加拿大旅游 福利 税务 购房.....
加拿大旅游
??提起移民,自然就想到加拿大,这个国土面积比中国还大的国家,人口却只有中国的四十分之一。加上她发达的经济,丰富的资源以及宽松的政策,加拿大很自然就成为移民首选的国家之一。
加拿大位于北美洲北半部,大部分国土处于较高纬度,气候比较寒冷,冬季漫长而夏季短促。但东部和西部沿海一带,以及靠近美国的哈得逊河流域的五大湖区,气候温暖湿润,是加拿大人口稠密、经济发达的区域。
加拿大经济对外国垄断资本,特别是美国垄断资本依赖性比较大。工业生产主要由采矿业,公用事业和制造业三大部门构成,同时是世界最大的粮食出口国,对外贸易在加拿大经济中占有重要地位,是世界第八大贸易大国,同我国保持良好的贸易交往,中国向加拿大出口的主要传统商品有纺织品,服装,粮油食品及土特产品及成套机械设备,加拿大向中国出口小麦,纸张,钾肥,机电仪器等。
加拿大主要旅游点有:尼亚加拉大瀑布、魁北克要塞、班夫国家公园、南海湾国家历史公园等。全国共有18个国家公园。
到加拿大旅游的最佳季节是5 月到10月,在这段时间可以体会加拿大独特的清凉夏季和枫叶般艳红的秋天。
?? 【 多伦多尼加拉瓜大瀑布】
举世闻名的尼亚加拉瀑布位于加拿大和美国交界的尼亚加拉河上。它号称世界7大奇景之一,丰沛而浩瀚的水汽,震撼了所有前来观赏的游人。
尼亚加拉河仅长56千米,上接海拔174米的伊利湖,下注海拔75米的安大略湖。这99米的落差,使水流湍急,加上两湖之间横亘一道石灰岩断崖,水量丰富的尼亚加拉河经此,骤然陡落,水势澎湃,声震如雷。
瀑布的河水从高处的伊利湖流入安大略湖,湖水经过河床绝壁上的羊岛,分隔成两部分,分别流入美国和加拿大。从加拿大这边看一大一小两个瀑布,比从美国方向看起来更壮阔、漂亮。
大瀑布因其外表形成一个马蹄状而称马蹄瀑布。马蹄瀑布长约675公尺,落差56公尺。水声震耳欲聋,水汽既浩翰又高耸。当阳光灿烂时,大瀑布的水花便会升起一座七色彩虹。冬天时,瀑布表面会结一层薄薄的冰,那时,瀑布便会寂静下来。
小瀑布因其极为宽广细致,很像一层新娘的婚纱,又称婚纱瀑布。婚纱瀑布长约320公尺,落差58公尺。由于湖底是凹凸不平的岩石,因此水流呈漩涡状落下,与垂直而下的大瀑布大异其趣。
搭乘“雾中小姐”号游览船穿梭于波涛汹涌的瀑布之间,到扑朔迷离的水雾之中,涛声惊心动魄,雾水涤尽尘嚣。
【温哥华】
温哥华是加拿大第三大城市,也是加拿大西部最大的城市,温哥华是哥伦比来亚省的省会,有190万人口。
温哥华位于加拿大西岸入口,靠山面洋,气候温和,占尽风物灵秀的便宜。温哥华最具特色的便是沿海岸线而筑的街道,走在其中,令人感觉清爽、解放、市内设计集中,可谓方便之极。
在市中心的Gastown是温哥华最古老的街道。19世纪未,温哥华成为加拿大的主要港口,1886年正式成为城市,绰号为“Gassy”的贾大顿为第一任市长,他为了纪念在1792年发现温地的白人船长乔治温哥华(George Vancouver),故将城市命名为温哥华市,而Gassytown是后来人为纪念贾大顿而命名的。现在在Maple Tree广场的中央立着贾大顿的雕像,有趣的是他竟站在一只碑酒桶上。
主街―罗伯森街(Robson)是今日温哥华的核心,它是商业区的起点,沿路齐集了不少时装店、餐厅及酒店,令人感受到与别不同的繁华风采,离开商业区,靠海而立的便是温哥华的发扬地基斯镇,这名称的由来是因十九世纪时,基斯・积克曾在这里经营酒铺,使小镇日渐繁荣,故以其名命之,美丽整洁的街道矗立古雅的街灯及蒸气大钟,处处荡漾着开拓时期的气息。
罗伯森街的尽头是象征着现代温哥华的加拿大大厦(Canada Palace
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另一方面,在曾经开发为仑库街的格兰比岛的旧街之上,以公众市场及美术学术为中心,其中还有艺术家的Show-room及海鲜餐厅,洋溢着文化气息。此外,位于温哥华商业区西北面的斯坦利公园是个风景优美,令人心旷神怡的好地方。在公园内,大家可以近看海景,一边散步或踏单车,而园内的动物园、水族馆及各种运动设施更是好去处。
最主要的是温哥华外围四周尽是自然景致,乘车由大街出发,只需三十分钟,便可看见大平原,踏在草原上,真觉心胸广阔,世界之大与美。要想置身繁华大街,又想亲近大自然的话,温哥华便是一个不可不到的好地方。
【斯坦利公园】
斯坦利公园温哥华的市中心,是一个森林覆盖、面积上千英亩的半岛。它是世界知名的城市公园之一,温哥华人的乐园。
在这里,人们在9公里长的环岛便道上步行、骑车或轮滑,远眺金融区巅连高厦和海湾、狮门桥、格罗斯山的360度美景,近观印第安部落的图腾柱,耳听水族馆传出的鲸鸣,或深入森林去欣赏古塘残莲,还可到海边的露天游泳池,纵身剪开晚霞染就的一池金缎。1887年,温哥华建市的次年就决定永久保留这个半岛作为公园。
【狮门大桥】
狮门大桥长1300米,高108米,吉尼斯家族在1938年投资700万加元建造。设计使用寿命50年,现在已超过10年。狮门大桥北岸的富人区依山傍海,环境十分优美。
【加碧兰奴吊索桥公园】
100多年前,佐治格兰・麦基、印第安人奥古斯、杰克和伟科,加沙兰奴将一条用大麻绳及香柏木结扎而成的吊索桥悬吊在距加碧兰奴河230英尺高、横跨45英尺的峡谷上。1903年、1914年,吊索桥被加固改建。1956年,吊索桥两端用钢缆及混凝土加固,可承受13吨的压力。这座峡谷上的桥的主要功用大概就是让世人游览,领略摇曳空中的滋味。回此,来回走过桥,会得到公园主人签发的一张奖状,证明一次勇敢的经历。
吊索桥公园里还有许多印第安的图腾柱和雕像。始创于1911年的TRADING POSTX 精品店销售19世纪印第安土著手工艺品。
申请社会福利
加拿大是个高福利国家,在那里你可以为你已经移民加拿大的亲人申请"老人金"及儿童福利金。 一、 老人福利 税务方面: 政府对65岁以上之年长者有特定的津贴补助来增加其退休后的收入,同时并会提高所得税之免税额以减轻年长者税务的负担,可谓双重福利。
(1) 津贴/补助部份 a:老人津贴(Old Age Security) b:收入保障(Guaranteed Income Supplement) c:配偶津贴(Spouse's Allowance)
(2) 免税额高部份 a:年长免税额(Age Amount)b:退休金收入免税额(Pension Income Amount)
