广辉谈房 | 加拿大家园论坛

加拿大家园论坛

广辉谈房

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/558592/

逯广辉-大温地产 : 2012-04-19#1

几个名词解释
Apartment 类似于中国的单元楼，是建筑物中的一部分，一般建筑物中有多个的相同用途的自成体系的生活设施和空间，共同使用走廊，电梯及一些公共设施。可以是租住，也可拥有产权。
Townhouse 源于历史上英国、爱尔兰等国家贵族居住于城镇中的乡村风格的房子中。在北美它专指一排房屋中的一座，也叫排屋。
Condo也叫做condominium 是共有和共同统治之意。个人拥有建筑物的一部分的产权，公共部分和其他所有者共同拥有，维持和维护费用（assessments）交给管理委员会
House 通常的意义是指人们构建的住宅，包括墙、地面和屋顶，以提供人们遮风避雨、取暖及安全的需要。现一般分为独立屋(detached and often standing on their own parcel of land)
半独立屋（attached to one or more houses。a house with two units sharing a common wall ）
排屋（attached to other houses， possibly in a row (separated by a party wall))

Bungalow[FONT=宋体]（源自海地语[/FONT]bangla[FONT=宋体]）[/FONT]: [FONT=宋体]类似于中国国内的平房，[/FONT][FONT=宋体]所有结构均在一层展开，[/FONT]([FONT=宋体]严格讲不包括地下室[/FONT](basement)Ranch[FONT=宋体]通常有地下室和车库，[/FONT]50s-60s[FONT=宋体]在美国流行[/FONT])[FONT=宋体]。全部结构在一个平面上展开，[/FONT][FONT=宋体]比较适于老人购买，[/FONT][FONT=宋体]没有上下楼的烦恼[/FONT].
Bi-level: [FONT=宋体]与[/FONT]Bungalow [FONT=宋体]最大的区别在于地下室[/FONT](basement)[FONT=宋体]是高窗，[/FONT][FONT=宋体]经过装修后，[/FONT][FONT=宋体]可以住人，[/FONT][FONT=宋体]无不适感[/FONT]. [FONT=宋体]有时为分门出入，[/FONT][FONT=宋体]适于出租[/FONT].
Level split: [FONT=宋体]各层分开，各为独立，[/FONT][FONT=宋体]分别有独立的卧室，洗手间等，可以互不干扰，[/FONT][FONT=宋体]有[/FONT]4[FONT=宋体]层，[/FONT] 5[FONT=宋体]层[/FONT][FONT=宋体]和[/FONT] Back Split[FONT=宋体]，[/FONT] Side Split[FONT=宋体]，[/FONT] Front Split[FONT=宋体]。[/FONT]
[FONT=宋体]一般来讲，按照所有权[/FONT](Ownership)[FONT=宋体]的不同，我们通常所说的房屋包括[/FONT]House[FONT=宋体]和[/FONT]Condo[FONT=宋体]（或[/FONT]Condominium[FONT=宋体]）。[/FONT]House[FONT=宋体]又分为独立屋[/FONT](Single House [FONT=宋体]或[/FONT]detached)[FONT=宋体]、双连屋[/FONT](Duplex[FONT=宋体]或[/FONT]semidetached house) .Condo[FONT=宋体]则包括[/FONT]Apartment [FONT=宋体]和[/FONT]Townhouse[FONT=宋体]（也叫排屋，镇屋）。所谓的独立屋，即房子和这块地都是房主的私人财产，由房主自己管理。有人也许会问及领空和地表以下的所有权，[/FONT][FONT=宋体]如果你对加拿大历史有兴趣，[/FONT][FONT=宋体]可以发现，[/FONT][FONT=宋体]至今的确有少部分地产包括了地表以下的资源[/FONT]. [FONT=宋体]不过，[/FONT][FONT=宋体]对目前地产市场上绝大多数房屋来讲，[/FONT][FONT=宋体]地表以下的资源是属于政府的[/FONT]. [FONT=宋体]双连屋就是两个房子通过一面公用墙连在一起。同独立屋相比，双连屋因占地少及有公用墙等原因，所以它比较便易。无论独立屋还是双连屋都有一块属于它的地（[/FONT]lot[FONT=宋体]）。通常房价包括地价（如买新房还须付[/FONT]GST[FONT=宋体]，买旧房没有[/FONT]GST).
Condo[FONT=宋体]（或[/FONT]Condominium[FONT=宋体]）包括[/FONT]Apartment [FONT=宋体]和[/FONT]Townhouse[FONT=宋体]（也叫排屋）。[/FONT]Condo[FONT=宋体]的特点就是他的各个单元（[/FONT]Unit[FONT=宋体]）之间有共用或共有的部分，比如说：房顶，外墙，走廊及停车厂等；一般[/FONT]Apartment [FONT=宋体]还会有共有的水、电、气系统及洗衣房等。另外，一个[/FONT]Condo[FONT=宋体]（[/FONT]Condominium[FONT=宋体]）的占地也是共有的。简单的说，[/FONT] Condo[FONT=宋体]的用户除拥有自家[/FONT][FONT=宋体]单位外，[/FONT][FONT=宋体]全体用户共同拥有小区的共用设施，[/FONT][FONT=宋体]如访客停车位，[/FONT][FONT=宋体]娱乐设施[/FONT]. [FONT=宋体]共用或共有的部分需要资金来管理，这就是每个单元都要付管理费的原因。管理费要支付共用或共有部分维修和更换的费用。有些管理费还包括水、电、气三项中的一项、两项甚至三项全包。所以，购买[/FONT]Condo[FONT=宋体]时除了要了解它的管理费外，还要了解管理费中都包括了什么？[/FONT]

[FONT=宋体]一个管理好的[/FONT]Condo[FONT=宋体]应有足够的储备资金[/FONT](reserve fund)[FONT=宋体]。它是从每月的管理费中按比例提取的。储备资金用于共用或共有部分的维修维护。一个管理好的[/FONT]Condo[FONT=宋体]应有足够的储备资金[/FONT](reserve fund)[FONT=宋体]。若是一个管理好的[/FONT]Condo[FONT=宋体]，平均到每个单元的储备资金可达到[/FONT]$1000[FONT=宋体]以上。买这样的[/FONT]Condo[FONT=宋体]我们就不用担心它的管理费会涨。[/FONT]Condo[FONT=宋体]的每一个单元都对管理有一定的发言权。这个权限的大小是由该单元的单元因数（[/FONT]Unit Factor[FONT=宋体]）决定的。这个权力是在所有单元的拥有者开会（[/FONT]Condo Meeting[FONT=宋体]）表决时体现的。管理模式上，[/FONT][FONT=宋体]可以小区自行设立管理委员会或外聘专业管理公司[/FONT].

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM

（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

逯广辉-大温地产 : 2012-04-19#2

木屋

●[FONT=宋体]居住舒适[/FONT]

[FONT=宋体]木结构住宅与砖混住宅的最大区别是舒适性。由于国内多年来使用实心黏土和混凝土建造房屋，人们更偏爱砖混住宅。但走进木结构住宅去感受一下，就会现其优势。[/FONT]

[FONT=宋体]例如：砖混住宅无论装修如何豪华，隔一段时间不用就会有阴冷潮湿之感；而木结构住宅从竣工之日入住，就十分舒适，空置再久也不会出现如砖混房屋的不适感。尤其是现代的新型木结构住宅，使用的配套建材都具有环保特性。生活在木结构住宅里，仿佛置身于大自然，使人受益于潜移默化之中。所以，西方人对木结构住宅有强烈的偏爱。[/FONT]
●[FONT=宋体]设计灵活[/FONT]
[FONT=宋体]由于建筑材料自身的特点，使木结构住宅的外观造型和室内布局设计十分灵活，可以充分发挥设计师的想象力和入居者的个性。在加拿大，即使大规模的住宅区也很难找到两幢设计相同的住宅，更没有[/FONT]“[FONT=宋体]兵营式[/FONT]”[FONT=宋体]的同房型小区，而这正是目前中国的房地产业所缺乏的。[/FONT]
[FONT=宋体]加拿大的欧洲移民背景，使其在建筑风格上吸收了欧洲各国各时期的建筑特色，拥有众多的传统及现代建筑风格。例如，源于英国中世纪的[/FONT]“[FONT=宋体]都铎式[/FONT]”[FONT=宋体]，田园情调的[/FONT]“[FONT=宋体]乡村式[/FONT]”[FONT=宋体]，充满浪漫色彩的[/FONT]“[FONT=宋体]法兰西式[/FONT]”[FONT=宋体]，严谨典雅的[/FONT]“[FONT=宋体]维多利亚式[/FONT]”[FONT=宋体]等。中国的低层住宅在设计水平和品位上尚待提高，一个重要的障碍就是使用混凝土材料难以完成复杂灵活的建筑造型。而木结构住宅在这方面拥有极大的优势。不仅房屋设计可以随心所欲，施工过程中还能随时调整和更改房间的布局、门窗的位置等，甚至在使用过程中，也可以轻易地扩建和改造。这些都是混凝土住宅所难以企及的。[/FONT]
●[FONT=宋体]保温隔音[/FONT]
[FONT=宋体]木结构住宅的另一个突出特点是保温和隔音能力强。[/FONT]
[FONT=宋体]利用夹层保温和空气屏障的原理，使木结构住宅的保温能力甚佳。木材和石膏板都是热的不良导体，二者结合的框架结构形成相对封闭的室内空间。因此，无论是冬季取暖，还是夏季制冷，木结构住宅的能源消耗仅为砖混住宅的[/FONT]1/5[FONT=宋体]，大大节省了能源费用。[/FONT]
[FONT=宋体]由于墙体内装有保温隔音材料[/FONT][FONT=宋体]玻璃纤维岩棉，更有效地提高了木结构住宅的保温和隔音能力。同样厚度的玻璃纤维岩棉，其保温效果是混凝土的[/FONT]8-12[FONT=宋体]倍，其降噪吸声效果是混凝土的[/FONT]4[FONT=宋体]倍。实际检测结果表明，[/FONT]50mm[FONT=宋体]厚的玻璃纤维岩棉可以降低噪音[/FONT]50[FONT=宋体]分贝。中空玻璃窗的选用也提高了保温隔音效果，创造了静谧温馨的居住空间。[/FONT]
●[FONT=宋体]防潮防腐[/FONT]
[FONT=宋体]在人们的传统意识中，木材的防潮防腐性能差，容易因此而影响住宅的使用寿命。其实，加拿大的防潮防腐处理技术早已解决了这一担忧。木结构住宅的防潮防腐主要通过对木材的防腐处理和配套使用防潮建材来实现。例如，与混凝土基础接触的部位使用经防腐处理的木材；在外墙体敷设单向透气的防潮膜，既可防止外界潮气对墙内保温材料的侵袭，又能避免室内潮气在墙体内形成冷凝现象；在屋面瓦的下面也铺设防潮建筑纸。合理的结构设计使木结构住宅具有良好的防潮防腐能力，即使是建筑在海边的住宅，其坚固耐久性也是经得起考验的。其实，加拿大的温哥华是全世界最潮湿的城市之一，不仅位于海边，其年均降雨量超过中国的任何大城市，但木结构住宅在那里并没有受到威胁。加拿大木结构住宅的标准使用寿命为[/FONT]70[FONT=宋体]年。实际上，在温哥华地区逾百年的木宅比比皆是。[/FONT]
●[FONT=宋体]防火防蚁[/FONT]
[FONT=宋体]建筑物的防火能力并不取决于单项建筑材料的性能，而是取决于整个建筑系统的耐火等级。加拿大的木结构住宅主体框架采用密封防火设计，并封闭在石膏板后面。石膏板遇火灾时产生的结晶水可以有效地阻燃，而木结构的密封设计也防止了火焰的蔓延。耐火实验证明，在室内发生火灾的[/FONT]2[FONT=宋体]小时内，木结构住宅的主框架保持稳固完整，居住者有充分的时间离开火场并采取灭火措施。[/FONT]
[FONT=宋体]对付白蚁的方法也由传统的土壤处理法发展到使用金属屏障网和屏障沙粒、杀蚁药品、对木材进行防腐防蚁处理等多种有效的方法。今天，[/FONT]“[FONT=宋体]谈蚁色变[/FONT]”[FONT=宋体]的时代早已过去了。[/FONT]
●[FONT=宋体]抗震防风[/FONT]
[FONT=宋体]木结构房屋的抗震能力是众所周知的。加拿大框架式木结构住宅的墙体和楼面、屋面六位一体，均匀受力，抵御地震。在里氏[/FONT]6.8[FONT=宋体]级的神户大地震中，日本的梁柱式木结构住宅因横向承载力不足而纷纷倒塌，只有从加拿大进口的木结构住宅抗震效果极佳，使日本兴起了进口加拿大预制住宅的热潮。[/FONT]
[FONT=宋体]因加拿大的木结构住宅属于密肋的墙承重体系，并且六面整合，抗侧力很强，所以能够承受风速为[/FONT]70[FONT=宋体]米[/FONT]/[FONT=宋体]秒的飓风。在飓风多发的美国西海岸地区和陆龙卷风强烈的加拿大北部地区，木结构住宅仍是当地居民的首选。[/FONT]
●[FONT=宋体]健康环保[/FONT]
[FONT=宋体]二十一世纪，绿色环保生活将成为新的生活方式。木结构住宅采用天然材料作为结构主体，配套建材也不含对人体的有害物质，是理想的绿色居住空间，使人在不知不觉中享受健康环保的益处。另外，木结构建筑法对周围环境的污染和损害极小。国际认可的[/FONT]“[FONT=宋体]生命周期分析方法[/FONT]”[FONT=宋体]对主要建筑材料的环境污染指数进行测试的结果表明，木材对环境污染的各项指标均大大低于砖瓦和混凝土，对水、空气、土壤、周围环境均不造成污[/FONT]

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
(SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

mtl111 : 2012-04-19#3

回复: 广辉谈房

能劳烦谈谈蒙城房产市场及房价走势吗？

逯广辉-大温地产 : 2012-04-20#4

地下室装修

有些房子地下室没有装修，处于原始状态，即使主人住了很多年也如此，这样的房子一般要便宜一些，因为地下室装修是费时费力的事情，花钱不说，挺劳神的。本人曾经自己完成过地下室的装修，深有体会。但经过努力，看到自己的作品，心里还是蛮满足的，地下室装修有关键几步：

1/ 装修不要忘记先把电源插座，灯座，电话插座，CABLE插座，下水管维修口，水阀口，等等位置处理好

特别是地下室地面中心部位的地漏，要装有止回阀，以防倒灌。

2/ 装修不要忘记考虑如何封包下水管道，支柱，等等需要包裹在墙体你的东西

3/ 暖气要用12号线，一般为红色；一般电器和照明用14号线就可以，一般为白色。但如果地下室有干衣机，那么就一定注意，安装排气管和配备特别的电源插座和电线。

4/ 不要忘记保温层和防潮层。

5/ 本着从上而下的原则进行，装修到位，做到典雅大气，不要民族特色太浓，否则日后不容易出售。

今天就写到这啦，这几天太忙，休息啦。。。

想买房？广辉送您四大"保证"
严选多年经验练就慧眼,帮您在大海里觅珍珠
盘算精细分析市场数据,绝不让你多花一分钱
守护选房贷款验房过户...广辉为你全程守护
到家买家具开账户搞装修，广辉帮忙，让你幸福到家

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

逯广辉-大温地产 : 2012-04-20#5

加拿大木屋基本结构参考

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

逯广辉-大温地产 : 2012-04-22#6

地产与贷款常用词汇

Perhaps you have worderd what exactly means "Balloon Payment" or "P.I.T.I" or "Graduated Equity". If so, my small glosary might help you.

Adjustable Rate Mortgage (ARM)
A mortgage in which the interest rate may change, up or down, according to a predetermined index.

Amortized Loan
A loan which is paid off in equal installments during its term.
Appraisal
A statement of property value.
Assessed Valuation
An evaluation of property by an agency of government for taxation purposes.
Assumability
This permits you to transfer your mortgage to anyone who wants to buy your house, as long as that person meets the credit standards of the lender.
Balloon Payment
The final payment of a mortgage loan when it is larger than the regular payment; it usually extinguishes the debt.
Buy Down
Cash payments made at closing that allow the borrower to take advantage of lower interest rates for a specific period.
Closing Costs
The expenses over and above the price of the house that must be paid before title is transferred. May include cost of title examination, premiums for title policies, attorney fee, lenders service fee and recording charges.
Conventional Mortgage
A loan neither insured by the FHA nor guaranteed by the VA.
Deed
A written instrument that conveys title to real property.
Equity
The difference between the market value of property and the homeowner's indebtedness (mortgage).
Escrow Payment
That portion of a mortgagor's monthly payment held in trust by the lender to pay for taxes, hazard insurance, mortgage insurance, lease payments and other items as they become due, known as impounds in some states.
Exchange
The trading of an equity in a piece of property.
Firm Commitment
A lender's agreement to make a loan to a specific borrower on a specific property. An FHA or PMI agreement to insure a loan on specific property, with a designated purchaser.
Graduated Equity or Rapid Amortization
Fixed rate, long term mortgage (25-40 years). The payments, however, are increased annually in negotiated amounts. The additional dollars are allocated to the outstanding principal, thereby paying the mortgage off earlier than planned (12-15 years).
Investor
The holder of a mortgage or the permanent lender for whom the mortgage banker services the loan. Any person or institution that invest in mortgages.
Loan Commitment
A written promise by a lender to make a loan under certain terms and conditions. These include interest rate, length of the loan, lender fees, annual percentage rate, mortgage and hazard insurance and other special requirements.
Loan to Value Ratio
The ratio for the mortgage loan principal (amount borrowed) to the property's appraised value (selling price). On a $100,000 home, with a mortgage loan principal of $80,000, the loan-to-value ratio is 80 percent.

Market Value
Generally accepted as the best price that a ready, willing and able buyer will pay, and the lowest price a ready, willing and able seller will accept. In other words, the dollar figure at which there is a meeting of the minds.

Mortgage/Deed of Trust
Pledge of real property to secure a debt by a written instrument given by the mortgagor. Should be recorded in the County Recorder's Office.
Mortgagee
The lender of money or the receiver of the mortgage document.
Multiple Listing
An arrangement among real estate brokers to make their listings available to each other. If a sale results, the agreed upon commission is divided between the listing broker and the selling broker.
Note
A written promise to pay a certain amount of money.
Origination Fee
A fee or charge for work involved in the evaluation, preparation, and submission of a proposed mortgage loan.
P.I.T.I.
Principal, Interest, Taxes, Insurance, Formula used in calculations of amount the purchaser is qualified to borrow.
Point
One percent of loan amount. This is a fee that buys down the interest rate.
Prepayment Penalty
A fee paid to the mortgage for paying the mortgage before it becomes due. Also known as prepayment fee or reinvestment fee.
Prepayment Privilege
The right given a purchaser to pay all or part of a debt prior to its maturity. The mortgagee cannot be compelled to accept a payment other than those originally agreed to.
Privately Insured Mortgage
A conventional mortgage loan on which a private mortgage insurance company protects the lender against loss due to payment default by the homeowner.
Realtor
The term Realtor is a registered collective membership mark which identifies a real estate professional who is a member of the National Association of Realtors and subscribes to its strict Code of Ethics. The Code of Ethics is a three part document addressing the members' responsibilities to the public, the client, and fellow realtors and is enforced through professional standards committees at the local board and state level.
Rent with Option
A contract which gives one the right to lease property at a certain sum with the option to purchase at a future date.
Second Mortgage/Second Trust
Junior Mortgage or Junior Lien: an additional loan imposed on property with a first mortgage. Generally at a higher interest rate and shorter terms than a "first" mortgage.
Straight Loan
A loan with periodic payments of interest only; the principal sum due in one lump sum upon maturity.
Title
Often used interchangeably with the word ownership. It indicates the accumulation of all rights in property, the owners and others.
Title Insurance
An insurance policy which protects the insured (purchaser or lender) against loss arising from defects in a title. A title search is always required before the title insurance is granted.

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）
手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

逯广辉-大温地产 : 2012-04-24#7

如何在蒙市买房子

[FONT=宋体]如何在蒙特利尔买房子[/FONT]

1[FONT=宋体]．[/FONT][FONT=宋体]地段[/FONT]

[FONT=宋体]名言：地段，地段，还是地段。[/FONT]

a.[FONT=宋体]学区[/FONT]

[FONT=宋体]一般好的地段和好的学区常常是划等号的。一般新的技术移民大都以家庭为单位。一半以上已有孩子，也有很多人准备要孩子。所以，买房在一个好的学区是所有因素中最优先考虑的。[/FONT]

[FONT=宋体]蒙特利尔的小学是以住区划分的，只有极个别极个别的学校是跨区招生，买在一个好的学区意味着你的孩子可以上得到更好的教育。在好学区的学校，家长比较富裕，给学校的捐赠比较多一点，学校也就有更多的钱进行硬件投资和招聘到跟好的老师，同时，好学区的学生家长在孩子身上花钱更多，学生的普遍素质较高，意味着你的孩子会有比较好的同学。[/FONT]
[FONT=宋体]所以，如果你准备要个孩子的话，最好选择好学区，毕竟，买房子是个长期投资，换来换去花的时间和精力实在太多，还是一次性选好了再买。[/FONT]
b.[FONT=宋体]路程和气候[/FONT]
[FONT=宋体]买房应该以上班地点附近为宜，毕竟，上班是天天去，而泡吧和逛街则不是，所以，选择上班地点附近的房子是比较实际的，每天时间上的宽裕会使你比别人多出一到二个小时的休息时间，生活质量有很大提高，而且非常的节省汽油费。[/FONT]
[FONT=宋体]气候和路况对房子地段的巨大影响是蒙特利尔地区比较特有的情况，原理上房子可以买的远一些，开车的话，也就多开十几二十分钟的路，但实际上这是自己骗自己，在高速上，并不是每天能够开一百公里的速度，蒙特利尔的路况是出了名的极差，坑坑洼洼补不胜补，高速普遍窄小，高速路道设计不合理，有些高速如[/FONT]520[FONT=宋体]号，[/FONT]20[FONT=宋体]号开着开着有红灯，著名的[/FONT]DECARIE CIRCLE[FONT=宋体]和二条到南岸的桥一到上下班高峰必定堵的严严的，这些高速，一到风雪天，必有车祸，必会堵车，蒙特利尔一年里有大半年是冬天，上下班如果碰上堵车，一是费时，二是费油费车，三是窝心着急。[/FONT]
[FONT=宋体]这种特有情况，成为了本地的地段房价的倍增器，成为了一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。[/FONT]
[FONT=宋体]另一个特殊情况就是蒙特利尔本身是个四面环水的岛，从长久来看，买岛内不买岛外是个基本常识。由於圣劳伦斯河的限制，蒙特利尔岛面积不会扩展，而一出了岛，加拿大地广人稀，有的是地，高速上[/FONT]10[FONT=宋体]分钟就可以开出好多路[/FONT]([FONT=宋体]注意，是出了岛的高速公路，不比岛内高速，可以开的很快[/FONT])[FONT=宋体]。所以，出了岛，地多了，地段就升值很慢。[/FONT]
[FONT=宋体]地段说到底是个供求关系，市区房屋供不应求，所以房价高，偏远地区房屋供大于求，所以房价低。[/FONT]
c.[FONT=宋体]邻居，安全和环境[/FONT]
[FONT=宋体]好的邻居和小区环境是非常重要的，有很多要素，这要综合来看。[/FONT]
[FONT=宋体]首先，自己中意的房子的附近旁边是否都是房子，还是公寓楼，如果是出租性而非自住性质的公寓楼，就会意味着常会有很多陌生人来往，对安全会有一定影响。[/FONT]
[FONT=宋体]其次，小区的地理位置是怎样的，靠近高速，大马路，机场和货运铁路，就意味着会有噪声。小区是否封闭，封闭的小区，意味着外人不太容易进来，安全性好，并且经过车辆也少。[/FONT]
[FONT=宋体]再次，看小区格局，房子之间间距大，绿化好，树木茂盛，小区就好[/FONT]
2[FONT=宋体]．[/FONT][FONT=宋体]买方代理，卖方经纪和自己成交[/FONT]
[FONT=宋体]找有经验的经纪人是非常值得的，但一定要经纪人弄明白你的想法。[/FONT]买方找自己的买方经纪，并通过他(她)下Offer，这绝非可有可无。
首先, 我们仔细思考一下，把房子委托给经纪卖的时候, 卖方的经济人会承诺保护卖方的利益, 最大程度的售出好价钱, 一般卖主会和他(她)的代理人已经有了长期的接触甚至会有一定的交情，亲疏远近可想而之。如果你直接找卖方经纪，卖方经纪会不会从买房者的角度考虑, 提买方省钱?
其次, 直接找卖方经济人并不能帮您省钱. 如果是卖方经纪在帮你下Offer，需要你签一份Dual Agency Consent，表示你同意并了解规章，全部的代理费都要归这个经纪，一般他(她)不会把经纪费降下来。而通过买方的经纪人下OFFER, 您的经纪人是不向您收取服务费的, 因为根据协议, 买卖双方的经纪人会根据一定的比例从卖方提供的代理服务费中分摊.
再者, 没有自己经纪人的帮助, 您的信息是不完全的. 对于公众能看到的MLS，除了信息在时间上滞后两个星期以外, 比Agent的能了解到的信息也少很多，比如: 您下OFFER的这所房子以前的买入价是多少, 周边房源最近以来的成交价和成交的情况等 . 你没有REALTOR的帮助如何知道要价是否合理呢？好的房子，如果要价合理，一般会很快卖掉，甚至超出要价。

3[FONT=宋体]．[/FONT][FONT=宋体]看房[/FONT]

[FONT=宋体]一旦看到了中意的房子，就要和经纪预约看房[/FONT]

a.[FONT=宋体]整体印象[/FONT]

[FONT=宋体]一幢房子的整体印象是很重要的，如果看上去破破烂烂的，那么房主在平时就疏于保养，懒得连卖房前的稍是整修都不弄，暗示着买下后会化大价钱去修，一幢房子化大钱的地方常常是看不到的地方，如承重墙裂缝，墙内管道堵塞，房顶漏水等等。而房主可能恰恰是这些个原因才想把房子出手的。[/FONT]
[FONT=宋体]整洁干净的房子代表着房主勤于修缮。当然，许多卖方经纪会让卖主化些小钱整一整，最常见的是把内墙刷一刷，顺带把裂缝抹平，看房的时候，要透过现象看本质。[/FONT]
b.[FONT=宋体]房型[/FONT]
[FONT=宋体]本地房子一般有如下几种房型[/FONT]
[FONT=宋体]平房[/FONT](Bungalow) [FONT=宋体]：地上地下各一层，一般占地稍大，适合年纪稍大的人居住，不用爬很多楼梯[/FONT]
[FONT=宋体]楼房[/FONT](Cottage) [FONT=宋体]：地下一层，地上常见为二层，也有三层的[/FONT]
[FONT=宋体]错分层[/FONT](Split) [FONT=宋体]：房子左右高度错开半层，一般占地也稍大[/FONT]
[FONT=宋体]按照房子的连接情况，分为：[/FONT]
[FONT=宋体]独立房[/FONT](Detach)
[FONT=宋体]半联体[/FONT](Semi-Detach)
[FONT=宋体]镇屋或排屋[/FONT](townhouse)
[FONT=宋体]一般同等房子，价格以独立房为最贵，其次半联体，最后镇屋，占地也是独立房最大，但冬天取暖，以镇屋最省电[/FONT]
c.[FONT=宋体]新房和旧房[/FONT]
[FONT=宋体]新房还是旧房，要根据个人情况而定，毫无疑问，每个人都喜欢新房子，但是，事情并非一概而论。[/FONT]
[FONT=宋体]新房子的好处，在于其新，入住后几年内没有维修的烦恼，最重要的是，住着心情舒畅。一般来说，新房的房型设计更好些，更现代些。自己又是一手屋主，隐患也较少。但同时，其缺点也是挺多的，因为新房子一般造在较偏远地方，就面临着前面讲到过的地段问题，学校一般，交通不便，小区不成熟等等。同时，越靠近市区，越是无地可圈，即使有市区新房，那也是极少数极少数的，成本高昂，求远大于供，房价会是个天文数字。[/FONT] [FONT=宋体]另外，新房子的质量也是个问题，这和近年来建筑商的急功近利有关，常常入住后发现大量问题，而这些问题往往要经历半年时间才能基本彻底解决，同时，由於原材料大幅涨价的原因，建筑商一般都用较便宜的木料，用便宜木料的坏处，短期内是感觉不出来的，但好坏木料的耐久性上是有很大区别的。[/FONT]
[FONT=宋体]买老房子，在於看中其地段，反过来说，几乎好地段的房子全是有年头的，如前所述，好地段意味着好的学校，方便的交通，成熟的小区等等，并且，很多老房子本身情况并不差，屋主好的房子，常年在维护，里里外外早换过了，而且老房子一般占地较大些。有些房子的结构用水泥，外墙用石头的，更是没有问题。老房子的问题是，可能会有些隐患存在，验房要特别注意，并且，总体上，今后的维护费用会比新房子多许多，需要注意的零零碎碎比较多，也比较费心。[/FONT]
d.[FONT=宋体]结构和地基[/FONT]
[FONT=宋体]每间房子的用材都是不同的，以内支柱结构来说，有水泥，钢，原木，合成木，水泥和钢为好，合成木最次。即使在同一间房子内，也会有分别，常见的是地下室的地基部分用水泥和钢支撑，上层用木结构支撑，[/FONT]
[FONT=宋体]用原木支柱的大多为有年头的老房子，也只有以前造的房子才用得起原根的大木，原则上原木问题不大，这些硬木如果不受潮腐烂，支撑个上百年都没问题。现在有些新造的房子，支柱都用的是细细的木头，为了支撑起上层，通过计算，以增加支柱数量来做到，然后用内墙一封，什么都看不到了，这就好比是用一排牙签支起一个碗，质量是很低的。[/FONT]
[FONT=宋体]每个房子的横梁和地板也是很能说明建筑商的用料的，好的横梁应该用整块硬木来做，但由於成本的原因，很多房子的横梁是用几条薄的长木并合在一起来代替一整块硬木，部分地方甚至用合成木屑木来代替，成本的下降是以质量为代价的。[/FONT]
[FONT=宋体]地基是一个房子的根本，好的地基让房子不会倾斜，地基不好，地面就会沉降，造成房子倾斜，影响地基的因素有很多，一般除了造房子时打下的先天因素，后天因素通常有雨水，树木和土壤三种。有些房子地势较低，这就应该沿着外墙四周挖排水道，否则，四面八方的雨水和雪水汇聚倒灌，造成房子地基常年泡在水里。有些房子紧贴屋边种了树木，要知道，即便是树种在院子的那一头，如果是棵大树的话，它的长长的树根也极又可能已经钻过了地基，树根力量的巨大是我们没有估计到的，一旦钻透了地基和外墙，就会把房子往上拱，破坏力量是很大的。另外蒙特利尔南岸有很多地方土壤中含有黄铜矿，这种土壤碰上水时间一长会膨胀，这就会使建于其上的地基发生涨裂。[/FONT]
e.[FONT=宋体]屋顶[/FONT]
[FONT=宋体]蒙特利尔冬季气候使得屋顶损耗很快。每年冬季的严寒是屋顶强烈收缩，而到了夏天，屋顶又受热膨胀，冬夏二季，从最冷的零下[/FONT]35[FONT=宋体]度到最热的零上[/FONT]35[FONT=宋体]度之间可以有[/FONT]70[FONT=宋体]摄氏度巨大温差。所以一般屋顶过了十年以上就要考虑更换了。[/FONT]
[FONT=宋体]外房顶和里面房间顶之间有个空隙层，这个空隙在冬天必须保持和室外温度相近，换句话说，温度必须很低，否则，这个空隙层的热气会使外屋顶的雪融化，再结冰，这样，渗入屋顶缝隙的水结冰后会膨胀，对屋顶的破坏力是成倍的。而有些屋主根本不知道这个知识，不只屋顶受损，而且导致屋内暖气上漏，是暖气费大幅增加。[/FONT]

[FONT=宋体]所以买房子的时候，要抬头看看屋顶，看有没有起壳，是不是平整，同时，问一问房顶的年纪，超过年的房顶就极可能会漏水，在进内屋看的时候，要看看内房顶有没有水渍。很多经纪会告诉你房顶可以撑个[/FONT]15[FONT=宋体]年，或者告诉你这个房顶是[/FONT]25[FONT=宋体]年质量的，对此，你不可全信，最多将信将疑，姑且听之，。一般一个房顶起码[/FONT]$3500-$6000[FONT=宋体]左右，是买房后维修的大头。[/FONT]

f.[FONT=宋体]供暖[/FONT]

[FONT=宋体]按供暖系统的能源类型，有用电，用油和用煤气三类。一般用电的最多。用油的常常为老房子，用油相对要麻烦些，家中地下室会有一个大油箱，很占地方也不太安全，而且要定期检查。用气的就比较少。[/FONT]

[FONT=宋体]以散热类型来说，有电热板，热通风，和热水汀三种。电热板最老式，最常见，也最耗电，室温上升慢而且回使房间过分干燥，但可以通过各个房间分别安装定时调节器来控制室温以达到最大效率的利用能源。热通风的好处是室温上升快，而且效率高较省电，缺点是分别控制室温不易，要热全部热，某种程度上造成浪费，与省电的好处相抵消。热水汀的好处是房间不会很干，但热的最慢，而人离开后即使关了实际上还有一段加热期，与电热板一样，时间差的原因造成隐形浪费，而且没有定时控制器可装以节能。[/FONT]
[FONT=宋体]一般来说，热通风型加热形式最好，一次性投资也比较大，主要是铺设管道铺设和安装炉子的成本很大，如果把其他类型改造成热通风型，有可能总投资达[/FONT]$20000[FONT=宋体]以上。[/FONT]
g.[FONT=宋体]外墙[/FONT]
[FONT=宋体]看房时，应该绕屋走几圈，看看外墙。从外墙可以看出许多问题，有裂缝的话，就要看方向，如果是横向的话，问题还不是很大，但如果是纵向，而且较长的话，就有可能是地基出现不平，或者有树根拱抬，危及房屋根本，维修起来可能是笔大钱。[/FONT]
[FONT=宋体]有些老屋四面墙爬满了藤，有人认为很浪漫，其实这对房子是非常不好的，由於植物的力量是惊人的，这些藤会钻入墙体，造成很大破坏，而且房子常年被藤遮盖，很阴湿，又晒不到阳光，会造成霉菌的滋生，风水学上也忌讳这种太阴的情况。[/FONT]
h.[FONT=宋体]窗和门[/FONT]
[FONT=宋体]把全部门和窗换一下大约[/FONT]$1500-$2000[FONT=宋体]左右，自己换门还行，换窗可就难一些了，如果请人做，成本会大增。而且，就门和窗本身而言，其代价从[/FONT]$50-$250[FONT=宋体]不等，尤其那些带玻璃格的法式门窗，用好木头做的都在[/FONT]$200[FONT=宋体]以上。[/FONT]
[FONT=宋体]冬天看房的时候要注意窗上是否有水的雾汽，如果有，说明窗不密封，漏冷风进来。[/FONT]
[FONT=宋体]随机开一二扇窗看看，看看是不是难于开启，会有一些感性认识。[/FONT]
i.[FONT=宋体]下水道[/FONT]
[FONT=宋体]下水道是比较难查的，主要看水斗下水快不快，如果下水很慢，说明有堵塞。[/FONT]
[FONT=宋体]要问问下水道的材料是什么做的，能耐多长时间，如果下水道漏水，那可是要砸了墙去修的。[/FONT]
[FONT=宋体]看看各处地板和屋角，有没有经过水浸的痕迹，就大致心里有个数。[/FONT]
j.[FONT=宋体]地下室[/FONT]
[FONT=宋体]蒙特利尔比较干燥，一般地下室不会象中国一些城市那样比较潮湿，但也要稍稍注意一下，如果地下室湿度大，可能是有漏水，或者通风不够。[/FONT]
[FONT=宋体]地下室如果是没有装修过的，那么装修一下全部大概要[/FONT]2-3[FONT=宋体]万，看其大小而定，装修过的，要看隔温隔水好不好，如果隔温太薄，或者漏风，地下室是很容易一年让你在暖气费上多花上个几百块的。[/FONT]
k.[FONT=宋体]固定附着物[/FONT]
[FONT=宋体]按照法律规定，所有的固定附着物属於房子的一部分，前房主不可随意取走或敲掉。但是，还是有些东西属於擦边球，所以不管怎样，问清每一样东西的情况可以避免以后的纠纷。[/FONT]
[FONT=宋体]玻璃和镜子，灯，画，窗帘，固定在墙上的橱和架子，以及其他一些固定装饰，都有必要问清和记牢。[/FONT]
[FONT=宋体]当然，这一般在有意下单的第二次看房时才去问这些细节。[/FONT]
l.[FONT=宋体]其他以及修缮费评估[/FONT]
[FONT=宋体]一个房子的细节处很多，无法一一细述，而且，每个房子有各自的特点，优点多于缺点的就是好房子，并且，千万不要被原房主的个人装饰装潢以至于气味误导，因为哪些与你无关，你买的是个空房子。[/FONT]
[FONT=宋体]一般在验房后都会得到一份验房报告，这份报告其实是本大致有[/FONT]400[FONT=宋体]页的大书，里面罗列了各种情况以及修缮费用，但问题是你要看中验房后才有，所以，借一本或廉价买本旧的先研究一下，增长些知识后再看房也是个明智之举。[/FONT]
4[FONT=宋体]．[/FONT][FONT=宋体]杀价[/FONT]
[FONT=宋体]杀价是个重头戏，也是一场比耐心比智慧的战斗，它直接关系到你投资的成败。价格是心理游戏，任何房子本身，就是全新的也不值那么多钱。买房更多买的是地皮，而地段的价值是没有办法估量的，因此，只能通过参考同地段别的房子，以及目前市场价位来衡量，而且，同样一间房，不同的房主心里要价是不一样的，而且，不同的卖方经纪也有不同的影响力[/FONT]
a.[FONT=宋体]喊价的构成因素[/FONT]
[FONT=宋体]房主的叫价一般由三个部分组成：房主的心目中实际所得，经纪人佣金和房主心目中留给买家的还价余地。举例来说，房主希望实际收益为[/FONT]$200000[FONT=宋体]，并且留给买家的还价余地为[/FONT]$20000[FONT=宋体]，付给经纪费用为[/FONT]200000*7%=14000[FONT=宋体]，所以他要叫价[/FONT]$200000+$20000+$14000=$234000
[FONT=宋体]当然，这里面的任何一项并不是一成不变的，要知道，还价就象一根橡皮筋，经纪的作用是把它往二头拉，如果买方这里拉不动了，就在卖方这里压，如果买方还价比较坚决，经纪人为了促成成交，会反而反过来帮助买方劝说卖方降低心理价位。并且，如果没有买方经纪，卖方经纪会很乐意的向房主表示愿意降低一部分佣金，因为，即便是降了佣金，也是独吞，也比和买方代理平分了好。[/FONT]
b.[FONT=宋体]谈判技巧和策略[/FONT]
[FONT=宋体]总体来讲，就是一个字：坚决。你是付钱的人，任他讲的天花乱坠或口干舌噪，如果你觉得对方水分太大，但是还是还不下来，情愿放弃。[/FONT]
[FONT=宋体]一般，首次还价一定要狠些，应该比计算出来的更加低一点，一方面给房主一个心理打击，暗示着这个房子不值那么多钱，一方面，为下次的还价作个好的开端，如果上来就给了个好价钱，以后就压不下来了。[/FONT]
[FONT=宋体]谈的时候，应该是他急你不急，调整好心态很重要，即便很想买下来，还是要表现出无所谓的态度。当然，可以通过罗列一些有利于还价的因素，如地段的缺陷和房子本身的毛病，来帮助说服对方降价，其实，有些时候，即便是有经验的老经纪，也不一定可以把针对某房的降价的因素研究的很透。通过罗列一些缺点，可以提醒对方经纪还有其他一些原因可以帮助说服屋主降价。对方经纪是没有权力同意任何价格的，但他可以对房主有很大影响。[/FONT][FONT=宋体]任何时候，不要被对方误导，可以仔细听，但未必全部相信。[/FONT][FONT=宋体]有些时候，观察和等待是了解真正价位的一个办法，如果在市场上放了一段时间还卖不掉，房主自己就会调整价位。当然，风险在於，喜欢的房子很可能被别人买去了。其实，你要的是质高价廉的房子，这点心里要明确。坚决的态度不等同于固执，如果真的看到了非常好的房子，价钱也合适，适当的展现一些灵活是必要的，如果一点弹性都没有，是买不到房子的。[/FONT]
c.[FONT=宋体]附加条件[/FONT]
[FONT=宋体]银行贷款成功和对验房结果满意是非常重要的二大必要成交条件。如果没有把列入贷款成功条件而银行方面有贷款的问题，并且房子已经买了，那么，就会有法律上的麻烦。而如果没有把满意验房作为条件的话，那根本不用花钱请人验房，因为结果都一样，你无论好坏必须得买。[/FONT]
[FONT=宋体]有一些大件常常是随房卖的，以价值次序依次为：炉头，冰箱，洗衣机，烘干机，洗碗机等等，尽管不是固定附着物，也常常是随着卖的，有时，因为东西比较新，也比较高档，房主不把这些罗入包含之列，对此，在还价时应该把它们全部列入附加条件，要求成交价包含这些大件电器，不要白不要的，当然，必要是可放弃要求，作为退让的一部分条件。这些电器全部买新的也要好几千加币至少[/FONT]
[FONT=宋体]窗帘一般也可以指明要，但这跟家具有个颜色配套的问题，有些卖主要带走的，无关紧要，虽然不一定要，但可作为讨价还价的一个条件。[/FONT]
[FONT=宋体]看房子的时候，尽量注意固定附着物，如依墙固定的柜子，镜子等，把这些一一列入该房价包括的清单，以防交房时，这些东西都被拆走了，并且留下一个难看的又难处理的墙洞。[/FONT]
d.[FONT=宋体]陷阱和欺骗[/FONT]
[FONT=宋体]买房人常常会发现自己在和别人竞争同一间房子，这就陷入了一个二难的陷阱，不喊高吧，买不到，喊高了吧，不甘心让房主渔翁得利，在这种情况下，建议是情愿失去机会，也不要盲目竟标哄抬。如果连竞价的对手是谁，甚至这个[/FONT]“[FONT=宋体]对手[/FONT]” [FONT=宋体]有没有，存不存在都不知道，竞价的结果常常是再次太抬高价格，刺激对方再加价，就是买成了，也是当了回冤大头。正确的作法是让对手叫价，自己旁观，由於房主有一个后备的买主，常常不会接受较低的价钱，而如果没有卖成，等到对手退出后，房主的心态会不同，因为已经少了一个买主，就剩下你一个了，他也比较容易接受低一点的价格，在实际情况中，第一个高的价钱没有接受而过了一个月接受了更低价钱的卖主还是不乏其人的。[/FONT]
[FONT=宋体]卖房子是不可以在房子的缺陷上说假话的，所以，当你问到某些细节，对方说不知道或不清楚的话，那就很可能有问题，记住这些地方，下次验房时让验房师告诉你真正的情况。[/FONT]
[FONT=宋体]房子在卖以前，会小事装修，常见的是刷墙，刷过的墙有些水渍和裂缝就看不见了，验房师也是人，你看不见了，验房师也一样，所以还是要自己留个心眼。[/FONT]
[FONT=宋体]看房的时候，卖方经纪会搞一些小花招，例如，放一些柔和的音乐，房间内喷香水，把房间搞得干干净净的，放一些家庭照片，尤其是小孩成长的照片，暗示你买下后，也会是这样的一个健康而幸福的家庭，靠近街的，会把门窗都关上，防止街上噪音进入，后院和台阶比较破旧的，会把后门关的很严，夏天的话，把空调开足，在地下室放台风扇通风等等。这些都称不上欺骗，但都是些扬长避短，给出好印象的手段。[/FONT]
5[FONT=宋体]．[/FONT][FONT=宋体]验房[/FONT]
[FONT=宋体]买好房子，都要请验房师验房。对於新房子的验收，一般人家都是自己验房，但是如果经济允许，也可以考虑请验房师来帮助挑毛病。[/FONT]
a.[FONT=宋体]验房师[/FONT]
[FONT=宋体]任何人都可以自称验房师而不用负法律责任。加拿大是不颁发验房师执照的。所谓的验房师证明或执照，都是各公司自己颁发给自己属下的验房师的。所以聘请专业大公司的验房师比聘请个人或小公司的验房师会好些，因为大公司对旗下的专业人员要求会严一些，防止一些滥竽充数的人损害公司名誉。[/FONT]
[FONT=宋体]目前每个省都有自己的验房师协会，由该省的各大验房公司共同参加，如魁省就叫[/FONT]AIBQ[FONT=宋体]，整个加拿大总验房协会，目前正在形成之中，其实，合格过硬的验房师并不多，根据魁省[/FONT]AIBQ[FONT=宋体]的推荐名单，总共分别有多名正规验房师和多名候补验房师，分别来自各大验房公司，这些验房师应该是经验丰富的精英。详细名单可以参考协会网页[/FONT]www.aibq.qc.ca.
[FONT=宋体]各验房师擅长的地区是不一样的，由於一些验房师专门验某个地区，所以他会对这一地区的房子结构，特点和常有缺陷特别熟悉，聘请验房师时要从候选名单中挑选熟悉该地区的验房师。[/FONT]
[FONT=宋体]一般不要从经纪推荐的名单中挑选验房师。验房师本身这个职业是调毛病找缺点，而经纪人当然是希望毛病越少越好，也就越容易成交，所以二者的根本点是相抵触的，有些验房师由于太敬业，老是找到很多毛病，就会被经纪列上黑名单，而经纪可以拒绝让某个验房师验房。如果为你把关的验房师是经纪推荐的，结果可想而知。[/FONT]
b.[FONT=宋体]验房过程[/FONT]
[FONT=宋体]验房一般需要[/FONT]3[FONT=宋体]小时左右，少于[/FONT]3[FONT=宋体]小时说明验房师可能没有很仔细地验房子。在这段时间内，切记一定要跟着验房师跑上跑下，看明白弄仔细，不懂的或者有疑问的地方一定要马上问，验房师是你花钱请的，回答你任何问题是天经地义的事，千万不要浪费这个大好的挑毛病和学习的机会，过了这次，很难再有机会有这样一个有经验的高手帮你全面答疑和查问题。并且，验房师也是赚钱吃饭，例行公事而已，如果你不问，他也不会主动说。所以，验房过程中不要和经纪聊天谈话，以免失去更多了解房子的机会。而且，在出验房报告前，不要让经纪和验房师有单独谈话的机会，以免验房师受到经纪的影响。[/FONT]
[FONT=宋体]验房结束时，验房师会给出一份详细的验房报告。这份验房报告其实是一本几百页厚厚的验房手则，从房子的所有方方面面给出一份评估，验房师会化上半个小时给你解释每一部分的结果，你要尽量全部搞懂，因为每个结果都意味者将来可能的费用。如果有些还是不能当场明白，验房手则都有详细说明。但有一点必须问清，就是需要多少钱才能修好。[/FONT]
c.[FONT=宋体]验房后的还价[/FONT]
[FONT=宋体]一般验房后如果没有重大问题，可以选择接受，或者根据验房结果小幅还价，一般房主不太会再次降价，但是，如果的确会发生一些维修费用的话，验房报告是再谈价的很好的依据，当然，如果谈不成的话，你会面临着无条件接受，还是损失几百元的验房费而撤退的问题。[/FONT]
[FONT=宋体]千万不要当场就签字同意验房通过，这是房子最后成交的最大障碍，十有八九双方经纪会逼夹着你让你马上签字画押，这是很不道德的，你一定要回家冷静，作出分析判断，决定是否再还价或让对方作出改进，只有当你满意房产状况，才可以签字，[/FONT]
6[FONT=宋体]．[/FONT][FONT=宋体]下[/FONT]OFFER
[FONT=宋体]所有的条件和要求，必须白底黑字写在[/FONT]OFFER[FONT=宋体]上，口说无凭，切记。[/FONT]
[FONT=宋体]另外要注意几个日期的问题。[/FONT]
[FONT=宋体]验房期限：一般以[/FONT]OFFER[FONT=宋体]接受之日起十天[/FONT]([FONT=宋体]含休息日[/FONT])[FONT=宋体]，过期不验自动认为满意。这里千万不可掉以轻心，因为这几天你联系或中意的验房师不一定有空，所以尽量要求多点时日。[/FONT]
[FONT=宋体]交房日：交房日必须是公证日或以前，公证那天开始，房子就是你的，有些卖主希望在公证后几天之后才撤空，这对于你会很麻烦，等於免费借给他住不说，拖延装修以至拖延你入住也是个问题。[/FONT]
7[FONT=宋体]．[/FONT][FONT=宋体]贷款利率[/FONT]
a.[FONT=宋体]时机。[/FONT]
[FONT=宋体]贷款利率的洽谈实际上应该是所有步骤中的第一步，在看房前早就应该谈好的，等到卖主接受还价，房子都买好了再去谈已经是太晚了。原因是一旦[/FONT]OFFER[FONT=宋体]被接受，对方一般只给出[/FONT]10[FONT=宋体]天时间，注意，并不是[/FONT]10[FONT=宋体]个工作日，在这个[/FONT]10[FONT=宋体]天里，你要完成验房，银行贷款确认，再还价直至最终合同所有条件满足，时间非常的紧，根本没有时间到各大银行分别约谈贷款利率事宜，就没有时间进行比较。而且即使随便谈个银行，谈的利率就是那个星期的利率，如果利率是上涨趋势的话，就失去了得到前几个月低利率的机会。[/FONT]
b.[FONT=宋体]获得最低利率[/FONT]
[FONT=宋体]任何一个银行和任何一个放贷员决不会傻到一上来就给个最低利率给你，要知道，利率上差个零点几，动不动就差个成千上万的，放贷员是能给高尽量给高，他们个个是身经百战的谈判高手，每天的工作的很大一部分就是和客户谈利率，对於他们不要太费口舌，因为这不是你的强项，而应该在约谈前在网上搜索好，知道了最低利率，心里有底，就直接问他能不能同意更低或者相同的利率。一般就能够和网上该年限最低利率持平，或多个[/FONT]0.1-0.2%[FONT=宋体]，如果能够比最低利率少个[/FONT]0.1-0.2%[FONT=宋体]，已经是相当不错了。[/FONT]
[FONT=宋体]最低利率可以到以下网站查到[/FONT]
www.canadamortgage.com
c.

[FONT=宋体]浮动利率相比固定利率[/FONT]

[FONT=宋体]浮动利率是个陷阱，一定要固定利率。[/FONT]

[FONT=宋体]在和银行谈的时候，你会发现所有的银行都会极力推荐你选择浮动利率，也会列举数据告诉你浮动利率怎么怎么好，怎么怎么省钱。但是，这是一场猫和老鼠的游戏，银行是利益至上，你省钱了它就少赚，很现实很残酷，这就是银行极力推荐浮动利率的根本原因。[/FONT]

[FONT=宋体]浮动利率的陷阱在於其浮动，以目前情况来说，基本上上浮的可能性大的多，其中有二个未知因素，就是上浮的幅度和上浮的速度，理论上将，第二天利率上浮翻一倍也是可以的，因为你选的是浮动，你没有控制权，什么时候浮，浮多少，银行或是国家说了算。然而，当银行给你算的时候，没有把这些未知数放进去，把浮动利率的百分比以固定利率的公式来计算，当然你就会觉得很省钱了。[/FONT]

[FONT=宋体]浮动利率还有一个问题是利息的计算，因为利率一直在变，计算相对复杂，也有听说过发现银行多年算错，你不可以说银行是故意的，但也不能排除这个嫌疑，就算不是故意的，银行全靠计算机，计算机也有算错了时候，例如网络问题造成数据没有及时更新，导致出现错误计算，并且以后的所有计算都是基於前次错误的结果等等。还有一个问题是太操心，没有一个人会老是惦记着去查利率变了没有，并根据新利率计算当天利息的，相信很可能有人直到还清了也还闷在鼓里。有许多银行会试图说服你，告诉你在任何时候都可以改成固定利率，但是，他不会强调如果改成固定利率的话，你只能得到一个非常高的贷款利率，相比直接谈得到的固定利率，会差了老大一截。这样，又变成了风险承担的问题。以五年期为例举例来说，银行牌价当前固定利率如果为[/FONT]6.05%[FONT=宋体]，而你能谈到[/FONT]4.65%[FONT=宋体]，浮动利率能谈到[/FONT]3.5%[FONT=宋体]，但你贪小选了浮动利率，如果一段时间后利率猛涨，银行牌价成了[/FONT]7%[FONT=宋体]，浮动也涨成了[/FONT]4.5%[FONT=宋体]，这时你希望固定下来，那么银行多半会给你[/FONT]7%-1%=6%[FONT=宋体]的固定利率，比起当初[/FONT]4.65-3.5=1.15%[FONT=宋体]的差价实惠，以后的日子会通过[/FONT]6-4.65=1.35%[FONT=宋体]的差价来赔还，而如果你不去固定，则利率不断升高，心理和经济压力越来越大。所以，归根结底，是风险的问题，浮动利率就是赌利率上涨慢。买房是个大投入，将来的负担应该算清而不宜去赌利率。历史上涨到百分之十几的利率也是常有的。[/FONT]
[FONT=宋体]固定利率就没有这些问题，它其实是个平均预估值，所以比当前浮动利率会高，但它不会在升了。固定利率对於买房者是重要的，它给予了买房者一定的经济前瞻性，在利息几年之内不会有变化，经济上自己可控制。[/FONT]
[FONT=宋体]浮动利率就是银行把风险转嫁给贷款人，银行稳收利息。[/FONT]
d.[FONT=宋体]贷款时限[/FONT]
[FONT=宋体]贷款时限一般人选[/FONT]3-5[FONT=宋体]年为最多，但也不要太长，首先年限太长，利率会很高，因为银行的利率计算公式认为风险很高，所以给出的利率也就很高，其次，一次定的年限太长，会把自己束缚住，如果在短期几年内由於各种原因而要卖房的话，就等於和银行毁约，自己要付很大一笔罚金。[/FONT]
[FONT=宋体]有一个办法可以免除罚金，就是让买你房子的人继承你的贷款，但是，一般买主是不愿意这样做的，因为计算会很复杂，手续也繁琐，而且继承的贷款额度也不一定合适买主，除非当时利率升到很高，而你得到的利率是以前谈的，低很多，这样买主才会感兴趣继承贷款，但总的来讲，会很麻烦。[/FONT]
[FONT=宋体]到底是几年，要根据自己情况，结合利率的长期走向来定，有很多人喜欢[/FONT]5[FONT=宋体]年，但也有人喜欢[/FONT]3[FONT=宋体]年加[/FONT]3[FONT=宋体]年，不一而定，因为利率变化是个不确定因素，没有办法说哪个更好些。[/FONT]
e.[FONT=宋体]银行选择[/FONT]
[FONT=宋体]贷款最好找中等银行，大银行如[/FONT]ROYAL BANK[FONT=宋体]，根本没有谈的余地，一副衙门八字开的官僚面孔，这是因为它客户多，业务多，不在乎你这个小客户，所谓店大欺客。当然，这里并不是指它的接待态度，所有银行人员谈话是都面带笑容，但笑容不能当饭吃，要看它真正肯给你多少利率。[/FONT]
[FONT=宋体]太小的银行，或者没有太多办公地点的银行，感觉不可靠，说不上不好，但一般小银行能给的利率，其他银行也给的出，所以在网上看到最低利率的银行，是因为它银行小，只有通过放明最低贷款利率来吸引客户，银行基本上大同小异，同样的低利率基本上在好几家银行都争取得到。正确的做法是拿着最低利率的信息，争取找一家相对大些的银行。[/FONT]
NATIONAL[FONT=宋体]，[/FONT] SCOTIA[FONT=宋体]，[/FONT] DEJARSDIN[FONT=宋体]，[/FONT]MONTREAL BANK[FONT=宋体]基本上都属於这类中型银行。[/FONT]
f.[FONT=宋体]利率降低的机会：跟踪贷款利率[/FONT]
[FONT=宋体]一旦谈好了一个好的贷款利率，就应该让银行出个预贷款证明，这是不要钱的，但有二个好处，第一是把谈好的利率白底黑字写在纸上，以防有变，第二是在给[/FONT]OFFER[FONT=宋体]的时候，有时卖主会要求看你的银行同意贷款证明，到时候去弄时间就比较紧了。[/FONT]
[FONT=宋体]谈好了利率并不是一劳永逸了，因为，一般根据协定，在买房前，如果市场贷款利率下降，你有权力要求把利率跟着下降，但一旦市场利率上扬，你的利率是不动的，这也是为什么谈利率要越早越好。值得注意的是，利率的下降不是自动随着市场下降的，而要你自己关心，自己去说的。利率一旦谈好，有效期为半年，在这半年内，直至买房，要每星期跟踪利率，如果下降了，要立即和银行谈，不可拖延，因为如果再升回去，你错过机会，就没得谈了。另外你要明确知道如何及时取得准确的比较信息，如[/FONT]PRIM[FONT=宋体]利率，以作参考。因为你的利率是谈下来的，不是公布价，你如何进行参照是个重要的因素。例如，你可以说，现在我得到的利率是[/FONT]X[FONT=宋体]，而当前银行的[/FONT]PRIM[FONT=宋体]利率是[/FONT]Y[FONT=宋体]，如果那么利率差价为[/FONT]Y-X[FONT=宋体]，如果银行下星期的[/FONT]PRIM[FONT=宋体]降低了[/FONT]Z[FONT=宋体]个百分点，你应该马上向银行要求更新你的利率为[/FONT]X-Z[FONT=宋体]，每个银行的[/FONT]PRIM[FONT=宋体]价有时会不同，但大致差不多。[/FONT]
[FONT=宋体]虽然下降可能性不大，但还是要注意。[/FONT]
g.[FONT=宋体]设定还款日[/FONT]
[FONT=宋体]分期还款的周期可以有：每月，每周，每两周，加速每两周之分。其实，其根本在于你尽量一有钱就还，不要把现金过多地，不产生效益地留在手上，一般来讲，还款周期就是个人的工资收入的周期。[/FONT]
[FONT=宋体]例如，你是每二周发薪水，如果你选择每月还[/FONT]X[FONT=宋体]元，那么大多数情况下你根本不必攒到月底，因为你在攒的过程中，攒下的钱并没有立刻产生效益，反而会因此多付利息，正确的做法是选择每两周还。[/FONT]
[FONT=宋体]加速两周其实和每两周偿还没有本质区别，其实就是因为每月有[/FONT]30[FONT=宋体]到[/FONT]31[FONT=宋体]天，是[/FONT]4[FONT=宋体]个星期加[/FONT]2-3[FONT=宋体]天，让你在两个星期的时间还两个星期多一天的钱，银行都把加速两周作为推荐选项，但本质就是每次多还点钱，当然，多还了，还得快了，利息就少了，也用不着[/FONT]25[FONT=宋体]年还清，[/FONT]22[FONT=宋体]年就行了。实际是，如果偿还能力强有多余的钱的人，大多会买更大的房子。这跟个人能力有关，不是利用算法省钱。[/FONT]
h.[FONT=宋体]和利率一起谈的东西[/FONT]
[FONT=宋体]谈利率，一定要要求如下利益：[/FONT]
[FONT=宋体]首先是免除公证费，或要求报销更高的公证费用额度，目前的公证费都要[/FONT]1100-1400[FONT=宋体]加元，如果银行只给报销一部分，剩下的就要自己掏腰包，好的银行是会给你差不多的额度的，不至於自己掏钱。[/FONT]
[FONT=宋体]其次是免去银行评估费。银行要贷款给你，就要去看看房子值不值，所以有评估费一说，虽然一般都免了，但一定要提出免除，防止以后乱收费。[/FONT]
[FONT=宋体]再次要免除房子交割日以后和开始例行还款日的之间几天的利息，例如，房子公证日为某月一日，你选择每两周发薪日还款，注意公证日[/FONT]([FONT=宋体]就是交割日[/FONT]) [FONT=宋体]和第一次还款日的间隔，防止银行找些原因另外加收你几天的贷款利息，[/FONT]
[FONT=宋体]然后要求银行给你优惠的信用额度[/FONT](CREDIT LINE) [FONT=宋体]的利利率。一般可以谈到等同於[/FONT]PRIM[FONT=宋体]利率。也可以要求增加信用额度，备着以防急用。[/FONT]
[FONT=宋体]最后要问清加速偿还的可能性和额度。一般银行都允许每年年底多还个[/FONT]10-15%[FONT=宋体]左右的，以及允许每月加倍偿还。虽然你可能并没有能力去这样加速偿还，但要留个可能性在那里。[/FONT]
[FONT=宋体]和利率一样，一般根据各银行的不同，放贷员的不同，你本人谈判水平的不同，所有限额都会有所不同。[/FONT]
8[FONT=宋体]．[/FONT][FONT=宋体]公证[/FONT]
[FONT=宋体]公证一般由买方出钱，一起到买方找的公证师那里公证。不同于中国，这里的公证师不是政府机关，都是私人性质，公证师要考执照，但考出后，是自己开门营业，自己定价。蒙特利尔的公证师并不多，经纪会推荐一些，但经纪推荐的大多比较忙和高收费，最好自己到处问那些买了房子的人，每个人那里打电话去问价钱，找一个收费低的。除非疑难问题，对於买房交易，公证师之间区别并不大。[/FONT]
[FONT=宋体]除了公证本身，有一点很重要的是要有一定的现金准备，因为大多数情况是卖方早已经把地税[/FONT]/[FONT=宋体]教育税付清，你除了支付公证费，还要支付给卖方已经付给政府的地税。另外，政府的一次性买房[/FONT]“[FONT=宋体]欢迎税[/FONT]” [FONT=宋体]也是一笔不小的支出。[/FONT]
[FONT=宋体]值得注意的是，公证那天就是你成为物主的一天，你从此以后就要对物业担负起责任，任何的问题都要靠自己去解决了。[/FONT]
9[FONT=宋体]．[/FONT][FONT=宋体]入住和装修[/FONT]
a.[FONT=宋体]准备入住[/FONT]
[FONT=宋体]房屋保险：[/FONT]
[FONT=宋体]房屋保险必须从公证之日生效，从法律上说，房子从公证日开始就是你的了，如果出了问题而没买保险，自己就要承担全部责任。所以，房屋保险应该在[/FONT]OFFER[FONT=宋体]接受之日开始，就要四处问价，每个银行每个银行的去问。并且，一般把房屋保险和汽车保险捆绑在一切去问价，房屋和汽车保险在同一家公司承保，车保和屋保同时都会有一定的折扣。一般不可能车险正好在房子公证日到期，你可以打电话去保险银行问，要求本年度的车险合同提早到公证日取消，一般都允许，免费并且退还未保时期的差价。[/FONT]
[FONT=宋体]房屋保险有很多条款，不同公司有细微不同，要一一问清，不要轻信诸如全保之类的话，要问清到底包含哪些条款，保额为多少，在什么情况下可以申报赔偿。[/FONT]
[FONT=宋体]房屋保险条款的具体情况每家公司都不同，保额也会不一样，有时候一家公司的二个承保条款在另一家公司会是笼统地含入一个条款之中。[/FONT]
[FONT=宋体]除了缺省的这些条款，也要考虑到本身的需要而增加可选条款，如，考虑到下水道已经年代久远，可以增加投保下水道漏水修补这一条以备后患。[/FONT]
[FONT=宋体]选择报警公司：[/FONT]
[FONT=宋体]家中装有中央报警系统会使房屋保费下降，虽然报警系统每月缴费，但是保费的下降可以抵冲掉很大一部分。而且家中安全性能增加。报警公司每月收费从十几到几十块不等，合同常常与是否买它设备有关系。[/FONT]
[FONT=宋体]预留装修时间和装修后时间：[/FONT]
[FONT=宋体]装修典型的是刷墙和铺[/FONT]([FONT=宋体]或漆[/FONT])[FONT=宋体]地板。这有一个次序和等待干燥的时间问题，还有，装修后需要留几天通风，以排除有毒气体。[/FONT]
[FONT=宋体]电表，煤气表读数：[/FONT]
[FONT=宋体]需要在拿到钥匙后马上检查度数，如果和前屋主公证是讲的出入太大，你可能要付清这个差额的。[/FONT]
[FONT=宋体]通知改地址：[/FONT]
[FONT=宋体]要通知方方面面你改地址了，列出一个单子，逐个打电话，最好在邮局花几十块钱把半年内所有的邮件都转到新地址，因为你[/FONT]100%[FONT=宋体]会漏掉一些该通知的地方，而且有些机构工作效率慢，有时间差通知半年了还往原址寄信的很多。[/FONT]
[FONT=宋体]查看交通线路图：[/FONT]
[FONT=宋体]找出新的地方的交通线路，并发现最优化的路径[/FONT]
[FONT=宋体]不要随便丢弃[/FONT]“[FONT=宋体]无用[/FONT]” [FONT=宋体]的东西[/FONT]
[FONT=宋体]搬家时不要随便丢弃东西，有些看上去没有用的东西，可以想一想再扔，例如很旧的床，有时候会是装修车库或地下室很好的板材，尤其是木头，把一些旧家具拆零可以用来派很多用场[/FONT]
b.[FONT=宋体]跟据验屋报告决定哪些装修[/FONT]
[FONT=宋体]第一要先换锁，然后选择以后入住后难于装修的要先做，如地板，墙，热隔离等，有些大的项目家具搬入后就没法做了。而热隔离对省电也是立竿见影的要优先做[/FONT]
c.[FONT=宋体]搬家[/FONT]
[FONT=宋体]搬家是件力气活，不管请人或者自己干，相信绝大多数的搬家者都有打包打到深夜的经历。[/FONT]
[FONT=宋体]如果请人搬家，则搬家公司有好几个档次。如果你的家俱很值钱，最好请正规一点的，好公司会把你的值钱家具包的好好的，很专业地运到目的地，并且，会有搬家保险，砸了包赔，当然，这种搬家公司的收费本身也许已经抵得上一件值钱的家具了。[/FONT]
[FONT=宋体]错开搬家旺季，是省钱的办法。请小时工也是很好的选择[/FONT]

(转载)

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

xiaokeyatou : 2012-04-24#8

回复: 广辉谈房

有兴趣在西岛买房，楼主能不能谈一下西岛房子的具体情况？谢了先~

逯广辉-大温地产 : 2012-04-24#9

房子夏日养护

夏日房子养护----年复一年

1、清洁密封露台。理想情况下，你需要连续3天的晴朗温和天气。第一天，将露台晒干。第二天，先给露台上清洁剂然后刷洗。在露台被凉晒24小时之后，第三天涂上露台密封胶。

2、雇一个有资质的烟囱清洁工帮你清洗检查烟囱。不要等到秋季再照顾你的烟囱，因为现在做这件事情会给你更加充裕的时间为下一个供暖季节做好修正。预约一个专业人士帮你清扫，也省却了你许多麻烦。

3、用一般的花园水压龙头和温和的清洁剂清洗你房子的外部。注意，你使用的龙头要有足够的水压可以将护墙板中发霉和腐烂的物质顺水冲走。

4、给门窗外部结合部填涂防水胶。防水胶可以防风挡雨，帮你节省供暖和冷气的开支，还可以帮你将昆虫和其它小生物挡在屋外。如果你在刷漆之前涂防水胶可以预防门窗边角的漆剥落。

5、从烘干机内部到外部的通风盖，清洁烘干机通风系统中的皮棉。因为皮棉极易燃烧，所以有着火的隐患。如果烘干机通风不好，它会使一氧化碳倒灌入房间中，这是很危险的事情。

6、检查顶楼电扇的运转和屋顶涡轮通风孔。屋顶电扇耗能很小，却可明显降低夏天冷气的开支。

7、清洁造冰机冷凝管。冷凝管上面和周围的碎片会使制冷性能下降，增加耗能，从而缩短造冰机的使用寿命。

8、检查房屋的防盗系统。特别是在你准备去度假之前，仔细察看自动光感计时器和入侵报警器的运作。

9、修补院子和车道上水泥部分的缝隙。对于小于1/4英寸的缝隙，可用水泥封胶修补：首先用高压喷嘴清洁缝隙，等它干燥之后再将封胶填入缝隙。对于较大的缝隙，用混凝土块填补。

10、加强游泳池的维护。夏天频繁地使用泳池会使氯气加快挥发，这样藻类就有可能在泳池中生长。经常清洁保养，以及使用较长的过滤器，会帮助避免这种事情发生。

按照以上的技巧保养你的家，你就可以高枕无忧地享受清凉一夏了！

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

逯广辉-大温地产 : 2012-04-27#10

西岛pointe-claire，近fairview mall 及公交总站的房产

一套26.8万，一套34.9万（独家代理），更多联系逯先生
共同特点：
二楼3卧室,后院适中大小，适合孩童玩耍，可步行购物，乘车去地铁，去公园，小学好品质,公立托儿所就在家门口。
西岛地区的学区，托儿所，就业，购物，交通等等信息，逯广辉先生(西岛生活10年)了如指掌，顶级品质，多年经纪好口碑。
广辉提醒：前些日子锁定低利率的朋友，注意你们的期限，不要坐失良机。

最新利率：3年固定2.99%，45个月固定3.04%，详情联系广辉(团队为你提供帮助)

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

逯广辉-大温地产 : 2012-04-27#11

西岛kirkland，近著名emile-nelligan小学房源

二楼4卧室2卫生间，一楼1power room, 客厅家庭房厨房餐厅早餐室等，后院适中大小，可步行购物，小学好品质,近fairview购物中心.
西岛地区的学区，托儿所，就业，购物，交通等等信息，逯广辉先生（在西岛居住近10年，在kirkland居住3年）了如指掌，顶级品质，多年经纪好口碑，千言万语就一句，诚意帮你拿最好的房最好的价。照片等待中...

