发布: 2011-7-15 22:25 | 作者: 王红雨 加拿大房屋贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大
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回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

如果利率涨了, 那房价更会爆涨, 你想呵, 能买房和要买房的人, 看这利率涨, 他能不急赶快买,赶快锁定利率呀, 再不买, 那利率又要涨了, 那不更亏吗,

好了, 大家又去抢OFFER了, 房价就又大涨!

还有银行肯定不会把利率涨上天地, 否则, 银行行长, 财团老板, 国家总理, 议员, 部长, 央行行长, 都还不起贷款了吗, 他们舍得抛弃自个的豪宅搬进去那么些蟑螂臭虫满地咖哩味的APT跟阿差挤租住吗?

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别低估了国内来的移民的实力, 有不少新移民来买房直接就是现金全付了, 利率对他们来说是没有影响的.

在西方国家,房地产价格上升的原因可以有很多,但某个地区(市,或者区)房地产价格要跌的话,唯一可能是因为该地区的居民因财政原因(eg.无法继续偿还贷款或因有紧急状况需要连房子都卖了etc)连续以额外低价出售该地区房地产.
从温哥华来说我是看不到这个趋势. 国人乐于积谷防饥,并不会因为利率的上涨而无法还款. 而且现在这波国内来的买房者(新移民或正在移民)带进来的购房款只不过是其总资产的小部分而已

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加拿大的房价没有一次是“吓”跌的。不知道为什么总有人出来危言耸听：家庭负债率太高，房价有泡沫。。。

如果我们把加拿大人的负债放在分子上，收入放在分母上来计算负债率，当然高了，因为那些没收入的新移民总是买很贵的房子，银行有特殊的新移民政策支持这些新移民买房，所以算出来的家庭负债率根本不准。

房价如果是需求推动的，就没有泡沫。加拿大住房的空置率远比不上中国，说有泡沫，太玄了点。

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那现在的形势，是选浮动利率还是固定利率比较好呢？

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自然自在 说:

加拿大的房价没有一次是“吓”跌的。不知道为什么总有人出来危言耸听：家庭负债率太高，房价有泡沫。。。

如果我们把加拿大人的负债放在分子上，收入放在分母上来计算负债率，当然高了，因为那些没收入的新移民总是买很贵的房子，银行有特殊的新移民政策支持这些新移民买房，所以算出来的家庭负债率根本不准。

房价如果是需求推动的，就没有泡沫。加拿大住房的空置率远比不上中国，说有泡沫，太玄了点。

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去年下半年，加国升息，大多地区下半年房价被吓跌了几次，你不是不知道。另外加国政府和央行一再说，加国负债率高，地产有泡沫，怎么就成了危言耸听。加国政府是政策的制定者，当然得听政府的。

现在这么低的利率房价就开始降，利息升了反而不降，那不成了怪事。

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rabbit 说:

去年下半年，加国升息，大多地区下半年房价被吓跌了几次，。

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我知道，去年下半年房价根本没有下跌，只是成交量不如上半年，和今年的情况一样，不要自己吓唬自己了。自己查查你去年发过的帖子吧，“吓”跌只是阁下一厢情愿的事。

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墨香盈袖 说:

那现在的形势，是选浮动利率还是固定利率比较好呢？

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因人而异。个人预计，本月加息的可能性小于50%，今年也不会大幅加息，可以放心地选浮动利率。加拿大政府自己说居民负债率高，就业不稳定，加息对家庭负债和就业都是坏消息。从一定程度上讲，目前的局面是负债状况绑架了政府，央行不敢轻易加息。

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delt

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赶紧买，买一个少一个，免得跟人抢新盘。

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是否要现在买房，并不是整体经济状况以及利率决定的，而是自己的需求决定的。

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True, 但也要看你的钱包多深，和多急着买房。 如果一间价位太高的房我能在若干月后bargain到更低的价钱，何乐不为 （除非真的钱太多急着花）

如果利率涨了，房价没跌，岂不是错过了买房的时机？

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但如果房价跌了，岂不是错过了卖房的时机...

买房自住最好的时机就是“早买”，无论利率和房价涨跌。住进自己房子的那一天就是停止付房租的日子，不再为房东打工。如果你的年收入有1/3交给了税务局，税后收入25%交给了房东，那么你一年中正好有50%的时间是在为税局和房 东打工。

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住进自己房子的那一天也就是开始付房贷的日子，开始为银行,市政府，及公寓管理会打工。

# 1703 4333 CENTRAL BV， Burnaby, BC
http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=10815776&PidKey=-18199518
房价: 638,800
每月房贷: 2905 (4%利率, 15%首付, 25年偿期 - 这已经高估大温地区主流社会的经济能力了)
每月房税: 300
公寓管理费:355
每月房屋支出: 3560 (不包括任何其它水电瓦斯/special assessment 公寓破损维修费/大型家电维修费)
房租: 1650 (高档metrotown 2bedroom condo 市价)

假设年收入:90,000 (远高于大温每户平均收入 - 大约 75k)
假设税后所得: $60000, 税后月所得$5000
每月房屋支出/税后月所得 = 3560/5000 = 71.2%
每月租金/税后月所得 = 1650/5000 = 33%

每年屋主为税局，银行，市政府，及公寓管理会打工的时间:
33.3% + 66.6% * 0.712 = 81% (最保守估计，若房屋完美无缺)

每年房客为税局及屋主打工的时间:
33.3% + 66.6% * 0.33 = 55%

付利率就等于交房租给银行罢了。 当利率上升，而房贷renew 到更高的利率，你交给银行的“房租”也跟着上升。 而每省都有rent control 的法律，限制每年房租的涨幅。
(见下图， 温哥华历年来房租与房价的比较)



当房客对上涨的房租不满，可以马上（租约到期时）停止帮屋主"打工"
当屋主对上涨的养屋费不满，则要在（下坠的）房市找下一个愿意帮银行打苦工的人。

同一间房用租的可省一倍以上的房租， 每月省下来的$2000 cash 用来投资，平均每年可return 5% (保守估计)。 在现在开始不稳定的房市情形下， Liquidity 流动资产为王。

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另外，加拿大的移民速度和数量对房价起着决定性的影响。2010年和2011年加拿大地产交易的主力军就是新移民。

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那么...Winnipeg 和 Halifax在过去七年来也是新移民的大本营吗？

期待房价下跌的消费者很少能买到称心如意的房子，房价下跌，房源就会减少，可选择余地少；如果房价持续下跌，无论你什么时候买，买到手之后就是贬值，又怎么会称心呢？除非是刚刚好抄底。如果加拿大就业率继续转好，很有可能出现利率和房价同时上涨的局面。

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房价下跌是因为供多余求， 上市的房多余售出的房。 房源过于充裕。 选择更多。建商在强大的竞争下将更努力的建造更精致的房屋，以吸引投资者的青睐。 大家应该都有听说过近年来房地产旺市下盖的condo 常有浑水摸鱼的现象， 这是因为房子太好卖，所以建商也无需太吹毛求疵来impress 你。 所以，最货真价实的房还是在房地产熊市建造的房。

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欧元和美元都快完蛋了，不买房，钱拿在手里一样危险。

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[quote 大家应该都有听说过今年来房地产旺市下盖的condo 常有浑水摸鱼的现象， 这是因为房子太好卖，所以建商也无需太吹毛求疵来impress 你。 所以，最货真价实的房还是在房地产熊市建造的房。[/quote]

非常赞同。我去年买了一个楼花，今年一个没买。

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大陆房贷涨至10年新高 房奴已经麻木？

加拿大家园 2011年7月16日 18:17 来源：金融界 [ 加大字体 ｜ 缩小字体 ]