老人福利之医疗方面: 加拿大采用全民健保的医疗系统,医疗保费将支付看病、手术、住院等之费用,若受保者属低收入户,皆可申请政府辅助支付部份或全额保费。
65岁以上之年长者可额外获得以下其余优惠服务。 a:健保金卡;b:到府看护及社区辅助服务。
老人福利之住家方面: 政府对拥有自己房屋或租贷的年长者皆有补助。 a:地价税; b:政府补助房屋
二、 儿童福利 儿童福利金是一种按月支付之免税福利金,以作资助供养未满十八岁以下之儿童,又称牛奶金。
儿童健康护照
据世界日报报道,加拿大儿科学会、加拿大公众健康协会、攀博育儿协会、加拿大儿童健康协会和加拿大家庭医生协会共同开发出了儿童健康记录本。儿童健康纪录卡(child health card)记录了孩子们的相关健康信息,每个孩子分别填写一张。其内容包括接种疫苗纪录、就医情况、以往过敏史、受伤史、家族病史等重要健康资料。
这个纪录了儿童健康状况的纪录卡,可以为孩子们在外出旅途中生病就诊提供不少方便。此外,它还详细记录了孩子接种疫苗的情况,可以避免耽误接种或重复接种现象的发生。家长们可以随身携带,这对孩子以后遇到突发事件如:食物中毒,急性外科创伤等意外伤害需要接受治疗也非常有利。
近日在加拿大医院诞生的婴儿,都会收到一份附有儿童健康纪录卡的礼物。感兴趣的家长可以通过免费电话1-800-622-6232索取英文或法文的儿童健康纪录本,也可以到家庭医生和儿科医生处领取。
退休储蓄RRSP计划
《世界日报》报道:要在2000年扣除RRSP供款,最近要在2001年3月1日作出供款。由于2000年的税率较2001年为高,纳税人应考虑在同样收入的情况下,尽量在2000年扣税,节省的税款较多。不过,如果在2001年收入增高至要付较高的税率,就可以考虑保留RRSP供款至2001年才扣税。
未供款限额 每年的供款限额可以保留至将来任何一年供款时扣税。但是税务条例也容许提供了的RRSP不必即时扣除,纳税人可以就个人收入的情况而决定在何年扣税。
在2000年,收入在60,000万元以上就要缴付最高的个人税率。在2001年,收入在100,000元以上才要缴付最高的税率。 非现金的供款 一般纳税人供款RRSP均以现金供款,其实,税务条例容许非现金的供款。在RRSP以外持有股票或互惠基金的人士,可以将投资转入RRSP,以当时的市值计算供款的数目。
要留意的是不要将跌了价的投资直接转入RRSP户口,因为有关的亏损是不能扣税的。纳税人可以先将投资出售,然后以现金供款RRSP。
升了值的投资转入RRSP要以转移当日的市值计算资产增值,并且要在当年申报作收人。 配偶RRSP 收入有差距的夫妇,可以考虑由高收入的纳税人作配偶RRSP供款(Spousal nsp)。根据纳税人的限额来作供款,并且扣税,但是RRSP的持有人是低收入的配偶。好处是可以平衡两人在退休后的收入。
低收入的配偶在供款三年后提取RRSP,要算作收入,可以交较低的税款。但是在供款后三年内提款,要算作供款人的收入计税。
退休投资储蓄的要诀
《世界日报》报道:根据Environics民调公司最近一项调查显示,大约每四名加拿大人之中,便有一人表示对步入退休期感到"有点困难或十分困难",其中百分之十八指困难来自经济问题。调查并显示约三分之一受访者因担心"钱越来越少"而不愿意消费,四分之一表示于退休后将继续工作,当中百分之廿九说是因为退休后收入不足。
其实未雨绸缪预早计划退休生活并不困难,但问题出于很多人并不清楚自己退休后所需的金钱开支。据加拿大理财计划师协会(Canadian Association of Financial Planners)九九年一项调查显示,超过一半的加拿大人不清楚自己退休后需要多少积蓄,而只有三分之一人正式向理财顾问寻求咨询。 更为未来生活制定一套全方位的储蓄投资战略,可参考以下十项要诀。
第一,应该坐言起行。理财顾问林志坚指出,一般人最常犯的错误是起步太迟,越迟开始退休储蓄计划,投资增值的年份便愈短,与退休所需金额目标的差距便愈大。一些人往往会以一些高风险高回报投资,企图弥补时间上的损失,但这样是十分危险的,有可能会得不偿失。 他举例说,"假设"投资者于20岁时将10,000 元投资在可延税的注册退休储蓄计划中,以每年7%得率回报计算,在他65岁退休时这笔投资将增值至210,000元;但假如他于40岁才作出同样投资,到退休时只有54,000元。
第二,要做理财评估。理财专家Sandra Foster指出,大部分人在忙于供养子女、应付房屋贷款之余,也不要忽略投资计划的重要性,安排未来退休计划也应该象处理公司业务计划一样,必须详细策划。 退休后生活开支和花费多少,虽然因人而异,但专家建议首先为退休时能储蓄到1,000,000万元资本。看起来这数目好像有点吓人,但7%利率计算,这笔款项每年只会带来70,000元收入。再将通货膨胀率计算在内,实际金额届时将远远不如眼前看起来的多。目前网上有很多计算工方法,可以让投资者作出多种不同假设,计算出能通货膨胀、课税和利率,会如何对未来退休计划目标构成影响。
第三,精算退休金收入。在评估退休后财政收入时,不要遗漏了退休金收入。虽然只有少于45%的加拿大人可享有公司退休金计划,但Foster提醒有这种福利的人士,必须小心监察计划内的投资增长情况。此外也要将政府退休金(CPP)和老年保障津贴(OAS)计算在内。不过大部分理财专家都会建议不要对政府退休金及津贴有过高期望,因为政府很可能于未来设立限制,令成功的投资能受惠于政府的福利计划。
就业保险计划修改
国会人力资源委员会全体成员一致认为╋需要对就业保险计划作进一步改革╋以放宽领取福利金资格╋增加受惠人数╋及修订福利计算方法。该委员会中的自由党和在野党议员5月31日表现出罕见的一致╋共同敦促政府缩短领取就业保险计金所必须有的工作时间。
根据目前规定╋任何人必须至少工作九百一十小时(按每周三十五小时计算)才有资格领取就业保险金。这样╋实际工作时间为二十六周。委员会希望能将这一时间限制减少至七百小时╋这实际上也就是回复到一九九六年修订之前的最少二十周。 一九九六年就业保险金修订案被广泛视为对妇女和年轻人的歧视╋因为他们经常做兼职工作╋而且比年龄较大的男性员工更为经常地非持续性工作。 委员会提交众议院的报告还呼吁联邦政府╋将领取就业保险金最高数额由目前的四十五周提高至五十周╋这也回复到一九九六年以前的做法。
委员会报告还包括有如下建议?
