由于工作地点离我现在住房太远（主要是塞车），我想买密西沙加的房屋（house），大约35-45万元能买到什么样的房屋呢？请高人指点。

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freehold和带管理费的townhouse（联排屋）、半独立的和独立的house都有在这个价格区间的。我前段时间帮客户买了一个一年多新的3居condo townhome，非常好，价格44万出头，现在出租给了一对西人年轻夫妇，月租金1850.

我就住在密市，关于密市有什么问题请随时联系我。

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Sandra崔 说:

freehold和带管理费的townhouse（联排屋）、半独立的和独立的house都有在这个价格区间的。我前段时间帮客户买了一个一年多新的3居condo townhome，非常好，价格44万出头，现在出租给了一对西人年轻夫妇，月租金1850.

我就住在密市，关于密市有什么问题请随时联系我。

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价格44万，，月租金1850????

天哪，这哥门钱多得没地方花啦！

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littleboy001 说:

价格44万，，月租金1850????

天哪，这哥门钱多得没地方花啦！

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其实房东也没赚.你算算.投资房首付20% 9W.代35W.每月还款1400多.+地税150多+管理费250多.这不就1800了吗?我只是估价阿.猜的.嘿嘿.不知道猜得对不对~
一般房租都是这么算出来的,这是行情.就是赚个本金.

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45W独立屋买不到好的了.半独立大把.FREEHOLD TOWN 要找找.
我不是经济.回完这个帖子,觉得自己属于多管闲事的.~不是经济还乱掺和~嘿嘿~

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盈儿 说:

其实房东也没赚.你算算.投资房首付20% 9W.代35W.每月还款1400多.+地税150多+管理费250多.这不就1800了吗?我只是估价阿.猜的.嘿嘿.不知道猜得对不对~
一般房租都是这么算出来的,这是行情.就是赚个本金.

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我是说房东有钱没地花，
你会买４４万的房子，１８００多租出去吗？

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littleboy001 说:

价格44万，，月租金1850????

天哪，这哥门钱多得没地方花啦！

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价格44.2万，月租金1850. 千真万确。 这个condo townhouse的管理费目前是85加元多点，不到86. 计算回报率时有几种，现金回报率高的，综合回报率不一定好。我自己一直也在作出租房投资，我的一个基本观点是：现金流必须是正的，在此基础上综合考虑房屋的保值、升值情况及总的回报率。低管理费、5年内的新townhouse通常升值潜力较大，也容易租出好价钱，是我比较喜欢的一类投资房产。

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littleboy001 说:

价格44万，，月租金1850????

天哪，这哥门钱多得没地方花啦！

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我倾向于将房子租给西人，一是能租出好价钱，另一个原因是租户比较稳定，如果他们真正喜欢你的房子，他们能一租就很多年。而我们华人的观念还是要有自己的房子，租房通常都是临时过渡。

你要知道不少当地西人都是终身租房子住的。

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Sandra崔 说:

我倾向于将房子租给西人，一是能租出好价钱，另一个原因是租户比较稳定，如果他们真正喜欢你的房子，他们能一租就很多年。而我们华人的观念还是要有自己的房子，租房通常都是临时过渡。

你要知道不少当地西人都是终身租房子住的。

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凭良心说，你自己会买４４万的房子，１８００多租出去吗？
不管管理飞多底，地税多低！

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楼主，这里是目前密市房市的准确信息：

把机场及周边的Malton,Northeast, Gateway,Airport corporate几个社区去除，另外把2个商业园区也去除，其余所有密市社区在售的房源情况如下：
Condo apartment: 145
Condo townhouse: 111
Freehold townhouse: 16
Semi-detached: 51
Detached: 13

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忘了说明，这是在35万到45万价格区间的房源

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不错，感兴趣

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楼主如果在西边上班的话，不一定非密西沙加的，brampton靠mississauga的，milton，oakville, burlington都可以考虑，google map下，公司地址画个圈

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这是租便宜了？大多的租房市场不太懂，我只知道这个价格在温哥华就算是高的了，一般这么大的townhouse在温哥华还比较繁华的地段1400就能拿下了。

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其实您有很多选择，apartment,condo,townhouse,semidetached,但别人的建议仅仅作为参考，还需要您自己去实地看一下，首先您需要确定自己对房子的需求，比如位置，环境，学区，邻居，朝向，通风，光线，房型，交通等，另外还需要根据自己的家庭基础还有收入，谢谢

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KyoKo 说:

楼主如果在西边上班的话，不一定非密西沙加的，brampton靠mississauga的，milton，oakville, burlington都可以考虑，google map下，公司地址画个圈