2011年，7月7日，央行又一次加息，而这已经是2011年的第三次加息，是自去年10月进入加息通道后的第五次加息。本次加息之后，房贷利率已经达到了最近10年来的最高水平。且不论这是否是2011年的最后一次加息，也不考虑各大金融机构的信贷紧缩，单单是这历史最高点的利率值就足以让众多购房者“深深地受伤”。
买房成本的增加，政策的限制目前阻挡购房者买房的难题中，购房成本增加是最令人头疼的，至少作为首套房购房者可以“无视”政策限制，至少买来的房子就算是会贬值，也是遮风避雨的家。可购房者承担房贷的能力其实始终是一个定值，所以当利率一次次提高，而薪水却没有水涨船高时，就会有一批又一批的购房者被冷冰冰地挡在房奴的大门之外。
利率站到了一个全新的高度，购房者身上的负担也前所未有地加重，有业内人士预言，随着购房热情被一次次浇灭，接下来的市场会出现更多的促销楼盘来刺激推迟购房的置业者们。本期《黄金楼市》我们将对房贷利率新高所带来的各种连锁反应加以解读。
第三次加息政策出台，无论是对“房奴”还是“准房奴”来说，都将迎来更大的还贷压力。尽管央行加息并非专门针对房地产市场 ，但这一次次掷地有声的加息政策，仍然令房地产市场的主体表现出了不同的心态反应。
准房奴
悲戚惊弓之鸟深度观望
受伤指数：★★★
第三次加息后，与房贷息息相关的5年期以上基准利率突破了7%的历史心理高位，达到了7.05%。在房地产市场本身已在走低、观望气氛浓厚的情况下，此次加息对楼市的影响必将更为明显，那些具有刚性需求的购房者因此放慢了入市的步子。
从去年年底开始着手准备买房的小张恐怕对加息最有感触。去年是他大学毕业的第三年，这个年纪正值婚恋高峰，虽然自己还没有女朋友，但看着周围好友同学纷纷发来喜帖，自己也有了成家的打算，决定先从买房开始。正在四处看房时，2010年12月26日央行宣布加息，不过在已经买房的同事口中一打听，他们的房贷每月增加了几十元钱，对于加息小张并没有放在心上。看了一个月房子之后，他将目光瞄向崂山区海尔路附近70平方米左右、总价90万元以内的新房，这样如果父母帮忙凑足首付30万元、自己贷款60万元，每月月供3400元。这对每月公积金1500元、月薪4500元的小张来说可以承担。
今年春节假期回来之后，他相中的区域新盘数量已不多，而且2、3月份也没有开盘的消息，所以他又扩大了范围，转向市北区60平方米左右的二手房。前前后后又看了一圈，就到了4月份，这时央行已经在兔年第二次加息了。“第一次加息在春节之后不久，我没有注意到，而且后来才知道，8.5折利率优惠也在那时基本取消了。”掐指一算，两次加息加上优惠利率取消按原计划他每月的月供逼近4000元了。“一直以为加息增加的月供不明显，不算不知道，这月供增长得太多了!” 而买房的事情就此拖了下去。前不久央行第三次加息，小张的月供相当于每月又凭空增加了近100元，相比三次加息及优惠取消之前足足增加了700元。想到这里小张心里微微有些不平衡：“买不逢时啊，同事朋友们买房时，有打了折的利率，也就四五个百分点吧，怎么到了自己买房，又是加息又是优惠取消，利率直接到了7个百分点了。”小张的工资没有见涨，还贷压力的增加无疑让他不得不推迟买房的计划。“继续租房住也没什么，只是不知道这个房价涨、利率也涨的日子什么时候能到头。”
房奴
麻木温水青蛙随便煮
麻木指数：★★★★
对于大多数年轻家庭来说，当下买房子本来就相当于一件倾其所有的大事，所承受的个人财务压力不言而喻。而且，贷款买房的压力随着一次又一次的加息而不断升高，而这种压力是实实在在地体现出来的，因为加息每进行一次，就意味着购房者需要多支付一笔利息。
周军是同学中买房比较早的，毕业一年半之后就有了自己的“窝”，并和女友领了结婚证。他很享受这份成家的安定感，虽然房子是去年刚买的，目前还没有交付入住，不过在青岛有了属于自己的房子无论如何都是一件踏实的事。“今年一月份办了贷款不久，节后就听说8.5折利率优惠取消了。当时我们还为没赶上7折利率而惋惜，听了这个消息后就平衡了。”所以即使刚办完贷款就迎来了2011年的首轮加息，周军并没有太在意，反倒庆幸自己赶上了8.5折利率。
4 月刚过一个星期，加息的声音又由央行传来。可周军周围已经买房的同学朋友很少，所以加息并不是自己朋友圈里关心的话题，他没有和谁仔细讨论过，也没有深入的概念，只是隐约知道自己的房贷可能会有所增加。这样平安无事地过了3个月，最近又传来第三次加息的声音，他一位在银行工作的同学有一天偶然问到周军，房贷又要增加了吧?“我的第一想法是，下半年会不会降下来?反正利率的变动到明年才能体现在房贷上，这还有大半年呢。”
不过同样已经买房开始还贷的台女士却没有这么淡定。她与老公2009年年底时在李沧区买了套婚房，每月还贷2600元。“每天一睁开眼就已经觉得自己是欠了一屁股债的杨白劳了，现在又要在每次加息之后一次次计算房贷增加了多少。”台女士说，虽然自己的房子价格这两年涨了不少，但这些收益毕竟是隐形的，并没有令实际生活的收入和质量产生什么变化，而经过去年两轮加息，现在月供增加到了2700多元，加息已经转化成每月多支付的200元钱。“买房还贷任重而道远啊!”想到明年她的月供就要逼近3000元，台女士不禁感慨。“我们这样的普通家庭根本没有闲余的钱拿来提前还贷，所以只能默默忍受加息了。”

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自然自在 说:

我知道，去年下半年房价根本没有下跌，只是成交量不如上半年，和今年的情况一样，不要自己吓唬自己了。自己查查你去年发过的帖子吧，“吓”跌只是阁下一厢情愿的事。

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你就别咬文嚼字了，去年下半年房价有4个月是下降的吧，我的帖子谈到了吧, 不能不说与加息没有关系吧。新政后,6月份比5月份房价大温大多阿省下跌也是事实吧，而且现在还继续下跌吧。

利率不涨都跌，利率涨跌是肯定的。

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rabbit 说:

你就别咬文嚼字了，去年下半年房价有4个月是下降的吧，我的帖子谈到了吧, 不能不说与加息没有关系吧。新政后,6月份比5月份房价大温大多阿省下跌也是事实吧，而且现在还继续下跌吧。

利率不涨都跌，利率涨跌是肯定的。

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你告诉大家，你在哪个省？现在的房价高，还是去年同期房价高？

利率涨不涨，房价都会涨，这是需求决定的。来了这么多新移民，房价怎么跌？

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Greater Fool 说:

True, 但也要看你的钱包多深，和多急着买房。 如果一间价位太高的房我能在若干月后bargain到更低的价钱，何乐不为 （除非真的钱太多急着花）


但如果房价跌了，岂不是错过了卖房的时机...


住进自己房子的那一天也就是开始付房贷的日子，开始为银行,市政府，及公寓管理会打工。

# 1703 4333 CENTRAL BV， Burnaby, BC
http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=10815776&PidKey=-18199518
房价: 638,800
每月房贷: 2905 (4%利率, 15%首付, 25年偿期 - 这已经高估大温地区主流社会的经济能力了)
每月房税: 300
公寓管理费:355
每月房屋支出: 3560 (不包括任何其它水电瓦斯/special assessment 公寓破损维修费/大型家电维修费)
房租: 1650 (高档metrotown 2bedroom condo 市价)

假设年收入:90,000 (远高于大温每户平均收入 - 大约 75k)
假设税后所得: $60000, 税后月所得$5000
每月房屋支出/税后月所得 = 3560/5000 = 71.2%
每月租金/税后月所得 = 1650/5000 = 33%

每年屋主为税局，银行，市政府，及公寓管理会打工的时间:
33.3% + 66.6% * 0.712 = 81% (最保守估计，若房屋完美无缺)

每年房客为税局及屋主打工的时间:
33.3% + 66.6% * 0.33 = 55%

付利率就等于交房租给银行罢了。 当利率上升，而房贷renew 到更高的利率，你交给银行的“房租”也跟着上升。 而每省都有rent control 的法律，限制每年房租的涨幅。
当房客对上涨的房租不满，可以马上（租约到期时）停止帮屋主"打工"
当屋主对上涨的养屋费不满，则要在（下坠的）房市找下一个愿意帮银行打苦工的人。

同一间房用租的可省一倍以上的房租， 每月省下来的$2000 cash 用来投资，平均每年可return 5% (保守估计)。 在现在开始不稳定的房市情形下， Liquidity 流动资产为王。

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我们来好好算算帐。

638800的房价，ltv 85%,贷款金额应该是542980，利率是2.15%，30年还款期，每月月供2045，其中利息支出1000，地税300，管理费355，与租房成本是一样的。但我觉得租金被低估了，很多人在温哥华的租金超过3000/月。


rental control被曲解了。按照这个规定，如果房东无法根据市场情况增加房租，就不会与原租客续约，一定会在租约到期时解除合约，以更高价格租给其他人。rental control起到的效果有限。

房主如果觉得利率涨了之后会错过卖房时机，那么现在就应该拿出来挂牌销售，但实际情况并非如此。现在市场的房源依然是供不应求。

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自然自在 说:

638800的房价，ltv 85%,贷款金额应该是542980，利率是2.15%，30年还款期，每月月供2045，其中利息支出1000，地税300，管理费355，与租房成本是一样的

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那得看看这2.15% variable rate在下来几年利率上升的环境会上涨多少啦~! 我用的是以保守的4% five-year fixed rates 来做的计算。　　
加拿大十年来的房贷利率
http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm
加拿大35年来的中央银行利率
http://www.bcrealtor.com/d_bkcan.htm

但我觉得租金被低估了，很多人在温哥华的租金超过3000/月。

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以下一些例子，在Burnaby brentwood/metrotown区，condo，二房二浴。
1450 http://vancouver.en.craigslist.ca/bnc/apa/2479082052.html
1500 http://vancouver.en.craigslist.ca/bnc/apa/2488797142.html
1550 http://vancouver.en.craigslist.ca/bnc/apa/2492746016.html
现在好房客难找，所以都有$25-$100/月的杀价空间（如果你是好房客的话）。　而3000/月的租金，租到的房子绝对是更大更高档的公寓或是整个house.