*政府应考虑将自雇人士纳入有资格领取就业保险计金者╋他们构成劳工队伍中不断增长的一部分。根据目前规定╋在自雇者中只有渔民有资格享受就业保险计划福利。
*政府应向雇主提供财政援助╋使他们可以培训新工人╋以替代那些享受产假者。由于联邦政府最近决定将有薪产假延长至一年╋许多小企业主皆受到严重损害。
*联邦政府应对就业保险金盈余不断增加一事进行审议╋其很快将达到三百五十亿元╋远远超出了目前支付福利金所需数额。批评人士一直指责╋联邦财长马田将就业保险金盈余用于其它支出计划。 像以往一样╋联邦人力资源部长珍史超域似乎并无意采取行动。她表示╋将用一些时间详细审阅此报告╋并在适当时间内对委员会做出答复。
联邦政府为了减少赤字╋在一九九六年大幅紧缩领取就业保险计金资格和削减福利金数额。此举招致高失业率的大西洋省份民众强烈反对╋导致自由党在一九九七年大选中失去该地区一些议席。在自由党政府许诺恢复大部分削减项目后╋其在去年十一月的大选中已经于大西洋省份收复部分失地。 此报告的起草者称╋报告为下一阶段就业保险计划改革的蓝图。不过╋珍史超域则表示╋仅将报告将作为更大范围检讨就业保险计划的组成部分加以考虑。
加拿大的货币制度
加拿大的货币制度是以十进制,货市单位以元记录(dollar,符号为Can$)。只有中央银行才有唯―的钞票发行权。而联邦政府则拥有唯一的硬币发行权。政府是通过加拿大皇家铸币厂发行硬币的。
目前市面上流通的加拿大货币主要有:
硬币:―分,五分,十分,二十五分,一元和二元六种;
纸币:五元,十元,二十元,五十元,一百元和一千元六种面值。
自1993以来,加币一直都是属于固定汇率,但其比率有所变化。自1950年10月2日起,加币开始成为浮动汇率。在以后的两年中,外币兑换控制条例先后被取消,加币对美元的比价也起落不定,从低于美元到超过美元,现在则又回到低于美元的价位。
在60年代初,由于外资流入加拿大的数量剧降,加币面临压力,相对美元大幅度贬值。加拿大政府为了稳定汇率,开始抛售外币,并向国际货币基金组织、美国及英国大幅度举债。1962年5月,加拿大又恢复到固定汇率政策,将加币定在0.9250美分的汇率,允许浮动的范围为上、下各一个百分点。
1970年5月31日,加拿大政府再次解除固定汇率。最初阶段加币和美元基本上相等。但在1977―1986年间,加币开始贬值,最低时曾降到1986年的0.69美分。1991年加币反弹到0.89美分,但从此之后又开始下跌,1997年底的汇率基本上保持在0.71美分左右,现约O.65美分。
第一年报税须知
新移民第一年申报所得税要了解哪些规定:
1.你移入加国前后的全世界所得,若你的配偶不申报加国所得税,也要将他(或她)的所得详细列清楚。身份要注明清楚。
2.移入加国之日期要写清楚,因为成为移民前的收入不在加拿大所得税征收范围。
3.若社会保险号码在4月30日未申请下来,请先报税,否则仍会被罚滞报金及利息,只要在报税资料里附注说明即可。
4.填妥所得税申报书的第二步骤,税务局会据以计算你是否可以有货品服务税退款。请提供你的全世界净所得,而非加国之课税所得。
5.在非税务居民的期间,就你有的加国来源所得报税(如:加国薪资或企业所得、因出售加国财产而产生之应税资本利得、加国来源之应税等)非税务居民之已就源扣缴之利息所得不用再并入申报所得税。
6.非税务居民已被就原扣缴之所得税可能在他扣税国可以抵税。
7.在税务居民期间,需将你全世界的所得申报加国所得税。若你是难民,由教会等慈善机构收到的救助金不用列为收入。但若你为教会工作而得的薪资,则要列为你的应税所得。
8.你在原先居住地若有财产,请用移入加国当时的公平市价为该财产之取得成本,作为日后该财产出售时之资本利得计算基础(视同取得)。
9.你在其他国家的注册养老金计划及注册退休金储蓄计划的供款不可以在加国的所得中列减。但在成为加国之税务居民前,
www.la-chine.com若你有加国之勤劳及企业所得,你可以在规定的限额内列减你的加国之注册养老金计划及注册退休金储蓄计划的供款。
10.你在加国内因创业或换工作而发生之搬家费用,或重新注册为全职之学生,则搬家费用可以列减。
11.当你支付膳养费给前任配偶时,即使你的前任配偶不住在加拿大,你可以由所得中列减此膳养费,若给付给加国之非税务居民,记得要扣缴,除非系与加国有租税条约的国家有相关免税的条款例外。
12.某些国外所得可能因该国与加国有租税条约而可在加国免税,此部份可在申报书第256行列减。
13.加国新移民之所得税扣抵额要分摊入非税务居民期间所得税扣抵部份及税务居民期间所得税扣抵部份,其合计数不得大于全年度加国税务居民所得税扣抵额。
14.非税务居民期间所得税扣抵部份可包含:加拿大或魁北克退休计划供款额、失业保险费、失能金、学费、慈善捐赠、文化、社会、政府赠与。若你申报非税务居民期间之所得已达你全球所得之90%以上,有些扣抵额你可以不用依比例计算。(无所得仍符合90%以上之规定。)
15.税务居民期间所得税扣抵部份可包含:加拿大或魁北克退休计划供款额、失业保险费、退休金收入、学费、教育费、医疗费用、慈善捐赠、文化、社会、政府赠与。另外依你是加国税务居民的天数比例扣抵以下之扣抵额:基本个人扣抵额、年龄扣抵额、配偶扣抵额、相当配偶扣抵额、子女扣抵额、失能金额、受抚养亲属之失能移民转额、子女或孙子女学费或教育费移转额、配偶未扣抵部份之移转额。
国外所得税款之扣抵,利息、股利等财产所得(不动产除外),扣抵额不得大于其15%,超过之部份可以列入第232行减除。其他所得可扣抵之税不得超过因加计该国外所得依加国税率计算增加之应纳税额。另外,企业所得税未能扣抵之税款可前转(过去)三年,后抵(未来)七年。
自雇报税十大技巧
自雇是近年来在加拿大比较流行的一种就业方式,除了灵活的业务合同制度,较为宽松的税率更是非常吸引人的条件之一。自雇人士报税和企业报税,个人报税都有所不同,以下讲了十个主要技巧。
1.慈善捐款(Charitable Donations)和慈善捐款有关的退税有几种。捐款的联邦退税额分两级,第一级是首200元捐款有较的退税率,而高出200元的部就享受稍高一点的退税率,为第二级。配偶可以以对方的名义申报退税额,所以把一个家庭的总捐款合起来在配偶某一方的名下申报是比较合算的。因为每级退税率只用一次,超出的捐款额越多,退回的税就越多。如果你捐赠的是股票,债券或者互惠基金,那么记住它们所产生的资产增值(Capital Cain)中只有37.5%算是的收入。
2.医疗费用(Medical Expenses)医疗费用的报的退税是限收入限制的。也就是说净收入低,可申报的医疗费用。配偶其中一个可以代表全家申报医疗费用,所以让两人中收入较低的一位申报。记住这属于不可退还的金额(non-re-fundable credit),所以申报的人需要有足够的收入来获得这个退税。如果你家中照顾长者、父母或祖国,或者年幼的家属,你可能可以申报照顾退税(caregiver tax credit)。
3.生意持有人(Business Owners)作为自雇人士,你可以申报一些和生意有关的费用。例如:汽车费用(汽油费,保险费,租国费,泊车费),参加专业团体的会员费,订阅专业杂志,购买专业书籍的费用居家办公室,请客娱乐费,电脑设备的折旧费,手提电话,传呼机,以及支付给别人的工资,包括家庭成员。在多数情况下,你可以申报自己购买的健康保险而不申报医疗费用。如果你在99年10月31日以前购买了Y2K兼容的电脑软件和硬件来替换非Y2K兼容的器材,那么这些费用100%可以在今年报税时申报退还。更注意的一点是:如果你申报居家办公室的费用,那么最好不要同时再申报你的房屋中作为办公室这部分的折旧费,因为你虽然今年可以得到一点退税,但是会失去将来主要居住单位免税额(Principal Residence Exemption
www.la-chine.com)的某些资产增值的好处。
4.收据(old receipts)在处理你可申报费用的收据时,记住慈善退税可用于捐增那年过后五中任何一年里。医疗费用退税可用于在费用发生后的十二个月内的那一年里。
5.搬家费(Moving)如果你在这一年中为了就近工作,开展新业务或者上学等原因,你可申报和搬家有关的费用。除了可以申报请人搬家的实际费用外,还可以安顿过程中申报旅行的机票,住宿,吃饭的费用。原住宅的租赁取消费用,或者和出售原住宅有关的费用也可以申报,包括原住宅的维护费,可高达5000元,
www.la-chine.com如果该住宅在你搬走前还没有售出的话。这些费用只有在你是为了生意或者新工作而搬迁时才可以申报。如果你当年的收入不足于申报所有的搬迁费用,余下的部分可以延至下半年申报。
6.为孩子申报退税(Filing tax returns for children)通常并不是一定要为你的孩子报税。但是为他们报税有好处。如果你的孩子帮别人看小孩,送报纸,铲雪剪草,或者其他暑期工,邦他们申报退税可以为将来买R RSP做准备。
7.许可的生意投资损失(Allowable Business
www.la-chine.com Investment Losses)如果你以入股形式投资到一个朋友或者家庭成员开的小型生意里,你可能可以申报这笔投资的损失。这笔损失算足生意投资损失,和资本亏损(Capital Loss)一样,75%的金额可以申报退税。但是不同的是,这笔损失可以抵销任何收入,而不是如资本亏损只能抵销资本增值(capital gain)。
8.附上必需的收据如果你是用纸的表格报税,记住要附上重要的收据,RRSP收据(通常由RRSP基金公司或银行发出),医疗费用收据,慈善捐款收据和政治捐款收据都必需随报税表提交。如果你没有附上收据,加拿大税局会要求你出示,而有关的退税将会延迟到你出示有效收据才会被处理。
9.使用退税软件有好几种退税软件可以帮你一步步地完成报税过程。通常这些软件还附带提示和解释,使你更明白其中的道理。
10.考虑使用电子报税早点拿到退税金加拿大税局处理电子报税比普通纸张报税要快得多。电子报税处理时间大约是两周,而纸张报税是六到八周。今年你可以在家里的电脑上使用电子报税,如果你在去年退税时从税局拿到一个Netfile的号码的话。有Netfile号码还要使用特定的报税软件。即使你没有Netfile号码,也可以通过一个付费的E-File Agent服务来进行电子报税。
新移民的税务常识
Q.你是加拿大的居民吗?