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谢谢！我会和你联系的，望帮忙指点
及提供房源。

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candyman 说:

其实您有很多选择，apartment,condo,townhouse,semidetached,但别人的建议仅仅作为参考，还需要您自己去实地看一下，首先您需要确定自己对房子的需求，比如位置，环境，学区，邻居，朝向，通风，光线，房型，交通等，另外还需要根据自己的家庭基础还有收入，谢谢

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谢谢您的指导意见。

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Sandra崔 说:

价格44.2万，月租金1850. 千真万确。 这个condo townhouse的管理费目前是85加元多点，不到86. 计算回报率时有几种，现金回报率高的，综合回报率不一定好。我自己一直也在作出租房投资，我的一个基本观点是：现金流必须是正的，在此基础上综合考虑房屋的保值、升值情况及总的回报率。低管理费、5年内的新townhouse通常升值潜力较大，也容易租出好价钱，是我比较喜欢的一类投资房产。

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我有Woodland的半独立，40万，租2440刀。感兴趣不？

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littleboy001 说:

价格44万，，月租金1850????

天哪，这哥门钱多得没地方花啦！

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还有更疯狂的呢, 温哥华一百万的房子, 只能租 2500.

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hr1551 说:

我有Woodland的半独立，40万，租2440刀。感兴趣不？

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感兴趣，请详细介绍一下。

谢谢！

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LFS 说:

感兴趣，请详细介绍一下。

谢谢！

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PM 你了。

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littleboy001 说:

凭良心说，你自己会买４４万的房子，１８００多租出去吗？
不管管理飞多底，地税多低！

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我非常理解你的心情和看法。作出租房投资，很自然地，人们首先想到的是租金的收入，而且很多人不自觉地把它作为衡量投资标的好坏的唯一标准。

不过，我已经作了相当时间的住宅物业投资，在我的portfolio里当然有这样的物业，四十多万的价格，平均不到2000元的月租金，而且我不认为这是不好的投资。我说说我的想法供你参考：

首先，关于住宅物业投资的收益问题。可能你比我清楚，收益来自三个方面。一个是现金流收益，这个收益等于你的租金收入，减去你在这个物业上的所有支出，包括房贷供款、房产税、保险、维护费、租金收益税等等等等，所剩下的数额就是现金流收益。 第二个收益是贷款本金的收入，房东每月的贷款已经由租户替他还了，所还掉的本金部分即成为他的收益。第三部分收益是物业增值所带来的收益。这三项收益的总和即构成投资物业的整体收益，或叫做总体收益。


现在再来看看住宅投资物业的选择问题。选择投资物业不存在什么最好的模式，适合你的就是最好的。比如，对于刚起步、没有多少资金积累的投资客，以及那些没有稳定的收入，希望靠出租物业收入支撑或填补日常生活支出的人，选择现金流收益最大化的物业恐怕是最合适的，我管这样的物业叫做我的money making cow。

对于那些现金流收益对他的日常生活影响不大，希望追求整体收益最大化的投资客，单一的money making cow型物业就不一定是他的最好选择，因为现金流收益很好的物业往往是升值潜力不是最优的物业。当然任何事情都不是绝对的，也许你恰好碰上了现金流收益非常好，升值潜力也非常好的下金蛋的鸡，但这不是通常的高概率事件。很多种情况下经常是，若干年后，当你考察你手里的几个投资物业时你会发现，有些物业虽然现金流收益不是最佳，但整体收益要好得多。所以这类投资客最好的投资方式就是选择整体收益最好的物业，当然在他的组合里有一些money making cow是一个不错的考虑，但绝对不应该单纯的追求现金流收益最大化。

再就是，在选择出租物业时还要考虑到自身的实际条件和环境，自身的喜好和风险承受能力等等。一个投资物业在一个投资客手里可以是一个收益非常好的投资，但在另一个人手里就未必。比如对于一个英语沟通能力很好，能够快速准确地对当地政府的政策变化和市场状况变化做出应对，并能够很好的hanndle各种类型的租客，包括华人之外的本地西人和其它族裔的租客的投资客，他手里的出租物业就有较大的可能获取相对更好的收益。相反，如果投资客是一个没有英语基础、没有投资经验、甚至人在加拿大的时间都很有限的投资客，恐怕他的选择就完全是另外一番景象。

说了这么多，仅供你参考吧！

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hr1551 说:

我有Woodland的半独立，40万，租2440刀。感兴趣不？

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从租金收益上看很不错，恭喜你，因为有这样收益的出租物业不是遍地都是。如果它还是一个升值潜力也很好的物业，就更应该恭喜你。

