿大房价都不可能像这几年拉升的那么快和持久涨速了。真继续那样周期性快速长时间拉升，那才是真正房地产的灾难来临了。正常情况这种大跌的几率很少的，特别在加拿大更不现实，中长期房价调整变化，应该是向上的空间超过向下走的空间走势。反正加拿大移民政策哪天开始限制中国移民，温哥华的房价就会从那时候开始大跌了，总之中国的房价走势和对中国的移民政策对加拿大房价影响很大连锁反应的。区别最多就是涨跌的幅度肯定不一样而已，受中国政策性和周期性大致会一样。大家回想前面这几年的走势是不是这样吧。

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粗看过经济的书，感觉ANTONY。CA理论服人，而FUKANG是以现象在推测。

通胀的事情放一边，是不是还是供求关系在作怪。大温每年移民4万人，人人都需要栖身之地，每家按3口人的数目来讲，则需要1。3万处/间。

本人觉得住房是懒人进行投资的好手段，是最简单的能使得个人争取到银行贷款的方法。试想一下，想以股票或基金作质押来争取银行的贷款在国内有多困难！经济上升的阶段，房子不需要太多的打理，不象股票/基金和其它实业的投资。

而没有了银行的贷款，个人投资的规模效应没办法实现。

既然是银行认可的投资行为（或自住），获得高于银行投资的回报也是顺利成章的了。而这个投资回报的基础是个人资金和银行贷款的和。如果自由资金25万，贷款50万，房子的价格75万，房价每涨5%，业主的资产增值3.75万，而贷款的50万的成本只有（按现行的2.5%的浮动利率来讲）1.25万，所以这样业主的一年净值增加2.5万。当然因为这些年来的价格上升幅度远超2.5%，而利率不高，所以有房子的业主真是恭喜了。

经济不好的时候，当然反之，因为每年的房价下降，利率相对高，利率和价格变动均成了业主资产的减项。那样就是资产缩水了。

欢迎讨论加拍砖。。。。电话加传真604.564。8450

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仍以上面的例子，如果价格上涨15%，如温哥华的2009-2010年，75万一年的增值是11.25万，如果利率即使是5%，利息也只有2.5万（50万的贷款基础上）。那么业主的净值增加8.75万。

如果炒股使用25万自有资金，您必须达到35%的年收益。

投资的规模效应显现。

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如果相信技术或者运气好的话，股票、基金和其他的投资当然可以选择。

只是我相信，买房是不爱动脑的人的最容易，而且有效的使用银行贷款的方式。银行的审批也可以认为他们帮您把了一个大关。

当然，经济低潮期除外了。

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antony.ca 说:

房产投资是长期的投资，投资要小心是肯定的，但出手要果断，我有个台湾朋友，10年前他从台湾移民加拿大的时候带了50万美元，算有点家底了 吧，那个时候利率是7%他觉得利率太高了可以等两年，两年后利率是低了，但是本来两年前50万美元能一次付清的房涨了七八万，他要贷款了，心有不甘于是不 买，继续等，直到2005年，他看着带来的美元一路贬值，能换的加币越来越少了，加上这5年里他一直要租房，用掉差不多十万，他才发现这样等下去他只会一 无所有，咬着牙根买了套55万的独立房，贷款十五万，而这种独立屋在他登陆的2000年只要40万，如果他登陆那年那50万美元如果马上买房，可以买到 BAYVIEW/STEEL的豪宅，现在全部价值130万以上。如果说5年前他还是继续等，现在他还是会一无所有，幸好他下决心了，现在他的房产值70 万。

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事实胜于雄辩 ! 完全同意antony.ca
[FONT=&quot]从1997年Landing到现在,只看到有买房的朋友感谢及同意我的见解.
而我landing 2个月就贷款买好独立屋(先考察过2次), 全家自住13年了(头5年缴贷款钱,就当缴租金),到2010年房价已番倍有多,夜半想起都会觉得幸好及早拥一个属于自己的家园,有些人书读的多了,因为 太聪明想太多,反而误己误人 !! 上班族一定要少花用,先想办法买个小点的独立屋, 千万别想说等过几年稍存够了再买,因你薪水上升的速度远不及房价上涨的速度,短痛总比长痛好.总之对要长登居住者....买房是硬道理,租房是没道理啦 !!

我一直告诉新移民 "这块 土地, 决定你的财富及未来 !" 别再想等它跌下来,只要是目前合理价位,好地段就值, 200万的房子涨个5%就是10万哪 ![/FONT]
[FONT=&quot]事实是这样的: 2003年时能买独立屋别墅的钱(say: $35[/FONT][FONT=&quot]万[/FONT][FONT=&quot]~$45万 at Richmond, BBY, Delta, Coquitlam ..等cities),现在(2010)只能买 TownHouse了. 租房的钱就如打水漂一样,没了 !!![/FONT]

我的看法(仅供参考,信者信之,不信者可藐之!):
[FONT=&quot]加拿大房价[/FONT][FONT=&quot] 2010[/FONT][FONT=&quot]已持续上涨, 大温地区房地产交易虽量减但价格仍坚[/FONT][FONT=&quot]强上升,并非某些空军称的要下跌了, 展望2011 年仍是要往上涨的. BC HST税的影响因素已转弱 , 2011若能废掉7%改为原来的5%,那又会助涨.[/FONT][FONT=&quot]
[/FONT]
[FONT=&quot]内部消息:几乎各个[/FONT][FONT=&quot]大温[/FONT][FONT=&quot]市政府都要上调土地税(property tax),
2011年初(3月左右)大家就会感觉怎么都跌不下去. 市场法则远非经济学家能搞懂的, 大温地区人口 move in 远大于 move out, 需求仍旺, 各国移[/FONT][FONT=&quot]民一大堆,留学生也一大堆(要租房住),贷款利率还很低(prime rate is 3%),租金也稳定上升,新房造价大温约 $180~$220/平方英尺(没跌!!),现在(12月冬天)是最佳看房出手机会 !![/FONT]
[FONT=&quot]注:本人非炒作房地产(我只有一户),只是点出残酷的事实.[/FONT][FONT=&quot]
[/FONT]

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温哥华小经纪 说:

粗看过经济的书，感觉ANTONY。CA理论服人，而FUKANG是以现象在推测。

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事实胜于雄辩 ! 完全同意antony.ca[/quote 说:

谢谢楼上二位！

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antony.ca 说:

一般来说通胀大环境下，物价都是涨的，而楼价的升幅永远高于通胀率，通胀率永远高于工资升幅，所以穷人会越来越难买到心仪的房子，这个定律适用于地球，迟买实在是看不到什么优势

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如果国家用低利率和量化宽松货币政策救市，这点会更加明显。

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量化宽松是台面上说的好听的名词，实际上就是提高货币供应量，其结果就是货币贬值，引起通货膨胀，这都是一环扣一环的因果关系，在未来几年都要面对一波接一波的量化宽松政策下，大家觉得是拿着实物好，还是拿着一堆纸币好？

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我是新来的，在萨省，我在一直看房，我感觉萨省这个地方房价在降，新来的移民不少，但是新开工或者即将要开工的土地也不少，所以房价会降的，12月有人说是出手的好机会，但是开春后会有更多的新房开工。
还要看中国经济走向，你要关注中国动态，在临界点上，它的崩溃直接影响到全世界的经济状态，这个时候，等等为好