想要房客付3000/月房租，那就得有相当价值的房：
例子1:
$1,150,000　冬奥选手村 2房2浴 1616 COLUMBIA ST
Vancouver, BC http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=10915734&PidKey=601144295

房租$2950 http://vancouver.en.craigslist.ca/van/apa/2491247572.html (房东是有点高估这unit 的出租价值，大家都知道选手村有材质，漏水，及超高电费的问题)
http://www.straight.com/article-403554/vancouver/olympic-village-energy-bills-questioned

例子2:
$1299,000 北burnaby 5房4浴　9108 HAZELNUT PL
Burnaby
http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=10920540&PidKey=-1859019464

同一房子现在正求出租，租金3000/月
http://vancouver.en.craigslist.ca/bnc/apa/2494564468.html

大温地区的房价／年房租　比率是44　(2010 Q1 数据), 现在绝对更高。


温哥华房市有全加最高估的房价　　　
http://www.planbeconomics.com/2010/...ve-the-most-overvalued-real-estate-in-canada/

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自然自在 说:

你告诉大家，你在哪个省？现在的房价高，还是去年同期房价高？

利率涨不涨，房价都会涨，这是需求决定的。来了这么多新移民，房价怎么跌？

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对于一个地产市场充满泡沫的市场，房价主要看现在的趋势。美国日本金融危机的前半个月，房价比去年同期高。房市危机不是还发生了？加国新移民每年都来，数量差不多，但来自中国的新移民却减少了70%多。加国每年去世的人口，要超过新移民数量。美国每年有大量新移民怎么房价现在还在跌？

不少来自国内的炒家囤积房子，有的有5-6套房子。目前加国的房价主要是由于负债炒房炒起来的。并不是你说的需求。

别说跟去年房价相比，阿省最富裕的省份，至今房价没有达到07年的水平，以卡城为例07年这个时候平均房价为50多万，上个月为47万多，现在45万多。应该说这里专业工作收入，要远高于其他省份。

大温大多炒作因素太多。另外由于高价值，新屋在销售中比例增大，导致房屋的基本成本价格增加，均价增高，但实际价格未必。移民新政现在降低了投资移民，特别是善于炒房的亚裔移民的比例，对大温大多这个充满炒作的城市来说是负面作用。从新政开始房价以全面下跌。

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自然自在 说:

发布: 2011-7-15 22:25 | 作者: 王红雨 加拿大房屋贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

[FONT=宋体]“听说利率要涨，房价会不会下跌？”最近笔者接到很多朋友类似的电话和电邮咨询。是否要现在买房，并不是整体经济状况以及利率决定的，而是自己的需求决定的。如果利率涨了，房价没跌，岂不是错过了买房的时机？[/FONT]2010[FONT=宋体]年[/FONT]6[FONT=宋体]月至[/FONT]9[FONT=宋体]月央行连续[/FONT]3[FONT=宋体]次加息，加拿大的房价不降反升，只是成交量减少了。如果[/FONT]2010[FONT=宋体]年初潜在购房者存在侥幸心理等着加息后房价下跌，等到今天，至少要多付近[/FONT]6%[FONT=宋体]的代价。到底利率与房价是什么关系？该不该现在买房呢？[/FONT]​

[FONT=宋体]美国的一位经济学家将利率和房价走势做了一定的关联，如下图：美国[/FONT][FONT=宋体]1970[/FONT][FONT=宋体]年至[/FONT][FONT=宋体]2006[/FONT][FONT=宋体]年，[/FONT][FONT=宋体]30[/FONT][FONT=宋体]年[URL="http://javascript<b></b>:;"]贷款利率[/URL]和房价相关联性走势图。[/FONT][FONT=宋体]79[/FONT][FONT=宋体]年至[/FONT][FONT=宋体]87[/FONT][FONT=宋体]年，以及[/FONT][FONT=宋体]90[/FONT][FONT=宋体]年至[/FONT][FONT=宋体]98[/FONT][FONT=宋体]年，是明显的利率与房价相关时期。[/FONT][FONT=宋体]2002[/FONT][FONT=宋体]年至[/FONT][FONT=宋体]2006[/FONT][FONT=宋体]年利率平稳时期，房价有涨有跌。美国人结论简单明确：利率持续上涨，房价会随之下跌；利率持续下跌，会刺激房价上涨；利率保持平稳，房价根据供求关系涨跌不定。[/FONT]​

[FONT=宋体]从加拿大的情况来看，利率涨跌并不是房价起伏的主要因素，就业率和利率的共同作用才会对房价产生比较明显的影响。[/FONT]2010[FONT=宋体]年央行连续三次加息的同时，加拿大的就业率明显好转，虽然成交量下滑，房价没有出现下跌。[/FONT]2008[FONT=宋体]年经济衰退之前，加拿大利率和就业率齐升，推动房价不断创出新高；衰退开始之后，利率下降但就业率升高，房价暴跌[/FONT]12%[FONT=宋体]。利率持续下降的情况下，房价在[/FONT]2008[FONT=宋体]年[/FONT]6[FONT=宋体]月即出现反弹。因此，只看利率，根本无法判断地产市场走势。另外，加拿大的移民速度和数量对房价起着决定性的影响。[/FONT]2010[FONT=宋体]年和[/FONT]2011[FONT=宋体]年加拿大地产交易的主力军就是新移民。如果加拿大移民政策没有根本性的改变，房屋需求依然会比较大。因此，笔者认为，需求是决定房价的主要因素，只要需求不减，即使加息，对房屋价格的影响也不大。[/FONT]​

[FONT=宋体]最近有些“专家”断言，加拿大房价有泡沫，而且认为目前的房价被高估了[/FONT]25%[FONT=宋体]。如果这种说法成立，按照加拿大目前房屋平均价[/FONT]34.7[FONT=宋体]万计算，应该下跌[/FONT]8.6[FONT=宋体]万才算合理，这意味着加拿大的平均房价应该在[/FONT]26.1[FONT=宋体]万左右。这种事可能发生吗？以多伦多为例，从今年[/FONT]2[FONT=宋体]月开始，二手房供应量始终低于去年同期，而需求却不见减少。同时，就业率稳步好转，通胀水平有所抬头。种种数据显示，加拿大地产市场没有出现突然转向的动因。[/FONT]​

[FONT=宋体]《多伦多星报》的一篇文章试图探讨房价纠正问题，题目为[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']Housing correction coming: Sharp or slow?[/font][FONT='Arial', 'sans-serif'][/font][FONT=宋体]一位读者在其后的评论中写道“类似的报道和预测，我在[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']2004[/font][FONT=宋体]年时也看到过，房价果然出现调整了，但那是[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']4[/font][FONT=宋体]年后的[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']2008[/font][FONT=宋体]年。”[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif'][/font]


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[FONT=宋体]下图为加拿大按揭和房屋公司（[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']CMHC[/font][FONT=宋体]）在[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']2010[/font][FONT=宋体]年初对加拿大房屋价格走势做出的预测。现在回头来看，房价走势基本符合当初的预测：稳中有升。然而，[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']CMHC[/font][FONT=宋体]的预测是基于利率不断上涨的情况下做出的，[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']2010[/font][FONT=宋体]年[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']CMHC[/font][FONT=宋体]对利率走势的预测如下图。按照当初的预测，现在加拿大按揭贷款[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']5[/font][FONT=宋体]年期固定利率应该是[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']7.5%[/font][FONT=宋体]；[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']3[/font][FONT=宋体]年期利率[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']6.75%[/font][FONT=宋体]，可实际情况是：[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']5[/font][FONT=宋体]年利率[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']5.54%[/font][FONT=宋体]，[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']3[/font][FONT=宋体]年利率[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif']4.35%[/font][FONT=宋体]，远远低于预测的水平。由此可见，加拿大按揭贷款利率仍处于低水平。[/FONT][FONT='Arial', 'sans-serif'][/font]