再给你提供一个思路。如果你能把视野从大多地区跳开，就在安省，你能找到比这个收益还要好得多的机会。还是那句话，小心避开单纯追求现金流收益的误区。

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Sandra崔 说:

从租金收益上看很不错，恭喜你，因为有这样收益的出租物业不是遍地都是。如果它还是一个升值潜力也很好的物业，就更应该恭喜你。

再给你提供一个思路。如果你能把视野从大多地区跳开，就在安省，你能找到比这个收益还要好得多的机会。还是那句话，小心避开单纯追求现金流收益的误区。

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能不能给详细介绍一下安省比这个收益还好的项目有哪些呢？

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Sandra崔 说:

从租金收益上看很不错，恭喜你，因为有这样收益的出租物业不是遍地都是。如果它还是一个升值潜力也很好的物业，就更应该恭喜你。

再给你提供一个思路。如果你能把视野从大多地区跳开，就在安省，你能找到比这个收益还要好得多的机会。还是那句话，小心避开单纯追求现金流收益的误区。

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已经涨了10几万了。09年初最低谷买的。Lucky！不过，租老外麻烦不少。想搬去温哥华，有感兴趣的可以私信联系。

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说的有道理，不过别忘了计算买房downpayment的成本。如果你20万首付，这些钱如果每年不能升值3%($5000-$6000)，其实就是失败。

我语言不是问题，不过只租华人，主要是没有文化差异。

Sandra崔 说:

我非常理解你的心情和看法。作出租房投资，很自然地，人们首先想到的是租金的收入，而且很多人不自觉地把它作为衡量投资标的好坏的唯一标准。

不过，我已经作了相当时间的住宅物业投资，在我的portfolio里当然有这样的物业，四十多万的价格，平均不到2000元的月租金，而且我不认为这是不好的投资。我说说我的想法供你参考：

首先，关于住宅物业投资的收益问题。可能你比我清楚，收益来自三个方面。一个是现金流收益，这个收益等于你的租金收入，减去你在这个物业上的所有支出，包括房贷供款、房产税、保险、维护费、租金收益税等等等等，所剩下的数额就是现金流收益。 第二个收益是贷款本金的收入，房东每月的贷款已经由租户替他还了，所还掉的本金部分即成为他的收益。第三部分收益是物业增值所带来的收益。这三项收益的总和即构成投资物业的整体收益，或叫做总体收益。


现在再来看看住宅投资物业的选择问题。选择投资物业不存在什么最好的模式，适合你的就是最好的。比如，对于刚起步、没有多少资金积累的投资客，以及那些没有稳定的收入，希望靠出租物业收入支撑或填补日常生活支出的人，选择现金流收益最大化的物业恐怕是最合适的，我管这样的物业叫做我的money making cow。

对于那些现金流收益对他的日常生活影响不大，希望追求整体收益最大化的投资客，单一的money making cow型物业就不一定是他的最好选择，因为现金流收益很好的物业往往是升值潜力不是最优的物业。当然任何事情都不是绝对的，也许你恰好碰上了现金流收益非常好，升值潜力也非常好的下金蛋的鸡，但这不是通常的高概率事件。很多种情况下经常是，若干年后，当你考察你手里的几个投资物业时你会发现，有些物业虽然现金流收益不是最佳，但整体收益要好得多。所以这类投资客最好的投资方式就是选择整体收益最好的物业，当然在他的组合里有一些money making cow是一个不错的考虑，但绝对不应该单纯的追求现金流收益最大化。

再就是，在选择出租物业时还要考虑到自身的实际条件和环境，自身的喜好和风险承受能力等等。一个投资物业在一个投资客手里可以是一个收益非常好的投资，但在另一个人手里就未必。比如对于一个英语沟通能力很好，能够快速准确地对当地政府的政策变化和市场状况变化做出应对，并能够很好的hanndle各种类型的租客，包括华人之外的本地西人和其它族裔的租客的投资客，他手里的出租物业就有较大的可能获取相对更好的收益。相反，如果投资客是一个没有英语基础、没有投资经验、甚至人在加拿大的时间都很有限的投资客，恐怕他的选择就完全是另外一番景象。

说了这么多，仅供你参考吧！

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littleboy001 说:

凭良心说，你自己会买４４万的房子，１８００多租出去吗？
不管管理飞多底，地税多低！

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瘦点儿也是肉，苍蝇也是肉。苍蝇腿特姆的也是肉。

说白了就是一种赌博，赌房子涨价，最起码赌房子别大跌，若房市狂跌，这种贷款投资的死得才叫难看。
高风险高回报，这和赌赛马赔率一样。不能光看贼吃肉不看贼挨打。

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bryan bai 说:

说的有道理，不过别忘了计算买房downpayment的成本。如果你20万首付，这些钱如果每年不能升值3%($5000-$6000)，其实就是失败。

我语言不是问题，不过只租华人，主要是没有文化差异。

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哈，这帐被你越算越复杂。

还是算粗帐吧，就目前的租售比来说，不涨价就没赚头，房子若不涨价，房租收入连跑平通胀都困难。
现在局，赌的就是房子必须涨价。
当然，若大局是通缩，不涨甚至微跌也有赚头。
得，还是给弄复杂了。

还是花光了最省心。

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stang 说:

哈，这帐被你越算越复杂。

还是算粗帐吧，就目前的租售比来说，不涨价就没赚头，房子若不涨价，房租收入连跑平通胀都困难。
现在局，赌的就是房子必须涨价。
当然，若大局是通缩，不涨甚至微跌也有赚头。
得，还是给弄复杂了。

还是花光了最省心。

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还是能找到正现金流的。当然能不能跑赢通胀，没人算得清。

不过，不能同意那个所谓3%的机会成本论。没那家银行给那么多。其他，只要投资就有风险。

对于我自己来说。几万刀放Checking两三年不知道投哪里去。一分没赚。结果发现还是还贷款最合算。

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hr1551 说:

还是能找到正现金流的。当然能不能跑赢通胀，没人算得清。

不过，不能同意那个所谓3%的机会成本论。没那家银行给那么多。其他，只要投资就有风险。

对于我自己来说。几万刀放Checking两三年不知道投哪里去。一分没赚。结果发现还是还贷款最合算。

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得，这问题还得往复杂里掰扯。
复杂中求简单吧，现金流当然能找到，举极端的边缘例子就能算清，

假设pay-off买个房子出租，每月保证现金流为正。
那好，继续极端例子，pay-off买房子出租。
50万的房子，月租2000，都取整，数字大体也都靠谱，好算。

50万的房子每年：地税，维修管理，水电气，折旧。往最少里说，1万。
房租，每年现金收入2万（出租房子每年平均按10个月算，要流出空档期），这2万还要上所得税。
继续粗算，往多里算，一年净入1万。
50万的现金一年往多里说挣了1万，2%，跑不平通胀。
50万现金想有超过2%的利润，比弄个房子租来租去的简单手段很多。
所以，目前的局，想要赚钱，唯一的来源是房子自身涨出的价钱。

这还是Pay-off的帐，若有贷款，银行稳赚，风险房主担，弄不好要往里贴，现金流为负也有可能，当然负的钱也没丢，进了房子里去了，想开了就相当于存款，想不开就是房奴。

所以说“租售比”是经常用来衡量房地产市场的一个尺子，
租售比低到必须靠房子自身涨价才赚钱的程度，那就有郁金香的趋势了。

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宝贝心心 说:

能不能给详细介绍一下安省比这个收益还好的项目有哪些呢？

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我给你发个悄悄话吧

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stang 说:

50万现金想有超过2%的利润，比弄个房子租来租去的简单手段很多。

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我咋找不到？老唐？

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hr1551 说:

我咋找不到？老唐？

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去某大银行问过，有25万存款起，可以给单独做理财，你什么都不用管，不止2％。当然风险也还是有的。

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stang 说:

去某大银行问过，有25万存款起，可以给单独做理财，你什么都不用管，不止2％。当然风险也还是有的。

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我说找不到呢。钱不够。

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hr1551 说:

我咋找不到？老唐？

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stang 说:

得，这问题还得往复杂里掰扯。
复杂中求简单吧，现金流当然能找到，举极端的边缘例子就能算清，

假设pay-off买个房子出租，每月保证现金流为正。
那好，继续极端例子，pay-off买房子出租。
50万的房子，月租2000，都取整，数字大体也都靠谱，好算。

50万的房子每年：地税，维修管理，水电气，折旧。往最少里说，1万。
房租，每年现金收入2万（出租房子每年平均按10个月算，要流出空档期），这2万还要上所得税。
继续粗算，往多里算，一年净入1万。
50万的现金一年往多里说挣了1万，2%，跑不平通胀。
50万现金想有超过2%的利润，比弄个房子租来租去的简单手段很多。
所以，目前的局，想要赚钱，唯一的来源是房子自身涨出的价钱。