最新利率：3年固定2.99%，45个月固定3.04%，详情联系广辉或wendy
广辉提醒：前些日子锁定低利率的朋友，注意你们的期限，不要坐失良机。

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

逯广辉-大温地产 : 2012-04-27#12

什么地区属于西岛？

蒙市是个夹在河中的大岛，西南至东北走向，岛的中部是市中心，东半部是老区，即典型的法语区，西半部是较新的区，习惯称西岛地区，包括如下城市：LACHINE, D.D.O(DOLLARD-DES-ORMEAUX), POINTE-CLAIRE, PIERREFONDS-ROXBORO, DORVAL,KIKRLAND,BEACONSFIELD,BAIE D'URFE, ST-ANNE-DE-BELLEVUE. 共9个小城市组成。

是魁北克省最大的英语区。

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

逯广辉-大温地产 : 2012-04-27#13

D.D.O区，极佳位置，高档豪宅

此房子仅仅售价1466000加元，等于政府估值，主人移居他省，急售,比市价低30万出售,
二楼5卧室（地下室另有2个卧室），6个卫生间，名家建造。

6177 : 2012-04-27#14

回复: 广辉谈房

对西岛有兴趣，希望全方位的细致介绍介绍。 :wdb10:

逯广辉-大温地产 : 2012-04-30#15

home improvements

Buying a home may be your Dream, but the initial purchase is only the introduction to that dream. There's always something about your house that could be a little better, a little closer to perfect. Now, with a little planning, you can bring your home closer to your dream of perfection.
Reasoning Your Redo
Many home improvement projects begin with someone in the household saying, "Wouldn't it be nice ...?" What follows may be a wish for a remodeled kitchen or a room addition with space to accommodate every family member's needs. However, reality usually intrudes upon this daydream: There's only so much money and so much space. The trick is turning your dreams into reality. Start by evaluating your needs. Most homeowners consider home improvements for one of these reasons.
You need to update the out-of-date. If your kitchen still sports appliances and decor from decades past, now may be the time to make it current.
You need to replace fixtures or appliances. Sometimes a home improvement project grows out of an immediate need to replace broken or inefficient fixtures. If the sink, tub or toilet has to be replaced, many people take the opportunity to refurbish the entire bathroom.
You're selling your home. You want to be sure you'll get top dollar from the sale of your home, and that may be the rallying cry for some home improvement projects.
You're staying put. You thought about moving, but now you realize that improving your present home is a better option.
Your family has grown and you need more space.

Improving to Move or Improving to Stay
You need to evaluate your plans carefully if you're improving your home to put it on the market. Cutting corners could hurt rather than help your prospects, but you don't want to go overboard either. Potential buyers may not want to pay for the extras you have included, such as a hot tub or pool. It's best to keep changes simple.
Also keep in mind that people viewing your house may not share your tastes and therefore won't necessarily appreciate the time and effort you put into finding just the right shade of green paint for the walls.

Improving to sell is easier if you mentally put yourself on the other side of the proverbial fence: What is important to the home buyer? Here's a list of remodeling projects that buyers are likely to find valuable:

Adding or remodeling a bath
Improving the kitchen
Adding a new room
Landscaping
Adding a bedroom
Adding or enclosing a garage

If you're remodeling in order to stay in your home, you still need to avoid over-improving it. You'll probably sell someday, and even if your house is the best on the block, you may have a hard time convincing buyers to pay extra for the things you found so important. Keep the value of other homes in the area in mind whenever you consider improvements. Your home's value should be no more than 20% above the average. That means a $10,000 kitchen improvement project might be a better idea than a $10,000 hot tub, especially if no other homes in your area have hot tubs.
Home Maintenance
Unfortunately, some home improvement projects get started because something is broken. A leaky plumbing fixture may be the first step to a major bath remodeling. After all, if the tub has to be replaced, why not do the whole room?
While that's certainly one reason to remodel, you'll generally want to avoid basing your home improvement projects on immediate need. Proper maintenance will help to minimize problems. Go over every part of your home at least once a year. Check out the roof, plumbing, electrical wiring, etc. As soon as you notice a problem, fix it. Early attention to repairs will help you avoid a larger expense later on. Remember maintenance does not add to the value of your home. Repairs, generally, are not improvements but necessities.
Hiring Help
Let's face it, home projects can be expensive. You may be tempted to tackle them yourself as a way to save money. For small projects, that may be a smart move. You don't have to wait for someone else to fit your house into their schedule, and you can take pride in doing the work yourself. Unless you're particularly handy, however, large home improvement projects are better left to the pros. If you're remodeling the kitchen, ask yourself if you can handle the plumbing, electrical and carpentry work. And don't forget that you need to finish it all quickly, because in the meantime you'll be without a kitchen and eating out can be costly. Keep in mind, do-it-yourself jobs generally take more time and you're responsible for obtaining the necessary permits and inspections.
Hiring people who have experience can save you money and time, too. For example, these professionals can help you get a custom look using stock products, and that can be a significant savings. Getting something done right--the first time--will give you value that lasts for years.
Word-of-mouth is a good way to start looking for home improvement specialists. Check with friends, business associates and neighbors for recommendations. Always ask for at least three references - and check them out. Check, too, with your local chapter of the Better Business Bureau or Chamber of Commerce. You can find the number in the community services section of your telephone book. Make sure everyone is in agreement about design, schedule and budget. Get the details down in writing in a signed contract. You'd also be wise to check on professional certifications and state licenses, where required, and insist that any contractors you hire are fully insured and bonded. Contact your town or city Building Department for information. In particular, make sure contractors carry workers' compensation insurance so that if any workers are injured on the job, you won't be held liable. Ask for a copy of their insurance certificates. Also make sure that you or the contractor secure any necessary permits before beginning the work. Contact your local Planning and Zoning Commission for information.
Here's a quick overview of some of the pros you may work with in remodeling your home:
Architect. These professionals design homes or additions from the foundation to the roof. If you're planning structural changes--adding or taking out walls, for example--or anticipate a complex design, you'll probably want an architect. You may pay an hourly fee or a flat fee. Be sure to get an estimate of the total cost: It can take 80 hours or more to draw up plans for a major remodeling project. To find a certified architect in your area, write to: American Institute of Architects, 11735 New York Ave., NW, Washington, DC 20006.
Contractor. This person oversees the nuts-and-bolts aspects of your home improvement project, such as hiring and supervising workers, getting permits, making sure inspections are done as needed and providing insurance for work crews. You may wish to get proposals from one or more reputable contractors, based on specific details of your project. Be sure each contractor bids on exactly the same plan for comparison purposes. Once you've chosen a contractor, make sure your contract specifies that you will pay in several stages. It's customary to pay one third when the contract is signed so that the contractor can buy supplies. The number and timing of other payments depends on the size of the job, but do not make final payment until all work is successfully completed, inspected and approved. Call the National Association of the Remodeling Industry (NARI) Homeowner Hotline at 1-800-440-NARI for a free copy of the brochure Select a Professional Remodeling Contractor and a list of NARI remodeler members in your area.
Interior Designers. These specialists offer advice on furnishings, wall coverings, colors, styles and more. They can help save you time (by narrowing down selections) and money (from the professional discounts they might receive). When meeting with an interior designer, be sure to talk about your personal style and preferences. Expect to pay anywhere from $50 to $150 per hour, or you may negotiate a flat fee of perhaps 25% of the total project cost. For a referral to local interior designers, phone the American Society of Interior Design at 1-800-775-ASID.
Financing Repairs
Depending on the scope of your home improvement plans, finding funding may be a project itself. If the project is small, you may be able to save for it from your regular household budget. For larger projects, you'll probably need to borrow money. If you participate in a 401(k) or 403(b) plan at work, you may be able to get a short-term loan from your account. To find out if this option is available to you and to learn about any tax implications, talk to your benefits administrator. Another possibility is borrowing against the cash value of your life insurance policy. If you're interested in finding out more about this type of loan, talk to your life insurance agent.
To take out other types of home improvement loans, head to your local bank, savings and loan, or credit union. Compare interest rates, repayment options and penalties from lending institutions before deciding on one of the following options:
Second mortgage. This is a loan against the equity in your home. It is, in essence, an additional mortgage. Typically, financial institutions will let you borrow up to 80 percent of the appraised value of your home, minus the balance on your original mortgage. For example, if your home is appraised at $100,000 and your current mortgage balance is $70,000, you may be able to borrow $10,000 by way of a second mortgage. You may also incur all the fees normally associated with a mortgage - closing costs, title insurance and processing fees. Talk to your tax advisor about whether the interest on a second mortgage may be tax-deductible.
Refinancing. This involves paying off your old loan and taking out a new mortgage on your home. To refinance, generally you'll need to have equity in your home, a solid credit rating and a steady income. You'll incur all the closing costs that go along with getting a new mortgage, so unless you're doing extensive remodeling and can get a mortgage interest rate at least two points less than you're currently paying, this type of loan may not be for you.
Home Equity Line of Credit. Like a second mortgage, a home equity loan lets you tap up to about 80 percent of the appraised value of your home, minus your current mortgage balance. Since it's set up as a line of credit, you won't be charged interest until you make a withdrawal, but you will have to pay closing costs. You can make withdrawals gradually as you start paying contractors and suppliers. The interest rate charged is usually variable and may be based on the outstanding balance. Make sure you understand the terms of the loan. If, for example, your loan stipulates that you need to pay interest only for the life of the loan, you'll have to pay back the full amount borrowed at the end of the loan period or you could lose your home. The interest on home equity loans may be deductible; talk to your tax advisor.
Unsecured Loan. Although the interest rates charged are often higher and you generally will not be able to get a tax deduction for the interest paid, the costs of obtaining an unsecured loan are usually lower. The relative ease of obtaining this type of loan makes it popular for small projects costing $10,000 or less. The lender will evaluate your application based on credit history and income.
Be House Smart
You'll be happiest with the outcome of a home improvement project if you plan carefully and do your homework. Armed with the information in this pamphlet and a realistic idea of your needs and budget, you'll find your home getting closer to your dream of perfection.

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM

（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

逯广辉-大温地产 : 2012-05-01#16

关于孩子教育

魁省的中学不分初中高中,5年HIGH SCHOOL后是上CEGEP.所以国际中学毕业后就该上COLLEGE,而不是上高中.若想转入私立中学,即使付学费,绝大多数英文私立中学也还是受语言法限制,不符合入读英文学校的孩子是不能接收的.查一查想入读的英文私立中学是否受语言法限制,自己是否符合语言法的规定能入读英文学校.

私校和公校差距真的那么大吗？
私校相对管理和校风更严谨一些。中学学费相差大约3000---5000$

学校招生是否要求学生住在附近呢？
一般讲都是就近上学或听教育局统一安排，如果你们家附近的学校没有位置。私校一般不限区域。

什么时间私立中学Open House和报名？
私立中学通常在每年的10月有Open House,随后是报名,入学考试,约12月发录取通知.没能得到录取的,次年一月分还有一次机会,因为会有人放弃.所以今年9月入学是没有机会了的,但从9月中开始注意各学校的Open House日期,如果还想明年9月入学的话.这是公立英语学校委员会的网页,但从上面列的FAQ可了解语言法对入读英语学校资资格的限制.因为许多私立学校也获政府资助的,这样的私校学费便宜,但受语言法限制.

私立学校的具体位置？

以下是些私立的具体位置：
charlemagne: 西岛gouin和pilon交叉处
jean-brebeuf: cote-ste-catherine路, 离医院不远
jean-eudes: rosemont和st-michel交叉不远
regina assumpta: sauriol和papineau交叉处
pensionnat st-nom-de-marie: cote-ste-catherine和vincent d'indy交叉处
villa-maria: villa-maria地铁站
notre-dame: queen-mary路, 大教堂对面
de montreal: atwater地铁站
st-anne-de-lachine: lachine东南, clsc du vieux lachine附近
西岛最好的学校就属college charlemagne了，这所私校连续几年排名全省第一，位于岛内最西北边（在parc nature du cap-st-jacques的旁边）。
其次就是st-georges，这所学校是继quebec四所国际学校后排名最靠前的公校之一，但此校在西岛最西边的senneville，st-anne-de-bellevue去。
还有几所排名不算差的公校：felix-leclerc，jean 23和des sources。
felix-leclerc位于pointe-claire，st-jean的图书馆附近，排第100多名。
jean 23位于dorval，也是排100多名。
des sources位于ddo，排200名左右。
这几个公校每年都开设特别班招收特别生（学得更深，更难），都得去报考才被录取的。

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）
手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM
（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

靓屋鉴赏，
超正气派的外形，二楼方正4大卧室,宽敞明亮的主人大卧房带超大换衣间及独立卫生间，硬木地板，后院适中大小，可步行购物，小学好品质,近fairview购物中心. 价格53.9万，绝对诱人的房子。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-04#17

安排房贷

如何安排房屋贷款

[FONT=宋体]购买房屋是一项重大投资，大部分人都很难一次性地交纳全部房款而需要借助银行机构的帮助申请房屋贷款。房屋贷款是以你所购的物业作为抵押，贷款给你作为购买此物业用的。房屋贷款可以说是我们一生中的最大的债务、最大的承诺，所以一定要好好计划。[/FONT]

[FONT=宋体]如何知道自己的贷款能力？[/FONT]

[FONT=宋体]魁省规定以每个家庭平均年收入的30%--32%作为家庭房屋贷款的可承担还款能力，即家庭年收入中的30%-32%是用于还贷的，剩余的68%--70%作为家庭的其他开支。实际贷款能力除了与你选择的还款期限有关外，利率是另一个重要影响因素。利率越低，还款期越长，所能贷款额定就越高。以一个年收入约50,000.00的家庭为例，如按收入30%的原则计算，家庭每月还款能力为1,250.00，下面比较一下在不同贷款利率及不同还款期限下的可贷款额定：[/FONT]

[FONT=宋体]利率/ 15年还款期的贷款额定/ 25年还款期的贷款额定/ 每月供款额度[/FONT]

[FONT=宋体]3.5% / 175,200.00 / 250,400.00 / 1,250.00[/FONT]

[FONT=宋体]4.5% / 163,900.00 / 225,800.00 / 1,250.00[/FONT]

[FONT=宋体]5.5% / 153,600.00 / 204,800.00 / 1,250.00[/FONT]
[FONT=宋体]6.5% / 144,300.00 / 186,600.00 / 1,250.00[/FONT]
[FONT=宋体]有一种简易但不精确的贷款计算公式如下（可以帮助大家粗略计算贷款额）：[/FONT]
[FONT=宋体]年收入 X 30% X 10 = 可贷款额 [/FONT]

[FONT=宋体]几种常见的贷款计划：[/FONT]

[FONT=宋体]1）浮动利率（Variable)和固定利率（Fixed)：浮动利率是随着市场利率变化而变化的，浮动利率每月作一次调整。但为简便程序，银行通常规定的供款额是保持不变的，如果现期利率比你申请贷款时为低（但每月还款额是根据贷款时利率计算的），你多还的金额就直接用来抵减本金。固定利率以你申请贷款时公布的固定贷款利率为准，并在你选择的供款周期（Term）内保持不变，不随市场利率变化而变化。供款周期通常有1--7年，最常选用的是3年和5年期。选择浮动还是固定利率还是要根据各人特点而定。有的人希望省心，不想跟踪利率变化，可以选择固定利率；有的人希望充分享受现今低利率的好处，并相信未来一段时间利率不会有大的跃升而钟情于浮动利率[/FONT]

如何安排房屋贷款(续)

[FONT=宋体]2）还款周期（Term）和还款期（Amortization）的区别：[/FONT]

[FONT=宋体]有的人感到很困惑，为什么我选择25年还款却只能贷5年的款呢？其实这是两个根本不同的概念，还款期是指你准备还清全部贷款的期限，通常有5，10，15，20，25年，最常选用的是25年。贷款周期（Term）是指每次安排贷款时所选择的还款周期，通常为1--7年。通常在每一个还款周期结束时，你并没有还清你的全部贷款，你只是清还了部分欠款，仍然需要安排再贷款（Re-finance)。重新安排贷款时的贷款利率往往与你上一次贷款周期的利率是不一样的。[/FONT]

[FONT=宋体]如何在还款中节约资金？[/FONT]

[FONT=宋体]银行贷款利率是以复利计算的，所以摊还贷款的时间越短，你所交纳的实际利息就越少，可以帮你达到省钱的目的。[/FONT]

[FONT=宋体]那么，如何缩短供款期呢？主要有两种方法：每年一次多付出大额数目或增加定期性供款额。[/FONT]

[FONT=宋体]1）每年一次多付出大额数目：[/FONT]

[FONT=宋体]现在市面上流行的房屋贷款允许你每年一次清还高达原来贷款额的10%到15%的数额。例如，按6.5%利率、25年还款期和150,000.00贷款计算，正常还款时你支付的利息大约是150,000.00，如果你连续每年提前偿还15,000.00，你可省回大约110,000.00，并可在7年左右还清所有贷款。每年留一笔资金，用作清还欠款余额，可帮助你节省很多利息及缩短贷款的还款期。如果你只能在贷款周期内偿还一笔大额的欠款，则可以考虑在贷款周期满时办理，不管数额的大小，均能帮你节省很多。[/FONT]

[FONT=宋体]2）增加定期性供款：[/FONT]

[FONT=宋体]增加定期性供款有两种方法：[/FONT]

[FONT=宋体]A）将供款额增加（Double-up），其中的差额会作为偿还本金之用。目前市面上流行的贷款合约可允许你增加供款额最高至原来供款额的一倍。[/FONT]

[FONT=宋体]B）选择加多供款频率：例如不采用每月供款一次（Monthly）而采用每两周供款一次（Bi-weekly），其中一部分的款项就可以直接用作清还本金的附加供款，会帮助缩短贷款的还款期。[/FONT]

逯广辉--蒙特利尔著名地产经纪，顶级品质，最佳口碑（家园网赞助商）

手机：1-514-794-5118; email: LUG@SUTTON.COM

（SUTTON地产公司是加拿大最著名地产公司之一）
买房无需付佣金，仅卖方付少量佣金

移民新手 : 2012-05-05#18

回复: 广辉谈房

谢谢逯先生,能否谈谈蒙城西岛以外有哪些好校区?

逯广辉-大温地产 : 2012-05-08#19

关于购买新房

[FONT=宋体]购房常识：购买新房[/FONT]

[FONT=宋体]旧房买卖红火，新房同样畅销。面对如此多的已推出或待推出楼盘，那些有意购买新房的买家，应该如何去选择，买房过程中又该注意什么呢？希望下面的总结能给大家一个抛砖引玉的作用。[/FONT]

[FONT=宋体]一、买新房须要小心考虑建筑商的商誉。由于许多楼盘并不是现房，这时买家购买的只是楼花（俗称期房），对于买家来说就承担了多种风险：建筑商不知所踪，追讨无门；建筑楼盘迟迟不能交屋；交屋房屋质量不能达到预期要求等。发生了此类事除了委托律师代为追讨后，如在购买前调查建筑商的商誉，也能有效减少风险。[/FONT]

[FONT=宋体]二、了解自己的要求。首先必须明确自己需要什么，可列出详细的表格，列出要点，包括你能承担的价格、几房几厅等。拜访多个售楼处以帮助你选择你需要的房屋要件，也可以委托经纪陪同你选择新房（绝大多数情况下经纪并不向买家收费，并且因为经纪的专业经验和发展商的特别促销，买家还可以得到更多的优惠）。因新房购房合同多为发展商拟定，故而较多地代表了发展商利益。为保障你的利益，委托经纪可以帮助你争取更好的利益，代替你与发展商讨价还价。并且在签正式合同前，最好请律师过目，确认自己的利益得到保障。[/FONT]

[FONT=宋体]三、对于购买新房的保障应注意如下几点.[/FONT]

[FONT=宋体]1、所付定金不能高于$20,000，因最多你只能拿回$20,000。[/FONT]

[FONT=宋体]2、若开发商不能按时交房（在合法推迟一定时间后），你最多能得到$5,000的赔偿。[/FONT]

[FONT=宋体]3、新房一年保修。对工程和材料的缺陷，建筑条例规定为建筑商违约。[/FONT]

[FONT=宋体]4、新房二年保修。地下室墙壁渗水；工程和材料的缺陷以致漏水；工程和材料的缺陷，在电、管道、供热及其它输送系统引起的不便；工程和材料的缺陷引起的外部覆层腐坏等，均受安全和健康条例保护。[/FONT]

[FONT=宋体]5,新房七年保修：主要建筑结构的缺陷。[/FONT]

[FONT=宋体]四、新房交屋前的检验：在交房前一周内一定要先与发展商约好验房日期，检查一下所有发展商承诺的工作是否已完成，完成质量如何。最好请验房师帮助你完成此项检查工作。在验房时，一定要详细记录下没有完成的工作、缺漏的地方或质量明显有问题的地方(你的购房合同上会详细列明发展商所承诺的工作)。将你发现的问题记录在"完工和接收证书'"上(certificate of completion and possestion(ccp))及"保修证书'上(warranty certificate),以备以后需要时对照与检查。[/FONT]

[FONT=宋体]验房包括内部检查与外部检查。?部检查主要包括以下项目：水管系统；龙头、浴缸、瓷砖、壁橱等是否完好；地下室有否渗水现象；隔热状况；门窗等开启是否良好；地板走上去响声和回弹性如何(新屋应该最小)；橱房设置及设备的状况及你所要求的"升级"完成状况。[/FONT]

[FONT=宋体]外部检查主要包括：房前坡度和?地（主要是排雨水之用）、草皮、门窗防漏、砖墙、屋顶透气孔、瓦片、草坪和车道等。[/FONT]

[FONT=宋体]最后必须注意的是，如果你没有在"'完工和接收证书"上列出某一未完工的项目，并不意味着失去了保修。但若是你没有列出损坏的或是缺少的东西，以后要索赔则会比较困难。[/FONT]

[FONT=宋体]五、其它。对于部分投资者，如果你买新房是为了投资，一定要注意部份发展商是不允许你在房屋正式入住之前出售楼花的。[/FONT]

mallplus.com : 2012-05-08#20

回复: 广辉谈房

支持一下！

逯广辉-大温地产 : 2012-05-09#21

夏日房子养护

夏日房子养护----年复一年

1、清洁密封露台。理想情况下，你需要连续3天的晴朗温和天气。第一天，将露台晒干。第二天，先给露台上清洁剂然后刷洗。在露台被凉晒24小时之后，第三天涂上露台密封胶。

2、雇一个有资质的烟囱清洁工帮你清洗检查烟囱。不要等到秋季再照顾你的烟囱，因为现在做这件事情会给你更加充裕的时间为下一个供暖季节做好修正。预约一个专业人士帮你清扫，也省却了你许多麻烦。

3、用一般的花园水压龙头和温和的清洁剂清洗你房子的外部。注意，你使用的龙头要有足够的水压可以将护墙板中发霉和腐烂的物质顺水冲走。

4、给门窗外部结合部填涂防水胶。防水胶可以防风挡雨，帮你节省供暖和冷气的开支，还可以帮你将昆虫和其它小生物挡在屋外。如果你在刷漆之前涂防水胶可以预防门窗边角的漆剥落。

5、从烘干机内部到外部的通风盖，清洁烘干机通风系统中的皮棉。因为皮棉极易燃烧，所以有着火的隐患。如果烘干机通风不好，它会使一氧化碳倒灌入房间中，这是很危险的事情。

6、检查顶楼电扇的运转和屋顶涡轮通风孔。屋顶电扇耗能很小，却可明显降低夏天冷气的开支。

7、清洁造冰机冷凝管。冷凝管上面和周围的碎片会使制冷性能下降，增加耗能，从而缩短造冰机的使用寿命。

8、检查房屋的防盗系统。特别是在你准备去度假之前，仔细察看自动光感计时器和入侵报警器的运作。

9、修补院子和车道上水泥部分的缝隙。对于小于1/4英寸的缝隙，可用水泥封胶修补：首先用高压喷嘴清洁缝隙，等它干燥之后再将封胶填入缝隙。对于较大的缝隙，用混凝土块填补。

10、加强游泳池的维护。夏天频繁地使用泳池会使氯气加快挥发，这样藻类就有可能在泳池中生长。经常清洁保养，以及使用较长的过滤器，会帮助避免这种事情发生。

按照以上的技巧保养你的家，你就可以高枕无忧地享受清凉一夏了！

BRASSEURS : 2012-05-09#22

回复: 广辉谈房

很专业，回头在仔细学习。
感谢LU

SunnySmile : 2012-05-10#23

回复: 广辉谈房

mark

逯广辉-大温地产 : 2012-05-11#24

教育

子女教育

华人家庭的孩子极少有资格入读英文学校？
直接向学校的ADMISSION询问,或向EMSB(http://www.emsb.qc.ca/en/index_en.asp)询问,那样得到的答案才准确. 你可直接call EMSB或入EMSB的网站查询, 申请读英文学校资格就是由EMSB发的. 一般有三情况可申请到这种资格. 一种是孩子父母一方拿work permit (postdoc 的子女); 另一种是你孩子在整个中小学教育期间, 其受英文教育的年头比其它语种的时间长(指11y内); 还有另一种是父母双方的第一语言是英文. 这些条件好象在EMSB的网站上有, 你可对照条件,你如符合条件, 你就可以带上所有证明文件, 到EMSB申请, 当面就可确认你是否符合, 是否可发给你证明, 但这证明要大约二周后才能寄到. 有了这张资格证才可入读英文学校.

如果公校也没有住处的限制的话，是不是住在哪里都无所谓了呢？只要考试通过了就行了？

百名内的公校需要考试，其他的一般不考试，就近上学：
想了解你家所属的学校，请在下列网站内输入你家的邮编: http://www.itacc.org/elite/schools.htm
百名内的公校有一定的区域限制。有些学校也可以跨区先考试，录取后在搬家到所在区域, 有些学校的“快班”也需要考试。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-11#25

学校税

2011年到2012年的学校税的说明：
学校税是有蒙特利尔教育部下属的校税局收取，比上年度提升了2.4%，其中1.3%用于支付政府相关支出的增加（如：员工工资，电费等等），1.1%用于学生人数的增加（特别是职业和成人教育方面）。由4.159亿增到4.258亿。
对于物业持有者，不同的政府估值，其交纳的校税不等
校税300元及其以上的，可以分两次缴纳，分别是8月1号前和10月28号前。逾期会有滞纳金发生。
可以从网上缴纳或支票邮寄或直接去当地的市政厅缴纳。
蒙市岛内共用5个教育委员会，每个委员会将，被分配20%的税款，主要用于：教学楼和教学设备维护，水电费开支，学校和培训中心的管理，部分校车的费用等。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-12#26

避免招惹大麻屋

大麻种植在魁北克盛行，因为在魁北克的气候冬天较为寒冷且时间较长，有利于不法之徒在室内种植大麻。这样的种植更加具有隐蔽性，配上适当的设备，一年收割三或四次。
一株成熟的大麻，零售价在 1,000 到 1,500 美元之间，一间设备完好的地下室，在四个月内可以培育 200 至 900 株。可见利益不菲。
室内设备包括，自动喷灌系统，采暖系统，通风系统等等。
特别是喷灌系统，致使地下室潮湿度很大，对房子结构容易产生损害。一旦有重度霉菌附着在建筑内部，对人体呼吸系统和对房子构成损害是必然的。因此大麻屋子，一般价格要大打折扣，重要的是看是否值得再装修，是否可以彻底去除霉菌。
不要试图自己清理霉菌，一定要请专业公司来做。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-12#27

魅力西岛城市之一

迷人的西岛地区有若干城市组成，其中kirkland市是明珠城市之一，这几年，陆续迁入一些华裔人口，该地区位于西岛腹地，40号高速横穿而过，购物便利，出行快捷，人口素质较高，西岛唯一一家walmart就坐落kirkland, SUPER C, IGA, METRO, LOBLAWS, 4家大型连锁超市紧紧相邻，且都相安为邻，这在全国也是不多见的格局，社区学校优秀，离著名的私立学校不远，著名的maire-claire私立名小学就在此，著名的emile也坐落其中，排名第一的私立名校charlemagne也离此很近。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-12#28

客户来电邮

sherly女士
laval

第一次置业,心里忐忑不安,买旧房子怕有问题,买新房子总体还蛮贵的,但有逯先生你在帮我们,房屋维修等等问题,我们都不怕啦,其实没什么,逯先生为我们推荐了各专业的联系人及其联系方式,并准确估算维护成本,各种问题都是小菜,专家就是专家.......

marc wu
南岸

“踏实做经纪，坦荡量胸怀“，这是我对逯先生的心声......

高先生/吴女士
downtown

...... 我们买房子联系了几个经纪,不比较不知道,有的经纪人很不地道, 最后还是选择逯先生您帮我们做房子投资,因为我们投资金额较大,所以要选个名副其实的地产专家和投资专家!......我们不会讲客套话,真诚的道一声" 逯先生辛苦"......

逯广辉-大温地产 : 2012-05-14#29

房屋保险不可或缺

购买住房后,过户前的另一件事就是购买住宅保险了.加拿大政府并没有规定住宅物业必须购买保险，很多人之所以购买保险是因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险.其实,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失.房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使我们已经供完了全部贷款,也应继续买保险.

[FONT=宋体]建议各位买家在合同生效执行后交屋之前购买好保险（但必须告知保险公司保险生效日期）。对于换屋的买家可以选择转换原保险公司保险或结束原来房屋保险购买新的保险.[/FONT]
[FONT=宋体]两类保险孰优孰劣：[/FONT]
[FONT=宋体]一般房屋保险分为两种：一是最普通的保险,只包括列明的意外,如火灾、漏水等,其他的意外则没有赔偿；另一类是全面性的保险，除了列明的数种天灾人祸外，其他所有事故全包.两种保险的费用相差不大,以一间二十多万元的房屋计算，每年约相差二十五元至一百元左右,至于相差多少则视乎保险公司而定。业主在购买保险或转换保险时一定要小心留意保险合约内的细节,哪些项目保,哪些项目不保,做到心中有数.[/FONT]

很多保险公司对顾客提供不同的优惠，例如同时购买车及屋的保险、屋龄低、具保安装置、户主年龄超过五十岁、三年来没有意外发生、房屋没有按揭、家庭成员非吸烟人士及长期顾客等各种优惠。

业主需要特别注意的是切勿为减轻保费而申报假资料，因为发生意外后，保险公司会派专员调查，如发现受保人提供的资料不实，保险公司有权取消赔款或减低赔款额。例如房屋值四十万，业主向保险公司申报只值二十万，待发生意外时，调查结果指业主应得到十万元赔偿，但保险公司只会按比例赔偿，最终只赔偿五万。

对于购房后会将房屋出租或分租给超过一户的租客，业主应该尽可能购买商业性保险，否则发生意外时，保险公司不会负责。

[FONT=宋体]由于楼价浮动,业主亦未必清楚物业的价值,保险公司或许会派出专人上门评估.评估费用由保险公司支付[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]附：两种保险之保险项目比较[/FONT]
[FONT=宋体]1/普通房屋保险只保项目:火、电造成意外；爆炸；高空掷物；飞机堕下物件；骚动；恶意破坏；漏水(部分情况下);暴风雨；运输过程；偷窃；雪暴；漏油；电力问题；被熊破坏。[/FONT][FONT=宋体]2/全面性房屋保险不保项目:房屋作商业用途;建筑中发生意外;空置物业;犯法用途；核子战争；放射性破坏；战乱；自己人偷窃；私下将物业转名；鸟、鼠、虫、鼬等等的破坏；酸雨；工业用之浓烟；地壳移动；额外工程破坏草地；建筑物料被盗；建筑中被恶意破坏；外来水引至水浸；天然损坏；失去电脑资料；不正确的建筑；个人财产的耗损. [/FONT]

[FONT=宋体]([/FONT][FONT=宋体]以上资料仅作参考之用，详情各位业主以各家保险公司规定的为准)[/FONT]

BRASSEURS : 2012-05-14#30

回复: 广辉谈房

问逯老师，层高净空 7‘10“ 的房子，会不会非常逼仄啊，现在 ACCESS 就有这样的政府补贴项目，800PI2只要17-8万。地段不错近地铁。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-14#31

回复: 广辉谈房

房子的层高是矮了些，有点压抑感，一般顶楼会高些
层高在8尺到9尺是很不错的啦，很少有9尺以上的高层建筑。如果有，也是价格不菲的豪华公寓。

BRASSEURS : 2012-05-14#32

回复: 广辉谈房

我量了一下，现在住的层高是 2.43m，7‘10“=2.39m.我现在就觉得憋屈。
挺不错的低价江景房，又近地铁，以后脱手快的，可惜不能住。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-15#33

地下室防水

地下室防水

房子的保险项中，可以选择地下室FLOODING的保项，因为地下室经常会有问题发生，魁北克的冬天寒冷，地下室年久会有裂痕产生，水便会乘虚而入，建议小的裂痕及时修补，以免扩大，以后修补，费用增加许多。一旦因意外发水灾，保险公司会如实保险。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-15#34

Good Housekeeping Habits: Making Your Apartment Hostile to Pests

The following list provides tips on what you can do to make your apartment a less desirable residence for pests:

Wipe counters, tables and other eating surfaces after meals and snacks.

Avoid leaving dirty dishes overnight; if you need to do so, rinse the dishes first. If you must soak a pot overnight, fill it with hot, soapy water.
Avoid leaving dirty dishes in a dishwasher overnight.
Wipe stove top and burners every night.
Rinse cans and bottles before recycling.
Clean food spills promptly, especially on carpets and furniture.
Put garbage and compost in containers with lids and dispose frequently.
Store food in sealed containers or in refrigerator.
Keep cupboards tidy and clean.
Store paper bags in cupboard or drawer away from kitchen; don't stuff in space beside refrigerator.
Use bathroom fan or open window for half hour after every bath or shower to reduce humidity.
Empty your dog's or cat's water bowl at night and fill it again in the morning. Empty and wash pet food dishes daily.
Clean your apartment frequently and thoroughly to remove dust and insect byproducts.
Improve ventilation to reduce humidity and eliminate damp areas.
Clean hard-to-clean areas regularly; pull out refrigerators, stoves, microwaves and other appliances. Clean and vacuum behind, beside and under appliances.
Don't let water stand in houseplant dishes or in pan under refrigerator.
Check water faucets for leaks and ensure plumbing under kitchen or bathroom sinks is not leaking.
Caulk gaps around sinks and tubs to prevent water from entering walls.

逯广辉-大温地产 : 2012-05-17#35

阁楼保温

Insulating systems are designed to control moisture, reduce the movement of heat, and assure proper ventilation. Among the most important home insulators is attic insulation. Whether you choose to add a barrier of foam insulation, fiberglass insulation, or a spray foam insulation, attic insulation will do wonders in helping control long term energy costs. The trick is knowing how much attic insulation you need and what material you should use, rather than whether or not you need it.
Do You Have Proper Attic Insulation?
If you or your attic insulation contractor are looking around and see minimal insulation, you might want to consider how much energy is being lost for little reason. Take a look. The first thing to do is head up those attic stairs, or up the attic ladder, and see what's up there. Do you see fiberglass strips between the rafters and joists? Is your attic finished, or are the rafters open and exposed? Is the ceiling finished or similarly open and exposed? Even if your attic does have insulation, what kind is it and how much is there? Equally important, does it look water damaged? If it does, it is causing more problems than it fixes?
Types of Insulation
The four most commonly used kinds of insulation are fiberglass batts (strips), blown-in loose fiberglass, foam strips, and spray foam.
Fiberglass insulation is easy to spot. Typically it is yellow or pink, and looks a bit like cotton candy. If it is in batts, it will be trapped inside thick paper, otherwise it might be blown or stuffed between walls. Fiberglass offers the most ventilation, though it is not as good an insulator as foam.
Spray foam insulation is a hardened foam that looks exactly as it sounds-like foam that was once liquid but has solidified in the cracks and seeped in to fill every hole. If you need to seal up a room, this is the way to do it.
Standard foam insulation is cut into strips, much like fiberglass batts, and is similarly laid in between the rafters. This allows ventilation between the cracks while also the insulation of foam.
No one of these is right for every home, which is why an attic insulation contractor is essential in determining how much and what kind you need. Otherwise you end up with excess moisture and stale air, or a drafty home. The most recent movement in insulation is the far more environmental-friendly cellulose insulation-recycled newspaper that is shredded, packed into strips and treated in fire retardant. Cellulose insulation easily rivals fiberglass and threatens to replace it.
Finding the Right Attic Insulation Contractor
Usually, without the help of an expert, you simply won't know how much insulation is enough. It's a difficult balance, which is why there is a construction specialty in insulation contracting. With the demands differing from climate to climate, and home to home, it is hard to know what is adequate when it comes to home insulation. If you are unsure, if you find your home to be drafty, or the air to be stuffy or stale, or if you notice mold in your attic or see spots on your ceiling and suspect it might be from moisture buildup, call a professional.
Attic insulation is one of those home maintenance tasks that is too often overlooked. But it contributes to the quality of your air, the price of your energy bills, your impact on the environment, and your own health and quality of life. If you suspect you might need more insulation, less, or a different kind, it is important to get a professional opinion. The difference will surprise you

逯广辉-大温地产 : 2012-05-17#36

回复: 广辉谈房

逯广辉, kevin, 89年完成计算机本科,99年读完MBA,热衷投资地产, 地产投资公司老总, 擅长稳健投资, 善于结交有相同志趣的朋友, 共同探讨和研究, 以期待大家共同收获, 历年总结若干友人在投资领域的失败的教训和成功的经验, 愿与同胞共享。 尽我之所能, 集大家之智慧, 服务蒙城之华人。

从大学毕业的穷书生到拥有自己的有20余名雇员的电脑公司, 从基层实习学生到知名证券公司顶级操盘手, 历经10多年风雨, 尝尽酸甜苦辣, 饱受世态炎凉。曾创下6个月内操盘资金翻两番的骄人战绩。往事已成云烟, “雄关漫道真如铁, 而今迈步从头越”。
逯广辉来蒙城若干年, 苦心励志, 系统学习了房屋建筑知识, 积累了蒙城各式建筑的丰富经验, 并从拥有一套自住房, 逐步发展到拥有多套投资楼宇, 在成功的投资房地产的同时, 广辉先生本人获得了很多有价值的房地产实践经验。
广辉先生目前从事地产经纪, 挂靠著名房地产经纪公司sutton，专业专注，诚信务实，始终做到：房屋行家＋投资参谋, 为蒙城华人精心进行着超值服务, 可以说, 逯先生的MBA的丰富阅历, 地产买卖的多年实践经验, 商务投资的实战技巧, 为阁下“有效投资”提供了有力的保证。
房屋买卖事关重大, 广辉愿做您的知心朋友, 协助您建温馨家园, 圆蒙城之梦。

品质服务，源于超强实力

逯广辉-大温地产 : 2012-05-18#37

自住与投资物业

与同行朋友聊天，玩笑说如今房地产行业最时髦的词是“自用兼出租”。是的，我们大陆移民到加拿大，学懂了很多，知道如何调整自己去适应加拿大这样的自由经济社会。生活的艰辛使我们有了在国内不那么关心的投资理念。把自己购买的住房部分用来出租，可以帮助我们减轻房屋供款压力，增加收入来源，各类地产广告也在有意无意地夸大着这样的概念。可以说80%以上的买家在买房时也是想着如何分隔房间出租，笔者本人也赞同将目前不需要使用的空间有效利用。但凡事有利皆有弊，各位朋友在买自住兼出租物业时仍需仔细考量。
首先，必须知道出租必然导致个人生活空间的不完全独立，降低生活质素。与房客的相处是每位房东必做的功课，所以在购买物业前一定想清楚自己是否能忍受及多大程度的私人空间被打扰，如果不能忍受最好还是选择较小些便宜些的住房自住。并且购买物业时不能盲目贪房间数多、收入高，需知房客越多，作为房东需投入精力管理的事项也就越多。
其次，不可购买超越自己负担能力的住房。很多朋友抱着投资的心态，把房子买来出租，不以家庭实际工资收入为依据，盲目买大屋贵屋。房地产出租市场固然好，但仍然有风险。买房时有没有考虑到房间空置怎么办？自己可以承受多久、多大程度的房屋空置？一旦房租收入来源短缺，而家庭实际工资收入不够负担房屋，万一拖欠银行供款，被银行将房屋拍卖就得不偿失了。固而购买这类物业时仍需以家庭实际工资收入为考量，不可将房租收入作为稳定收入计算在内。
第三，出租的房屋需考虑资源供应。因为房屋出租，居住的人员多了，资源的使用必然大大增加。现有的热水器容量足够使用吗？电源是否需要扩容？洗手间的配备数目够吗？厨房足够使用吗？是否给房客足够舒适的活动空间？洗衣设施如何配备？如何作好节能控制？均是每一个房东必须考虑的问题。
第四，出租的房屋一定要作好安全措施。做好厨房防火处理，使用GAS供暖还必须做好一氧化碳中毒处理（特别是地库因通风差更需小心）。所以在屋内安装烟雾感应器、一氧化碳感应器特别重要。避免危险的电源插头、电线裸露造成触电漏电；保持出租物业内意外逃生通道的畅通；以及做好防盗控制均是房东必不可少的责任。总之需尽量避免意外发生及意外发生时的人财伤亡。
第五，确保自己的出租符合魁省有关租房条例规定，依例办事，避免不必要的法律纠纷

逯广辉-大温地产 : 2012-05-18#38

一套回报极好的投资物业，性价比高

该楼离地铁站很近，全部电暖，热水是煤气。屋顶2004年。好租客，都准时交房租。除了两家要分两次付。满租，供不应求，毛收入18万。费用为：电（17家包电）13000元，热水：9000元，保险 6000元，地税校税14000元，管理5100元，维修7000元，总计支出5.4万，再扣除利息，就是你的纯利，约7万左右净利进入你的腰包。
价173万

逯广辉-大温地产 : 2012-05-22#39

RRSP

RRSP和第一次购房的关系?

. RRSP 首期付款计划是指, 每个家庭夫妻双方(包括同居夫妻)可以从各自的 RRSP 帐户中取出 $20,000 用于房屋首期付款. 一个家庭一共可取 $40,000, 而不涉及税收和利息, 但受如下条件限制:

只适用于首次购房.必须从取款只日的第二年开始还款.低价购买旧房, 翻修后转售, 扣除装修费用及税费, 赚取其中的差价.还款最长不能超过 15 年.每年还款不能低于取款总额的 1/15.
不能达到最低还款额的部分计入当年收入纳税.

按照 RRSP 首期付款计划的规定, 只要 RRSP 帐户开设 3 个月以上, 便可从中取款, 这一规定可以让您不费吹灰之力资产增值许多. 具体操作方法如下: 如果您已打算在半年内买房, 可马上开设一个 RRSP 帐户 (注意一定要是短期 GIC). 前提是您手中有 $20,000 现金, 并有足够的 RRSP 空间. 假定您的边际税率为 45% 的话, 将会得到 $9,000 的退税. $20,000 现金变成 $29,000 ! 以上信息并非永久不变，若有调整，以调整后的为准

哈法 : 2012-05-22#40

回复: 广辉谈房

请问防水胶在哪买？防水胶英文是？
谢谢！

逯广辉-大温地产 : 2012-05-23#41

防水胶

防水胶是一个中文词，英语：sillicone sealant, 在家装市场最多见，广泛用于建筑及装修，是必备材料，因为其柔韧弹性，耐久性，放水性等诸多优点，我个人也非常喜欢采用，经常帮朋友处理一些问题。
注意不同型号有不同的用途，有的适合厨房及卫生间等，有的适合室外，有的仅用于室内。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-24#42

魅力西岛--豪华别墅

位于DDO富人区，5卧室5卫生间

逯广辉-大温地产 : 2012-05-24#43

魅力西岛--独立豪宅

5卧室4卫生间，位于全省排名第一的私立中学，该校从学前班至COLLEGE的各个年级都齐全，校风极好，是培养优秀人才的摇篮，位于著名的自然沙滩公园附近。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-24#44

st-laurent地区好地段2卧室公寓

买的起的价格，别致的电梯公寓，极好的物业管理，配备车库，健身房，会客厅等等。价格27.6万，平到极致。

逯广辉-大温地产 : 2012-05-28#45

加国房屋买卖中的若干法律问题解答(一）

[FONT=宋体]购买房屋是一项重大决定，签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力，不可以任意修改或取消合同，否则要付违约责任。 [/FONT]

[FONT=宋体]（1）签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办？[/FONT]
[FONT=宋体]大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况.[/FONT]

[FONT=宋体]在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢？买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方[/FONT][FONT=宋体]互不追究责任。这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。 [/FONT]

[FONT=宋体]（2）签了买房合同，卖主答应交房子前提供有关房屋的文件，如税单，电费单等等，可直到交房子前还没如约交出这些文件，买主有权以此理由拒绝交接吗？[/FONT]
[FONT=宋体]这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。有两种可能， [/FONT]

[FONT=宋体]一: 条件条款（condition）形式，即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件，或完成某个事项，如果没有按时完成，则合同作废，定金如数退还。 [/FONT]

[FONT=宋体]二：保证条款（warranty）形式，即卖主保证向买主提供某些材料，但没有明确规定买主有权取消合同。在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款：条件没满足时，合同自动作废。保证条款：这时虽然卖方的保证没有完成，买方却没有当然取消和同的权利，买主应该按时交接，但可以保留事后追究对方违约的责任，诉求合理的赔偿。也就是说，一方违约时，另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件，卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租，而事实上，交接前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件，在这种情况下法官依然判买主必须履行合约，买下此房，然后再告对方赔偿损失。[/FONT]

[FONT=宋体]因此签订合同时，一定要考虑清楚，各项条件必须写清楚，最好请业内人士审阅一下合同。本人作为从业多年的地产经纪人，从未因为合同问题出现过什么纠纷，细心为客户把好各道关口是一个经纪人的基本职责。[/FONT]

Rivière : 2012-05-28#46

回复: 广辉谈房

MARK

王重 : 2012-05-28#47

回复: 加国房屋买卖中的若干法律问题解答(一）

有责任心的地产经纪顶

dayang : 2012-05-29#48

回复: 广辉谈房

收藏

逯广辉-大温地产 : 2012-05-31#49

非加拿大居民可否购房?

越来越多的国内朋友询问, 能否人不到加拿大而购买加拿大的地产?
答案是肯定的, 购买房地产其实就是典型的投资方式之一. 但是非魁省的居民在购买魁省的物业时主要有以下几点与魁省居民购房不同.
由于加拿大不承认中国国内的信用记录, 所以国内的收入和信用记录在这里是无效的, 而且本人不在当地, 这就意味着在加拿大申请购房贷款是需高比例首付的（目前是50%即可）.关于贷款(MORTGAGE), 也有变通的方法, 即寻找在本地的合适人选作为代理人或合伙人购买该物业, 那么这位代理人或合伙人的收入及信用记录可以作为申请贷款的根据(首付30%或更低即可).在购房时需要由代理人出面签署各种合同文件, 而且代理人的委托书须由律师公证(英文).

非魁省的居民在购房投资时, 税收上与魁省居民购房并没有太大的区别, 但是在以后出售如果获利(CAPITAL GAIN), 那么售房的实际操作会与魁省居民售房有所不同.

具体操作,可以来电给资深地产经纪逯广辉先生,514-794-5118

逯广辉-大温地产 : 2012-06-01#50

阁楼保温

逯广辉-大温地产 : 2012-06-01#51

新移民买房

新移民买房，无工作，仍然可以获得贷款，具体贷款比例按房价的65%至75%，根据具体条件有所不同。本人刚刚帮一个投资移民买了物业，成交价１４８万，首付２５％就可以啦。有新移民购买自住房子和投资物业，需要及时联系广辉地产，５１４－７９４－５１１８；LUG@SUTTON.COM

深圳渔民 : 2012-06-02#52

回复: 广辉谈房

如果为孩子在麦大上学，因为可能只有四年，以你之见，是买房子还是租房子划算？

闲人 : 2012-06-02#53

回复: 广辉谈房

深圳渔民说:
如果为孩子在麦大上学，因为可能只有四年，以你之见，是买房子还是租房子划算？

同问,麦大附近新一点的公寓1BD2BD什么价位?谢谢.

gangdan : 2012-06-02#54

回复: 广辉谈房

路过！

逯广辉-大温地产 : 2012-06-03#55

回复: 广辉谈房

请查看站内信息'有疑问的朋友都已答覆

richmo : 2012-06-03#56

回复: 广辉谈房

好帖子顶。

SunnySmile : 2012-06-05#57

回复: 广辉谈房

能否介铰一下?大附近的房屋市?呢?
著著您

逯广辉-大温地产 : 2012-06-11#58

34.9万, 尊贵典雅

市中心05年高档3半公寓，中央空调，步行到Square Victoria地铁站，价格含车库及储物间，楼内泳池及健身房。

逯广辉-大温地产 : 2012-06-11#59

71.9万，方正气派

西岛DDO，富人居住区, 94年，4+1卧3+1卫，学区优秀，近第一名校，提包即住

逯广辉-大温地产 : 2012-06-11#60

9.9万, 踏实稳赚

蒙市东区 ST-LEONARD，杂货店+咖啡店，好生意，利润可观。无竞争，无外卖，生意稳，操作易。

逯广辉-大温地产 : 2012-06-11#61

9.5万,著名品牌

贺卡礼品品牌店：南岸brossard区mall内，时间短，利润稳。总部培训、促销计划,净利6.2万。割爱价，

逯广辉-大温地产 : 2012-06-14#62

家庭室内空气质量

加拿大人花大部分他们的时间在室内：在家，在工作中，在商业或者消遣性的建筑物和在学校。室内空气污染有时可能是比户外空气污染更坏，所以这里讲述将污染物质减到最少，将最大限度提高室内空气质量。
三大措施：

来源控制

用于减少室内空气污染的最有效的方式是消除污染的来源，减少室内排放。在这里是控制最常见室内空气污染物质的一些秘诀：
避免在室内抽烟：烟草烟包含高水平室内空气污染物质；
保持空间一定的干湿度：控制湿度水平，并取出任何的导致潮湿或霉菌的可能性。如果遭遇一场水灾，采取即时的行动，清理积水并清除潮气。使物体干燥，包括被影响的家具，防止霉菌成长，减少将来维修费用；
维护是关键：确定燃具用具例如熔炉，壁炉，气体火炉和水加热器状态良好和正确工作。为气炉获取安装换气扇，最少每年一次请有资格的人检查；
避免空转：引擎消音器包含一些污染物质，这样避免空转汽车和在车库的剪草机；
使用低排放选择：颜料，清洁产品，胶，绝缘，地毯，织物和其他产品是室内污染的所有来源，尽量在室外做例如油漆，剥漆和磨光。

通风

在来源控制之后，用于改善室内空气质量的第二个主要措施是增强通风。通风系统增强促使室外空气进入室内。通风也有助于限制霉菌的生长和室内潮气的增长。
打开窗口和门；
打开厨房或浴室风扇。浴室和厨房换气扇可以直接将室内的污染物质排出室外；
以及选择新设计。越来越多的家庭安装换气系统。有些系统是高效能的。
机械通风系统
加热，通风和空调 ( HVAC ) 系统执行这些重要任务：
1、他们为室内带来新鲜空气；
2、他们在将室内的空气排到室外；
3、他们在整个建筑物使空气循环；以及
4、他们控制温度和湿度水平。
注意：不所有 HVAC 系统设计上面完成所有功能。很多建筑物，尤其是老些的建筑，没有机械通风系统

空气清洁

用于提高室内空气质量的第三项主要措施，是清理“空气”，但是这应该与来源控制和好的通风一起完成。一些空气清洁器可以从空气中去除微粒；由于此原因，来源控制和通风是用于改善室内空气质量的更好方式。
有关市场可提供的空气清洁器的主要类型是：
机械过滤器可以在你的作为通风系统的一部分的炉子上安装。过滤器必须根据制造商的指示定期替换或清洗以确保是有效的。
电子空气清洁器可以清除尘埃。他们可能是通风系统的一部分或一种独立设备，某些可以产生臭氧。

逯广辉-大温地产 : 2012-06-14#63

魅力西岛的进一步信息可查看网站(图片是我的社区kirkland)

魅力西岛的进一步信息，会英法语的朋友，可以参考如下网站自己多了解一些，我也会在这里继续发些有价值的帖子
http://thewestisland.ca/
“广辉地产”----主攻蒙城西岛地区，销售业绩行内遥遥领先，凭的是实力。

逯广辉-大温地产 : 2012-06-18#64

关于退税

1[FONT=宋体]、有小孩的家庭，可以申请[/FONT]DAY CARE[FONT=宋体]费用扣税。[/FONT]7[FONT=宋体]岁以下的孩子每人每年最高额为[/FONT]$7,000[FONT=宋体]，[/FONT]7[FONT=宋体]岁以上的孩子为[/FONT]$4,000[FONT=宋体]，必须准备好收据，无需随附税表，但税务局会抽查。如果是委托个人照看小孩，一定要拿到对方的姓名和[/FONT]SIN[FONT=宋体]卡号码。[/FONT]DAYCARE[FONT=宋体]费用直接减扣收入，但只能扣减夫妻双方较低收入一方的收入，并以较低收入方收入的[/FONT]2/3[FONT=宋体]为限。但如果低收入一方在上学或是生病住院，就可在高收入一方抵扣部分费用。[/FONT]

2[FONT=宋体]、有父母一同居住的家庭，如老人超过[/FONT]65[FONT=宋体]岁，可以申请[/FONT]CARE GIVER AMOUNT[FONT=宋体]，每人＄[/FONT]3,605[FONT=宋体]额度，折合扣税约为＄[/FONT]790[FONT=宋体]。若同一家庭上有老，下有小，老人照看小孩，可申请[/FONT]DAY CARE[FONT=宋体]费用，若老人超过[/FONT]65[FONT=宋体]岁，又可申请[/FONT]CARE GIVER AMOUNT[FONT=宋体]，但这两项不可同时申请，所以要仔细权衡申请哪项更为有利。[/FONT]

3[FONT=宋体]、如果有上学的话，学费也可帮助退税。按照学费和上学的时间来计算[/FONT]TAX CREDIT[FONT=宋体]，用来冲减应交的税额。换言之，如果当年要交税，学费可用来扣税，否则可无限递延至以后年度。或者转移给配偶或父母亲使用，最大限额是[/FONT]$5,000[FONT=宋体]。可报税的学费必须有[/FONT]T2202[FONT=宋体]表，或是正式的报税收据。[/FONT]

4[FONT=宋体]、单身人士及离异人士如与父母或小孩同住，可以申请[/FONT]AMOUNT FOR AN ELIGIBLE DEPENDANT[FONT=宋体]，享受家庭免税额，也就是说可以把孩子或父母一方从税务角度等同于配偶看待，享受配偶的免税额。这一点很容易被人忽视而漏报，从而损失上千元退税。[/FONT]

5[FONT=宋体]、这两年由于北美股市十分低迷，[/FONT]90%[FONT=宋体]以上的投资者损失惨重。如有资本亏损的朋友，可以要求将亏损冲抵以前三年的资本赢利，将以前因投资收益所交的税抵回。如冲抵之后尚有亏损余额，可无限累积至以后年份使用。资本亏损只能冲抵资本收益，不能冲抵工作收入和利息等等收入。[/FONT]

6[FONT=宋体]、高收入的人士一定别忘记购买[/FONT]RRSP[FONT=宋体]来减当年的税。但如果是收入较低的人，需不需要购买[/FONT]RRSP[FONT=宋体]呢？因家庭状况而定。但如果有[/FONT]RRSP[FONT=宋体]额度，手中又有余钱的话，不妨将钱存入[/FONT]RRSP[FONT=宋体]户口，收入较低的年份不去扣税，而将此额度留待来年收入较高时再去扣税用。（这叫[/FONT]UNUSED RRSP CONTRIBUTION[FONT=宋体]）。这样做的好处是在[/FONT]RRSP[FONT=宋体]户口中的利息收入当年无需报税，而已买好尚未运用的[/FONT]RRSP[FONT=宋体]额度在收入较高年份可扣更多的税。在加拿大，精明理财可帮您省不少钱呢！另外，对于首次购屋的朋友，夫妻双方每人可以从[/FONT]RRSP[FONT=宋体]户口分别免税借出最多[/FONT]$20,000[FONT=宋体]来付首期，分[/FONT]15[FONT=宋体]年还清。[/FONT]

7[FONT=宋体]、买房出租的朋友，房租收入必须申报。哪些项目可以抵扣呢？广告费，房屋维修保养费用，贷款利息，地税，水电煤气费等，都可按房屋出租的比例来减房租收入。在加拿大，如果是自住房屋[/FONT](PRINCIPLE RESIDENCE)[FONT=宋体]，出售所产生的收益无须报税。但要维持自住房屋的资格，必须满足以下条件：[/FONT]A[FONT=宋体]、房屋不可摊折旧；[/FONT]B[FONT=宋体]、出租面积不能过半。在报房租收入的费用时，要从长计议，以免留下后患。[/FONT]

[FONT=宋体]最后，如果发现以前年度报税出现错误或遗漏的话，不要听之任之，不去理睬。可以做[/FONT]ADJUSTMENT[FONT=宋体]将错误纠正，少退税的可将退税补回。欠政府税的，主动申报可以避免罚款。另外，税务局不一定总是对的，疏忽错漏在所难免，许多工作人员并不十分精通各项税务规则，如发现税务局有误，可以据理力争或请专业人士协助，争取自己的合法利益。[/FONT]

不完全代表本人观点，酌情参考

逯广辉-大温地产 : 2012-06-19#65

pointe-claire 城市资讯

pointe-claire ，地处西岛中心地段，北接DDO市，南临st-louis湖，东与doval接壤，西靠kirkland,是西岛的商业中心和交通枢纽，20号高速和40号高速东西横穿而过，西岛bus公交总站在西岛最大购物中心北侧，多路班车发往西岛各地及其地铁站。
3所公立小学：靠近40高速南侧的st-louis小学，靠近20高速北侧的pointe-claire小学，及20高速南侧的玛格丽特小学，

逯广辉-大温地产 : 2012-06-19#66

kirkland 城市资讯

逯广辉-大温地产 : 2012-06-19#67

黄铁矿，pyrite

黄铁矿，pyrite,一种可能对房子构成损害的矿物质

目前为止，南岸地区多见，岛内及其他地区少见，南岸买房子需要卖家出具相关的检测报告，搞清楚其含量是必要的。
0%---10%，可以忽略不计
10%---20%，属于轻微，不必一定处理。
但若含量过高，则需要考虑请专业公司处理

逯广辉-大温地产 : 2012-06-19#68

再谈大麻屋

如何判断大麻屋子？
1、 99.9%大麻种植在地下室进行，如果湿度超标很多，值得再观察
2、观察壁炉的使用状况，有些大麻种植者利用壁炉（或对壁炉进行适当改造）进行通风，以利于植物生长。
3、观察配电系统，一般种植者会偷大量的电，私自跨接电力。
4、有无特殊的架板，处理大麻需要。
有个别业主，把大麻屋子改造后出售，欺骗那些知识不足的买房客。本人在从业多年的经历中，就不止一次的帮助客户避免了损失。

逯广辉-大温地产 : 2012-06-23#69

房地产投资

房地产投资常见有以下几种方式:

投资自住或自住加出租, 租金可抵部分或全部 Mortgage 及 Property Tax. 以后出售变现, 增值的部分免税.购买物业经营或出租, 经营或出租的收入用来还清贷款及其他费用. 以后转卖物业, 房产本身及增值部分就是一笔相当可观的投资回报.低价购买旧房, 翻修后转售, 扣除装修费用及税费, 赚取其中的差价.选购位置好的 Lot 或 Retired House, 精心设计, 再建新屋出售, 投资回报率很高.购买期房,预付定金获得新盘, 房屋建好后出手转卖, 会有利润.购买公寓房, 委托管理出租, 房价上升时, 转卖升值.
购买Industrial Unit, 申请重新规划(By Zoning Bylaw), 做商业出租, 利润颇丰.

liya0315 : 2012-06-23#70

回复: 广辉谈房

谢谢，非常有用

逯广辉-大温地产 : 2012-06-25#71

夏日空调

在蒙特利尔地区，普通民居所采用的空调制冷系统有两大类：一般是指窗式机
、分体壁挂式和柜机等用于家庭单个空间的空调机；另一类是中央空调，则是指具有集中
的冷／热源和冷／热媒的空调系统，主要应用于较高档的房子，为较多的独
立划分的空间提供冷量和热量的空调系统。

中央空调冷源集中，中央空调的能效比一般在4~5
；多风口的送风和回风可以保证室内有良好的气流场和温度场；由于远离制冷机房
，所以噪音污染得到有效的抑止；可以加入新风并通过及时更换过滤器，保证室内
空气质量；一般安装在专用的机房，不会破坏房子的美观，更不会造成安全隐患。
鉴于上述原因．中央空调系统被较高档的房屋普遍采用。

有的家庭配备热泵系统，即所谓冷暖空调，但由于本地区冬季气温很低，所以热泵在室外温度低于零下12度时就停止工作啦。

普通家用空调的基本工作原理

当热泵型空调器运行于制冷工况时，四通阀换向使图中实线接通。这时，室内
换热器成为蒸发器，而室外换热器成为冷凝器。从室内换热器来的低温低压过热气
经四通阀和消声器进入气液分离器．分离出液体后，干过热气被压缩机吸入压缩成
为高温高压的气体徘出，气体经四通阀进入室外换热器放热冷凝，成为过冷液。过
冷液经毛细管阻力降压后成为低温低压两相流体，进入室内换热器蒸发吸热(此时
室内空气被降温)，再一次经四通阀和气液分离器进入下一循环：图中过滤器主要
用于制冷剂与压缩机油的分离，以保证换热器的换热效率。
当热泵型空调机运行于制热工况时，四通阀换向使图中虚线接通。这时、室内
换热器成为冷凝器，室外换热器成为蒸发器。从室外换热器来的低温低压过热气经
四通阀和消声器进入气液分离器，分离出液体后，干过热气被压缩机吸入压缩成为
高温高压的气体徘出，气体经四通阀进入室内换热器放热冷凝(此时，室内空气被
加热)．成为过冷液，过冷液经毛细管阻力降压后成为低温低压两相流体．进入室
外换热器蒸发吸热，随后过热气经四通阀和气液分离器进入下一循环。
为防止制热时因除霜导致室内舒适性下降，采用了热气旁通不间断制热除霜方
式。除霜时，运行原理基本与制热相同，只是将融霜电磁阀打开。从压缩机出来的
高温高压的过热气有一部分被分流到室外换热器的人口，迅速把室外换热器的温度
提高到O℃以上，融掉室外换热器上的霜层，使换热器保持良好的换热效率。

逯广辉-大温地产 : 2012-06-28#72

贷款

在加拿大购买不动产基本上人人都能贷款，贷款金额的多少决定于以下几个因素：
1，家庭收入：贷款原则是用你的家庭年收入的32%用于支付你的月供及房屋的税金及相关费用包括取暖，保险等。一般算法是将你的家庭收入乘以3.5到4.5即是你能获得的贷款金额。
2，个人信誉分数：最低分数要求650分。
3，新移民政策：新移民没有工作，没有信誉记录，但是银行可以提供65%的贷款。如果能够提供房价的50%的资产证明（海外资产也算），银行则可以提供75%的贷款。举例来说，如果你要买的住房价格为20万，你在国内有一套价值相当于10万加元的住宅，银行可以贷款20万x75%=15万给你购房。
4，自雇人员政策：自雇人员如果在加拿大有两年经营历史，不管盈利或亏损，只要信誉分数超过720分，银行可以提供75%的贷款；如果购买贷款保险，贷款额可以到85%或更高，根据信誉分数而定。
5，出租房贷款政策：
1）4套以下的出租房最多贷款额为房价的75%；如果购买贷款保险，最高贷款额可达房价的85%；
2）4套以上的出租房根据房屋的租金收入及费用而定，最高贷款额为（房价或房屋评估价中取最低值）的75%，如果购买贷款保险，比例为85%。
6，破产人员也能贷款，仅有的区别是或许利息会高一些。

逯广辉-大温地产 : 2012-07-03#73

如何购买Condo?