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[FONT=宋体]笔者始终认为，买房自住最好的时机就是“早买”，无论利率和房价涨跌。住进自己房子的那一天就是停止付房租的日子，不再为房东打工。如果你的年收入有[/FONT][FONT=宋体]1/3[/FONT][FONT=宋体]交给了税务局，税后收入[/FONT][FONT=宋体]25%[/FONT][FONT=宋体]交给了房东，那么你一年中正好有[/FONT][FONT=宋体]50%[/FONT][FONT=宋体]的时间是在为税局和房东打工。期待房价下跌的消费者很少能买到称心如意的房子，房价下跌，房源就会减少，可选择余地少；如果房价持续下跌，无论你什么时候买，买到手之后就是贬值，又怎么会称心呢？除非是刚刚好抄底。如果加拿大就业率继续转好，很有可能出现利率和房价同时上涨的局面。[/FONT]​

[FONT=宋体]个人观点仅供参考。[/FONT]​

[FONT=宋体]作者：王红雨[/FONT][FONT=宋体]加拿大房屋[/FONT][FONT=宋体]贷款专家电话：[/FONT][FONT=宋体]416-880-5089[/FONT]​

[FONT=宋体]本文未经许可不得转载。转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利[/FONT][FONT='Calibri', 'sans-serif']All right reserved[/font][FONT=宋体]。[/FONT]

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说的很好，我觉得这边的房价主要是受加国移民政策，及国内不断新来的移民推动的，特别是这两年的移民，为什么？看看国内的北，上，深的房价就知道了：这几个城市的平均水平100M房子卖了后，大概值30-40万加币，到这里，with30%downpayment，很轻松可以买到70甚至更高的房子，相比平均47万的大多房价，肯定是“太便宜了”
其实仔细分析一下，就是从10开始的这两年，房子涨的最快。
我是去年底来的年底之前买的房子，这才半年时间，房子已经涨了10万以上了，如果没有移民因素，涨是会涨，但不会这么快的。看看温哥华，就是最好的证明，只是那里确实太过热了。

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很多移民在国内都是有房子的，按现在的市价，万一加拿大这边支持不住了，把国内的房子一卖，根本什么问题都没有。

而且即使利息涨了，在目前的大环境下面根本不可能大涨，如果不是大涨的话，对于供款人是没有马上的影响的，因为顶多就是每月供款里面给的利息多了，月供款是不会变的，影响的是目前这个TERM完了之后的再按揭而已。

所以除非利率大涨，导致月供款连利息都不够给，又或者在短期内需要再重做按揭的，否则短期内对房子的供款没有太大压力的。

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Greater Fool 说:

那得看看这2.15% variable rate在下来几年利率上升的环境会上涨多少啦~! 我用的是以保守的4% five-year fixed rates 来做的计算。　　

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目前的浮动利率水平是2.15%，固定5年3.9%以下，但无论如何计算，也不应该把本金算作成本吧。本金是你自己的equity，算作费用太牵强了。

如果租金这么低，实在没有必要买房。BC的新移民都是傻瓜，应该等着房价跌60%再买，否则很亏哦。

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rabbit 说:

对于一个地产市场充满泡沫的市场，房价主要看现在的趋势。美国日本金融危机的前半个月，房价比去年同期高。房市危机不是还发生了？加国新移民每年都来，数量差不多，但来自中国的新移民却减少了70%多。加国每年去世的人口，要超过新移民数量。美国每年有大量新移民怎么房价现在还在跌？

不少来自国内的炒家囤积房子，有的有5-6套房子。目前加国的房价主要是由于负债炒房炒起来的。并不是你说的需求。

别说跟去年房价相比，阿省最富裕的省份，至今房价没有达到07年的水平，以卡城为例07年这个时候平均房价为50多万，上个月为47万多，现在45万多。应该说这里专业工作收入，要远高于其他省份。

大温大多炒作因素太多。另外由于高价值，新屋在销售中比例增大，导致房屋的基本成本价格增加，均价增高，但实际价格未必。移民新政现在降低了投资移民，特别是善于炒房的亚裔移民的比例，对大温大多这个充满炒作的城市来说是负面作用。从新政开始房价以全面下跌。

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你去问问大温的中国移民，没有一个人认为房价高，作为国际大都市，不能用本地居民的收入来衡量房价，与北京上海相比，BC的房价不算高。如果是技术移民，干脆就不要选择BC省了。

阿省的情况无法代表加拿大。我刚刚看过一份阿省房产的评估报告，过去3年里，同一座房子，list出来的价格在80-120万之间，基本上与油价的波动同步。再说2007年，这纯粹是偷换概念，我问你去年加息以来，你所在的省，房价是涨还是跌，你把07年的房价拿出来说事儿，你以为07年阿省出了什么问题大家不知道吗？这能代表加拿大房价吗？07年的时候，整个加拿大只有阿省出来问题，至今无法翻身。

我有个朋友刚搬去阿省，我劝他一定要买100万以下的房子，原因就是波动太大，风险太大，最后他买了97万的房子。

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

恩恩。。

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自然自在 说:

你去问问大温的中国移民，没有一个人认为房价高，作为国际大都市，不能用本地居民的收入来衡量房价，与北京上海相比，BC的房价不算高。如果是技术移民，干脆就不要选择BC省了。

阿省的情况无法代表加拿大。我刚刚看过一份阿省房产的评估报告，过去3年里，同一座房子，list出来的价格在80-120万之间，基本上与油价的波动同步。再说2007年，这纯粹是偷换概念，我问你去年加息以来，你所在的省，房价是涨还是跌，你把07年的房价拿出来说事儿，你以为07年阿省出了什么问题大家不知道吗？这能代表加拿大房价吗？07年的时候，整个加拿大只有阿省出来问题，至今无法翻身。

我有个朋友刚搬去阿省，我劝他一定要买100万以下的房子，原因就是波动太大，风险太大，最后他买了97万的房子。

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技术移民不要选择BC省? 那么是不是本地靠工资也很难买得起大温的房子是不是也要离开BC省? 这也是政府要打击地产投机的目的。政府维护的是本地人的利益，不是地产投资客。

看看大温人对房市的评论，没有一个中国移民认为房价高? 不知道你是怎么得出这样的结论, 随便搜索一个大温地产报道的评论你看看。

多市去年下本年房价四次下跌，与加息是有关系的。卡城去年下半年房价加息也是下跌的。过去的6月份呢同比去年6月份也是下跌的。油价现在从去年的60-80上到了100左右也没见房价 上升，但专业人员，石油工程师纯就业率为负。目前房屋和condon的价格仍在下跌。

看看阿省的记录，这两个月100万以上的物业成交本来就没多少，有时一天也成交不了一套。

加国问题最严泡沫最大的地产市场，是大温和大多，炒得本地人都买不起房子，是有问题的。其它地区和省份也同样存在问题。

现在三大银行已经预示未来房价下跌的趋势，地产局也不得不承认，加国地产存在泡沫。现家庭债务超过危机时的美国，靠负债支撑地产市场，是不会长久的，泡沫破裂是迟早的事情，爬的越高跌得越狠。最终套牢的还是炒房者。

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rabbit 说:

技术移民不要选择BC省? 那么是不是本地靠工资也很难买得起大温的房子是不是也要离开BC省? 这也是政府要打击地产投机的目的。政府维护的是本地人的利益，不是地产投资客。

看看大温人对房市的评论，没有一个中国移民认为房价高? 不知道你是怎么得出这样的结论, 随便搜索一个大温地产报道的评论你看看。

多市去年下本年房价四次下跌，与加息是有关系的。卡城去年下半年房价加息也是下跌的。过去的6月份呢同比去年6月份也是下跌的。油价现在从去年的60-80上到了100左右也没见房价 上升，但专业人员，石油工程师纯就业率为负。目前房屋和condon的价格仍在下跌。

看看阿省的记录，这两个月100万以上的物业成交本来就没多少，有时一天也成交不了一套。

加国问题最严泡沫最大的地产市场，是大温和大多，炒得本地人都买不起房子，是有问题的。其它地区和省份也同样存在问题。

现在三大银行已经预示未来房价下跌的趋势，地产局也不得不承认，加国地产存在泡沫。现家庭债务超过危机时的美国，靠负债支撑地产市场，是不会长久的，泡沫破裂是迟早的事情，爬的越高跌得越狠。最终套牢的还是炒房者。

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有道理

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卡家里是加拿大最富有的城市, 租房子比贷款买房子划算, 加拿大房价今年一定跌15%, 明年上半年再跌15%, 下半年继续跌15%, 那么到201X年加拿大平均房价$1.99， 刚好是一磅车厘子的价格

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

Wincouver 说:

卡家里是加拿大最富有的城市, 租房子比贷款买房子划算, 加拿大房价今年一定跌15%, 明年上半年再跌15%, 下半年继续跌15%, 那么到201X年加拿大平均房价$1.99， 刚好是一磅车厘子的价格

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super!