A.在税务上而言,当你与加拿大建立起足够的居住关系,你就成为加拿大的税务居民。
Q.何谓居住关系?
A.居住关系包括:在加拿大拥有住所、配偶及受抚养亲属移居加拿大和你住一起、以及加拿大有个人财产(如车子、家具等)。其他关系如:与加拿大社会保持联系、有加拿大驾照、在加拿大有银行帐户或信用卡、以及在加拿大某一省或领地有健康保险等。
Q.加拿大的租税制度有何特别处?
A.在加拿大,雇主一些付款采取就源扣缴,企业所得及财产所得通常采用分期预缴税款。加拿大的租税制度特别之处在于纳税义务人有权利及责任确认自己每一年的所得税资格,并确定自己依据税法付了正确的税额。在所得税申报时,纳税义务人应详列个人所得、减除额、扣抵额、并计算他的应纳税额。
Q.我一定要有社会保险号码吗?
A.因社会保险号码是唯一的,加国政府用它来识别你的所得税申报情形,同时为你的加拿大退休计划或魁北克退休计划更新你的所得记录,因为当你退休时,你能领到多少退休金是要根据你的所得记录的,也是用你的社会保险号码来识别你。
Q.如何请领儿童福利金?
A.当你有18岁以下之子女,你可能符合每个月领取儿童福利金之资格,加国依据以下几点来决定发放金额:子女人数、子女年龄、你的家庭净所得、你所居住之省。你和你配偶都必需申报所得税,如此税务局才能计算你所能领取的儿童福早金。除此之外,你及你的配偶必需填妥CTB9儿童福利金所得表,申报你在2000年在成为加国居民前的全世界所得,以及你1999及1998年的世界所得,以之计算你可以领的儿童福利金。因此为便于福利金之领取,你必须填妥申请表。
Q.我一定要申报个人所得税吗?
A.若有以下二种情形你一定要申报:当计算有应纳税额的时候。当计算有应退税额的时候。(平时扣缴及预缴太多,否则无法退税)。
Q.假如没有所得或无应纳税额,我是否要申报加国个人所得税?
A.你可能符合申请货品服务税之退款、儿童福利金补助、或各省(领地)税款补助资格,因此你一定要申报所得税才能申请这些补助。假如你居住在魁北克,你可能需要另外申报省所得税。
Q.我要适用哪一个地方之税率及抵额?
A.加国除个人联邦及联邦附加税外,各省之税率及所得税扣抵额都不同,你必须依据你12月31日居住的省(或领地)的适用规定来申报。
Q.个人所得税申请何时到期?
A.每年个人所得税到期为下一年4月30日。若是自雇人员,则在下一年6月15日前要申报,除此之外,若你是个人企业主的配偶,你每年的个人所得税申报也是在下一年6月15日以前要申报完毕。但若你应纳税额,你必须于下一年4月30日以前将税款先缴清。
Q.我的申报及缴税都过期了,会有那些处罚?
A.税务局会决定是否对你另外收取滞报金与利息。
课税范围
凡个人如为加拿大税务居民,应就其世界性的来源所得向加拿大政府缴纳个人所得税。
税务居民包括:
1. 永久居民
通常新移民在入境报到的那一天开始,便成为加拿大的税务居民了,因为新移民会在这一天与加拿大建立起“居住关系”。
所谓居住关系主要为:
在加拿大有住址;
配偶及未成年子女居住在加拿大;
在加拿大拥有财产;
与加拿大的社会保持联系;诸如:在加拿大开立银行帐户、参加省医疗保险、拥有驾照、持有信用卡、为加拿大社团会员等。
2. 在国外居住之非永久居民或公民,在一课税年度(一月一日至十二月三十一日)于加拿大居住满一百八十三天以上者。例如:持学生签证在加国求学之人士,外国人士因经商之需而常停留于加国者。
税务居民在国外已缴纳的所得税款可申请在加拿大扣抵。惟如国外之所得来源地已与加拿大订有双边租税条约,重复课税的部分可依条约中之规定,享有豁免。
??非税务居民,是非属前项税务居民之人士。另个人如离开加拿大且与加拿大断绝居住关系,则自离境之日起,成为非税务居民(详见租税规划篇章之示例)。凡个人如为非税务居民,得就其加拿大的收入所得部分向加拿大政府缴纳个人所得税(如在加拿大存款的利息部分要交纳个人所得税)。
新移民在报到前为「非税务居民」,仅有加拿大境内产生的所得须向加拿大政府报税(大多数情况下由给付人预扣并缴交此项所得税)。
哪些存款能得到保障
加拿大储蓄保险局(CDIC)成立于1967年,旨在保护在有关金融机构(如银行、信托公 司、借贷公司,这些公司、机构必须是CDIC的成员)的存款人的存款。
受保的存款包括: 储蓄和支票户口; 定期存款,如GIC(担保投资证)等; 银行支票; 汇票等, 以上属于CDIC成员的存款人的款项,必须是在加拿大支付,以加币形成,且是5 年以 内的存款才得以受保。
需要指出的是:
一.CDIC成员机构提供的存款和投资,并不是全部受保的。如:外币存款(如美金), 超过5 年的定期存款,T-bill,股票,互惠基金和房屋贷款方面的投资,政府、银行和公司 的债券等。这些均不在CDIC保障之列。
二.最高保险额在60000元加币, 每个存款者(本金连同利息加起来计算) 在CDIC每 个成员机构受保的最高限额为60000元,请注意,这里是以成员机构(member institition)作 为单位,而不是以分部(如银行的一个个分部)作为单位的,换言之,如果你在同一银行的 不同分部的存款,加起来一共有60000元受保,而不是在每个分部均有60000元受保。
三.这里提及的每个存款者(depositor)并非指一个人只可开一个帐号,联名户口、RRSP 和RRIF均可算作单独的存款而受到保障。
四.假如CDIC有两个成员机构合并,合并之前受保的款项继续有效,合并之后的新存款 超过60000加币的部分则不受保。
五.假如CDIC的某个成员倒闭,CDIC会告诉有关存款者怎样及何时会收到有关款项, 付款通常会在2 个月内得到。
售房指南
本指南旨在帮助业主与地产经纪共同合作售出自己的房屋。本文不但介绍有关如何选择地产经纪和推销房屋,而且更谈及如何避免失误,正确地拟定售屋方案,使物业能顺利成交。
两种售屋方法阁下在出售房屋的时候,可以自行私售,或请专业地产经纪协助。
两种售屋方法
一.自行售屋
??阁下若有时间并且具有售屋基本知识的话,当然可以自售房屋。但这种方法,因为在宣传方面不够广泛,所以往往要花较长时间才能将屋售出。而且,多数对私售房屋感兴趣的买家,都希望能以较低的价钱购得房屋,所以成功的卖家往往只能获得低于市价的价钱。根据有关数字显示,多数自售房屋的人仕,由于效果不佳、感觉费时费事,最后都转请地产经纪帮助。
二.请地产经纪协助售屋
?? 最佳而最有效的售屋方法,是请地产经纪帮助。如今多数房屋买卖交易均通过该等专业人士而达成。