[FONT=宋体]常有顾客问我是购买Condo好还是Freehold好？其实是没有绝对的答案的，而在于顾客需根据自身需要进行取舍。通常年青些的夫妇怕麻烦，不喜欢打理房屋，愿意留多些时间在工作娱乐上，并且也愿意支付相应的物业管理费，当然可以选择Condo了。而如果你能有较多的时间自行护理房前屋后，就可以选择Freehold的住屋，省却一笔管理费。[/FONT]

[FONT=宋体]购买Condo和购买Freehold的住房一样，都要经过看房、下OFFER、验房、找律师、交屋的过程，这些我在前面各期中都提到。如何处理，这里不再赘述，这里主要讲几点在选择Condo时需要注意的。[/FONT]

[FONT=宋体]一、了解管理费的结构及费用。因为Condo是需要住户长期支付管理费的，了解管理费用多少、包含什么项目对作好家庭财政开支计划是非常重要的。通常更便宜的管理费用在现今的混种物业（Freehold Condo）较多，每月只有几十元钱，基本服务有公用游乐设备的保养、维修费用和私家路的铲雪服务。而最普遍采用的管理费用结构包括：大楼保险、安全系统、停车服务、公用游乐设备维护保养、大楼保养、维修费用、铲雪服务、户外维护保养、前后院剪草服务，部分管理费用中包括水、电、汽费用或Cable费用，买家需要详细了解您准备购买的物业管理费用包含什么。[/FONT]

[FONT=宋体]管理费的增长也是与楼龄相关的。通常较旧的Condo所需要的设备及大楼保养维修费用就较多，设备运作效率降低，能源损耗也就加大，故而所提取的管理费用就较高，这就是我们看到经常有些旧的条件一般的楼每月管理费四、五百，而一些新的条件较好的豪华Condo管理费仅二、三百元的原因。所以，在购买Condo时，楼龄也是一个你需要考虑的因素。[/FONT]

[FONT=宋体]二、了解您所购买的Condo究竟包含哪些配套设施。现代人们的生活水平提高，也更追求高品质的生活质素，Condo因其先进的管理系统，豪华舒适的康娱设施越来越受到现代人尤其是年青人的喜爱，这也是近年来Condo俏销的原因。Condo的配套设施越全越好，其内在价值越高，升值潜力也就越大。故而配套设施是你必须考虑的一个因素。Condo附设的停车位多吗？方便吗？有游泳池、网球场、健身房、桑拿、娱乐室、Party房、阅读室、会客室吗？大小如何？平均使用密度怎样？这些都必须要考虑。[/FONT]

[FONT=宋体]三、Condo的管理质量如何？既然向住户收取了管理费用，当然住户有权了解其管理质量了。管理公司管理正规吗？安全监控系统如何？提供哪些便民服务等都必须要考察了解。[/FONT]

[FONT=宋体]四、购买Condo同购买Freehold物业一样，也必须考虑到其地段、周围生活设施、交通等。购买物业同时也是一种投资，故而在购买时就需考虑其升值能力。[/FONT]

逯广辉-大温地产 : 2012-07-05#74

氯气和硫酸铜，在游泳池中的作用

[FONT=?楷篦]氯?是游泳池中最常用的消毒?，?氯?接狱到汗水??出乙醛，?化碳?化合物（三?甲烷）和氯氨（固定氯），?烈的氯?味道就锢示出游泳池中有氯氨的存在，[/FONT][FONT=?楷篦]室?游泳池中，氯酚?味最不易散办，它?刺激人篦的皮镊、眼睛、口腔粘膜和呼吸系靳，更可?由皮镊吸收，如吸入篦?或是不小心?下游泳池水，更容易直接影?我?的身篦健康?致癌症的办生?率。[/FONT][FONT=?楷篦]DBP[/FONT][FONT=?楷篦]S[/FONT][FONT=?楷篦]（[/FONT][FONT=?楷篦]消毒副?物[/FONT][FONT=?楷篦]Disinfection By-Products[/FONT][FONT=?楷篦]）[/FONT][FONT=?楷篦]是池水在消毒咿程中，氯?陪水中自然有?物咄行反?的生成物。?生[/FONT][FONT=?楷篦]DBP[/FONT][FONT=?楷篦]S[/FONT][FONT=?楷篦]的物冱包括?自游泳客的篦液、皮镊碎屑、毛?、微生物、化?品和?人罪理用品等，而[/FONT][FONT=?楷篦]DBP[/FONT][FONT=?楷篦]S[/FONT][FONT=?楷篦]的形成陪水中自然有?物的?度和肺?有晷。根?研究，室?游泳池中的[/FONT][FONT=?楷篦]DBP[/FONT][FONT=?楷篦]S[/FONT][FONT=?楷篦]如果?度咿高，??孕?和胎???危害，?致自然性流?、死?和先天性畸形。[/FONT]

[FONT=?楷篦]研究?办?，?池水?度上升或池中泳客人?增加?，[/FONT][FONT=?楷篦]三?甲烷的?度也胗之增高，三?甲烷?蒸办咄入空?中，且泳客游得愈激烈，吸入[/FONT][FONT=?楷篦]氯?以及?办性[/FONT][FONT=?楷篦]DBP[/FONT][FONT=?楷篦]S[/FONT][FONT=?楷篦]（[/FONT][FONT=?楷篦]消毒副?物[/FONT][FONT=?楷篦]Disinfection By-Products[/FONT][FONT=?楷篦]）[/FONT][FONT=?楷篦]的量也愈多，[/FONT][FONT=?楷篦]一般成年人而言，铎繁出入水冱不佳通锾不良的游泳池，身篦受到的?害哞哞超咿了??身篦所?得的好?，更有?告指出办?，?常游泳的孩童，肺部所受??陪常吸?者有近似的地方，肺?胞部分保罪壁受?，使孩童蒉容易受到刺激而引办哮喘，研究?指出，孩童愈常至泳泳池，患哮喘的??就愈[/FONT]

硫酸铜是作为游泳池灭藻剂使用的，利用铜离子会跟蛋白质结合，杀死一些微生物更正一下,是铜离子使蛋白质变性,不是结合

逯广辉-大温地产 : 2012-07-10#75

蒙特利尔的租房委员会

不少的华人不仅拥有自己住的房子，还拥有一套甚或多套投资物业，不管是商业出租房子，还是住宅出租，都可能会遇到跟租客打交道时的法律问题，有的需要私下调解，有的则必须闹到租房委员会，一般去了那里，办公人员不会直接到场做什么判断，而是先登记备案，这时候要交一定的立案费用（几十元吧），然后才能继续处理，不同的情况，处理程序不一样。

蒙特利尔的租房委员会的网站如下：

http://www.rdl.gouv.qc.ca/en/accueil/accueil.asp

逯广辉-大温地产 : 2012-07-10#76

粉刷

粉刷是装修装饰工程中最基本却又最易出事的地方。简单说墙面要经过修补（劈灰、又称抹腻子）而平整，经过磨打而光滑，经过底漆而牢靠（底漆的填充、遮盖和粘接作用常被一些无知或误解而忽略），经过面漆而多彩！以上四部分中的任何一步都会让你家的墙面效果就此止步。看这些说法如同阅一个菜谱一样容易：把菜切匀、把油烧热、调料适当、翻炒出锅！刷墙如同做饭，但是炒一手好菜的人肯定比刷一手好漆的人要多！
如果活已经把你推到了最后一步，那就要看你对工具的使用了。
刷墙常用的工具是滚筒和刷子。
滚筒可从长度区分（一次能走到宽度）为五种；可以从粉刷区间及适用材料的角度分为长毛（15mm，主要用于粉刷天花板及浮面墙体）中毛（10mm，常用于普通墙面）和短毛（5mm，用于一些特殊材料如亮油等）滚筒；当然还有一类区分就是买自一元店、reno-depot、home-depot或是油漆专卖店。
刷子一般是为滚筒做粉饰，所以，作用相当。其分别主要来自于形状（平刷、斜刷，宽刷窄刷等），当墙面需要彩绘时需要美工笔（与画家的油画笔很相像）。除彩绘需要构图以外，普通墙面上粉刷时，能用滚筒则不用刷子，因为滚筒作品的“像素”要高很多，而刷子的作品中常有现状、带状的图像。
想要刷出“滚”的效果，必须：
1 买一个好刷子（合适的、不是贵的）；
2 出手前先想好沾漆在刷子的哪一面？要多少？（千万不要没刷几分钟就已经满刷子的油漆，如果粉刷结束了，你的刷子只是湿了“半条腿”，你`就`出徒啦）！
3 考虑好刷子的走向，如何保留线条清晰、圆润！
4 选择一个方向铺漆，再沿垂直方向修饰均匀（轻重适度）！
5要像写毛笔字一样刚柔相济、轻落轻?。要让刷子双向工作，切忌单向涂抹！
6除过壁柜等家具外，要慎用纸胶带。因为你的胶带贴的有多差直接决定了你的线条有多差！而且贴胶带会花去你很多时间。如果选择贴胶带，刷完后立刻把胶带撕掉。
7选择斜刷直接描线。线不一定很直，但要和另一个面或色块衔接的非常舒服！

Benjamin moore的滚筒配他们的油漆是我用过的最好组合。一元店的滚筒也不是不可以用，刷第一遍底漆和室外或者车库的时候可以的用，注意：：一元店的滚筒不圆有点带椭圆，刷完漆不平均。不过第一遍底漆倒是也无所谓，个人感觉。第二遍底漆和正式刷墙漆的时候千万不要用一元店的滚筒。

盛油漆的托盘要经常换，一次刷完如果休息半天以上，以前的托盘就不能用了，会有结块的油漆。要换新的，我也尝试过洗洗再用，太浪费时间。一元店的油漆托盘还是可以的。
刷过一次的油漆滚筒和刷子我个人感觉不用洗，用保鲜膜或者最省事的办法是用不漏气的塑料袋包严实。封口处用胶带纸包裹。油漆滚筒和刷子可以长时间不干，我家2周前用过包好的油漆滚筒和刷子现在还是潮湿的，可以马上继续使用。这样节省了大量洗滚筒的时间和买新滚筒的金钱。

逯广辉-大温地产 : 2012-07-11#77

西岛地区的pierrefonds-roxboro简介

pierrefonds地区，应该是pierrefonds-roxboro地区才是全称，由于火车站附近的roxboro地区太小啦，所以归pierrefonds管辖，统称pierrefonds-roxboro地区。

论我们蒙特利尔岛内最长的道路，应该是gouin吧，我没有统计到底有多长，但是横贯东西的路就数它啦，这条路蜿蜒曲折，从pierrefonds-roxboro的最西段（即到的西端）一直延伸到岛的东端。
类似的是这个城市（确切的讲是地区，因为她属于蒙市）也是最狭长的城市之一，当然也是西岛最北端。
pierrefonds-roxboro不靠近高速，但有两条贯其东西的主街，gouin和pierrefonds，上高速时常堵车，但485（去lionel-groulx地铁站)，470（去cote-vertu地铁站）快车起点都在pierrefonds路的最西端。
私立近几年魁省排名并列第一的学校就在该市的最西端，口碑上佳。
该地区人口相对复杂些，由于房子的价格相对西岛其他地区便宜。但该市西部新开发地区属于高档住宅区，豪宅比比皆是。

在该地区购房的人士，不要忘记申请政府的退税，因为pierrefonds-roxboro地区没有独立，属于蒙市，享受蒙市的政策。
特别提醒的是：DDO和pierrefonds的图书馆是属于一体，可以互借互还。
kirkland的居民可以去beaconsfield的游泳馆，属于一体。

wada : 2012-07-11#78

回复: 广辉谈房

房地产百科宝典啊，LZ继续，很好的帖子。

逯广辉-大温地产 : 2012-07-15#79

节约房屋耗能

[FONT=宋体]一种民用住宅，主要耗用能源的地方有三处：暖气或空调、热水、照明及家用电器。加拿大是个寒冷的国家，消耗在保暖的能源最多大约占总能量的百分之四十至六十。因此，减少保暖能源的使用量是节约房屋的耗能量的最重要一环。要达到这个目的，可以从四大方面着手：
（1）提高围护结构（Building Envelope)的保暖功能，减少热省耗（Heat Loss)。
（2）使用高效能的保暖设备，用较少的能源来达到同一的热能需求。
（3）加强对暖气系统操作的控制，更有效地在空间及时间上使用能源，减少浪费。
（4）使用免费的再生能源（Renewable Energy)，例如太阳能、地热及风力等。[/FONT]
[FONT=宋体]下面重点介绍如何提高围护结构的保暖功能。[/FONT]
[FONT=宋体]围护结构是分隔房屋内部环境及屋外天然环境的屏障，是房屋结构内重要的一环，亦通常是承托整幢房屋及承受风力及地震摇动的主要结构。围护结构包括：顶层的天花、整面外墙、所有窗户及通往屋外的门户、地基墙及底层的地板。围护结构的主要要求是隔阻热能、空气及湿气，从围护结构的一面传导式流动至另一面。要满足这个要求，它必须具备绝热，密气及隔水汽等功能。因此在围护结构内，除了窗户及门户外，都必须已含保温材料（Insulation)，隔水汽层及隔空气层等部分。[/FONT]
[FONT=宋体]提高围护结构的保温功能，除了可以节省能源外，还可以改善屋内空气质量，提供较宁静及舒适的居住环境，减少对房屋的破坏。因此，改良围护结构，是提高整个建屋标准的必要步骤。[/FONT]
[FONT=宋体]如何提高围护结构的保温功能呢？除了注意窗户及门户之外，最直接了当的方法是放置更加保温的材料。例如：增加保温棉（Batt Insulation）的厚度；或使用较高保温值的材料，如聚苯乙烯保温板（Extrided Polystyrene or Extrided Polystyrene Board），聚氯脂泡沫（Polywethen Foam）等。另外的途径，是改善外墙的建造方法来提高它的保热表现。现在的方法是在二根立筋木条间放置保温棉，由于木条的热传导较高，再加上它没有任何保温材料覆盖，因此，所有在外墙龙骨架上的木条都成了一道道“热桥”（Thermal Bridge）增加了整面外墙的热损失。要避免出现“热桥”的弊病，可在外墙面上覆盖一层保温板（Rigid Insulation Board)。这种建造方法已日渐受到注意及采用。 [/FONT]
[FONT=宋体]除了增加保温外，提高围护结构的保温功能，还可以通过提高它的气密程度（Airtightness)来达到，因为漏出屋外的空气都会带走屋内保暖的能源，增加热损耗。而且热源穿越围护结构流出屋外，会对结构造成破坏，因此围护结构的气密度便更加重要。[/FONT]
[FONT=宋体]下表列出房屋各建筑部分对保温能力的影响比率：
***各建筑部分所占的热损耗率***
屋顶天花 6%；
地面外墙 26%
地基墙及地板 13%
漏气及通风 19% [/FONT]

逯广辉-大温地产 : 2012-07-15#80

夏日小憩

横竖比较，自己都不属于懒惰者
前年的夏季，我忙里偷闲完成了个地下室的装修，去年夏季我也完成了一套小投资物业的地下室装修，看到自己的作品完成，然后备感欣慰，晚饭品一口茅台，吃一点小菜，算是一次自我腐败吧!
按惯例7月是全民大休假的月份，我前几年却忙忙的，今年终于难得休息几天，于是昨天陪陪家人开车外出消夏。我们驱车1小时20分，来到了zoo grandy。玩的不错，几乎是最后一个离开。下面我对蒙市近郊的几个消夏地点做个评述吧，是自己的点滴看法：
zoo grandy
动物园+水上乐园+游乐场，是个不错的活动场所。但我感觉最适合小朋友活动，因为其缺乏激烈的运动项目。特点：有人造水浪，有单轨火车，有个小小的水族馆，最具特色的是里面的jelly fish。值得一看。
http://www.zoodegranby.com/cgi-bin/zoo

SAFARI:
动物园+水上乐园+游乐场。这是小朋友不错的去处，可以驱车近距离接触动物，儿童活动地点很多，水上项目都是适合儿童的。特点：驱车近距离接触动物并喂食。有水上乐园，但无人造水浪
http://www.parcsafari.com/

CALYPSO主题水上公园
顾名思义，这是一个水上活动为主的公园，适合各阶段的人群，不打算再看动物的小朋友可来这里消夏。成人消夏好去处。部分水上项目刺激过瘾。
http://www.calypsopark.com/

super aqua club
这是一个水上主题公园，就设在湖边，有些项目跟CALYPSO雷同，但不如CALYPSO全面。特点：湖边，有沙滩，有人造浪。儿童项目多些.
http://www.superaquaclub.com/

joace : 2012-07-16#81

回复: 广辉谈房

果断收藏，说不定以后能派上用场。

逯广辉-大温地产 : 2012-07-18#82

看好您的房产

If you need money to pay bills or make home improvements, and think refinancing, a second mortgage, or a home equity loan is the answer - consider your options carefully. </B>
If you can't make the required payments, you could lose your home as well as the equity you've built up. Don't let anyone talk you into using your home to borrow money you don't really need.
Not all loans or lenders are created equal. Some unscrupulous lenders target elderly and low-income homeowners and those with credit problems. These lenders may offer loans based on the equity in your home, not your ability to repay the loan. High interest rates and credit costs can make borrowing money using your home very expensive.
Consult with your attorney, financial advisor, or someone else you trust before making any loan decisions.

Early Warning Signs

Avoid any lender who:

tells you, or requires you, to falsify information on the loan application. For example, the lender tells you to say your loan is primarily for business purposes when it's not.
pressures you into applying for a loan or applying for more money than you need.
pressures you into accepting monthly payments you can't make.
fails to provide required loan disclosures or tells you not to read them.
misrepresents the kind of credit you're getting. For example, calling a one-time loan a line of credit.
promises one set of terms when you apply, and gives you another set of terms to sign - with no legitimate explanation for the change.
tells you to sign blank forms - the lender says they'll fill them in later.
says you can't have copies of documents that you've signed.

You can take some steps to protect your home and your equity.
Here's how.

1. Shop Around. Costs can vary greatly!
Contact several lenders - including banks, savings and loans, credit unions, and mortgage companies. Ask each lender about the best loan for which you qualify. Compare:
The annual percentage rate (APR). The APR is the single most important thing to compare when shopping for a loan. It takes into account not only the interest rate, but also points, mortgage broker fees, and certain other credit charges the lender requires the borrower to pay, expressed as a yearly rate. Generally, the lower the APR, the lower the cost of your loan. Ask if the APR is fixed or adjustable - that is, will the APR change?
The term of the loan. How many years will you make payments on the loan?
The monthly payment. What's the amount? Will it stay the same or change?
Is there a balloon payment? This is a large payment usually at the end of the loan term, often after a series of low monthly payments. When the balloon payment is due, you must come up with the money. If you can't, you may need another loan, which means new closing costs.
Is there a prepayment penalty? These are extra fees that may be due if you pay off the loan early by refinancing or selling your home. Prepayment penalties may force you to keep a high-rate loan by making getting out of the loan too expensive. Try to negotiate this penalty out of your loan agreement.
Will the interest rate for the loan increase if you default? An increased interest rate provision says that if you miss a payment or pay late, you may have to pay a higher interest rate for the rest of the loan term. Try to negotiate this provision out of your loan agreement as well.
Does the loan include a charge for any type of credit insurance, such as credit life, disability, or unemployment insurance? Is the credit insurance required as a condition of the loan? If not, how much lower would your monthly payment be without the credit insurance? Before deciding to purchase voluntary credit insurance from a lender, think about whether you really need the insurance and check with other insurance providers about their rates.
Lastly, ask each lender to provide, as soon as possible, a written "good faith estimate" that lists all charges and fees you must pay at closing. Although not always required, these estimates make it easier to compare terms from different lenders.

2. After Choosing a Lender
Negotiate. It never hurts to ask if the lender will lower the APR, take out a charge you don't want to pay, or remove a loan term that you don't like.
Ask the lender for a blank copy of the form(s) you'll sign at closing. While they don't have to give you blank forms, most legitimate lenders will. Take the forms home and review them with someone you trust. Ask the lender about items you don't understand.
Ask the lender to give you copies of the actual documents you will be asked to sign as soon as possible. While a lender doesn't have to give you all of the actual filled-in documents before closing, it doesn't hurt to ask.
Be sure you can afford the loan. Figure out whether your monthly income is enough to cover each monthly payment in addition to your other monthly bills and expenses. If it isn't, you could lose your home - and your equity - through foreclosure or a forced sale.

3. At Closing
Before you sign anything, ask for an explanation of any dollar amount, term, or condition that you don't understand.
Don't sign a loan agreement if the terms differ from what you thought they would be. For example, a lender should not promise a specific APR and then - without good reason - increase it at closing.
Make sure you get a copy of the documents you signed before leaving the lender. They contain important information about your rights and obligations.
Don't initial or sign anything saying you're buying voluntary credit insurance unless you really want to buy that insurance.

4. After Closing
Having second thoughts about the loan? The Truth in Lending Act gives most home equity borrowers at least three days after closing to cancel the deal. This is known as your right of "rescission." In some situations (consult with your attorney), you may have as much as three years to cancel. To rescind, you must notify the creditor in writing. After you rescind, the lender has 20 days to return all money or property you paid to anyone as part of the credit transaction and release any security interest in your home. You must then offer to return the creditor's money or property, which may mean getting a new loan from another lender.

High-Rate, High-Fee Loans
The Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA) may give you additional rights if your loan is a home equity loan, second mortgage or refinance secured by your principal residence and if:
- the loan’s APR exceeds by more than 10% the rate on a Treasury note of comparable maturity, or
- the total fees and points at or before closing exceed the larger of $441 or 8% of the total loan amount. (The $441 figure is for 1999 and is adjusted annually.)
If HOEPA applies:
A lender may not engage in a pattern or practice of lending based on home equity without regard to the borrower’s ability to repay the loan.
You must get certain disclosures from the lender at least three business days before closing.
Your lender cannot make a direct payment to a home improvement contractor.
Certain loan terms are illegal ― such as most prepayment penalties and increased interest rates at default.
In most situations, your loan cannot have a balloon payment due in less than five years.
A high-rate or high-fee loan might be right for you, but be aware of the risks. These loans are extremely expensive ways to get money. You could lose your home if you can’t make the payments.

逯广辉-大温地产 : 2012-07-26#83

想知道何时更换窗子吗？

大家知道，屋顶和暖气炉在磨损到一个程度下便一定要更新，但窗子则许多时都可以修理，不必更换。故此让我们一起看看窗子的维修、类型、材料。

[FONT=宋体]
首先材料方面，有部份人士误会木窗是旧式，应该换上铁或胶窗，其实木料的伸缩性比任何建筑材料强，在应付加国严寒天气，是比其它材料耐用，而且木传热较其它材料为低，较为省源能。我见过用上百年的木窗，数十年的木窗也有许多仍长立，相反地在五、六十年代使用的铁窗，大部份己破损不堪。
　　
木窗的短处是油漆，油漆前准备和所用漆油，二至八、九年便要重新漆。其它材料如铁和胶，则可不用重漆。但时间一久，铁、胶窗受到风吹雨打洗礼，便脱色，失去光泽，甚至损坏，替它们上油往往较替木窗困难许多，效果也差许多。不错，替窗油漆是费时的维修工作，但想深一层，这些油漆阻挡了太阳雨水，数年后油漆损坏后又可换上新的，让下面的木窗永远可保持原状，故此有适当维修的木窗，是很耐用。[/FONT]

[FONT=宋体]窗子漏水 [/FONT]
[FONT=宋体]窗子漏水是时有发生的事，许多时都是因为屋外的收口胶(CAULKING)损坏，雨水隋这些空间渗入。但单凭窗门下的水渍，末必能肯定窗子是否漏水，屋内水份太高的话，空气中的水份接独到较冻的窗表面，便冷凝成水点，滴下窗子下面的墙里。
　　
此外，大部份的窗子的底部都有去水口，让渗入窗内的雨水排走，但日子久了，这些去水口可被积尘、杂物封了。或许屋主在挤封口胶时，无意中将这些去水口封了，水便又滴下窗子下面的墙里。
　　
上述的漏水、滴水，都不用换窗，只要重新换过封口胶，减少屋内水份或将塞了的窗底下去水口疏通，便解决问题。
　　
有部份窗子只在横风横雨，加上一定风向才渗水，这可能是窗框和屋外墙的收口出了问题，如图所示、在窗框的顶部应有滴水帽片(DRIPCAP)，将两水排出墙外，防止雨水渗下底下的窗子，但若帽片安装得不妥或者损坏了，横风将雨水吹入墙，跟着便有机沿窗框渗入。
　　
绝大部份屋主换窗时，都只换玻璃框，而保留原有的窗框(因为换窗框工程大许多，也往往无此需要)，故此就算换了窗，也不能解决上述的帽片渗水问题，正确的方法，是必须将帽片修妥。
　　
另一点要留意的地方，是看看窗框的底部的底台(sill)是否向外斜，若向屋内斜，也会引起渗水，换窗也解决不了这问题，必须将窗台斜向更改，也往往较换窗平宜得多。
　　
但有极小部份窗子在设计上或安装上出了问题，如镜框和玻璃不吻合，镜框和窗框接口不妥，镜框严重损坏或玻璃破裂，都需要更换，我们下星期一起看看不同类型的窗子。[/FONT]

[FONT=宋体]　　
市面有不同类型的窗子供挑选，各有各长处和短处。
　　
向上下开关的吊窗，有单和双吊(SINGLE/DOUBLE-HUNG)，它们关起来时，漏风不多，运作也易，双吊的窗更可在夏天时，将上面和下面各开小缝，让冷风从下吹入，热气由上排出，所有其它类型窗子都没有这长处。
　　
向外或内铰动的链窗(CASEMENT)，除了我们常见向外开的之外，还有小部份向内开的，链窗被认定是漏风最少的窗，因为关窗时，是将镜框拉紧，这样比较其它类型为贴服，减少漏风空间。链窗有开关用的铰子和铰链，零件较其它类型窗为多，维修也较多，是它的短处。
　　
向外或内铰动的窗，还有甚少使用的底部向外伸的蓬链窗(AWNING)和顶部向内开的跳窗(HOPPER)，它们的运作原理和普通的链窗一样，长短处也相若，但它们更有另一个长处，下雨时也可开窗，除非横风大雨，否则不关窗，也不怕雨水入屋。在冷风机普及前，它们曾相当流行。
　　
普遍使用的拉窗(SLIDER)，比上述的吊、链漏风捎多，但它们胜在运作简单，维修较少，可开启的窗又可大过其它类型的窗，供通风和走火之用，有许多选用吊或链窗的房屋，在二楼却装上一、二个拉窗，便是提供走火之路和方面消防员入内抢救之用。
　　
还有一种常见的百叶窗(JALOUSIE)，它们当然防风功能甚差，但在热带气候，能在不同天气环境下，都能通风。
　　
最后要谈的是坚窗(FIXED)，不可开动那类，相信每一间屋都有，从热带气候移居此地初期，会不喜欢它们，特别在严热天时，更恨这些开不得的窗。但细心一想，开的窗往往没法密封起来，漏风较多，我们身处冬季气候，冬长夏短，房屋设计时主要以冬季为大前题，节省源能是重要考处点。[/FONT]
[FONT=宋体]防散发热能的玻璃[/FONT][FONT=宋体]
近年环保意识曰高，对窗子的保温能力要求也越来越大，双层玻璃是基本要求，有些窗子更有三层玻璃，甚至有防散发热能的玻璃。
　　
在谈这些窗的保源能力前，我们先看看整个房子的保源的能力，现时新建的房屋外墙保源能力要求是Ｒ-20，(Ｒ数越高保温越好)，单层玻璃保源能力是R-1，双层玻璃保源能力是R-2，三层玻璃保源能力是R-3，我们可以看到多一层玻璃可加强保源，但对整间房子影响不大。
　　
有些窗子的两层玻璃中间装上传热较慢的气体，例如氩、碳气之类，其目的是加强窗子保源能力，在安装时要小心，务求封口能造得妥当，否则曰后若外面的空气和水份渗入，不但影响保源能力，更会因内有水份冷凝，令玻璃有层水漠，看不清。 [/FONT]

[FONT=宋体]更先进的窗子，两层玻璃的中间更加上一层反光膜，其用意是冬天时将室内热能反射回屋内夏天时则将阳光拒于屋外，务求减少冷暖气的流失。[/FONT]
[FONT=宋体]
　　
不过研究报告指出，出尽法宝去保源的窗子，也达不到R-5的保源能力。
　　
当然当窗子损坏到不可再修时，更换保温窗是好法子，但若窗子仍可用，换窗只为省源能，在金钱立场来说，是不值得。双层玻璃窗的封口漏气，水份渗入两层玻璃里，冷凝弄成不清不楚的窗，在运作上也没有大问题，风雨不会因此而吹入，但若要窗子看得清楚，则要换玻璃了。
　　
若旧窗情况仍佳，但想省源能，除了换窗方法之外，亦可在原有窗的外边加上防风窗(STORMWINDOW)，收效有时高过换窗，费用则平许多。[/FONT]

深圳渔民 : 2012-07-27#84

回复: 广辉谈房

如果预算25w以内，给孩子买麦大周围房子，毕业了要卖，什么样的划算些？

逯广辉-大温地产 : 2012-08-09#85

地下室的水泵

家庭室内配不配水泵，没有定论，但一般地势低洼的地区，近水的地区，需要配备水泵，西岛的pointe-claire，dorval地区大部分家庭地下室配备有水泵，但kirkland，DDO等地区，房屋室内很少安装水泵，因为这两个城市不靠水。

逯广辉-大温地产 : 2012-08-15#86

高性价比的出租物业

整栋楼含123个出租单位，年租金113万，售价1269万。实力买家考虑的理想不动产投资。
买卖过程会有专业经纪人全程协助。

逯广辉-大温地产 : 2012-08-15#87

蒙市酒吧转让

蒙市酒吧，位置好，容易打理，年纯利近9万，售价20万。

逯广辉-大温地产 : 2012-08-20#88

home不等于house

咱们老中，大凡有了一些积蓄以后，都会琢磨着买房子置地产，自古以来就是如此。纵然是移居到了国外的天涯海角，也还改不了这一禀性，始终保持着这一根深蒂固的传统观念。
不管是实现了居者有其屋、有了属于自己的物业，住起来心安理得;还是作为一种投资保值的方式、一举两得，买下房产均是洋插队的移民们卯劲打拼的梦想之一。有那财大业丰的，一掷千金立马拿下，连申请贷款的心思都不用动半点，一步到位挺进体面的居所;那小家碧玉的，凑上个首付，得手以后大兴土木，间隔开房内的地下室、厅堂，分别对外出赁，靠着收取租金来供按揭、养房子。都过上了少东家的日子，皆算是海外有房一族了，提起来脸面上无不放光。至于栖身其内的个中滋味究竟如何，是福主抑或苦主，则是另当别论的事。
不似在大陆的城镇，置产买下房产者只能称作屋主，因为基础下的地土仍然是属于国有财产;在加拿大，凡拥有相对独立的物业者，自然连宅屋所座落的那块地皮也一并据为己有了，房主即是地主，天经地义。不过此地主非彼地主，丝毫不含有中国特色的这一称呼的那种贬义。
久闻惯了政治术语“地主、富农”的人，出国多年后渐渐淡忘了它曾经的无边法力，一次偶然的场合重闻这一名词，我还觉得怪刺耳的。那是若干年前我乔迁时，特来“烧炕”致贺的朋友们中有一位开玩笑道：你现在升格成为小地主喽。这蓦地刺醒了俺，心里咯噔了一下，须臾又缓过劲来，意会点头，连连称是。曾被意识形态的捉弄搞得长期神经兮兮、杯弓蛇影的我，一时间由此勾起了深深辛酸的往事回忆。
我仍还记得以前刚来加拿大时，听说香港和台湾的移民抵埠伊始，一见楼市如此这般的便宜，在原住地卖掉高楼里的一个小小单元，就足够钱购得这儿的一处阔地宽宅独立屋了，所以惊呼“好便宜呦”，纷纷出手购屋置业，毫不含糊。
当时大陆来的早期淘金者，全是技术移民，囊中有些羞涩，好不羡慕港台一族的富裕华人。今儿个，也终于听到来自国内的人发出这熟悉的感叹了，而且也常常闻及现今出来的大陆人，不乏商业或者投资移民类的，一登陆即刻购置豪宅，大事装修，真是风水轮流转哇。它从另一个侧面反映出了祖国近年来的变化与发展。
买房置地，也是中国人认定的事业成功的标志之一。其实倒不妨对此见解稍加些许保留，这不是我“站着说话不腰疼”，俺虽然已经买了房，那只不过是水到渠成、瓜熟蒂落的结果，仅仅是随了大流罢了，并非是为了面子上的好看而“瘦驴拉硬屎”、牵强超前而为之的。在我心底的深处仍旧觉得：人其实不必高堂广厦，虽茅檐竹舍，若能饱暖无缺，合家平安，便也是极大的成功与成就了。如果精神与物质兼而有之，自是锦上添花，乐见其成。
尝听人说到：买的房子住起来跟租的相比，在感觉上就是不一样;买了房子，才算是真正地有了家，等等，俺似乎亦不恁地认同。何必将“家”的概念构筑在“房屋”之上呢?家是由血缘关系这条纽带连系起来的一干人所组成，而非一处建筑实物;家(home)并不等于房子(house)，从英文上显而易见这两者的定义不同。
诚然，换屋之初，感觉起来居住的空间上较前大了许多，还是上下三层的，少儿小女欢喜雀跃，蹿上跳下，很是新鲜兴奋。但是不久，便会被随之而来的维修、打理，睦邻、扫落叶、铲雪等等烦恼取代了。这就是有得必有失，故买房有买的长处，租屋有租的好处，很难说孰优孰劣。只是有一点是共同的，那便是到头来这房这地都一样不属于其居者的，在撒手人寰时均带不走。
可见，房斋不过是人生旅途的驿所而已，管它是租还是买的呢，有处地方遮风避雨能藏身就行，什么皆是临时的呗。正像古诗所云，千年地土八百主，房是主人人是客。若是不信的话，不妨查阅一下房屋的买卖交易记录，便会晓得自己已经是贵府的第多少任顾主了。
即便是新居、您是开山鼻祖，将来它还是免不了被转卖的命运，更换别的主人，好似所椤门说的那样：一代过去，一代又来，地却永远长存。从古代有巢氏住在树上，或者山顶洞人的穴居，到后代的茅棚瓦舍，当今的高楼大厦，道理其实都是一样未变。
思维奔逸、想的再深入一层，不免心生伤感：人类其实原始于土地，华夏的神话传说人是女娲用泥巴捏造的;外国《圣经》记载是上帝用尘土作俑、吹了口元气变活了。怪不得机体所有的元素都跟土壤里的成分一样呢。生命形成后所住的头一个居所，是小小的子宫。一朝分娩、呱呱坠地后才开始与父母共屋檐，自己有了小小天地。及至长大成人、婚嫁添丁，便另择新居，一般都是“大大益善”了。
而到了垂暮之年，宅第多半又腾给了儿孙，自己搬进小公寓单元或者老人屋，重新偏安一隅。末了一命呜呼，置身于棺椁、骨灰盒，住得就更狭窄了。再往后腐烂如泥，或被撒进山水之间，重回地里，又恢复到生前的混沌状态，刚好应了那句话：你本是尘土，仍要归于尘土。惟有广袤的大地才是机体的最终归宿，当然灵魂的去向则有天壤之别。
明悉了此理，瞧着身外之物，房子大点小点，好点孬点，装潢的漂亮点或者简约点，都不打紧，视各人的财力、嗜好而定，重要的是地主、屋内所蕴的人情、过活，是不是融融和谐，这就是为啥《十诫》把“不可贪恋别人的房屋”列作一条。上心、努力经营的是home，而不是house，有一个名副其实的家。
在上个世纪后叶，在崇尚金钱、物欲横流的美利坚，悄悄地兴起了一股新生活运动涓涓清流，倡导的口号为“简单生活就是享受”：“大”不见得就好，“多”也不见得就是富有;唯有简单自在，才是人生真正的享受!现代人方能从激烈争竞的社会、无限攀比的习俗捆绑中解放出来，自在超脱地在世潇洒走一回。
于这层意思上，无论是当地主、还是作佃户，拥有了或者尚未拥有私家地产的人们，您愿作僦客一把交上赁费啥也不用操心亦好，作楼主房奴收租还贷缴地税亦罢，都应以平常心泰然面对，安之若素，顺其自然，犯不上为火热或者泡沫的房市时时呕气挠心。
要知道面子是给他人看的，里子是为自己用的，就扬长避短，尽上自个的人事努力，然后听候命运的安排。上天按着时辰给你啥就是啥，这便是你的份;属于你的，咋也跑不掉;不属于你的，再强挣也不来，安时而顺命。移民只要心态调整过来，参透这红尘俗事，就能很快、较好地适应异域的生存，不怨天尤人，欲速而不达、节外生出许多枝来。

逯广辉-大温地产 : 2012-08-20#89

home不等于house

因故删除

逯广辉-大温地产 : 2012-08-20#90

民用建筑的防潮层

不可小视的建筑环节

逯广辉-大温地产 : 2012-08-27#91

首次迁入和度长假前应对房屋设备进行的调整

[FONT=宋体]一间房屋是由无数[零件]组成，在屋外它要应付不停变化的天气，而屋内则要供应户主所需和排去户主所弃。随着重量、温度和湿度不停地改变，适当的保养是必需的。 [/FONT]
[FONT=宋体]保养得宜，可延长房屋各部分的寿命，也可避免房屋因失修而引起的损坏，省回补修费用。大部分的房屋保养工作都很容易，户主可自己动手或找维修公司代劳。 [/FONT]
[FONT=宋体]每间房屋的维修项目都大同小异，当然，户主要检查房屋是否有特别装置而加加减减。
首先是在迁入时，最好做妥下列各点： [/FONT]

[FONT=宋体]*每层安装烟雾警告器和一氧化碳警告器，最重要的是安装位置在睡房门外。
*假若有验屋师验屋的话，应尽快将电力系统的缺点更正。
*更换所有大门门锁或请锁匙匠更换锁心(Re-key)。
*将房屋外面的木块移走，减少白蚁入侵机会。
*检查热水炉(Hot　Water　Heater)所调校的温度是否过高，特别家中若有小童和老人的话，应将热水温度校至华氏120度以下，以减少热水烫伤机会。
*在用壁炉(Fireplace)之前，应请专人清理和检查。
*要清楚知道暖气系统、电力供应和自来水的总掣，以备不时之需。
*检查每层（包括地库）除了梯间外，最低限度有一个窗口可作走火之用，防盗窗花可能封了逃生之路。 [/FONT]
[FONT=宋体]若我们到别处度假一段时间，房屋也要准备妥当。 [/FONT]
[FONT=宋体]首先电力系统和暖气绝不可关闭，在冬季，整个房屋必须保持摄氏十度以上。自来水总掣可以关闭，然后扭开屋内位置最高和最低的水龙头，使水管内积水流走，以防万一暖气系统出了毛病，可减少破坏力。暖气系统是暖气炉控制，可随时出毛病，故此要安排亲友或专人最少每两日视察一次房屋。@ [/FONT]

逯广辉-大温地产 : 2012-08-28#92

聘女士做晚餐

西岛kirkland家庭，聘女士做晚餐及清洁，要求勤快可靠，最好kirkland附近地区，待遇从优。电话：514-794-5118。

xmy0306 : 2012-08-29#93

回复: 广辉谈房

广辉你好！不得不顶一下你的帖子，真诚的感谢你带我们一家看房，还看了周围的学校，虽然你不熟悉但是却没有找借口推脱而是当即打电话找到学校方向，为此还推迟了下一个appointment,当然你也在电话里非常耐心的解释了另外一个客户的验房问题，听起来还是基于对这边的房屋建筑结构做了一些深入了解才会给出的建议。还有对于房产的合理价值，包括买方卖方的合适心理价位都非常透明的给出建议，不会利用新移民尚不了解当地市场价位而哄抬房价，也不会为了盲目迎合买家而做出不切合实际的Offer price而浪费彼此的时间精力，而对于特定物业的增值保值投资价值都会给出较为客观的建议，不会因为要促成一个交易而误导客户产生一些不合理的投资回报率幻想，从而让客户做出后悔的交易决定。不论如何，我们比较之下，觉得广辉是比较适合做“买方经纪“的，因为他太诚实谨慎知识面广，有时候想的比买房者本身还要细致谨慎，不像有些买方经纪除了问你”要不要给offer“别的一概封口不谈，连好区坏区都不做评价，更不要说相近物业的合理市场价位升值或者保值年限是多少一概统统略过，巴不得买家什么都不知道都不了解就签下offer以便尽快促成交易好做下一单，以体现这是“高效”服务。。。都是地产经纪，都是专业人士，都是广告满天飞，但是道德水准和职业操守的坚持真是不可一概而论。对新移民购房者一点建议：作为地产经纪，最赚钱的当然是你买他的Listing,但是如果你相不中他的listing，你可以聘请他做你的“买方经纪”，当然是如果接触中你发现他是一个可以信赖的经纪，而且最重要的是不要因为经纪给你压力，催促你尽快下offer或者每天带你去看房而导致你买一个日后后悔的物业，新移民买房一定要有够定力阻拦各种“忽悠”，因为我们实在是某些人眼中的”肥羊“巴不得尽快食之果腹。。。而在我们全家和广辉的短暂接触之后，我们发现广辉是一个蒙城难得的诚实地产经纪，专业度较高，职业操守牢记心中，绝对不会push客户购买不合适的物业为了赚取佣金或者被评为top几几几的。唉，魁省，蒙城，地产经纪。。。堪忧。

xmy0306 : 2012-08-29#94

回复: 广辉谈房

再补充一下，新移民买房者不要因为某些经纪看上去开豪车出手阔绰就相信那样就是成功经纪而先入为主的认为找这样的经纪一定能买到合适的房子。殊不知羊毛出在羊身上，虽然我们不希望为我们服务的地产经纪都饿死或者很贫困潦倒，但是殊不知那些top几几几的经纪每次都是怎样Push客户close deal的，每天都在插牌sold的经纪他是否还有时间帮你搜索你的心水房子，是否还会关心你的随时在改变的需求而配合你适应新环境的步伐，在带你看了几次房子之后你还不下offer他是否会对你吼叫”你到底买还是不买？”。。。做销售的都是靠commission生活的，这个是非常可以理解和接受的，但是不能理解的就是明明是代理你的“买方经纪”却完全不会保护买方利益而却利用新移民初来乍到信息不对称的情况来从中牟利，几乎不履行任何买方经纪的职责除了仅仅带你看房子帮你写offer仅此而已他做的都是为他自己拿commission而做的，而不是为了买家有一个happy ending，实在是让人唏嘘魁省的地产经纪行业的规范是不是就是地板是最底线，难道是土库？OMG, 实在不好意思各位看官绝对没有一杆子打翻一船人的意思，这里只在表扬广辉童鞋不为私利忽悠新移民的宝贵品质，并且提醒广大新移民购房者选择房产经纪，尤其魁省，格外注意了自己留心啦不要被卖还帮人数钱，因为真的有此类事情发生过，这里狼多。

leoanne : 2012-08-29#95

回复: 广辉谈房

支持楼上观点。做销售和经纪，要赚良心钱，走开心路。

买房、买新车是普通人两大消费。新移民刚到，人地两生，被早几年来的移民算计和小宰是常态。最近，买车、路考补钟就碰到了。

倒是遇到在本地出生的华人待人接物心态还好。

逯广辉-大温地产 : 2012-09-04#96

The price you pay for your homeowners insurance can vary by hundreds of dollars depending

Here are 12 STEPS you can take to help you SAVE MONEY on your HOMEOWNERS INSURANCE:
1. SHOP AROUND
It'll take some time, but could save you a good sum of money. Ask your friends, check the Yellow Pages or call your state insurance department. You can also access insurance information for your state on the Internet at http://www.naic.org/1regulator/usamap.htm. States often make information available on typical rates charged by major insurers and many states provide the frequency of consumer complaints by company.
Also check consumer guides, insurance agents, companies and online insurance quote services. This will give you an idea of price ranges and tell you which companies have the lowest prices. But don't consider price alone. The insurer you select should offer a fair price and deliver the quality service you would expect if you needed assistance in filing a claim. So talk to a number of insurers to get a feeling for the type of service they give. Ask them what they would do to lower your costs.
Check the financial ratings of the companies with AM Best or Standard and Poor's.
2. RAISE YOUR DEDUCTIBLE
Deductibles are the amount of money you have to pay toward a loss before your insurance company starts to pay a claim, according to the terms of your policy. The higher your deductible, the more money you can save on your premiums. Nowadays, most insurance companies recommend a deductible of at least $500. If you can afford to raise your deductible to $1,000, you may save as much as 25 percent. Remember, if you live in a disaster-prone area, your insurance policy may have a separate deductible for certain kinds of damage. If you live near the coast in the East, you may have a separate windstorm deductible, if you live in a state vulnerable to hail storms, you may have a separate deductible for hail, and if you live in an earthquake-prone area, your earthquake policy has a deductible.
3. BUY YOUR HOME AND AUTO POLICIES FROM THE SAME INSURER
Some companies that sell homeowners, auto and liability coverage will take 5 to 15 percent off your premium if you buy two or more policies from them. But make certain this combined price is lower than buying the different coverages from different companies.
4. MAKE YOUR HOME MORE DISASTER RESISTANT
Find out from your insurance agent or company representative what steps you can take to make your home more resistant to windstorms and other natural disasters. You may be able to save on your premiums by adding storm shutters, reinforcing your roof or buying stronger roofing materials. Older homes can be retrofitted to make them better able to withstand earthquakes. In addition, consider modernizing your heating, plumbing and electrical systems to reduce the risk of fire and water damage.
5. DON'T CONFUSE WHAT YOU PAID FOR YOUR HOUSE WITH REBUILDING COSTS
The land under your house isn't at risk from theft, windstorm, fire and the other perils covered in your homeowners policy. So don't include its value in deciding how much homeowners insurance to buy. If you do, you will pay a higher premium than you should.
6. IMPROVE YOUR HOME SECURITY
You can usually get discounts of at least 5 percent for a smoke detector, burglar alarm or dead-bolt locks. Some companies offer to cut your premium by as much as 15 or 20 percent if you install a sophisticated sprinkler system and a fire and burglar alarm that rings at the police, fire or other monitoring stations. These systems aren't cheap and not every system qualifies for a discount. Before you buy such a system, find out what kind your insurer recommends, how much the device would cost and how much you'd save on premiums.
7. SEEK OUT OTHER DISCOUNTS
Companies offer several types of discounts, but they don't all offer the same discount or the same amount of discount in all states. That's why you should ask your agent or company representative about any discounts available to you. For example, since retired people stay at home more than working people, they are less likely to be burglarized and may spot fires sooner. Retired people also have more time for maintaining their homes. If you're at least 55 years old and retired, you may qualify for a discount of up to 10 percent at some companies.
8. SEE IF YOU CAN GET GROUP COVERAGE
If your employer administers a group insurance program, check to see if a homeowners policy is available and is a better deal than you can find elsewhere. In addition, professional, alumni and business groups often work out an insurance package with an insurance company, which includes a discount for association members. Ask your association's director if an insurer is offering a discount on homeowners insurance to you and your fellow graduates or colleagues.
9. STAY WITH THE SAME INSURER
If you've kept your coverage with a company for several years, you may receive a special discount for being a long-term policyholder. Some insurers will reduce their premiums by 5 percent if you stay with them for three to five years and by 10 percent if you remain a policyholder for six years or more. But make certain to periodically compare this price with that of other policies.
10. REVIEW THE LIMITS IN YOUR POLICY AND THE VALUE OF YOUR POSSESSIONS AT LEAST ONCE A YEAR
You want your policy to cover any major purchases or additions to your home. But you don't want to spend money for coverage you don't need. If your five-year-old fur coat is no longer worth the $5,000 you paid for it, you'll want to reduce or cancel your floater (extra insurance for items whose full value is not covered by standard homeowners policies) and pocket the difference.
11. LOOK FOR PRIVATE INSURANCE IF YOU ARE IN A GOVERNMENT PLAN
If you live in a high-risk area -- say, one that is especially vulnerable to coastal storms, fires, or crime -- and have been buying your homeowners insurance through a government plan, you should check with an insurance agent or company representative or contact your state department of insurance for the names of companies that might be interested in your business. You may find that there are steps you can take that would allow you to buy insurance at a lower price in the private market.
12. WHEN YOU'RE BUYING A HOME, CONSIDER THE COST OF HOMEOWNERS INSURANCE
You may pay less for insurance if you buy a house close to a fire hydrant or in a community that has a professional rather than a volunteer fire department. It may also be cheaper if your home’s electrical, heating and plumbing systems are less than 10 years old. If you live in the East, consider a brick home because it's more wind resistant. If you live in an earthquake-prone area, look for a wooden frame house because it is more likely to withstand this type of disaster. Choosing wisely could cut your premiums by 5 to 15 percent.
Remember that flood insurance and earthquake damage are not covered by a standard homeowners policy. If you buy a house in a flood-prone area, you'll have to pay for a flood insurance policy that costs an average of $400 a year. The Federal Emergency Management Agency provides useful information on flood insurance on its Web site at www.fema.gov. A separate earthquake policy is available from most insurance companies. The cost of the coverage will depend on the likelihood of earthquakes in your area.
If you have questions about insurance for any of your possessions, be sure to ask your agent or company representative when you're shopping around for a policy. For example, if you run a business out of your home, be sure to discuss coverage for that business. Most homeowners policies cover business equipment in the home, but only up to $2,500 and they offer no business liability insurance. Although you want to lower your homeowners insurance cost, you also want to make certain you have all the coverage you need.

逯广辉-大温地产 : 2012-09-07#97

油漆

[FONT=宋体]关于[FONT=宋体]油漆问题，如要用哪类油、隔多少时间要重油？为什么去年油上的油漆今年已破裂？ [/FONT][/FONT]

[FONT=宋体]不错，每次油漆后，房屋换然一新，也替木料加上保谟，免其受日晒雨霖。但每次油漆完功，收拾工具时，已知道不久又要重油。 [/FONT]

[FONT=宋体]我们都接受屋外油漆因要抵抗不停转变的天气，而会损破，但为什么有些油漆可用上近十年，有些则只可用二、三年。年初在拉斯维加一个验室师讲座中，从研究油漆十数年的专家学了许多油漆资料。 [/FONT]

[FONT=宋体]油漆除了有不同颜色供选择外，每次可油上不同颜色，替房子更上新面貌，而且极平宜，只要按时替屋外木料上油，油漆可永久保护它们，免受风吹雨打而损坏。 [/FONT]

[FONT=宋体]油漆的构造[/FONT][FONT=宋体] [/FONT]

[FONT=宋体]在谈油漆耐久性和如何选择油漆前，我们先看看油漆的构造，大部份油漆都由三种元素混合而成，包括颜料、粘料和溶胶。 [/FONT]

[FONT=宋体]颜料(PIGMENT)提供油漆的颜色，阻挡太阳激光，它在油漆中成份亦会影响油的光泽，例如光面、半光面和平面(GLOSS、SEMI-GLOSS,FLAT)。此外选用较贵的颜料，如钛二氧化物，往往令油漆耐用许多。 [/FONT]

[FONT=宋体]粘料(BINDER)负责将油漆中各元素捆联起来和使油漆粘在要上油的建筑材料上。可供选用的粘料有许多种，但住宅用的油漆通常只有乳胶漆(LATEX/ACRYLICS)和油粘(OIL/ALKYDS)，乳胶漆可让水份渗过，但油粘油则不可以。 [/FONT]

[FONT=宋体]http://img.epochtimes.com/i6/606240744291796.jpg[/FONT]

[FONT=宋体][/FONT]

[FONT=宋体]溶胶(SOLVENT)的工作是将油漆保持在液态，就算见到空气后，仍继续保持液态一段时间，除令油漆工作容易些外，也让油有时间渗入建筑材料里。 [/FONT]

[FONT=宋体]把三种元素加加、减减便可造成如图所示有不同特性的油漆，供不同用途选用.[/FONT]

选择油漆
首先含颜料重的油漆，会令油面结实耐用，但因为相对下其粘料不足，较易松脱。故此先要在木、金属、石膏板、混凝土表面上先油底油(PRIMER)，底油的粘料极重,故此紧紧地粘在上述材料上，然后提供一层粘性高的面给面油粘上。不同材料要用不同底油，故要小心选择适合底油。
若油漆中完全不含有颜料，则只有粘料和溶胶，它便完全没有颜色，可将木材本身线条显耀，这便是我们所称的光油(VARNISH)。
将油漆中的溶胶增加，颜料和粘料便相对地下降，视颜料成份下降至的程度，这些着色油(STAIN)，有半透明和不透明底的。着色油的长处是渗透力强，若加入防腐济，可加强保护木材作用。
着色油渗入木材中，不会在其表面形成一层膜，普通油则相反，会在木材表面形成一层膜来保护它，各有长处着色油因没有层膜，故此不会有油破脱，下次油漆前不用先铲油，它表面没有普通油的光泽，但其渗透功能增强保护木材作用，许多屋主都用来油木墙身、木篱笆、阳台之类。有类专供保护木材之用的，更完全不含颜料和粘料，但加入强力防腐济，深深渗入木材里，大大加强保护功能。
刚刚谈过普通油会在木材表面形成一层膜来保护它，但时间一久该层膜便破脱，让水入侵。当然油的质、上油时天气清况、事前准备功夫都有影响。但还有一个主因，是受木材湿涨干缩自然现象造成。木材周围的环境不停改变，当双对湿度增加，木便涨大，当双对湿度下降，木便收缩。在表面的油层的绅缩力越强，则可跟随木材缩涨，也越耐用。
价廉和高价的油，表面可能看不到它们的分别，但内里的成分往往有大分别，油漆工程中，人工占极大部份，下次买油，记着买最贵那种，会耐用许多。

[FONT=宋体]
[/FONT]

[FONT=宋体]我们了解到油漆中的粘料(BINDER)负责将油漆中各元素捆联起来，和使油漆粘在要上油的建筑材料上。可供选用的粘料有许多种，但住宅用的油漆通常只有乳胶漆(LATEX/ACRYLICS)和油粘(OIL/ALKYDS)，乳胶漆可让水份渗过，但油粘油则不会。
我们也清楚地知道水对建筑材料的破坏力，这样来说，看来最好是用油粘油，但又非是绝对正确，要视乎环境。 [/FONT]

[FONT=宋体]在正常的天气下，外墙往往能将雨水阻隔，但遇上横风暴雨时，雨水会被猛风从裂缝或墙下吹入外墙后，此外若室内缩度高，水份也可能渗过内墙，在外墙和内墙中间冷凝成水，就算是水份，也最好尽快让它们渗出墙外。 [/FONT]

[FONT=宋体]用油作粘料的油漆，在表面产生一层水气透不过结实的膜，防止雨水渗入墙内，但也将墙内水分墙困在内，除了弄破墙外油漆外，严重的会弄坏墙身。乳胶漆透气功能则避免了上述的问题。 [/FONT]

[FONT=宋体]油粘以往一直被认定是较耐用的油漆，但近十多年，房屋起密起来，外墙内水份较高，外墙表面透水功能越来越重要。加上环保，许多旧日油粘油用的高挥发性有机体液胶己被禁用，令油粘质量下降，乳胶漆己取代其地位。事实上，美国有部份卖油店只卖乳胶漆，再没有油粘油漆了。 [/FONT]

[FONT=宋体]http://img.epochtimes.com/i6/607051323461796.jpg[/FONT]

[FONT=宋体][/FONT]

[FONT=宋体]屋外和屋内用的油有，别混凝土、砖、金属都须要用特别的油，切勿用普通油。有部份木材，如橡木(OAK)桦木(BIRCH)枫树（MAPLE)松木(PINE)，当在室外使用时，往往不上油，可能要用着色油(STAIN)。 [/FONT]

[FONT=宋体]太热和太冷的天气都不宜油漆，烈曰猛照和下雨，甚至潮湿天时，也最好避免，因为油漆干得太快和太慢，都会影响其日后耐用否。木材若湿或肮脏，也要清洗和待干透才可上油。[/FONT]

[FONT=宋体]交屋如何验收室内油漆品质？[/FONT][FONT=宋体][/FONT]

[FONT=宋体][/FONT]

[FONT=宋体]油漆施工过程： [/FONT]

[FONT=宋体]室内油漆的工程进行，建商会在壁面水泥粉光完成后，先使用石膏类材质的批土进行打底动作，再以号数180度的粗砂纸，将凹凸表面磨平，才进行第一次上底漆的工程。少数施工人员会贪图施工方便，选择材质较差或是混和溶剂的油漆做为底漆。目前大多数的业者采取相同油漆做为底漆材料，上过底漆后，如出现阴影不平之处，再重新进行一道批土打底与砂纸磨平的补修动作，即进行正式上漆工作。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步1 [/FONT]

[FONT=宋体]上底漆前，油漆师傅会先批土打底，再以砂纸磨平表面，才进行第一道上底漆动作。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步2 [/FONT]

[FONT=宋体]上过底漆后，出现阴影不平处，必须重新批土与砂纸磨平后，再进行第二道上面漆的动作。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步3 [/FONT]

[FONT=宋体]壁面上漆与磁砖交接处，必须先贴上专用贴条，再批土磨平，才进行上漆动作。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步4 [/FONT]

[FONT=宋体]壁面交接处使用的专用贴条。 [/FONT]

[FONT=宋体]查验油漆施工撇步： [/FONT]

[FONT=宋体]撇步1 [/FONT]

[FONT=宋体]选择光线充足的白天，检查壁面油漆平整度，不能出现波浪状，如有细微裂痕出现，可要求业者重新补刷油漆，裂痕宽度超过1厘米，应先补土且添加树脂，砂纸磨平后再重新补漆。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步2 [/FONT]

[FONT=宋体]注意壁面油漆的毛细孔大小，毛细孔较大或油漆刷痕较明显，应要求业者补修。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步3 [/FONT]

[FONT=宋体]注意墙壁的阳角（壁面交接突出处）与阴角（壁面交接凹折处），垂直与水平线条必须明显，不可出现锯齿状或凹凸不平现象。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步4 [/FONT]

[FONT=宋体]注意2户之间的施工通道（俗称狗洞）壁面，因业者多采红砖填补，平整性不如原本混凝土壁面，容易出现锯齿状或凹凸不平现象，应要求业者补修平整后再上漆，以肉眼扫瞄壁面，不致出现碍眼为最低标准，针对高总价产品，则可要求业者将壁面补土平整再上漆，看不出表面任何不平异状为高标准。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步5 [/FONT]

[FONT=宋体]由于油漆工程的品质良窳，施工约占7成比例，油漆材料反而影响较轻微，因此除了选择营建品质较优的业者之外，油漆师傅的施工资历至少需2年以上。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步6 [/FONT]

[FONT=宋体]注意透天住宅的楼梯间壁面，因采光效果较不足，检视壁面油漆施工品质前，可先在楼梯间装设100烛光的灯泡，再进行验收检测，较不致出现交屋装设灯光后，发生“见光死”的窘况。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步7 [/FONT]

[FONT=宋体]楼梯扶手的上漆工程，也须注意先将木质扶手以砂纸磨平后，再漆上亮光漆，以手部摸触表面平滑且目视漆面光亮为原则。 [/FONT]

[FONT=宋体]撇步8 [/FONT]

[FONT=宋体]因壁面油漆耐久性，大多仅可维持3年，因此必须要求建商提供油漆的品牌、型号。采用知名厂牌的油漆，库存大多较充足，日后进行局部补漆工程，费用较低。[/FONT]

天天和点点 : 2012-09-09#98

回复: 广辉谈房

好贴, 收藏了.

wens : 2012-09-14#99

写几句以示谢意吧！

在国内的发展一直很顺利，多数时候总有贵人相助，来蒙市前心里忐忑不安，蒙市没有朋友，没有关系，如果不是为了孩子读书，我会选择温市。
来到蒙市落地后，眼前一片茫然，今后何去何从，浑然不知，走一步算一步吧，晃荡几个月，后来偶然的机会认识逯先生，初次见面，给人一副厚道的感觉，不曾想，从此就在贵人的相助之下，开始了我的买房买车买生意，一切顺顺利利。逯先生帮我们仔细的做规划，认真的帮我们家挑选心宜的房子，每次看房子，都不厌其烦的做分析，学区交通社区环境有条不紊，最后我们听了他的建议，买了全家人都满意的独立别墅，买车的过程中，逯先生也给我们推荐了鹦鹉岛的一家较便宜的车行，比从岛内车行购买同款丰田suv要省不少钱，特别是购买生意，是我们最犯愁的事情，认识逯先生之前，找过几个经纪人看生意，但总是拿不定主意，我不喜欢被人push去下offer.后来遇到kevin,他的老练精干的做事方式和踏实客观的分析，使我们很快买到自己中意的生意，从选店，谈offer,谈租约，过户，我几乎没有操心什么，很顺利搞定，买到的店也顺利请人去打理。
我全家4口非常感谢逯先生。写几句以示谢意吧！

逯广辉-大温地产 : 2012-11-15#100

装修事宜

1. 如果家中会做饭频率很高的话，尽量放弃开放式厨房，会有油烟问题　　　　
2. 卫生间、厨房小水宝，热水来得快，使用时比较方便　　　　
3. 吸油烟机中式的比欧式的吸力更强,欧式的好看不中用。　　　　
4. 电源插座能多装尽量多装点，否则家里到处都是拖线板　　　　
5. 马桶边上一定要预留电源插座，否则卫洗丽没法装　　　　
6. 浴缸PK淋浴，二选一的话，还是建议淋浴，浴缸装好，从来也没泡过澡的不是少数。淋浴不是指淋浴房，淋浴房的玻璃擦起来还是很累的，也可以选择挂根浴帘　　　　
7. 如果有2个卫生间，装一个浴缸还是有必要的，泡泡大件衣物，帮小宝宝洗澡都是不错的选择，按摩浴缸就不必了，泡不了几回，还特别贵　　　　
8. 如果不是不烧饭的人家，厨房最好能装空调　　　　
9. 如果喜欢上网，每个房间的每面墙上，都预留至少2个网口和2个以上的插座。无线路由的确可以解决问题，但是据说有时候还是不稳定　　　　
10. 后悔厨房烟道没有打出去，现在只要楼里有人烧菜，自家的脱排油烟机就必须同时打开，不然满屋子的油烟味　　　
11. 房内各种插座的位置，与后来买的家具尺寸有偏差，浪费了很多插座　　　　
12. 如果在商场里能买到的，就千万不要叫木工做！！！！！除非这个木工手艺相当的好　　　　
13. 地板颜色要略浅的，不容易看到灰，厨卫地砖反而要略深，不容易发现到处都是头发，这样才最耐脏　　　　
14. 餐厅最好装个吊扇，超级舒服　　　　
15. 储物空间尽量多一点，入住后需要收纳的杂物会越来越多　　　　
16. 阳台的墙面最好还是用瓷砖，比涂料更防水　　　　
17. 后悔买了装了那么多灯，其实固定用的就那几个。。。　　　　
18. 厕所的梳洗台是玻璃的，超级容易弄脏　　　　
19．团购其实省不了几个钱，买的没有卖的精，要相信这个天上不会平白无故的掉馅鉼。一套房子装修下来都是以万元为单位的，还是多到市场走走看看，货比三家永不过时。千万不要在团购会上被所谓的“砍价师”吹得头脑一热当场下单。连亮居网都不敢说自己的商品绝对低价，何况别的所谓团购网？　　　　
20. 床头忘了装开关，每次都要下床关灯，冬天很难过的　　　　
21. 浴室五金件,龙头之类的绝对是一分价钱一分货　　　　
22. 装修时尽量不要留擦不到的地方, 死角卫生很难搞　　　　
23. 将来打算要孩子的家庭，一定要算好尺寸，在床的旁边要预留可放婴儿床的位置　　　　
24. 建议所有龙头都装冷热水管，装修时多装一点花不了很多钱，事后想补救超级困难　　　　
25. 房间里的不实用的布置越少越好人民币贴上去就撕不下来了早晚过时! 　　　　
26. 买任何东西时注意家里面门的大小，别买好了搬不进去　　　　
27. 实木地板脚感好但需要保养，复合地板清洁起来方便　　　　
28. 隐形门是中看不中用的，想开着透气都麻烦　　　　
29. 步入式衣柜好是好，不过比较容易积灰，敞开式的书架、置物架等（没有门的那种），好看是好看，但是擦起来好痛苦啊，特别是书，一层灰阿　　　　
30. 灯千万不能是冲上的，那个挂上去之后就等着积灰吧　　　　
31、安装漏电保护器和空气开关的分线盒的工程不能够省，而且不要放在室外要放在室内，原来想省工钱将就门外旧分线盒用的，电工建议放在室内换新的，现在发现他这一点建议很有价值。　　　　
32、漏电保护器和空气开关一定要用名牌的。　　　　
33、台下盆比台上盆秀气，好看，好打扫。配台下盆龙头要注意，考虑到盆边厚度，龙头嘴要长些。　　　　　　
34、墙面顶角不做任何修饰也很漂亮，不过要事先在找油漆工的阶段就和油漆工明确提出来.顶角弹线有助于把顶角线做直。　　　　
35、在线槽的水泥表面批腻子之前表面处理很重要，对于不结实的表面用清洁球处理很合适。　　　　　　
36、石膏适合补墙面上较大的洞洞，当然如果洞洞太大还是需要用水泥的。　　　　
37、毛玻璃背面千万保护好别沾上油漆，很难清洁！　　　　　
38、菜盆龙头一定要能用手背开关的，那种必须用手指的不容易保持干净，手上有油的时候转动起来也有困难。　　　　39、豪华自动晾衣架的价格水分太大，比较后发现一些不出名的牌子在结构设计上反而胜过了一线品牌，价格却低很多。40、可以考虑采用安在地面的金属插座，这种插座很贵100多，但是挺方便，平时与地面齐平，脚一踩就可以把插座弹出来。适合大的客厅。或安在饭厅餐桌的下面，用来插火锅（防止来回走动时挂动电线）　　　　
41、储藏室。已经有TX说过了，只是我没做柜门，看上去不太美观，放衣服的柜子又容易脏。　　　　
42、床的启动架（是这么叫的吗）。我是专业床公司买的布艺床，又花了350元加了这么个东西，床尾有个把手一拉，床板会翻起来，露出底下的储藏空间，好棒哦！　　　　　
43、不实用的双杆毛巾架！目前和单杆用途一样，基本不会往里层挂杆上再晒毛巾　　　　
44、觉得橱柜里面的垃圾桶不够实用，不如放在外面。还有千万不要装门板式的垃圾桶和台面垃圾桶，夏天的时候打开柜门会很臭的。垃圾桶还是放在外面好。　　　　
45、餐桌旁小柜子的好，可放置些东东，很方便。　　　　　　
46、就我认为，拖把斗在性能方面的要求不高，完全可以自己砌一个出来，铺上和周围环境相符的瓷砖或马赛克即美观，又省钱。　　　　
47、卫生间可钉点钉勾或者装衣勾用来挂点东西的。　　　　　　
48、卫生间设计了一个小橱放衣服，再也不用担心洗澡忘了拿干净的衣服。　　　　
49、洗衣机带烘干严重不实用，除了一年中仅有的黄霉天，又恶巨。厚衣服、浴巾还是烘不干，让太阳消消毒多好。偶已透支，需要节省点银子。　　　　
50、偶在洗衣房里做了一个洗衣池，用来手洗一些东西。原本以为用的较少，所以买了一个很便宜的龙头。没想到这个洗衣池真是太方便了，成了我家使用频率最高的一个洗涤区。什么抹布啊，袜子啊，地巾啊，统统在里面洗，就连洗手大多也在那里。　　　　　
51、装灯带真不实用，装修完了到现在没开过。有客人来也只是SHOW一下射灯，我自已根本都忘了还装了个这玩意。原来是想开PARTY时浪漫下的，现在开射灯的机会都不多。　　　　
52、最大的心得就是其实装修越简单越好，少污染，少花钱，省心。　　　　
53、实用的东东：
①设计合理的储藏室。
②北阳台用的洗污物的水槽。区别与卫生间的洗脸盆和厨房的洗菜和洗碗的水斗。
③卫生间可以拔出来洗头的龙头。（从来不在面盆洗头的TX例外）。
④便于清洁的地板和合适的清洁工具。
⑤厨房的台面工作灯。
54、买马桶一定要量好自家的孔距，要不买了再去退货那真是…… 　　　　　
55、卫厨地砖贴好后没干前最好量一下水平，看最低点是不是地漏处，要不等干了后再和装修队扯皮，死很多细胞的。　56、洗手间的淋浴房一定要尺寸够大，而且要用透明玻璃，这样在里面冲凉不会显得狭促。　　　　　
57、瓷砖勾缝不该用白水泥勾。没有一个月就变成黑缝，难看死了。结果自己买了勾缝剂自己勾，那个累　　　　　
58、橱柜的人造石下应该垫有后木板的，结果安装后发现没有，现在不敢在上面砍肉，答应给我补装都快两个月了还没装好（只来打磨了一次）。　　　　
59、别信设计师的蛊惑。当然，可以多走访几家装修公司，从每家的设计里提取出真正有用的东西，关键是你自己想把家装扮成什么样子。　　　　
60、如果地漏原来生产商或者发展商已经装了那种防臭的“碗”，千万别取出来。　　　　　
61、卫生间地面瓷片贴好后就试水，如果流水比较缓慢就立即返工。俺家的流水比较慢，当时心软了一下，现在洗澡时就总是有点积水，搞得我们的主卫几百银子的淋浴头都闲着，现在总在琢磨着怎么补救。　　　　
62、装洗手盆时要考虑好和镜子、放刷牙杯的架子、毛巾架的相对位置。　　　　
63、买镜子时考虑一下镜前灯的位置，如果暂时不想装镜前灯，镜子的大小要能遮住为镜前灯预留的线最好。　　　　
64、放洗衣机的阳台上做个小柜子，方便放一些杂物，如洗衣粉之内的杂物。既美观又实用　　　　
65、一定要盯着楼上做防水....不然楼上往下滴水，弄的吊柜，墙面一片狼藉.... 　　　　
66、不要盲目的跟从网上团购，我后来发现，有些自己去砍价会比团购还便宜。个人推荐亮居网(亮居decojoy)，上面的东西确实便宜，但是要在拼购的前提。　　　　
67、电视背景墙一定多设几个插座，电视，DVD....一摆上，就会发现插座不够用。　　　　　
68、改水路前就要考虑好将来所装的洗脸盆的大样，比如说是左盆还是右盆，进水和排水该设在什么地方。否则，改好后才发现相中的洗脸盆却装不下！　　　　　
69、关于窗帘，大家最好把那张尺寸自己留一份，对老板说明不能少尺寸。如果少了的话，怎么怎么的。或者自己看着他裁布。　　　　
70、装修的施工工序：
（1）进场，拆墙，砌墙。
（2）卫生间，厨房地面做24小时闭水试验（需开发商完成此任务）。
（3）凿线槽，水电改造并验收。
（4）封埋线槽隐蔽水电改造工程，闭水实验无渗漏开始做防水工程。
（5）卫生间，厨房贴墙面磁片。　　　　
（6）木工进场，吊天花，石膏角线。　　　
　（7）包门套，窗套。制作木柜框架。　
　　（8）同步制作各种木门，造型门及平压。　　
　　（9）木制面板刷防尘漆（清油）。　　
　　（10）窗台大理石台面找平铺设。　　
　　（11）木饰面板粘贴，线条制作并精细安装。　　
　　（12）墙面基层处理，打磨，找平。　　
　　（13）家什，门边接缝处粘贴不干胶（保护边）。　
　　（14）墙面油ICI最少三遍。　
　　（15）家私油漆进场，补钉眼，油漆。　　
　　（16）处理边角，铺设地砖，实木或复合木地板，防水大理石条，踢脚线。　　
　　（17）灯具，洁具，拉手，门锁安装调试。　　
　　（18）清理卫生，地砖补缝，撤场。　　
　　（19）装修公司内部初步验收。　　
　　（20）三方预约时间正式验收，交付业主。　　　　
71、烟道的阀门装回去之前，一定要擦干净，保证阀片能够开关自如并能开到最大，否则会影响油烟机的排烟效果。可以在装吊顶时留两条不装，等油烟机安装完并试用无误后再把吊顶装好。　　　　
72、在客厅和餐厅这么大的空间，吊顶能不做就不做。　　　　
73、走线时要想好空调位，将电源尽量移近空调，免得装空调时看到一截电源线，留下一丝遗憾。　　　　
74、亲自量度并记录房屋内可供使用的各个尺寸，可将楼书户型图上尺寸遮盖然后重新引线标注，最终的尺寸将直接影响装修设计和家具的购买。　　　　
75、线不好的小户型如果选黑胡桃总是不够大气，这时需要有取舍，或是迁就实际或是执着自己的想法，当然最好两者兼顾　　　　
76、开始寻找装修人员。就个人经验而论，如果不是特别大户型并且打算简单装修，似乎找游击队更合算些。最好是别人装过后介绍，你自己也去亲眼看过并认同，特别对装修负责人的感觉更是重要，责任心和欣赏水平怎么样，前者更关键些，因为如果只是简装，其实那些活差不多在外面混的都会做，然而质量的好坏可就视乎责任心了。　　　　　　　　
77、主要家具如沙发、衣柜、餐桌椅、橱柜等最好也提前多看看，若四处乱跑就太累了，可以找几个购物环境好的大型家居广场逛逛，基本趋势就看出来了，所以接下来你要做的就是根据自己预想的风格慢慢筛选出合适的东西。有些人对款式把握较好，有些人则对颜色把握得准，没关系，反正还有时间考虑，如果等到装修清场，虚位以待的步骤再去看家具难免最后会勉强接受而不是非常喜欢。　　　　
78、对已经看好的家具最好把尺寸记下来，然后到房里虚拟将来的摆设情况。　　　　　
79、购买东西时必要的单据一定要保存好，此举对后期可能存在的退、换货情况绝对有益。特别是一些重要物品的购物小票、说明书等，因为好多东西是有保修期的，凭证丢了会比较麻烦。

逯广辉-大温地产 : 2012-11-20#101

重复谈谈教育

魁省的中学不分初中高中,5年HIGH SCHOOL后是上CEGEP.所以国际中学毕业后就该上COLLEGE,而不是上高中.若想转入私立中学,即使付学费,多数英文私立中学也还是受语言法限制,不符合入读英文学校的孩子是不能接收的.查一查想入读的英文私立中学是否受语言法限制,自己是否符合语言法的规定能入读英文学校.