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看到很多公寓跌了

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加国问题最严泡沫最大的地产市场，是大温和大多，炒得本地人都买不起房子，是有问题的。其它地区和省份也同样存在问题。

现在三大银行已经预示未来房价下跌的趋势，地产局也不得不承认，加国地产存在泡沫。现家庭债务超过危机时的美国，靠负债支撑地产市场，是不会长久的，泡沫破裂是迟早的事情，爬的越高跌得越狠。最终套牢的还是炒房者。[/quote

好久不上来了，发错了帖子也删不了了

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rabbit 说:

技术移民不要选择BC省? 那么是不是本地靠工资也很难买得起大温的房子是不是也要离开BC省? 这也是政府要打击地产投机的目的。政府维护的是本地人的利益，不是地产投资客。

看看大温人对房市的评论，没有一个中国移民认为房价高? 不知道你是怎么得出这样的结论, 随便搜索一个大温地产报道的评论你看看。

多市去年下本年房价四次下跌，与加息是有关系的。卡城去年下半年房价加息也是下跌的。过去的6月份呢同比去年6月份也是下跌的。油价现在从去年的60-80上到了100左右也没见房价 上升，但专业人员，石油工程师纯就业率为负。目前房屋和condon的价格仍在下跌。

看看阿省的记录，这两个月100万以上的物业成交本来就没多少，有时一天也成交不了一套。

加国问题最严泡沫最大的地产市场，是大温和大多，炒得本地人都买不起房子，是有问题的。其它地区和省份也同样存在问题。

现在三大银行已经预示未来房价下跌的趋势，地产局也不得不承认，加国地产存在泡沫。现家庭债务超过危机时的美国，靠负债支撑地产市场，是不会长久的，泡沫破裂是迟早的事情，爬的越高跌得越狠。最终套牢的还是炒房者。

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“政府打击投机”这是种想法而已，加拿大不是中国，没有政府干预，调控房价的做法。加拿大的宪法不允许政府干涉房地产市场，每年政府3-4月份会根据自己的预测调整按揭贷款政策，仅此而已。加拿大的消费者也没有像中国的消费者那样要求政府出面干涉房价，市场经济有自己的规律，政府无权，也不会干预。

加拿大房价1-2年内不会下跌，短期更不会“吓”跌。

中国来的新移民，尤其是投资移民，来加拿大寻田觅宅只是第一步，还会寻找其他投资机会。另外，在加拿大保持一个体面的生活，也无可厚非。如果居住的状况还不如在中国，那还跑出来干吗？

“多市去年下本年房价四次下跌，与加息是有关系的。”我天天住在多伦多，我怎么不知道？什么叫房价下跌啊？本周成交价比上周低，就算一次？本月成交价比上月成交价低算一次？

别的我不知道，去年加息三次，加拿大平均房价，包括BC和多伦多，房价都涨了，而不是降了。

如果本周二央行还不加息，说明什么？说明政府不认为地产有泡沫？政府不愿出手解救水深火热的本地居民？政府支持炒房？都不是，加拿大房价正常，加息对消费者和经济发展都没有好处，加不加息房价都会涨，加息只能增加本地居民的负担。

个人认为，本周加息的可能性低于50%。某些人盼望的“政府通过加息打击地产投机”应该不会出现。

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Wincouver 说:

卡家里是加拿大最富有的城市, 租房子比贷款买房子划算, 加拿大房价今年一定跌15%, 明年上半年再跌15%, 下半年继续跌15%, 那么到201X年加拿大平均房价$1.99， 刚好是一磅车厘子的价格

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我预定10磅。。。

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最近几个月银行最好别涨利率，让盲目跟风的移民，贪心不足的炒房客套深一些，再套深一些。

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自然自在 说:

你告诉大家，你在哪个省？现在的房价高，还是去年同期房价高？

利率涨不涨，房价都会涨，这是需求决定的。来了这么多新移民，房价怎么跌？

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不同意这个说话。需求这个东西挺虚的。如果房价高了很多，那么就会有更多的开发商开发出新的房子，供给就多了，就算段时间满足不了，也会有预期的，就像多伦多的Condo一样。什么时候大家的预期改变了，或者说最后一根稻草压下来，看多伦多的房价会跌到哪去。

新移民的现金？不知道有多少，他们钱是多，但是也不是傻子，风向一变就会跑光了。而且我认识不少投资移民买了好几套楼花也是冲着杠杆和赚钱的，并不是将来就要全部拿现金买的。他们的钱回报在国内比较高的，很多人不会傻傻的拿几百万全额付款的。

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自然自在 说:

“政府打击投机”这是种想法而已，加拿大不是中国，没有政府干预，调控房价的做法。加拿大的宪法不允许政府干涉房地产市场，每年政府3-4月份会根据自己的预测调整按揭贷款政策，仅此而已。加拿大的消费者也没有像中国的消费者那样要求政府出面干涉房价，市场经济有自己的规律，政府无权，也不会干预。

加拿大房价1-2年内不会下跌，短期更不会“吓”跌。

中国来的新移民，尤其是投资移民，来加拿大寻田觅宅只是第一步，还会寻找其他投资机会。另外，在加拿大保持一个体面的生活，也无可厚非。如果居住的状况还不如在中国，那还跑出来干吗？

“多市去年下本年房价四次下跌，与加息是有关系的。”我天天住在多伦多，我怎么不知道？什么叫房价下跌啊？本周成交价比上周低，就算一次？本月成交价比上月成交价低算一次？

别的我不知道，去年加息三次，加拿大平均房价，包括BC和多伦多，房价都涨了，而不是降了。

如果本周二央行还不加息，说明什么？说明政府不认为地产有泡沫？政府不愿出手解救水深火热的本地居民？政府支持炒房？都不是，加拿大房价正常，加息对消费者和经济发展都没有好处，加不加息房价都会涨，加息只能增加本地居民的负担。

个人认为，本周加息的可能性低于50%。某些人盼望的“政府通过加息打击地产投机”应该不会出现。

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其实你应该希望跌一跌才是。这个和爬坡一样的道理，歇一歇会走得更快些。现在房价这么高，有多少人买？反正我见过报告现在贷款的人很少，银行现在用低利率来拉顾客。你是业内人士，应该比一般人更清楚。忽悠大家干吗？除了新来的，和炒房的，部分有房换房的，还有谁买？政府我肯定100%这次不会加息，但是这个和政府是否认为房产有泡沫没关系。 政府不加息是因为世界经济不稳定。但是一旦世界经济稳定下来，加息是100%的事情。预计在一年之内。 房价可能还会涨一涨，但已经是强弩之末。
一般而言，利息刚涨，房价会跟着涨，因为大家觉得过了这个村，没有这个店，趁利率没有完全涨上来，赶紧去抢。加息到一定程度后，房价才会跌。加息之后，不光是买房的成本高了，经济也没那么火热， 物价也没那么高了， 房价跟着就会往下走。不然为什么说加息能控制房价呢？

但是如果加拿大进入下一个加息周期，房价不会象以前规律一样，在加息初期跟着涨，因为现在涨的太多， 而且现在买的很多是投资的，不是自住的。

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自然自在 说:

“政府打击投机”这是种想法而已，加拿大不是中国，没有政府干预，调控房价的做法。加拿大的宪法不允许政府干涉房地产市场，每年政府3-4月份会根据自己的预测调整按揭贷款政策，仅此而已。加拿大的消费者也没有像中国的消费者那样要求政府出面干涉房价，市场经济有自己的规律，政府无权，也不会干预。

加拿大房价1-2年内不会下跌，短期更不会“吓”跌。

中国来的新移民，尤其是投资移民，来加拿大寻田觅宅只是第一步，还会寻找其他投资机会。另外，在加拿大保持一个体面的生活，也无可厚非。如果居住的状况还不如在中国，那还跑出来干吗？

“多市去年下本年房价四次下跌，与加息是有关系的。”我天天住在多伦多，我怎么不知道？什么叫房价下跌啊？本周成交价比上周低，就算一次？本月成交价比上月成交价低算一次？

别的我不知道，去年加息三次，加拿大平均房价，包括BC和多伦多，房价都涨了，而不是降了。

如果本周二央行还不加息，说明什么？说明政府不认为地产有泡沫？政府不愿出手解救水深火热的本地居民？政府支持炒房？都不是，加拿大房价正常，加息对消费者和经济发展都没有好处，加不加息房价都会涨，加息只能增加本地居民的负担。

个人认为，本周加息的可能性低于50%。某些人盼望的“政府通过加息打击地产投机”应该不会出现。

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虽然希望加拿大房价下跌，但是我始终认为温哥华房价不会大动干戈下跌！美国金融危机最初是两房公司的投资银行业务玩空对空，才开始出现大面积的多民诺骨牌效应，投行业务和金融衍生产品不要随便玩。加拿大金融体制和思想都非常保守，一般不会出事。人们嚷嚷泡沫，只是因为自己买不起豪宅而已。还是贪念惹的祸呀！可怜啊！