??地产经纪可以向售屋人仕提供多项服务。第一,因为地产经纪熟悉屋市行情,所以能为阁下之物业进行估价,并能建议如何订定价格。第二,经纪可以为阁下进行推销宣传,招揽买家。第三,经纪可以与买家约看和介绍阁下的房屋。第四,经纪可以为阁下草拟售屋协议书,还可以代表谈判售屋事宜。
地产经纪的主要作用是为买卖双方找到合适的选择。因为阁下的经纪及其行家掌握不少买家的资料,所以在经纪的帮助下,阁下就能将房屋售出。专业地产经纪运用多种不同的办法,会为阁下以较快速度及较好价钱将屋卖出。
物色地产经纪
??阁下作出售屋决定后,最好能物色一名理想的地产经纪。一名好的经纪必须富有专业知识、态度诚恳、服务周到、处事认真和重视与客户的长远业务关系,使客户以后乐于与他继续联络。物色经纪的时候,可以找自己认识的或请朋友推荐。挑选经纪须以信任及能否建立良好的合作关系为基础,
www.la-chine.com千万不要单看经纪愿为阁下上盘屋价的高低。有些经纪为了获得屋盘,会讨客户欢喜,以偏高的屋价为卖方上盘,在一段时间后不见有销路,便会劝阁下将屋价调低。
经纪的佣金通常由卖方按售价的百分比来支付,但有时也会有人采用一个固定数额作佣金。一般来说,佣金是房屋售价的百分之六。
三种屋盘上市形式 因为经纪是以佣金作为收入,所以他们先要与阁下达成屋盘上市协议,然后才会为阁下工作。地产屋盘上市协议共有三种:公开式、独有式以及联合式。
一.公开式屋盘
?? 若采用这种屋盘上市形式,经纪对于阁下出售的物业并不拥有独有的经销权,而阁下可与多名经纪达成放盘协议。经纪大多不喜欢这 种协议,因为很多时候他们都会徒劳无功,得不到报酬。
二.独有式屋盘
?? 选用这种出盘协议,经纪就可在某特定的时间内享有独自经销阁下物业的权利。因为在这种协议下,经纪会有较大的机会获得佣金,所以他们会比较卖力为阁下推销房屋。但是这种协议也有个大缺点,在这协议下,阁下只是将物业交由一名经纪或一家地产公司推销,宣传面小,阁下之物业能售出的机会也就少一些。
三.联合式屋盘
?? 采取联合式屋盘的形式是最佳和最普遍的售屋途径。这种放盘形式是利用当地地产商会的屋盘服务,将阁下房屋的图片及细节资料提供给所有会员经纪。透过地产商会的出盘系统,经纪可以掌握大量的房屋资料,向买方作推销宣传,将很多买家介绍给卖家。因为地产商会是利用电脑系统,将屋盘广泛地让买家挑选,所以这是协助阁下售屋的最有效方法。
在这种形式之下售屋,很多时候会出现两名地产经纪,同时做一单房屋买卖生意的情形。其中一名经纪替阁下放盘,并在屋市作广泛宣传,而另一名经纪则招徕买家,售出阁下的房屋。事成之后,该两名经纪各得佣金一半。由于佣金是全部由业主支付,实际上,该二人都是阁下的经纪。
如何与经纪合作
??选定了合适的经纪之后,该名经纪就会与阁下商谈有关售屋事宜。经纪要掌握下列有关资料才能代表阁下与买家打交道。
一.售价
?? 根据自己的物业所在地区最近售出的同类房屋价格,阁下便可以估计出自己房屋的市值,从而订定出一个合理的价格。
二.付款方式
?? 阁下可以选择接受多种不同的付款方式,不过很多时候,付款形式也要视乎买家的情况而定。
(1)由买方自行安排按揭,支付卖方相等于屋价之全部现金。若阁下仍有按揭的话,便需自行付清按揭。
(2)由买方承接卖方之原有按揭,并支付相等于售价与按揭之差额的现金给与卖方。
(3)出卖方提供按揭给与买方,而买方只需支付相等于屋价与该按揭之差额的现金给卖方。如阁下之物业原本有按揭的话,便需自行付清此按揭。
(4)由买方承接卖方之原有"第一"按揭,并且由卖方提供相等于一部份余下屋价的"第二"按揭给买方。
三.地契缺点
??为了防止事后争执,卖方必须将所有与地契有关的问题交代清楚。例如,物业存在地役权、通行权,或其它地契上有关的问题,如邻居物业侵占土地等,这些问题必须在售屋协议书上清楚表明。
四.按揭详情
?? 为了掌握现有的按揭情况,经纪要审阅阁下的按揭文件。关于按揭所余之本金、利率、到期的日子。提前还款权利及罚款、能否由他人承接等资料,对于双方来说都十分重要。对上述问题若有疑问的话,应向贷款机构了解清楚。
五.勘察图则及屋地图表
??房屋图则可显示房屋一切与法律有关的状况。
www.la-chine.com目前多数的购屋者都会要求得到一份有效的图则。若阁下能提供该等图则,买方就会更加乐意考虑交易,因为另制一份图则要额外花费一笔款项(约八百元)。
六.物业税与暖气费用
??一般购屋者常会问及有关房屋之物业税及暖气费用,因为这些都是购屋后的日常主要开支。阁下可根据手头单据向买方提供这些资料。
七.维修单据及保用书
??有关物业之维修单据及保用书,可展视给买方参阅,表明物业作过何种维修,保用期有多久。
八.房屋面积大小
?? 经纪需要知道房屋、屋地及屋内各厅房的大小以便推销阁下之物业。屋地的尺寸可以从图则或地契中查得,但屋内厅房的大小很可能要经纪量度过之后才知道。
九.租约
??若房屋全部或一部份是出租的,那么对于买家来说,有关租约就会是一份很有用的文件,能提供重要的资料。
十.其他方面
??阁下可向买家提供一份简单的要点介绍,列明自己房屋及地区的特点,指出自己的物业上做过何种装修、改善,以及附近有何种服务设施,如交通、商场、公园、社区活动中心及教堂等。
十一.开价
??大多数人在卖屋的时候,都希望能获得得较高的价钱。对某些售屋者来说,他们往往倾向于将屋价定得偏高。但是该等人士应该注意到,在地产市场上还有不少其它与自己物业竞争出售的屋盘,而一般的购物人士的眼光也是雪亮的。因此,如果想把自己的房子售出,在出价方面,一定要实际一点。价钱越合理和越接近市价,阁下的房屋就越容易售出。
很多售屋人士认为,如果将屋价定得实际和合理,就会失去讨价还价的余地。但事实上,买方遇到合理价格的时候,往往不会寻求压价。
若阁下出价太高就会令推销宣传方面的工作变得困难,因活跃的经纪对屋市行情很熟悉,他们不会愿意为开价过高的房屋而白白奔走。若房屋在一段时间内卖不出去,就会给人一个不好的印象。即使后来将屋价降低,那时候已经失去很大部份的买家了。如果物业上市后经一段时间仍售不出去,买家便会对阁下的物业失去信心。物业售期太长,很可能其最终售出的价格会低过合理的市价。
推销宣传
??售屋人士的最终目是找到合适的买家。虽然售价是决定销路好坏的一个重要因素,但是我们还要记得此外还有不少其它事项。
一."售屋"招牌
??在门前竖起一个"售屋"招牌是向大众宣传的方法之一。该招牌对于吸引邻近的街坊特别有效。他们或者会有亲戚朋友想搬进自己的地区。因此阁下可请经纪在屋前竖立一块写?quot;售屋"字样的招牌。
二.开放参观
??另一个推销办法是开放房屋,让有兴趣者进来参观。阁下应允许经纪采用这个办法招揽买家,以利销售。
三. 保持整洁