私校和公校差距真的那么大吗？
私校相对管理和校风更严谨一些。中学学费相差大约3000---5000$

学校招生是否要求学生住在附近呢？
一般讲都是就近上学或听教育局统一安排，如果你们家附近的学校没有位置。私校一般不限区域。

什么时间私立中学Open House和报名？私立中学通常在每年的10月有Open House,随后是报名,入学考试,约12月发录取通知.没能得到录取的,次年一月分还有一次机会,因为会有人放弃.从上面列的FAQ可了解语言法对入读英语学校资资格的限制.因为许多私立学校也获政府资助的,这样的私校学费便宜,但受语言法限制.

呼唤 : 2012-12-09#102

回复: 广辉谈房

明珠小区怎样？楼主能不能谈一下明珠小区房子的具体情况？谢谢。

豆娘 : 2012-12-12#103

回复: 广辉谈房

顶逯大哥！

好久没上家园网，没想到这个帖子经营得这么好！

逯广辉-大温地产 : 2012-12-27#104

巧处理---冬季节约能源

[FONT=宋体]你可以买一罐平时用于浴室用的硅密封膏，透明的最好，干了以后具有弹性，有黏性但易于铲除。开口后用挤压枪慢慢挤涂在铰链一面的门框[/FONT] [FONT=宋体]上，位置稍微往外，尽量不要涂在铰链上，从上到下形成一条[/FONT]5[FONT=宋体]毫米粗细的硅密封膏条后，用宽度为[/FONT]40[FONT=宋体]公分左右的普通透明塑料胶带从上到下盖住，塑料胶带二侧[/FONT] [FONT=宋体]压粘在门框上，然后就可把门完全关紧。接着打开门，应该可以看到胶带下面的密封膏已经形成一条与门的铰链一侧完全密封的平面。这个密封平面的宽度最好为[/FONT]8 [FONT=宋体]－[/FONT]10[FONT=宋体]毫米，可以符合高标准的密封要求。从上到下仔细检查，如果发现某处没有形成平面，或平面很窄，说明硅密封膏的量不够，可以把透明胶带慢慢掀起，补涂[/FONT] [FONT=宋体]一些硅密封膏，直至关上门以后，能够压出一个从上到下连续的具有一定宽度的密封平面。几天以后干固后，就形成了一条淡黄色的弹性宽条，使原来门与门框之间[/FONT] [FONT=宋体]的裂缝完全消失，密封程度超过任何其他方法。此法耗资[/FONT]5[FONT=宋体]块钱，半个小时就可解决任何密封问题，而且不影响门的使用。[/FONT]
[FONT=宋体]如果其他三面的弹性材料缺货，可以用此法从压合方向在旧的密封条的靠近门框处敷设任意密封条来修补。[/FONT]
B. [FONT=宋体]横移式玻璃门窗：包括后门，地下室后门，大部分新式窗户等。[/FONT]
[FONT=宋体]此[/FONT] [FONT=宋体]类门窗的特点在于采用双层玻璃来实现密封，某些公司还推出了高质量的固定式双层玻璃[/FONT] [FONT=宋体]窗，并在二层玻璃之间充入惰性气体来提高隔热性能，当然这是一件好东西，但如果没有解决好活动的二层玻璃窗之间的密封问题，那么每扇玻璃窗本身的性能再好[/FONT] [FONT=宋体]也没有意义，何况价格不菲。所以玻璃窗户的堵漏重点应该放在移动窗户之间和与窗框的缝隙上，才能根本改善现状。[/FONT]
[FONT=宋体]仔细观察二层玻璃窗之间在[/FONT] [FONT=宋体]关闭之后的密封方法和磨损情况，你就会发现这种用模具大规模[/FONT] [FONT=宋体]生产的铝质玻璃窗，具有较细的间隙，另外，二扇窗户之间用细绒条实现密封，上下滑槽则依靠紧密的间隙加上细绒条来保证密封，因此整个玻璃窗户具有较好的气[/FONT] [FONT=宋体]密性。你可以替换新的细绒条来增加密封度：买来规模相同的细绒条以后，首先打开玻璃窗（移出锁定位置），尽量往上抬起要拆卸的玻璃窗，直至窗的下沿能移出[/FONT] [FONT=宋体]滑动槽，然后把窗户轻轻取下，细绒条是滑动装入一个细槽内的。慢慢把旧的细绒条移出槽外，换上新的，取下一扇换一扇，换完最靠房间里面的二扇玻璃窗后，就[/FONT] [FONT=宋体]能进行靠近外面的二扇。最外面的一扇玻璃窗要在纱窗取下以后才能拆卸，此时应该小心窗外的情况，防止任何物件坠落伤害行人等，如果有危险尽量不要去触动这[/FONT] [FONT=宋体]二扇窗户。[/FONT]
[FONT=宋体]有的旧窗户会被人用螺丝固定过，不要忘记封闭旧有的螺丝孔，否则永远无法消除漏气形成的雾气。[/FONT]
[FONT=宋体]如果窗户在修补后仍有些微冷风，而且难以判定原因，那么还有办法：[/FONT]
[FONT=宋体]用[/FONT] [FONT=宋体]一块与整个窗框面积尺寸相符的塑料透明薄膜，不要太薄即可，先用酒精清洁窗框表面，把[/FONT] [FONT=宋体]双面胶带贴在窗框表面，然后把塑料薄膜粘贴在双面胶带上面，因为粘贴后无法重新返工修改，在粘贴时就必须悬空拉紧后逐点粘贴到双面胶带上，再用热吹风收紧[/FONT] [FONT=宋体]平整，就可在双层玻璃的第一层封闭之外形成第二层封闭，更加提高密封性能，杜绝雾气产生。窗户和落地式玻璃门都可采用此法，简单易行，效率高，价格低，在[/FONT] Wal-Mart[FONT=宋体]有室内和室外两种套件供应。春天拆除双面胶带时可用酒精洗净粘质，不要刮擦以免损坏铝质窗框。[/FONT]
[FONT=宋体]另外，某些窗户在窗框和墙[/FONT] [FONT=宋体]壁之间产生裂缝，有时结合处墙面破损，可以自己实现简单修[/FONT] [FONT=宋体]补：在[/FONT]Home Depot[FONT=宋体]买一些用于墙壁转角的[/FONT]90[FONT=宋体]度白色[/FONT]PVC[FONT=宋体]长条，最好选择那种去除[/FONT]90[FONT=宋体]度尖角适合任何非标准转角的，在截取适当长度以后两端作[/FONT]45[FONT=宋体]度加工，就可用于[/FONT] [FONT=宋体]修补破损的窗框。装配时可先在[/FONT]PVC[FONT=宋体]条钻几个螺丝孔，并在底部预涂一些如[/FONT]“Liquid Nail”[FONT=宋体]之类的建筑用粘膏，然后用镀锌的木螺丝穿过预先钻好的通孔固定在窗框一侧，固定以后在结合处涂一些白色的浴室用的密封膏抹平。因为采用的是白色[/FONT] PVC[FONT=宋体]成品，和原来的窗户及墙壁的颜色十分吻合，而且[/FONT]PVC[FONT=宋体]白条的圆弧形表面也增加了美观度。[/FONT]
[FONT=宋体]落地式玻璃门也是需要仔细检查的重点之一，[/FONT] [FONT=宋体]全部关闭后，双层玻璃门之间应该形成密封性[/FONT] [FONT=宋体]很好的空气层。一般[/FONT]2[FONT=宋体]扇移门之间的密封条可以根据上述替换方法处理，在把移门移至靠中间部位即可向上抬起，直至下部脱离滑槽，就可卸下移门，仔细观察密封[/FONT] [FONT=宋体]条的破损情况，该换就换。清理干净滑槽以后，把移门放回原位，再仔细检查关门以后与垂直门框的闭合情况，是否在上下两端都能和门框紧闭而无空隙，如果一端[/FONT] [FONT=宋体]有空隙则说明移门的垂直平行度没有调好，应该调整移门下面两侧的调整螺丝，往里旋可以使该端上升，往外旋则能使该端下降。如果调整螺丝失灵，可以换新，直[/FONT] [FONT=宋体]至上下两端与门框能够紧密闭合，实在无法修理者，可以在冬季大雪前封门时，用小楔子把门一端稍许垫起，直至垂直门框的上下两端与移门之间均无裂缝。如果门[/FONT] [FONT=宋体]框变形不直，可以在变形处敷设上面介绍的任意密封条，使门关上以后具有满意的密封度而又不影响正常开关使用。[/FONT]
C. [FONT=宋体]地下室门：包括地下室通向室外的独立门，车库门等。[/FONT]
[FONT=宋体]此类门因为位于地下，往往结构不如正门，密封程度也较差，使整个地下室温度降低，但是许多房屋的中央空调系统的回风口往往包括地下室，因此，也间接地消耗着能源；再如果地下室用于娱乐，活动室，卡拉[/FONT]OK[FONT=宋体]或家庭影院等，就更要考虑完全的保暖。[/FONT]
[FONT=宋体]车[/FONT] [FONT=宋体]库与地下室之间往往只是一层薄薄的单墙，在室内一面把[/FONT]dry-wall[FONT=宋体]（阻燃石膏板）[/FONT] [FONT=宋体]用螺丝或是钉子固定在木质立柱和框架上，并用硅密封膏或者白色填补材料抹缝，就可形成保暖性更好的双层隔墙，[/FONT]4[FONT=宋体]个小时就可完成。然后参考上面大门的密封方[/FONT] [FONT=宋体]法，就能很快解决漏风问题。另外，在车库门的内面从门框上面吊装一条能够覆盖整个门框并且到底的薄挂毯，也能增加隔温层，改善保温效果，明显提高地下室温[/FONT] [FONT=宋体]度。[/FONT]
[FONT=宋体]如果地下室门户条件比较差，也有办法解决：[/FONT]
[FONT=宋体]根据笔者近十年的居住经验和在北美的房屋维修经验，一[/FONT] [FONT=宋体]个非常有效的保[/FONT] [FONT=宋体]温方法就是：在地下室的门里面,另外加筑一扇门，形成一个[/FONT]2[FONT=宋体]－[/FONT]3[FONT=宋体]平方米左右隔温的空间，如果能够把车库门包括在一起则更好，[/FONT] [FONT=宋体]虽然地方不大，但能大大提高门的保温效果，减少能源消耗。[/FONT]
[FONT=宋体]在[/FONT]Home Depot[FONT=宋体]买一扇门，一些[/FONT]1×4×72[FONT=宋体]英寸的木条，石膏墙板或夹板，在原来的门旁，以顶天立地的高度，立出与新门相配合的门框，然后拉出门框与就近墙面之[/FONT] [FONT=宋体]间的若干立柱，立柱间距应小于[/FONT]2[FONT=宋体]英尺，钉上横向拉条，这些作为门和墙的基础的立柱，都应该在天花板和地面具有几个稳定的固定点，才能在以后长期的使用之[/FONT] [FONT=宋体]中，不会产生位移。然后固定好门的铰链，钉上限位条，装好带舌簧的旋转式把手，上下做好密封，检查无误，门就装好了。然后装上墙板，整个门和墙就成为牢固[/FONT] [FONT=宋体]的封闭整体，墙板采用单面即可，后面还可用于来制作壁式鞋架。抹平墙缝，刷好涂料，即可宣告装修完毕。此活材料费约[/FONT]80[FONT=宋体]块钱，人工约[/FONT]8[FONT=宋体]小时。[/FONT]
[FONT=宋体]经过上述房屋维修[/FONT]ABC[FONT=宋体]的完整运作，你就会感觉整个房屋的保暖性能大为提高，虽然所费不多，但是收益很大，不单是房屋的，而且包括你的各种实际生活知识和动手能力。[/FONT]

逯广辉-大温地产 : 2013-01-10#105

砖墙的结构---艺不压身

艺不压身---多多益善---活个明白

逯广辉-大温地产 : 2013-01-24#106

回复: 广辉谈房

蒙特利尔小学
NDG 区
1. Ecole Sainte-Catherine-de-Sienne （7065, avenue Somerled H4V 1V8 )
位于Loyola大公园, 环境好，是公认在附近最好的学校。
特点：有中文课。小孩需自己带中午饭。
2. Ecole Les-Enfants-du-Monde (5350, avenue Rosedale H4V 2H9)
Gilbert-Layton小公园边。
特点：中午学校有饭供应。

3. Ecole Etoile filante (5619, chemin de la Cate-Saint-Antoine, H4A 1R5)
Ecole Notre-Dame-de-Grace, annexe (5619, chemin de la Cate-Saint-Antoine, H4A 1R5)
特点：四、五年级很好（有加强英语教学）。

4. Ecole Marc-Favreau (6310, avenue Somerled, H3X 2B8)
特点：没有明显突出的，但口碑可以
5. Ecole Anne-Hébert (4575, avenue Mariette, H4B 2G3)
Ecole Judith-Jasmin (4575, avenue Mariette, H4B 2G3)
特点：没有明显突出的，但口碑可以
6. Ecole Notre-Dame-de-Grace (5435, avenue Notre-Dame-de-Grace, H4A 1L2)
特点：没有明显突出的，但口碑可以
St-Laurent区
非常好的小学Cardinal-Leger
COTE-VERTU的Ecole de Enfant Soleil（太阳小学）也不错，校长管理的蛮严的，好多中国人也愿意把小孩送进去读,但印巴孩子很多.
Westmount区---蒙市房子最贵的区
公立Saint-leon-de-Westmount小学还不错，
Miss Edgar's and Miss Cramp's Junior School很好！从小学一直到中学都有班，只收girl。
特点：犹太人居多，属于市区，周边环境较为复杂
T.M.R.区
St-Clement 小学，虽然不用考试，但生源质量好。较少有种族歧视，小孩子很快乐。学校对功课抓的也挺紧。公立的。
La Salle 区
靠近43街的小学：Notre dame des rapides, 这所小学家长反映好.
Adresse: 8585, rue George, LaSalle, H8P 1G5
35街的: des rapides de lachine小学也很好，附近有规模很大的体育场。
Adresse: 695, 35e Avenue, LaSalle, H8P 2Y9
西岛（魁省最大英语区，是英语人士坚守的最后一片净土）
Kirkland
Emily Neligan，公立，这个学校前任的校长是前魁北克教育部的副部长，打下了极好的管理基础，口碑很好。
特点：数学特别突出。Kirkland有不少大企业，比如默克和辉瑞，所以这个公立学校有不少员工的子女。
marie-claire小学，私立，教学及其严格，没有补助，学费较贵。
kuper: 英语私立，没有补助，学费较贵。
Dollar—Des—Ormeaux(DDO)
Westpark Elementary以及st-luc小学也不错，有不少中东人，犹太人。
西岛其他区
学校就都差不多。
值得一提的是， Pierrefonds 靠湖边有家法语的私立小学及中学charlemagne，一直都排名前十名。

逯广辉-大温地产 : 2013-01-25#107

回复: 广辉谈房

大蒙特利尔地区四所公立国际中学

公立国际中学是通过联合国教科文组织认证的学校，堪称各城市公立中学的标志。这些学校在高中阶段多采用世界最著名的InternationalBaccalaureate [FONT=宋体]（简称[/FONT]IB[FONT=宋体]）国际文凭课程，该课程于[/FONT]1960[FONT=宋体]年代在联合国科教文组织[/FONT]UNESCO[FONT=宋体]（[/FONT]United Nations EducationalScientific and Cultural Organization[FONT=宋体]）的指导规划下，专门为外交使节之子女及全世界优秀中学生统一设计，目前全世界已有[/FONT]1270[FONT=宋体]余所国际学校同步教授[/FONT]IB[FONT=宋体]课程，学生在[/FONT]IB[FONT=宋体]体系中修读相同教材，毕业时参加全球统一甄选，试卷的命题及评分均由[/FONT]IB[FONT=宋体]总部统筹规划。[/FONT]

[FONT=宋体]从国际中学毕业的学生可以同时获得三份毕业证书，分别是魁省教育部颁发的中学毕业证书[/FONT]Diplômed’étude secondaire (DES)[FONT=宋体]；魁省国际学校委员会颁发的国际中学毕业证书[/FONT]
Diplôme d’étude secondaire internationals (DÉSI)[FONT=宋体]；最有价值的全球公认最高水准的高中毕业证书[/FONT]Certificatdu programme de premier cycle du secondaire (CPPCS)[FONT=宋体]，学生持有这张由国际文凭组织[/FONT] (Organisation du BaccalauréatInternational-IBO) [FONT=宋体]瑞士日内瓦总部所颁发的全球通用高中文凭[/FONT]Certificatdu programme de premier cycle du secondaire (CPPCS)[FONT=宋体]，可以获得许多世界知名大学的青睐。[/FONT]

[FONT=宋体]国际中学目标是把学生培养成使用国际化发展的人才，因此注重学生的语言能力和实际解决问题的能力。但是，相比于自筹资金加上政府拨款的私立学校，完全依赖政府资助、不收任何学费的国际中学在校舍、设施等硬件上较为简陋。但学生们的聪颖、勤奋和努力却不亚于任何同龄人。[/FONT]

[FONT=宋体]魁省有四所认定的国际中学。分别位于蒙特利尔市、西岛、[/FONT]Laval[FONT=宋体]市和蒙特利尔南岸。比前也有一些公立中学自行使用教科文的此套教材，为学生提供国际化的教学。[/FONT]

Ecoled’Education internationale

[FONT=宋体]地址：[/FONT]
720,rue Morin, McMasterville

[FONT=宋体]电话：[/FONT]
(450)467-4222

[FONT=宋体]网站：[/FONT]
www.eei.csp.qc.ca

Ecole d’éducation internationale de Laval

[FONT=宋体]地址：[/FONT]
5075,boul. Du Souvenir Ouest, Laval

[FONT=宋体]电话：[/FONT]
(450)662-7000 poste 4399

[FONT=宋体]网站：[/FONT]
www.cslaval.qc.ca.eeil

Collège Saint-Louis International

[FONT=宋体]地址：[/FONT]
50,34eAvenue, Lachine

[FONT=宋体]网站：[/FONT]
www.csmb.qc.ca/csl/

Ecole international de Montreal(secondaire)

[FONT=宋体]地址：[/FONT]
11,Chemin de la Cote-Saint-Antoine,Westmount

[FONT=宋体]电话：[/FONT]
(514)596-7240

[FONT=宋体]网站：[/FONT]
www.csdm.qc.ca/EIM

肥佬强 : 2013-01-26#108

回复: 一套回报极好的投资物业，性价比高

今世不做不良经纪，终生只办无悔的交易

:wdb17:

leoanne : 2013-01-26#109

回复: 广辉谈房

支持一下帅哥经纪。

目前对蒙城楼市的走向处于观察中，个人认为今年楼市成分化状态，量跌价挺，明后年，要卖房子的人可能守不住了，跌10%是有可能的。届时，会找帅哥。

当然，这里有地段，区位，房屋质量的参数问题。但在跌势中，总比涨势中好谈价吧。

逯广辉-大温地产 : 2013-02-09#110

回复: 广辉谈房

各位朋友好，我是蒙特利尔地产经纪人逯广辉，来源于华人社区，回报于华人社区，西岛房屋销售，我一直保持遥遥领先的地位，我的一贯从业原则“今世不做不良经纪，终生只办无悔的交易”, 适逢佳节，郑重向各位海内外的新老朋友拜年，今天是北美东部2月9号，是大年30晚，忙碌了一年啦,难得稍许休息，再写几句吧：
到今天为止，根据官方统计，蒙特利尔的房地产市场，价格稳中略升，进入1月下旬以来，成交逐步活跃，但升幅缓慢，估计2013年的成交不会大于2012年，在房贷利率没有大幅度提高的条件下(目前尚没有2013年经济明显复苏的迹象)，独立住宅的价格不会有明显的回调，由于公寓开工量很大，个别项目的价格会有部分下浮。这从开发商的大力促销广告，以及铺天盖地的公寓销售广告可见一斑。
以上属于个人判断，不构成投资依据，仅供参考。有计划2013年做地产投资及其买卖房屋的朋友，可以来电给我，或电邮，我会为您制定最佳的方案。

再祝大家春节快乐.

逯广辉-大温地产 : 2013-02-16#111

蒙特利尔市中心的大型地产项目---经典的演绎-最佳的位置

LE PETERSON 高档都会公寓项目，位于蒙市中心黄金地段，近著名的McGill大学,名家设计新颖，用材高档，实力建筑商建造，现代考究的内部装修。现推出11-27楼各种户型，价格为214900-547400元加税，24小时保安，健身房，桌球娱乐，瑜伽中心等具备，2015年8月交付使用.未来升值巨大。是自住投资的最佳选择，送6大件名牌电器，考虑孩子将来上大学，或者子女留学蒙市居住，都是极佳的选择，买比租划算。
中文销售代表--逯广辉,514-794-5118

逯广辉-大温地产 : 2013-02-18#112

市中心高贵公寓

位置更优越，价格更合理，管理更完善，生活更尊贵，投资更超值---市中心高贵公寓---Roccabella
+步行至麦大，康大，地铁和火车总站
+户型方正宽大，市场罕见
+1，2，3卧室，按客户需求分割
+配备空调并配5大名牌厨房电器
+高档意大利材质，欧式室内设计
+2个公共特大露台
+室内泳池，健身中心，桑拿
+地下停车位可选
+24小时保安
+提供物业出租服务
详细咨询请联系中文销售顾问--逯广辉--514-794-5118
买比租划算。

逯广辉-大温地产 : 2013-02-18#113

回复: 广辉谈房

昨晚，接银行工作的朋友来最新消息，去年更改的新移民定性年限（3年内为新移民），目前个别银行改回，即5年之内来的移民仍然视为新移民对待，购房继续享受新移民政策。需要购房，并需要及时锁定低利率的朋友，可以及时联系逯广辉先生，以便及时锁定低利率，减少风险。

florette : 2013-02-19#114

回复: 广辉谈房

逯先生你好：
请教一下
1，那种旧房子外墙是乙烯壁板的，我能否给他换成砖墙，花费大约多少？房子是二层，单层建筑面积1100平方尺左右
2，目前二楼没有卫生间，我如果把一个房间改成卫生间的话，花费大约多少？

非常感谢

jennylai : 2013-02-20#115

回复: 广辉谈房

留帖，以后可能有用

逯广辉-大温地产 : 2013-02-20#116

回复: 广辉谈房

已经对朋友的问题作了答复，请查站内个人信息

逯广辉-大温地产 : 2013-02-22#117

回复: 广辉谈房

感谢大家的信任，2013年房屋销售旺季正式开始啦，有在蒙市购房意愿的朋友可以及时联系。蒙市的公寓项目，逯广辉将陆续给大家介绍，有在蒙市市区大学附近购房投资或给子女上学用的朋友，我会及时回复你们的提问并及时安排房源参观。再次感谢信任。

逯广辉-大温地产 : 2013-02-26#118

私立学校的具体位置？

以下是些私校的具体位置：
charlemagne: 西岛gouin和pilon交叉处
jean-brebeuf: cote-ste-catherine路, 离医院不远
jean-eudes: rosemont和st-michel交叉不远
regina assumpta: sauriol和papineau交叉处
pensionnat st-nom-de-marie: cote-ste-catherine和vincent d'indy交叉处
villa-maria: villa-maria地铁站
notre-dame: queen-mary路, 大教堂对面
de montreal: atwater地铁站
st-anne-de-lachine: lachine东南, clsc du vieux lachine附近
西岛最好的学校就属college charlemagne了，这所私校连续几年排名全省第一，位于岛内最西北边（在parc nature du cap-st-jacques的旁边）。
其次就是st-georges，这所学校是继quebec四所国际学校后排名最靠前的公校之一，但此校在西岛最西边的senneville，st-anne-de-bellevue。
还有几所排名不算差的公校：felix-leclerc，jean 23和des sources。
felix-leclerc位于pointe-claire，st-jean的图书馆附近，排第100多名。
jean 23位于dorval，也是排100多名。
des sources位于ddo，排200名左右。
这几个公校每年都开设特别班招收特别生（学得更深，更难），都得去报考才被录取的。<

逯广辉-大温地产 : 2013-02-27#119

回复: 广辉谈房

团购市中心高档公寓，价格更加优惠，数量有限，及时联系逯广辉

逯广辉-大温地产 : 2013-03-03#120

暖气的种类与温控

关于采暖方式：分为电暖、水暖和冷暖空调。其中因为成本低、升温快的特点使得电暖成为最受欢迎的方式。而水暖虽有可调整湿度以及恒温性能好等特点，却因水暖的热源来自于油炉或气炉而导致成本较高。毕竟目前市场上油和气的价格高于电（就产生同样单位的热能），最重要的原因是这种流行于上一世纪的供暖方式留下的隐患是陈旧的设备以及位于屋内的巨大油罐，让精于计算和重视安全的当代人越来越不喜欢。所以，在我们以往的旧房改造的工程案例中，油暖（水暖）改电暖便是其中一个主要内容。关于冷暖空调，由于智能控温，电费昂贵而成为人见人爱但不一定人人都会选择的供暖方式。
综合上述优缺点，我们在类似的工程中，可以考虑选择智能温控的电暖方式。但是要特别注意：
1 电暖改造工程必须由持有master-license的专业电工实施。
2 暖气可以选择落地式（传统式，价格较低），壁挂式（款式漂亮，流行，价格较高）等。另外，功率配置要足够。地面以上的房间建议配置 1000w/100sqf以上，地下室建议配置1200w/100sqf以上。配置足够时，你可以选择将暖气关小一点，但是配置不够时，如果遇上冷天，你就只好抱着暖气取暖了！
3 温控开关可以选择自带式（温控旋钮在暖气上）、墙体式（带有粗略温度指数的温控旋钮）和智能式。智能式温控开关虽然价格最贵（几十元不等），但是你可以根据家人的作息时间调整暖气的开启时间与温度控制，她会自动关心你的电费，体贴你的温暖。你放心：装开关时你会多花几十元，一年过后，她会为你省下几百元。你可以简单想象一下出门前蹲在地上调整温度和你上车后暖气会自动降温直至你回家前又把家里烘的暖暖的。。。。这是完全不同的生活品味。
4 室温控制：把室温控制多高完全是你的自由，但是控制到多低（特别是在冬季）则要注意：
A 水在摄氏0度以下开始结冰，所以，室内有水管通过的地方绝对不能低于这个温度。从这个意义上讲，在冬季，无论家里是否有人，都要打开暖气，最好保持室内在 10度以上。有个朋友冬季去美国度假，忘了打开暖气导致热水锅炉的水管冻裂而让自己以及楼下的地板都“泡了汤”，虽然艰难的得到了保险公司的部分赔款，最后还是自己掏腰包为自己做了地板翻新！
B 地下室是房子的根基。钢筋混凝土的寿命与温度、湿度、酸碱度等因素有关。不要让她常常“感冒”是最基本的保养手段。地基受伤、开裂的原因很多，但是最常见的则是地基外边以及地下的水重复的结冰、融化。另外，室内的热气均往上跑导致地下室内没有额外的热源，所以，地下室的温度应该（假设没人居住）设定在15 度以上。

鸭梨山大 : 2013-03-03#121

回复: 广辉谈房

收藏好贴，谢谢楼主

rongzi530 : 2013-03-05#122

回复: 广辉谈房

搜索到这个帖子，耐心的看完了，学到不少东西，很有价值。很佩服楼主，可以看出你是一个细心谨慎的人，从照片上看也是个很坦诚的人。赞一个哈！
我想咨询下你，我很喜欢上个世纪初的老民宅，就是那种只有3楼，有蜿蜒楼梯上去的，我想买个四半的一楼自住，后面还带backyard。我看这样的房型有的不贵，在VERDUN或西边地铁沿线，20万一下就能拿到了，不知道这样的房型好不好。

逯广辉-大温地产 : 2013-03-06#123

回复:

您的问题有代表性，20万左右的duplex确实有，但都是1930年之前的，90岁左右或者更老，每层独立成套，可以单独出租或自住，带或不带地下室，90%以上的房主自己住一楼，二楼出租，这样租金可以抵消部分贷款利息，减轻供房的压力，但房子一般维护量要大，有的人购房就是为了投资地皮，房子能租则租，不能租就拆掉盖公寓，也是不错的投资品种。但这类房子，室内面积不大。

逯广辉-大温地产 : 2013-03-06#124

春天房屋如何养护

Spring

After consulting your hot water tank owner’s manual, carefully test the temperature and pressure relief valve to ensure it is not stuck. Caution: This test may release hot water that can cause burns.
Check and clean or replace furnace air filters each month during the heating season. Ventilation system, such as heat recovery ventilator, filters should be checked every two months.
Have fireplace or wood stove and chimney cleaned and serviced as needed.
Shut down, drain and clean furnace humidifier, and close the furnace humidifier damper on units with central air conditioning.
Switch on power to air conditioning and check system. Have it serviced every two or three years.
Clean or replace air-conditioning filter, if applicable.
Check dehumidifier and drain — clean if necessary.
Turn OFF gas furnace and fireplace pilot lights where possible.
Have well water tested for quality. It is recommended that you test for bacteria every six months.
Check smoke, carbon monoxide and security alarms, and replace batteries.
Clean windows, screens and hardware, and replace storm windows with screens. Check screens first and repair or replace if needed.
Open valve to outside hose connection after all danger of frost has passed.
Examine the foundation walls for cracks, leaks or signs of moisture, and repair as required.
Ensure sump pump is operating properly before the spring thaw sets in. Ensure discharge pipe is connected and allows water to drain away from the foundation.
Re-level any exterior steps or decks that moved as a result of frost or settling.
Check for and seal off any holes in exterior cladding that could be an entry point for small pests, such as bats and squirrels.
Check eavestroughs and downspouts for loose joints and secure attachment to your home, clear any obstructions, and ensure water flows away from your foundation.
Clear all drainage ditches and culverts of debris.
Repair and paint fences as necessary — allow wood fences to dry adequately before tackling this task.
Undertake spring landscape maintenance and, if necessary, fertilize young trees.

elephant hn : 2013-03-07#125

回复: 广辉谈房

以前看广辉大哥的贴子，感觉人很实在，特别是写房子无论大小，重要的是住在里面的人感到开心、温暖，深以为然。这两天因为询问蒙城租房的事情，冒昧骚扰，承蒙大哥不嫌弃，仍然耐心、及时地回复，在此深表感谢！

elephant hn : 2013-03-07#126

回复: 广辉谈房

小胜在智，大胜靠德。支持广辉大哥签名中的信条，相信大哥的生意一定会越来越好！

rongzi530 : 2013-03-07#127

回复: 广辉谈房

谢谢您的答复。
另外，我想请问下，关于divided 和undivided的房子，是不是区别很大。我认识的朋友说，不要买undivided。具体有什么差别呢

逯广辉-大温地产 : 2013-03-07#128

回复: 广辉谈房

divided 和undivided有明显的区别，他们是公寓的两种属性，前者，买卖公寓单位时，不受任何限制，买家贷款时自由选金融机构,有独立的certificate of location 。后者，买卖需要公寓管理处同意，买家需由统一的金融机构贷款，没有独立的certificate of location ,其他性质没有明显区别。
共同点：二者都有管理费。
部分undivided的建筑都是由原来旧的出租楼改造成每个单位独立出售，这样做，唯一的目的就是利益驱动，卖家可以赚取大量利润。只要政府许可，买家也不会存在什么风险.

florette : 2013-03-09#129

回复: 广辉谈房

逯先生
请教，看了一个condo，卖家有写VENTE SANS GARANTIE LEGALE AUX RISQUES ET PERILS DE L'ACHETEUR。买家最坏有多大风险呢？如果是独立屋是不是将来很麻烦？

一般condo的维修不是集体公摊吗？他这么写是为了规避那些风险呢？如果这样验房有必要吗？
10年左右的condo验房必要吗？
谢谢

逯广辉-大温地产 : 2013-03-15#130

再谈大麻屋

如何判断大麻屋子？
1、 99.9%大麻种植在地下室进行，如果湿度超标很多，值得再观察
2、观察壁炉的使用状况，有些大麻种植者利用壁炉（或对壁炉进行适当改造）进行通风，以利于植物生长。
3、观察配电系统，一般种植者会偷大量的电，私自跨接电力。
4、有无特殊的架板，处理大麻需要。

florette : 2013-03-15#131

回复: 广辉谈房

逯先生
我129楼的问题，请帮忙回答
非常感谢

逯广辉-大温地产 : 2013-03-16#132

回复: 广辉谈房

florette 说:
逯先生
请教，看了一个condo，卖家有写VENTE SANS GARANTIE LEGALE AUX RISQUES ET PERILS DE L'ACHETEUR。买家最坏有多大风险呢？如果是独立屋是不是将来很麻烦？

一般condo的维修不是集体公摊吗？他这么写是为了规避那些风险呢？如果这样验房有必要吗？
10年左右的condo验房必要吗？
谢谢

亲爱的朋友，下面是对您的问题的答复，不妥处多多担当：公寓维护费用是公摊的不假，但公摊的维护费里面包含哪些维护项目？不同的公寓管理机构有不同的维护内容，通常都是包含屋顶，外墙，共用停车场，公共草坪，泳池，健身房，会客室，桑拿房等等，但也有的只包含少部分公共维修项目，其他的由业主自担，这样的房子，管理费低，但自己承担部分多。说到这，这位仁兄应该明白啦。。。。

florette : 2013-03-17#133

回复: 广辉谈房

多谢逯先生
有机会我想让你帮帮忙物色个性价比相对好的

afanting : 2013-03-24#134

回复: 广辉谈房

实在是实用好帖呀，收藏了谢谢

逯广辉-大温地产 : 2013-03-28#135

地下室的装修

有些房子地下室没有装修，处于原始状态，即使主人住了很多年也如此，这样的房子一般要便宜一些，因为地下室装修是费时费力的事情，花钱不说，挺劳神的。本人曾经自己完成过地下室的装修，深有体会。但经过努力，看到自己的作品，心里还是蛮满足的，地下室装修有关键几步：

1/ 装修不要忘记先把电源插座，灯座，电话插座，CABLE插座，下水管维修口，水阀口，等等位置处理好

特别是地下室地面中心部位的地漏，要装有止回阀，以防倒灌。

2/ 装修不要忘记考虑如何封包下水管道，支柱，等等需要包裹在墙体你的东西

3/ 暖气要用12号线，一般为红色；一般电器和照明用14号线就可以，一般为白色。但如果地下室有干衣机，那么就一定注意，安装排气管和配备特别的电源插座和电线。

4/ 不要忘记保温层和防潮层。

5/ 本着从上而下的原则进行，装修到位，做到典雅大气，不要民族特色太浓，否则日后不容易出售。

今天就写到这啦，这几天太忙，休息啦。。。

逯广辉-大温地产 : 2013-03-28#136

近一周内，岛内西岛地区，降价的房源

beaconsfield 共计13套，

kirkland 共计8套，

pointe-claire共计7套

pierrefonds共计23套

D.D.O共计14套

降价幅度5000至3万不等。

有的房源是因为房主原先开价高，期望值高，现在只是价格回归。
需要进一步信息或联系看房子的朋友，请及时联系西岛专职地产经纪逯广辉先生。

逯广辉-大温地产 : 2013-03-31#137

非加拿大居民可否购房?

越来越多的国内朋友询问, 能否人不到加拿大而购买加拿大的地产?
答案是肯定的, 购买房地产其实就是典型的投资方式之一. 但是非魁省的居民在购买魁省的物业时主要有以下几点与魁省居民购房不同.

由于加拿大不承认中国国内的信用记录, 所以国内的收入和信用记录在这里是无效的, 而且本人不在当地, 这就意味着在加拿大申请购房贷款是非常困难的.关于贷款(MORTGAGE), 也有变通的方法, 即寻找在本地的合适人选作为代理人或合伙人购买该物业, 那么这位代理人或合伙人的收入及信用记录可以作为申请贷款的根据.在购房时需要由代理人出面签署各种合同文件, 而且代理人的委托书须由律师公证(英文).
或者增加首付至35%。

非魁省的居民在购房投资时, 税收上与魁省居民购房并没有太大的区别, 但是在以后出售如果获利(CAPITAL GAIN), 那么售房的实际操作会与魁省居民售房有所不同.

具体操作,可以来电给资深地产经纪逯广辉先生,514-794-5118

olivierzh : 2013-03-31#138

回复: 广辉谈房

现在冷水管“出汗”，逯大哥，有好的处理方式吗？

滴答的，地下室天花板都阴湿啦。

t107ttw3 : 2013-03-31#139

回复:

逯广辉-蒙城地产说:
您的问题有代表性，20万左右的duplex确实有，但都是1930年之前的，90岁左右或者更老，每层独立成套，可以单独出租或自住，带或不带地下室，90%以上的房主自己住一楼，二楼出租，这样租金可以抵消部分贷款利息，减轻供房的压力，但房子一般维护量要大，有的人购房就是为了投资地皮，房子能租则租，不能租就拆掉盖公寓，也是不错的投资品种。但这类房子，室内面积不大。

能否详细解释什么是购房为了投资地皮？以后会有类似国内的拆迁？不能租拆掉盖公寓什么意思？直接房子铲平盖公寓吗？谢谢

逯广辉-大温地产 : 2013-04-03#140

问题回复

冷水管由于温差的问题，会有冷凝水在管壁产生，但很少见到长期有冷凝水的现象，因为水管在室内部分的周围温度在室温下的，如果室内温度较高，温差就会较大，冷凝水就会较多，会产生你家的现象，甚至破坏天花板，冬季室温一般应该在摄氏21度，
如果打算处理的话，就是把水管用塑料泡沫套管套上，起保温的作用，就不会有冷凝水产生，但地下室的裸露水管可以很容易包起来，包在墙内的水管就难处理。
如果继续有疑问，可以联系上下水专家，需要的朋友来电邮索取联系方式。

逯广辉-大温地产 : 2013-04-03#141

买房子

1/ 对论坛里朋友们提出的问题，我已经全部做了答复，部分问题不是普遍的现象，我就只单独回复啦。
2/ 近期找我咨询购房的朋友不少，本人会在近期给予全面的较客观的分析。

逯广辉-大温地产 : 2013-04-05#142

卖房所得与 Captal Gain 及 Taxible Income 的关系?

A capital gain is a gain on the sale or exchange of capital assets that meets the criteria for a capital gain as set out in the Income Tax Act.
Over the years, the determination has been made based on a number of factors:
Intention of the taxpayer
When a property is bought for investment, any resale profit could still be considered taxable as ordinary income if the apparent intent was resell for a profit at a future date. Relationship to the taxpayer's business
If a taxpayer uses expertise acquired in regular business activity to generate a profit on the purchase/sale of similar or related commodities, the Tax Court will undobtedly classify profits as taxable under ordinary business income. Frequency of Transactions
Usually, frequency of such occurrences suggests the carrying on of a business for profit. Nature of Transaction and Asset
Taxability as income may be indicated if the asset cannot normally be used either personally or for investment purposes. Objects of the Corporation
The Tax Court will look at the articles of incorporation to determine if a transaction falls under the objects of the corporation, and if it is part of usual business. Length of time held
Profits would likely be taxed as regular business income if a taxpayer buys and sells real estate on a regular basis.
Exemptions
The major exemption for real estate practitioners to consider involves a principle residence.
To qualify as a principal residence, following criteria must be met:
The taxpayer must own the housing unit, either jointly or solely;A family unit may only have one principal residence;The land upon which the housing unit sits cannot exceed one acre and any excess is not considered part of the principal residence unless the taxpayer can prove it is necessary for personal use and enjoyment;The unit must be ordinarily inhabited in the year;
The unit must be designated as the taxpayer's principal residence for the year.

passyzhang : 2013-04-06#143

回复: 广辉谈房

谢谢LZ，收藏留用。

逯广辉-大温地产 : 2013-04-10#144

家庭室内空气质量

逯广辉-大温地产 : 2013-04-12#145

西岛的小学

西岛有个德语英语小学，是德国政府补贴教师工资的Alexander von Humboldt German International School，学费比英语的便宜，位于Baie D‘urfe。
Baie d'urfe的人均家庭收入是每年30万加币，一般都是高级专业人士或者企业中层管理，小学生的素质也是最好的。

逯广辉-大温地产 : 2013-04-22#146

房屋装修的财务问题

Financing Repairs
Depending on the scope of your home improvement plans, finding funding may be a project itself. If the project is small, you may be able to save for it from your regular household budget. For larger projects, you'll probably need to borrow money. To find out if this option is available to you and to learn about any tax implications, talk to your benefits administrator. Another possibility is borrowing against the cash value of your life insurance policy. If you're interested in finding out more about this type of loan, talk to your life insurance agent.
To take out other types of home improvement loans, head to your local bank, savings and loan, or credit union. Compare interest rates, repayment options and penalties from lending institutions before deciding on one of the following options:
Second mortgage. This is a loan against the equity in your home. It is, in essence, an additional mortgage. Typically, financial institutions will let you borrow up to 80 percent of the appraised value of your home, minus the balance on your original mortgage. For example, if your home is appraised at $100,000 and your current mortgage balance is $70,000, you may be able to borrow $10,000 by way of a second mortgage. You may also incur all the fees normally associated with a mortgage - closing costs, title insurance and processing fees. Talk to your tax advisor about whether the interest on a second mortgage may be tax-deductible.
Refinancing. This involves paying off your old loan and taking out a new mortgage on your home. To refinance, generally you'll need to have equity in your home, a solid credit rating and a steady income. You'll incur all the closing costs that go along with getting a new mortgage, so unless you're doing extensive remodeling and can get a mortgage interest rate at least two points less than you're currently paying, this type of loan may not be for you.
Home Equity Line of Credit. Like a second mortgage, a home equity loan lets you tap up to about 80 percent of the appraised value of your home, minus your current mortgage balance. Since it's set up as a line of credit, you won't be charged interest until you make a withdrawal, but you will have to pay closing costs. You can make withdrawals gradually as you start paying contractors and suppliers. The interest rate charged is usually variable and may be based on the outstanding balance. Make sure you understand the terms of the loan. If, for example, your loan stipulates that you need to pay interest only for the life of the loan, you'll have to pay back the full amount borrowed at the end of the loan period or you could lose your home. The interest on home equity loans may be deductible; talk to your tax advisor.
Unsecured Loan. Although the interest rates charged are often higher and you generally will not be able to get a tax deduction for the interest paid, the costs of obtaining an unsecured loan are usually lower. The relative ease of obtaining this type of loan makes it popular for small projects costing $10,000 or less. The lender will evaluate your application based on credit history and income.

逯广辉-大温地产 : 2013-04-22#147

贷款

逯广辉-大温地产 : 2013-04-25#148

地产讲座

资深经纪帮你拨云见日，客观透彻分析。同时讲解生意买卖知识，现场互动交流，TD银行的贷款专家现场讲解贷款事宜,一场不可或缺的讲座。

时间：5月11日（周六）下午2时至4时
地址：4115 St Jacques H4C1J3, room #2413
电话：514-794-5118；LUG@SUTTON.COM;
座位有限，请来电或email预约。

hjh70 : 2013-05-01#149

回复: 私立学校的具体位置？

逯广辉-蒙城地产说:
以下是些私校的具体位置：
charlemagne: 西岛gouin和pilon交叉处
jean-brebeuf: cote-ste-catherine路, 离医院不远
jean-eudes: rosemont和st-michel交叉不远
regina assumpta: sauriol和papineau交叉处
pensionnat st-nom-de-marie: cote-ste-catherine和vincent d'indy交叉处
villa-maria: villa-maria地铁站
notre-dame: queen-mary路, 大教堂对面
de montreal: atwater地铁站
st-anne-de-lachine: lachine东南, clsc du vieux lachine附近
西岛最好的学校就属college charlemagne了，这所私校连续几年排名全省第一，位于岛内最西北边（在parc nature du cap-st-jacques的旁边）。
其次就是st-georges，这所学校是继quebec四所国际学校后排名最靠前的公校之一，但此校在西岛最西边的senneville，st-anne-de-bellevue。
还有几所排名不算差的公校：felix-leclerc，jean 23和des sources。
felix-leclerc位于pointe-claire，st-jean的图书馆附近，排第100多名。
jean 23位于dorval，也是排100多名。
des sources位于ddo，排200名左右。
这几个公校每年都开设特别班招收特别生（学得更深，更难），都得去报考才被录取的。<

请问您了解Kuper这间私校吗?谢谢!

KerryHight : 2013-05-01#150

回复: 私立学校的具体位置？

hjh70 说:
请问您了解Kuper这间私校吗?谢谢!

下周约了kuper的招生主任面谈，有相关信息可以随后分享给你。

逯广辉-大温地产 : 2013-05-01#151

关于kuper

kuper 是西岛一所英语私立学校，位于西岛kirkland市，有小学部和中学部，是一家家族学校，因为没有政府拨款，所以学费较贵，以今年为例，中学每年约1.4万。学校生源素质不错，中学排名70位左右。由于我帮几位客户的孩子顺利进入该学校就读，跟学校管理层接触过几次，感觉很负责，特别是那位robert，负责中学招生，年轻而且耐心，办事果断有素极其有礼貌，每次谈完事，都要亲自送客人到大门口，让人感觉舒服，其父就是学校的创始人。

derivatives : 2013-05-02#152

回复: 广辉谈房

Mark

逯广辉-大温地产 : 2013-05-11#153

地库漏水的原因和解决办法

[FONT=宋体][/FONT]

[FONT=宋体]地库由于低于屋外地面,漏水机会会很大,事实地库漏水亦很常见。统计数字显示,超过百分之九十的地库,在不同时间有不同程度的漏水问题。在验屋过程中所见,超过七成的地库都有水渍。绝大部分置业人士对这地库漏水事件也极关心,但却有时对某些问题有所误解。 [/FONT]

[FONT=宋体]地库漏水并非表示房屋建得不好,即使出自许多名建筑公司建成的屋,屋边亦会漏水。地库漏水主要是因为房屋外面排水系统出了问题,令积水集结在地基墙或地库地面下,造成水压,将水推入地库,若屋主能费些时间,小心观察,许多地库漏水问题,都可从屋外改善排水系统而解决。 [/FONT]

[FONT=宋体]故此,在往发生,现可能已弄妥。事实上,在一次的视察中,是很难决定地库漏水程度,有些地方漏过水后未必留下水渍。也有些地库,要下数天绵绵长雨才漏水,故此就算在下大雨时视察地库,没有漏水,也不能肯定不会漏水。 [/FONT]

[FONT=宋体]当然未必所有地库漏水的情况都可以解决,但若屋主能检查屋外地形,留意在哪种天气,如雨量大小和长短下,地库才漏水,然后以简单方法处理,许多时都有事半功倍之效。[/FONT]

未能绝对防水是资金问题
大部分屋主都将责任推在地基墙身上,但事实上,在建屋时,除非在已知地库太接近水位外,所有地基墙都不会有防水装置,只作防潮措施,建筑条例有上述明确的指引。
较旧的屋,地基墙多用砖、石屎砖、石块砌成,经时间侵蚀,砖缝的水泥浆会有裂口。较新的屋,地基墙多用三合土建成,故裂缝亦很普遍。
总括来说,新旧地基墙都很普遍地有裂缝和裂口,在建筑过程中加上的防潮层,只可作防潮湿之用,若墙外有积水,水便容易渗入,未能绝对防水。
为什么建筑条例不要求地库防水?当然像其他现实问题一样,金钱是主要因素,但在技术上也有考虑。假若地基墙能防水,在设计上它便要能承受墙外的水压,但当温度突降,墙外的水转为冰,其压力大增,再加上泥土因受冰压迫的推力,地基墙要承受的压力便暴增,在这情况下,多要以钢筋支持。加钢筋除了增加成本外,亦会引出另一个可能发生的问题,就是若防水层有缺口,水入地基墙中,钢筋和水接触便生锈,生锈的钢筋会膨胀(可高达本身体积十倍),导致破坏结构。许多公路天桥、地下地车场等,都因这原因要作昂贵的维修。

[FONT=宋体]在发觉地库漏水后,先要确定水源,看看加湿机、冷气机、洗衣机及水管等有没有漏水,特别是在夏天,地库墙和地下都可能有冷凝水,通常用很短时间便可确定水源来自屋内或屋外。 [/FONT]

[FONT=宋体]地库漏水是需要一段时间的观察,才容易解决,但有一点许多屋主都会面对的就是,每一个所谓〔专家〕都有不同解决方法。防漏公司为免麻烦,大都不会用未必一定可解决的简单方法,而采用较贵的方法,往往不作全面观察,或考虑其对房屋结构的可能损害。 [/FONT]

[FONT=宋体]漏入地库的水,大部分来自屋顶,屋檐的排水渠最大的作用是将屋顶流下来的雨水收集,避免其在房屋周围泻下,而渗入地库,所以排水渠一定要保持通畅,损坏了的水渠要尽快修补。有些房屋,雨水经排水渠流入排水管(垂正的),让水直入地下的排水系统,其他的就在地面排去。 [/FONT]

[FONT=宋体]用伸长水管领雨水远离房子(see the photo)[/FONT]

[FONT=宋体]要留意在地面排水的排水管,要将雨水引离屋旁,愈远愈好,最少要六尺,尽量减少雨水渗入地基墙外泥土中的机会。至于排水管直入地下排水系统的房屋,常会因为地下排水管阻塞,或甚至损坏,无法将屋顶的雨水引离地基墙,令雨水大量集结,而渗入地库。虽然我们可以用大工程将地下排水系统更换,但也可以将屋顶排水管在近地面切开,改为地面排水,在地面将雨水引离房屋,也可收到同一效果。 [/FONT]

我们谈了屋顶雨水尽量引离房子,以减少地库漏水情况出现。下一步便要改善房屋周围的地势,使雨水流离屋边。房屋若起在山的尖端,地库不会漏水,但若位于最低洼之地,则地库漏水机会便极大。
大部分建筑商在房屋兴建时都注意到地势的重要,而将之建在较马路稍高的位置。在建好地基墙后,建筑商在房屋四周将泥填在约三尺阔的坑内,这些在地基墙边的填土,初期向外斜,但因为日后被行人、雪压而下沉,往往向内斜入,雨水便流向地基墙,跟着漏入地库。尤其是当屋澹排水渠盛满冰雪而下雨时,雨水便泻下倒在屋周围,故地基墙旁的土地向外或向内斜,是决定地库会否漏水的因素。
可惜,大部分屋主忽略了屋旁地势的重要,行人路也多是向屋内斜,在我验屋工作中所见,超过百分之九十五的屋旁,都有低洼的位置,难怪地库漏水的比数如此大,其实在许多情况下,改善地势向外斜是很简单的工作,令地库漏水机会大大减少。
有部分的屋后园或旁边的地势向屋斜入,屋主可以在离开层的一段距离(理想是六尺以上)掘一条低渠,令屋旁的泥土由屋斜向这渠,而从后园流向屋的雨水,也被这低渠引离而流向屋前或其他较低的地方,我见过有少数精明屋主,用藏在泥土里的水管,将雨水由屋后引至屋前,而解决了地库漏水问题。
将屋周围和屋顶的雨水引离房屋,通常有百分之九十以上机会治妥地库漏水的问题,也是一个治本、疏导的方法,通常费用较平,对房屋的结构也有益,地基墙外若没有积水,便没有水压;没有水压,便没有水漏入地库;但有时两旁房屋相距近,地势改善受限制。若地库装修华丽,为减少地库漏水机会,可用补裂缝以阻塞雨水入屋的方法,下星期我们会谈谈这种在商业上普遍采用的方法。
了解到屋外的水多会透过地基墙的裂缝和孔,而漏入屋内,故此首要的防水工作是疏导雨水,将之引离房屋,上星期我们在这里已谈过,但因为在城市居住,屋与屋间的距离较近,屋旁地势未能理想改善,而水仍漏入地库,则可将地库墙的裂缝从屋外或屋内填补。
假若经过一段时间观察,漏水轻微的话,有时从屋内填补裂缝可收效,费用也较低。在屋外填补,因为要掘泥土,费用较高,但成功机会也较大。通常从外面或里面填补是否成功,也要看看施工技师的经验,有没有小心做妥,注意单从表面看并不能证实该技师是否成功。
填补裂缝是阻塞雨水漏入屋内,而不是彻底解决问题,许多时积在地基墙外的雨水,会流到其他地方而找到裂缝或孔而漏入,故此填补裂缝只可解决轻微漏水。若漏水严重,应先找出水源,否则在极端情况下,在有大量雨水积在地基墙外时,遇到恶劣的天气,雨水或冰连同被压迫的泥土所发出的巨大压力,足可将地基墙破坏。
大多市区的泥土没有酸性,但有些地区或者有少数房屋周围的泥土受到污染,带有酸性。若在地库内填满裂缝的话,有可能留有酸性的水积在地基墙内,经过时日,可能造成破坏,当然发生机会在大多市是很微,但在起房屋和修理前,我们倒应该细心考虑,填补裂缝会否影响其他房屋系统。
依循方法,超过百分之九十五的地库漏水问题,都可以治妥或减轻.
如果用疏导和填补的方法后,地库仍漏水,首先要检查做法有没有错漏,假若肯定一切做足,则可能要请一位专业人士,作全面研究,看看房屋底下和附近的地下水位是否太接近地库底、地下的泥土或石块是否阻塞雨水流开等,并作出补救方法。
不过上述的特殊情况很少见,建筑商不会在地下水高的地方建屋。若地下水位高或流水有问题,在地库地面的水渍会多过地基墙许多,也会有明显的迹象,附近的房屋亦多数会有同样问题出现。
在处理地下水的问题时,费用会很大,工程也要小心进行。其中一个方法是在地基墙外周围掘土,安装或更换地基旁的地下去水管,将地基墙全面防潮或甚至防水,如有需要,可加上水泵,在雨水多时,自动开启将雨水抽离地基附近。
另一外方法,是在地库内地基墙安装地下排水管,将地基墙外的雨水引入这些新安装的水管,减少地基墙外的积水。这方法较屋外掘土平,但要极小心处理,因为雨水要在地基底下流入地库内,若做法不妥,会影响地基的稳固性。
在解决地库漏水问题的时候,我们应该小心,先用简单疏导方法,将屋顶和屋周围的雨水引离,再慢慢检查。屋主若能留意一段时间,了解地库在哪种天气和雨量有多少才漏水,是最佳的测量湿水原因的良方。地库入水很普通,而且绝大部分不是因为结构有问题而导致的,所以不用太惊慌,只要冷静去处理,会省回不少金钱和较安全

逯广辉-大温地产 : 2013-05-23#154

何时更换窗子

大家知道，屋顶和暖气炉在磨损到一个程度下便一定要更新，但窗子则许多时都可以修理，不必更换。故此让我们一起看看窗子的维修、类型、材料。

逯广辉-大温地产 : 2013-06-06#155

砖墙渗水口

[FONT=宋体]在砖墙底部的空间，是有意留在单砖墙下面，供墙内的水向外渗走和平衡气压之用。较旧房屋所用的双砖墙的构造，与近年所用的单砖墙，是绝对不同，也不需渗水口。日后我们会详谈它们的不同点。 [/FONT]
[FONT=宋体]单砖墙的砖，只作保护房屋之用，以免其受风吹雨打，它的背后有壁木墙，负起承托重责。砖结实耐用，可抵挡强大的碰冲力，维修简单，但它非绝对防水，在大风雨天气下，若风吹向墙，有小量雨水会渗入砖。所以在砖和木墙之中间，留有一吋至吋半的空间，并安装有一层防水膜，这层防水膜一直伸至墙底，并沿着上述的渗水口向外伸。渗入砖墙的雨水，便受控制地从这些渗水口流出去。 [/FONT]
[FONT=宋体]这些渗水口还负上另一个重责，是将砖和木墙中间约一吋至吋半的空间，与屋外打通，令这空间的气压，和屋外的相同。否则若这空间气压较低，雨水更容易渗入，甚至在潮湿天气下，水份也会渗入砖里。 [/FONT]
[FONT=宋体]为了这个功能，近年建造的房屋在门窗上面和下面，都留有这些渗水口。门窗上面，多有一条承力的过粱，过粱的上面与砖的空间，是有意留下，以供雨水渗出之用，各位在换门窗封口胶时，切勿将那空间封密。 [/FONT]
[FONT=宋体]七十年代初期建造的单砖墙，利用放在底部的绳索去渗水，所以在这些砖墙的底，每隔三、四个砖便见到有绳索从墙伸出，其作用和渗水口是一样。 [/FONT]
[FONT=宋体]初期建造的单砖墙，未必留有渗水口，若砖墙和屋内的木材都没有损坏，许多建筑界人仕都认为不必要开。但被屋主后期封了的渗水口，则应尽快重开。[/FONT]

swallowyang : 2013-06-07#156

回复: 广辉谈房

广辉先生，
我们家明年登陆，目前买房在修女岛和西岛间犹豫。可否请你从生活，教育，工作，环境，商业，住房方面给个简单比较吗？知道西岛是您老的专长，但还是相信你会客观地提供建议的。另，我们有个3岁的儿子，未来希望能熟练掌握英文，法文基本掌握据就可以啦。
希望不会太为难您。谢谢！

逯广辉-大温地产 : 2013-06-14#157

关于退税

霜岳 : 2013-06-17#158

回复: 广辉谈房

楼主您好。看了帖子受益匪浅。我想咨询一下，买房除了付房款首付之外，还需要支付哪些税费？大约是多少？谢谢！

sabre : 2013-06-17#159

回复: 广辉谈房

welcome tax

Taxation Base Taxation Rate
$0 – $50,000 0.5%
$50,000 – $250,000 1%
$250,000 – $500,000 1.5%
Over $500,000 2%

sabre : 2013-06-17#160

回复: 广辉谈房

welcome, 一次性,
公证, 一次性,
保险,
地产,
学校,

霜岳 : 2013-06-17#161

回复: 广辉谈房

谢军刀。

因为我在其他帖子里面看到有一个“土地转让税”，不知道是个什么东西。是不是卖家才交那个，买家不用？

canadameet123 : 2013-06-17#162

回复: 广辉谈房

逯先生，有空谈一谈黄铁矿的问题么？

sabre : 2013-06-18#163

回复: 广辉谈房

霜岳说:
谢军刀。

因为我在其他帖子里面看到有一个“土地转让税”，不知道是个什么东西。是不是卖家才交那个，买家不用？

跟欢迎税是一码事,
因为提案人叫欢迎, 为了纪念提案人bienvenue, 本省把转让税叫欢迎税.

逯广辉-大温地产 : 2013-06-29#164

蒙特利尔岛内的私立小学及中学

1. Academie Marie-Claire

18190 blvd. Elkas
Kirkland H9G 3Y4

514-697-9995

Preschools, Private schools (English), Private schools (French)

2. Akiva School

450 Kensington Ave.
Westmount H3Y 3A2

514-939-2430

Private schools (English)

3. Alexander von Humboldt German International School

216 Victoria
Baie d'Urfé H9X 2H9

514-457-2886

Preschools, Private schools (English)

4. Bialik High School

6500 Kildare Road
Cote St. Luc H4W 3B8

514-481-2736

Private schools (English)

5. Centennial Academy

3641 Prud'Homme Ave.
Montreal H4A 3H6

514-486-5533

International baccalaureate programs, Private schools (English)

6. College Prep International

7475 Sherbrooke St. West
Montreal H4B 1S3

514-489-7287

Private schools (English)

7. Ecole Bilingue Notre-Dame de Sion

1775 Decarie Blvd.
St. Laurent H4L 3N5

514-747-3895

Private schools (English), Private schools (French)

8. Ecole Primaire Socrates

5757 Wilderton
Montreal H3S 2K8

514-738-2421 ext109

Private schools (English)

9. Ecole Primaire Socrates

11, 11E Rue
Roxboro H8Y 1K6

514-685-1833

Private schools (English)

10. Ecole Primaire Socrates

1005 blvd. Pie X
Laval H7V 3A9

450-902-0118

Private schools (English)

11. Ecole Primaire Socrates

5220 Grande Allee
St. Hubert H3Y 1A1

450-656-4832

Private schools (English)

12. Eco-lita Trilingue

1255 boul. Emilie-Bouchard
Vaudreuil-Dorion J7V 0B7

450-510-5454

Preschools, Private schools (English), Private schools (French)

13. Education Plus

1275 Hodge
St. Laurent H4N 2B1

514-733-9600

Private schools (English)

14. Emmanuel Christian School

4698 St. Jean Blvd.
D.D.O. H9H 4S5

514-696-6430

Private schools (English), Private schools (French)

15. Greaves Adventist Academy

2330 Westhill Ave.
Montreal H4B 2S3

514-486-5092

Private schools (English)

16. Hebrew Academy

5700 Ave Kellert
Cote St. Luc H4W 1T4

514-489-5321

Private schools (English)

17. Hebrew Foundation School

2 rue Hope
Dollard des Ormeaux H9A 2V5

514-684-6270

Private schools (English)

18. Herzliah High School

4840 ave. St. Kevin
Montreal H3W 1P2

514-739-2294

Private schools (English)

19. JPPS Elementary School

5170 Van Horne
Montreal H3W 1J6

514-731-6456

Private schools (English)

20. Kells Academy

6865 boul. de Maisonneuve
Montreal H4B 1T1

514-485-8565

Private schools (English), Summer school programs

21. Kuper Academy (Elementary)

2975 rue Edmond
Kirkland H9H 5K5

514-426-3007 ext421

Private schools (English)

22. Kuper Academy (Secondary)

2975 rue Edmond
Kirkland H9H 5K5

514-426-3007 ext235

Private schools (English)

23. Lower Canada College

4090 Royal Ave.
Montreal H4A 2M5

514-482-0951

International baccalaureate programs, Private schools (English)

24. Loyola High School

7272 Sherbrooke St. West
Montreal H4B 1R2

514-486-1101

Private schools (English)

25. Miss Edgar’s & Miss Cramp’s School (ECS)

525 Mount Pleasant Ave.
Westmount H3Y 3H6

514-935-6357

Private schools (English)

26. Queen of Angels Academy

100 Bouchard Blvd.
Dorval H9S 1A7

514-636-0900

Private schools (English)

27. Selwyn House

95 Cote St. Antoine
Westmount H3Y 2H8

514-931-2775

Private schools (English)

28. Solomon Schechter Academy

5555 Cote St. Luc Rd.
Cote St. Luc H3X 2C9

514-485-0866

Private schools (English)

29. St. George's School of Montreal - Elementary

3685 The Boulevard
Montreal H3Y 1S9

514-904-0542

Private schools (English)

30. St. George's School of Montreal - High School

3100 The Boulevard
Montreal H3Y 1R9

514-904-0542

Private schools (English)

31. The Priory School

3120 The Boulevard
Montreal H3Y 1R9

514-935-5966

Private schools (English)

32. The Sacred Heart School of Montreal

3635 Atwater
Montreal H3H 1Y4
CA

514-937-2845

Private schools (English)

33. The Study

3233 The Boulevard
Westmount H3Y 1S4

514-935-9352

Private schools (English)

34. Trafalgar School for Girls

3495 Simpson
Montreal H3G 2J7

514-935-2644

Private schools (English)

35. United Talmud Torahs

Montreal

514-739-2297

Private schools (English)

36. Villa Maria

4245 Decarie Blvd.
Montreal H4A 3K4

514-484-4950

Private schools (English), Private schools (French)

37. West Island College

851 Tecumseh
Dollard des Ormeaux H9B 2L2

514-683-4660

Private schools (English), Private schools (French)

逯广辉-大温地产 : 2013-06-29#165

关于黄铁矿

黄铁矿(Pyrite)是一种普通的矿物质，存在于车库和地下室混凝土底板以下的回填材料之中。黄铁矿遇潮气会氧化成石膏状晶体，引起碎石等回填材料膨胀或将混凝土底板胀裂。其后果是：在混凝土底板上和建在其上的室内构件上有隆起、裂缝。如果车库标高位于地面层，其混凝土底板下的回填材料较深，车库与地下室之间的混凝土基础墙会受到因回填材料膨胀而形成的侧推力，严重时会造成基础墙开裂。这种过程非常缓慢，大约在建成后10年后才能显现。有时会逐渐加剧，持续到建成后40年。黄铁矿对人体健康无害，但会损坏建筑。裂缝会造成室内潮湿、发霉，影响室内空气质量。需说明一点：地下室外围混凝土基础墙不会受黄铁矿影响而损坏，以为旗下的回填材料深度均小于250毫米，即使发作其作用力也很小，无法危及混凝土基础墙。

正常情况下的房屋剖面示意图

受影响后的房屋剖面示意图

2,哪些区域、什么样的房子受影响？

主要区域在蒙特利尔南岸（在St- Lawrence河和Richelieu河，Varennes市和St-Constant市之间）和蒙特利尔市东端（Riviéye-des -Prairies和Point-aux-Trembles之间）。因房而异，由黄铁矿引起的膨胀可能性从低可能性（膨胀系数位10到20）到高可能性（膨胀系数为80到100）之间变化。大约有20%的房屋有高膨胀可能性。房屋建成40年后，黄铁矿的氧化过程已基本完成，膨胀也会停止。因此，如果要买房龄较短（小于40年），又被确认为有膨胀可能的房屋时，即使没有可见的损害问题出现，买方也可要求卖方为此降低价格。

自1999 年后，黄铁矿的危害已被社会所认识，建筑商业可以买到没有膨胀可能的回填材料（Qualified DB）。但并没有任何法律或官方条文强制要求使用新材料。承建商只是为了避免诉讼麻烦、维护信誉而自愿采取行动。有资料表明，大约只有50%的1999年后建成的房屋具有书面证明，表明所用回填材料不再膨胀。这种书面证明叫“DB Certificate”，它表明1999年后任何房屋具有黄铁矿问题都是错误的。

逯广辉-大温地产 : 2013-06-29#166

对swallowyang朋友的答复

对不起啦，很晚才恢复您的问题，相必您已经跟其他经纪人也联系过，不同经纪人答复会不同的，如果在修女岛和西岛之间做选择的话，那么修女岛更具优势，小学不错，离市区很近，环境也很优美，但房价较高，西岛房子价格相对便宜许多，其主要原因是距离市区有一定距离，20-30公里，开车需要20分钟多，西岛的教育资源也很丰富，像beaconsfield，kirkland的地区人均收入较高，人群素质也较高。学区也不错。
同样是80至100万，在西岛可以买到豪华独立房子,而在修女岛，只能买到条件一般的狭窄的排屋或公寓。

逯广辉-大温地产 : 2013-07-17#167

终于帮助M先生一家安家置业完毕，欣慰的感觉难于言表

M先生来蒙市3个月，期间陪M一家参观了几家酒店和汽车旅馆，并参观了几套价值100万以上的近水边的高档住房，M一家的计划很明确，儿子已经申请麦大并被录取，不存在学区问题，夫妻二人多年在国内打拼有些积蓄，喜欢蒙市休闲轻松的生活，打算在这里购置自住房，并买个生意，做个甩手掌柜的。
我认真分析了M一家的需求，根据要求，精心挑选了几套基本符合需求的房子，看了三套，M一家三口就认为这套就是全家的归宿啦，经过2轮讨价，顺利拿到一套位于西岛st-louis湖畔的高档别墅。随后，参观了几套MOTEL,每套都仔细分析啦回报率，距离位置优势，是否值得请全职经理人。1个月的东奔西走，终于选定中意的啦。

wrabbit : 2013-07-25#168

回复: 广辉谈房

广辉，你好！

我买了新CONDO，说是六月就可以入住，可是到现在也不能预约NOTARY。 SALES有很多理由搪塞，我想知道真正的原因，你知道应该联系哪个政府部门进行问询吗？

看到你在这里很耐心的帮助别人，谢谢你~

逯广辉-大温地产 : 2013-07-31#169

自建房需要考虑的项目

（首先，楼上的问题已做回复。)
自建房

1.位置,位置是永恒的主题。不论房子还是生意，请记住位置！位置！位置！
2.房型，外观，不要搞特殊化，越是标准的房型越容易将来转让赚钱！
3.外观用料。
屋顶：平屋顶采用沥青(贵)，坡屋顶采用shingle（便宜）
外墙：塑胶板，水泥硬板，木板，铝制板,水泥墙,砌砖，大理石，花岗岩(成本渐贵)
车道，人行道：沙石，铺水泥，铺砖，卵形石，铺花岗岩(成本渐贵)。
围墙：没有，木围墙，金属网围墙，树围墙，水泥块围墙，石头围墙护栏(成本渐贵)。
花园：没有，有花圃，瀑布，渔池，假山，休憩亭(成本渐贵)。
院门：没有，小木门，小铁门，电动遥控大门(成本渐贵)。
保安：没有，简单摄像镜头，连接保安公司的保安系统，红外线监视小孩，宠物走失系统(成本渐贵)。
3.INTERIOR：
墙壁：普通粉刷，不同区域特定颜色，艺术涂色。
墙线：没有，贴纸，普通墙线，雕花墙线，艺术墙线。
天花板：普通处理。加造型，加灯饰，加投影，加绘画。
窗子：普通双层玻璃窗，加厚玻璃，加厚密封，防隐私曝光，充气防紫外线窗户，万向开关。
门：普通防火大门，合成塑胶防火大门，实木大门，雕花实木大门。
4.暖气系统：电暖，吹热风暖，热水散热器，地热(水暖)，(成本渐贵)。
5.换气系统：没有，有
6.冷气系统：没有，有
7.电力系统：电流：200安培以下，200安培以上。
8.中央吸尘器：没有，有
9.室内保安系统：没有，有
10.蒸汽浴室：没有，有。
11.桑拿室：没有，有。
12.室外或室内：按摩水池，没有，有。
13.浴室：淋浴和浴盆有没有单独设立。
大型多人浴盆是否有按摩功能。
是否是双洗脸盆。
地面及墙壁，台面是否用了石头。
水龙头，喷头是否特制。
是否有喷洗隐私盆。
座厕是否是一件装。是否是名牌静音。
排气扇是否足够大循环量，超静音。
是否有湿度探测器连接排气扇。
14.厨房：中西厨房是否单设。
家庭用VS小型商用抽风机。
炉头烤箱：顶级，名牌，方便顺手。
碎骨机，小型热水消毒电热箱，
垃圾压缩机，超静音洗碗机，多功能
冰箱，及时出冰块，冻水，自动节能。
煤气炉灶带铁板烧。
厨房台面，地面是否用石头，橱柜是否用
实木，雕花。
15.洗衣房：普通洗衣机，干衣机，VS高档名牌，
大容量洗衣机，防褶悬挂干衣机。
游泳池：没有，有，室外，室内。
16.建筑材料：
普通的民居结构用2X4或2X6的木材就可以搞定，2X8的木材较少采用，除非豪宅。
17.安全设施：
现在在独立屋中还没有强制使用喷水灭火系统。但应该有烟雾报警，火灾逃生途径

霜岳 : 2013-08-05#170

回复: 广辉谈房

请教楼主。我在西岛看过一套single house，地下室只有半米多高，当然是什么都没做，就居住来说就相当于没有地下室。请问这样的房子从质量上来说有没有什么问题？地下室和地基有关吗？这房子二楼很矮，只有一米八，这会不会是因为地基的原因，上面不能加造太高（太重）？

谢谢！

ddouadele : 2013-08-07#171

回复: 广辉谈房

强贴留爪，慢慢研究。

wlucky : 2013-08-08#172

回复: 广辉谈房

记号一下，这个要慢慢看了

frankecho : 2013-08-08#173

回复: 广辉谈房

m，希望有一天也能找逯先生为我们找到合意的房子

逯广辉-大温地产 : 2013-08-08#174

回复:

请教楼主。我在西岛看过一套single house，地下室只有半米多高，当然是什么都没做，就居住来说就相当于没有地下室。请问这样的房子从质量上来说有没有什么问题？地下室和地基有关吗？这房子二楼很矮，只有一米八，这会不会是因为地基的原因，上面不能加造太高（太重）？

首先，半米高的地下室不能称“地下室”，只能是crawl space, 一般会把sump pump, 管线等物价置入其中。这样的房子质量并不一定有问题。
地下室跟地基有一定关系，有的地下室有一般在地平面之上，属于半地下(受普遍欢迎），有的则大半在地下（窗子小）,还有的就是只有crawl space，再就是彻底没有地下室的房子(较少房源)。
二楼很矮，1.8米的高度显然太过矮啦，如果属实，则建议放弃，图便宜，往往最后不便宜（可能很难出售）,跟地基不会有关联.

