回复: 根据将军的要求说一点看法吧
码那么多字有人看么？简单一两句话概括一下你要表达的意思即可。。。
码了这么多字，工资呢？多送几朵花吧。
加拿大的地产，如果放在全球眼光下，就需要考虑汇率，毕竟很多人是国内的钱拿过来买房的，加元跌到5，加拿大的房价不变也是跌的，因为换算成人民币跌了，但对本地人，影响则不同。
而加拿大另一个很不爽的，就是靠美国太近，受邻居的影响太大而不能自己，房价因为美国的因素，只能被动的受影响，而很难自己做出预先的调整。
第三点就是加拿大吸引全世界的人才和投资，而移民的心态，和本地人是不同的，所以很多本地人认为脑袋进水了才会干的事情，中国人抢着干，阿拉伯人和印度人也一样疯狂，市场不能用一般的“非理性”来看待，结果呢？本地人只能说，这是个什么操蛋的世界呀！但很重要的一点，加拿大很容易通过调整移民政策，来达到控制资金流动的目的，从而达到主动调控的效果，而这是几个因素里面，加拿大唯一能自己做主的。
如果对比100年前的世界，我们会发现，现在和当时有很多一一对应的事件，比如，十九世纪末，维多利亚时代的英国达到了鼎盛，电报网络的出现，蒸汽机的改善和远洋运输的发展，其对世界的改变，影响不亚于互联网和电子技术。而作为新经济领头羊的英国，也因为引领工业革命，而成为了世界第一强权，但，一场布尔战争，让帝国变得灰头土脸，使得矛盾累积，直到1907年爆发了世界规模的经济危机。这两点，我们可以看到，和小布什发动的伊拉克战争以及次贷危机颇为相似。而背景，则是英国发展出来的技术，被后进的德国和美国吸收，英国资本流出，在这两个发展更快的国家中获得更高的收益，从而导致了英国的资本流出和英镑作为全球结算货币（金本位时代）地位的动摇。
而1907年的后果，其中之一，是作为当时新材料泡沫的橡胶泡沫破裂（类似现在的多晶硅），从而导致很多中国人炒橡胶股票赔光了，而朝廷要查，就出了四川的保路运动，然后，大清国就完蛋了。
接下来，就是第一次世界大战，世界大乱之后，英国还在，英镑和金本位还能得以保全，尽管美国后来居上，但大英帝国最后的光辉，一直坚持到了二战后的工党上台，自废武功为止。
这一次危机之后，我们会看到，越是独裁的政权，这个国家后来的命运越可悲，最惨的是俄国，而起因，也是沙皇最加独裁，国内矛盾最激化，最后社会重新洗牌，也就越惨烈。四年内战中，死亡的人口，远比同德国交战死伤的多，而随之而来的，也是七十年更加独裁和专制的统治。
奥斯曼帝国一样，如果没有凯末尔，跟定英国，也会很惨。同样的，辛亥革命推翻满清朝廷之后，中国也是进入军阀混战时代的。
而混乱的世界，就给操盘的英国和犹太资本提供了大量超额盈利的机会，从而让他们自己走出危机。白俄们扛着大箱小箱的珠宝黄金跑到了外国，比如蒙城西山区的很多豪宅，都是那时候白俄盖的。而打内战的中国军阀，不管利息多高，都要向外国银行借债买军火扩军，灭掉了竞争对手，就有更多的百姓可以压榨，可以捞回银子还给国外了。
回过头来看一百年后，茉莉花革命之后的北非，世俗派贪官们，也是大包小包扛着金银财宝跑到加拿大来，回头也会被精明的意大利骗子们涮的一干二净的。蒙北，安茹那些100多万售价，35%首付，一年期3.25%按揭，租金收入只能勉强支付成本的multi-plex最近卖得很火，无他，那些阿拉伯贪官，可以放狠话对那些不交租金的阿拉伯房客说，你知道我谁吗？信不信我搞你在国内的家属……（是不是有些耳熟？）他们自信能够多收些房钱来，这样，收入就多了。而有个房子收租，也就解决了裸官跑路之后的生活问题。
当然，这些人，看过富爸爸穷爸爸的不多，不知道利率涨了之后，月供款会增加，也许，就入不敷出，要往里面每月搭钱了。又或者，房价跌了，周围房子的租金下降，他会失去租客，不得不低价出租。
他们傻吗？本地人看着哆嗦的价格，他们加价抢offer？不傻，因为人生地不熟，做什么都有风险，做生意，比如买个馆子，可能彻底赔光，房子就是掉价，也还能有些收入，能够保有些价值，卖掉，就算赔了也不会赔光，还会够吃几年的。
不动产的低风险性和其他工作的难找，其他生意的难作，共同决定了，外来资金可以接受一个可以说荒唐的房价，别忘了，他们拿着现金买房，资金成本是0都没问题。
现时房价的另外一个超高推动力，来自本地富裕中产，他们十年前或者更早买了房子，有稳定收入，因为利率降低，选择加速还款，很快还完了剩余的房贷，由于不用还房贷，现金流很好，而又没有别的投资渠道，于是，选择投资公寓或第二套房子，这里面，很多中国人都是如此的，做小生意赚钱了，就一套套的买房子，也不考虑房价所处的位置。
但高房价对本地人的影响，因为退休基金的金融产品涉及到房地产公司，营建商企业债，按揭贷款债券等等，所以都会被动的卷入，房价大跌的后面，也许就是自己的退休基金亏损，从而导致平白损失一笔，哪怕他不买房子。简而言之，就是犹太金融资本绑架每个百姓。