??阁下应保持房屋整洁美观,以便让买家入内观看。为了使房屋具有吸引力,屋内的垃圾和杂物应搬走或储存起来,而且还可以在室内布置一些花草植物及加以其它装饰。首次的观感是最重要的,所以阁下应特别注意保持正门、门廊及其附近地方的整洁美观。
四. 随时看屋
?? 阁下应向经纪及其有关同行提供全面合作,尽量接受买家来看屋的预约,即使在不方便的钟点,也应尽量提供机会。若可以的话,最好将锁匙交给经纪,就算没人在家也可以让买家入屋参观。
五. 避免与买家亲自交谈
??买家来参观房屋的时候,阁下最好少作声,这样才有利于交易。不要主动提供资料,因为那可能是买家不想知道的事情。在必在时,阁下只回答一些问题,其实最好是由经纪来回答,而阁下在接到购屋协议书之后才进入谈判。
??经纪从买方获得购屋协议书之后,便会向阁下呈交及商讨该协议书。这时候,阁下的注意力很可能会集中在价钱方面。
www.la-chine.com在协议书上最常见的更改是将价钱提高,不...议书的条款继续进行修改,作出再还价。在这样的谈判过程中,阁下的经纪将是一个非常重要的人物。 审阅购屋协议书 阁下在审阅购屋协议书的时候,应注意协议书内的条文是否符合自己房屋的实际情况。此外,若协议书内如有向阁下提出各种责任要求,就要认真考虑自己是否能够在特定的时间内做到所要求的事情。在多数情况之下,合资格的经纪都能妥善地与阁下审阅及讨论购屋协议书中的所有详细内容。但在某些特别情况下,阁下在签署协议书之前需征求律师的意见。
以下是购屋协议书中最常见的项目及条款:
一.屋价
??购屋协议书最主要的一项内容就是屋价。如果阁下不满意买方提出的价钱,不要急于拒绝,应该耐心与经纪一起看完整份协议书才作决定。
二.按金
?? 按金的多少并没有明文规定,是由双方协议的。通常按金金额是屋价的百份之五左右。在卖家而言,按金数目越大越好,因为万一买方毁约,按金就属于卖方所有了,买方不能收回。而且,按金数目越大,买方变卦机会便越少。按金通常是存放在代表阁下之经纪行的信托户口内,直至物业成交为止。该户口是受「地产及商业代理法」条例所管制的。
三.附带条件
??很多时候,买方为了保障自己的利益,会在购物协议书中写上一些附带条件。不过,有时协议书上的附带条件,也会对卖方利益起保护作用。最常见的附带条件如下:
(1)若买方要向银行借新按揭而又不肯定能否成功,那么他就可能会把借到按揭后才将买卖作实这一点列为一项条件。阁下不应让买方将该条件的有效日期定得太长,否则买方万一达不到条件之要求,就会影响阁下房屋的推销。通常五至十个工作日应该足够了。
(2)承接现有按揭: 若阁下的现有按揭具有吸引力而且又可让他人承接的话,那么买家就可能会想承接该按揭。若此安排须事先经贷款机构批准,这项条件就必须写进购屋协议书中。
(3)验屋: 目前很多购屋人士都要求将自己要购买的房屋由专业验屋员检验,看其结构是否完善、水电及一切有关设施是否运作正常。购屋人士会将该等检验作为一项条件写入购屋协议书。通常,安排验屋只需要两三天时间便足够了。
(4)买方先卖后买: 购屋人士若打算或已正在售卖自己的房屋,而又希望先买后卖,便会将在指定的时间内能卖出自己房屋的条件写入购屋协议书内。为了不影响推销房屋,在购屋协议书中应注明允许阁下在此期间寻求其他买家,那么阁下便可以继续在屋市推销自己的物业。
四.卖方提供按揭
若阁下向买方提供按揭,那么有关按揭的条文就必须在购屋协议书上写明。其细节应包括按揭金额、利率、摊还年期、固定利率年期、每期供款额和日期,有何种优惠等等。
?此外,首期的金额也值得注意。买方需要付上一定数额的首期,阁下所提供的按揭,日后才可得以保障。
若阁下想在交接后将这提供给买方的按揭售卖给他人,阁下应在购屋协议书上注明这样做不必事先得到买方的同意。
五.石棉(UFFI)问题
?? 有些旧屋墙内含有石棉作保温之用。买家通常会在购屋协议书中要求卖方保证屋内从来没有用过石棉作保温材料。若阁下不能肯定,就不要提供这个保证,如买方不放心的话,可以建议他请人验屋。
六.屋价包括的物品
?? 很多时候,买家会想屋内某些物品包括在屋价之内。该等物品可包括炉头、冰箱等家用电器以及窗帘等。该等物品,若一经列入购屋协议书内,就将属买方所有。如果阁下不想让某些属于房屋部份的物品随屋出售的话,就应在协议书上清楚地注明该等物品。
七.查契期限
?? 购屋协议书中须注明"查契期限"。在限期之前,买家律师就必须完成屋契调查,并发函给阁下的律师。
www.la-chine.com该限期应尽量定在交吉日之前十至十五天,以便让阁下的律师有足够的时间解决有关对方律师可能提出的问题。
八.交吉之日
?? 阁下需要在交吉之日将房屋业权交出。若阁下同时又在买屋,并用卖屋款项来买屋的话,那么阁下就应将自己买屋及卖屋的交吉口定在同一天,并在这一天内从旧屋搬到新居。 交吉日不可以在周末或假日。若有可能的话,还应避免将此日定在月尾的周五或每月的最后一天,因为这些都是房屋注册办事处最忙的日子,容易出现问题。
达成买卖协议之后 在达成房屋买卖协议之后,经纪就会立即安排将买家之按金存入信托户口。若协议内附有条件,那么所有的条件都必须达到而且加以取消,使该协议书成为一份具有约束力的法律文件。
此时阁下应聘请律师为自己办理,若买方将会接过租客,阁下还应提供租客名字,如有租约,还应提供租约资料。
移交业权
??在交吉日,卖家的业权便会转移给买方。在这一天,买方律师会将购屋款项交给卖方律师,而同时卖方律师则将锁匙交给买方律师,完成交吉手续。所以,在交吉之前阁下须将锁匙交给自己的律师。
为了方便对方能提前搬家,很多有关售屋事宜,并将买卖协议书速同下列文件及资料一齐交给自己的律师,以便律师能尽快地为阁下处理有关事务。该等文件或资料,包括地契、图则、按揭文件、保险单、物业税单、水电和暖气费用账售屋人士愿意在交吉之前将锁匙交给买方。但是这种做法存有危险,阁下须先征求律师意见,然后才好决定是否这样做。
新移民购房指南
本指南旨在帮助首次购屋的人士与地产经纪共同合作,使能买到一间符合首次购屋需要及预算而又适合自己心意的重售房屋。该指南还可以使购房者少走弯路,切实根据自己的需要拟定购屋协议,取得成功交易。 物色一名专业地产经纪在您寻找理想房屋的时候,最好能有一名专业地产经纪的协助。寻求理想的经纪与理想的房屋同等重要。一位好的经纪必须具备专业知识,态度诚恳,善解您的意见,关注您的需求,且能指导您以合适的价钱买到理想的房屋。
www.la-chine.com一名出色的经纪十分重视与客人长远的业务...这名经纪了。作为买家,在大多数情况下,您在物业成交后毋需付经纪费用,因为佣金是由卖方支付。