霜岳 : 2013-08-08#175

回复: 广辉谈房

多谢楼主的答复。

ddouadele : 2013-08-12#176

回复: 广辉谈房

请问，蒙城的楼花是怎么一个情况？我们还在等csq，登陆至少还有一年时间。看到部分中心区域有貌似不错的公寓。是否可操作？届时登陆有个落脚点，也适合之后出租。谢谢。

逯广辉-大温地产 : 2013-08-21#177

输电线路的电磁场对人体的危害到底有多大？

附件是比较权威的解释

逯广辉-大温地产 : 2013-09-01#178

劳动节有感

房子的大小与幸福无关
如果现在有两套房子摆在我面前，一套大户型和一套小户型，你问我喜欢哪一套，我一定毫不犹豫的选择大户型。
　　房子大的好处多都多的说不完：
　　我可以把房间分为：大客厅、小客厅、主卧、次卧、客卧、书房、多功能厅……
　　我可以在院子栅栏下种下一圈儿矮生的向日葵，我希望每天能看到他们追逐太阳的笑脸。或者在闲暇的午后，在秋千上荡来荡去，让长发在微风中飘动，听着耳边的风声做着青春的梦；
　　我可以把每间房间布置成我想要的风格，不管是田园风，还是中式、欧式；
　　我在家里的时候可以在任意想去的房间溜达溜达，阴雨天都不用出门散步；
　　甚至，我可以养一两条狗和两只猫，不用把他们关在笼子里，因为他们有足够的空间奔跑；
　　哪怕是女人间最最平常不过的虚荣心攀比：我可以用抱怨的语气自豪的告诉她们，我家的房子一百多平呢，我每天打扫房间累着呢……
　　这一切，都是我在只有三十平米的小房间里想出来的，我的房子的确很小，女友们一听到我房子的面积都瞪大眼睛把嘴巴张成O型，吸一口起然后装作关切的问“那怎么住？”我都回答“一个人住”。
　　庄子在《逍遥游》里说，人的欲望是无穷的，但是所需的却是有限的。一只鸟在大森林里七夕，那么多的数目，它筑巢的只有一根树枝；一直鼹鼠在河里饮水，让它放开肚子常畅饮，它顶多只能喝满它的小肚子而已。人也是如此，在豪华的别墅，晚上也只能睡在一张床上，当你睡着之后，一定就能做特别的美梦吗？
　　所以，我选择在小小的房子里好好的照顾自己，房子是个小开间，厨房的面积只有6平米。因为一个人在外边飘泊久了，就想照顾好自己的胃，所以我把厨房好好的装修了一番。买了最贵的欧米茄瓷砖，用了最好的欧琳橱柜，再加上美的厨电套餐：油烟机、燃气灶和消毒柜，名字也很好听，叫做“玲珑套餐”，专为我的小户型设计。
　　最喜欢这个油烟机的简洁大方的外观更显质感，说明书上介绍“八度空间瞬静系统”功能确实强大，吸净油烟的同时，即使把吸力调到最高档，也几乎听不到油烟机轰鸣的噪音，不像以前的油烟机，一启动就像站在飞机场一样。在厨房炒菜的时候，锅碗瓢盆的叮叮当当犹如一场悦耳的声乐演奏，而油烟机在旁边低声伴唱。每次邀请好友来家里聚餐，她们总是问“你开油烟机了吗？怎么都没声音呀？”我总是不免一阵阵得意……
　　现在，我可以在我不到两平米的阳台上放上一张藤制躺椅，泡上一杯绿茶，读上一本喜欢的三毛，随着她追寻爱情，摇啊摇，等待着我的荷西。不觉间，厨房里炖的木瓜雪蛤已经飘来了阵阵香甜的味道，滋润的感觉沁入心脾，抚慰了我焦躁不安的灵魂，所以，不管身体处在多么大的空间中，只要灵魂还在舞动着，就能感知幸福！！

florette : 2013-09-02#179

回复: 广辉谈房

受教了！
看见豪华大屋忍不住流口水，又忍不住问自己，这么大，干什么用呢？

逯广辉-大温地产 : 2013-09-07#180

特别提示

近期有网友来信，揭示个别移民网站严重抄袭本人的部分原创内容，特此警告这种行径，容易误导网友朋友。
凡是本人在此公开的帖子，内容皆有我自己来负责解释，不妥之处随时更正，而抄袭的帖子，则不会定期更正内容，故会误导。

逯广辉-大温地产 : 2013-09-13#181

新移民登陆后需要去的地点

一、办理重要证件

1、办理“医疗卡”，魁省叫“太阳卡”（正面图形为太阳的缘故）　

地址：425 Boulevard De Maisonneuve Ouest, Montréal 3F　

电话：514－864－3411　；1－800－561－9749　

路线：绿线地铁Place-Des-Arts站出，找Bleury出口步行约三分钟即到。

2、办理SIN卡（社会保险卡），也叫“工卡”或“白卡”

地址：1001 Boulevard De Maisonneuve Est, Montréal 2F　

路线：距绿、橙、黄三地铁线相交的站BERRI－QUAM站较近。

住绿线VERDUN地区可到如下地址办理SIN卡：

地址： 4110 Wellington Street, Verdun , Quebec, H4G 1V7 Building 2nd floor

电话： (514) 522-4444 Fax (514) 496-6986

路线：在绿线地铁站De l'eglise出，找4110 Wellington Street。

二、办理低收入家庭消费退税及申请牛奶金（新移民均可申请退税）

3、申请牛奶金和办理退税的联邦税务大楼：　

地址：305 Boulevard René-Lévesque Ouest, Montréal　

路线：地铁橙线Place-D'Armes（唐人街站）出口北上一个路口就见。

附：魁省税务局地址：1055 Boulevard René-Lévesque Est, Montréal 4F

三、申请法语学习：

4、排COFI班　　

地址：850 Boulevard De Maisonneuve Est, Montréal　

路线：在绿、橙、黄三地铁线相交的大站BERRI－QUAM里面的105室

四、处理后续或海运物品：

5、海关交GOODS　TO　FOLLOW 表　　

地址：400 Rue D'Youville, Montréal　

路线：橙线Sq-Victoria站出往老港方向找Mcgill路360号，对面就是。

五、如何注册孩子的学校及DAYCARE：

（新移民5岁以上的孩子，均需去教育局注册，由教育局统一按住处划片原则分配学校，报名时应出示孩子的护照、登陆纸、出生公证件、LEASE，高年级的需出示原籍学校的成绩报告单等)

6、蒙特利尔市教育局：Commissions Scolaires de Montreal (CSDM)

地址：3737 Sherbrooke Est, Montréal (绿线地铁站：Joliette)

电话：514－596-6000

“网页”

7、若是住在Verdun、Lachine、St-laurent、Lasalle、Outrement、Montreal-West、Mont-Royal等区的则在另一个教育局注册孩子的学校：

地址：1100 Chemin de la cote-vertu Ville-Laurent

电话：514-855-4500 OR 514-855-4567

8、关于DAYCARE

5岁以下的孩子需上DAYCARE，直接在住处所在的附近任何一个登记排队，DAYCARE名单可在当地的CLSC社区服务中心索取；

下面附蒙城各区DAYCARE的名单 “网址大全” 供有五岁以下孩子的家长参考。

六、通讯及网络

9、申请BELL固定电话或网络：BELL英文服务：310－2355，中文服务：9105888(限申请网络服务）

申请“Videotron”（电视公司）固定电话或网络：

电话：514-281-1711

10、申请FIDO手机中文热线：1－866－888－3436

（老用户推荐新用户，双方均可获20元现金返还）

FIDO中文代办点：博纳电讯公司

地址：2002 Mackay 2F(Guy-Concordia地铁旁)

电话：514-932-1888，514-993-6100

七、驾照

中国驾照落地后可驾驶三个月，新移民应尽快通过考试领取加国驾照

11、驾照笔试预约专线：954－7771　（需英文和法文预约）

12、驾照笔试

地址：855 Av. Henri Bourassa West (H4N 1C5)　　

电话：514－873－7620　　

路线：橙线Henri Bourassa站转BUS171往西，或橙线Cote-Vertu到转BUS171往东，均可到达SAAQ办公楼（对面是LABLOW大商场）(新移民三年内都可选择母语笔试）

八、办理“同等学历认证”（Equivalence)

地址：255 Boul. Cremazie est Bureau 801(8楼）H2M 1M2（橙线地铁Cremazie出来右拐50米）

九、蒙城华人服务中心：

地址：987 Cote Montreal 4F（地铁橙线Place-D'Armes唐人街站出口左捌街对面的小巷里）

电话：514－861－5244

逯广辉-大温地产 : 2013-09-24#182

购买Condo?

[FONT=宋体]常有顾客问我是购买Condo好还是独立屋好？其实是没有绝对的答案的，而在于顾客需根据自身需要进行取舍。通常年青些的夫妇怕麻烦，不喜欢打理房屋，愿意留多些时间在工作娱乐上，并且也愿意支付相应的物业管理费，当然可以选择Condo了。而如果你能有较多的时间自行护理房前屋后，就可以选择独立屋，省却一笔管理费。[/FONT]
也有很多有孩子的家庭倾向选择独立屋，因为有足够的空间让孩子活动，并且独立屋所处位置一般人口不稠密，人员不复杂，周围环境利于儿童健康成长，儿童在室内跑跳都不会扰邻。

[FONT=宋体]购买Condo和购买独立屋的住房一样，都要经过看房、下OFFER、验房、找律师、交屋的过程，这些我在前面各期中都提到。如何处理，这里不再赘述，这里主要讲几点在选择Condo时需要注意的。[/FONT]

[FONT=宋体]一、了解管理费的结构及费用。因为Condo是需要住户长期支付管理费的，了解管理费用多少、包含什么项目对作好家庭财政开支计划是非常重要的。通常更便宜的管理费用在现今的混种物业较多，每月只有几十元钱，基本服务有公用游乐设备的保养、维修费用和私家路的铲雪服务。而最普遍采用的管理费用结构包括：大楼保险、安全系统、停车服务、公用游乐设备维护保养、大楼保养、维修费用、铲雪服务、户外维护保养、前后院剪草服务，部分管理费用中包括水、电、汽费用或Cable费用，买家需要详细了解您准备购买的物业管理费用包含什么。[/FONT]

[FONT=宋体]管理费的增长也是与楼龄相关的。通常较旧的Condo所需要的设备及大楼保养维修费用就较多，设备运作效率降低，能源损耗也就加大，故而所提取的管理费用就较高，这就是我们看到经常有些旧的条件一般的楼每月管理费四、五百，而一些新的条件较好的豪华Condo管理费仅二、三百元的原因。所以，在购买Condo时，楼龄也是一个你需要考虑的因素。[/FONT]

[FONT=宋体]二、了解您所购买的Condo究竟包含哪些配套设施。现代人们的生活水平提高，也更追求高品质的生活质素，Condo因其先进的管理系统，豪华舒适的康娱设施越来越受到现代人尤其是年青人的喜爱，这也是近年来Condo俏销的原因。Condo的配套设施越全越好，其内在价值越高，升值潜力也就越大。故而配套设施是你必须考虑的一个因素。Condo附设的停车位多吗？方便吗？有游泳池、网球场、健身房、桑拿、娱乐室、Party房、阅读室、会客室吗？大小如何？平均使用密度怎样？这些都必须要考虑。[/FONT]

[FONT=宋体]三、Condo的管理质量如何？既然向住户收取了管理费用，当然住户有权了解其管理质量了。管理公司管理正规吗？安全监控系统如何？提供哪些便民服务等都必须要考察了解。[/FONT]

[FONT=宋体]四、购买Condo同购买独立屋一样，也必须考虑到其地段、周围生活设施、交通等。购买物业同时也是一种投资，故而在购买时就需考虑其升值能力。[/FONT]

逯广辉-大温地产 : 2013-10-12#183

城市资讯

pointe-claire ，地处西岛中心地段，北接DDO市，南临st-louis湖，东与doval接壤，西靠kirkland,是西岛的商业中心和交通枢纽，20号高速和40号高速东西横穿而过，西岛bus公交总站在西岛最大购物中心北侧，多路班车发往西岛各地及其地铁站。
该市的教育程度及人口组成，语言比例和房屋均价见图：
（本信息由逯广辉先生汇总，请勿转载）

买房子是件大事情，凡通过广辉先生购置的物业及房子，仍将继续享受售后的各项服务，免除后顾之忧，买房吗，图个安心省心省钱，老牌经纪人，口碑是生命.相信厚德载物，鄙视弄虚作假。

感恩节快乐

christophe001 : 2013-10-12#184

回复: 广辉谈房

希望很快会有自已的房子。

逯广辉-大温地产 : 2013-11-07#185

地库漏水的原因和解决办法

[FONT=宋体]地库由于低于屋外地面,漏水机会会很大,事实地库漏水亦很常见。统计数字显示,超过百分之九十的地库,在不同时间有不同程度的漏水问题。在验屋过程中所见,超过七成的地库都有水渍。绝大部分置业人士对这地库漏水事件也极关心,但却有时对某些问题有所误解。 [/FONT]

[FONT=宋体]地库漏水并非表示房屋建得不好,即使出自许多名建筑公司建成的屋,屋边亦会漏水。地库漏水主要是因为房屋外面排水系统出了问题,令积水集结在地基墙或地库地面下,造成水压,将水推入地库,若屋主能费些时间,小心观察,许多地库漏水问题,都可从屋外改善排水系统而解决。 [/FONT]

[FONT=宋体]故此,在往发生,现可能已弄妥。事实上,在一次的视察中,是很难决定地库漏水程度,有些地方漏过水后未必留下水渍。也有些地库,要下数天绵绵长雨才漏水,故此就算在下大雨时视察地库,没有漏水,也不能肯定不会漏水。 [/FONT]

[FONT=宋体]当然未必所有地库漏水的情况都可以解决,但若屋主能检查屋外地形,留意在哪种天气,如雨量大小和长短下,地库才漏水,然后以简单方法处理,许多时都有事半功倍之效。[/FONT]

[FONT=宋体]雨水在房子旁边倒下会造成地下室漏水(见下图）[/FONT]

[FONT=宋体]漏入地库的水,大部分来自屋顶,屋檐的排水渠最大的作用是将屋顶流下来的雨水收集,避免其在房屋周围泻下,而渗入地库,所以排水渠一定要保持通畅,损坏了的水渠要尽快修补。有些房屋,雨水经排水渠流入排水管(垂正的),让水直入地下的排水系统,其他的就在地面排去。 [/FONT]

[FONT=宋体]用伸长水管领雨水远离房子(见下图）[/FONT]

我们谈了屋顶雨水尽量引离房子,以减少地库漏水情况出现。下一步便要改善房屋周围的地势,使雨水流离屋边。房屋若起在山的尖端,地库不会漏水,但若位于最低洼之地,则地库漏水机会便极大。
大部分建筑商在房屋兴建时都注意到地势的重要,而将之建在较马路稍高的位置。在建好地基墙后,建筑商在房屋四周将泥填在约三尺阔的坑内,这些在地基墙边的填土,初期向外斜,但因为日后被行人、雪压而下沉,往往向内斜入,雨水便流向地基墙,跟着漏入地库。尤其是当屋澹排水渠盛满冰雪而下雨时,雨水便泻下倒在屋周围,故地基墙旁的土地向外或向内斜,是决定地库会否漏水的因素。
可惜,大部分屋主忽略了屋旁地势的重要,行人路也多是向屋内斜,在我所见,超过百分之九十五的屋旁,都有低洼的位置,难怪地库漏水的比数如此大,其实在许多情况下,改善地势向外斜是很简单的工作,令地库漏水机会大大减少。
有部分的屋后园或旁边的地势向屋斜入,屋主可以在离开层的一段距离(理想是六尺以上)掘一条低渠,令屋旁的泥土由屋斜向这渠,而从后园流向屋的雨水,也被这低渠引离而流向屋前或其他较低的地方,我见过有少数精明屋主,用藏在泥土里的水管,将雨水由屋后引至屋前,而解决了地库漏水问题。
将屋周围和屋顶的雨水引离房屋,通常有百分之九十以上机会治妥地库漏水的问题,也是一个治本、疏导的方法,通常费用较平,对房屋的结构也有益,地基墙外若没有积水,便没有水压;没有水压,便没有水漏入地库;但有时两旁房屋相距近,地势改善受限制。若地库装修华丽,为减少地库漏水机会,可用补裂缝以阻塞雨水入屋的方法,下星期我们会谈谈这种在商业上普遍采用的方法。
了解到屋外的水多会透过地基墙的裂缝和孔,而漏入屋内,故此首要的防水工作是疏导雨水,将之引离房屋,上星期我们在这里已谈过,但因为在城市居住,屋与屋间的距离较近,屋旁地势未能理想改善,而水仍漏入地库,则可将地库墙的裂缝从屋外或屋内填补。
假若经过一段时间观察,漏水轻微的话,有时从屋内填补裂缝可收效,费用也较低。在屋外填补,因为要掘泥土,费用较高,但成功机会也较大。通常从外面或里面填补是否成功,也要看看施工技师的经验,有没有小心做妥,注意单从表面看并不能证实该技师是否成功。
填补裂缝是阻塞雨水漏入屋内,而不是彻底解决问题,许多时积在地基墙外的雨水,会流到其他地方而找到裂缝或孔而漏入,故此填补裂缝只可解决轻微漏水。若漏水严重,应先找出水源,否则在极端情况下,在有大量雨水积在地基墙外时,遇到恶劣的天气,雨水或冰连同被压迫的泥土所发出的巨大压力,足可将地基墙破坏。
大多市区的泥土没有酸性,但有些地区或者有少数房屋周围的泥土受到污染,带有酸性。若在地库内填满裂缝的话,有可能留有酸性的水积在地基墙内,经过时日,可能造成破坏,当然发生机会在大多市是很微,但在起房屋和修理前,我们倒应该细心考虑,填补裂缝会否影响其他房屋系统。
依循方法,超过百分之九十五的地库漏水问题,都可以治妥或减轻.
如果用疏导和填补的方法后,地库仍漏水,首先要检查做法有没有错漏,假若肯定一切做足,则可能要请一位专业人士,作全面研究,看看房屋底下和附近的地下水位是否太接近地库底、地下的泥土或石块是否阻塞雨水流开等,并作出补救方法。
不过上述的特殊情况很少见,建筑商不会在地下水高的地方建屋。若地下水位高或流水有问题,在地库地面的水渍会多过地基墙许多,也会有明显的迹象,附近的房屋亦多数会有同样问题出现。
在处理地下水的问题时,费用会很大,工程也要小心进行。其中一个方法是在地基墙外周围掘土,安装或更换地基旁的地下去水管,将地基墙全面防潮或甚至防水,如有需要,可加上水泵,在雨水多时,自动开启将雨水抽离地基附近。
另一外方法,是在地库内地基墙安装地下排水管,将地基墙外的雨水引入这些新安装的水管,减少地基墙外的积水。这方法较屋外掘土平,但要极小心处理,因为雨水要在地基底下流入地库内,若做法不妥,会影响地基的稳固性。
在解决地库漏水问题的时候,我们应该小心,先用简单疏导方法,将屋顶和屋周围的雨水引离,再慢慢检查。屋主若能留意一段时间,了解地库在哪种天气和雨量有多少才漏水,是最佳的测量湿水原因的良方。地库入水很普通,而且绝大部分不是因为结构有问题而导致的,所以不用太惊慌,只要冷静去处理,会省回不少金钱和较安全

淡若轻风 : 2013-11-07#186

回复: 广辉谈房

好贴留印

SunnySmile : 2013-11-08#187

回复: 新移民登陆后需要去的地点

逯广辉-蒙城地产说:
一、办理重要证件

1、办理“医疗卡”，魁省叫“太阳卡”（正面图形为太阳的缘故）　

地址：425 Boulevard De Maisonneuve Ouest, Montréal 3F　

电话：514－864－3411　；1－800－561－9749　

路线：绿线地铁Place-Des-Arts站出，找Bleury出口步行约三分钟即到。

這個有用, 加分感謝 :wdb45:

逯广辉-大温地产 : 2013-11-24#188

地下室的装修

有些房子地下室没有装修，处于原始状态，即使主人住了很多年也如此，这样的房子一般要便宜一些，因为地下室装修是费时费力的事情，花钱不说，挺劳神的。本人曾经自己完成过地下室的装修，深有体会。但经过努力，看到自己的作品，心里还是蛮满足的，地下室装修有关键几步：

1/ 装修不要忘记先把电源插座，灯座，电话插座，CABLE插座，下水管维修口，水阀口，等等位置处理好

特别是地下室地面中心部位的地漏，要装有止回阀，以防倒灌。

2/ 装修不要忘记考虑如何封包下水管道，支柱，等等需要包裹在墙体你的东西

3/ 暖气要用12号线，一般为红色；一般电器和照明用14号线就可以，一般为白色。但如果地下室有干衣机，那么就一定注意，安装排气管和配备特别的电源插座和电线。

4/ 不要忘记保温层和防潮层。

5/ 本着从上而下的原则进行，装修到位，做到典雅大气，不要民族特色太浓，否则日后不容易出售。

今天就写到这啦，这几天太忙，休息啦。。。

逯广辉-大温地产 : 2013-11-28#189

逯广辉是个闲不住的人

买了房子，再大的房子也觉得空间有限，车库的墙壁如何利用哪，今天忙里偷闲做了点整理，现现丑！
（利用现成的几根木板，再跑去reno-depot，买了些架条架板，2小时搞定）
如果那位朋友自己练手遇到实际问题，可以来电询问，如果不想麻烦，干脆就花钱请专业人士，本人喜欢自己动手做做事情，即健身又有成就感！并且已经帮助了很多购房的客户免费做些工作。

逯广辉-大温地产 : 2013-12-11#190

广辉谈房-巧处理---冬季节约能源

[FONT=宋体]你可以买一罐平时用于浴室用的硅密封膏，透明的最好，干了以后具有弹性，有黏性但易于铲除。开口后用挤压枪慢慢挤涂在铰链一面的门框[/FONT] [FONT=宋体]上，位置稍微往外，尽量不要涂在铰链上，从上到下形成一条[/FONT]5[FONT=宋体]毫米粗细的硅密封膏条后，用宽度为[/FONT]40[FONT=宋体]公分左右的普通透明塑料胶带从上到下盖住，塑料胶带二侧[/FONT] [FONT=宋体]压粘在门框上，然后就可把门完全关紧。接着打开门，应该可以看到胶带下面的密封膏已经形成一条与门的铰链一侧完全密封的平面。这个密封平面的宽度最好为[/FONT]8 [FONT=宋体]－[/FONT]10[FONT=宋体]毫米，可以符合高标准的密封要求。从上到下仔细检查，如果发现某处没有形成平面，或平面很窄，说明硅密封膏的量不够，可以把透明胶带慢慢掀起，补涂[/FONT] [FONT=宋体]一些硅密封膏，直至关上门以后，能够压出一个从上到下连续的具有一定宽度的密封平面。几天以后干固后，就形成了一条淡黄色的弹性宽条，使原来门与门框之间[/FONT] [FONT=宋体]的裂缝完全消失，密封程度超过任何其他方法。此法耗资[/FONT]5[FONT=宋体]块钱，半个小时就可解决任何密封问题，而且不影响门的使用。[/FONT]
[FONT=宋体]如果其他三面的弹性材料缺货，可以用此法从压合方向在旧的密封条的靠近门框处敷设任意密封条来修补。[/FONT]
B. [FONT=宋体]横移式玻璃门窗：包括后门，地下室后门，大部分新式窗户等。[/FONT]
[FONT=宋体]此[/FONT] [FONT=宋体]类门窗的特点在于采用双层玻璃来实现密封，某些公司还推出了高质量的固定式双层玻璃[/FONT] [FONT=宋体]窗，并在二层玻璃之间充入惰性气体来提高隔热性能，当然这是一件好东西，但如果没有解决好活动的二层玻璃窗之间的密封问题，那么每扇玻璃窗本身的性能再好[/FONT] [FONT=宋体]也没有意义，何况价格不菲。所以玻璃窗户的堵漏重点应该放在移动窗户之间和与窗框的缝隙上，才能根本改善现状。[/FONT]
[FONT=宋体]仔细观察二层玻璃窗之间在[/FONT] [FONT=宋体]关闭之后的密封方法和磨损情况，你就会发现这种用模具大规模[/FONT] [FONT=宋体]生产的铝质玻璃窗，具有较细的间隙，另外，二扇窗户之间用细绒条实现密封，上下滑槽则依靠紧密的间隙加上细绒条来保证密封，因此整个玻璃窗户具有较好的气[/FONT] [FONT=宋体]密性。你可以替换新的细绒条来增加密封度：买来规模相同的细绒条以后，首先打开玻璃窗（移出锁定位置），尽量往上抬起要拆卸的玻璃窗，直至窗的下沿能移出[/FONT] [FONT=宋体]滑动槽，然后把窗户轻轻取下，细绒条是滑动装入一个细槽内的。慢慢把旧的细绒条移出槽外，换上新的，取下一扇换一扇，换完最靠房间里面的二扇玻璃窗后，就[/FONT] [FONT=宋体]能进行靠近外面的二扇。最外面的一扇玻璃窗要在纱窗取下以后才能拆卸，此时应该小心窗外的情况，防止任何物件坠落伤害行人等，如果有危险尽量不要去触动这[/FONT] [FONT=宋体]二扇窗户。[/FONT]
[FONT=宋体]有的旧窗户会被人用螺丝固定过，不要忘记封闭旧有的螺丝孔，否则永远无法消除漏气形成的雾气。[/FONT]
[FONT=宋体]如果窗户在修补后仍有些微冷风，而且难以判定原因，那么还有办法：[/FONT]
[FONT=宋体]用[/FONT] [FONT=宋体]一块与整个窗框面积尺寸相符的塑料透明薄膜，不要太薄即可，先用酒精清洁窗框表面，把[/FONT] [FONT=宋体]双面胶带贴在窗框表面，然后把塑料薄膜粘贴在双面胶带上面，因为粘贴后无法重新返工修改，在粘贴时就必须悬空拉紧后逐点粘贴到双面胶带上，再用热吹风收紧[/FONT] [FONT=宋体]平整，就可在双层玻璃的第一层封闭之外形成第二层封闭，更加提高密封性能，杜绝雾气产生。窗户和落地式玻璃门都可采用此法，简单易行，效率高，价格低，在[/FONT] Wal-Mart[FONT=宋体]有室内和室外两种套件供应。春天拆除双面胶带时可用酒精洗净粘质，不要刮擦以免损坏铝质窗框。[/FONT]
[FONT=宋体]另外，某些窗户在窗框和墙[/FONT] [FONT=宋体]壁之间产生裂缝，有时结合处墙面破损，可以自己实现简单修[/FONT] [FONT=宋体]补：在[/FONT]Home Depot[FONT=宋体]买一些用于墙壁转角的[/FONT]90[FONT=宋体]度白色[/FONT]PVC[FONT=宋体]长条，最好选择那种去除[/FONT]90[FONT=宋体]度尖角适合任何非标准转角的，在截取适当长度以后两端作[/FONT]45[FONT=宋体]度加工，就可用于[/FONT] [FONT=宋体]修补破损的窗框。装配时可先在[/FONT]PVC[FONT=宋体]条钻几个螺丝孔，并在底部预涂一些如[/FONT]“Liquid Nail”[FONT=宋体]之类的建筑用粘膏，然后用镀锌的木螺丝穿过预先钻好的通孔固定在窗框一侧，固定以后在结合处涂一些白色的浴室用的密封膏抹平。因为采用的是白色[/FONT] PVC[FONT=宋体]成品，和原来的窗户及墙壁的颜色十分吻合，而且[/FONT]PVC[FONT=宋体]白条的圆弧形表面也增加了美观度。[/FONT]
[FONT=宋体]落地式玻璃门也是需要仔细检查的重点之一，[/FONT] [FONT=宋体]全部关闭后，双层玻璃门之间应该形成密封性[/FONT] [FONT=宋体]很好的空气层。一般[/FONT]2[FONT=宋体]扇移门之间的密封条可以根据上述替换方法处理，在把移门移至靠中间部位即可向上抬起，直至下部脱离滑槽，就可卸下移门，仔细观察密封[/FONT] [FONT=宋体]条的破损情况，该换就换。清理干净滑槽以后，把移门放回原位，再仔细检查关门以后与垂直门框的闭合情况，是否在上下两端都能和门框紧闭而无空隙，如果一端[/FONT] [FONT=宋体]有空隙则说明移门的垂直平行度没有调好，应该调整移门下面两侧的调整螺丝，往里旋可以使该端上升，往外旋则能使该端下降。如果调整螺丝失灵，可以换新，直[/FONT] [FONT=宋体]至上下两端与门框能够紧密闭合，实在无法修理者，可以在冬季大雪前封门时，用小楔子把门一端稍许垫起，直至垂直门框的上下两端与移门之间均无裂缝。如果门[/FONT] [FONT=宋体]框变形不直，可以在变形处敷设上面介绍的任意密封条，使门关上以后具有满意的密封度而又不影响正常开关使用。[/FONT]
C. [FONT=宋体]地下室门：包括地下室通向室外的独立门，车库门等。[/FONT]
[FONT=宋体]此类门因为位于地下，往往结构不如正门，密封程度也较差，使整个地下室温度降低，但是许多房屋的中央空调系统的回风口往往包括地下室，因此，也间接地消耗着能源；再如果地下室用于娱乐，活动室，卡拉[/FONT]OK[FONT=宋体]或家庭影院等，就更要考虑完全的保暖。[/FONT]
[FONT=宋体]车[/FONT] [FONT=宋体]库与地下室之间往往只是一层薄薄的单墙，在室内一面把[/FONT]dry-wall[FONT=宋体]（阻燃石膏板）[/FONT] [FONT=宋体]用螺丝或是钉子固定在木质立柱和框架上，并用硅密封膏或者白色填补材料抹缝，就可形成保暖性更好的双层隔墙，[/FONT]4[FONT=宋体]个小时就可完成。然后参考上面大门的密封方[/FONT] [FONT=宋体]法，就能很快解决漏风问题。另外，在车库门的内面从门框上面吊装一条能够覆盖整个门框并且到底的薄挂毯，也能增加隔温层，改善保温效果，明显提高地下室温[/FONT] [FONT=宋体]度。[/FONT]
[FONT=宋体]如果地下室门户条件比较差，也有办法解决：[/FONT]
[FONT=宋体]根据笔者近十年的居住经验和在北美的房屋维修经验，一[/FONT] [FONT=宋体]个非常有效的保[/FONT] [FONT=宋体]温方法就是：在地下室的门里面,另外加筑一扇门，形成一个[/FONT]2[FONT=宋体]－[/FONT]3[FONT=宋体]平方米左右隔温的空间，如果能够把车库门包括在一起则更好，[/FONT] [FONT=宋体]虽然地方不大，但能大大提高门的保温效果，减少能源消耗。[/FONT]
[FONT=宋体]在[/FONT]Home Depot[FONT=宋体]买一扇门，一些[/FONT]1×4×72[FONT=宋体]英寸的木条，石膏墙板或夹板，在原来的门旁，以顶天立地的高度，立出与新门相配合的门框，然后拉出门框与就近墙面之[/FONT] [FONT=宋体]间的若干立柱，立柱间距应小于[/FONT]2[FONT=宋体]英尺，钉上横向拉条，这些作为门和墙的基础的立柱，都应该在天花板和地面具有几个稳定的固定点，才能在以后长期的使用之[/FONT] [FONT=宋体]中，不会产生位移。然后固定好门的铰链，钉上限位条，装好带舌簧的旋转式把手，上下做好密封，检查无误，门就装好了。然后装上墙板，整个门和墙就成为牢固[/FONT] [FONT=宋体]的封闭整体，墙板采用单面即可，后面还可用于来制作壁式鞋架。抹平墙缝，刷好涂料，即可宣告装修完毕。此活材料费约[/FONT]80[FONT=宋体]块钱，人工约[/FONT]8[FONT=宋体]小时。[/FONT]
[FONT=宋体]经过上述房屋维修[/FONT]ABC[FONT=宋体]的完整运作，你就会感觉整个房屋的保暖性能大为提高，虽然所费不多，但是收益很大，不单是房屋的，而且包括你的各种实际生活知识和动手能力。[/FONT]

yaya87 : 2013-12-12#191

回复: 广辉谈房

逯先生你好，我们移民进程目前还在等待中。登陆后我们想在蒙特利尔安家，请问逯先生，除了网友们谈到的买房税费，请房产经纪，是否还要支付佣金呢？比例多少？多谢

逯广辉-大温地产 : 2013-12-12#192

回复: 广辉谈房

魁北克的地产经纪人的佣金无需买家支付，传统上都有卖家来支付的,实际就是跟卖家经纪平分佣金。理论上讲，买家有自己的买家经纪人，不会多支出任何费用，只能会更利于买家买到合理的价格的放心的住宅。因为如果买方卖方都是一个经纪人,那么这个经纪人肯定是更倾向于照顾卖家的利益，因为如果这个买家不买该房子，卖家经纪人仍然有机会把房子卖给其他买家。所以，卖家经纪人不怕得罪买家，但怕得罪卖家。

当然，实际上，目前华人地产经纪人鱼龙混杂，有些人道德缺失严重，昧良心，我只能严重鄙视之，也只能保证我公司口碑，正是所谓：今世不做不良经纪，终生只办无悔的交易.

yaya87 : 2013-12-13#193

回复: 广辉谈房

感谢您的回复，我明白了。祝节日快乐

逯广辉-大温地产 : 2013-12-16#194

魁北克医疗卡

刚刚帮朋友买好房子，今天去帮办太阳卡：

魁北克医疗卡（俗称太阳卡）

地址：425, boulevard de Maisonneuve Ouest
3e étage, bureau 300，Montréal (Québec) H3A 3G5

路线：绿线地铁Place-De-Arts站出，找Bleury出口步行约三分钟即到。

（短登的建议不用办理此卡）

所需资料：护照、移民纸(或枫叶卡)、三个月以上的租房的合同（LEASE）、CSQ、社会保险卡（SIN卡）

http://www.ramq.gouv.qc.ca/en/Pages/home.aspx

蒙特利尔办公时间（节假日除外）
Monday from 8:30 a.m. to 4:30 p.m.
Tuesday from 8:30 a.m. to 4:30 p.m.
Wednesday from 10:00 a.m. to 4:30 p.m.
Thursday from 8:30 a.m. to 4:30 p.m.
Friday from 8:30 a.m. to 4:30 p.m.

电话：514-864-3411；1-800-561-9749

魁北克市办公时间（节假日除外）
Monday from 8:30 a.m. to 4:30 p.m.
Tuesday from 8:30 a.m. to 4:30 p.m.
Wednesday from 10:00 a.m. to 4:30 p.m.
Thursday from 8:30 a.m. to 4:30 p.m.
Friday from 8:30 a.m. to 4:30 p.m.

电话: 418-646-4636

更换地址：

您可在网上更换，这样就可以使6个部门同时获得您的更改信息。您也可以致电：418 646-4636或1 800 561-9749（免费电话）。

一般要求每年在加拿大住满183天，否则医疗卡失效。

经验：
1、去之前一定要办好SIN卡(社会保险卡)，或者有号码.
2、要带去的证明材料有：护照、移民纸(或枫叶卡)、租房的合同或地址证明、CSQ、SIN卡(社会保险卡)
3、落地并租到房子后尽早去办理，可以早些生效。
4、算好时间，尽量早去，要不就晚点去。尽量避开高峰，以免排队长时间等待。
5、不用带照片的，基本都要重拍，8$。记得带银行卡或支票，不收现金。

yaya87 : 2013-12-18#195

回复: 广辉谈房

逯先生你好，我们想在市区买一处一室的condo 自用，预算在30万左右。想在地铁附近，新建的房子。不知您这里有这样的房源吗？您可以回复到我的邮箱：gracejhw@yahoo.ca 谢谢

YoyoTANG : 2013-12-19#196

回复: st-laurent地区好地段2卧室公寓

逯广辉-蒙城地产说:
买的起的价格，别致的电梯公寓，极好的物业管理，配备车库，健身房，会客厅等等。价格27.6万，平到极致。

几间卧房？

逯广辉-大温地产 : 2013-12-19#197

回复: 广辉谈房

这套房子已经租出去啦，帖子是去年之前的事情啦,抱歉

阿中 : 2013-12-19#198

回复: 广辉谈房

请问楼主，一般几月买房最合适？什么时候房源较多？实际操作里面有没有可能对方接受offer以后，约定2个月或者更久一点再给钱交接，因为有的人租约没有到期，不能一买房就搬走。

逯广辉-大温地产 : 2013-12-19#199

回复: 广辉谈房

对方接受offer，需要验房和贷款程序完成，您才是准买家啦，具体的过户和交房日期，在offer里就谈妥拉，也许1个月,或许半年等等。我公司买卖房产，客户一般不用操太多的心，我们会全权代为处理，以确保客户的利益。
另外，本公司代理市区多个公寓在建项目的销售，3月底之前，全部经过我公司之手买的公寓新房（期房）都有几千元大礼相送，

阿中 : 2013-12-19#200

回复: 广辉谈房

逯广辉-蒙城地产说:
对方接受offer，需要验房和贷款程序完成，您才是准买家啦，具体的过户和交房日期，在offer里就谈妥拉，也许1个月,或许半年等等。我公司买卖房产，客户一般不用操太多的心，我们会全权代为处理，以确保客户的利益。
另外，本公司代理市区多个公寓在建项目的销售，3月底之前，全部经过我公司之手买的公寓新房（期房）都有几千元大礼相送，

可是这中间有一个问题，就是OFFER接受以后的10天就必须完成验房，但是冬天房子被雪盖着完全没有办法验房，这样的话交易还是没有完成，当然也就没有办法约定入住时间，不知道你有没有遇到过这种情况？

逯广辉-大温地产 : 2013-12-19#201

回复: 广辉谈房

除非卖家极其特别，或者房子非常难卖，或者你的出价足够高，否则不会给您太长时间验房。因为您的验房不完成，卖家无法启动下一个offer.只能等您......

逯广辉-大温地产 : 2013-12-25#202

魅力西岛

蒙特利尔位于圣劳伦斯谷地，是世界上最处于内陆的河港，也是加拿大最大的海港,蒙特利尔岛漫长的河岸线、湖岸线有众多的河湾、湖泊。最大的湖泊当属st-louis湖，水使得西岛格外灵动和潇洒。政府延湖畔修建了众多的码头，主要是方便玩水上运动（游艇、快艇、水上摩托、独木舟、舢板、钓鱼的船等等）的市民使用，免费。码头旁边是停放船只的港湾和免费停车场。西岛，蒙特利尔岛的西部---即西岛是魁省最大的英文区(英法双语最贴切)，10个城市只有20万居民。22分钟到达市中心。
西岛的社区充满居家过日子的宁静、温馨。房子都是独立的，但是比邻而居，相伴不相扰，有一种生活的氛围而又保持礼貌的距离. 社区外围是大的街道、商铺、超市、餐馆、医院、电影院、大型购物中心，往中心是住家、教堂、学校、儿童游乐场、运动场、公园、游泳池、图书馆等。辽阔的自然公园和大片的湿地和绿地也是西岛的独特风景。住在西岛，人与人的距离恰好，人与人的温度恰好，安静与热闹的节奏也恰好，剩下的事情就是好好活着。

逯广辉-大温地产 : 2013-12-25#203

西岛的私立学校

Queen of Angels
http://www.qaa.qc.ca
(Girls High School)

West Island College
http://www.westislandcollege.qc.ca
(Co-Ed High School)

Kuper Academy
www.kuperacademy.ca
(Co-Ed Pre-school, Elementary & High School)

Alexander Von Humboldt School
(German Elementary & High School: German/French/English)
http://www.avh.montreal.qc.ca

Institution Charlemagne
(French Elementary & High School)
www.collegecharlemagne.com

Marie-Claire Academy
(Bilingual Elementary School)
www.academiemarie-claire.qc.ca

College Beaubois
(French High School)
www.collegebeaubois.qc.ca
公立学校是按邮编划分的，所以没有选择.

逯广辉-大温地产 : 2013-12-25#204

西岛服务机构（有些是免费的）

Hockey: Lakeshore Minor Hockey Association (514) 428-9040
Soccer: Lakeshore Soccer Association (514) 697-6973
Baseball: Lakeshore Baseball Association (514) 582-5224
Softball: Lakeshore Softball Association
Ringuette: Beaconsfield-Kirkland Ringuette Association
Figure Skating: Beaconsfield Figure Skating Club
YMCA: West Island Chapter
Rugby: Beaconsfield Rugby Football Club
Cycling: Beaconsfield Cycling Club
Gymnastics: WimGym (514) 426-2750

Swimming:
Beaconsfield Bluefins Swim Club
Pointe Claire Aquatic Centre & Swim Club (514) 630-1200
Windermere Aquatic Club
Beaconsfield Heights Pool
Beaurepaire Pool (514) 697-6876

Golf Dome
Lakeshore Band
Girl Guides
Scouts Canada (514) 334-3004
Air Cadets (514) 296-6177
West Island Chorus (514) 426-4668

西岛新成员俱乐部

新成员俱乐部欢迎所有新定居西岛的妇女及家庭，并给新到西岛的妇女提供各种服务。地点和时间及联系电话如下：
KIRKLAND – Meets second Tuesday of every month at Holleuffer Chalet at 8.00 P.M.
Call Jean: 630-5324 or Carolyn: 697-5031

BEACONSFIELD – Meets first Thursday of each month at Centennial Hall in Beaconsfield at 7.30 P.M.
Call Fiona: 426-0511 or Liz: 694-4432.

上门服务

社区设置上门服务人员，针对新来西岛定居的家庭提供上门信息咨询及社区服务信息传达，帮助家庭快速了解西岛，融入社区。
Call Laurie: 697-1255 or the regional office 631-5131

懂懂王 : 2013-12-28#205

回复: 广辉谈房

你好，有condo推荐的么？

liyonghui928 : 2013-12-29#206

回复: 广辉谈房

好贴收藏,感谢楼主.

逯广辉-大温地产 : 2014-01-02#207

土地及房屋政府估值

针对2013年10月各地区土地及房屋政府估值较大幅上涨，现在分析并评述：
1/ 政府提高土地及房屋政府估值，主要的影响是增加了政府的税收以及各个教委的收入，对老百姓来说，增加了不少的支出。
2/ 因房产估值攀升对房产税率的影响直接关系到百姓的钱袋子，所以目前有些政要呼吁要扩大房产税抵免覆盖范围。在此次房产评估增值背景情况下，给低收入住户提供房地产税收抵免。同时，他们表示，要通过针对新购买和装修等提供相应的扶持计划，给年轻的户主们减负，允许户主分12 期偿还税务。当然，这目前还只是一个期望而已，具体实施尚需时日。
3/ 年税收随着房产评估值的上升而逐年增加，人们的售房欲望减少。
4/ 市场拽着估值跑是过去十几年的总体趋势，未来几年市场成交值不会离政府估值太远。市场涨了，估值会及时跟上，而估值又跟税收挂钩，主要原因是：再多的钱，对政府来说也是不够的。
5/ 作为老百姓，只要政府不贪腐，税收取之于民，用之于民，努力提振经济，增加民众收入，还是可以容忍的，就怕收入不增加，必要的支出却年年增加。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-02#208

加拿大税制

加拿大的税收制度比较复杂，加拿大联邦、省地区和市政府均各征税。大部份政府收入来自联邦政府征收的税，而联邦政府又与其他各级政府分享征得的税款，并作补助拨款。接近三分之一的联邦税收用于全国性的社会服务。而魁北克省则有自己的所得税制度。

税项的主要种类

联邦政府: 联邦所得税,货品及服务税（GST）,关税,汽油及气体燃料专利税,省及地区政府,省/地区所得税,省零售营业税（PST，亚伯达省、西北地区及育康地区除外）,采矿税,天然资源专利税,资产税（亚伯达省、爱德华太子岛、西北地区及育康地区除外）.

市政府: 物业税,商业税,所得税.

任何人如有加拿大关系、或于一年内在加拿大住满一百八十三日或以上者，不论是否加拿大公民，均被视为加拿大居民，而须按其全年之全部收入纳税。非居民则须按其在加拿大赚取的工资或工农业收入而缴税。加拿大税务局在所有省份收取联邦税及省区税（除魁北克省外）。个人的最高联邦税率，包括附加税，是31.32%（魁北克省除外）。省/地区的所得税是部份联邦税。

所得税包括你一年来各方面的收入，收入包括：

从办公室、就业、商业及物业中赚得的入息；货款；薪水、佣金；
退休金失业金、救济金、养老金；就业保险福利；津贴；
投资收入；证券买卖；银行利息；
应纳税的资产增益；屋租收入；
出售自住的物业而获得的增益一般可豁免征税项。不包括在税项范围内的尚有彩票奖金、礼物及遗产，以及大多数意外、伤残、患病及人寿保险所得入息。

所交数额每年不等，各个省份也不相同。必须根据联邦政府和省政府每年颁发的报税表填写申报。

纳税额的计算

计算全年的总收入:所谓全年的总收入是指从一月一日到十二月三十一日你的全部收入,包括就业收入,各种津贴,其他来源收入(利息/分红等)和企业职业收入等.总之,把一年内的一切收入加在一起就得到全年的总收入.

计算应纳税的收入:根据规定有一部分收入可以不用纳税,所以在计算时应将这些收入扣除掉.不用纳税的收入包括退休储蓄金,工会费,职业团体会费,抚养费,搬迁费,学费,托儿费等等.总收入减去这些可免税的总金额,就得到应纳税的收入.

计算纳税额:有了应纳税的年收入,乘以纳税率(可查现成的表格),就得到当年的纳税金额.

申报收入

加拿大的公民、永久居民或在加拿大工作、经商的人士，均须于每年四月三十日前，向加拿大税务局填交周年报税表。自雇人士以及有四分之一以上收入系来自薪金以外来源的人士，则须每三个月缴税一次。加拿大的税制非常复杂，如果你有疑问，应该咨询税务顾问或会计师。勿忘问明哪些是可以扣除的项目。有些机构在每年三、四月之间有义务报税协助服务。请向你的社区中心及移民协助机构查询。企图瞒税是严重的违法行为，可以影响你的移民身份或将来的公民权申请.

各种税收简介

联邦所得税税率(一九九五年度)

应纳税收入(元）联邦边际税率*
0-29,590 17%
29,591-59,180 26%
59,181及以上 29%

*边际税率marginal tax为应纳税收入最后一元适用的税率。

以上是累进税率计算。即是说，如果你的入息是五万元，则$29,590要缴付17%联邦税而其余的$20,410要缴付26%。

省政府所得税

除魁北克省外，省政府所得税的税率，为应付基本联邦税的一个百分比。例如，卑诗省居民总共要缴纳的个人入息税，在应付之联邦税另加52.5%（省税）。

附加税

此外通常仍要征收额外用途的联邦税，约百分之五。

注册退休储蓄计划（RRSP）

注册退休储蓄计划可协助加拿大人储蓄以备退休之用，可延迟付税。

商品及服务税（GST）

百分之七的联邦货品及服务税，适用于全加拿大。获豁免的项目有：

基本食物；医疗服务；托儿教学；住宅租金；金融服务；再售房屋；保险；处方药物；公共汽车（巴士）。

省营业税（PST）

除亚伯达省外，各省均于购买货品及采用特定服务时，在其零售价上加收购物税，此与GST无关。例如，在卑诗省购买价值二十五元的货，加GST百分之七及省购物税百分之七后，总共价格成为二十八元五角。

市政府税项

市政府征收的税项用以供学校、警察及消防、道路维修和其他本市服务之用。

业主每年必须按照其物业估值缴纳市政税（俗称地税），欲知税率多少，可致电市政府物业税部门，电话可查市政府蓝页。

总的来说,加拿大的税收制度是较复杂的.即使你对加拿大的税制比较了解,也不等于说你就能准确无误的填写自己的保税单,最好的办法是请有经验的行家帮助,既可省去许多麻烦,也许还能少报一些税,可谓一举两得.

逯广辉-大温地产 : 2014-01-02#209

在加拿大哪些资产转移不用交税？

加拿大与美国不同，没有遗产税，但有经常听人说，人去世是要需要交很多税，这又是怎么回事呢?其实人去世时交的不是遗产税，而是资本增值税。加拿大税法有一条规定：死亡时视同出售（Deemed Dispositions upon Death）。指的的是什么呢? 人去世后名下的资产需要清算，增值部分视同实现了，需要申报交税。也就是说人去世后还不能一了百了，仍存在税务问题，还要把税报了，把应交的税交了，当然只能由其受托人来申报缴交了。

有关资本增值的一般税务原则是：实现的资本增值的一半要计入纳税人当年的收入交税，而实现的资本亏损则只能用于抵减纳税人过去三年以来的资本增值，或用于抵减未来的资本增值，不能用于抵减当年的其它收入。例如，王先生20年前购买一投资物业成本为10万加元，现市场价值为100万加元，若王先生去世，这时会引发税务问题。增值部分的90万视同实现需要缴纳资本增值税，即有45万要记入王先生去世那年的收入中。

王先生名下的资产有没有可能不交资本增值税的情形呢? 如果在转移资产时有以下几种情形存在，则可以免交资本增值税。

一是配偶资产转移（Spousal Rollover ）。通常投资人在出让其投资物业或将投资物业转移给子女时，会将当时投资物业的市场价格与购买此物业时的成本价格相比较，若有增值，会有资本增值税上缴。但有一个例外，即此物业如果是转给配偶或共同生活的伴侣（Common-law Partner），不存在资本增值税的问题。但配偶或共同生活的伴侣去世时会引发税务问题。例如，王先生20年前购买一投资物业成本为10万加元，现市场价值为48万加元，现王先生因年事已高，决定将物业转移到配偶名下，这种情况不会引发税务问题；如果王先生不幸去世，但物业只是转移到配偶名下，这种情况也不会引发税务问题。但若配偶在王先生去世若干年后也相继去世，这时会引发税务问题。若这时投资物业的价值为100万加元，增值按照最初的成本10万计算，而不是按48万计算，即有90万需要缴纳资本增值税。

二是主要住宅增值税豁（Principal Residence Exemption）。上面谈到的是投资物业的情况。若只拥有用于自己居住的物业，该物业增值的部分不用上缴资本增值税。但任何家庭在任何一年仅能将一套物业指定为自住物业。若父母去世时将自己主要住宅作为遗产留给子女，不存在税务问题，但若子女已经拥有一套主要住宅，则从继承之日起，必须指定其中之一为投资物业，该物业将来转移时会有税务问题。

三是小型生意增值税豁免法则（Small Business Exemption）。若拥有加拿大人控制的私人企业（CCPC）的股份，在出售该股份时有750，000资本增值免税额。另外，合格的农场资产（Qualified Farm Property）和合格的渔业资产（Qualified Fishing Property）也享受同样的资本增值免税额。若王先生最初投资10万加元于加拿大人控制的私人企业，在王先生去世时若该股份的价值为100万加元，则只有15万需要交纳资本增值税。

四是人寿保险赔偿免税（Life Insurance Benefits Exemption）。购买人寿保险可以将资产转移给受益人，受益人取得的人寿保险赔偿不需要纳税。投资类型的保险，其投资收益在一定的范围和额度內不需要为资本增值和利息收入付税；分红类的保险，保单的分红也不需要纳税，但直接从保单中动用保单内现金价值可能会引发税务问题，而通过第三方抵押贷款的方式间接动用保单内现金价值不会引发税务问题。投入保险的钱与投入RRSP等储蓄计划的钱有所不同，购买RRSP虽然现在所产生的资本利得不需缴税，但将来提款时需要按当时的税率缴税。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-03#210

偏远地区买房划算吗？

就传统的大蒙特利尔地区而言，工业密集地区主要是西岛的40号公路沿线，一些跨国公司充分考虑到交通和物业成本，西岛近邻国际机场，物流发达，土地以及物业成本远远低于蒙市市区。然而一些投资公司金融机构等等，则主要集中在市区，对于打算购房置业的家庭，最需要考虑的就是在哪里安家购房，离公司较近、房价较高的地区买房？还是在虽然偏远，但房价较低的地区买房呢? 对于蒙城，如果你在LAVAL地区，13号高速上下班期会读得厉害，15号高速也好不了多少，那么每天的汽油费，时间等等也是一笔不小的支出，而bus的费用低，但跟岛内不通用月票,而且也没有bus专用线，有地铁，但只有3个站口。南岸地区安家，同样会有很多而外支出发生，而且老的香槟桥属于危桥，未来的新桥遥遥无期，几乎可能要收取过桥费，从这个角度来看，住的远可能并没有帮你省钱。有贷款经纪曾做过一些调查，他们明确地指出交通费会耗费大量买房节省下来的钱。

偏远地区的生活成本更高
　　房屋贷款专家根据客户对于居住在偏远地区的态度，把他的客户分为几类。第一类是想住在偏远地区并且能够承受交通费用的，另一类是想住在主城区但是无法承受房价的。这样的客户可能会选择在主城区购买需要修理的低价房屋，或是迫不得已搬到偏远地区，但需购买两辆车作为交通工具;甚至需先开车，再转成其他公共交通工具。

　　专家发现，现在人们越来越多的开始谈论夫妻二人每天驾车上班的交通费问题，这是因为加国居民的贷款不断增多，而购买和保养汽车的费用又相当高。

　　毫无疑问的是，偏远地区的房价要比主城区低得多。但是根据专家创建的数据表，如果家庭中的夫妻二人每天开车上班，那么偏远地区生活并不存在成本优势。如果还有路上堵车带来的压力和额外时间花费，那么其生活的成本要更高。

　　再从投资的角度去分析这个问题，我们也不难看出地理位置对于房屋潜在价值的影响。这也正是放在嘴边的词：Location。

　　此外，人口迁入也拉动了主城区经济特别是房地产需求的增长。专家认为，人口增长对于振兴经济起着重要的作用，也是带旺房地产业的必要因素。所以专家指出，主城区房价上升的幅度，是偏远地区无法媲美的。

　　专家还建议，在预算允许的前提下，应该优先购买升值潜力大的物业。

　　如果你在主城区工作，但最后还是选择在偏远地区购房，那么在购买前一定要把交通费用也作为预算的一部分考虑。没人愿意看到因为一个选择而致使家庭陷入困境，甚至引发不必要的家庭矛盾。

西岛地区属于蒙城岛内的一部分，20号和40号公路横穿其中，机场位于dorval，也是属于传统地理区域的西岛范围，又魁省最大的英法双语地区，人均收入较高，白领较多，以中产以上阶层为主。应该说是比较理想的置业区域。

Bizard岛应该属于西岛范围，环境优美迷人，面积不大，但拥有北美最具历史的高尔夫球场，每逢夏季，球友都会去玩几场，美如仙境。但问题是，目前只有一个桥进出，且离高速较远。

鹦鹉岛属于外岛，近几年人口膨胀较快，有通勤火车通市区，环境优美，有水资源丰富，拥有不少休闲农场,我们前去摘过草莓樱桃等等，也是垂钓之理想场所。

我个人认为，买房子，30%就像穿衣戴帽，各有所好，适合的就是最好的。另外70%,就是要考虑学区，交通，就业地点，人文环境，等等
总之，岛内的教育资源，文化资源，就业机会等都大大多于岛外，，就我本人而言，在西岛居住11年，当初做决定时，也是多方权衡比较，由于我本人喜欢安静祥和的氛围，所以最终选择西岛住下来，偶尔开车去市内只需20几分，机场10几分，高速几分钟，即远离喧嚣嘈杂，又座拥难得资源。孩子成长在天然的双语环境中，舍其何求？

再有，Marguerite-Bourgeoys法语公立教委，是目前全魁北克最好的教育委员会之一，该教委管辖西岛区域92所学校，是目前魁省最佳教委，西岛学生辍学率远低于其它地区.Marguerite-Bourgeoys校董会全面致力于提高学生综合素质及未来发展潜能。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-07#211

屋内的不速之客

多数人对进入他们家有害动物感到惊异。当发现这些家伙以后，第一想到的是如何采取措施及时清除并灭绝这些害虫，这显然不是一件容易的事情。一旦在你的公寓里面或别墅里面安窝，有可能会危害你和家人的身体健康。例如蟑螂或蚂蚁等等。

家庭的有害动物包括昆虫，例如蚂蚁，蟑螂，白蚁，蛾和蚂蜂。城市的野生动物，例如啮齿动物， raccoons，蝙蝠和鸟有时也可能成为建筑物中的到访者。

有害动物可能是从商店的一个包装袋里面或一个小提箱里面，被不经意的带到家里。由于体积小，所以不容易引起注意，公寓建筑物有很多“空间”让有害动物潜伏栖息。例如水管，门缝，等等。

最为讨厌的是越是不整洁的公寓环境，有害动物越是容易发现食物和生存空间，并繁衍生息。

共管公寓建筑物，一般由管理公司负责处理有害动物，如果是独立别墅，那么房主要自己负责，或请专业公司处理

清理有害的动物，需要切断其可能进入室内的通道：

房门或窗子等等，需要密封严实；墙的裂缝或基础裂缝，需要及时修补修缮。抽油烟机出口，或干衣机出口和空气管道可以供小鸟，啮齿动物和昆虫进入。经常检查清理。

使用杀虫药清理害虫时，千万不要疏忽，远离食物，远离儿童活动区域。

逯广辉(MBA)，5147945118,canadabroker777@gmail.com

逯广辉-大温地产 : 2014-01-07#212

不同层次的投资

不同层次的投资，资金投入不同，风险不同，当然回报率也不同。自下而上，投资所需要的资金规模越来越大，回报率也越高，但风险则越大，同时对专业知识，经验及市场了解程度，资金运作水平等的要求也越高。我们可以帮助地产投资者在投资前了解不同的地产投资要有不同的成本与投入，同样要有不同的期望值。在行动以前，最好给自己一个定位，搞清楚自己在哪个层面上，最适合作哪种投资。自己的努力方向是什么。大部分华人新移民的房地产投资位于底部的起步阶段。资金及心理准备尚不能达到某个层次要求的人，不适合参与高层面的投资。同样，如果有足够的资金实力及各方面条件成熟的人，就不必拘泥于过低层次或较低回报率的地产投资层面了。在房产市道不明确的前提下，未来收入不稳定的人不适合投资。什么叫“收入不稳定”，举个简单的例子来作标准：就是，如果一套以租养房的投资房在付了首期款后， 3个月房子没有租出去的情况下也不会“破产”，或者说不用“割肉”，那就不会有太大风险。不了解房地产投资的特性，仍然分不清地产投资和投机的根本区别，对房地产投资有明显投机心态的人目前不适合投资。

喜欢钻牛角尖，看问题片面，做事情犹豫不决的人，往往抓不住机会，不适应投资。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-07#213

售房前的准备

每个卖家都希望自己的房子卖个好的价钱。因此上市出售前，房子需要布置和美化,即Home Staging ,简单的说就是单身男女相亲前，需要梳妆打扮，以期讨个好的印象。几乎所有的买家，在进入房内的2分钟内，已经决定了喜不喜欢这个房子，买和不买的意愿也通常是在这个短短的2分钟内迅速形成的。而在以后的时间里，大多数买家只不过在潜意识里去证明自己的想法是正确的。在这短短的2分钟内，起决定作用的，不是这个房产的基础设备和结构，而是这个房子的布置和氛围！一个看着非常顺眼称心的房产，买家会下意识的主动忽略其他的一些缺点的。除了极少数比较专业的行内人士，或者是老练的投资者，大多数买房人是比较情绪化的，在他们看房子的时候，都会把自己想象成住在这栋房子里的样子，所以大多数的注意力会不由自主的关注在房间的布置上进行参照，因而忘记了他们买的是个空房子。同时，因为并不是人人都是个Handy Man，所以常常买家的目光停留在基础设施上的时间其实并不多，他们反而常常在一些次要的地方会去作反复的推敲琢磨。总之，在看房子的时候，大多数人还是停留在直觉和感情用事这一层面之上的。

有很多的情况，房的底子不错，基础设施都更新过了，大家都知道，房地产有句话叫“看不见的地方才是化钱的地方”，无非就是指一些基础设施。卖家已经化了很多的钱在房屋的重要维护上，但是唯独在售前的临门一脚上却疏忽大意了。由于卖家没有售前准备的概念，也不知道如何去准备，或者可能准备是准备了，却是按照自己的惯性思维去布置，效果并不专业。这样，房产没有包装完美就急忙让买家约时间参观了。这种情况是最可惜的，很有可能造成房子底子很不错但价格却卖不高。对于卖家来讲，每个买家都很重要，对任何一个买家都不应该掉以轻心，因为你不知道哪个其貌不扬的买家最后可能成为出价最高者，同时，在参观者中，真正符合条件又中意自己房产的潜在买家，常常并不多。因此，卖家要珍惜每一次展示房产的机会，从第一个参观者开始，就应该展现房产的最佳状态，这如同找工作的每一个面试，虽然只要找一个工作，但每次的面试，都需准备的非常充分。相反，如果上市前缺乏适当的布置准备，买房人一进屋就有可能对这个房子产生一个“破破烂烂”的，或者“有很多工作要做”，或者“又脏又小”的坏印象，就会使房产的吸引力大打折扣，售房的几率也大大降低。

另外还有一个情况，就是有些卖家过于自信，认为自己的房子地段好状况也好，不愁卖不掉，所以片面的认为并不需要做什么Staging。结果买家一进门，看到是一片乱糟糟的景象，到处邋里邋遢，马上就产生了反感。如果这些房产本身真的已经很不错，那么，如果可以通过HomeStaging 来把形象更上一层楼，同时把卖价再推高个几千几万的，何乐而不为呢？

逯广辉-大温地产 : 2014-01-10#214

教育信息

蒙特利尔三大法语学校委员会：http://www.csdm.qc.ca/csdm/index.asp （最大）
http://www.csmb.qc.ca/
http://www.cspi.qc.ca/cspi/highres.php?res=highres

蒙特利尔两大英语学校委员会：http://www.emsb.qc.ca/en/index_en.asp （最大）
http://www2.lbpsb.qc.ca/eng/main.asp

魁省全部职业技能培训信息网:
http://inforoutefpt.org/home.htm

大蒙特利尔区全部公立cegeps入学报名网:
http://www.sram.qc.ca/

私立中学排名靠前的学校
1 Coll. Jean-de-Brébeuf
Montréal French
1 Coll. Jean-Eudes
Montréal French
1 Coll. Régina Assumpta
Montréal French
1 Coll. Jean de la Mennais
La Prairie French
1 Coll. Saint-Sacrement
Terrebonne French
1 Miss Edgar's & Miss Cramp's Sc.
Westmount English
1 Pensionnat du Saint-Nom-de-Marie
Montréal French
1 Coll. Charlemagne
Montréal French
1 Coll. Saint-Alexandre
Gatineau French
1 Coll. Sainte-Anne de Lachine
Montréal French
1 The Study Westmount
Westmount English
1 Collège Jésus-Marie de Sillery
Québec French
1 Coll. Saint-Joseph de Hull
Gatineau French
1 Coll. Saint-Hilaire
Mont-Saint-Hilaire French
1 Selwyn House Sc. (Campus 2)
Westmount English
18 Coll. Notre-Dame du Sacré-Cur
Montréal French
18 Coll. Durocher Saint-Lambert (Durocher)
Saint-Lambert French
18 Collège de l'Assomption
L'Assomption French

公立中学排名靠前的学校
1 Ecole internationale de Montréal (sec.)
Westmount French
1 Coll. Saint-Louis
Montréal French
3 Ecole d‘éducation international
McMasterville French
4 Ecole d’éducation internationale de Laval
Laval French
5 Royal West Acad.
Montréal-Ouest English
6 Vincent Massey Collegiate
Montréal English
7 Polyv. Horizon-Blanc
Fermont French
7 St. Thomas H. Sc.
Pointe-Claire English
9 Ecole sec. de Rochebelle
Québec French
9 Ecole Pierre-Laporte
Mont-Royal French
11 Ecole sec. Saint-Marc
Saint-Marc-des-Carrières French
11 Acad. de Roberval
Montréal French
13 Polyv. Saint-Francois
Beauceville French
14 Ecole sec. Kénogami
Jonquière French
15 Ecole FACE
Montréal French
15 Ecole Polyv. La Samare
Plessisville French
17 F.A.C.E.
Montréal English
17 M.I.N.D.
Montréal English
17 Ecole sec. de l'ile
Gatineau French
17 Richmond Regional H. Sc.
Richmond French

逯广辉-大温地产 : 2014-01-13#215

魁省蒙特利尔驾照笔试,路考流程说明

在加拿大，小轿车驾照考试跟国内一样，分为笔试、路考。各个省的政策略有不同，但是基本一致：
先笔试，通过后得到学习驾照，这种驾照需要在有一定驾龄的人的陪同下驾驶车辆。获得学习驾照至少一年之后，才能申请路考。路考通过后才会得到正式驾照（不同省份要求可能不同，在魁省，路考之后只能得到实习驾照，24个月之后，才会得到正式驾照）。
驾照是政府颁发的带有相片、出生年月的证件，所以很多需要出示证件的场合，比如酒吧、赌场，都可以使用驾照。

下面具体说说加拿大魁北克省蒙特利尔的驾照考试流程：

一、笔试

笔试题分三部分：道路安全规则（16题）、路牌和道路标试标示（32题）、驾驶技术（16题）。每部分单独计分，正确率不能低于75%，也就是16题中错误答案不能超过4个，32个不超过8个。三部分中哪个部分没有通过，下次只考这部分即可。

笔试允许几个族裔用本民族语言考试，中文就是考试语言之一，但用中文考试者必须是登陆三年以内者。中文是笔答，最后统计正确率。英文是机考，每答一道题当即显示答案是否正确.