加拿大的悲催，是加元涨房价也涨，邻居美国的房价和美元一起往下跌，加拿大就加元房价一起涨，加元升值加上美国经济疲软，需求降低，导致加拿大制造业萎缩，正好可以通过炒房子，盖房子来提供大量的就业岗位，而一旦美国经济复苏，美元回稳，美国的需求就会增加，加拿大就会增加更多的制造业岗位，而此时，就无需房地产的火热来提供就业岗位了。加元和房价一起下跌并不可怕，因为最重要的经济指标，就业率会上升，更多的人有工作，经济就会走出不景气。房价下跌，再加上大量人口南下就业，本地出现更多空房供出租，房屋租金下调，可以减少本地穷人的负担，而对于本地已经买房子正在付贷款的人，很多都会因为经济的复苏而获得更多的收入，从而有更强的支付能力来负担因为利率升高而增加的月供款。也不是问题，这样，社会不会因为房价下跌而出现动荡。
换句话说，就是房价虚高，移民买房子，本地人盖房子赚钱，房价下跌，移民们赔钱，本地人低价买房子，（未来肯定赚钱），整个周期，本地人的利益可以得到保障，社会不会动乱。更何况，还有邻居美国，美国复兴，则加拿大的失业人口可以南下找工，从而缓解本地的矛盾。
社会就是这样保持和谐的，而这份和谐本身，也是加拿大能吸引移民的最大卖点。
那么，汇率，利率，和加拿大的房价又会怎么走呢？归根到底，取决于美国的复苏，而美国复苏，首先需要的是资金不再拼命外流，不再因为低利率而成为世界的奶牛。停止这种外流，美国人当然知道该如何做，比如提高利率，如1980年代的保罗沃尔克，老年加拿大人对当年13%的按揭贷款利率都记忆犹新，又或者通过颜色革命，搞乱某国政府，比如北非现在发生的，来达到目的。
美国的经济复苏，利率的缓慢提升，到美元的反弹，从而导致加元下跌，加拿大利率上升，制造业和农林业复苏，导致房地产资金成本上升，再传递到真正的房价大跌，是需要一个过程的，并不是加息了，房价就大跌了，但如果上面说的趋势形成，那加拿大的房价下跌，就是不可避免的，而下跌的幅度，以美元计，则肯定比以加元计大得多，换而言之，就是以加元计的房价下跌幅度，并不会太高，但持有外币（美元或人民币）的，则比本地人有优势。
首先，现阶段，大票的外来资金，都是现金进来，资金的成本为0，能保本就可以，房租收入，怎么都是会大于水电维修和地税学校税的，所以，现金流还是OK的，并不需要靠卖房子来过日子，所以，他们不会着急卖。
其次，本地有正规工作的，房地产按揭上升，虽然月费增加，但日子总的来说，不会因此过不下去，也不会着急卖房子，刚需，自住的话，没有到很高的利率，月还款超过承受能力，更是不会卖房子的，自己住着持有，总是会涨回来的。
第三，投资性的购房，就是利用现在低利率投资现金流房产，靠收租来支付成本的，会遇到一些困难，资金成本增加，总成本增加，现金流变差甚至变成赔钱，但这种房产，在总的房产比例中，是不大的，投入市场，意味着损失作实，而扛着，也许还可以等到升值的那天，慢慢还贷就是了。
而另外一点，利率上升，意味着开发商的成本上升，从而减少开发的意愿，而这样的话，进入市场的新房减少，则供应减少，价格不容易快速下跌。
综合以上几点，要想看到加息之后，房价快速下跌，是不太容易的，这需要一个等待的过程和相当长的时间。
但房价总体上来说，还是不容易上涨的，首先，带着大票钱来的，对比之下，会发现买基金可能是收益更高，更稳妥的投资，从而从房地产上转向，使房产上涨失去一个巨大的推动力，而另一方面，刚需会因为美国经济复苏而南下，从而刚需减少，需求减少，如果移民政策没有特别放松的话，是没有办法填补这个缺口的。第三点，房价不上涨，就使投机资金不进入房市，在资金成本高昂的情况下，要想靠贷款获得很好的现金流，房价除非低到很低，而在房价没跌倒这个位置之前，大量的资金是不会再进来了。
快速跌下来不容易，而更没有上涨的可能，加拿大房价就稳定了吗？如果以美元计，加元本身的下跌，就意味着加拿大房地产的下跌，看着没变，其实，是跌了。
这是正常状态，但市场不确定因素太多，比如这次土耳其的突发事件，就很有可能引起希腊国债的收益率飙升，最后导致希腊的破产和欧元区解体，而欧元解体，则对金融的影响过大，这里不讨论了。而加拿大房产最大的隐患，还是在于国际局势的不稳定，毕竟，加拿大有一大批靠外国每月汇生活费过来，带孩子生活的裸官家属，突然一天他们的经济来源断绝，很多房子，可是付不起地税取暖费的，卖大房子去租房是不得已的选择，那样的话，跳楼式的房产大跌，并不是不可能的。什么都有可能，土耳其这么大国家，埃及这么大国家，也是说乱，一天就乱起来了。
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学习了