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longzhang 说:

其实你应该希望跌一跌才是。这个和爬坡一样的道理，歇一歇会走得更快些。现在房价这么高，有多少人买？反正我见过报告现在贷款的人很少，银行现在用低利率来拉顾客。你是业内人士，应该比一般人更清楚。忽悠大家干吗？除了新来的，和炒房的，部分有房换房的，还有谁买？政府我肯定100%这次不会加息，但是这个和政府是否认为房产有泡沫没关系。 政府不加息是因为世界经济不稳定。但是一旦世界经济稳定下来，加息是100%的事情。预计在一年之内。 房价可能还会涨一涨，但已经是强弩之末。
一般而言，利息刚涨，房价会跟着涨，因为大家觉得过了这个村，没有这个店，趁利率没有完全涨上来，赶紧去抢。加息到一定程度后，房价才会跌。加息之后，不光是买房的成本高了，经济也没那么火热， 物价也没那么高了， 房价跟着就会往下走。不然为什么说加息能控制房价呢？

但是如果加拿大进入下一个加息周期，房价不会象以前规律一样，在加息初期跟着涨，因为现在涨的太多， 而且现在买的很多是投资的，不是自住的。

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我想知道确切的投资房产信息，投资而不是自住的购房行为占目前市场成交量得比例是多大？目前这么高的房价还有投资炒作的行为，说明什么？难道那些投资人都那么傻？居然能让几个水平很低的JJ就说动心，高价位买下很多房产吗? 我认识的有钱人不多，但是有几个，我发现他们都非常精明，不可能犯我们认为的低级错误。多年来我跟着他们玩，他们所有的投资事务，无论大小，都是正向的。到目前为止，凡是我当时认为不值的事，我都后悔了！反正真正的投资人和大众想象中的投资人不是一回事！分析房价走向很好玩，但是，决定价格的因素只有钱！虽然听起来冷一点，但是钱不是靠吹牛、放狠话就会到自己的兜里的！

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longzhang 说:

其实你应该希望跌一跌才是。这个和爬坡一样的道理，歇一歇会走得更快些。现在房价这么高，有多少人买？反正我见过报告现在贷款的人很少，银行现在用低利率来拉顾客。 。

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前一周银行宣布升房贷利率， 几天之后，个别银行又降了利率（http://www.cbc.ca/fp/story/2011/07/14/5102686.html），都在抢客。

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longzhang 说:

其实你应该希望跌一跌才是。这个和爬坡一样的道理，歇一歇会走得更快些。现在房价这么高，有多少人买？反正我见过报告现在贷款的人很少，银行现在用低利率来拉顾客。你是业内人士，应该比一般人更清楚。忽悠大家干吗？除了新来的，和炒房的，部分有房换房的，还有谁买？政府我肯定100%这次不会加息，但是这个和政府是否认为房产有泡沫没关系。 政府不加息是因为世界经济不稳定。但是一旦世界经济稳定下来，加息是100%的事情。预计在一年之内。 房价可能还会涨一涨，但已经是强弩之末。
一般而言，利息刚涨，房价会跟着涨，因为大家觉得过了这个村，没有这个店，趁利率没有完全涨上来，赶紧去抢。加息到一定程度后，房价才会跌。加息之后，不光是买房的成本高了，经济也没那么火热， 物价也没那么高了， 房价跟着就会往下走。不然为什么说加息能控制房价呢？

但是如果加拿大进入下一个加息周期，房价不会象以前规律一样，在加息初期跟着涨，因为现在涨的太多， 而且现在买的很多是投资的，不是自住的。

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房价不是某个人希望跌就跌，希望涨就涨的。谁说房价会涨，谁就是忽悠大家。。。哪有这样的道理。加不加息，房价都会涨，很多人都知道，但是不敢说，就是怕别人说“忽悠”。从过去几年的情况看，其实，说房价要跌的人才真正是在忽悠，希望把房价忽悠下来，希望已经买了房的人，尤其是投资者亏本。这是一种病态心理。


我真的希望房价能平稳下来。在最近的几篇文章里，我都建议读者今年不要碰楼花。2009年投资者买的楼花，今年交割时，银行的估价并不理想，市场价刚刚能超过当初的买价+交易成本，投资者绝对不是大家想想的那样能赚上几倍的投资回报。只有为数不多的楼盘收益率可观。我知道的几个mississauga的楼盘，投资者收益甚微，甚至亏本。

今年多伦多推出的楼花太多，趁着投资者头脑过热，都销出去了，不知道3年后结果如何。

二手房和新房现房的情况绝对不同，90%的消费者买了自住，从交割后是否修改银行地址就可以看出来，绝大多数人是买房自住的，年初到现在，抢offer抢得很辛苦。如果今年利率不涨，下半年房价依然不改升势，盼望房价下跌一点再买房的需求者届时会后悔。

说真话很难啊。如果大家希望我说加拿大房价会下跌，加拿大房价如果真能下跌，我就在这里重复10000遍，甚至更多。正如ls这位朋友说的，我应该希望房价跌一跌。。。但希望房价跌和预计房价跌是完全不同的两件事哦
怎么能把预计房价下跌与希望下跌的人划等号；希望房价上涨和预计房价上涨的人也划等号呢？没有人希望房价出现泡沫，对谁都没有好处，但房价明明是上升趋势，却硬说要下跌，这才是“忽悠”。

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自然自在 说:

房价不是某个人希望跌就跌，希望涨就涨的。谁说房价会涨，谁就是忽悠大家。。。哪有这样的道理。加不加息，房价都会涨，很多人都知道，但是不敢说，就是怕别人说“忽悠”。从过去几年的情况看，其实，说房价要跌的人才真正是在忽悠，希望把房价忽悠下来，希望已经买了房的人，尤其是投资者亏本。这是一种病态心理。


我真的希望房价能平稳下来。在最近的几篇文章里，我都建议读者今年不要碰楼花。2009年投资者买的楼花，今年交割时，银行的估价并不理想，市场价刚刚能超过当初的买价+交易成本，投资者绝对不是大家想想的那样能赚上几倍的投资回报。只有为数不多的楼盘收益率可观。我知道的几个mississauga的楼盘，投资者收益甚微，甚至亏本。

今年多伦多推出的楼花太多，趁着投资者头脑过热，都销出去了，不知道3年后结果如何。

二手房和新房现房的情况绝对不同，90%的消费者买了自住，从交割后是否修改银行地址就可以看出来，绝大多数人是买房自住的，年初到现在，抢offer抢得很辛苦。如果今年利率不涨，下半年房价依然不改升势，盼望房价下跌一点再买房的需求者届时会后悔。

说真话很难啊。如果大家希望我说加拿大房价会下跌，加拿大房价如果真能下跌，我就在这里重复10000遍，甚至更多。正如ls这位朋友说的，我应该希望房价跌一跌。。。但希望房价跌和预计房价跌是完全不同的两件事哦
怎么能把预计房价下跌与希望下跌的人划等号；希望房价上涨和预计房价上涨的人也划等号呢？没有人希望房价出现泡沫，对谁都没有好处，但房价明明是上升趋势，却硬说要下跌，这才是“忽悠”。

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这个贴有意思，都是牛人，这个感觉是央行行长，另一个好像移民部长。呵呵！

价值决定价格，虽然价格会有高有低，最终都要回归价值，就看时间问题。

地价多少？地面建筑成本多少？ 房价估计最终就稳定在多少！

希望大家不要吵，时间到了，道理就不辨自明了。

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大多地区（GTA)房价：

2011年 5月，48.6万；6月，47.6万； 7月上半月, 46.4万

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[FONT=宋体]6月份大多伦多二手房均价达[/FONT]: $476371,比去年6月的$435034, 上涨9.5%
同时比今年5月份的$485520　下跌1.9%

今年前6个月均价达: $467169 比2010年均价$431,463 已上涨: 8.2%，
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]

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自然自在 说:

[FONT=宋体]6月份大多伦多二手房均价达[/FONT]: $476371,比去年6月的$435034, 上涨9.5%
同时比今年5月份的$485520　下跌1.9%

今年前6个月均价达: $467169 比2010年均价$431,463 已上涨: 8.2%，

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那今年五月份买的房（我五月18号买的），到六月份是升了还是降了？到现在呢？跟去年有什么好比啊？我那时候又没有房子！

去年6月买的房五今年五月份卖的话价高，还是今年六月份卖价高？
今年五月买房划算还是六月买房划算？

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

自然自在 说:

[FONT=宋体]6月份大多伦多二手房均价达[/FONT]: $476371,比去年6月的$435034, 上涨9.5%
同时比今年5月份的$485520　下跌1.9%