笔试过程：
1、驾照翻译20刀；两年以上中国驾照，在登陆魁北克蒙特利尔经过翻译（注意，需要在蒙特利尔翻译，国内翻译无效）后，可在魁省使用90天；如果是访问者，可在魁省驾车6个月。注意：上路时需要持有中国驾照的法文翻译和驾照原件。
2、电话预约笔试时间：新移民 (514)954-7771（英语），注意：取消或更改笔试和路试预约，必须在考试的48小时以前，否则会被罚款$20。
3、笔试预约的时间，只是报到时间，只要按约定的时间到达在，听从门童的传唤到前台报到领号。
4、笔试需携带的证件：护照、枫叶卡、移民纸、健康卡（如无带着SUN卡受理信即可）、SIN卡、中国驾照原件及翻译件，你本人通信地址收到的信件（如无带着SUN卡受理信即可，上面有通信地址）笔试考试费现金10.70刀（2013年价格）；
5、叫到号后去办理验证和视力检查；结束后回大厅等待
6、再次叫号后去照相；
7、照相完毕，直接到EXAM办公室报到，听从柜台工作人员的分配；
8、考题完毕，到柜台打印考试结果，如果顺利通过，凭成绩单和新号到大厅等候；(考试时间没有限制)
9、被叫号后即办理笔试通过的手续，并可当场预约路考。如果中国驾照不满两年的，需要8个月后才能参加路试。还会有一张白色的路考卡“carte d’identification pour examen de la SAAQ”在一周内邮寄当你家。凭此卡学车和参加路考。

笔试地点：
855 Henri-Bourassa West
橙线地铁到终点Henri-Bourassa下车换164或者171路Bus，车到站时左手边有一个Loblaws超市，下车后会看到855号路牌（在接近穿孔桥的地方），然后跟着指示箭头走即可。

或者橙线地铁另一个终点Cote-Vertu下车，乘东向的171路。

二、路考

路试是在实际道路上考试，一个考官座在副驾驶位，让考生开着上路，根据考生对交通规则、交通标志的认识和理解，以及安全驾驶意识和动作规范进行评分，75分以上就算通过。

考场可能有三个：Henri-Bourassa，南岸有两个。根据网友们的经验，henri-bourassa的路考道路比较复杂，车辆比较多，考试难度相对比南岸要大。

路试过程：
1、路试前先找教练补钟，一次两小时，2013年价格大概30刀一小时；
2、租考试用车．在考场附近有几家租车公司提供服务，你可在考试前一个小时去办理租车，考试一次租车费用一般30元左右，交钱之后，租车公司给你个条子，考试前把它交给考官即可。一般补钟教练也提供这项服务，还会包括考前45-60分钟的复习总共70-75刀。
3、路考需携带的证件：SAAQ发的路考白卡、约车条、健康卡备查、学习驾照（中国驾照过期的人需要）；路试费用26.75刀（2013年价格）；
4、这里的路试，主要是考安全驾驶的意识，而不会考中国的倒桩、钻竿之类的项目。
5、南岸的路考线路大概有5条，考试时间大约为25分钟，路考通过的，跟考官进办公室后会得到一个号，没通过的会得到一个评价表，写出你的错误和扣分情况，得到号后在大厅等候；
6、叫到号后前往拍照处照像和交费，并给你一个小条，凭小条可以开车了。正式驾照会在一周内邮寄到你家，正式驾照的费用20-110刀不等（视生日不同，因为驾照年费从生日那天开始计费），只收现金和借记卡，不收信用卡。

南岸考试地点：
1000, Cure-Poirier East （在黄线终点longueuil地铁站下，转BUS 10或17到Woolco Shopping Centre下，问SAAQ）TEL：450-468-2992

三、其它

对于在加拿大其他省份居住过的移民来魁省蒙特利尔，如果你能出具在该省居住6个月以上的证明，可以直接换发新照，否则需要通过考试才可以换发。

换发时需要提供以下文件：驾照原件、移民纸；魁省医疗卡；由发照国领事馆将将该国语言翻译成英文或法文的驾照件。带齐文件直接到：955, Blvd. d'Maisonneuve East, Montreal办理即可。
（转）

pharmacy tiger : 2014-01-13#216

回复: 广辉谈房

学习

逯广辉-大温地产 : 2014-01-13#217

汽车63种故障处理，让你轻松成大师

1、排气管冒黑烟：
故障判定：真故障。
原因分析：表明混合气过浓，燃烧不完全。主要原因是汽车发动机超负荷，气缸压力不足，发动机温度过低，化油器调整不当，空气滤芯堵塞，个别气缸不工作及点火过迟等。排除时，应及时检查阻风门是否完全打开，必要时进行检修；熄火后从化油器口看主喷管，若有油注出或滴油，则浮子室油面过高，应调整到规定范围，拧紧或更换主量孔；空气滤清器堵塞，应清洗、疏通或更换。

2、车辆的排气管排出蓝色的烟雾：
故障判定：真故障。
原因分析：是由于大量机油进入气缸，而又不能完全燃烧所致。拆下火花塞，即可发现严重的积炭现象。需检查机油尺油面是否过高；气缸与活塞间隙是否过大；活塞环是否装反；进气门导管是否磨损或密封圈是否损坏；气缸垫是否烧蚀等，必要时应予以修复。

3、车辆排气管冒白烟，冷车时严重，热车后就不冒白烟了：
故障判定：假故障。
原因分析：这是因为汽油中含有水分，而发动机过冷，此时进入气缸的燃油未完全燃烧导致雾点或水蒸气产生形成白烟。冬季或雨季当汽车初次发动时，常常可以看到排白烟。这不要紧，一旦发动机温度升高，白烟就会消失。此状况不必检修。

4、发动机噪声大，车辆原地踩加速踏板时，有“隆、隆”异响，发动机舱内有振动感。
故障判定：使用类故障。
原因分析：举升车辆，可看到发动机的底护板有磕碰痕迹。如果路面有障碍物而强行通过，发动机底护板就要被磕碰。底护板变形后与发动机油底壳距离变近，如果距离太近，当加速时油底壳与底护板相撞就会发出异响并使车身振动。所以，行车中一定要仔细观察路面，不要造成拖底现象发生。处理方法：拆下底护板，压平校正即可。

5、车辆的转向盘总是不正，一会向左，一会向右，飘忽不定：
故障判定：真故障。
原因分析：这是由于固定在转向机凹槽中的橡胶限位块已完全损坏导致。将新限位块装复后，故障完全消失。

6、每次开启空调时，其出风口有非常难闻的气味，天气潮湿时更加严重：
故障判定：维护类故障。
原因分析：空调的制冷原理是通过制冷剂迅速蒸发吸热，使流经的空气温度迅速下降。由于蒸发器的温度低，而空气温度高，空气中的水分子颗粒会在蒸发器上凝结成水珠，而空气中的灰尘或衣服、座椅上的小绒毛等物质，容易附着在冷凝器的表面，从而导致发霉，细菌会大量繁殖。这样的空气被人体长期吸入会影响驾驶员及乘车人的身体健康，所以空调系统要定期更换空调滤芯，清洁空气道。

7、下小雨时风窗玻璃刮不干净：
故障判定：维护类故障。
原因分析：不雨下得很大时使用刮水器感觉不错，可是当下小雨启动刮水器时，就会发现刮水器会在玻璃面上留下擦拭不均的痕迹；有的时候会卡在玻璃上造成视线不良。这种情况表明刮水器片已硬化。刮水器是借电动机的转动能量，靠连接棒转变成一来一往的运动，并将此作用力传达至刮水器臂。不刮水器的橡胶部分硬化时，刮水器便无法与玻璃面紧密贴合，或者刮水器片有了伤痕便会造成擦拭上的不均匀，形成残留污垢。刮水器或刮水器胶片面的更换很简单。但在更换时应注意，在车型及年份不同，刮水器的安装方法及长度不同。有的刮水器胶片的更换很简单。但在更换时应注意，在车型及年份不同，刮水器的安装方法及长度不同。有的刮水器只需要更换橡胶片，而有的刮水器需整体更换。

8、车辆有噪声：
故障判定：假故障。
原因分析：无论是高档车、低档车、进口车、国产车、新车、旧车都存在不同程度的噪声问题。车内噪声主要来自发动机噪声、风噪、车身共振、悬架噪声及胎声等五个方面。车辆行驶中，发动机高速运转，其噪声通过防火墙、底墙等传入车内；汽车在颠簸路面行驶产生的车身共振，或高速行驶时开启的车窗不能产生共振都会成为噪声。由于车内空间狭窄，噪声不能有效地被吸收，互相撞击有时还会在车内产生共鸣现象。行驶中，汽车的悬架系统产生的噪声以及轮胎产生的噪声都会通过底盘传入车内。悬架方式不同、轮胎的品牌不同、轮胎花纹不同、轮胎气压不同产生的噪声也有所区别；车身外形不同及行驶速度不同，其产生的风噪大小也不同。在一般情况下，行驶速度越高，风噪越大。

9、运行中发动机温度突然过高：
故障判定：真故障。
原因分析：如果汽车在运行过程中，冷却液温度表指示很快到达100℃的位置，或在冷车发动时，发动机冷却液温度迅速升高至沸腾，在补足冷却液后转为正常，但发动机功率明显下降，说明发动机机械系统出现故障。导致这类故障的原因大多是：冷却系严重漏水；隔绝水套与气缸的气缸垫被冲坏；节温器主阀门脱落；风扇传动带松脱或断裂；水泵轴与叶轮松脱；风扇离合器工作不良。

10、汽车加速时机油压力指示灯会点亮：
故障判定：真、假故障并存。
原因分析：机油灯点亮有实与虚两种情况。所谓实，就是机油压力确实低，低到指示灯发出警告的程度，说明润滑系统确有故障，必须予以排除。所谓虚，正像怀疑的那样，机油润滑系统没有故障，而是机油压力指示灯系统发生了故障，错误地点亮了指示灯。这种故障虽不会影响发动机的正常工作，但也应及时找到根源，排除为妙。通常情况下实症的可能性较大，应作为判断故障的主要思路。

11、车辆在高速行驶时出现全车抖动现象：
故障判定：真故障。
原因分析：车辆在正常行驶至96km/h左右时，出现全车抖动现象，降低车速，现象即消失，若再加速至90km/h左右时抖动又出现说明汽车底盘存在故障。其故障原因有：轮胎动平衡失准；前后悬架、转向、传动等机构松动；前轮定位、轴距失准；半轴间隙过大。首先，轮胎平衡失准会使车轮连滚动边跳动行驶，这是造成全车抖动的主要原因。其次，悬架机构、转向机构、传动机构松旷、松动，造成前束值、车轴距失准，钢板弹簧过软，导致车辆在行驶中产生共振，诱发全车抖动。再次，半轴间隙过大，使后化在行驶中作不规则运动，磨损加剧，造成旋转质量不平衡，引起全车抖动。以上故障若不及时排除，将导致恶性循环，并引发其他故障。

12、汽车转弯时，转向盘明明转的大转弯却变成小转弯，转向盘明明转的是小转弯却又变成大转弯：
故障判定：真故障。
原因分析：转向时发生的这两种现象前者称为不足转向，后者称为过度转向，说明转向系统出现问题。驾驶者在汽车转向一面绕行一面加速时的感觉是：具有不足转向性能的汽车将向外侧面行进，具有过度转向性能的汽车将向内侧行进。当行驶半径变大时，称为不足转向。当行驶半径变小时，称为过度转向。还有一种转向现象，最初是不足转向，在中途又变成过度转向，急剧向内侧转向。这是最危险的逆转向现象，易发生事故。这种情况只在个别的后置发动机的汽车上才发生。

13、发动机冷车起动困难，起动后发动机振动，然后趋于平稳，中低速时发动机开始抖动，高速时有所改善。
故障判定：真故障。
原因分析：可能是火花塞故障或点火时刻过早。如果不是火花塞的故障，即可判断是点火时刻过早。如果点火时刻过早，在电火花闪过的瞬间，活塞离上止点远，气缸内混合气的压力和温度都不高，致使火焰形成缓慢，而火焰形成后传播速度也较低，在这个过程中，燃烧室内离火花塞较远的一部分混合气还等不到火花塞处传来引火，就由于已燃混合气的温度辐射及膨胀而自动燃烧起来，造成爆燃，爆燃致使发动机在中低速时抖动严重。出现上述故障时，应及时到修理厂进行修理。

14、发动机运转不平稳，常伴有“突、突”声，加速时发动机动力不足，不时发出“彭、彭”的放炮声，排气管冒黑烟。
故障判定：真故障。
原因分析：有可能是化油器和白金故障或点火时刻过晚。如果点火时刻过晚，发动机活塞距上止点很近时，火花塞才开始点火，混合气燃烧滞后，燃烧不完全，当活塞下行后甚至到排气门打开时混合气仍在燃烧，燃烧室容积的扩大和气体的滞后膨胀，导致气缸压力不高，发动机动力下降。部分燃烧膨胀的混合气还可能通过进气门返回化油器，产生回火现象，发出剧烈的“彭、彭”声，燃烧不完全的混合气由排气管冒出黑烟。出现上述故障时，应及时到修理厂进行修理。

15、在冬季低温时，汽车停放时间一长，发动机起动较为困难：
故障判定：假故障。
原因分析：因气温低，燃油的气化率下降，混合气变稀而不易燃烧造成起动困难。同时因气温低，机油粘度变大，发动机运转阻力增加而造成起动困难。另外，蓄电池电解液的化学反应慢，造成起动时输出的电量不足、起动机功率不足和点火电压不足，使发动机难以起动。所以，汽车在寒冷的季节起动之前应先对发动机进行预热。可向散热器和水套中灌注热水或蒸气，利用水套中的温度传导至气缸壁，使起动时进入气缸中的燃油易于气化，并可提高可燃混合气的温度，以便利于燃烧。还可根据需要对蓄电池进行预热以增强蓄电池的电量，提高起动电流和点火电压。

16、汽车在空车与重载行驶时转向盘均摆动，且在平坦路面上行驶摆动较严重。
故障判定：真故障。
原因分析：一般是由于前束不符合技术标准以及横直拉杆球头、转向机内部配合间隙磨损过大或转向机固定螺栓松动、转向节销与衬套磨损过大所致。上述原因造成的松旷所形成的合成力矩，会推动转向盘左右摆动。

17、汽车在行驶时一遇到故障即引起转向盘摆动，且重车时摆动更严重：
故障判定：真故障。
原因分析：一般情况下是由于前轮轮胎磨损不均，使用新补的轮胎或垫胎不均及钢圈变形所致。因为，车轮转速较快时，驱动转向盘旋转的力矩主要来自于化胎或钢圈的偏摆度。当轮胎或钢圈的摆差超过3 mm时，偏摆力矩就能驱动转向盘左右摆动。应去修理厂检查，视情更换化胎或钢圈。

18、在良好的路面上高速行驶，重、空车时转向盘均摆动，重车时摆动严重，且车速越快，摆动越严重：
故障判定：真故障。
原因分析：一般是由于制动鼓与轮毂连接螺栓松动，轮毂轴承孔松旷以及制动鼓镗削偏离中心而使制动鼓厚度不一，产生不平衡量所致。因为，在高速行驶的情况下，车轮转速很快，驱动转向盘摆动的力矩主要来自于制动鼓与轮毂的旋转均匀度及其平衡量，在不平衡量的作用下，惯性与前倾角均产生驱动转向盘摆动的力矩。

19、在松合离合器时有些抖动：
故障判定：真故障。
原因分析：说明离合器拨叉、分离轴承、压盘及磨擦片严重磨损，分动器无油，后传动轴前伸缩套及其轴承严重磨花、磨黑，分动器后盖油封已烧烂。造成上述情况的原因只能有两个，一个是变速器轴间定位有问题，造成轴不平行；另一个就是其轴间间隙过大。

20、拧开散热器盖发现总有一些油渍飘浮在水面上，而且发现换机油时有水分。
故障判定：真故障。
原因分析：发动机有两大循环系统，一个是冷却液循环系统，另一个是润滑油循环系统，两大系统互不贯通。如果水中有油或油中有水，说明两个循环系统中的某个隔离地方出现了问题。“油进了水”与“水进了油”是两种不同性质的故障。发动机一旦运转，机油压力总是高于冷却水压力，因此机油很容易从缸体裂纹中进入冷却水中，相反，冷却水不太容易进入机油中，所以机油进入水中是属于内漏现象：缸体机油通道的某一位置发生裂纹，机油通过裂纹间隙被“挤”进了冷却水通道里，由于油比水轻，拧开散热器盖就可以发现浮油了。而机油含水是属于另一性质的问题，它是由于缸套破裂或其他外界原因，使冷却水进入油底壳混入机油中。因此，“油进了水”是发动机机体本身出了毛病，而“水进了油”则多是发动机配件引起的，其故障性质不一样。

21、新买的车辆发动机抖动严重，有时故障指示灯还会偶尔闪亮：
故障判定：假故障。
原因分析：某些新车会有这种情况，车辆发动机抖动严重，有时故障指示灯还会偶尔闪亮。很多人怀疑是车辆存在质量问题，其实真正的原因是不清洁的燃油导致了供油系统的污染或堵塞。目前一些先进的车辆配备了尾气排放监测系统，由于这种控制系统能非常灵敏地检测汽车尾气排放和燃油清洁状况，所以使用不洁的燃油会引发燃油供给、点火、排放系统污染，进而导致发动机故障指示灯点亮和不同程度的发动机抖动。所以有效的解决方法是：彻底清洁被污染的系统后，持续地添加指标性能稳定的汽油并添加定量的油路清洁剂，情况即可改善。

22、电动车窗的升降速度各个车门不一样：
故障判定：假故障。
原因分析：一般是由于玻璃升降轨道中进入了一些沙尘，使玻璃与沟槽之间的摩擦阻力变大，进而产生了这种结果。这并不是什么太大的问题，只要进行相应的清洗就可以解决问题了。建议到专业维修站进行操作，如果想自己动手，应该选用专业的橡胶清洗剂。因为电动车窗周围有许多橡胶密封件，如果选用清洁剂不当，会对橡胶制品腐蚀，使密封条变质、干裂，进而失去效果，车窗的密封性下降。

23、自动变速器车挂D位时，车有轻微振动：
故障判定：假故障。
原因分析：车辆准备起步时，当自动变速器挂入D档位后，在液力变矩器的作用下，一档磨擦片接合，产生向前的驱动力，而此时因踩下制动踏板阻止了这种向前的力，造成车的轻微振动。如果振动过大，有可能是变速器前进档的磨擦片磨损了，需要检修变速器；还有可能是发动机支撑或自动变速器支撑垫损坏，产生共振蔌发动机缺火造成的。所以，要注意平时的车辆状态，以便能及时发现异常。

24、发动机的机油刚刚更换没多久就变黑了：
故障判断：假故障。
原因分析：变黑原因主要有两个方面。首先是由于清净分散剂的作用，其次是由于使用中的机油被氧化。如果一种机油在使用中不变黑，说明这种机油根本没有发挥其正常的清洁作用。目前的机油一般都含有清净分散剂，吸收燃烧产生的积炭和机油的氧化物，以便换油时换出，从而保证发动机内部清洁。所以，刚刚更换的机油变黑不一定是由于发动机内部太脏引起，只要按规定时间换油即可。注意：一定要按期换机油和机油滤清器（或滤芯）。机油使用一段时间后，机油的粘度变稠并且有酸性产物产生，如不定期更换将损害发动机部件，影响发动机正常运转。

25、发动机机油压力指示表显示异常：
故障判定：真故障。
原因分析：当表的指针显示油压不正常时，说明发动机部件有故障。如果油表指针显示压力偏低或是仪表指针显示波动大，可能是由于机油泵磨损大、滤清器被脏物阻塞、吸油滤网置露出油面、机油液面低、油路中混入空气以及压力表有故障等原因造成的。另外，润滑油粘度偏低、油路密封和润滑性差、润滑油过冷粘度太大、润滑油油泥沉积太多等也会引起机油压力指示表显示异常。

26、发动机机油消耗量过大：
故障判定：真故障。
原因分析：细心的朋友会发现，润滑油在车况良好的情况下也存在正常的消耗，但有些车况较差的时候，汽车的尾气排出蓝烟，其实这就意味润滑油消耗过大，一般来说，润滑油的消耗无非两种情况，进入燃烧室参与燃烧，或是机油渗漏。之所以机油能够窜入燃烧室，主要是因为零部件严重磨损，配合间隙过大，或者机油压力过高，导致机油上窜进燃烧室。而机油的渗漏主要是因为密封垫变硬老化、气门卡死。如果是老旧车辆，一般都存在密封垫由于老化而密封不严的情况。遇到以上情况，您最好是通过专业的养护中心，由养护工程师进行判定，并实施行之有效的解决办法。

27、经过一段时间发动机机油消耗了一部分：
故障判定：假故障。
原因分析：国家标准规定，车辆行驶1万公里的正常损耗机油量应在1L以内。一般轿车的机油容量在4L左右，当机油液面达到机油尺标线MIN处时，机油缺少不过0.5-1L。如果车在一万公里内机油损耗在1L以内属于正常损耗，就不能认为是故障。

28、曲轴箱上通气孔堵塞：
故障判定：真故障。
原因分析：发动机工作时，总会有一部分可燃气体和废气经活塞环和气缸壁的间隙进入曲轴箱内。进入曲轴箱内的燃油蒸气凝结后将稀释机油，废气中的酸性物质和水蒸气将侵蚀零件，使机油性能变化，使机油逐渐失去其功效。另外，进入曲轴箱内的气体使曲轴箱内温度和压力均升高，造成机油从油封、封垫等处渗出。由于活塞的往复运动，曲轴箱内的气体压力忽高忽低，影响发动机的正常工作。严重时会曲轴箱内的机油上窜至燃烧室和气缸盖罩内，还会从加油口或机油尺的缝隙处漏油。为了避免出现上述条件现象，发动机上都设有通风装置，以平衡曲轴箱的内、外气压。使用中若出现烧机油、机油沿接合面外泄、机油过早变质和发动机怠速运转不平稳等现象时，应检查曲轴箱通风装置是否有效，应保证通气孔畅通。并且负压阀片不能变形、粘连或装错，呼吸管不能弯折或堵塞，单向阀不能装反。

29、发动机的节气门体及怠速电动机脏：
故障判定：真故障。
原因分析：目前轿车的发动机怠速是靠装在节气门体睥怠速步进电动机控制。在发动机运行时，由于空气质量及汽油品质的原因，会造成发动机节气门体的节流阀和怠速阀积有许多污垢，当污垢严重时，发动机将会出现怠速过低、稳定性差或无怠速，加油时节气门有发卡现象。所以，轿车一般在每行驶20000km左右时，建议清洗节气门体。清洗后应通过诊断仪设定发动机使之达到正常工作状态。

30、车辆急加速时，车速提不起来。
故障判定：真故障。
原因分析：轿车行驶中，缓加速时汽车加速正常，急加速时车速不能立即提高，无法超车。可能的原因为发动机的燃油供给系统故障，油压、喷油量、点火时刻不符合规范，火花塞及高压线故障。实际案例：有一辆轿车存在上述现象。对发动机做空转急加还实验，未发现异常。检查发动机的燃油供给系统，其油压、喷油量等都很正常，读数据流表明故障在点火系。检查点火正时符合规范，更换火花塞后，故障依旧。最后检查确认是高速时高压火花不够强。用万用表高阻档测量各缸高压线的电阻值，均在25Ω。由于高速、大负荷时发动机需很强的点火能量，而中央高压线电阻值过大，造成点火能量衰减，高压火弱，从而引起发动机加速无力。换一套新的高压线后，故障排除。

31、化油器车发动机热车不易起动：
故障判定：真故障。
原因分析：如果发动机热车状态不易起动，这也就是自动阻风门系统出现了故障，造成阻风门不能自动打开或是不能完全打开。车辆在行驶时，由于节气门开度较大，因此在大的进气压力下，空气流冲击偏离中心轴的阻风门，使得阻风门此时能全开，但是在发动机低速或怠速时，节气门开度很小，因而进气压力不大，此时阻风门只能处于半开或者开度很小状态。在阻风门的作用下，进入气缸的混合气较浓，如果发动机此时停止运转，阻风门将关闭，等再起动发动机时，过浓的混合气进入气缸将火花塞打湿，使得发动机很难起动。遇到此情况时可采取将加速踏板全部踩下，将阻风门和节气门全开，转动起动机，通过吸入新鲜空气将过浓的混合气冲淡，使发动机起动。当火花塞严重淹湿时，可拆下晾干，但重要的是要去修理厂找出阻风门不能全开的原因。

32、车辆在行驶中高速行驶时排气管冒黑烟：
故障判定：真故障。
原因分析：一般情况下，车辆在中、高速时冒黑烟是自己驾驶进不易察觉的。不过，可以采用计算燃油消耗量来确定。化油器发动机主要由以下四种原因造成：油平面过高，造成混合气过浓；真空省油器失灵，造成不适当的加浓混合气；主空气量孔沫管堵塞；空气滤清器堵塞。应首先检察空气滤清器滤芯是否堵塞。若堵塞，会在高速时排黑烟，动力性、经济性恶化，此时应更换空气滤芯。然后检查化油器，上述操作需要专业的人员进行。还有就是对点火系统和发动机要进行整体检测。

33、冬季时，车辆的天窗不能开启：
故障判定：假故障。
原因分析：在冬季，在室外停放的车辆，因头天晚上车内温度较高致使飘落在天窗周围的冰雪溶化，而隔夜后，车辆的整体温度降低，溶化的雪水凝结成冰，所以，极易使天窗玻璃与密封胶框冻住。如强行打开天窗易使天窗电动机及橡胶密封条损坏，因此要待车内温度上升确认解冻后再打开天窗。同样，冬季洗车时，即使热水洗车如未完全擦净，车辆在行驶中天窗边缘残留水分也会冻住，所以洗车后应打开天窗，以便擦干周围水分。另外，天窗密封条表面经过喷漆或植绒处理，为避免冻住，喷漆处理胶条最好用软布擦干，再涂上些滑石粉。而植绒处理胶条擦干即可，切勿粘上油污。

34、转向时沉重费力：
故障判定：真故障。
原因分析：原因有转向系各部位的滚动轴承及滑动轴承过紧，轴承润滑不良；转向纵拉杆、横拉杆的球头销调得过紧或者缺油；转向轴及套管弯曲，造成卡滞；前轮前束调整不当；前桥车或车架弯曲、变形。另外转向轮轮胎亏气、四轮定位数据不准也会造成转向沉重。

35、行驶时车辆的转向盘难于操纵：
故障判定：真故障。
原因分析：可能是两侧的前轮规格或气压不一致；两侧的前轮主销后倾角或车轮外倾角不相等；两侧的前轮毂轴承间隙不一致；两侧的钢板弹簧拱度或弹力不一致；左右两侧轴距相差过大；车轮制动器间隙过小或制动鼓失圆，造成一侧制动器发卡，使制动器拖滞；车辆装载不均匀等。

36、行驶时车辆转向“发飘”：
故障判定：真故障。
原因分析：往往是由行驶中前轮“摆头”引起的，原因有：垫补轮胎或车辆修补造成前轮总成功平衡被破坏；传动轴总成有零件松动；传动轴总成动平衡被破坏；减振器失效；钢板弹簧刚度不一致；转向系机件磨损松驰；前轮校准不当。

37、平常能正常行驶，但有时在缓慢停车时，有紧急制动的感觉，起步时有拖滞感；高速时油耗较大，车速受限：
故障判定：真故障。
原因分析：故障可能出在制动总泵上。实际案例：有一辆车再现上述现象，将汽车支起，拆检各制动器、制动分泵、卡钳导轨以及手制动拉线等，未发现异常。进行路试也未发现异常。过了一段时间，上述故障再次出现，并在无制动情况下推不动。用手触摸两轮轮毂，明显过热。将总泵与真空助力器的连接螺栓松开后，制动解除，车能被推动。将总泵拆下，用工具测量助力器顶杆长度及总泵活塞深度，发现两者间没有间隙。这使得总泵回油不彻底，产生制动拖滞。在总泵与助力器之间加垫并调整好间隙之后，装复试车，故障排除。

38、行驶中发动机有爆燃响，尤其是加速时明显：
故障判定：真故障。
原因分析：爆燃声响类似气门杆的响彻声即“喀喀”声。由于新型发动机大都使用液压挺柱，不会发生气门杆间隙过大的响声，实际是一种爆燃声。这种响声多由于使用了低标号燃油所致。要排除这种故障，必须更符合要求的高标号燃油。这种异响在切诺基车上最明显。若一时买不到符合规定的燃油，则应对点火正时进行适当调整。

39、发动机液压挺柱响：
故障判定：真故障。
原因分析：装用液压挺柱的发动机，不需要调整气门间隙，但由于液压挺柱功能衰退或其他因素影响，有时也会有异响发生。在发动机怠速运转时，在发动机中部、气门液压挺柱侧会听到“咔嗒”的声响。响声规律不明显，提高发动机转速后声响减弱或杂乱，高速时消失。冷车较明显，热车响声逐渐减弱。若断火试验，响声依然存在。这种响声容易误判，即误认为是其他部位的金属敲击声，因此引起读者的注意。产生液压挺柱异响的原因是，柱塞磨损，阀门漏油、供给挺柱子机油压力不足、柱塞与挺柱体被油污阻塞。排除故障时，对磨损、漏油严重的零件应予以更换。磨损较轻的部件通过修理可继续使用。

40、真空胶管有漏气声：
故障判定：真故障。
原因分析：在使用中，由于真空胶管老化松动、脱落及变形，在怠速运转时，发动机上部便会听到一种“咝咝”的漏气声，随着转速的提高，声音逐渐消失，冷机、热机响声无变化。同时，发动机在怠速运转时，还伴有“突突”声响，有些附件因真空度不够而不工作，响声虽小，但有隐患。上述故障原因是由于真空胶管松动、脱落后，因发动机运转产生真空，在真空管接头处有较大的吸气而产生气流的响声。排除这种故障的方法比较简单，检查各真空软管、管接头处有无老化变形、龟裂、脱落，若有损坏应更换新件。

41、车轮圈发黑：
故障判定：假故障。
原因分析：车轮圈发黑的原因是制动器在制动时，制动卡钳与车轮盘相互摩擦磨下一些炭粉，这些炭粉如不及时清除，因为车轮的铝合金轮圈也会发热，这些热量致使炭粉在铝合金轮圈表面结焦，就变成了一层深咖啡色的坚硬表层，用水无法总掉。因为前轮制动时，车辆重心前移，所有的重量都往车头集中，造成前制动负担较重，这就是前轮制动器所磨下来的炭粉比后轮多很多的缘故，要避免这样的现象，就要勤冲洗轮圈。

42、驾驶同一品牌的车，为何别人的车烧油少，而自己的车却烧油多：
故障判定：假故障。
原因分析：首先，车在凹凸不平的、坡陡弯多的路面上比在平直坦荡光滑摩擦力小的路面上行驶所消耗的油量要多；车在沙、土质路面比在水泥、柏油质路面上行驶耗油要多；车在闹市区行驶比在郊区行驶耗油要多。闹市区路况复杂，车又经常遭遇交通堵塞，车速较低，而郊区相对路况较好，车能保持经济速度行驶。其次，应经常检查气缸压力变化情况、火花塞工作情况及燃油系统工作状态，发动机是否选择了理想的混合气浓度和得当的点火提前角，这些都是决定汽车油耗多少的关键。

43、前风窗玻璃冬季起雾：
故障判定：假故障。
原因分析：在冬天驾驶车辆，特别是几个人刚上车时，前风窗玻璃内侧容易起雾而影响视线，即使不断地擦，还是不断地有雾，特别影响行车安全。下面简单介绍快速除雾和防雾的方法：快速除雾时可打开空调开关，将出风口选择旋钮到吹前风窗玻璃的位置，关闭或减小三个以上出风口，将风量调整旋钮转到合适的位置。如果外界空气干燥、空气良好，应选择从车外进气，反之可以选择车内空气循环。将温度调节旋钮转到合适的位置，使车内温度感到舒适。玻璃防雾使用专用的玻璃防雾剂，超市或汽车用品商店有售，价格也不贵，效果很好。如果没有专用的玻璃防雾剂，也可以使用家用的玻璃洗剂或洗洁剂来代替，将它润湿干净的擦布，擦拭风窗玻璃的内表面，再将玻璃擦拭干净后也可以起到防雾的作用。

44、坡路停车时，有时“P”档位置变速不能搬动：
故障判定：假故障。
原因分析：有时车辆在坡路停车后，再次起动发动机时出现“P”档位置档把不能搬动的现象。这是因为我们一般停车时都是先踩下制动后，将档把放倒“P”档位置，抬起制动踏板后，车辆会因为自重移动，导致变速器内的机械锁止“爪”受力卡在爪槽内所致，造成出现搬动档把时费力的感觉。这不是故障，正确的操作方法会避免这种情况出现。即：踩制动踏板，将变速杆放置在P档，拉起手动制动器，然后抬起制动踏板。

45、前照灯内起雾气：
故障判定：真故障。
原因分析：前照灯的后盖上有一塑料或是胶皮的透气通道，这个通道在前照灯的结构上必须存在，否则热膨胀的气体无法排除，这个透气通道只能出气体不能进水。如有轻微的起雾现象，经空气循环或开前照灯后会很快散去，如果始终有水或雾气散不掉则需去专业的汽车维修厂排除。

46、车辆行走不平路面或是通过减速隔离带时有“咯吱”的响声：
故障判定：假故障。
原因分析：一般情况下，无论新车还是旧车，在行走不平路面或是通过道路减速隔离带时，会有“咯吱”的响声。新车声音会小一些，旧车会大一些，这不是故障。这是由于目前的轿车都采用了独立悬架结构，连接的部位为了实现减振采用了橡胶件，当车辆振动达到一定的程度时，因橡胶件的变形而发出声音，当振动的幅度比较小时，发出的声音相对较小。

47、踩离合器时踏板出现轻微“吱吱”的声音：
故障判定：假故障。
原因分析：有些车辆在踩离合器踏板时，总是会发出类似于“吱、吱”的声音，很是烦人，还以为是离合器出现了故障，这种现象的出现是由于离合器踏板支撑轴由于长期的使用出现轻微的磨损所致，一般在支撑轴处涂抹一些润滑剂就可以了。

48、制动总泵油杯内的液面随着使用不断降低：
故障判定：假故障。
原因分析：有些细心的朋友经常的清洗、检查车辆。就会发现制动油杯内的制动液液面不断变低，这不是故障。这是由于随着车辆的使用，制动片逐步磨损变薄，总泵油杯内的制动液不断的进入制动分泵，这是正常的，当更换新制动片后，制动液液面就又能恢复到原有的高度了。

49、踩制动踏板时有轻微的“漏气”声音：
故障判定：假故障。
原因分析：这是真空助力器发出的声响。真空制动增压器的工作原理是利用发动机工作时产生的负压与大气压之间的压力差来迫使增压器内橡胶膜片移动，推动制动主缸的活塞，以此来减轻驾驶者踩制动踏板的力。在不踩制动踏板时，发动机进气歧管的负压被引入膜片的两边空腔，压力平衡，所以增压器不工作，当踩制动踏板时，增压器橡胶膜片空腔的真空孔关闭，同时打开空气孔让外界空气进入，由于腔内的气压大于另一腔的气压，迫使橡胶膜片移动并带动制动主缸活塞移动，从而起到增压作用。

50、踩制动踏板时，变速杆处有“咔哒”的声音：
故障判定：假故障。
原因分析：自动变速器的车辆一般都有防止误操作变速杆的功能，以防止驾驶员或是车内的乘员因误操作出现安全事故。所以，在“P”档位置时不踩制动踏板变速杆是不能搬动的。变速杆处有“咔哒”的声音是电磁阀动作时发出的声音，每踩一次制动踏板，电磁阀都会发出声响。

51、离合器踏板踩下的量小时，持档时不痛快，有时还会出现挂档时齿轮撞击的声音。
故障判定：假故障。
原因分析：有些车的离合器使用的是拉线式的。当使用一段时间后就会出现离合器踏板逐渐变低，踩离合器时感觉行程短，挂档时不痛快，有时还会出现挂档时齿轮撞击的声音。这是因为拉线调整的固定锁止螺母随着踩离合器踏板次数的增加，螺纹自动旋转造成的。这不是故障，只要稍微旋转固定锁止螺母就可以了。

52、加油时，发动机转速升高可是车速却不能提高：
故障判定：真故障。
原因分析：车辆行驶中若是发现车辆加速时，尤其是急加速时车辆不能随着发动机的转速升高而提速，对于手动变速器而言，一般是由于离合器片损坏造成的。自动变速器的车辆一般是由于变速器内的摩擦片损坏造成的。此时就不能再加速行驶了，以避免更大的经济损失。应寻求救援或是慢慢将车辆开到维修厂进行修理。

53、车门玻璃在升降时，有轻微的“嘎拉”声：
故障判定：维护类故障。
原因分析：汽车在使用一段时间后会出现车门玻璃在升降时，有轻微的“嘎拉”声。尤其是驾驶者侧的严重。这主要是因为北方的风沙较大，经常会在车门玻璃和密封胶条接触的地方存留了一些细小的灰尘和沙砾，造成玻璃升降时出现噪音。这时要及时清洁车门玻璃的密封胶条和滑道绒槽内的沙尘，否则会划伤车门玻璃。

54、安全带收回时不自如：
故障判定：假故障。
原因分析：有些车辆的自动卷回式安全带使用一段时间后会出现当松开安全带后不能及时收回，一般这都是因为安全带脏造成的，只要做好清洁就解决了。

55、转向灯点亮时，闪烁的频率比平时快：
故障判定：真故障。
原因分析：当搬动转向灯的手柄后，仪表盘上的转向显示灯闪动的频率比平时快，这是故障。一般都是由于一侧的转向灯泡坏掉后，由于线路的电阻发生变化所造成的。当你的车辆出现此现象时，一定要及时检查更换，以保障交通安全。

56、车辆空调开启时发动机转速不变化：
故障判定：假故障。
原因分析：一般的车辆开空调时，发动机的转速都有所提高，这是为了满足空调压缩机的负荷要求，保持发动机的怠速稳定。但是，很多新款车辆配置的发动机，在开空调时发动机是不提高转速的，而是依靠增加发动机喷油器的喷油时间来保持发动机的怠速稳定。所以，开空调时发动机不提速不一定就是故障。

57、空调出风口风量小：
故障判定：维护类故障。
原因分析：车辆内部的出风口风量随着车辆的使用会出现在同一风扇转速下风量逐渐变小的现象，同时制冷的效果也减弱了。一般这都是因为很多的新款车都安装了空调滤清器，安装的目的是为了保持车辆内部获得干净的空气，这也使空调蒸发器保持干净，获得最佳的制冷效果。滤清器使用一段时间后会被尘土所覆盖造成透气性能减弱，随之出风口的风量也就减小了。因此，只要更换新的滤清器问题就解决了。

58、车辆后门从内部打不开：
故障判定：假故障。
原因分析：目前的轿车一般都在车辆的后门处安装有儿童锁，来防止乘坐在后座的孩童出于误操作使车门打开，出现安全事故。很多人在清洗车辆时由于不注意，搬动了儿童锁的手柄，出现乘坐在后座的乘员从内侧打不开门。这不是故障，只要从车辆外侧打开车门然后再把儿童锁的手柄搬到开的位置就可以了。

59、冬季清晨有时车门不能开启：
故障判定：假故障。
原因分析：冬季洗车时后，放在露天的车辆经常出现车门没法打开的现象，这不是故障，是由于洗车后残留的水分留在了门子的密封胶条上，水结冰后造成粘连所致。如果粘连不是很严重，可以采取强行拉开车门的方式打开。如果粘连的情况非常严重，强行打开会损坏车门的密封胶条。

60、冬季清晨有时车门钥匙不能旋转：
故障判定：假故障。
原因分析：冬季洗车后，放在露天的车辆经常出现车门钥匙不能旋转的现象。这不是故障，是由于洗车后残留的水进入钥匙孔造成的，当钥匙插入锁孔后，里面的锁止机构不能弹起，出现钥匙无法拧动。此时，千万不要大力去拧，否则会造成钥匙的损坏或是变形而无法使用。应采取使用遥控器开启车门或是给门锁加热的方式打开。

61、自动变速器车辆不踩制动踏板变速杆不能搬动：
故障判定：假故障。
原因分析：这是为了安全设计的一项功能，不是故障。当点火开关不接通、制动踏板未踩下或拔掉点火钥匙后，变速杆不能从P档位退出。如果需要退出，可按下紧急按钮释放锁定的变速杆。如果变速相未放在P档位，点火钥匙不能转到LOCK锁定位置。当点火开关接通时，必须踩下制动踏板，才能把变速杆从P档位换到其他档位。因为导向销必须伸出才能使锁定解除，故还需要同时按下变速杆上的按钮。

62、带有ABS的车辆在紧急制动时，出现“嘎嘎”的噪声：
故障判定：假故障。
原因分析：带有ABS的车辆在紧急制动时，出现“嘎嘎”的噪声，这是ABS执行泵在减压工作过程中发出的正常声音，同时，还会伴随着制动踏板上下跳动的弹脚的感觉。当车轮制动时，安装在车轮上的传感器立即能感知车轮是否抱死，并将信号传给电脑。对抱死的车轮，电脑马上降低该车轮的制动力，车轮又继续转动，转动到一定程度，电脑又发出命令施加制动，保证车轮既受到制动又不致抱死。这样不断重复，直至汽车完全停下来。电脑能在一秒钟之间对车轮进行几百次的检测，并同时对制动系统进行数十次的操纵，不过，ABS只要紧急制动时才起作用，一般情况下起作用的还是普通制动系统。

63、冬季开暖风时前风窗玻璃有雾气，还伴有甜味：
故障判定：真故障。
原因分析：当你的车辆使用暖风时出现此种现象，一般是由于驾驶室内的暖气水箱轻微泄漏造成的。前风窗玻璃上的雾气是车内鼓风机产生的风带动汇漏出的防冻液吹出风道，凝结在前风窗玻璃上所致，同时人也能感觉到防冰液的特殊味道。此时应关掉风机，雾气会逐渐散去。但要及时到专业维修厂修理。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-13#218

蒙特利尔的极品饭馆餐厅推荐(中西日韩)

西餐馆

1、 Marven's

餐馆类型：希腊餐馆

乘车路线：乘坐地铁在蓝线PARC站下车，按着地图走上10分钟就到
地址：880, AVE. BALL Montreal , QC H3N 1J7
电话：514-2773625, 514-2778144
特色：牛排（Rib-Steak），羊排（Lamb chops），鱿鱼圈
这个餐馆只接受CASH，价钱大概$25左右，牛排很大，一个人吃肯定能吃饱，牛排是经过特殊腌制过的，所以口感很好，极度推荐大家去尝尝。不过据说这个餐馆不接受预定，因为很有名，所以每晚都很多人，想去的最好早点。

2、Vichy

餐馆类型：自助 BUFFET

乘车路线：乘坐地铁在绿线终点站Angrinion下车，出了地铁门，往左手边走，搭106或195路公交都到，坐三、四站看到了TOY'US那个玩具店就可以下车了。往前稍微走一段就可以了，当然，也可以走着过去。大概也就15分钟的路程

地址：7205 boulevard Newman, Lasalle, QC H8N 2K3
电话：514-3671731‎

特色：因为是西方人开的BUFFET店，所以很多菜都是符合西方口味的，比如PIZZA，PASTA，薯条，汤之类的，还可以去让厨师切几片烤肉吃。吃惯了中餐口味的朋友可以去那里试一下。味道不错，菜很多，沙拉是一大特色，整个后边一排都是沙拉水果的。饭后还可以去拿点要甜点和冰激凌。
价钱很便宜，平时中午的话只要$5.99就可以了，晚上的话贵一些，周末的话再贵一些，不过再贵也贵不到哪去，两个人吃也就$20左右，很划算也很值。

付费：可以用CASH, DEBIT CARD, CREDIT CARD

3、Onoir Restaurant‎

餐馆类型：
地址：1631 Rue Sainte-Catherine Ouest, Montréal, QC H3G‎
电话：(514) 937-9727‎
特色：听说是黑暗餐厅的类型，打算哪天去试一下~~
价钱：
付款方式：

4、Schwartz's Montreal Hebrew Delicatessen

餐馆类型：犹太人烤肉，熏肉

地址：3895 St Laurent, Montréal, QC H2W 1X9, Canada
电话：(514) 842-4813
特色：据说他们家的SMOKE MEAT是蒙城一绝，我刚来的时候就去那吃了，味道非常好，一个套餐绝对饱了
价钱：他们家的网站上边的菜单http://www.schwartzsdeli.com/index_eng.html
付款方式：现金，卡

5、Three Amigo

餐馆类型：墨西哥餐馆

地址：1657 RUE SAINTE-CATHERINE OUEST, MONTRÉAL, QC H3H 1L9
电话：(514) 939-3329‎
特色：据说里边的饮料很好喝，还没去过，等去完了，给大家重新补充，先写下网上评论的吧
大大的杯子像个墨西哥草帽叫MARGARITA ，最popular 的 Mexican cocktail 了，里面可是有加 tequila 龙舌兰的哦，你说不晕，应该点的是 virgin 的，就是不加酒精的，3 AMIGOS的menu上是有分列开的。我记得有不同口味的，lime, mango, strawberry，推荐 lime 的，比较接近原味。。。。不过长久没去了，不保证准噢。
至于吃的，有没有试过 fajitas？没点过也肯定见过啦。。。我叫它“墨西哥铁板烧”，滋啦滋啦的端上来，一路香喷喷。小心烫噢。

价钱：
付款方式：

6、Tour de Ville

餐馆类型：旋转自助西餐厅（要预约）

地址：777 rue University, Montréal, QC H3C 3Z7
电话：(514) 879-4777
特色：蒙特利尔唯一的旋转餐厅，可以360度旋转看到蒙城的景色，那次的菜式是以意大利式为主，有海鲜，不过种类不多啦，味道还ok，景色超赞。提前去要预约
价钱：49.95/per
付款方式：现金，卡

7、Bar-B Barn‎

餐馆类型：排骨

地址：1201 rue Guy, Montréal, QC H3H 2K5‎
电话：(514) 931-3811
特色：这家的排骨非常出名，太好吃了，量也很大，我要了份的BABY套餐都没有吃完~~
价钱：还好，不算太贵，$20左右吧
付款方式：现金，卡

8、Tapeo Bar à Tapas‎

餐馆类型：西班牙餐厅

地址：511 rue Villeray, Montréal, QC H2R 1H5‎
电话：(514) 495-1999‎
特色：菜量较少，但是非常好吃！！一般两个人需要叫上3，4个小菜。那里的自制面包很好吃的（免费），菜也都试遍了，个人很是喜欢，经常去。餐馆很小，但是满满都是人，最好预定。可以去试试
价钱：有点小贵
付款方式：

9、Diogenes Greek Restaurant

餐馆类型：希腊餐厅

地址：925 Boulevard Décarie, St-Laurent, QC
电话：(514) 925-7251
特色：restaurant Diogenes, 是个希腊神的名字，就是那个偷火的那个。饭店开了20多年了。hoho我推荐喜欢吃肉的就选那个souvlaki，有猪肉，牛肉，鸡肉，烤肉可以选来着，配有salad, 和烤的热面包。也有一盘里面有2种肉的，不过如果是大胃口的男生就可以啦。不爱吃肉的可以吃那个蝴蝶虾，15.95六只大大的虾。还有一种是3只虾带一块烤羊肉。。yummy!!15.95
其他的肉类就是从9.95-13.95不等了，那个羊排我也吃过，也不错，14.95，那个头盘开胃里我们喜欢吃炸鱿鱼

付款方式：

10、Bistro L’Entrepont

餐馆类型：法式料理

餐厅网站：http://www.lentrepont.com/
地址：4622 avenue de l'Hôtel-de-Ville, Montréal, QC H2T 2B1
电话：(514) 845-1369‎
特色：类似私房菜馆,很小,小到只有24个位、一个WAITER，一个厨师，装修不怎么样，地板也老旧的，但是出品很好。有鹿肉、鹅肝，味道都很出彩。还试过他家的羊肋排，很好，量也很足~
价钱：网上可以查看MENU
付款方式：
前），需要预定，停车要给小费。口味绝对好。
价钱：贵，网上菜单http://www.gibbys.com/menu.html
付款方式：

中餐馆

1、北方人家

餐馆类型：陕西菜

乘车路线：乘坐地铁到Guy-Concordia下车，从Saint-Mathieu的那个口出来，沿路走不到10分钟就到了。
地址：2130 Rue Saint-Mathieu , Montreal , QC H3H 2J4
电话：514-6703188
特色：羊肉泡馍，肉夹馍，凉皮是这家餐馆的一大特色，大家想尝鲜的，可以去尝尝看啊，不过要有心里准备，有时候上菜会很慢，慢的无法忍受，又一次将近等了40分钟！所以建议大家去之前最好打电话提前预约一下，这样就不会等很长时间了，菜还是蛮好吃的！
付费方式：好像只收CASH，因为每次去都是带CASH去的

2、师傅面

餐馆类型：中式炒菜（快餐类）

乘车路线：乘坐地铁在Atwater下车，沿着Sainte-Catherine走不到5分钟就到了，师傅面就在LASALLE COLLEGE对面
地址：2061 rue Sainte-Catherine Ouest, Montréal, QC H3H 1M6
电话：(514) 989-8869
特色：我最喜欢他家的椒盐猪扒，油淋鸡，姜葱鸡煲，鸡翅饭。里边人很好，不过有时生意太好，等的时间有点长。自从他家被烧，有段时间好怀念他家的菜，还好重新开张了！
价钱：在$6-$9之间浮动
付款方式：现金

3、WOK Cafe

餐馆类型：中式炒菜（快餐类）

乘车路线：乘坐地铁在Atwater下车，沿着Sainte-Catherine走大概7分钟就到了
地址：1845 rue Sainte-Catherine Ouest, Montréal, QC H3H 1M2
电话：(514) 938-1882
特色：原来都是放学懒得做饭去他家的，最喜欢他家的牛腩饭，量大又好吃！
价钱：都是快餐价，大概$7左右
付款方式：现金

4、品味坊（包子铺）

餐馆类型：中式面食

乘车路线：坐地铁到Guy-Concordia下车，沿着Maisonneuve那条街走不到3分钟就到了
地址：2125 Rue Saint-Marc, Montréal, QC
电话：(514) 932-8118
特色：基本上那现在只卖包子，冷面，凉菜（酱牛肉），不过样样都是精品啊。包子总是供不应求，需要的最好提前打电话。还有，这家店时不时休息，请想吃包子的朋友提前打电话询问一下。免的跑冤枉路。
价钱：10个包子5块钱，很便宜，也很好吃。凉面和酱牛肉也都是5块钱
付费方式：现金

5、美食坊

餐馆类型：中式炒菜（点菜类）

乘车路线：乘坐地铁在Atwater下车，沿着Sainte-Catherine走大概7分钟就到了
地址：1809 rue Sainte-Catherine Ouest, Montréal, QC H3H 1M2
电话：(514) 931-8889
特色：很久以前在那吃的了，里边的啫啫鸡煲很好吃！很多人都在那里请客吃饭
价钱：不算太贵，每样$8-$10左右
付费方式：现金

6、味中味

餐馆类型：中式炒菜

乘车路线：坐地铁到Guy-Concordia下车，沿着Maisonneuve那条街走不到3分钟就到了
地址：1862 Boulevard De Maisonneuve Ouest, Montréal, QC
电话：(514) 933-2288
特色：里边的炒菜都还可以，挺有北方味道的。
价钱：每样$8-$10左右
付款方式：现金

7、御茶苑

餐馆类型：中式川菜

乘车路线：坐地铁到Guy-Concordia下车，沿着Maisonneuve那条街走不到3分钟就到了
地址：1672 boulevard de Maisonneuve Ouest, Montréal, QC H3H 1J7
电话：(514) 223-4095
特色：自从挖到个川菜厨子，这家店的生意就火爆了，很喜欢吃他家的水煮鱼！
价钱：每个菜7-10块左右
付费方式：现金

8、小肥羊火锅

餐馆类型：火锅自助

乘车路线：小肥羊在CHINATOWN唐人街，坐地铁从绿线PLACE-DES-ARTS或橙线PLACE-D'ARMES下车，走路5分钟就到了
地址：50 rue de la Gauchetière Ouest, Montréal, QC H2Z 1C1
电话：(514) 393-0888
特色：火锅自助，里边环境非常不错，各种涮品应有具有，可以每人一个小锅，也可以选择几个人吃一个大锅，电磁炉是镶嵌在桌子里边的。很方便自己调节火力。不过吃完了，会有一身火锅的味道
价钱：$20左右
付费方式：现金，卡

9、潮盛火锅

餐馆类型：自助火锅

乘车路线：潮盛火锅也在CHINATOWN唐人街，坐地铁从绿线PLACE-DES-ARTS或橙线PLACE-D'ARMES下车，走路5分钟就到了
地址：1017 Boulevard Saint-Laurent, Montréal, QC
电话：(514) 393-8808
特色：和小肥羊相比，潮盛火锅除了有火锅之外，食客们还可以挑选各种炒菜，当然也是包括在自助里的。
价钱：$15.99
付费方式：现金，卡

10、牛记小厨

餐馆类型：北方炒菜

地址：1027 St-Laurent 2/F, Montreal QC, Canada （2层）
电话：514-868-1866
特色：很不错的有北方特色的饭馆，里边的菜几乎都是辣的，毛血旺，水煮肉片什么的，都非常好吃
价钱：平价，每道菜7-9块
付费方式：现金

11、红宝石酒楼

餐馆类型：自助火锅，早茶，点菜

地址：1008 Clark Street 2/F, Montreal QC, Canada
电话：514-390-8828
特色：在小肥羊和潮盛没开张的时候，经常去明珠和红宝石去吃火锅，尤其喜欢他家的红豆汤！他家饭馆的环境感觉有些阴沉
价钱：忘了，不超过20吧
付费方式：现金

日韩料理

1、Manna

餐馆类型：韩国料理

地址：1421 rue Bishop, Montréal, QC H3G 2E4‎
电话：(514) 288-1703‎
特色：比较好吃的韩国料理，海鲜饼（Seafood Pancake）比较好吃，还有豆腐煲，一口米饭，一口汤，爽呆了！
价钱：价钱稍微有点贵，不过OK啦，美味！
付费方式：现金，银行卡，信用卡

2、Hwang Kum

餐馆类型：韩国料理

地址：5908 rue Sherbrooke Ouest, Montréal, QC H4A 1X7
电话：(514) 487-1712
特色：上次和女友去点的豆腐煲还有猪骨土豆汤，超级美味！就是这家店爱关门！我和女友坚持不懈的去了3次，终于赶上他开门了！所以要去的朋友一定要提前打电话问下营业时间哦！
价钱：价格稍微有点贵
付费方式：现金，银行卡，信用卡

3、 Korea House

餐馆类型：韩国料理

地址：4950 chemin Queen-Mary, Montréal, QC H3W 1X3
电话：(514) 733-7823
特色：
价钱：
付费方式：

4、神田（KANDA）

餐馆类型：日式自助寿司料理

乘车路线：这里说的是最方便的乘坐地铁到Guy-Concordia下车，下车走不到5分钟就到了

地址：537 rue Sainte-Catherine Ouest, Montréal H3B 1B2
电话：514-288-3868

特色：SUSHI BAR，当然是吃寿司的地方，属于日本料理，神田在蒙城比较出名，有很多家分店，进去的时候服务员会给一张菜单和一支铅笔，可以在上边写上需要点的份数，菜单是英文和法语的，最好带上个吃过的朋友来或者问下服务员哪个好吃，除了SUSHI还可以点一些汤，炸肉串之类的小菜。
价钱：不是很贵大概在$20左右
付费方式：可以用现金，银行卡和信用卡

5、ODAKI

餐馆类型：日式自助寿司料理

乘车路线：Sainte-Catherine 那家是旋转寿司，直接坐地铁到Guy-Concordia下车，出门走到Sainte-Catherine街就到了。
乘车路线：St-Laurent 那家是像神田那样的可以点单的SUSHI BAR，首先坐地铁到St-Laurent站下车，然后搭55路公车坐几站就到了，走着也没有多远，大概10分钟左右。

地址：1836 rue Sainte-Catherine Ouest, Montréal, QC H3H 1M1, Canada‎
电话：(514) 846-1268‎

地址：3977 boulevard Saint-Laurent, Montréal, QC H2W 1Y4, Canada‎
电话：(514) 282-1268

特色：都是Sushi吧，我感觉ODAKI比神田那边要好吃一点，能点的好像也多一点，还有旋转寿司吧比较新鲜，大家可以去体验一下气氛，连茶水都是自助的，在桌子旁边有个按钮，按下按钮水就出来了，旋转寿司店除了寿司也可以管服务生要MENU来点一些菜，汤，炸的东西之类的。两家ODAKI相比较来说，还是Saint-Laurent那家比较美味，毕竟旋转寿司都不知道在上边转了多久了。转的多了，感觉都是同样的东西在转。
价钱：两家差不多都在$20左右，周末可能会贵一些
付费方式：可以用现金，银行卡和信用卡

逯广辉-大温地产 : 2014-01-14#219

魁省廉租房最新申请条件

魁省廉租房（Low-rental housing）是魁省政府为省内低收入家庭所提供的一种福利型公寓，目前负责该类房屋申请事务的是蒙特利尔住房办公室（OMHM）。如果您的家庭支出比较紧张，不妨试试申请该种公寓。下面是申请这种住房的最新规定：

家庭、配偶或个人申请廉租房

‧ 做为申请人，您必须是加拿大公民或永久居民（已经登陆加拿大）；
‧ 在过去的24个月，您至少在蒙特利尔地区（CMM—Communauté métropolitaine de Montréal）已经居住12个月；
‧ 申请人的所有资产总值不能超过50,000元；
‧ 您能独立满足自己或家庭的基本需要，或通过获得补助能独立满足家庭或个人基本需要，且有证据进行证明；
‧ 过去一年，家庭总收入不能超过以下限额：个人：27,000元，夫妇：27,000元，两（非夫妻关系）到三个人：31,500元，四到五个人：36,500元，六个人以上：47,500元；
‧ 您已向OMHM递交申请。

老人申请廉租房

如果夫妇两人在60岁以上，且有一个18岁以下的未独立孩子，可按家庭类申请。
‧ 做为申请人，您必须是60岁以上的加拿大公民或永久居民（已经登陆加拿大）；
‧ 在过去的24个月，您至少在蒙特利尔地区（CMM—Communauté métropolitaine de Montréal）已经居住12个月；
‧ 申请人的所有资产总值不能超过50,000元；
‧ 您能独立满足自己或家庭的基本需要，或通过获得补助能独立满足家庭或个人基本需要，且有证据进行证明；
‧ 过去一年，家庭总收入不能超过以下限额：个人：27,000元，夫妇：27,000元，两（非夫妻关系）到三个人：31,500元；
‧ 您已向OMHM递交申请。

不符合条件的申请人

‧ 没有待抚养孩子的全日制学生；
‧ 五年内，曾因不付房租或欠款等原因受到过房东驱逐，或因上述原因受到魁省租房管理机构判决而不付款的政府廉租房屋前租客。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-14#220

魁北克省幼托报名网站明年6月启用

从2014年6月1日起。魁北克省托儿所报名实现集中管理，家长只需在一个网站 liveamtl.com 登记报名即可。省政府已指定家庭儿童合作管理处(Cooperative Children Family，CCF)，来实施这一计划。今后省内幼儿园的等位和报名都在一个窗口中完成，免去了家长们一家家询问的麻烦。

按照新规定，所有省内蒙城华人 liveamtl.com 公立幼儿园和接受政府补贴的私立幼儿园必须加入新的报名，而家庭式托儿所则被纳入下一步计划。

目前魁北克省已有的地区性托儿所等位系统，各家幼儿园自行决定是否加入该系统。

新的网上幼托报名系统将整合现有的地区性报名系统，再增加其他未包括在现有系统里的托儿所。

新报名网站将采用最先进的技术蒙城信息liveamtl.com ，家长们可以建立自己的信息和要求档案，系统将按照家长的情况推荐适合的托儿所。在新系统未启用之前，CCF鼓励家长们继续使用现有系统登记。

PPBear : 2014-01-15#221

回复: 广辉谈房

mark

pharmacy tiger : 2014-01-16#222

回复: 广辉谈房

请教，小学、初中和高中，哪个教育阶段的学区更为重要？主要是影响买房。现在中介卖房都把学区介绍一遍，眼花缭乱，私校供不起，但公立中小学兼备的几乎没有，只能选其一。个人认为初中或高中学区更为重要，但又怕小孩小学学习一般的话，不能上买房学区内的好中学。换句话，如果买了一个好的中学学区房，孩子能不能上还是未知。该以哪个为重点？谢谢，指导一下。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-16#223

回复: 广辉谈房

pharmacy tiger 说:
请教，小学、初中和高中，哪个教育阶段的学区更为重要？主要是影响买房。现在中介卖房都把学区介绍一遍，眼花缭乱，私校供不起，但公立中小学兼备的几乎没有，只能选其一。个人认为初中或高中学区更为重要，但又怕小孩小学学习一般的话，不能上买房学区内的好中学。换句话，如果买了一个好的中学学区房，孩子能不能上还是未知。该以哪个为重点？谢谢，指导一下。

我本身也是中介，但客观帮助客户分析，买到适合的房子是我的天职。孩子的教育是一辈子的事情，其实任何一个阶段都很重要，如果硬要分轻重缓急，那么，中学时期是更为重要的阶段，因为啥？因为中学后面几年的成绩直接影响将来的升学趋向，比如医学院/法学院等等专业，由于申请入学者众多，学校只好要求很高的中学平均分数。私立学校也要区分对待，有政府补助的私校并不一定贵很多，一般3千多年费，但没有补助的私校最少1.2万以上，当然，也并不是收费越高，教学质量就越好。相反，由于有教委拨款，个别私校教学硬件设施要好得多，总体质量也不错。
每个家庭的具体情况不同，选择房子的地理区域，价位，学区，交通，社区环境等等，都不同耶。我们的客户，一般我们都会全力协助。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-21#224

魁北克的电

众所周知，加拿大民用电是120伏的，下面谈谈魁省民用电力:

魁北克电力供应非常充足，以水利发电为主，占总发电量的95%，这得益于魁省丰富的水利资源，我在2003年自费系统学习了建筑电工的课程，在学校统一安排下，参观了几个电坝(后来去电坝的下游去钓鱼，每次收获颇丰)，深感魁省水资源的丰富，为我们提供了极其充足的电力供应，同时保持了环境不受污染，再就是，电费相对其它发达国家和地区是低的。
水电站产生的电能可以达到13.8千伏，而远距离传输到各个城市区域的变电站需要44千伏至765千伏的高压。变电站输出的电压就是120伏。

我们家庭的电压尽管是120伏的，但家用大功率的设备，干衣机及做饭的炉灶等，需要240伏电压才能正常工作，而两根火线之间的电压就是240伏。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-22#225

电表及用电须知

这两年，水电局正在积极替换新式的电表，旧式的机械式电表，需要人工读取数据，费时费力，又不准确，目前正被新式的全数字高精准电表取代，无需人工抄表。
家庭用电，全年会用50%以上的电能用于取暖，所以，如果屋顶门窗基础墙等保温不好，那么，可能会浪费40%的电能耶。

有时间再继续写，今天累了.......

逯广辉-大温地产 : 2014-01-24#226

家庭室内配电须知

民用家庭配电箱目前总容量为:40安至400安不等，极个别用到400安德电流，除非是超级豪宅，绝大部分电暖的房子用200安，油暖的房子可以配100安电流或更小的。
配电箱的作用是把电在室内分配到各个用电器及各个插座，目前普遍采用铜制线芯，即铜线，过去，由于历史原因及成本考虑，有的旧些的房子采用铝线，目前，无需刻意改成铝线,但新装修及修建新屋，一定要用铜线。
12号线：是一种较粗些的电线，室内用于各种电暖器，GFCI安全插座等等大些功率的地方。
14号线：价格较12号线便宜不少，是各种照明设备及墙面普通插座的用线。
需要注意的是：如果配电箱里的空气开关(breaker)是15安，就可以使用14号线，但breaker是20安，应该使用12号线，这是为安全起见，在房屋改造，电工施工中，业主可适当监督。当然，家用干衣机，电炉灶，需要240伏的电压，就需要30电流，breaker是30安，电线也就要更粗些的10号线。

学无止境，活个明白。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-26#227

欢迎税

From 0 to $50,000: 0.5%
Over $50,000 but not exceeding $250,000: 1.0%
Over $250,000 but not exceeding $500,000: 1.5%
Over $500,000: 2.0%
As an example, taxation on a property value of $610,000 calculated on the above scale would be as follows:
The first $50,000 multiplied by 0.5%: $250
The next $200,000 multiplied by 1.0%: $2,000
The next $250,000 multiplied by 1.5%: $3,750
The last $110,000 multiplied by 2%: $2,200

逯广辉-大温地产 : 2014-01-26#228

购好房屋，利家运

A、坚信只有自身的努力劳作，才是取得财富的必要条件，勤劳“利家运”
B、风水向来被华人看重，好的风水“利家运”
C、有一种现象，越是豪华的住宅，房主越讲究风水，意图“利家运”

住宅风水，我在帮助朋友购置房产的过程中，发现不同家庭有很不同的风水观念，但有一些普遍的原则是适用的：

1、路冲不“利家运”

2、家庭布置不能犯一些风水上的大忌，否则会住得不舒适，而且对主人会有不利影响：

床头忌开大窗

床头不宜放置巨画

常青盆栽“利家运”

暖光灯泡利于感情 “利家运”

卧室简洁 “利家运”

逯广辉-大温地产 : 2014-01-26#229

房产新报

新年伊始，隆冬依旧，但蒙市房产市场开始预热啦，截至元月26日，蒙市岛内总计成交独立房（不含公寓）182套, 最低价位14.8万，最高价位422万。如果您有购房需求，及时联系广辉地产.

逯广辉-大温地产 : 2014-01-29#230

西岛2013年成交报告

2013年全年西岛主要城市成交房屋统计（公寓除外）

西岛城市贝多菲（Baie-d'Urfé），MLS挂牌上市的房源成交40套，最低价格$32.5万，最高价格$160万。

西岛城市Beaconsfield, MLS挂牌上市的房源成交260套，最低价格$18.5万，最高价格$282万。

西岛城市Kirkland, MLS挂牌上市的房源成交173套，最低价格$17.25万，最高价格$160万。

西岛城市Dollard-Des Ormeaux, MLS挂牌上市的房源成交40套，最低价格$32.5万，最高价格$160万。

西岛城市Pointe-Claire, MLS挂牌上市的房源成交40套，最低价格$32.5万，最高价格$160万。

西岛城市Pierrefonds-Roxboro (Montréal), MLS挂牌上市的房源成交40套，最低价格$32.5万，最高价格$160万。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-29#231

西岛2013年成交报告

2013年全年西岛主要城市成交房屋统计（公寓除外）

西岛城市贝多菲（Baie-d'Urfé），MLS挂牌上市的房源成交40套，最低价格$32.5万，最高价格$160万。

西岛城市Beaconsfield, MLS挂牌上市的房源成交260套，最低价格$18.5万，最高价格$282万。

西岛城市Kirkland, MLS挂牌上市的房源成交173套，最低价格$17.25万，最高价格$180万。

西岛城市Dollard-Des Ormeaux, MLS挂牌上市的房源成交323套，最低价格$17.3万，最高价格$132万。

西岛城市Pointe-Claire, MLS挂牌上市的房源成交168套，最低价格$18.3万，最高价格$92.5万。

西岛城市Pierrefonds-Roxboro (Montréal), MLS挂牌上市的房源成交427套，最低价格$13万，最高价格$93.9万。

逯广辉-大温地产 : 2014-01-30#232

回复: 广辉谈房

2013年，广辉地产公司，创造了极其优秀的业绩，并取得了极佳的业界声誉，全面提升了企业自身综合素质，2014年，公司将继续致力服务蒙城华人，诚信立业，增创最佳业绩。

逯广辉-大温地产 : 2014-02-03#233

国际上实木地板常用的铺设方法有以下四种：

　　悬浮铺设法：最流行、最科学的铺设方法.