这还是Pay-off的帐，若有贷款，银行稳赚，风险房主担，弄不好要往里贴，现金流为负也有可能，当然负的钱也没丢，进了房子里去了，想开了就相当于存款，想不开就是房奴。

所以说“租售比”是经常用来衡量房地产市场的一个尺子，
租售比低到必须靠房子自身涨价才赚钱的程度，那就有郁金香的趋势了。

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既然复杂了，那就再掰扯一下另一个极端。
payoff的极端是给小和尚那样的高富帅用的，和尚那类，钱多到吃什么都不放心的份儿上，买个千八百万房地产扔那儿，怎么都无所谓，房子就算没了地还在。

另一个极端就是我这样的钓丝，没钱，还想赚钱，和一银行贷款的大妈日久了见人心，大妈帮忙，好Deal，0首付贷款50万，年利3％，而且只用还利息不用还本金，不能再好了。
（听着像玩笑，次贷危机之前的米国这种Deal太多，一点儿都不玩笑）

就这个极端例子：空手掏白狼。
0首付50万贷来买房子出租，按照上面的帐每年净挣1万，还给银行利息1万5千，也就是说一年自己要贴5000进去。
那么这房子必须一年涨1％才能算我白忙，再多涨是我赚的。
每年这贴进去这5000相当于存在了房子里。
如果运气好，这50万的房子三年房子涨了15万，抛掉房子净挣十几万，空手套白狼，开心，（这几年很多人都这么开了心，真金白银到
手）。
如果运气不好三年涨了2万，基本白忙。
如果运气很糟，50万的房子被搞成了大麻屋3年跌了10几万，那就要赔十几万。

好了，算出两个极端，中间的差不多就有数了。
只是个简单数学问题，加减乘除，平方开方都不用。

掰扯到最后，问题再次归为简单化：
－－－买房投资，就是赌房子涨价。就这么简单

按说在一个宣传投资买房的贴子里写这些东西有些不厚道，但这就是现实，赌博也是各自的爱好，大家知道自己在干什么就好。

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stang 说:

只是个简单数学问题，加减乘除，平方开方都不用。

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行家啊。不过，比数学还是复杂多了。Deal房客可不容易。这不，准备急流勇退了。

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stang 说:

得，这问题还得往复杂里掰扯。
复杂中求简单吧，现金流当然能找到，举极端的边缘例子就能算清，

假设pay-off买个房子出租，每月保证现金流为正。
那好，继续极端例子，pay-off买房子出租。
50万的房子，月租2000，都取整，数字大体也都靠谱，好算。

50万的房子每年：地税，维修管理，水电气，折旧。往最少里说，1万。
房租，每年现金收入2万（出租房子每年平均按10个月算，要流出空档期），这2万还要上所得税。
继续粗算，往多里算，一年净入1万。
50万的现金一年往多里说挣了1万，2%，跑不平通胀。
50万现金想有超过2%的利润，比弄个房子租来租去的简单手段很多。
所以，目前的局，想要赚钱，唯一的来源是房子自身涨出的价钱。

这还是Pay-off的帐，若有贷款，银行稳赚，风险房主担，弄不好要往里贴，现金流为负也有可能，当然负的钱也没丢，进了房子里去了，想开了就相当于存款，想不开就是房奴。

所以说“租售比”是经常用来衡量房地产市场的一个尺子，
租售比低到必须靠房子自身涨价才赚钱的程度，那就有郁金香的趋势了。

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好像有人算过PAY OFF 反而赚得少呢.

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盈儿 说:

好像有人算过PAY OFF 反而赚得少呢.

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那自然是，把payoff一个的钱拆开，利用银行贷款，仔细算好现金流，最大限度的多开几个盘子，让所有的盘子不用往里填钱就自动转起来，现金流为正稍微出点儿钱更好，盘子越多赚得越多，这叫利润最大化，当然风险也特姆的最大化。

不是什么新鲜东西，这点儿账十几年前《穷爹富爹》那阵子就掰扯得很清楚了。好多年前也赶时髦弄了个小盘子转悠着，都转悠了好些年了。只是那盘子服务好，不操心什么房租房客维修等等，一切有专门公司包办。
按照兔子他们空军的说法，贷款买房的是房奴，我是那房子的房奴，房客是我这个房奴的奴，哈哈。

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saved

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Saved

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盈儿 说:

其实房东也没赚.你算算.投资房首付20% 9W.代35W.每月还款1400多.+地税150多+管理费250多.这不就1800了吗?我只是估价阿.猜的.嘿嘿.不知道猜得对不对~
一般房租都是这么算出来的,这是行情.就是赚个本金.

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没看懂他的原意吧？