今年前6个月均价达: $467169 比2010年均价$431,463 已上涨: 8.2%，

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你好像是经记是吧，我就是被你们给换概念换晕了，现在想想，和去年或以前有屁关系啊，我应该更关心现在买了，下个月会长还是会跌，会跌的话，我不如下个月买，跟去年有嘛关系啊？

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

andrewchen 说:

你好像是经记是吧，我就是被你们给换概念换晕了，现在想想，和去年或以前有屁关系啊，我应该更关心现在买了，下个月会长还是会跌，会跌的话，我不如下个月买，跟去年有嘛关系啊？

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你应该去年买，不是下个月。8月份会跌，9月份会涨，自己看着办吧。

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

andrewchen 说:

那今年五月份买的房（我五月18号买的），到六月份是升了还是降了？到现在呢？跟去年有什么好比啊？我那时候又没有房子！

去年6月买的房五今年五月份卖的话价高，还是今年六月份卖价高？
今年五月买房划算还是六月买房划算？

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有人说了，加拿大，多伦多房价下跌了，你今年5月份买亏了，应该等到6月份。你也后悔买早了，被忽悠了，那就赶紧把房子卖了吧，租房住，等下跌以后再买回来。等两年，TD的专家说了，两年后能跌10%。但我劝你，这次，不要被忽悠卖了，回到租房的队伍了，小心回不来。找找《卖拐》这段片子，重温一下吧。

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

自然自在 说:

有人说了，加拿大，多伦多房价下跌了，你今年5月份买亏了，应该等到6月份。你也后悔买早了，被忽悠了，那就赶紧把房子卖了吧，租房住，等下跌以后再买回来。等两年，TD的专家说了，两年后能跌10%。但我劝你，这次，不要被忽悠卖了，回到租房的队伍了，小心回不来。找找《卖拐》这段片子，重温一下吧。

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那明年如果跌了，我就会想起今天被你忽悠了！

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

andrewchen 说:

那明年如果跌了，我就会想起今天被你忽悠了！

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回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

ditto18 说:

不同意这个说话。需求这个东西挺虚的。如果房价高了很多，那么就会有更多的开发商开发出新的房子，供给就多了，就算段时间满足不了，也会有预期的，就像多伦多的Condo一样。什么时候大家的预期改变了，或者说最后一根稻草压下来，看多伦多的房价会跌到哪去。

新移民的现金？不知道有多少，他们钱是多，但是也不是傻子，风向一变就会跑光了。而且我认识不少投资移民买了好几套楼花也是冲着杠杆和赚钱的，并不是将来就要全部拿现金买的。他们的钱回报在国内比较高的，很多人不会傻傻的拿几百万全额付款的。

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但不可否认的是新移民在楼市方面抗风险能力强, 也就是说即使贷款的话,断供的可能性很小. 去银行问问就知道新移民贷款有多容易,银行不是傻子.

longzhang 说:

其实你应该希望跌一跌才是。这个和爬坡一样的道理，歇一歇会走得更快些。现在房价这么高，有多少人买？反正我见过报告现在贷款的人很少，银行现在用低利率来拉顾客。你是业内人士，应该比一般人更清楚。忽悠大家干吗？除了新来的，和炒房的，部分有房换房的，还有谁买？政府我肯定100%这次不会加息，但是这个和政府是否认为房产有泡沫没关系。 政府不加息是因为世界经济不稳定。但是一旦世界经济稳定下来，加息是100%的事情。预计在一年之内。 房价可能还会涨一涨，但已经是强弩之末。
一般而言，利息刚涨，房价会跟着涨，因为大家觉得过了这个村，没有这个店，趁利率没有完全涨上来，赶紧去抢。加息到一定程度后，房价才会跌。加息之后，不光是买房的成本高了，经济也没那么火热， 物价也没那么高了， 房价跟着就会往下走。不然为什么说加息能控制房价呢？

但是如果加拿大进入下一个加息周期，房价不会象以前规律一样，在加息初期跟着涨，因为现在涨的太多， 而且现在买的很多是投资的，不是自住的。

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绿色字说的很正确, 全球经济绑架了加拿大对利息的控制权,这次金融危机离过去还远着呢. 本来美国应该和冰岛一样破产,长期以来美国打下的经济基础令美国熬过了第一波冲击, 现在美国正用自己的信用来抗击金融风暴.
不过也不能光从西方经济来看加拿大房市,国内政府用房地产做成的"蓄洪池"也不太坚固了,总要泼到外面的,水深着呢.

mahakala 说:

虽然希望加拿大房价下跌，但是我始终认为温哥华房价不会大动干戈下跌！美国金融危机最初是两房公司的投资银行业务玩空对空，才开始出现大面积的多民诺骨牌效应，投行业务和金融衍生产品不要随便玩。加拿大金融体制和思想都非常保守，一般不会出事。人们嚷嚷泡沫，只是因为自己买不起豪宅而已。还是贪念惹的祸呀！可怜啊！

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人比人,比死人吖. 既然北京人能住到N环以外,用N个小时上班的话. 我相信住在SURREY还能接受喇,鬼佬还住PITT E.和MAPLE RIDGE呢. 虽然加拿大福利好,但终归是资本主义社会,总不可能奢求人人都能开法拉利吧.

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andrewchen 说:

那明年如果跌了，我就会想起今天被你忽悠了！

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09年到现在没买房的人都是被房价要跌忽悠的，不用等到明年再发现自己被忽悠。

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自然自在 说:

09年到现在没买房的人都是被房价要跌忽悠的，不用等到明年再发现自己被忽悠。

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我当心到明年是09年到现在像我这样买完房的发现被忽悠了。

不管利息，金融，移民啊，等我不懂得，最近认识一意裔的盖房子的，他核算，现在新房价格高于成本加上合理利润30%以上。合理利润按10%来计算。

本来想再买一套，可现在很多人都叫我想想，不要接最后一棒。

我也纠结啊，现在进场是不是最后一棒? 你说9月会涨，真的吗？

其实啊再涨个一年半再得我也就不是最后一棒了。

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另外大家说，利率对新移民没影响，对我影响可大了，谁有钱会全额付现啊，都是要发挥银行最大的杠杆功能，现有资金买最多的房子，实现最大的回报率啊。

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唉，人家自然自在说的挺在理的，利用他的信息来源和大家沟通，多好的一件事啊。

听的进的，受益，听不进的，旁观。去围攻干啥捏？

知道买房要买到便宜的，但大势不是自己能左右的，愿望和显示不是一回事。先设定个下跌预期，再来找证据，有用么？


自己要住房的，别磨蹭了，也别被人忽悠忽悠别人了，按照袋里的钱，早买早好。


有人说，明年下跌后再买，不是省钱了么。这世界，如果都能按自己的设计走的话，多美好啊。

愿意等的，等吧。这几年，等的人也不是少数。

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

汤姆叔叔 说:

唉，人家自然自在说的挺在理的，利用他的信息来源和大家沟通，多好的一件事啊。

听的进的，受益，听不进的，旁观。去围攻干啥捏？

知道买房要买到便宜的，但大势不是自己能左右的，愿望和显示不是一回事。先设定个下跌预期，再来找证据，有用么？


自己要住房的，别磨蹭了，也别被人忽悠忽悠别人了，按照袋里的钱，早买早好。


有人说，明年下跌后再买，不是省钱了么。这世界，如果都能按自己的设计走的话，多美好啊。

愿意等的，等吧。这几年，等的人也不是少数。

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回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

汤姆叔叔 说:

唉，人家自然自在说的挺在理的，利用他的信息来源和大家沟通，多好的一件事啊。

----靠，比央行行长信息来源如何？

听的进的，受益，听不进的，旁观。去围攻干啥捏？

---- 听他的就收益？这神，估计不需要上班了，那各预测房价下行的经济学家，都不如他了？

知道买房要买到便宜的，但大势不是自己能左右的，愿望和显示不是一回事。先设定个下跌预期，再来找证据，有用么？

实际数据是连续下行3个月了，



自己要住房的，别磨蹭了，也别被人忽悠忽悠别人了，按照袋里的钱，早买早好。
---- 都能一次付清的话，谁还在意10%啊

有人说，明年下跌后再买，不是省钱了么。这世界，如果都能按自己的设计走的话，多美好啊。

愿意等的，等吧。这几年，等的人也不是少数。

----- 我也不想赚太多，要出手清盘了，呵呵

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andrewchen;7115654 ----靠，比央行行长信息来源如何？ ---- 听他的就收益？这神，估计不需要上班了，那各预测房价下行的经济学家，都不如他了？ 实际数据是连续下行3个月了， ---- 都能一次付清的话，谁还在意10%啊 ----- 我也不想赚太多，要出手清盘了，呵呵[/quote 说:

有些专家其实就是哗众取宠。真正的预测需要有理有据，最重要的是有可靠的历史资料，真实的当前数据。大家看看CMHC对加拿大地产市场的预测吧。我一直关注加拿大地产的走势，也看了很多预测，有些预测就是猜想，只有CMHC的预测比较接近实际情况，结论相对客观。CMHC最新预测报告地址：
[FONT=宋体]http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/61500/61500_2011_Q02.pdf?fr=1311040823711[/FONT]

我在这里发表的看法，可以说都是基于CMHC的预测，以及我自己亲眼看到的情况。两周前，一位国内的朋友打电话，说要在7月底landing，我给他们提供了家园网家庭旅馆的网址http://forum.iask.ca/forumdisplay.php?f=136， 今天得知，18个家庭旅馆全部爆满，一个空房间都没有，马上要登录了，还没有落实家庭旅馆。今年和明年是新移民登陆的最高峰。拿新移民政策说事儿的人都是闭着眼睛骗自己，睁着眼睛忽悠别人。 各位如果不信，可以自己去打一打这些家庭旅馆的电话。我认识的新移民，70%的人落地就买房：房价比中国低，利率比中国低，为啥要租房？

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自然自在 说:

有些专家其实就是哗众取宠。真正的预测需要有理有据，最重要的是有可靠的历史资料，真实的当前数据。大家看看CMHC对加拿大地产市场的预测吧。我一直关注加拿大地产的走势，也看了很多预测，有些预测就是猜想，只有CMHC的预测比较接近实际情况，结论相对客观。CMHC最新预测报告地址：
[FONT=宋体]http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/61500/61500_2011_Q02.pdf?fr=1311040823711[/FONT]

我在这里发表的看法，可以说都是基于CMHC的预测，以及我自己亲眼看到的情况。两周前，一位国内的朋友打电话，说要在7月底landing，我给他们提供了家园网家庭旅馆的网址http://forum.iask.ca/forumdisplay.php?f=136， 今天得知，18个家庭旅馆全部爆满，一个空房间都没有，马上要登录了，还没有落实家庭旅馆。今年和明年是新移民登陆的最高峰。拿新移民政策说事儿的人都是闭着眼睛骗自己，睁着眼睛忽悠别人。 各位如果不信，可以自己去打一打这些家庭旅馆的电话。我认识的新移民，70%的人落地就买房：房价比中国低，利率比中国低，为啥要租房？

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姑且信你一把，再搞一下。

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

自然自在 说:

有些专家其实就是哗众取宠。真正的预测需要有理有据，最重要的是有可靠的历史资料，真实的当前数据。大家看看CMHC对加拿大地产市场的预测吧。我一直关注加拿大地产的走势，也看了很多预测，有些预测就是猜想，只有CMHC的预测比较接近实际情况，结论相对客观。CMHC最新预测报告地址：
[FONT=宋体]http://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/61500/61500_2011_Q02.pdf?fr=1311040823711[/FONT]

我在这里发表的看法，可以说都是基于CMHC的预测，以及我自己亲眼看到的情况。两周前，一位国内的朋友打电话，说要在7月底landing，我给他们提供了家园网家庭旅馆的网址http://forum.iask.ca/forumdisplay.php?f=136， 今天得知，18个家庭旅馆全部爆满，一个空房间都没有，马上要登录了，还没有落实家庭旅馆。今年和明年是新移民登陆的最高峰。拿新移民政策说事儿的人都是闭着眼睛骗自己，睁着眼睛忽悠别人。 各位如果不信，可以自己去打一打这些家庭旅馆的电话。我认识的新移民，70%的人落地就买房：房价比中国低，利率比中国低，为啥要租房？

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请教下为什么是9月呢? 是趁暑假和赶上开学?

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Wincouver 说:

请教下为什么是9月呢? 是趁暑假和赶上开学?

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有个地产经纪朋友给我看过一份每年各个月份成交价的走势图，1，2，月份最低，其次是7.8.月份较低；最高的是5.6月份，其次高的是9.10月份。

现在市场情况对买家有利，可以出价比要价低，好谈判一些。5.6.9.10四个月抢offer的现象最严重，不利于买家。

其实中国来的移民在7.8月份很多人都带小孩回中国，地产市场交投不活跃。

我去找找那张图。。。

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图找到了，大家可以参考一下，在附件中。7、8月份比5，6月份房价低是正常的。不像某些“忽悠”讲的，加拿大房价开始下跌了。买房时的季节性因素也需要考虑。一年之中7，8月份是比较好砍价的，到了9，10月份就比较难了。

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值得借鉴，有很好的数据及经验

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约在多伦多 说:

值得借鉴，有很好的数据及经验

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没有必然关系吧？除非涨的非常厉害。

关键还是要看供需，还有经济基本面，当然还有就业。

前几年利率比现在高呀，价格也一直在上行。

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军民共建 说:

没有必然关系吧？除非涨的非常厉害。

关键还是要看供需，还有经济基本面，当然还有就业。

前几年利率比现在高呀，价格也一直在上行。

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最关键的没说：关键看印钞机开的有多快。

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如果九十月份还在下降说明什么？

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scarlett6 说:

如果九十月份还在下降说明什么？

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问得好！

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scarlett6 说:

如果九十月份还在下降说明什么？

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那你就可以等到明年2月投资了。

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在这个价位上，住房的“投资”风险非常高。

如果自己长期住，又买得起，任何时候都可以买。

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想请教列位专家，家园赞助商，买家多少人一次付清，多少人按揭贷款。哪里能有准确数据。谢谢！
如果没有数据，建议家园开个新主题统计一下

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自然自在 说:

有个地产经纪朋友给我看过一份每年各个月份成交价的走势图，1，2，月份最低，其次是7.8.月份较低；最高的是5.6月份，其次高的是9.10月份。

现在市场情况对买家有利，可以出价比要价低，好谈判一些。5.6.9.10四个月抢offer的现象最严重，不利于买家。

其实中国来的移民在7.8月份很多人都带小孩回中国，地产市场交投不活跃。

我去找找那张图。。。

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虽然说这是普遍现象，可我发现还是很活跃啊，但房源不多倒是真的。我就说我住的地区世家宝，我家小区出一个抢一个，抢的一踏糊涂,每个都加价１０万左右，最夸张的加到14万。基本一个open house, offer就收的差不多了。１周以内卖掉。我都惊叹不是跌声一片吗，这抢offer怎么抢成这样啊。坚信房价跌的来解释下为什么？

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利率是影响经济与房市走势的重要因子

但是不是:绝对因子

更不是简单的:相对因子

东京低利率甚至曾经"绝对性负利率"(钱存银行不但没利息,还要付钱给银行)

东京房市在零利率几十年的表现:有目共睹

美国房市这几年零利率之下是:每况愈下,迭创新低.

房市也一路不振到底,软趴趴到不行.


当最强势城市从不断上涨,转而涨不动的时候

就该当心.

不动产不动产

特征就在于"不动"

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利率不变的情况下，供求关系决定房价。

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自然自在 说:

利率不变的情况下，供求关系决定房价。

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老王，无论利率变还是不变，供求关系都决定房价。

正确的说法应该是：“在市场经济条件下，供求关系决定房价”

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iaskyou 说:

老王，无论利率变还是不变，供求关系都决定房价。

正确的说法应该是：“在市场经济条件下，供求关系决定房价”

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哦，谢谢。利率高的时候需求少。

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我觉得另外一点可能需要考虑的是加拿大的 BOOMER 们快要退休了（未来 5 年），一般来说白人退休喜欢搬到世外桃源，暖和的地方住，到时候在加拿大很多城市可能会出现房屋供大于求的情况。

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scarlett6 说:

如果九十月份还在下降说明什么？

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实践和时间证明，这种情况没有发生，实在要等，就等明年吧。

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自然自在 说:

目前的浮动利率水平是2.15%，固定5年3.9%以下，但无论如何计算，也不应该把本金算作成本吧。本金是你自己的equity，算作费用太牵强了。

如果租金这么低，实在没有必要买房。BC的新移民都是傻瓜，应该等着房价跌60%再买，否则很亏哦。

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这个专家有意思，为什么本金不算做成本呢。 我用你们给的条件来算算账，到底哪个合算。 现在的房子如果价值638,800，如果30年后不加修缮能以940,000的价格卖出去，买房合算。如果卖不了这个价，租房合算。

假如1，我租了30年的房子，总租金付了80万，但买房的首付可以投资，每月少付的钱也可以投资，所以到30年的时候我手头有36万，所以总支出只有44万

2，买房-不计算房屋修缮费用，总支出是140万。但30年后你还拥有房子，如果那时候房子可以卖到90多万。买房合算。

详细情况大家可以看图。

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鼓励ls租房，一定要坚持到底，一辈子租房，会让投资楼花的人更有信心，一定会找到租客。

回复: 如果利率涨了，加拿大的房价会跌吗

如果利率涨1个百分点，将会有十分之一的贷款房主付不起按揭.
昨天新闻里听来的.