　　龙骨铺设法：传统、普及的铺设方法。

　　毛地板龙骨铺设法：在龙骨上加一层12～22mm多层优质胶合板或针叶材，再行铺设地板。

　　直接粘贴铺设法：适用于小于350mm长的地板，并且要求地面平实。

　　以上四种铺设方法各有优劣，用户、施工单位应因人、因地、因功能需要来选择。

　　一、悬浮铺设法

　　悬浮铺设法适用于企口地板、双企口地板、各种连接实木地板。一般应选择榫槽偏紧，底缝较小的地板。这种铺设方法优点很突出：铺设简单，工期大大缩短；无污染，地板不易起拱，不易发生瓦片状变形；易于维修保养，地板离缝，或局部不慎损坏，易于修补更换。即使搬家或意外跑水浸泡，拆除后经干燥地板依旧可铺设。

　　1、基层面处理

　　(1)基层面要求平整、干燥、干净。有凹凸处用铲刀铲平，铲平后若有小面积坡度或凹处明显，可用石膏粘结剂拌粗砂抹平，待干透后扫去表面浮灰和其它杂质。力求平整，不求光洁。基层平整度要求较高，应小于5mm/2m，否则地板铺设后不能达标。

　　(2)若在楼房底层或平房铺设，须作防水层处理。其方法有，表面涂防水涂料或铺塑料薄膜。在用塑料薄膜铺底时，采用二层铺设法。即在铺第一层时，膜与膜之间相应搭接20cm，第二层铺在第一层薄膜上时，接缝处要错开，并且墙边还要上翘5～6cm(低于踢脚板)。

　　2、垫层铺设

　　垫层材料：

　　1)泡沫垫：厚度3mm带塑膜的泡沫垫，对接铺设，接口塑封。

　　2)铺垫宝：厚度6～20mm。一般选10～12mm厚，对接铺设，接口塑封。

　　3)优质多层胶合板：厚度8～18mm。一般选9～12mm厚。每块多层胶合板应等分裁小，面积应小于07平方米，最好用油漆防腐，然后用电锤、气钉固定在地面，四周必须钉牢固，板与板之间留3～6mm缝隙，用胶带封口。

　　3、地板铺装

　　(1)铺装地板的走向通常与房间行走方向相一致或根据用户要求，自左向右或自右向左逐渐依次铺装，凹槽向墙，地板与墙之间放入木楔，留足伸缩缝。干燥地区，地板又偏湿，伸缩缝应留小；潮湿地区且地板偏干，伸缩缝应留大。拉线检查所铺地板的平直度，安装时随铺随检查。在试铺时应观察板面高度差与缝隙，随时进行调整，检查合格后才能施胶安装。一般铺在边上2～3排，施少量D4或无水环保胶固定即可。其余中间部位完全靠榫槽啮合，不用施胶。

　　(2)最后一排地板要通过测量其宽度进行切割、施胶，用拉钩或螺旋顶住使之严密。

　　(3)在一些特别潮湿的地区，在安装地板时，地板与地板之间一般情况下不要排得太紧(通常地板与地板之间以能存放一张松动的名片为准)。在干燥地区，地板之间一般以铺紧为佳。

　　(4)收口过桥安装

　　在房间、厅、堂之间接口连接处，地板必须切断，留足伸缩缝，用收口条、五金过桥衔接。门与地面应留足3～5mm间距，以便房门能开闭自如。

　　(5)踢脚板安装

　　选购踢脚板的厚度应小于15mm。安装时地板伸缩缝间隙在5～12mm内，应填实聚苯板以防地板松动。安装踢脚板，务必把伸缩缝盖住。若墙体或地基不平，出现缝隙皆属意料之中，可请装饰墙工补缝。

二、龙骨铺设法

　　龙骨铺设法又称木格栅法，是地板铺设最传统的方法。凡是企口地板，只要有足够的抗弯强度，均可用此法铺设。

　　1、铺设前

　　(1)龙骨选购：a.木龙骨；b.塑钢龙骨；c.铝合金龙骨。

　　后两种龙骨系新型材料，除保持木龙骨铺设富于弹性的优点，又克服了铺设麻烦、施工期长的特点，更主要是拆装、更换、维修地板方便，具有与悬浮铺设法相同的优点。

　　木龙骨材料可采用落叶松、白松、红松、杉木，或废旧地板等材料。其规模按供需双方的约定，一般为20mm×40mm、30mm×50mm、40mm×50mm等。含水率应与当地含水率相一致。高级的有防霉、防虫、防水、防水的四防龙骨，龙骨寿命可大大提高。

　　(2)基层地面处理：基层面处理，要求平整、干燥、干净，凹凸处用铲刀铲平。若遇有凹处面积较大，影响龙骨平整度的地方，必须用水泥砂浆填实刮平，待半月以上干燥。检查合格后，扫去表面浮灰和其它杂质。

　　2、铺设龙骨

　　(1)地面划线：根据地板铺设方向和长度，算出龙骨铺设位置。每块地板至少搁在3条龙骨上，一般间距不大于350mm。

　　(2)木龙骨固定

　　a木龙骨固定：根据地面的实际情况决定电锤打眼位置和间距。

　　若地面有找平层，采用电锤打眼的方法。一般电锤打入深度约25mm以上。如果采用射钉透过木龙骨进入混凝土，其深度必须大于15mm。当地面高度差过大时，应以垫木找平。先用射钉把垫木固定于混凝土基层，再用铁钉将木龙骨固定在垫木上。

　　b注意：龙骨间，龙骨与墙或其他地材间均应留出间距5～10mm。龙骨端头应钉实。

　　c木龙骨找平：铺设后的木龙骨进行全面的平直度拉线和牢固性检查，检测合格后方可铺设。

　　d若地面下有水管或地面采暖等设施，千万不能打眼，一般可采用悬浮铺设法。万一非要采用龙骨铺设，可改用塑钢、铝合金龙骨等新颖龙骨，或改用胶粘剂黏结短木龙骨。

　　3、地板铺设

　　a地板面层铺设一般是错位铺设，从墙面一侧留出8mm的缝隙后，铺设第一排木地板，地板凸角向外，以螺纹钉、铁钉把地板固定于木龙骨上，以后逐块排紧钉牢。

　　b每块地板凡接触木龙骨的部位，必须用气枪钉、螺纹钉或普通钉钉入。以45°－60°斜向钉入，钉子的长度不得短于25mm。

　　c为使地板平直均匀，应每铺3～5块地板，即拉一次平直线，检查地板是否平直，以便于及时调整。

　　4、连结件和踢脚板的安装，与悬浮法相同。

具体铺设方法可根据实际情况及喜好进行选择，至于实木地板的打扫，由于不同的地板制造工艺不尽相同，有天然漆实木地板和油蜡实木地板之分，从而决定了养护方法也不完全一样，另外污损的程度不同也决定了养护的手法不尽相同。

一、清洁篇

　　无论是天然漆实木地板还是油蜡实木地板，在日常清洁时，可先用吸尘器来清除，之后再用软布蘸上专门清洁剂或皂片的稀释液进行清洁。对于大面积的清洁，可用喷雾器或旋转清洁机进行。对于天然漆实木地板，水对它并没有什么好处，清洁时要尽量减少多余的水分，擦洗时一定要将抹布拧干。而油蜡实木地板要除去黑色橡胶的磨痕和其它不能用水清除的污痕可用软布蘸低浓度的酒精或少许白酒擦去。

二、养护篇

　　天然漆实木地板：在地板清洁干净以后，应该涂上一层稀释的地板上光剂。如果地板的使用率相对频繁，可适当加大上光剂的浓度。一般情况下起居室可以每月养护一次，而经常出入的厨房、客厅等则需要每周进行保养。

　　油蜡实木地板：将地板完全清理干净并保持干燥，之后在地板表面涂上一薄层轻油蜡，用软布将地板擦亮并将多余的油迹擦掉以避免产生亮斑。涂过轻油蜡的地板不要急着使用，应在晚间自然风干。

三、防污篇

　　在经过一段长时间的使用之后，天然漆实木地板或油蜡实木地板都会有难以用普通清洁方法除去的污垢，不同的情况有不同的解决方法。

　　天然漆实木地板：当地板因很多的积垢而变得难以清洗，可以用脱脂剂和25℃的温水相混合，在使用脱脂剂前，地板应进行充分的清洁。对于污损过于严重的地板，应将实木地板的表面打磨掉，然后重新上漆，但此法应是万不得已的，因为打磨必然会使地板变薄。

　　油蜡实木地板：如果地板出现大面积的污渍，可以用装有干燥的软性抛光垫的打磨机来进行处理，以保持光泽度一致，但必须在地板表面涂轻油蜡4小时内进行，之后让地板自然风干16—24小时。

ami2012 : 2014-02-03#234

回复: 广辉谈房

学习了！

逯广辉-大温地产 : 2014-02-08#235

非加拿大居民投资房地产六大注意

外国人可以在加拿大买房吗？答案是肯定的，外国人同样可以在加拿大置业。那么外国人和当地人买房，有什么不同呢？以及需要注意哪些问题？牵涉到那些税务和法律问题？以下从六个不同的方面给大家介绍非加拿大永久居民投资房地产应密切关注的要素。

一．为什么要在加拿大投资房地产？

和中国70年的产权不一样，加拿大房地产的所有权是永久性的，你可以将你的房地产一代又一代的传给子孙后代，你可以以一块钱的价格转让，同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。

加拿大是世界上七大工业发达国家之一，曾连续四年被联合国评为 “世界上最适宜居住的国家”。加拿大政治清明，社会安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好，投资比较安全。加拿大关于投资房地产的政策优惠，贷款利率比其它欧美国家低；投资风险较小。作为国际性大都市，房地产价格较低，长期来看有明显上涨空间。

外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。对于以下几类人士，在加拿大买房是一明智选择：
在加拿大长期求学，其后有可能申請居留者；
拿工作簽証 (Working Visa) 工作，其后可申請居留者；
有意移民加拿大者；
有意将来送孩子到加拿大求学者；
有意投资加拿大房地产者，等等。
鉴于以上原因，加拿大正日益成为许多海外人士投资房地产的首选。

二．加拿大政府对于非加拿大居民投资房地产有什么规定？

根据加拿大联邦政府 « 公民法 » ，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制.

三．非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜

首先，外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从来没有来过加拿大，是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。

其次，外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

第三，外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。

第四，外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。

第五, 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者，无法在加拿大滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。

四非加拿大居民在加拿大投资房地产的税务事宜

购买房地产时，非居民与居民的税务是相同的，对于非居民购买物业的数量也同样沒有限制。但在出售房地产时，非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税，而非居民则不能享受这一优惠条件，即必须交付资产增值税，具体缴税金额不尽相同。非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书（ Clearance Certificate ），以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价 25% 的金额（保证金）放在信託戶口中。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，再将余款退还给卖家。如果卖家在 final close 以后 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项，则律师会将此保证金会交往国税局，再由卖家报税时去结清。在购买楼花时，发展商可能会要求非居民分数次交纳一共 35% 的首付。非居民在 final close 之前转让楼花时，律师必须事先扣留上述保证金，以保证非居民会交付有关增值税项。有些国家与加拿大有双边税务协定，而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此，卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构，以确保得到最大的利益。

五非居民投资加拿大房地产的具体实施

非居民可以通过好多种方法在加拿大投资房地产：本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产；或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买；通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买；或非居民和加拿大居民共同购买（让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民）；可通过加拿大投资公司来购买或可通过加拿大房地产投资信托基金（ REITS）投资。当然，我们在购买房地产时要把握好时间安排。从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，最快也要１０天左右的时间，一般情况下，是３０天，６０天或９０天后交房，时间是从合同生效日起计算。那么，如果当事人，看好房子，等不到交房，要离开加拿大，则要在当事人离开加拿大之前，和被委托人到当地律师事务所，签署POA即《委托协议书》，委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。在卖房的时候会涉及税务问题，当地人售房，如果是自住房，盈利部分并不需缴税；外国人则不同，卖房时须交纳一定的保证金给税务当局，房屋售出，盈利部分的税务结清以后，再退还该保证金，盈利部分，参照所得税率征税，一般在30-40%不等。实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，最好咨询专业人士。对于房屋本身，以给亲友自住，单纯投资而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置，房屋结构，空间大小，设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，最好多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目投资。

六. 相关重要话题Power of Attorney（POA）

其实, 非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂.简单的说,除了银行要求的首付款多过本地居民,以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外,与本地居民置业并无大异. 在实际操作过程中, 由于短期签证时间有限, 境外买家无法等到Closing(房屋交接)就必须离境,这就牵涉到授权委托书(Power of Attorney, 简称POA)的问题.这是一个比较重要的环节。买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人．也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权（购买楼花除外）．而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳；有两个见证人见证签字；并且需要律师或其他Notary Public 的公证．除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受．但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受．因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感．比如，TD Bank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字．以目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受．除非银行对买家本人有一定程度的认识了解．因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA．要不然，就不是一张机票的问题了。

具体详情，可以来函来电，“广辉国际地产公司”讲帮助您轻松完成全部程序.

我的梦想我的路 : 2014-02-08#236

回复: 广辉谈房

好楼

逯广辉-大温地产 : 2014-03-06#237

客户反馈部分信息

成功商人王先生

St-Paul

逯先生你好！衷心感谢你的服务，在你的帮助下我们很轻松选到非常满意的投资物业，在此，我们全家向您致谢，祝您万事如意！

投资移民吴太太

Downtown
凯文你好！首先感谢你网站中的“生活资讯”栏目，初到蒙城时，该栏目的信息帮了我们大忙啦！再就是感谢你帮我们买的房子，本来认为买房子是很头疼很繁琐的事情，幸亏遇上你，让我们在短时间内轻松拥有自己的住房，我和先生考察并计算过，您给我们买的房子比同样的房市场价格便宜至少2万加币，我们庆幸自己初来乍到就遇到象逯先生这样的好人。祝好人一生平安！

孙女士

Pierrefonds
　

逯广辉先生你好！感谢你提供的周到服务，我们看过多处房子，心里总是感觉不满意，你帮我们买的房子不仅价格合理，而且帮我们解决了很多繁琐的问题，特此感谢！

李先生

LaSalle
逯兄你好！谢谢帮我们买到合适的房子，有时间一起聚聚。

投资移民梁先生

Downtown
We give you the highest of praise for the excellent work that you have done. Extremely knowledgeable and thoroughly professional。。。。

技术移民钟先生

D.D.O

逯先生为人正直，学识渊博，精通房屋结构，我们家特别表示感谢。。。

成功商人周先生

LAVAL

。。。认识逯先生是我们的荣幸，不仅仅帮我们买到了合适的生意，而且逯先生独特的投资理念，为我们家带来不少的财富，获益匪浅。衷心感谢。

技术移民王女士

downtown

两年前来这里，囊中羞涩，连买房付首期的钱都不够。朋友介绍认识逯先生，渊博的学识，独特的投资理念令人折服，在凯文的建议下，投资TSX两只资源类股票，不到两年时间，股价翻两翻，两万变成8万多，及时撤出，轻松购入温馨家园，非常非常感谢逯先生！！！让我们全家梦想成真。

技术移民郑先生

西岛

感谢逯兄帮我们买到全家都满意的房子，感觉逯兄做人和做事同样豪爽，逯兄喝酒也很豪爽。。。，典型的山东汉子，爽。这个朋友交定啦！

逯广辉-大温地产 : 2014-03-18#238

省选在即,三言两语

由于目前的马华推行极端的政策，14号法案强调法语的地位，并推行对某些教派服饰的干涉政策，导致麻花的施政纲领不会赢得大多数人的赞同，因此，4月7号的选举也不会有大的改观，如果，魁人党不是多数党，那么，就不存在魁独公决问题。当然极端的形势很难预料。

生活在魁省，希望的不是魁独，希望的不是看到政治家把自己的想法强加于民，而是希望一个有效的政府，不论是麻花还是虾球，带领我们：修好魁省的公路（不要满地坑），吸引更多资金（搞活魁省经济），减少纳税负担（公民安居乐业）。

逯广辉-大温地产 : 2014-03-21#239

投资移民如何尽快适应蒙特利尔

谁在移民，为了什么?

我本人在蒙特利尔生活12年啦，当年自己读完MBA，毅然放弃国内的优越条件，投身移民的大潮，五味杂陈，为孩子？为自己？为事业？为追求？也许都有点。

后来的事实证明，自己的收获大于国内，大儿女在国内出生，来加国后，又添了两个儿子，夫妻俩带领三个孩子，在加拿大悠闲生活，美丽的田园风光，处处青山绿水，和谐的人文环境，不得不越来越爱上这个国家，这个城市。

最近几年，中国富人纷纷移民海外，就我而言，每年都接待不少家庭前来定居，帮他们购房置业并购买适当的生意，在加拿大。华人成为第三大族裔。中国富人投资移民到底是因为什么呢？

一是寻求更好的发展。很多此前在国内从事商业活动的中国移民说，国内一定程度存在机会不平等、办事靠关系、政策连贯性不够等问题。金融危机爆发后，国内在某些领域出现投机现象，中小企业生存环境发生变化，加上投资渠道有限，所谓财富的“挤出效应”促使一部分新富阶层在面对通胀压力和通胀预期的情况下，开始向海外转移财富。由于在房地产、汽车等大宗消费品领域，加拿大的价格水平相对低于国内，一些人出于投资考虑在加拿大置办房地产，进行投资。

二是追求更高质量的生活。不少中国移民认为，国内的自然环境在经济快速发展过程中遭到一定程度破坏，空气和水的质量与加拿大相比差距大，食品和药品安全问题时有出现，社会保障体系也有待进一步健全。虽然国内大城市的硬件条件不错，甚至优于加拿大城市，但在城市管理、公共服务、教育医疗等方面还存在不少问题。很多移民说，在国内生活，激烈的竞争、强烈的危机感和焦虑情绪导致个人“幸福感”降低，而加拿大相对稳定、平静、有秩序的生活成为他们的选择。

三是为子女接受更好的教育。多数中国移民认为，到了加拿大子女可以接受更好的教育，尤其是高等教育。在加拿大，如果不选择私立学校，移民子女可以享受免费的基础教育。这也成为加拿大吸引中国移民的一个重要因素。
四是取得加拿大护照，出行更为便利。不少此前在国内从事商业活动的中国移民说，作为手持加拿大护照的加拿大公民，出国经商、旅游和探亲相对更为方便，很多国家对加拿大公民“网开一面”，甚至免签证。

逯广辉-大温地产 : 2014-03-23#240

逯广辉-蒙城地产说:
投资移民如何尽快适应蒙特利尔

谁在移民，为了什么?

我本人在蒙特利尔生活12年啦，当年自己读完MBA，毅然放弃国内的优越条件，投身移民的大潮，五味杂陈，为孩子？为自己？为事业？为追求？也许都有点。

后来的事实证明，自己的收获大于国内，大儿女在国内出生，来加国后，又添了两个儿子，夫妻俩带领三个孩子，在加拿大悠闲生活，美丽的田园风光，处处青山绿水，和谐的人文环境，不得不越来越爱上这个国家，这个城市。

最近几年，中国富人纷纷移民海外，就我而言，每年都接待不少家庭前来定居，帮他们购房置业并购买适当的生意，在加拿大。华人成为第三大族裔。中国富人投资移民到底是因为什么呢？

一是寻求更好的发展。很多此前在国内从事商业活动的中国移民说，国内一定程度存在机会不平等、办事靠关系、政策连贯性不够等问题。金融危机爆发后，国内在某些领域出现投机现象，中小企业生存环境发生变化，加上投资渠道有限，所谓财富的“挤出效应”促使一部分新富阶层在面对通胀压力和通胀预期的情况下，开始向海外转移财富。由于在房地产、汽车等大宗消费品领域，加拿大的价格水平相对低于国内，一些人出于投资考虑在加拿大置办房地产，进行投资。

二是追求更高质量的生活。不少中国移民认为，国内的自然环境在经济快速发展过程中遭到一定程度破坏，空气和水的质量与加拿大相比差距大，食品和药品安全问题时有出现，社会保障体系也有待进一步健全。虽然国内大城市的硬件条件不错，甚至优于加拿大城市，但在城市管理、公共服务、教育医疗等方面还存在不少问题。很多移民说，在国内生活，激烈的竞争、强烈的危机感和焦虑情绪导致个人“幸福感”降低，而加拿大相对稳定、平静、有秩序的生活成为他们的选择。

三是为子女接受更好的教育。多数中国移民认为，到了加拿大子女可以接受更好的教育，尤其是高等教育。在加拿大，如果不选择私立学校，移民子女可以享受免费的基础教育。这也成为加拿大吸引中国移民的一个重要因素。
四是取得加拿大护照，出行更为便利。不少此前在国内从事商业活动的中国移民说，作为手持加拿大护照的加拿大公民，出国经商、旅游和探亲相对更为方便，很多国家对加拿大公民“网开一面”，甚至免签证。

逯广辉-大温地产 : 2014-03-23#241

加拿大福利政策介绍

社会福利金 Social Welfare

这是加拿大福利体系的一块基石，是用于保证每个加拿大人能保持一个基本的生活标准，即有吃有住有穿，没有收入，而且银行存款在1000元以下的每个人都能申请到这笔钱，单身人士可获每月500至700加元，三口之家可有1100至1300加元左右，已足够维持一个低水准生活，如果一直没有工作，则可以永远拿下去。正因为如此，加拿大养了很多懒人，就靠这笔钱过日子，很多纳税人对此很有看法，政府这几年也试图正在改革；但请注意，新移民通常在头6个月内是不能领这笔钱的，因为理论上，各位来都要带一笔钱，而且这笔钱能维持6个月的生活。

失业金 Employment Insurance （EI）

如果加拿大居民（绿卡或者公民）在一年中连续工作了半年，因为失业、患病、生孩子或领养孩子而不能继续工作，通过全国性的就业保险计划便能获得此项临时收入。现行政策规定，在过去一年中连续工作910小时，失业了即可领到这笔钱，通常是你原月薪的56%，可连续拿十个月。申请补助须到加拿大政府就业中心，也就是办理社会保险卡（SIN CARD）的地方。注意有几种情况你将拿不到失业金，一是由于你犯严重错误而被老板开除，二是由于你自动辞职。

医疗保健福利 Healthcare Plan

政府每年拨款约48亿加元于医疗保健福利上，平均每名加拿大人分享。各省都提供价廉且优质的保健计划（曼省免费参加）。除牙科和眼科外，病人看医生，不须支付诊金、化验费、住院和手术等费用，只须支付处方类药费。如果你的家庭医生认为你需要住院，甚至手术，不论手术大小，一切费用全部由医疗保险计划负责。在住院期间，病人的伙食、药费等都不用自己支付分文。65岁以上的老人和领取社会救济的人，其处方药大部分为免费提供。

假期 Vocation Opportunity

加拿大政府规定：全职雇员在工作一年后可获每年两周（十个工作日）有薪假期；连续工作五年后，可获每年三周有薪假期。假期不得以薪金替代。雇员不得因为怀孕而遭解雇。此外，还可获得无薪产假，继续保有其退休金或医疗计划，并于产假结束后返回原工作岗位。产假中，产妇可申请就业保险EI。

养老金（OAS）

加拿大人不论其资产或收入，均可获得高龄保障退休金。OAS无须供款。由于领取资格视乎若干居留年数规定，因此新移民并不能享有全数退休金。但如果你是加拿大公民或移民，年龄在65岁或以上，在18岁以后在加拿大居住至少10年，则可以获得部分OAS退休金，其计算方法是根据你在加拿大居住的年期计算。

退休金计划 Pension Plan （CPP）

除魁北克省以外，加拿大各省都实施加拿大退休计划。加拿大退休计划是一项公共保险计划。加拿大居民在每月的收入中扣除一定数额的退休金供款，在退休后或身体长期有障碍的时候，就可以通过这项计划得到补助。退休金必须付税，申请者不管在世界上任何地方都可以得到。魁北克省有自己的计划，称作"魁北克退休计划" - Quebec Pension Plan。

牛奶金 Child Tax Benefit

从英文字面上看，没有任何牛奶的意思，这是当地中国人给起的名字，意思是这笔钱够小孩喝牛奶了，在加拿大，每个小孩从一出生，一直到18岁，都可以每月领取这笔补助，多少则是根据父母去年的收入而定的，当然，个别收入较高的家庭就无此待遇了，设立这笔补助的目的，一是想帮助收入低的家庭，二是鼓励大家多生孩子。

托儿补助金 Child Care Subsidy

在加拿大，6 岁前小孩的学前教育是自费的，而且费用很贵。一个小孩的月托费要600-800加币，很多低收入家庭因此无力把小孩送去接受早期教育，因此政府就专门拨款成立托儿补助金。政府根据申请人的具体情况，有时补贴一半，有时全额补助。注意，这笔钱直接支付给孩子所就读的幼儿园。申请这笔钱要排队，所以应尽可能早去报名。有人说，我们俩都没工作，应优先。错！正相反，政府认为你们既然能呆在家里，自己教育孩子应没问题。他们优先考虑的是那些夫妻都在工作或学习且收入很少的家庭。

政府房 Government Housing

为了保证人者有其屋，保证低收入者也能住房，加拿大政府每年都拨款建造大批的政府房，由政府委托的专门公司管理，以极低的价格出租，而且往往是很漂亮的大楼。什么人可以申请呢？原则上任何人都可以，但它的特殊收费方式把有钱人自动排除在外，基本收费原则是按收入的百分比交租，通常是月收入的25%至30%。如你的月收入只1000元，你只需拿出250元交房钱即可，而你住的可能是二室一厅的、三室一厅的大型公寓。但如果你月薪为10000元，就要拿出3000元交租，当然是不合算了，有这笔钱，买房都绰绰有余了。有一点需告诉大家，中国人申请政府房的人很少。因为凡住这种房子的多为低收入家庭，属社会底层，所在地区往往是卫生、治安状况不如其他地区，中国人往往很关心子女的生活环境，因此宁可多花点钱，也要找一个“好地区”。

收入保障津贴（GIS）

如果你有很少或没有收入，可以申请每月的收入保障津贴。收入的定义是包括来自其他国家的养老金、生活费、工资、失业保险福利以及劳工赔偿金或福利等等入息。你的收入愈少，得到的收入保障津贴愈多。如果你己婚，你的配偶的收入在计算你应得之GIS数目时会被考虑在内。GIS须按年度重新申请。

配偶津贴（SPA）

如果符合下列条件，你亦可领取配偶津贴，这是用来额外津贴那些只靠一份高龄保障退休金为生的夫妇的:1、年届60岁与65岁之间、配偶为领取高龄保障人士。2、总收入不超过规定的数额。3、在18岁之后在加拿大居住至少10年。SPA须按年度重新申请。此项津贴可继续发放，直至你再婚或年届65岁为止，甚至配偶去世这项津贴仍可继续发放给你。

怀孕及育儿津贴

若你怀孕，生孩子，刚领养小孩或要照顾初生婴儿而不能工作，你有可能合资格领取怀孕及育儿津贴。怀孕津贴只发给亲生母亲，最长十五个星期，于孩子出生前后的一段时间内。育儿津贴是给予孩子的亲生或领养父母，最长十个星期。亲生母亲可同时申请怀孕及育儿津贴。

怀孕津贴

怀孕母亲最早可在预产前八个星期开始领取怀孕津贴，申请人也须经过两星期的等候期才可以开始领取津贴金。因此，怀孕母亲最早可在预产期之前的十个星期放产假，然后立刻向加拿大人力资源部的就业保险办事处申请怀孕津贴金。
怀孕津贴金最多只可领取十五个星期，但会在婴儿出生后十七个星期停止发放。若婴儿因健康问题而要住院的话，这十七个星期的期限可延长，直至婴儿出院回家照顾，但不可拖延超过婴儿出生后的五十二个星期。无论如何，怀孕津贴金最高也只可领取十五个星期。

育儿津贴

婴儿的亲生父母或领养父母可领取高达十个星期的育儿津贴，使其能留在家中照顾初生婴儿或被领养的儿童。若儿童有健康问题，需要特别照顾，育儿津贴可增加至十五个星期。这津贴可由母亲或父亲一人领取或父母两人共同分享这津贴金。如两人共同领取育儿津贴的话，则每人都要接受两个星期无津贴的等候期。假若母亲已在领取怀孕津贴金时经过两个星期的等候期的话，在领取育儿津贴时不再需要履行两个星期的等候期。
育儿津贴最早可从婴儿出生日或领养儿童回家后当天起领取，这十个星期的津贴金是不可以超越他们出生后或回家后的五十二个星期。

患病津贴

患病津贴是帮助那些因患病，受伤或受检疫隔离而不能工作的雇员，解决其经济的困难。患病津贴最多只可领取十五个星期，但必须过去五十二个星期或自上次领取就业保险金后曾工作七百个小时。你可在同一个津贴期内领取患病津贴，怀孕津贴及育儿津贴，但加起来不可超过三十个星期。
申请患病津贴必须提供医生证明，证明你是患病及所需的康复时间。

申请怀孕，育儿及患病津贴手续

你可到你居住地区加拿大人力资源部的就业保险办事处申请．地区办事处是以邮区号码首三个字来划分。如你想知道要向那一间办事处申请津贴金，可参阅其网址或查阅电话簿蓝页于Government of Canada之下的Human Resources Development of Canada。你必须先致电或亲自前往其办事处预约，现时大部份的就业保险办事处都采用电脑输入作申请。若你不能说英语，应带同一位能替你作翻译的人士前往，申请当日，你应携带以下证明文件：
社会工作卡
雇主发出的就业记录(Record of Employment ) 。若你在过去五十二个星期曾为多过一间公司工作，你必须出示所有记录书。
若你是领养父母，想申请育儿津贴，必须出示领养证明书。
若申请患病津贴，必须要出示医生证明书，证明你不能工作。
亲生母亲于申请怀孕津贴金时，可同时办理申请育儿津贴。

要工作多久才合资格申请怀孕，育儿及患病津贴

不论你工作性质是全职，半职，季节性或临时工，只要是有供过就业保险，就可将申请津贴金前五十二个星期内或自上次领取失业金后的工作时数加起来，如果达到七百个小时或以上，就合资格申请怀孕，育儿或患病津贴。但如果你正在领取普通失业金时患病，需要转为领取患病津贴金的话，有可能工作少于七百个小时也合资格申请。

津贴金额

基本的津贴金额是你平均收入的百分之五十五。而最高的每周金额是$413．但若你是低收入人士（即每年收入低于 $25,921），需要供养子女，并领取加拿大儿童税福利金的话，你可领取的津贴比率会超过百分之五十五。

在计算平均收入方面，有以下两种的计算方法：

假如你过去二十六个星期都有工作，平均工资就是将过去二十六个星期所得的收入加起来除二十六个星期。假如你过去二十六个星期中，只工作数星期的话，平均工资的计算方法是将二十六个星期内所赚取的总收入，除一个特定的最低除数(Minimum Divisor)，这除数是根据不同等级的失业率而定。例如你所居住地区的失业率是8.1%至9%的话，这除数是19。如果你过去26星期中只工作了17个星期的话，平均工资的计算是将过去二十六个星期的总收入除这19除数，而不是除17个星期。因此，在计算你过去二十六个星期的平均工资时，会考虑你真正工作几多个星期及最低除数，而将你总收入除最高的数目。
领取怀孕，育儿及患病津贴期间同时有工作收入的话，你所赚取的工资将会全部扣除出来。此外，劳工赔偿金，公司集体购买的伤病保险赔款，因意外受伤引起损失工资的保险赔偿等收入，都会影响你的津贴金额。
若你的怀孕，育儿或患病津贴已领取完毕，但同时受到原有工作的雇主遣散(Lay-off)，不能返回工作的话，你可向就业保险办事处申请普通失业金，加长你可领取津贴的期限。至于你可否加长期限或可加长几多个星期，则要视乎你过去一年曾工作过几多个小时及你居住地区的失业率而定。

怎样申请失业保险？

失业保险不会自动发放，必须由失业者亲自申请。
申请失业保险时，首先要填写 EI 申请表。申请表内容包括最近工作的相关信息，表格可在人力资源部门（ Human Resource Centre of Canada ，简称 HRDC ）领取或上网下载，或直接网上填写申请。
其次，在你失业后的 4 周内，要尽快到你所就近的人力资源部门递交 EI 申请。 EI 代理会安排会面并决定你是否有资格领取EI。另外，如果你在过去的 52 周内有一个或多个工作，要将这 52 周内的所有雇佣记录表（ Record of Employment ，简称 ROE ）一并交给人力资源部。 ROE 是在你结束与雇主的雇佣关系后由雇主发给你的工作记录，上面反映了你的工作起止时间、工卡号、受保小时数、假期工资数、离职原因以及雇主的相关信息等，这是个至关重要的文件，它会影响你是否有资格领取和能够领取多少失业保险。
申请 EI 时还要提交的文件有：个人身份证件（驾照、护照、出生证）、工卡号码（SIN ）、个人支票样本（VOID ）、医生证明（如果你申请生病 EI ）、其他证明（如果你是在过去的 52 周内由于某种原因而主动辞职或离职）以及最近工作的具体工资证明（包括 Tips 和 Commission 在内的税前收入总额，最后一周的税前工资，包括假期工资、解雇费、退休金等在内的所有其他收入）。
加拿大失业保险（EI）有哪些种类：
失业保险（ Employment Insurance, 俗称 EI ）是加拿大政府对加拿大公民或永久居民在失业后提供的暂时经济资助，以帮助他们在非受雇期内尽快找到工作或得到工作培训。
加拿大失业保险一般分为五大类：普通失业保险、怀孕、父母、疾病保险、陪护保险、渔工保险和其他特殊保险。
1、普通失业保险（ Regular Benefits ）：是针对不是由于自己的过错而导致的失业人士。如由于工作短缺、季节性工作、或大量裁员所导致的失业。这些人士应该随时可以并且能够工作。
2、怀孕、父母保险（ Maternity, Parental, and Sickness Benefits ）：是针对孕妇、最近刚刚做了父母或领养了小孩以及需要照顾新生儿的人士；疾病保险：是付给那些由于疾病、受伤或需要隔离而不能工作的人士。
3、陪护保险（ Compassionate Care Benefits ）：是针对那些要暂时离开工作岗位去照顾自己病危的家人的人士。
4、渔工保险（ Fishing Benefits ）：如果你是从事渔业的自雇人士，则有机会申请渔工保险。
5、其他特殊保险（ Specific Situations ）：如果是教师、在加拿大境外工作、自雇、自营等人士，可在有部分条件限制的情况下申请此种保险。

怎样申请 EI职业培训课程

加拿大政府对本国领取 EI 的失业人士找工作提供一系列协助，其中一项就是为 EI 失业人员参加职业培训提供经济资助。那么，对于这些失业者来说何时申请最为恰当？如何申请？怎样能得到合理的经济资助？怎样选择学校及相关课程？
如果你正在领取 EI ，或在过去的 36 个月内曾经领取过普通 EI （或 60 个月内曾经领取过怀孕、父母 EI ），且从未接受过政府资助的 EI 职业培训，你就有资格申请由政府提供经济资助的职业课程培训。申请过程按照以下步骤进行：
到一所职业就业中心（ Employment Resource Centre ）参加信息介绍会，并登记预约一个就业辅导员（ Case Manager ）。当你与就业辅导员见面后，他（她）会根据你的具体情况帮你制定一个找工作计划 (Return to Work Action Plan) 。一般情况下，在你申请职业培训之前，大致有几个步骤的返回工作岗位计划。如果你的情况被认为的确需要参加职业培训，你的 Case Manager 会发给你一套申请培训资料。
当你把所要求的表格大致填好后，交给你的 Case Manager or Counsellor ，并由他（她）审查，准备上交 Service Canada 。这套申请资料包括：
Skills Development Application Form

Resume

Job search record

Labour market research

Occupation research

Job posting

Training school research

Budget Sheet

A Letter of Acceptance from the school you would like to attend

Course Outline and so on
你的 Case Manager or Counsellor 会继续约你面谈，你可能需要回答申请的相关问题细节；是否能得到经济资助或得到多少则由政府（ Service Canada ）根据你个人及家庭情况来决定。
一般情况下，递交后的 3 － 4 周内，负责此项目的官员与你联系并确认情况。如果被批准，你将被约定面谈时间，到时双方签定一个技能培训合同。整个申请过程结束 (6 － 8 周 ) 。

枭雄本色 : 2014-03-23#242

good mark

逯广辉-大温地产 : 2014-03-24#243

在蒙特利尔如何注册一个公司inc

（转载）

有些朋友移民到蒙特利尔，创业热情不减。在蒙特利尔注册生意是非常简单的，大致有三个生意形式

（1），个体户Sole Proprietorships

(2)合伙人Parternerships

（3）公司Corporation（名字后面有inc的）

一般来说，只有corporation是责任有限的，公司的独立的法人legal person，和个人是分开的。

很多情况是根据报税和责任风险的考虑选择不同的生意形式。

这里介绍一下如何注册Corporation。

在蒙特利尔只有一个地方接受现场注册，地址是2050 Rue de Bleury, Montreal H3A 2K2.和President Kenedy街交界。这个地方叫service quebec，有些朋友经常走错到Revenue Quebec，它的地址是Complexe Desjardins
Tour Nord, basilaire 1
150, rue Sainte-Catherine Ouest
Montréal（在大楼商场中间有喷泉的地方，旁边有个玻璃电梯，到4楼就可以看到Revenue Quebec，但是他们不负责办理注册公司，可能办理一些税方面的事情，如果你告诉他们要注册公司，他们会给你正确的地址，还会给你打印好的方向，大概是太多人走到他们那里了。）

到了2050 Rue de Bleury, Montreal，到前台说一声，他们会给你一个排队号码，如果不忙就直接告诉到几号柜台，到了柜台后，告诉工作人员你要注册inc，一般都是quebec inc，如果你已经起好了公司名字，你可以一块写上，但是名字要是法语。之后工作人员会带你到旁边的公共电脑和你一块网上注册。

包括公司生意类别号，公司股东信息，联系人信息，地址等，这里应该已经完成了initial declaration和submitting a notice establishing the head office and the list of directors)。

如果要是几个人合伙公司的话，你可以加最多10个股东，定义每人的比例和姓名等信息。

还需要指定职位，比如总裁，副总裁等。

之后是付钱，注册费用是316块，可以信用卡付。

这个过程非常快，这时候你就已经有了8位号码的quebec inc号码。

之后他们会发送NEQ（魁北克企业号码到你的地址）和网上操作的ACCESS CODE。

所有的这些信息都可以到网上进行，不过网上都是法语，现场的工作人员基本上都是英法双语。

之后需要多到revenue quebec网站看，注意每年5月份之前要做business declaration，免费的，但是如果晚了，会有一些罚款。

网址

http://www.revenuquebec.ca/en/entreprise/

逯广辉-大温地产 : 2014-03-30#244

子女入学问题

2007公布的中学排名？:http://www.iedm.org/uploaded/pdf/bu..._classement.pdf

2006公布的中学排名？:http://www.iedm.org/ecoles/04/region06.html

魁省的中学不分初中高中,5年HIGH SCHOOL后是上CEGEP.所以国际中学毕业后就该上COLLEGE,而不是上高中.若想转入私立中学,即使付学费,绝大多数英文私立中学也还是受语言法限制,不符合入读英文学校的孩子是不能接收的.查一查想入读的英文私立中学是否受语言法限制,自己是否符合语言法的规定能入读英文学校.

魁北克的英语私立学校?

http://www.qais.qc.ca/e/main.html

私校和公校差距真的那么大吗？

私校相对管理和校风更严谨一些。

中学学费相差大约3000---5000$学校招生是否要求学生住在附近呢？

一般讲都是就近上学或听教育局统一安排，如果你们家附近的学校没有位置。私校一般不限区域。

什么时间私立中学Open House和报名？

私立中学通常在每年的10月有Open House,随后是报名,入学考试,约12月发录取通知.没能得到录取的,次年一月分还有一次机会,因为会有人放弃.从9月中开始注意各学校的Open House日期,许多私立学校也获政府资助的,这样的私校学费便宜,但受语言法限制.http://www.emsb.qc.ca/en/about_en/p...uestions_en.htm

华人家庭的孩子极少有资格入读英文学校？

直接向学校的ADMISSION询问,或向EMSB(http://www.emsb.qc.ca/en/index_en.asp)询问,那样得到的答案才准确. 你可直接call EMSB或入EMSB的网站查询, 申请读英文学校资格就是由EMSB发的. 一般有三情况可申请到这种资格. 一种是孩子父母一方拿work permit (postdoc 的子女); 另一种是你孩子在整个中小学教育期间, 其受英文教育的年头比其它语种的时间长(指11y内); 还有另一种是父母双方的第一语言是英文. 这些条件好象在EMSB的网站上有, 你可对照条件,你如符合条件, 你就可以带上所有证明文件, 到EMSB申请, 当面就可确认你是否符合, 是否可发给你证明, 但这证明要大约二周后才能寄到. 有了这张资格证才可入读英文学校.

靠近St-Laurent区,哪个私立小学比较好？

ECOLE BILINGUE NOTRE DAME DE SION

· 1775 Decarie Blvd., St. Laurent, QC, H4L 3N5

· Principal - Ms. Veronique Lemieux-Boyer

· Telephone (514) 747-3895, Fax 747-5492

· Email: admissions@ebnds.ca

· Website: http://www.ebnds.ca/

· Co-Educational, Day School, Elementary K 6

如果公校也没有住处的限制的话，是不是住在哪里都无所谓了呢？只要考试通过了就行了？

百名内的公校需要考试，其他的一般不考试，就近上学：想了解你家所属的学校，

请在下列网站内输入你家的邮编: http://www.itacc.org/elite/schools.htm百名内的公校有一定的区域限制。有些学校也可以跨区先考试，录取后在搬家到所在区域, 有些学校的“快班”也需要考试。

哪里的人收入比较高？

westmount, west island, south shore...家庭收入比较高的地区，小学也好一些。一般讲，西岛，南岸的大多数小学都不错。本地没有小学排名,因为这里没有升学率之类的紧箍咒。

国际中学和Saint Louis是不是不按学区招生的？

是按教育委员会分区招生的，但需要考试通过才行。如果孩子考不上，住在这两个学校的学区也没有用。私立学校的具体位置？

以下是些私立的具体位置：jean-brebeuf: cote-ste-catherine路, 离医院不远jean-eudes: rosemont和st-michel交叉不远regina assumpta: sauriol和papineau交叉处charlemagne: 西岛gouin和pilon交叉处pensionnat st-nom-de-marie: cote-ste-catherine和vincent d'indy交叉处villa-maria: villa-maria地铁站notre-dame: queen-mary路, 大教堂对面de montreal: atwater地铁站st-anne-de-lachine: lachine东南, clsc du vieux lachine附近西岛最好的学校就属college charlemagne了，这所私校连续几年排名全省第一，只是稍微远了些，要跑到mtl最最最西北边（在parc nature du cap-st-jacques的旁边）。其次就是st-georges，这所学校是继quebec四所国际学校后排名最靠前的公校之一，但此校还是远，要跑到mtl最最最西边的senneville，st-anne-de-bellevue去。还有几所排名不算差的公校：felix-leclerc，jean 23和des sources。felix-leclerc位于pointe-claire，st-jean的图书馆附近，排第100多名。jean 23位于dorval，也是排100多名。des sources位于ddo，排200名左右。这几个公校每年都开设特别班招收特别生（学得更深，更难），都得去报考才被录取的。

marguerite-bourgeoys教育局范围？

蒙城西岛，st-laurent，lasalle，lachine，verdun等靠西边的区的教育局，这个教育局的最好的公立学校就是College St-Louis了，这个学校1，2年级在lachine，3，4，5年级在lassale。也是魁省四所重点公立中学之一，只有900多人。本人认为此校校风比ecole international de montreal要好得多，还有大部分公立学校都会开设有一些special的班，如注重体育，音乐，美术，电脑等等等等。这些班也是要报考的。一些私立学校，像college charlemagne，villa-maria，notre-dame，pensionnat st-nom-de-marie，jean-brebeuf，jean-eudes，regina-assumpta，college de montreal，college st-anne-de-lachine这些学校都很不错的。硬件设施都比公立学校要好得多。学费大约都在两三千左右，第一年稍微多些。St-Louis：http://www2.csmb.qc.ca/csl/International de Montreal：http://eim.csdm.qc.ca/私立学校的网站可以在google上搜到

quebec一共有4所国际学校？

quebec一共有4所国际学校，分别为：College St-Louis(Lachine, Lasalle), Ecole International de Montreal(Atwater), Ecole International de St-Hubert(南岸) 和 Ecole International de Laval(Laval)Ecole International de Montreal只给小学在Comission Scolaire de Montreal上学的考，College St-Louis是向整个魁北克招生，无论你小学在哪个教育局就读都无所谓，St-Louis的录取率大概是20%左右。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-03#245

加拿大自雇生意的报税有很多可以用来合理减税避税的工具。了解自雇生意各项减税避税的要求，对合理降低缴税税率会大有帮助。

概括地说，加拿大自雇生意（Business Expenses）报税能够合理用来减税避税的工具项目如下：

1. Advertising 广告费

2 .Meals & entertainment 膳食、娱乐费

3. Bad debts 坏账

4. Insurance 保险费

5. Interest 贷款利息

6. Business tax, fees, licences, dues, memberships, and subscriptions 公司税、费用、执照费、会员费、订阅费等

7. Office expenses 办公室费用

8. Supplies 办公用品费用

9. Legal, accounting & other professional Fees 律师，会计及其他专业费用

10. Management & Administration fees 行政管理费用

11. Salaries, wages, and benefits 年薪、月薪和奖金的费用(Including employer’s contributions)

12. Property taxes 地税

13. Travel旅行费用

14. Telephone and utilities 水电费用

15. Delivery, freight, and express 运费

16. Capital cost allowance 折旧费

17. Interest and bank charges 银行费

18. Other expenses 其他费用

汽车费用(Motor Vehicle Expenses) 是自雇生意中较琐碎的一块费用，项目分类比较多，总结起来，与汽车相关的费用有以下：

1. Fuel (gasoline, propane, oil) 汽油费

2. Repairs and maintenance 维修保养费

3. Insurance 保险费

4. Licence and registration 执照注册费

5. Interest expense on money borrowed to purchase motor vehicle借钱买车所付的利息费

6. Lease payments 租车费

7. Car washes洗车费用

8. Parking停车费

9. Others其他费用

很多自雇生意人士是在家里办公的，那么，在家里办公(Home Office)所占的工作空间（Work Space），就可以用来抵扣家庭水电煤等费用的开支（Work-Space-in-the-Home Expenses）。

因为家里办公（Home Office）只占家庭居住空间的一部分，所以，在抵扣家庭费用开支时，也是按比例抵扣的。

因此，在申报家庭办公费用开支时，要给出家庭办公所占的空间（Percentage for business use），要提供家庭水电煤等各项费用的全年度总开支（Annual Total Expenses），以便税务师帮你按比例做出计算。

家庭办公费用（Home Office Expenses）可以按占用空间比例合理抵税的项目如下：

1. Heat/Gas 暖气费

2. Electricity and water 水电费

3. Insurance 保险费

4. Maintenance and repairs 维修保养费

5. Mortgage interest 房贷利息

6. Property tax 地税

7. Others 其他费用

明确了以上能够用来合理抵扣的生意项目，你就可以准备好相关的明细账目和自雇报税所需的个类别数额，去找会计师报税了。

joy.Y : 2014-04-04#246

好贴要顶

逯广辉-大温地产 : 2014-04-05#247

朋友们,

三月初, 蒙特利尔机场曾与蒙城及南岸华人服务中心联合为开通中国直航征集签名, 但很快结束了. 可惜当时很多人不知道, 或没来得及去签. 为了给更多人机会参与, 蒙特利尔机场负责部门接受热心人的请求, 答应重新开启 Email 签名. 现在蒙特利尔机场与几家航空公司正在商谈之中, 希望签名结果能帮助说服航空公司早日开通直航.

签名渠道: 直接发 Email 给: airservice.development@admtl.com 在主题栏写 Petition for Montreal-China non-stop Flight, 并提供自己真实姓名和 Email 地址. 18岁以下,蒙特利尔周边地区和国内亲友都可随愿签名. 请大家注意每个人分别发而不要一个代几个人一起发 Email , 因为机场可能会根据收到的 Email 数目来统计签名人数.

如果你没有 Email, 或更喜欢用传真, 可发传真给蒙特利尔机场负责人 Luce Bureau: 514-633-3068. 在主题栏写 Petition for Montreal-China non-stop Flight, 并提供自己真实姓名和联系方式.

签名人数越多, 早日开通直航的可能性就越大. 所以请大家互相转告, 尽快行动.

逯广辉-大温地产 : 2014-04-09#248

报税可获住房补贴退税加拿大留学生退税全攻略

逯广辉-大温地产 : 2014-04-10#249

报税可获住房补贴退税加拿大留学生退税全攻略
加拿大居民每年都需要按收入来报税。而没有收入的国际留学生是否需要报税、这样的报税是否能带来收益?一些人不明就里，也成为众多留学生容易忽略的死角。
　

逯广辉-大温地产 : 2014-04-11#250

加拿大税务局网站www.cra.gc.ca明确了国际留学生的税务权利、责任和义务，就留学生报税、退税的相关问题做了详细说明，致电1-800-206-7218、1-800-267-5177可作相应解答。根据税法规定，无论有无收入，在加拿大境内居住超过183天的人都需要报税，这样，在加读书的留学生，理应超过规定的居住时限，报税也就成了必然.
留学生平日最大一笔开销就是学费了。学费在报税中所起的作用是抵减收入，从而达到少交税的目的。如果在报税年度没有收入，那么学费就不起作用。可是你报了学费，以后一旦有了收入需要交税时，学费就会帮助多退税。学费的申报，无论过了多久，都是可以补报的。
支付房租也是留学生活中不小的开销。报税时提供居住地址、居住时间、房租金额、房东姓名，可以得到最少300元的住房补贴退税。需要注意的是，报税时不必提供房租收据，但是报完税后，甚至退税以后，政府还有可能要求提供收据，如果无法提供收据或足够证据的话，政府有权要求退还所收到的税款，并加收利息。因此，留学生妥善保留这些房租的收据至关重要。
在加国生活，不可避免要消费。留学生享受同本国居民一样的退税待遇，这是很多留学生所不知道的。一般来说，报完税后政府会从随后的7月份开始，每季度补贴一笔GST，每人每年至少可得242元的消费退税。

　　如果没有社会保险号码(SIN)，先在税局网站上填写表格T1261，申请非居民个人临时税务号码，有了这个号码，得到报税需要的表格和资料，就可以办理报税了。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-11#251

每年3月份左右，邮局都备有免费的报税表和报税指南，也可以访问CRA(税局)的官方主页要求寄送到家中。CRA还接受网上申请，通过netfile的形式将填好的报税资讯直接通过网路发送到CRA。Netfile指定几家网上的报税公司为netfile的认证网站，比如ufile和taxwiz。年度净收入在2万加币以下(适用于大部分学生)，可以免费使用上述网站报税。
网上填表需要一个Netfileaccess code，CRA会将code寄给你。如果丢失了code，也可以访问http://www.netfile.gc.ca/accesscode...ile发送到CRA网上报税，只可以使用上述网站，将计算结果列印出来，通过邮局邮寄到CRA。

　　一般说来，有SIN卡的学生一个月左右能够得到退税，没有SIN卡的学生时间稍微长些才能得到退税。
那么，一直没有报过税的同学，还可以得到以前的退税吗？只要写信给CRA如实说明情况，并提交几年来的学费、住址、房租等凭证，退税还是可以返还的。

　　学费申报的条件

1. 留学生所读的学校必须是经过加拿大人力资源部认可；

2. 留学生所读的课程必须是高等教育。这里大部分的学院和大学提供的都属于高等教育课程。特别要强调的是高中不属于高等教育，所以学费不能作为报税用途；

3. 留学生必须年满16岁；

4. 留学生所交的学费大于100加元；

5. 一般来说，加拿大的各高等院校基本都有相关报表。学校会在2月出具T2202A或则T2202表用于报税用途。

　　留学生报税可以得到的补贴或退税
1、货劳税/统一销售税补贴(GST/HST CREDIT)

　　关于这一条税务局的官方解释如下：The GST/HST credit is a tax-free quarterly payment that helpsindividuals and families with low and modest incomes offset all or part of theGST or HST that they pay。意即货劳税/统一销售税补贴是政府每季度给予低收入个人和家庭以部分或全部补偿所付出去的GST/HST。请注意，这一部分补贴是免税的。

　　通常，报税者在4月30日之前报完前一年的税后，政府会在接下来的7月份起，每三个月发放一笔GST/HST补贴，通常每个人一年最多可以累计拿到$250，依据个人或家庭的收入情况逐次递减。

　　联邦政府于2002起施行了新的货劳税/统一销售税补贴条例。条例规定，2002年1月1日以后进入加拿大的移民、国际留学生，甚至拟逗留半年以上的访问学者、探亲人士，都可申请该项补贴，并且从进入之日算起。因此该项补贴也被称为“落地税”。值得注意的是这项补贴即使你有权得到，你仍须申请。如不申请，政府不会主动付给你这项补贴。所以留学生要想收到这项补贴，首先必须要完成报税。

2、住房补贴

　　符合报税条件的安省居民，也包括含国际留学生，如果支付了房租并且无收入或者低收入可以得到部分房租补贴。如果要申请该项补贴，须提供：居住地址、居住时间、交付的房租数额、房东姓名(或房产公司名称)。

　　如果在一年中居住过不同的地方，每个地方都要填写。需要提醒大家的是，尽管报税时是不需要提供房租收据的，但是申报这项补贴者一定要保留好房租收据，因为税务局有可能在退给申请者此项补贴后向申请者来信索要房租收据。

　　如果你在留学期间购买了房产，那么就你缴纳的地税(Property Tax)部分，根据你的收入情况，同样可以得到相应比例的住房补贴。

3、学费申报补贴

3、学费申报补贴(TUITION FEECREDIT)是留学生需要重点关注的地方，因为留学的费用累计起来往往是一笔很大的数目。很多留学生朋友没有申报或只申报了部分年份的学费，是非常可惜的。

　　通常申报学费的CREDIT之前需要从学校得到T2202A表格。留学生可以从学校的网站上下载，也可以直接找学生办公室索要或要求补开已丢失的收据。虽然学费在报税中属于不可退回的CREDIT, 也就是说只有在你有收入时才可以起到抵减你的收入的作用，从而达到少交税的目的。

　　但是，由于学费的CREDIT是可以无限期累计并结转到下一年度的(Unlimited Carry Forward)，直到你有收入可用学费的CREDIT抵减为止。先申报了的学费，哪怕目前没有收入用到这些Credit，但以后一旦你有了收入而需要交税时，这些学费还是可以帮你退税。还有加拿大税局有一个非常人性化的规定，即使你当年没有收入或收入不够，如果你已婚或有孩子，你还可以将你的学费的Credit Tansfer给配偶或孩子。

　　留学生在报税时需要准备好哪些信息呢？

　　首先，你需要准备好社会保险号(Social Insurance Number)，也就是俗称的工卡号；如果你是第一次报税，又没有没有社会保险卡号，则需要向税务局申请Individual Tax Number(ITN)，即临时税号，一个0开头的9位号码。需要注意的是，以ITN来报税的留学生不能使用电子报税，只能通过邮寄的方法来报税，税务局处理周期较长，大约3个月左右。在申请临时税号时需要注意的是：随申请寄出的身份证明的复印件需要有医生、会计师、律师、老师或政府部门的工作人员的证实(签字或盖章)，证明证件是真实有效的。

　　其次是各种是收入证明。如果你曾工作过，则有T4表；如果收到过奖学金，则有T4A；如果你有银行利息收入，则有T5。无论什么表，只要带有“For income tax purposes”，都是你报税所需要的。

　　留学生应何时报税？最长可以补报几年？

　　通常情况下，你的报税文件必须于每年的4月30日之前递交出去。联邦税务局(CRA)每年通常从2月份开始受理退税申请，4月底之前递交的申请可以很快处理。如果没有问题，可以在2周之内处理完毕。5月份之后的退税申请处理速度明显要慢很多。如果你以前的年度没有报过税，税务局最多允许你从目前年度倒推至以前10个税务年度，没有办理的报税都可以在报税的当年补报，但是不可以通过电子申报，只能通过邮寄方式，并附上相关单据证明。对此税务局的官方解释是这样的：We will only consider a request relating to a refund for a previoustax year return that you are filing late if the return is for a tax year endingin any of the 10 calendar years before the year you make the request。

　　然而，如果你发现以前年度报税有误，想作调整拿回该退回的税，则最多可以倒推至以前3个税务年度。也就是说，现在报你2012年税的同时，你最多可以申请2011、2010以及2000税务年度的调整。同样，不可以通过电子申报，只能通过邮寄方式，并附上相关单据证明。所以如果以前没有报过税或需要调整的留学生朋友应尽早补报或调整，以免超过时间限制而失去拿到补贴或退税的机会。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-11#252

在加拿大拥有物业人士该如何报税？
加拿大税法规定，出租物业理应申报。如果隐瞒出租事实不申报，被税务局查出来并有证据证明有相关收入，则有可能面临追缴，以及罚款和利息等不必要的费用。
如果是出租拥有物业的其中一部分，如一栋房子里的一个或多个房间，首先看出租部分的面积，占整体拥有物业（如房屋）的比例，相应比例的整个物业的相关费用，如地税、物业管理费、水电费、维修费等就可以抵扣。完全属于出租物业部分的相关费用，比如出租套间里的卫生间某局部坏了，修理或改造花的这笔钱，就可以百分百申报。
税务局允许每年按照规定的比例在物业全部或部分出租的前提下，相关折旧作为开支申报。其好处是在其他开支都扣除，还有净收入需用缴税，那么折旧部分有助于继续减低净租赁收入，这样就可以更少交税。但要考虑到凡事都有两面性，当这个物业再出售时，申报过的折旧就要变成当年收入，全额上税。
对于只有一个物业的朋友，自住房（principle residence）的界定相对不复杂。按照加拿大税法规定，只要你在这个物业中只住过一天，就可视为自住物业，因此哪怕大部分时间并非在此居住，卖出时一般也可以按自住物业申报。在卖房时，作为自住房，享受增值部分100%免税待遇。但是在拥有物业期间，如果有出租行为，出租部分及出租时间内的增值部分是不能享受自住房增值免税待遇的。
不少的客户都有几处物业。对于同时拥有多处物业的业主，这些物业买的时间点不一样，卖的时间点也不同。卖某个房产时，只能把这一个房子当作自住物业不用交纳增值部分的税，
当你购买或卖出其中一处房产时，应该对于其他的房产的市值做相应评估，这个评估合适还是不合适，对于你其他房产将来增值部分的税务减免至关重要，合理的规划可合法合理地省去大笔税金。举例，比如有三处房产，其中一个房产在买卖的时候，对其他两处房做评估报告，评估结果，以及是否把卖出的的这个全额申报自住房免税，直接影响到今后这两处房产涉及的免税额度的高低以及总体相关税务的多少。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-11#253

报税须知

哪些人为纳税申报人?

（1）加拿大公民或居民；

（2）在加拿大定居的配偶和直系亲属；

（3）在加拿大经商或就业；

（4）申请加拿大联邦政府或所在省政府某些退税项目或津贴；

（5）在加拿大出售股票、债券、房产等。

个人报税的基本原则是什么？

（1）加拿大税制采取“诚实报税”原则，当纳税人填报税表时，需要其所填税表每一项都是正确而完备的。

（2）根据加拿大的税法，逃税的最高惩罚为税款的两倍，另加利息和罚款；而且一经判决为逃税，可以判处高达5年的监禁。

新移民在税务申报上有哪些注意事项?

根据加拿大税法规定，一旦成为加拿大居民，您所有资产的增值（无论在世界各地）都要交纳资本增值税。

在移民前，您需要将个人及家庭所有的资产，包括物业、股票等，清楚地陈列在一张资产表上，由专业人士提供估值服务，再写明每项估价。

根据加拿大税务按独立个体计算总收入和应缴纳税收的原则，在税务策略中，可将家庭资产由不同的家庭成员持有，由此可以避免个别成员总收入偏高而缴纳较高的税收。

家庭成员重新分配资产应该在移民前进行。因为加拿大税法严格控制居民通过重新分配收入来减税。所以在对资产进行估价的同时，亦要估计资产的升值潜力及个人收入增加的可能性，从而确定是否需要在移民前将资产分配到不同的家庭成员名下。

加拿大的投资收益有哪些税务优惠政策？

每个人和每个家庭都应充分利用加拿大的税务优惠来降低投资收益的税收，投资收益可以分为三大类：

（1）利息收入。例如银行存款、投资于政府债券等获得的收益。在加拿大，利息收入没有任何的税务优惠，该收入等同于工资等收入，100%交纳所得税。

（2）股息收入。股息收入是指投资于某家公司的普通股票或股票型基金所派发的股息。每年股息收入在当年可以得到股息税务优惠。与利息收入相比，股息收入具有一定的税务优惠。

（3）资本增值收入。资产增值收入泛指出售的投资品种，如股票、基金、物业等所赚取的利润收入。资本增值在税法上有很多不同的限制和优惠，例如出售房屋指定为主要居所赚取的利润，可以申请免税；出售股票或基金，所获得的资本收益，按50%交纳资本利得税。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-12#254

房产信息：

今年到目前为止，

西岛著名社区，kirkland,的上市待售楼盘（不含公寓）116套，最高一套150万，最低一套30.9万。
西岛著名社区，kirkland,的已经售出楼盘（不含公寓）57套，最高一套67万，最低一套29.7万。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-13#255

魅力西岛独立别墅，学区房，步行至marie-claire私立名校，临近emile小学，近排名第一的私校，精装修，地库完成装修，中央供暖及空调，
占地8千尺，带泳池。价格59万

逯广辉-大温地产 : 2014-04-15#256

市中心学区房

------新楼盘，位于市区中心，马上可以入住。

------具备蒙市两大个性：时髦和热情。

------家庭智能系统，控制调节公寓的音响，灯光，温度和安全出入。

------ 欧陆风格的厨房配备最先进的厨房电器，每个细节都设计得很完美。

------位置优越，在最具繁华的圣凯瑟琳大街上，AtWater和Guy-Concordia的中间。

------价格可以说是目前最具竞争力的，学生公寓大概400尺，价格13.4万起。

------有1睡房和2睡房。特别适合学生和小家庭。

------租房的朋友，有余钱找投资房的朋友，赶快来我这儿注册预订。

------作为此楼盘的特许VIP销售经纪，我的客人有优先权，

------我可以拿到最低最好的价格。此楼一共只有90套耶，抓紧。

------请在Email中注明您的姓名，电话。以便联系。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-15#257

有的年轻移民朋友在加拿大买房时，远在中国国内的父母会汇一笔金额过来，帮助支付首付。在加拿大，任何形式的赠与都是不用交税的。不过从中国汇款到加拿大，每人每年购汇5万美元或等值外币，境外汇款的限额也是每人每年5万美元或等值外币。所以大多数朋友通过汇款公司做大额的汇款。

赠与汇款收好一切凭据

无论是哪种形式的汇款，都一定要把所有的转款单据保留下来。虽然父母赠与本身不涉及税务问题，但是国税局很有可能对大笔金额入账做调查，所以汇款人和收款人要把所有的程序做好，把国税局有可能问的问题事先准备好。父母和子女最好在中国国内找一个律师，签署一份赠与文件并请该律师做见证。在加拿大的子女应该把所有的文件（包含汇款单）保留在自己身边，一旦国税局来查账，能立刻拿得出手。

国税局即使对一个人的纳税情况持怀疑态度，也不一定在当年就查，而是会等个一段时间，等到所有的罚款和利息累积到了一定程度再出击。而且国税局一般只给予30天的时间期限，正常情况下，如果没有事先做准备，很难提供出资料。除非立刻回国办手续，否则很难凑足所有的证明材料。如果过了30天之后，国税局拿不到合理的解释，就会直接认定这笔钱是购房者的收入并课税。
这样的例子有很多，我现在遇到的一些客户，大多是已经有了税务上的麻烦。所以我会建议所有的新移民，在登陆的那一年，找专业会计师规划你的海外资产，而且做规划不能只看3、5年，要看10年以上的打算。

帐户冻结损失自负

国税局在调查一个纳税义务人的时候，会先冻结住他的所有名下财产（包含银行帐户与房子）。即使冻结资产后，没有查出问题，资产冻结过程中的这一部份损失还是要被调查者自己承担。因为这是国税局在合理的怀疑中所做的措施。而且，加拿大和中国有租税协定，如果加拿大国税局真的要彻查一个人，可以透过中国的金资中心，调出所有他的所有资料。到那时，连纳税人自己忘记的帐户都会被翻出来，包括所有的对外担保、股权、房产等等。如果拿着这一份资料和纳税人申报的海外资产来校对，要被罚的项目可能就很多了。所以移民朋友应该提早做好准备和规划，不要给国税局这个机会来查自己。

此外，一般来说，华人夫妇喜欢用联名户头。一旦帐户被冻结，整个联名帐户都要被冻结。所以最好是在联名帐户之外有一个独立的帐户，无论是从利息角度还是安全角度，都比较好。

恒等式判断合理收入

国税局判断一个人的收入是否合理，一般会用一个恒等式：

当年度的总收入，应该等于个人净资产的增加额，加上一个家庭一年正常的开销金额，加上当年支付贷款的总额，加上孩子的教育经费，再加上所有的保险费。

如果每年按照这个恒等式来报税，就很安全。如果所报收入情况与这个恒等式不符，例如在温哥华西区拥有几百万的豪宅，又有几台名车，但是每年收入只报很少的收入，这就很不合理了。

按照加拿大国税局的规定，新移民在登陆成为加拿大税务居民后的第一个报税年度不需要申报海外资产，但是要把成为加拿大税务居民当天的T1134和T1135准备好。到了第二个报税年度的时候，才需要把自己的海外资产情况进行申报。如果在登陆的时候不做规划，等到国税局来查时，如果没有完善的准备就很有可能会被课一大笔税。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-15#258

2008年联排别墅，3卧室1+2浴厕，全硬木地板，朝向好，带精美后院，确保安全，适合花草种植及儿童玩耍，便利上高速20号，小学不错。业主工迁低价售. 38.9万.性价比高

----2008年建成连排别墅，带精美后院，适合儿童玩耍及种植花草。
----安静小区鸟语花香。车库宽敞带电动车库门，储物空间足。
----厨房敞亮，独立餐厅，可通露台后院，夏季适宜家庭BBQ聚会.
----光足南北通透，配备中央供暖中央空调中央换气中央除尘.
----特选全硬木地板。高端大气有档次。
----交通便利，几分钟可上高速，周围学校，幼儿园等设施，
----紧邻社区中心，游泳池，网球场，公园
----地下室彻底完成，可作书房或儿童活动房。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-18#259

家住house大有讲究, 一年四季需分期维修保养

保持家居安全及健康是十分烦琐的工作，以下列出维修、保养及清理家居设施的时间表，以助读者有系统的保养好家居。

一月

1.检查室外会否有冰粒或冰柱，清理屋顶及找出暖气以及冰雪融化的地方；

2.检查厨房、浴室、洗衣间会否积水或潮湿。

二月

1.检查所有栏杆、扶手是否安全；

2.检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。

三月

1.清洗雪柜及冰箱的内部，及后面的发热线；

2.把热水炉的储水放掉，清洗底部的沉淀物，完成后记得将放水阀门锁回原位。

四月

1.检查门窗缝隙位置的封边胶，是否因为老化或破损以导致门窗入风；

2.检查从排水管流出来的水会否积聚在外墙附近。

五月

1.检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置；

2.关闭及清洁暖炉的加湿度器。

六月

清洁壁炉及做季后检查。

七月

1.更换所有滴水的水龙头；

2.检查住宅的防盗设施、所有通往室外的门锁以及户外照明装置。

八月

1.检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。

2.检查地库的冷水管是否有冷凝水。

3.检查门窗是否需要加润滑油。

九月

1.检查外墙是否有油漆剥落或积水的情形。

2.聘请专业技工为暖气炉做定期检查。

3.检查烟囱出口及每个暖气风口。

4.如果住宅内有中央冷气，打开湿度调节器的风门并清洗湿度调节器。

5.检查壁炉及烟囱。

十月

第一个星期

1.清理暖气口、排气扇、抽油烟机的过滤器或隔尘网。

2.检查及更换门窗的缝隙密封条。

第二个星期

把室外水喉的水放掉，防止水管结冰爆裂。

第三个星期

1.检查肥料箱是否需要在春天前清空。

2.为植物做入冬准备。

第四个星期

1. 清理平顶屋顶或屋檐去水涧树叶杂物。

2. 检查去水涧的结构是否稳固。

十一月

1. 检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。

2. 检查地板是否有倾斜、弯曲变形或松动，这可能代表住宅结构出现问题。

十二月

检查门窗是否有冰积聚，这代表住宅的保温设施不够或有裂缝漏气

逯广辉-大温地产 : 2014-04-18#260

加拿大哪些资产转移不用缴税？

加拿大没有遗产税，却有很多遗产在主人去世后被冻结，这是因为加拿大有遗产增值税。比如一个人死后名下有两套物业，其中只有一套可以免交增值税，另外一套如果当初购买时是100万加元，去世时房子增值到300万，需计算并上交200万增值所需缴纳的增值税后，受益人才可以继承。

加拿大税法有一条规定：死亡时视同出售（Deemed Dispositions upon Death）。指的的是什么呢? 人去世后名下的资产需要清算，增值部分视同实现了，需要申报交税。也就是说人去世后还不能一了百了，仍存在税务问题。去世那一年仍然需要报税，而且缴的税很可能是他一生中缴过的最高税款。比如一个人是在6月30日去世的，那么他要申报的个人所得有两个部分：

1. 当年1月1日到6月30日期间的全球收入

2. 6月30日当天他名下的所有资产视同售出，以当天的市场交易公平市价FMV减去当初购买时的成本价，如果有增值，增值的一半和其他全球收入加到一起，计算需要缴纳的个人所得税。

对于资产较大的住在BC省的人来说，基本上是要缴增值部分的21.85%。比如上面说的那套房子，增值200万，要缴的税大约就是200万*21.85%=43.7万。这对继承人来说是一笔不小的负担。那么有没有可能不缴资本增值税呢？如果在转移资产时有以下几种情形存在，则可以免缴资本增值税。

一、配偶资产转移 Spousal Rollover

如果两夫妻在购买某些资产时比如买房子是联名购买的，那么一个人去世，这笔资产就会自动过户Rollover给另一个人，在这个过程中，无需经过遗产认证手续也不计税，一直等到联名资产的最后一个人去世再算。

不过要注意的是，如果不是同时购买而是后来把另一个人的名字加进去的做法就不属于联名持有（JOINT TENANCY）,只能算共同持有TENANCY IN COMMON。联名持有的两个人A和B，如果A去世，A的部分自动给B；B先去世，B的部分自动转给A；共同持有则不同，比如A先去世了，A的那部分资产会成为“遗嘱类资产”，需要经过复杂的法庭认证程序，看看由谁来继承，不会自动给B，而B继续持有他自己的那部分。

二、主要住宅增值税免缴 Principal Residence Exemption

如果一个人名下只有一套自住住宅，该物业增值的部分是不用上缴资本增值税。但任何家庭在任何一年仅能将一套物业指定为自住物业。如果父母去世时将自己主要住宅作为遗产留给子女，不存在税务问题，但如果子女已经拥有一套主要住宅，则从继承之日起，必须指定其中之一为投资物业，该物业将来转移时会有税务问题。

三、小型生意增值税豁免法则 Small Business Exemption

如果拥有加拿大人控制的私人企业（CCPC）的股份，在出售该股份时有75万资本增值免税额。另外，合格的农场资产（Qualified Farm Property）和合格的渔业资产（Qualified Fishing Property）也享受同样的资本增值免税额。比如一个人若干年前投资20万加元在CCPC里，他过世时股份价值增值到100万加元，他需要缴纳的资本增值税是100万-20-75万=5万。

四、人寿保险赔偿免税 Life Insurance Benefits Exemption

包括分红储蓄保险、投资连结险、定期保险、意外身故保险，被保险人身故后，赔偿金直接从保险公司发出支票送到受益人手中，不需要缴增值税，不需要用来还债权人，没人可以入禀法院提出修改受益人，也不需要缴纳1.4%的法庭认证费。

购买人寿保险可以将资产转移给受益人，受益人取得的人寿保险赔偿不需要纳税。投资类型的保险，其投资收益在一定的范围和额度內不需要为资本增值和利息收入付税；分红类的保险，保单的分红也不需要纳税，但直接从保单中动用保单内现金价值可能会引发税务问题，而通过第三方抵押贷款的方式间接动用保单内现金价值不会引发税务问题。投入保险的钱与投入RRSP等储蓄计划的钱有所不同，购买RRSP虽然现在所产生的资本利得不需缴税，但将来提款时需要按当时的税率缴税。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-25#261

距康大步行两分钟高级公寓隆重开盘啦

------$189,000起

------Mackay Rue, Montreal, QC H3G 2H5

------地处安静小街，绝对黄金地段，绝对好的投资项目

------步行至康大仅2分钟，共11层，condo费低

------由著名开发商BELCOURT投资开发，价格是此黄金地段最优惠的，BELCOURT精心设计性价比最优房型，很多房型在20万以内

------投资，自住的最佳选择，还是第一次买房能拿到政府补贴者的最佳选购。

------房子面积从342平尺到874平尺，有studio有3半，还有4半，10楼的大4半只要42万2（包税）就可买到。

------街道寸土寸金，步行范围内有很多中国餐馆和超市，生活方便

------2015年9月入住

------中国国内的投资人士也可以购买,并享受超低贷款利率。

------对留学生，或旅游者贷款有特别优惠.