如何与经纪合作 当您找到合适的经纪之后,应与该经纪建立良好的合作关系。为了帮您找到理想的房屋,该经纪应该向您了解下列一些关键性资料,继而进一步与您商谈其他购屋细节。
一、财政状况 首次购屋人士通常需要借按揭,因此经纪需要知道您各方面的财政政状况,包括预算在买屋时需要支付的首期金额、入息的总额、以及您目前的债务等。这些都是重要资料,因为贷款机构要视乎您的还债能力而断定按揭金额的多少。
二、额外开支 在决定首期付款额的时候,请不要忘记与购屋有关的其他开支。经纪应提醒您这些额外开支包括下列项目的部分和全部费用,如:过户地税、律师费、物业帐单调整费、估价费、按揭代理费、验屋费、房屋图则费、火警及财务保险费等。一般而言,购买房屋自住,能多付些首期则最佳。
三、物价范围 经纪在了解您的财政状况之后,就能告诉您能购置什么屋价范围之内的房屋。但在这个范围之内,您仍可根据自己的理想作出最佳选择。
www.la-chine.com很多买屋人士虽然有条件买一间二十二万元...怕以后被按揭压得喘不过气。总而言之,您可在经纪的协助下拟定出自己认为是最佳选择的屋价范围。
四、地点选择 购屋的三大要素是-地点、地点、地点。因为地点是决定将来房屋重售价值的重要因素。您应该告诉您想住进什么条件的社区,想要有什么样的街坊。该等选择应符合您对生活方式的需求及爱好。
因此还要考虑下列因素:
(1)与工作地点的距离; (2)交通工具; (3)学校; (4)购物商场; (5)服务机构,如银行、医院、日间托儿中心等; (6)宗教场所,如教堂等; (7)娱乐设施,如公园、社区中心、游泳池等; (8)潜在的不利环境,如加油站、铁路、高压线、坟场等。
五、您的需求 经纪要确实知道您的全部需求,才能前往您认为理想的地区去物色房屋。您的需求包括想买哪类型的房屋及什么式样、什么拥有权、以及想要房屋具有什么特点。经纪还要知道上述需求当中哪些是必须的,哪些是想要的。凡是基本的都是必须的;凡是可有可无的皆属于想要的。如果屋价保持在原定范围之内,购买的房屋又能全部满足您需要的,或尽可能满足想要的项目,那是最理想的。更值得一提的是该房屋要有利于将来重新出售。
房屋的种类有:独立屋、半独立屋、排屋以及镇屋。
房屋的式样有:平房、两层屋、多层屋以及柏文。
合法的拥有形式有:完全自有权、租用权、共有权、合作拥有权以及共同屋主等形式。其中最普遍的是完全自有权及共有权这两种形式。
房屋的基本特点包括:占地面积、房屋面积、房间、厨房、浴室、客厅、餐室、地下室、车库、车道、储藏间、洗衣房、后院、家庭室、娱乐室等其他厅室。除此之外还有自来水和排水系统、电器系统及冷气设备等。
物色房屋 当经纪掌握了您的一切有关资料之后,便会开始为阁下物色房屋。通过地产商会的电脑系统,经纪能找出所有上市楼盘的资料,并能为您约见合适的房屋,不会令您坐失良机。好的地产经纪在找到好的房屋之后便会立即着手展开调查,了解该屋出售的背景资料并会及时告诉客人,因为这些资料对于出价买屋有很大参考价值。 填写购屋协议 经纪在帮您找到合适的房屋之后,下一步就是代您准备一份购屋协议书。在多数情况下合资格的经纪都能妥善地填好整份协议书,但在某些特殊情况下,您首先征求律师的意见才好在协议书上签字。
协议书由当地地产商会提供,若您有不明白之处,则应与经纪讨论。协议书中央部分留有位置,专供您填写特别需求的有关条款。以下是协议书中常用的项目及条款:
一、买价 您对协议书内容中最关心的部分很可能就是买屋的价钱。在斟酌买价时请勿忘记前面曾经提到的数千元额外开支。预留这一笔钱是一件重要的事情,因为您在交接之日不但要有足够的钱支付所定下的买价,而且亦要够钱支付其他有关费用。
二、按金 卖方一般都要求买方先付按金,一般金额约是买价的百分之五,而这又要视乎交易双方及屋市起落而定。交接之前按金由卖方委托的地产代理公司存进一个有息的信托户口.您若因私人理由毁约而不能成交,就会失去按金。而且若因您不能交接而导致该屋卖不出相当的价钱,卖方可能会起诉您,追讨赔偿。
三、财政 除非您已经从贷款机构获得预先批准的按揭,否则您很可能需要将自己能否获得按揭作为一项买屋条件写进协议书。若真需要这样做,您须清楚经纪是否已经将该条件写上,方可在协议书上签字。当屋市转旺,而您又知道有好几个买家相与您竞买同一物业的话,那麽经纪就有可能会建议您大胆一些,放弃上述条件。所以从审慎起见,买家最好先获得预先批准的按揭才买屋。
四、其他财政选择 1、承接买方按揭:若买方现有第一按揭且利息相宜,而您又希望承接该按揭,则可能将该等承接作为一个条件写在协议书上。 2、买方收回按揭:另一财政选择是请卖方收回按揭,即买方从卖方获得借贷这类按揭的利息通常可能较为相宜。
五、屋价包括其他物品在内 经纪可能会问及您:屋价是否要将屋里其他物品包括在内,例如炉头、雪柜等电器用品、以及窗帘、镜子、排灯等等。若协议书不将该等物品列入,则您无权拥有该等物品。
六、最新房屋勘查图则 买方要掌握最近的房屋勘查图则,才能从法律的角度全面的了解卖方的物业状况。再者多数按揭贷款都要求提供该图则才肯贷款。因此买方最好持有该图则。
www.la-chine.com据重售房屋协议书上小字说明,卖方有责任...但要在协议书上写明。若买的是共有权房屋则不需要图则,因为地产登记处有该等建筑物的图则存档。
七、验屋 您的首次购屋很可能已属最大投资。经纪会建议您聘请专业验屋员检验房屋,这一点也可作为一项条件写入协议书内。这样您只需要花费一小笔钱(通常二百五十元至三百元)就可以买个放心,知道新居结构完善、水电冷暖设备状况良好、运作正常。验屋员还会告诉您,何时该更换哪些部分和所需的费用。在屋市趋淡之时,卖方往往会接受将验屋作为一个条件。但物业抢手时则不然。所以如果适逢屋市旺盛,那就只好放弃这个条件了。
八、石棉UFFI问题 旧屋中有少数是用石棉(UFFI)
www.la-chine.com作外墙绝缘材料的。因为有关UFFI对人...没有UFFI墙料。若卖方不能提供此等保证,买方可要求验屋,使该等检验项目变成买屋条件之一。
九、查契期限 每份购屋协议书中都?lt;查契期限>这项目,买方必须填写。到这一天,买方的律师必须完成屋契调查。您作计划时最好能将这个日期定在自己在己方律师递交购屋协议书至少三十天之后。因为买方律师要花大量时间才能完成屋契调查,然后才能写发出有关查契事宜的律师信给卖方律师。若这封律师信不能及时发出,有可能会产生很多麻烦,因为到时不够时间讨论及解决存在的问题。因此您一定要将时间计划好,千万不要在查契期限之后才将购屋协议书交给律师。
十、交接日期 交接日期是卖方将屋契和房屋交给买方的日期,该日期须在购屋协议书上注明。交接日期不宜定在周末或假日。最好尽量避开每伦詈笠惶旎蛎吭碌淖詈笠桓鲂瞧谖?因为这些日子都是地产登记办事处最忙的时刻,容易引起很多问题。