------"本公司同时提供出租服务",解决您的后顾之忧

逯广辉-大温地产 : 2014-04-25#262

魅力西岛, 最大英语社区，独立别墅，属于名校区，3卧室，实木地板，地下室装修，车库，精美后花园。

逯广辉-大温地产 : 2014-04-25#263

魅力西岛, 最大英语社区，独立别墅，属于名校区，4卧室，实木地板，地下室装修，车库，精美后花园。特惠价52.98万。

view18 : 2014-04-27#264

mark

jennylai : 2014-04-27#265

持续关注中

逯广辉-大温地产 : 2014-04-28#266

5月房地产讲座

逯广辉-大温地产 : 2014-05-02#267

以下是今年三月数据中加拿大国内最昂贵的地产市场排名。

27。New Brunswick：$156,087

26。圣约翰(Saint John)：$169,978

25。爱德华王子岛：$174,311

24。Thunder Bay：$206,166

23。Nova Scotia：$207,803

22。魁北克市：$254,952

21。缅省：$263,778

20。哈利法克斯：$265,282

19。魁北克：$268,126

18。温尼伯：$271,551

17。纽芬兰：$288,900

16。萨省：$300,548

15。育空：$320,445

14。满地可：$326,438

13。女王市：$326,769

12。西北地方：$328,945

11。Saskatoon：$347,407

10。渥太华：$354,440

9。爱民顿：$355,336

8。亚省：$399,134

7。Hamilton：$404,046

6。安省：$420,617

5。卡加利：$455,280

4。维多利亚：$493,730

3。卑诗省：$535,163

2。多伦多：$547,786

1。温哥华：$785,189

逯广辉-大温地产 : 2014-05-02#268

蒙特利尔市政府为岛内购房者提供补贴
4月24日，蒙特利尔市政府正式出台了一项新的住房补贴政策。今后，在岛内地区购买房产的部分家庭可以享受政府提供的财政补助。
据统计，在蒙特利尔岛内地区，一栋适合单一家庭居住的独立房屋售价（按中位数计算）为28万元。这一价格水平比魁省其他地区同等户型的房屋价格相比高出24%。由于岛内房价过于高昂，许多家庭由于没有足够的经济能力购房而不得不从市中心迁往周边近郊地区定居。蒙特利尔市政府为了鼓励和吸引更多家庭留在岛内生活，特别推出了一项“置业补贴”计划，帮助市民以相对低廉的价格在岛内购置一处物业，最终目标是将蒙特利尔定位为一个居民置业率高、住房负担能力良好的宜居城市。

如果购房者符合“置业补贴”计划的申请条件，市政府将以财政补助的方式向这些新任业主退还他们在办理房产过户时需要缴纳的物业转让税（les droits de mutation，又称为欢迎税，即la taxe de bienvenue）。这项补贴的发放对象为在岛内购买房产的首次置业者以及一部分已经拥有房产、符合特定申请条件的家庭。

只有符合以下条件的两类家庭才有资格在购置房产时享受蒙特利尔市政府提供的物业转让税退税补贴。其中一类为首次购买房产的家庭，此类家庭所购置的物业必须为价格在40万加币以下、适合单一家庭居住的独立住房。另一类有权获得置业财政补贴的家庭为已经拥有房产的购房者，其购买的新物业必须是价格在36万加币以下、带有三间卧室的全新住宅。

上述两类家庭要想获得物业转让税退税补贴，其购买的房产必须符合另外一项条件：对于首次购房、而且所购房产价格在40万加币以下的家庭来说，其购房时缴纳的物业转让税不得高于4500元；对于已经拥有房产、而且所购房产价格在36万元以下的家庭来说，其购房时缴纳的物业转让税不得高于3900元。

除此之外，蒙特利尔市政府此前推出的所有其他形式的住房补贴政策将继续实施，其中包括为所有首次购房者提供的置业补贴等等。据悉，市政府为所有首次购房者提供的财政补贴从4500元到12500元不等，补贴金额根据购房家庭的人数、家庭成员中是否有子女以及房屋价格等因素而不同。

另外，蒙特利尔市政府还对两项现行的住房补贴计划，即住宅部分翻新（rénovation à la carte）补贴以及大规模住宅整修（rénovation résidentielle majeure）补贴的相关政策进行了修改。这两项住房补贴针对的主要援助对象是居住在旧城改造街区的家庭或者至少有一名子女的家庭。

魁北克房地产联合会（Fédération des chambres immobilières du Québec）市场分析部的主任Paul Cardinal先生指出，魁北克省的置业率远远落后于加拿大的其他地区，其中住房拥有率最低的正是蒙特利尔地区。他指出，在魁北克省，仅有61%的居民拥有属于自己的房产，而在加拿大全国范围内，各省居民的平均置业率则超过了70%。

从2009年3月岛2014年3月，一栋适合单一家庭居住的独立房屋在蒙特利尔地区的售价（按中位数计算）从28.9万攀升到了37.3万。换言之，最近五年以来，这一户型的房屋在蒙特利尔地区的售价上涨了29%。

除了蒙特利尔以外，魁省其他地区的房屋价格也在过去五年中出现了不同程度的上涨。从2009年3月到2014年3月，一栋适合单一家庭居住的独立房屋在整个魁省范围内的中位数售价从19万攀升到了23万。换言之，这一户型的房屋价格上涨了21%。

尽管最近五年以来，魁省各地的房屋价格都有所增长，但蒙特利尔地区的房价无疑是最为昂贵的。购房者花同样的金钱可以在魁省其他地区买到面积更大的住房。

逯广辉-大温地产 : 2014-05-06#269

蒙特利尔购房补贴计划的相关官网地址：

http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=9437,116689570&_dad=portal&_schema=PORTAL

乐游鱼 : 2014-05-10#270

逯广辉-蒙城地产说:
魅力西岛, 最大英语社区，独立别墅，属于名校区，3卧室，实木地板，地下室装修，车库，精美后花园。

逯先生，请问这套房多少钱，mls多少编号，在西岛什么区

乐游鱼 : 2014-05-10#271

逯广辉-蒙城地产说:
魅力西岛, 最大英语社区，独立别墅，属于名校区，4卧室，实木地板，地下室装修，车库，精美后花园。特惠价52.98万。

这套在哪个区？Mls什么号？

irene_z_y : 2014-05-10#272

您好，给你发邮件了，望查收，谢谢！

逯广辉-大温地产 : 2014-05-13#273

The Healthy House
The Healthy House is bright, open, efficient and welcoming. It can be new or renovated, in downtown or suburbia. Wherever you find it, the Healthy House is characterized by five key elements.

1. Occupant Health
Healthy Housing promotes superior quality of indoor air, water and lighting.

2. Energy Efficiency
Homes account for about 20 per cent of all energy used in Canada. Of this, about 67 per cent is used for space heating and cooling, 18 per cent for lighting and appliances, and 15 per cent for heating water. The Healthy House reduces energy use in all these areas, in all seasons. It minimizes heat loss in winter and gain in summer. It relies on efficient heating and ventilation systems, reduces the consumption of electricity and other fuels, encourages the use of renewable energy and the recovery of energy that would otherwise be lost. It also reduces the energy used in the manufacture of building materials and in house construction.

3. Resource Efficiency
The Healthy House makes efficient use of all our resources. It is also readily adaptable to changing needs. Efficient use is made of building materials, and recycling is encouraged. Durability of building components is essential. The Healthy House also conserves water and energy.

4. Environmental Responsibility
The principles that guide the construction and use of the Healthy House are the cornerstone of environmentally responsible housing. The Healthy House may use alternative water and wastewater systems, encourages site planning that reduces land requirements, minimizes waste generation and pollutant emissions, promotes resource-efficient landscaping and considers broader community planning issues such as transportation. It involves a new way of thinking about how homes and communities contribute to the health of the planet. Houses are becoming smaller and more space efficient with multi-use floor plans. While building lots are smaller, they are more creatively used.

5. Affordability
For the Healthy House to succeed in the marketplace, it must be good for the owner, the builder and future generations. Many features of the Healthy House make it affordable to own, and its design makes it easily adaptable to its occupants’ changing needs.

The Bathroom
While it may not look different, much has changed in the bathroom of the Healthy House. Water, in particular, is much better managed.

Nearly 75 per cent of all water used in the home is used here. Wasted water is money down the drain. With new water-saving devices, bathroom water use can be reduced by as much as 50 per cent with little or no change in lifestyle.

Tips
Water-efficient Toilet (6L or less)
Uses up to 80 per cent less water than a regular toilet.
Dual flush toilets offer even greater savings.
Refer to the maximum performance testing of toilets on the Canadian Water Waste Association (CWWA) website.
Shower Head (9.6 L/minute)
Reduces water use by more than 60 per cent with no loss of performance.
Tile
Tile is easily kept clean and dry and is durable for bathrooms. Carpets are discouraged because they retain moisture, which encourages mold growth.

Water-based Semi-gloss Paint

Semi-gloss paint is washable, durable and enhances a room’s brightness. Use a low-pollutant emission type paint.

Ventilation
Essential for controlling humidity and exhausting odours to the outside. The bathroom can be linked to an integrated house venting system, or a quiet fan (1 sone or less) may vent air directly to the outside.

Caulking
Special low-odour fungicide-free silicone caulking is available.

The Kitchen
The kitchen is a centre of activity in most homes—and an area where water and electricity are frequently wasted. research shows that kitchen appliances can be used more efficiently or more efficient models can be purchased.

The kitchen of the Healthy House is designed to make efficient use of resources and to contribute to a healthier living environment for its occupants.

Materials frequently used in kitchen construction can give off chemical vapours for extended periods so healthier alternatives are recommended.

Tips
Faucet Aerator Taps
A simple and inexpensive aerator tap can reduce water use by more than 60 per cent.

Skylights
A properly designed skylight or light tube reduces the need for artificial light and saves on lighting costs.

Energy-efficient Appliances
Energy-efficient dishwashers, washers and dryers, refrigerators and freezers can cut energy consumption by at least 15 per cent. Some models can reduce energy use by nearly 50 per cent.

Front-loading clothes washers save clothes-drying energy consumption by removing more water.

Waste Reduction and Recycling
Use bins to collect recyclable materials and to separate wet and dry waste.

Use a covered compost bin to store organic waste for composting outside.

Recycle and compost to reduce the volume of household garbage sent to landfills.

Storage
Store materials whose odours can reduce air quality—cleaners, toiletries, compost and garbage—in sealed containers.

Cabinets
Low-toxicity sealers can be used to seal the exposed surfaces of cabinets made with manufactured wood products such as particle board and plywood.

Use low-pollutant-emission board materials and finishes for cabinet construction.

Solid-surface Countertops
These countertops emit few vapours. Because they are reparable, they can last the life of the house.

The underside of countertops should be sealed with a low-odour sealer.

Source Control
Choose materials that emit few chemical vapours.

Plaster walls, for example, are attractive, durable, cleanable and inert.

Ceramic Tile
Set in thinset mortar, ceramic tile is easy to maintain and durable. One type consists of 70 per cent recycled glass.

Ventilation
Ventilation is a must to control cooking-related moisture and odours. An outside-vented quiet range hood or downdraft fan can help keep your kitchen fresh.

Cleaners
Chose natural biodegradable products for cleaning (for example, baking soda, vinegar, borax).

The Living Room and Study
Today, bigger is not necessarily better. In the Healthy House, floor plans make efficient use of space, less building material is needed and less energy is used. Moreover, the emphasis is on open, adaptable, multi-use space that can change with your personal needs.

Tips
Large Windows
Generous windows let in natural light and give your house a more spacious appearance. South-facing windows allow for substantial heating from the sun. Exterior shades can prevent summer overheating. Frame material, special coatings, the number of panes of glass, gas between panes and spacer materials all contribute to energy efficiency of windows.

Area and Task Lighting
Wiring your home so that the lights can be individually controlled lets you illuminate specific areas of a room independently. Lighting the whole room wastes electricity.

Automatic Timers and Dimmer Switches
Using automatic timers and dimmers saves electricity.

Energy-efficient Lighting
Compact fluorescent light bulbs use 75 per cent less energy than the incandescent variety. Halogen bulbs are another environmentally responsible choice. Both types last longer than conventional bulbs. Make sure compact florescent lights (CFL) are disposed of properly as they contain mercury.

Natural Furniture
Furniture made from low-emission, natural materials—wool rugs, sofas and chairs made of untreated cotton with hardwood frames—makes for a healthy indoor environment.

The Hidden Home
How we build our homes has a great effect on occupant health, energy and resource efficiency, the environment, and housing economy. Applying the principles of the Healthy House can lead to important but often simple changes in construction practices and the selection of materials. These are at work for you behind the finished walls and floors of the Healthy House.

Tips
Sealed Concrete Slab Floor
A low-emission, water-based sealer provides a lowmaintenance finish while eliminating concrete dust.

Rigid Board Insulation

Placed under the concrete slab, this high-performance, waterproof insulation helps raise the temperature of the floor slab and increases comfort. It reduces heat loss by up to 75 per cent.

Polyethylene Plastic Sheeting

To prevent soil gases from entering the house, place this sheeting between the floor slab and foam board insulation. It reduces moisture seepage by breaking the soil’s natural capillary action.

Kiln-dried, Finger-jointed Spruce Studs

Spruce is a domestic, fast-growing, renewable softwood.

It also has the lowest chemical content of the softwoods, so it has a reduced impact on the quality of the indoor air. Finger joints connect short sections of lumber, reducing mill waste while conserving resources.

Birch Trim and Moulding
Birch, a fast-growing domestic hardwood, emits few chemicals and is very durable. It is an excellent choice for decorative trim and moulding when sealed with a water-based dispersion urethane, a low-odour finish.

Fibre-reinforced Drywall
This gypsum drywall minimizes taping, filling and sanding. It contains recycled material and creates less dust and volatile chemicals during installation.

Airtight Drywall Barrier System

Including low-density polyvinyl chloride (PVC) foam tape and low-emission silicone caulking, this drywall system eliminates drafts and minimizes the entry of outdoor air pollutants and moisture through the building structure. It also helps reduce heat loss due to air leakage by 75 per cent.

Vapour Diffusion Sealer

When applied to all interior gypsum board surfaces, this low-emission sealer retards vapour diffusion into insulated wall cavities and serves as a primer for paint.

Interior Water-based Paint

Use low pollutant emission paint to reduce vapours.

Sunspace
Properly designed and constructed sunspace provides passive heating from the sun and offers occupants a warm, sunny place during the winter.

The Mechanical Room
Ventilation equipment is as essential to comfort as the furnace, water heater and dehumidifier. You can economize by integrating the functions of all your mechanical equipment. You can also save by using smaller components because higher levels of insulation reduce heating and cooling demands.

Tips
Ventilation Intake and Exhaust
Exercise care when designing and locating ventilation intakes and exhausts. Ventilation exhaust must not re-enter the house. Intakes should not be near an outside pollution source or inaccessible for cleaning and inspecting.

Air Filtration
Odours and particles, including molds, dust and pollen, should be removed from indoor air. Pleated paper filters remove fine particles that conventional glass fibre filters cannot. Ventilation systems can be designed to accommodate highefficiency filters to remove dust particles from outdoor air.

Heating Equipment
The equipment that heats the air and water in our homes has improved dramatically. Today, high-efficiency condensing furnaces, heat pumps well-suited to cold climates, and integrated space and water heating systems are commercially available.

When choosing a high-efficiency furnace, ensure it has a higher-efficiency fan motor as well to reduce electricity consumption.

Thermal Storage
Passive solar design techniques can be combined with high mass elements (for example, concrete floors) to store daytime solar energy for use during the night. Extra water heaters can be used to heat and store hot water during the night when there is excess electricity capacity. This stored energy can be used later when it is needed.

Ducting
To ensure the efficient supply and return of ventilated air, ductwork must be well design and installed. Ducts should be airtight yet accessible for cleaning.

Water-based Duct Sealer
Using a water-based sealer (mastic) is the best way to seal ducts to ensure efficient distribution of heating, cooling and ventilation air.

Heat Recovery Ventilation System (HRV)
HRVs help provide healthy indoor air quality. They can recover 70 per cent of the heat from stale indoor air while providing a continuous supply of tempered fresh air to the home. This reduces ventilation costs. This system draws fresh, filtered air into the home while removing stale indoor air moisture and odours. Together, the fresh air system and associated heat recovery ventilation provide a healthier, durable, more comfortable home.

Pure Water System
If it is necessary to improve water quality, consider installing a separate drinking water filter with its own kitchen tap. Water purification systems for the whole house are also available.

Gas-fired, Direct Vent, Fan-assisted or Sealed

Hot Water Tank
These appliances reduce the risk of flue gas spillage into the house while improving energy efficiency.

Central Vacuum
The central vacuum system should direct its exhaust outside the house, so it removes dust directly to the outdoors. This eliminates the kicked-up dust common to conventional vacuum cleaners.

Healthy Landscaping
Resource-efficient landscaping contributes to all the elements of the Healthy House—health, energy, resources, affordability and the environment. It can provide an area for growing food, a welcome microclimate (for example, shade, protection from wind) for the home, and reduce stormwater runoff. In addition, through well-designed landscaping, the garden need not be expensive to construct nor tedious to maintain.

Tips
Cisterns
Cisterns (water storage tanks) are an effective way to collect and save rainwater. They can provide water for all outdoor needs and reduce use of treated potable water.

Drip Irrigation System
A drip irrigation system, placed on or below ground level, reduces water losses due to run-off and evaporation in comparison to conventional sprinkler systems.

Native Grasses
Switch from thirsty, exotic grasses to hardy native varieties, and limit lawns to social and play areas.

Trees and Shrubs
Native trees and shrubs need less water than grass. Because their roots are deeper, they often do not need watering. They also provide privacy, shading and pleasure.

Waste Reduction and Recycling
With a backyard composter and garden, you can put most of your food wastes to good work where they belong—back in the land.

逯广辉-大温地产 : 2014-05-14#274

在Google地图上，这个地名被翻译为“柯克兰”。这是蒙特利尔西岛的一个小城市，人口大约两万人。与西岛其它地方相似，Kirkland市的主要功能也是居住，即所谓“蒙特利尔的卧室”。这里的房屋主要是单户型独立别墅，同时也有少部分多户型房屋和公寓。

市长

Kirkland的现任市长名叫John W. Meaney，从1994年当选后一直担任市长至今。这位市长同时还是蒙特利尔公交公司（Société de transport de Montréal）的股东，也是蒙特利尔大都会组织（Communauté urbaine de Montréal）的理事。John W. Meaney先生最早从政的时间是1975年，当时他被选民选举为市政参议员。之后，这位先生还曾经陆续担任过蒙特利尔大都会委员会（CommissionMétropolitaine de Montréal）、魁北克城市协会（Union of Quebec Municipalities (UMQ)）、蒙特利尔地区选举论坛（Regional Conference of Elected Officers of Montréal (CRÉ)）等组织的理事。John W. Meaney非常热心于西岛公共交通事业，一直在努力促成这座城市居民与蒙特利尔市在公共交通领域的对话和协商，他希望蒙特利尔市郊列车的运行能力能够进一步提升，增加车次，以满足西岛市民的需求。

历史

1722年3月3日，法国国王颁布了一项法令，设立Saint-Joachim de la Pointe-Claire教区。1845年7月1日，Saint-Joachim de la Pointe-Claire教区第一届市政议会成立。1855年，这个议会完成了世俗化。1961年3月24日，Kirkland建立城市。之所以取名为Kirkland市，就是为了纪念从1939年至1961年期间一直担任Jacques-Cartier县自由党参议员的Charles-Aimé Kirkland医生。

1961年，伴随着横穿加拿大的大铁路干线的建成，这座城市迎来了前所未有的发展机遇。尽管这条铁路把这个地区分成了两部分，但是因为铁路交通的便利，这里便有了第一个工业园区，是原来的纯粹居住区多了一些工商业成分。但是，市民们还是倾向于尽可能地保留这里的居住特色，为此目的，市政府采取了一些较少道路交通流量的措施，以保持这里优美的居住环境。

从1970年开始，Kirkland市开始了一段高速发展的过程，这个工程在1976年被经济衰退逼停。之后，随着经济的复苏，这里的建设进程又被恢复。到2005年，Kirkland市的人口增加到接近两万两千人。这些居民大部分都是新成立的年轻家庭，所以这里的社区生活非常丰富多彩。

社区生活

正如前面所说，Kirkland的社区生活非常活跃。这里的图书馆、公园、游泳池、溜冰场、自行车道等都给市民的生活增添了许多乐趣。同时，市民有组织的举办一系列的社区文化活动，其中最值得一提的是图书借阅、野营、演出、义务劳动等。

Kirkland社区图书馆每年都举办一些活动，以便社区家庭前来学习和休闲娱乐。现在，居民可以通过网络来注册参加图书馆的一些活动。今年冬天，社区图书馆的计划中包括圣诞树装饰展览、艺术体操、舞台演出、图书馆研讨会等。

在举办大量室内活动的同时，Kirkland社区也同时组织很多室外活动，其中的重头戏为野营。2013年，由市政府组织的野营活动都从四月底开始，有些活动仅面向本地居民，有些面向所有来宾。有些活动可以在市政府网站在线预定位置，有些需要到市政厅登记。所有的活动都以一星期为一个周期。

在刚刚过去的几个星期里，Kirkland专门举办了一次冬天特别活动，其中有冰雪雕刻、狗拉雪橇、极地小镇、堆雪人等。

Kirkland社区经常举办文艺演出活动，演出票价只有5加元，地点为社区体育馆（Complexe sportif de Kirkland (16950, boul. Hymus)）和图书馆（Bibliothèque municipale (17100, boul. Hymus)）。今年，您虽然已经错过了圣诞节和情人节期间的演出活动，但是接下来还有很多机会。譬如，3月8日，社区图书馆要为6岁到8岁的孩子举办英语演唱会；3月17日，4岁到9岁的孩子将可以在体育馆观看法语童话故事戏剧。所有这些活动，都有一个主题——“棒棒糖演出（Théâtre Bonbon）”

Kirkland还有一个冰上运动馆。该馆建于1975年，配备了大面积、高标准的滑冰场。每年从8月末到4月初，这里都接待成千上万的冰上运动爱好者。很多民间体育组织，如Fédération de Hockey Mineur Lakeshore、Association de Ringuette Beaconsfield-Kirkland、Club de patinage artistique de Kirkland、Ligue des anciens de Kirkland等都经常在这里举办活动。另外，这里还组织多种多样的主题活动，其中包括学龄前儿童滑冰课程、成年人滑冰培训、自由冰球、自由滑冰等。

最后，我们还要介绍一下Kirkland的义务劳动，也就是我们常说的义工。参加义工，为社区做些事情，也是这座小城市社区生活的重要组成部分。在做义工期间，邻里之间又多了一些相互交流的机会。义工的工作内容非常丰富，市民可以很简单的摆放桌椅，也可以帮助维持秩序。通常，除了本地居民，整个蒙特利尔岛上的大专院校的学生都很热心这些义工活动。通过参与这些活动，大家相互帮助，使得社区更富有凝聚力，而每个义工也同时得到锻炼，其乐融融。

发展动力

Kirkland一直在不停的发展，这种发展的动力主要来自于便利的交通和优美的环境。就交通而言，这里的铁路、公路、河运、空运设施都非常齐备。同时，因为距离北美很多大城市都不是很远，这里得企业很方便通过铁路将自己生产的产品运送到加拿大全境、美国各地、甚至到墨西哥。Kirkland的公路交通也很发达，除了各家门前宽阔平坦的街道之外，通过20号和40号高速公路，人们都可以很方便地进出Kirkland市。作为蒙特利尔岛的一部分，Kirkland当然同时享受大蒙特利尔的海运交通便利条件。远洋轮船通过蒙特利尔港口，承担着大量的水运任务。在这些运来运往的货物中，有不少是要运到Kirkland，也有很多是从Kirkland运出去的。在空运方面，Kirkland距离蒙特利尔Pierre-Elliott Trudeau国际机场与Montréal-Mirabe 国际机场都很近。这两家飞机场每年都运送者一千多万名旅客与接近三十万吨的货物。与此同时，为了促进本地区的发展，市政府在加紧基础设施建设的同时，也在商业咨询、信息共享、优化服务等方面做了大量工作。来这里经商，除了上面提到的有利因素之外，大片的空闲土地也是优势之一。商家可以用比较低廉的成本，购置土地，可以开发为民宅，也可以建设为商铺，何乐而不为呼？！

逯广辉-大温地产 : 2014-05-16#275

作为蒙特利尔行政辖区之一的LaSalle区位于Lachine区东面，Verdun区西南面，东面与西南区的Ville-Émard相邻，北面与NDG区相连。这个区被10号高速公路和Lachine运河分成两个小区。整个行政区人口大约七万五千人，英语与法语居民各占四成。

历史

LaSalle区的历史与Lachine区的情况很相似，最早的领主是探险家Robert René Cavelier de La Salle（1643年生于法国Rouen,1687年死于德克萨斯）。1845年，LaSalle成为一个独立的行政单位，1912年升级为城镇。LaSalle的历史与Lachine Rapids密切相关。Lachine Rapids是若干处激流滩的合称，虽然名称为Lachine激流滩，实际上却位于LaSalle区的管辖之下。正因为这些个激流滩，使得一些大型船只很难逆圣劳伦斯河往上行驶，所以才成就了蒙特利尔港稳坐加拿大第一大内河港口的地位。后来， Lachine运河开凿通航，险滩才得以绕过，航程才得以继续逆流延长。

教育

LaSalle的中小学教育很发达。在众多的学校中，最值得一提的是 École secondaire Cavelier-de-LaSalle。这家中学不仅教学质量无可挑剔，而且在才艺教育方面也有着突出的表现。尤其在舞蹈和音乐领域，这所学校的地位被公认为前加拿大第一。

LaSalle Community Comprehensive High School也是很有名的一所公立学校，虽然建校时间不是很长，但教育质量并不逊色于其它名校，尤其在人文领域。除了中学，这里还有四所小学，分别是：Orchard Elementary School、Allion Elementary School、Children's World Elementary School、Saint Lawrence academy。如果您上过魁北克省移民部办的法语培训班（以前称为Cofi），您一定知道Cégep André-Laurendeau。这是一个综合高等技术专科学院，在医疗卫生、科技人文、文化艺术等方面有着非常优秀的师资和设施。

美丽的社区

LaSalle区濒临圣劳伦斯河，区内还有两条运河（Lachine Canal 与Canal de l'Aqueduc），有一个八角形图书馆，有全岛最好玩的Parc Angrignon公园，有Île aux Hérons，是全岛条件最好的候鸟栖息地之一。另外，LaSalle还有很多名胜古迹，如激流公园（Rapides Park）、大风车（Fleming windmill）。在体育方面，这里有全岛最好的橄榄球协会（Warriors）、冰球协会（Cougars）、足球协会（Lasalle Rapids）等。LaSalle区人杰地灵，有很多本地社会名流是从这片土地上走出去的，其中包括流行乐手Marie-Élaine Thibert、摇滚歌手Régine Chassagne、前LaSalle市市长等。

房地产

LaSalle区平均房价大约三十万加元，比全省大约二十万加元的平均房价高很多。这里的房屋类型大多数为两层多户型房屋，所以房东比较倾向于往外出租，租客占全部房屋数量的六成左右。就业与西岛很多社区不同的是，LaSalle区的经济很发达，就业机会很多。仅制造业一项，就为本地创造了将近六千个就业岗位，占全区总就业人数的百分之二十。零售商业为将近五千人提供了就业机会，占全部就业人数的百分之十八。从2001年到2006年，LaSalle区的就业总共增长了4.4%，新增就业岗位一千多个。

经商

LaSalle区是商户最理想的根据地之一。2009年，共计有大约一千五百个商家在这里落户。这些企业大多数为中小企业，其中四个员工以下的企业占一半，两百人以上员工的企业占1.2%。提供就业机会最多的商家是蒙特利尔交通公司（Societé de transport de Montréal），其次是Brasserie Labatt。如果您想在这里开店或者设厂，可以先到LaSalle区经济开发局（Développement économique LaSalle）咨询，看是否能在资金等方面获得政府的帮助。这个机构的主要职能就是为本地个体经营者和企业提供服务。如果您希望获得更详细的信息，请登陆该机构的网站：http://www.dellasalle.ca。

逯广辉-大温地产 : 2014-05-16#276

Beaconsfield位于Saint-Louis湖北岸，西面是Baie-D'Urfé，北面是Kirkland，东面是Pointe-Claire。这座小镇成立于1910年，Beaconsfield的地名取自英国维多利亚女王的宠臣、1860年至1870年曾经担任英国首相的第一代比肯斯菲费尔德伯爵Benjamin Disraeli。从蒙特利尔市中心驱车只需20分钟就能到达这座花园小镇。同时，蒙特利尔公交系统也为Beaconsfield的居民提供了方便的大都市公交服务。另外，从小镇开车去皮尔-特鲁多国际机场，也就只需要10分钟的时间。

历史

Beaconsfield历史上有据可查的首次地权转让契约是1678年5月18日Sulpicians教会组织将土地转让给Jean Guenet的契约。根据该契约的描述，这一片土地位于St. Louis湖 Pointe Beaurepaire一带，两边都是尚未转让的土地。1694年，Jean Guenet 又进一步获得了Beaurepaire西面的一部分土地。到1700年9月30日的文件显示，这一片土地的正式名称为来自古印第安语的“Pointe Anaouy”。不过，Jean Guenet先生还是喜欢将自己的第一块领地称为“Beaurepaire”。从1677年开始，Jean Guenet曾经一直是玛丽城（Ville-Marie）最有实力的商人之一。有时候，他也去法国作一些进出口生意。这位领主还曾经是蒙特利尔岛领主们的税务官。

1760年5月1日，Jean Guenet的孙女Anne-Etiennette Milot将属于自己的Beaurepaire农场卖给舅舅Louis Normandin Lamothe 和舅母 Charlotte Guenet。1765年，蒙特利尔商人Amable Curot在已经购置了这一带大片土地之后，购置了几乎所有的剩余土地。1769年，Amable Curot先生终于成了这一大片土地的唯一所有人。他在自己的土地上建起了一栋石头房屋。这座房屋现在位于Thompson Point 第13号。1870年，这一大片土地又再次转手到了Pierre Vallée 和 Étienne Navard de Saint-Dizier名下。后来，又经过若干次交易，1864年，蒙特利尔商人James Thom(p)son成了这里最大的地主。此后几个月的时间里，一些英裔移民沿着湖边定居，原来的地名逐渐被人们遗忘，“Thompson’s Point”的地名成为最流行的地名。

我们前面曾经提到过，Beaconsfield的地名来自英国维多利亚女王的宠臣、第一代比肯斯菲费尔德伯爵Benjamin Disraeli。

1810年7月份，Paul Urgèle Gabriel Valois在这里建设了一座石头房屋，石墙厚度达38英寸。这位先生将这座建筑物作为自己对这一片土地的行政管辖办公场所。1870年，Menzies先生取得了这栋石头房屋的产权，并且将这大大片土地都更名为Beaconsfield，以纪念第一代比肯斯菲费尔德伯爵Benjamin Disraeli。此后，他又在这里建设了一些比较小的房屋。1877年，Menzies又在自己的土地上开辟了一个葡萄园，但是，4年之后，葡萄种植又中止了。1881年，这里的一个地主W.E Shaw将一大片土地以248.22元的价格出让给了蒙特利尔主教，用于建设教堂，这就是Beaconsfield第一座新教教会教堂的来历。遗憾的是，1944年，这座教堂被拆掉了。

1891年，石头房屋连同土地一起又被转手到了Frank Upton名下，作为这位新地主的避暑度假去处。后来，这里又建设了几处小房屋和露台。从1810年开始，这座临水物业的东半部分作为私人划船俱乐部。1891年，Frank Upton将自己的俱乐部正式取名为“The Beaconsfield Boating Club”。（1965年，Beaconsfield镇正式将这个俱乐部更名为“The Beaconsfield Yacht Club”）。

Beaconsfield镇正式成立于1910年6月4日。第一届市政会议于1910年6月2日在Beaurepaire学校召开。Mayor Joseph Léonide Perron主持了会议。当时，这个小镇的人口还不足400人，进入21世纪之后，这里的常住人口才刚刚接近20000人。

游览胜地

Beaconsfield的确是一个风水宝地。这里有成片的绿地公园、连绵不断的自行车道、舒适宜人的白色沙滩、古色古香的前辈移民故居等。

虽然，Beaconsfield的公园与我们前面介绍过的岛上的其它公园没有很大的区别，基本上都是绿树草地和一些基本设施，但是，这个不到两万人的小镇，却享受着二十五个大公园，几乎每家每户附近都是公园。而且，每个公园的功能并不完全一样，有些侧重于休闲，有些侧重于体育，也有些侧重于文教。

Beaconsfield有不少古色古香的前辈移民故居。每栋古屋都是这一片热土开发的见证者，都似乎在为来访者诉说着故事。Beaconsfield镇也很重视这些古迹的保护，为此还专门成立了Beaconsfield-Beaurepaire Historical Society 和the West Island heritage tour. In两个专门的机构。在这里，我们将重点介绍三处最具代表性的文化遗产。

Lakeshore 410号，这栋房屋建设于十九世纪初，房屋石墙上镌刻的1819字样就是证明之一。这是魁北克省劳伦斯河谷建筑风格的最杰出代表作。外部为粗糙的石头，屋顶坡度较陡，二楼有山墙窗口，主楼层两侧都有配有烟囱的壁炉。几百年来，这座房屋的主人一直都是第一任房东Valois的后人。因为房屋维护一直很及时，近年来又有过较大的复原维修，这栋令人叹为观止的老房子一直以原有的风貌矗立在西岛。

Thompson Point 13号，这栋独一无二的房屋建于1770年，1975年获得文化部历史纪念碑称号（Historical Monument）。这种房屋见证了很多本地典型的贸易，其中包括海狸皮贸易。房屋正面有三个枪眼，这也是这栋房子作为贸易站的证据。房屋的石头地基有69厘米至91厘米厚。
Lakeshore 597号，又称为Maison Napoléon Valois，是由Napoléon Valois于1890年建成的，也是Beaconsfield镇一带保存最完好的农舍。屋顶为双重斜坡，表面为金属瓦楞板和黑色岩石板交替覆盖，呈鱼鳞状，外墙为木条。因为维护精心细致，房屋的主人现在还在使用该房屋最原始的组建，如精心制作的天窗和地面层周围的大阳台等。
餐馆
Beaconsfield镇有不少餐厅，其中还有一家中餐厅。食客对这些餐厅的评价都很好。
Le Bocage餐馆位于Beaconsfield街道479号，电话是（514）694-6731。这家餐馆自称是西岛唯一的一家保持地中海地区法式精美厨艺的餐馆。既然是地中海风格，那么，海鲜当然成为该餐厅的主打菜肴了。从食客在网上留言反馈看，该餐馆的菜肴和服务都很不错。有人对这里的花椰菜和苹果汤赞不绝口，有人说这里的服务员细心周到。但是，也有人抱怨说每道菜的分量偏少，还有人说上菜偏慢。
Black Lion Pub餐馆位于Beaconsfield街道445号，电话（514）697-2234。这家餐馆主营熏肉，同时也提供下酒菜、休闲食品、鱼、三明治、汉堡包、薯条等。Black Lion Pub最早开张的时间是1994年，当时的第一个客人坐在一条长凳上用餐的，现在的餐厅则有两千五百多平方英尺。食客反馈毁誉参半，毁者说食物夹生，鸡翅膀带血；誉者说服务员漂亮热情，菜肴乡土味浓厚。
Fusun是一家中餐馆，位于ave. Elm275号，电话（514）697-6686。食客在网上留言说这里主要供应可以打包带走的川味菜肴。对于这些食物的味道，食客们没有很多评价，只是说价格公道，服务热情周到。缺憾是菜肴种类过于单一，调味品也偏少。他们说，“鸡块用四川酱汁、大虾也用四川酱汁，能不能尝试提供一些不同的东西呀？”

逯广辉-大温地产 : 2014-05-16#277

Baie-D'Urfé镇濒临Saint-Louis湖，境内有很多公园和绿地。这座小镇最大的特点是乡村化：这里的居民非常热衷于乡村生活。最突出的表现是镇内的商业活动非常少，而文体活动却非常活跃。20号公路、CN铁路、郊区铁路等都穿过Baie-D'Urfé镇，把居民区和工商业区连接起来。全镇土地面积大约7平方公里。小镇上有一个现代化工业园区，占去了全镇土地面积的三分之一。Baie-D'Urfé镇有4000居民，其中有74%的居民母语为英语，15%的居民母语为法语。在这里，居民既可以享受大都市的便利，又远离各种污染源，是安居乐业的好去处。

历史

Baie-D'Urfé镇形成社区的历史可以追溯到大约三百年前。官方地图最早记录这个地方的时间是1702年，当时的名称是Pointe d'Urfé。1761年的官方地图将这里清楚地标注为Baie-D'Urfé。

1663年，Sulpician Order（St. Sulpice公司）获得了蒙特利尔岛的领主权，同时负责全蒙特利尔岛的民事、宗教、教育等事务。为了增加居民点，同时也为了全岛的的安全，该公司将居住点向西拓展。1676年，Lachine教区成立，稍后又成立了St-Louis教区。当时的Pointe St-Louis（今天的Caron Point）被选作建设新教堂的最适合地点。1685年，魁北克主教在第一位定居者、同时也是新教堂的看门人Jean de la Londe陪同下，来到这里巡视。当时的法国贵族François Saturnin Lascaris d'Urfé被任命为本教区的牧师。

住在大湖之滨、原始森林的边缘，并不是很安全的事情。1867年秋天，易洛魁人来这里杀害了10位定居者。在这些遇难者中间，就包括第一位移民Jean de la Londe。稍后，这里的教区与Lachine教区再次合并，Abbé d'Urfé牧师回到法国。1703年，St-Louis教区再次成立，新的教堂选在了距离Senneville要塞城堡和激流滩比较近的地方。Breslay先生被任命为Ste-Anne教区长官。

在十八世纪初那些年比较太平的岁月里，移民们才得以开荒种地。随着人口的增加，新家庭的成立和迁入，土地逐渐划分成更小的单位，以方便新家庭的生活。新迁移来的人们主要从事农牧业和渔业。很多人同时也从事海狸皮贸易，也有一部分人从事手工艺、铁匠、木匠、裁缝、泥瓦匠等。

尽管这些农场就在水边，水路交通便利，1706年，所有的领主们还是决定修建一条路，把所有的农场都连接起来。于是，一条窄窄的乡间小道蜿蜒曲折，在森林和河湖边缘逶迤向前。直到20世纪初，才修成了大概和今天Baie-D'Urfé镇Lakeshore乡间公路相似的大路。后来铁路也了过来，并且专门在这里设了一个车站——Bayview站。在此期间，蒙特利尔很多富裕居民开始大量购置临水物业和农场，Baie-D'Urfé社区的发展也因此而受益。1901年，Baie-D'Urfé镇终于成立，第一位镇长名叫James Morgan。这位镇长将自己的私人物业捐献出来作为Baie-D'Urfé镇行政办公场所，之后又出资建设了一个公园，修了一条道路。同时，James Morgan还把自己的湖边别墅也捐献了出来。1912年，这位首任镇长有很慷慨的捐出了自家的白色乡间别墅作市政厅，著名的建筑师、同时也担任镇议员的Edward Maxwell先生重新设计并且装修了这栋别墅。于是，新的城镇出现在西岛。随后，又经过几十年的发展，到1967年，Baie-D'Urfé镇的民居终于与Pointe-Claire连成一片。

文化遗产

Baie-D'Urfé镇有不少文化遗产。其中，最突出的是前辈移民建设的、风格独特的房屋。因为大部分的项目都集中在Lakeshore路上，所以，想要参观这些文化遗产很方便。

位于Lakeshore路20122号的老房子是这些文化遗产中最值得关注的一个项目。这栋房屋建设于18世纪初，是Baie-D'Urfé最老的房屋之一。这栋房子是蒙特利尔地区的第一批小酒馆之一，同时也是Perrot渡口的一家客栈。根据本地居民的传说，这栋房屋的墙壁上原来配有火枪射击孔，后来被砖砌上了。

位于Lakeshore路20285号的这栋名为“Pierre Vallée house”的古建筑也很有特点。门面墙为石头墙壁，墙壁上刻有“1808”、“PV”等字样，从中我们可以看出这栋房屋的建筑年代和当时主人的名字——Pierre Vallée。上世纪末，这栋房屋也曾经作为本地的一家客栈。建筑风格为新古典主义魁北克法式建筑。

位于place Oakridge路211号的Maxwelton农场也是Baie-D'Urfé的文化遗产之一。这片物业由两个连接成为一体的物业组成：靠西边的部分苹果园曾经属于Baie-D'Urfé镇的发起人之一Madore先生，1909年被Maxwell买下。靠东面的部分曾经属于Bruno Perrier先生，1910年被Maxwell先生买下。现在我们见到的这栋农家庭院的主房建于1909年，1910年又建成了厢房。这一处文化遗产的最大特点在于建筑理念的反传统。房屋建在远离水源的山上，从而成为这一带地势最高的建筑物。站在这里，全镇的景色都可尽收眼底。

社区生活

我们在前面曾经提到，这个社区既有大都市的便利，同时也有乡村的清爽。其中，都市生活的方便主要体现在便捷的公路和铁路交通，以及配套完善的学校、公园、工业区等。

Baie-D’Urfé有两所公立小学——属于Marguerite-Bourgeoys发育教育委员会的École Joseph-Henrico和属于Lester B. Pearson英语教育委员会的Dorset Elementary School。这里还有一家“三语”学校——German International School Alexander von Humboldt，这所私立学校同时用德语、英语和法语授课。

Baie-D’Urfé镇有好几个公园。不论一年的哪一个季节，政府和相关组织都在这些公园里举办一些活动。譬如，Bertold Park向未成年人提供一些文体培训。冬天，这些公园都是很理想的滑雪场地。夏天，这里是孩子们打棒球、踢足球和观察昆虫的好去处。

Baie-D’Urfé镇工业园区建在很理想的商业位置。北面是40号公路（Trans-Canada Highway），南面是20号公路（Remembrance Highway），西面是麦基尔大学麦当劳学院，东面与Beaconsfield市相连。这个工业园区建于1960年，1970年，第一批商家落户于此。发展到现在，已经有70多家企业在这里经营。工业园区内的企业有自己的商会。该商会的现任会长是Cam Mickie先生，电话是：514 457-2700。

房地产

Baie-D’Urfé镇的房地产与整个西岛房地产市场特点很相似，唯一的区别就是乡村特点显著一些。这里环境优美，交通便利，就业和经商都很方便，所有这些促进房地产市场繁荣的有利因素，Baie-D’Urfé镇都统统具备。

逯广辉-大温地产 : 2014-05-20#278

访加旅游期间为什么需要医疗保险？

在加拿大，您万一需要住院，一天的住院费就可能花上您几千元钱。
如果您在加拿大旅游探亲，却无任何医疗保险，您和您的家人将全权负担如此高额的费用，这对大部分家庭来说将是极大的经济负担。
新移民 - 您知道在您移民登陆后，需住满三个月，才能享受政府的医疗计划？
您是否希望有一个安全，无虑且充满乐趣的逗留呢？病痛或意外任何时间都有可能发生,因而：访加探亲险，是父母访加旅游的安心保证。
旅游探亲保险承保内容：

1、正常住院费用（包括诊断、手术、药物、床位）
2、注册护士、私人护理费用
3、医生诊疗费用
4、必要医疗器械 (夹板、担架、拐杖等)
5、辅助康复治疗 (按摩、针灸等)
6、非住院期间的处方药 (有上限)
7、牙齿外伤及牙痛
8、亲人陪护费用
9、其他非紧急情况
10、丧葬或返回遗体费用
旅游探亲险保费是如何计算的？
保费是根据受保者的年龄及购买的保额来确定的，按天计算。
保额一般分：1万、1.5万、2.5万、5万、10万及15万。
保额的选择：通常根据被保人的年龄、身体状况及经济承受能力来决定。
何时购买旅游探亲医疗保险为好？
被保人入境前购买：被保人由居住地登机离境开始，保单立即生效，同时拥有与所保金额相同的飞行意外保险(保单自动包括, 不需额外付费)(各家公司定义不同)。
被保人入境后购买：有48小时的等候期(各家旅游保险公司定义不同),“等候期”内的疾病不在保障范围内,但是意外受伤立即受保。
何种情况不在受保范围内？

1、旅程目的是为受伤或疾病寻求治疗或医学意见。
2、被保人是受毒品、酒精或其他麻醉物质影响而蒙受损失、死亡或受伤时。
3、怀孕、堕胎、流产、分娩或因上述各项理由而引起的并发症所需之费用。
4、每一张保单(包括后续保单)生效前的120天内,被保人已预知有需要为损伤,疾病或健康状况安排医疗服务或入院治疗.（旧病稳定期，各家公司定义不同）

5、由于战乱或蓄意令自己受伤引致的疾病或受伤均不在受保范围内。
6、临时医疗保险只是保障由于生病或意外发生而需要看医生或住院，一般不包含体检, 但如果看病时医生为诊断病情而做的相应检查则在保障范围内。
以前患有的慢性病是否受保？

69岁以下, 若符合“已稳定的长期慢性病”保障条件, 该种病自动包括在受保范围内, 只需付正常的保费, 但日常维护用药不保, 除非病情加剧或变化, 由医生诊断后开的处方药受保。
70岁以上，若投保“已稳定的长期慢性病”保障，保费会高一些。

“已稳定的长期慢性病”保障条件：
在每一张保单（包括后续保单）生效日期前过去的120天内，已有的慢性疾病，借助饮食或连续处方药而得到控制，没有因此而住院、改变治疗方法、改变药量。
一次性购买或是按月购买保险的区别：
旅游医疗保险可以一次性购买，如一次保半年或一年，也可以一个月一个月地购买，但不同的购买方式有不同的优缺点：

1、一次性购买的保单，在申请理赔时有很大的优点，容许同一病症在整个受保期内多次治疗，缺点是所有保费一次性付清。

2、按月购买的保单比较灵活，在保单到期时可以续保或停保，但在申请理赔时最大的弊病是，每一份续保的保单都是一份全新的、独立的保单，如果在前一份保单有疾病发生并且已申请索赔，该疾病在以后续保的新保单中将不再受保。
在加拿大买医疗保险后去美国或其它国家旅行，也受保吗？
如果受保期间主要是居住在加拿大( 51%时间居住在加拿大)，前往美国或其他国家短期旅行所发生的医疗费用，也受保。
如果受保人提前离开加拿大，未用过的保费可退回吗？
可以, 但必须符合以下条件：
1、从未申请过理赔，或已经发生了医疗费用但不打算申请索赔。
2、保险公司从离境之日计算未用过的保费，扣减$40手续费（各家公司定义不同）。
3、需提供被保人回程确认机票付本。申请保单必备信息：

1、受保人的姓名（拼音）、性别、出生年、月、日
2、入境加拿大的日期或生效期
3、保额为多少
4、购买保险天数
5、加拿大的详细地址和联系电话
付款方式
保费必须在生效之前付清，否则无效，可用信用卡或支票付保费，如付支票，要确保支票在生效日前到达保险公司。
受保人看病时要先付钱吗？
是的，如果在持照医生处就诊，须先自付所有的费用，保留好所有的收据正本，等治疗结束后，收集医生的诊断治疗证明原件和收据，连同索赔表（已随同保单寄给您）一起寄给保险公司。若需要医院，请立即致电保险公司，公司将会给你一个索赔号，便于之后申请陪付。
申请理赔时所需材料：
1、保险申请证明的复印件。
2、进入加拿大日期的旅行证件，如带有签证的护照、机票等的复印件。
3、医生诊断费用、药费及各种医疗费用的原件。
4、已付款证明。
5、写正确的保险索赔申请表。
6、医生填写的诊断治疗证明，内容包括症状及诊断结果，医生的签字等，必须是原件。
7、如果是由于交通事故引起，则需提供警察的报告.在上述材料准备齐后，将材料邮寄至保单上指定的地址。投保人通常会在六至八周内收到保险公司的理赔支票。
下面是魁北克几家医院每天的住院费用：
医院名称 ----[ Emergency Room]---- [ Daily Ward]----[Intensive Care]
Montreal Children’s Hospital ----- $ 355 $ 2832 $ 3050
Montreal Royal Victoria Hospital ---$ 300 $ 1962 $ 1962
McGill University Health Centre ----$ 459 $ 3495 $ 3495

逯广辉-大温地产 : 2014-05-20#279

[FONT=楷体]蒙城黄金位置，高档住宅区多套独立豪华别墅在建，独家代理，详情来电。[/FONT]

逯广辉-大温地产 : 2014-05-26#280

本公司提供新移民安家置业各个阶段服务。针对投资移民特别大金额置业给与优惠

逯广辉-大温地产 : 2014-05-27#281

townhouse：

1- 近地铁angrignon,紧邻超大型标志性公园
2- 近大型购物中心，属于最新开发别墅区
3- 4卧室，4+1卫浴，双车库
4- 室内多项增强装修，厨房最高配置，地板最昂贵一种
5- 阁楼多功能完成，1办公室，1卧室，1卫
6- 步行至地铁站或公交。
7- 步行至天然森林氧吧，拥抱大自然,如痴如醉。
8- 朝向：南
9- 公交车：113去地铁
详情来电或电邮询问

逯广辉-大温地产 : 2014-05-27#282

duplex :
1- st-laurent地区, 紧临地铁du college，
2- 步行至名校vanier college，
3- 1套4半 (780$)，1套5半 (租金$972),客付电暖,
4- 60年建筑，地下室装修 (暂时归一楼租客使用)，带1车位
5- 租金供贷款
6- 别致独栋，别无干扰，可以做移民之家，也可租给学生及家庭,极易
7- 全砖外墙，状态极好。

逯广辉-大温地产 : 2014-05-27#283

townhouse：

蒙市新社区，2008年联排别墅，无物业费，3卧室1+2浴厕，全硬木地板，朝向好，中央供暖系统，中央除尘系统，中央换气系统，中央空调系统，地下室彻底装修，带精美后院，适合花草种植及儿童玩耍，室内车库（电动门），便利上高速20号，安全安静小区。业主工迁低价售.

----2008年建成连排别墅，带精美后院，适合儿童玩耍及种植花草。

----安静小区鸟语花香。车库宽敞带电动车库门，储物空间足。

----厨房敞亮，独立餐厅，可通露台后院，夏季适宜家庭BBQ聚会.

----光足南北通透，配备中央供暖中央空调中央换气中央除尘.

----特选全硬木地板。高端大气有档次。

----交通便利，几分钟可上高速，周围学校，幼儿园等设施，

----紧邻社区中心，游泳池，网球场，公园

----地下室彻底完成，可作书房或儿童活动房。

---- 朝向：南

---- 公交车：116

逯广辉-大温地产 : 2014-05-27#284

--里外全部装修到位。
--超大后院，适合孩子玩耍，老人种植花草
--近排名第一的charlemagne,小学及中学一体
--步行可以垂钓
--近岛西端著名的生态原始公园。享受沙滩烧烤游泳
--附近多路公交去地铁：485,470,68.

逯广辉-大温地产 : 2014-05-28#285

市中心，大学城区，高档公寓项目。广辉先生协助办理各项手续。首次购房优惠。
2016年7月交付

逯广辉-大温地产 : 2014-05-31#286

推荐几所蒙特利尔双语私立小学
http://www.thestudy.qc.ca/admissions/admission-process（女校）
蒙特利尔 The Study学校，是一所英语私立女子学校。近 5年来魁省中学排名列 13 位。全省最优秀的英语学校之一。学校创建于 1915年，以开发每个学生最大潜能培养全球性国际人才为教育目标，现今拥有从学前班至中11 年级，共年级，共 12 个年级 320320320名学生。校采用英语法双语教学，在中学阶段， 3年级后有法语课，及用教历史。从小学五年级开始增加第三选修语言
学费一年在加币1万7千元左右
学校地址： 3233, The Boulevard， Westmount QC，H3Y 1S4

http://www.kuperacademy.ca/admissions/elementary-school-admissions-process
Kuper Academy学校是一所包含从学前教育，小学及中学的英语私立学校。学校坐落于蒙特利尔西边，自1986年成立至今，发展迅速，由一所小学校发展到今天拥有三个校区，先进化教学设备，集中学与小学一起的学校。Kuper的学前及小学部，致力于提供一个安全的教育教学环境给他的学生，创建一个灵活的双语教学课程，鼓励与激发每个孩子的最大潜能，包括智力，精神和身体方面。同时，培养学生养成良好的积极的学习态度，尊重并欣赏每个人在社会中的不同价值。对于中学部的学生，Kuper更是在让学生更好的发展他们的学业的同时，鼓励学生自立，
学校地址：4 Aesop, Kirkland, Quebec, H9H 5G5
其他著名英语私立学校包括
http://www.kells.ca/page.cfm?p=4
Kelly私立学校，从幼儿园到中学，学费加币1万7千左右一年
地址：Kells Academy | 6865 De Maisonneuve West, Montreal, QC

http://www.ecs.qc.ca/tuition
Miss Edgar's & Miss Cramp's这所私立的女子学校有着悠久的历史，始建于1919年，发展到目前，包含了幼儿园，小学，中学

Provide girls with a superior, university-preparatory education
Balance academic excellence with positive learning opportunities in athletics, the arts and community service
Develop critical thinkers and independent life-long learners
Encourage individual leadership and character development within its spirited, community-based environment
Develop self-confident, responsible individuals with respect for themselves, others and the world.

学费加币2万左右一年
学校地址： 525 Mount Pleasant，Westmount, QC，Canada H3Y 3H6
http://www.lcc.ca/page.cfm?p=508
Lower College Canada，包含幼儿园，到高中的所有课程，
学费加币1万7左右一年

http://www.stgeorges.qc.ca/applying-to-st-georges
St-george,包含从幼儿园，到高中的所有课程，
学费加币1万7到1万9左右
学校地址：位于westmonut

逯广辉-大温地产 : 2014-06-03#287

便利店，年净利10万，距西岛15分钟车程，营业面积4000平尺，超大营业面积，超大酒柜，超大地下室，镇上民风淳朴，超级安全。营业时间，6点至9点。

逯广辉-大温地产 : 2014-06-04#288

蒙特利尔魅力西岛，湖景别墅，7卧室6卫，里外全部装修，大范围享受湖景，至尊美景，典雅生活，高起点开始加国人生。

逯广辉-大温地产 : 2014-06-07#289

魅力西岛独立别墅，全面彻底装修，双车库。精美花园, 位于西岛的中国城，近超大型购物中心，西岛公交总站，侧邻为公立托儿所。价格48.9万。

逯广辉-大温地产 : 2014-06-09#290

装修中应该注意的问题(一)装修家居是须要一个精密计划，不论自己动手或请装修公司施工，最好事先搜集资料，看看市面可供选择的材料，参观朋友和邻居最近装修好的地方，加上个人心思，混入家人喜爱，然后一一写在纸上，经过弃厌留爱，作出草图，在动工前，可作仔细思考，纸上更改比施工后才改变平宜兼容易万倍。

(一) 装修次序

首先，装修次序要分清楚，先弄妥维修，然后才考虑做改善家居的项目。例如更换损破的屋盖面比屋内翻新重要得多，在验屋工作中，见过无数屋主刚刚用上数万元粉饰室内，赏心悦目。可惜屋盖面陈旧不堪，漏水机会非常高，相信这些屋主大多不知道屋盖面情况，装修公司也没提供专业意见，否则他们会在装修屋内前，先换屋盖面去保护屋内该数万元投资。
也有部份屋主用上数千元，换上了全屋窗子，以节省暖气费用，但屋里的暖气炉已用了廿、三十年以上，其效能比现代新的暖气炉低许多，需耗用多些燃料，若纯以节省暖气费用为立场，更换暖气炉比换窗实际得多，新暖气炉比新窗会省多些暖气费，而且短期内要更换廿、三十年年龄暖气炉的机会是极大，当暖气炉内的热能交流器穿了，暖气炉便要立即换，以确保家居安全。

房屋的维修是必须，无选择余地，而且保养得宜的房屋，可延长房屋各部分的寿命，也可避免房屋因失修而引起的损坏，省回补修费用。故此在装修前，先巡视全屋内外，先列出维修项目作首要。

大部份装修，都可增加屋的价值，但用在屋内某些地方的金钱，例如厨房、浴室比用在其它地方可享更高升值，可请教地产从业员，他(她)们会提供许多宝贵资料，让房屋将来出卖时较抢手和令售价较高。

通常来说，装修后的升值数字，多数是低过装修所用的费用，故此若数年内会卖屋的话，在经济上来说，应不宣于用太多钱在屋里，以恐在卖屋时取不回该笔装修费。

另外一点要考虑的是家庭的成长，数年后家庭的生活会改变，房间用途也有异。例如，今天的育婴室，在数年后，可能要转为书房、电脑房、家中办公室或甚至浴室，在装修装墙前，预拉好水管、电线、电话线之类，所费不大，但日后要改变房间用途时，则省回许多麻烦和费用，这些灵活性也往往吸引多些买家。

考虑上述各顷后，对装修工程已有一个基本概念，若是简单的工程，则可以决定施工情序，否则要专业人仕帮手，看看其可行性，我们下一个星期续谈。

我们交代了装修次序要分清楚，将重要性分画好，接着要看看其可行性。

每一间屋都有其长短处，纸上绘画往往引人入胜，但在完工后，是否满意其效果？满足装修或加建的目的？例如，为免输侯，屋主加多一个浴室，但屋里水压太低，新浴室建成后，也不可与旧浴室同时间用，达不到解决排队之苦。屋内每一个系统的能力都有限，末必能应付额外需求，而且各系统是相互运作，更改其中一个，可能会影响其他系统的正常操作。故此在设计时，应加以仔细考虑。资深的装修公司、注册室内设计师、工程师或建筑师都可提供专业意见。

自己动手施工，一定要留意安全细节。

(二)施工安全

跟着要决定由谁施工，若属简单，自己有能力和时间，当然可自己动手，不过要考虑自己有没有适当工具，若要租工具，是否比请装修公司为化算，自己动手工程时间会否太长，而影响自己工作，减少与家人和亲友相聚时间。

如果仍决定自己动手的话，在动手之前一定要清楚各步骤，留意安全细节，市面有许多美化家居书籍，值得一看，切勿自行摸索，我见过无数屋主装修得混乱无章，虽然从中可见到他们用了许多心机和时间，但成果极低，且许多时也不安全。就算自己不动手，改善家居书籍也提供宝贵资料，了解正规施工情序.

(三)选择装修公司
较大的装修工程，要靠装修公司，在选择装修公司时要小心，勿以价钱为主要点，朋友介绍是可靠，但要知道该公司是否专长于你要做的工程，装修公司可能样样都能，但并非样样皆精，亦不可以某族裔人仕手工较好为取舍，重点是集中于该装修公司的能力，华人和非华人的装修公司都有半途出家，非专业之辈。
在比较装修公司报价时，也应用划一工程、用料为准，所以在要求装修公司报价时，若能提出整个工程要求，要用那种材料，愈详细越好，当然普通一个屋主未必有时间去列举这清单，可用小小费用，请其中一间装修公司，依自己心意，绘图和详列各细则。较大的工程，更宜先请注册室内设计师、工程师或建筑师设计。然后找数间可靠的装修公司报价，这样可真正能够作出比较。
最低价未必是最适当的，特别若该报价平过其它装修公司的报价很多的话，更要小心去了解其原因，可能他们计错数，也或许对工程有所误解，可直接详细查问。以免在开工后，当该装修公司在发觉错误时，偷工减料去完工。
此外，在报价前也应讲清楚建筑许可证、保险责任问题、施工时间、付款时间表和保持房屋清洁的细节，下次我们再谈。

施工

(四)建筑许可证

装修工程有些要建筑许可证，有些不需要，有部份屋主极重视这方面，其他屋主，则对这要求较低。不过千万勿误会装修公司会自动取建筑许可证，这是屋主的责任，故此在报价前，应清楚讲明装修公司是否要负责取建筑许可证。

工程进行时，若不幸有意外发生，如火烛，有工人、家人或访客受伤，该公司有足够保险否？装修公司末必有也不一定要有这类保险，切勿误会他们一定有保险，最好是问清楚和向自己房屋保险公司询问是否要购买额外装修保险。

施工时间也应讲妥，由几时开始施工，最迟要何日完工，每日最早开工时间，最迟收工时间等等都要事先妥协。装修进行时，会带来许多不便，如停水停电，这是无法避免，但可尽量将工程时间缩短，也可一路保持沟通，并与工程负责人事先安排定时见面，了解工程进度，在知道有大扰乱时，可离家避避。装修工程许多时会遇到有些意想不到的阻迟，装修公司也无法控制，所以要有伸缩性，准备作合理迁就。

装修工程进行时，沙尘四处飘扬，也是无法避免，但事先讲妥如何保持清洁，装修公司是否要负起全部清洁工作，若要的话，是否每日完工前都要清理工场？工人可否用或到屋裹非工场地方，都可先作君主协意。大部份住宅屋主都乐意提供洗手间、水和电，假若不同意，要在讲报价前声明。

报价单并非合同，在同意报价后，要立合同，写在纸上的合同比口头的君子协议合同清楚得多，大家也不会忘记，上述所谈各点，都应详细写在合同上，还要列明付款方法和付款时间表。大部份装修公司都要求一笔按金，也属合理，但该按金不可过大，健全的公司不需要按金去买普通建筑材料，假如要落按金去定造特别的材料的话，才可依情加大按金。

较大装修工程，要按期分次付欸，记着只付已完工那部份工程的钱，并且要留下双方事先同意和法律容许兼要求的款额，用来保障装修公司的工人、材料供应商和屋主自己。假如装修公司没有出粮给工人，没有付清材料钱，在法律上，他们在一段合理的短时间内可向屋主追讨，法律更容许供应商和工人，在物业上登记一个扣押权(LIEN)去阻止该物业的转购，
大部份装修工程都顺利进行，但有些会出现问题，彼此有异见，为减少问题，最好留意工程进度，若有不满意地方，应即时用口头和书面通知工程负责人，就算不满意某工程或工人，都不应直接向工人讲，要向负责人直接交代，这样可肯定他知道你的意见。

工程完成后，要审查看其已全面依合约造妥，若有缺漏，要待全部修补妥后，才可付全部款项。
房屋用木、泥水、金属和其它不同材料造成，它们对温度、湿度改变而引起的缩涨不一，故此墙和天花板，甚至地板都许多时有凹凸，不像饰物、衣服那样完美。加上在住宅装修上，因工程不大，要安排待各行技师施工，并不实际。故此多用全能技师，他们装砖、油漆不在话下，更要负责水电，实在不易。故此若我们要求不太高，便易些满意。

逯广辉-大温地产 : 2014-06-10#291

蒙城学区房，广辉专业专注各类名校房源，望子成龙，园您梦想，努力为您蒙城置业。

逯广辉-大温地产 : 2014-06-25#292

西岛独立别墅，4+1卧室，3+1卫生间，极好学区，附近即将新开公路，孩子入学名校charlemagne更便捷.详情来电垂询

aoweiwei : 2014-08-11#293

2011canada : 2016-02-13#294

楼主还从事房产中介吗?

加拿大家园论坛广辉谈房

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/558592/

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

附件

加拿大家园论坛

广辉谈房