出价与还价 在买卖谈判过程中,卖方可能会要求改变买方在购屋协议书中所填写的某些条款。其中最常见的是要求提高屋价,这叫做还价或回签。您的反应可以是接受或者是再还价。在谈判的过程中,您的经纪将是不可缺少的重要人物。 达成协议之后,买屋的手续还未完结。若协议书中是附有条件的,那麽所附有的条件都必须达到,并加以取消,使协议变成一份具有有效约和约束力的法律文件。在这个阶段,您应该约聘验屋员和约见按揭公司(若有需要的话),聘请律师和安排买保险等事宜。
一、验屋员 若您的协议书中注明要将验屋结果作为购屋条件,则应安排验屋员在特定的时间内前往验屋。
二、按揭公司 若您打算借新的按揭,则应及时了解行情并选定按揭公司。要准备好提供各种必要的资料及文件。按揭公司往往要求先对物业进行估价才肯办按揭手续,以确保买价不会超过合理市价。做好按揭安排之后,您应取得按揭公司的承诺书,书中列出各项条件。若您未能符合向银行或信托公司借按揭的条件,可找按揭代理公司申请。按揭公司方面将要求知道买方律师的姓名和地址,以便在交接日期之前将有关按揭的文件寄给该律师。
三、律师 您在达成购屋协议之后就应该聘请律师,并尽早将购屋协议书交给律师。该律师将代表您做下列各项的工作:
1、地契调查 查明该物业的注册业主以及有记录的负债问题,诸如按揭问题、抵押权、地役权、侵占土地及通行权等问题。审核过调查结果之后,您的律师将向卖方的律师发函,指出在交接日期之前或当天必须解决的若干问题。
2、清查帐单 您的律师将联络当地物业税办事处、室内建筑水电及煤气等部门或公司,了解卖方已为物业的各种帐单付了多少账。律师还会调查卖方是否有接收过市政府发出有关房屋出现问题的通告,或是否存有与物业有关的其他问题。
3、文件方面 在交接日期之前的几天里,律师将会请您到律师楼在所有正式文件上签字,并通知您带准确数目的款项前往交接。在这重要时刻,您最好避免外游。
4、勘测图则方面 若现有房屋勘测图则不能接受或根本没有图则,您的律师将根据您的要求安排作出新的图则。
四、保险 您应尽早购买物业保险,使保险在交接之日生效。所有贷款公司都会要求物业业主购有足够的火警保险,以保障他们的投资。即使物业不需要按揭,您仍应购买物业保险,使保险从您拥有该物业之日起生效。防患于未然是上策。
交接之日 在交接之日,买卖双方的律师都会派员到地产登记办事处去办手续。您的律师将在地契中补充最新资料,与卖方的律师交换文件,并在办事处登记地契、契据、按揭。交接手续完成之后您可获得新居钥匙。至于应在那个钟点交钥匙则要看实际情况而定。假如在办事处完成交接手续的时间是下午四点半,但律师楼却离办事处相当远的话,那麽您说不定要等到傍晚八点才拿到钥匙。
??最后提醒您一句,切勿在未曾交接之前搬入新居,以免招致不堪设想之后果。
房客的权力和义务
房客的权力:
(1)房客有权留客住宿(非牟利的)
(2)如果房客的健康或安全因房屋问题受到危害,房客有权要求进行维修。 如果尝试两次无法接触业主或业主代表,并且在等候一段合理时间后仍没回音的话,房客可以自行处理事故,或找人进行维修。
(3)退租时房屋完好无损,且收拾清洁干净后,房客有权取回押金
(4)有权拒绝不合理加租 (一年只能依法加一次)
房客的义务:
(1)应按照所签协议要求按时缴纳房租
(2)要保持出租房屋整洁及维持起码卫生水平
(3)房客或房客的客人损坏房屋设施,有义务负责修缮
(4)遵守租约其他规定
房屋保险
每个生活在加拿大的人都离不开保险,加拿大政府同样也为常住居民提供了各种保险。可以说,每个人都与各种"保险" 密切关系。汽车,房子,工作就业,退休,医疗,旅游甚至生意合伙等等无所不保。保险费用成为家庭开支的一大项。诸多保险之中以房屋保险的保费最多,大家有时会发出疑问:房屋保险到底保什么?
在大家准备购买房屋保险时要清楚以下几点:
1. 首先房客应明确,自己所租住的房屋的房东已经对房屋本身进行了投保。如果房屋遭到非房客所为的异常变动,房客是不用承担任何责任的。由于异常变动所造成的房屋的损失将有保险公司来承担。
2. 房屋出租期间,房客的私人财物:如家俱,珠宝,衣物等,通常都不包含在房东的房屋保险范围之内。 如果你愿意或者认为有必要,也可以与房东协商为你的个人财产进行投保.
3. 贵重珠宝的损失赔偿通常不包含在房屋保险之内,除非契约中特别加以说明。其实如果你有些贵重的珠宝和有价证券等小件证明文件可以在银行设立保险箱来保管。
4. 保险契约内通常用的 "Comprehensive"(总括性的) 字眼,并不代表含盖所有一切的风险承担,最简单的,通常门窗的玻璃就不包括在内,车库内的汽车也不在保险范围之内。
5. 一些特定风险如战争,自然磨损,和保险人或家属的故意或不当使用造成的损害都无法获得理赔。 所以,在这里我提醒您要到保险公司去办理这些无法得到索赔的保险,这样您的生活才会得到很好的保障。
6. 房屋保险契约通常包含房主私人的"疏忽责任险",这点在签定租房协议(租约)的时候一定要注意,否则事后若产生麻烦就不好了。
7. 为了防止房屋失窃,房客可以在房屋内加装"防盗报警器",这样可以降低房屋失窃的可能性。房屋一旦失窃,那么负责安装"防盗报警器"的公司将有责任向你支付相应的赔偿金,但不会是全部的损失赔偿,这部分赔偿也只是该公司支付给你的,能够获得的赔偿将是你在保险公司投保的项目。
申请社会福利
加拿大是个高福利国家,在那里你可以为你已经移民加拿大的亲人申请"老人金"及儿童福利金。
一、 老人福利 税务方面: 政府对65岁以上之年长者有特定的津贴补助来增加其退休后的收入,同时并会提高所得税之免税额以减轻年长者税务的负担,可谓双重福利。
(1) 津贴/补助部份 a:老人津贴(Old Age Security) b:收入保障(Guaranteed Income Supplement) c:配偶津贴(Spouse's Allowance)
(2) 免税额高部份 a:年长免税额(Age Amount)b:退休金收入免税额(Pension Income Amount)
老人福利之医疗方面: 加拿大采用全民健保的医疗系统,医疗保费将支付看病、手术、住院等之费用,若受保者属低收入户,皆可申请政府辅助支付部份或全额保费。
65岁以上之年长者可额外获得以下其余优惠服务。 a:健保金卡;b:到府看护及社区辅助服务。
老人福利之住家方面: 政府对拥有自己房屋或租贷的年长者皆有补助。 a:地价税; b:政府补助房屋
二、 儿童福利 儿童福利金是一种按月支付之免税福利金,以作资助供养未满十八岁以下之儿童,又称牛奶金。