个人看法

政府去年以来实行的紧缩政策眼看把加拿大房市这个气球压小了点，结果 13 年 7 月的数据一出来，又有房市抬头的迹象。财长不知道是气的还是急的，出了一招，开始设上限了。

我个人觉得这个 7 月份的数据并不能算是抬头。本来地产局给的数据就有一定水分在里面（特别是用什么指数之类的区域），再加上最近利率连升，所以有之前犹豫的买家出手，从而进一步的夸大了 7 月份的数据。

所以个人认为其实这个政策没有什么必要，房价的下滑不会因为一个 7 月而改变方向。但是现在这个政策出来了，必将对下滑有更进一步的作用。

明年再来看的话，很可能这会成为一个很明显的转折点。

回复: 个人看法： CMHC 的新政 - 设置金融机构每月申请的房贷保险上

这个政策其实没什么作用，只是进一步控制风险贷款额度

政府的做法是正确的，在提升利率之前，尽量给市场压力，测试市场承受力。以免真正进入加息周期时，市场反应过于激烈

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mj8_514 说:

这个政策其实没什么作用，只是进一步控制风险贷款额度

政府的做法是正确的，在提升利率之前，尽量给市场压力，测试市场承受力。以免真正进入加息周期时，市场反应过于激烈

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政府2013年，至今为止没有出台任何关于按揭贷款的新政策。

请大家不要相信谣言。

CMHC投保上限从来就是有的，不是什么新规定。

这是一条2012年2月的新闻：

http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/2012/02/been-here-before.html



2007年，上限是350亿，实际承保345亿，最接近上限的一年。

2012年，上限是600亿，实际承保566亿，

http://re.singtao.ca/toronto/info/index.php?NodeID=166&ID=690707

2013年，上限是850亿，截止7月底，只承保了660亿。

http://business.financialpost.com/2...ew-guarantees-for-banks-and-mortgage-lenders/

银行通常在上半年促销按揭贷款，这个比例非常正常。

随着房价的不断升高，CMHC会逐年提高保险上限，消费者无需杞人忧天，更不要相信江湖传言。

回复: 个人看法： CMHC 的新政 - 设置金融机构每月申请的房贷保险上

无数的事实告诉我们，买房长期投资是相对比较稳健，风险较低的投资方式。与其把钱交给雷曼，不如自己买房稳当。美国的房市崩溃，很大程度是没有购买能力的人也进入房屋市场，一旦工作有个万一，就失去了供款能力，这一点加拿大做的很好。房贷保险封顶，作用在于控制风险，剔除不稳定因素，需要使用房贷保险的大多都是首付有限，容易受到冲击的人群。相反，能付出较高首付的人，并不需要这样的房贷保险。
还是那句实话，房子离穷人越来越远，也许有人一辈子要租房了

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个人看法:

盼加拿大房价跌, 而且是大跌, 尤其是多伦多, 那就是痴人说梦!

看好加拿大房价长期 ( 10, 20, 30, 50, 100年) 上涨, 尤其是多伦多, 那才叫聪明财智!

silverkw 说:

个人看法

政府去年以来实行的紧缩政策眼看把加拿大房市这个气球压小了点，结果 13 年 7 月的数据一出来，又有房市抬头的迹象。财长不知道是气的还是急的，出了一招，开始设上限了。

我个人觉得这个 7 月份的数据并不能算是抬头。本来地产局给的数据就有一定水分在里面（特别是用什么指数之类的区域），再加上最近利率连升，所以有之前犹豫的买家出手，从而进一步的夸大了 7 月份的数据。

所以个人认为其实这个政策没有什么必要，房价的下滑不会因为一个 7 月而改变方向。但是现在这个政策出来了，必将对下滑有更进一步的作用。

明年再来看的话，很可能这会成为一个很明显的转折点。

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绘声绘色的。。。佩服

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很多人把买房自住，买房投资，等同与炒房。在加拿大炒房能赚钱么，谁不是买个房子放个10年8年的

个人看法： CMHC 的新政 - 设置金融机构每月申请的房贷保险上�

silverkw 说:

个人看法

政府去年以来实行的紧缩政策眼看把加拿大房市这个气球压小了点，结果 13 年 7 月的数据一出来，又有房市抬头的迹象。财长不知道是气的还是急的，出了一招，开始设上限了。

我个人觉得这个 7 月份的数据并不能算是抬头。本来地产局给的数据就有一定水分在里面（特别是用什么指数之类的区域），再加上最近利率连升，所以有之前犹豫的买家出手，从而进一步的夸大了 7 月份的数据。

所以个人认为其实这个政策没有什么必要，房价的下滑不会因为一个 7 月而改变方向。但是现在这个政策出来了，必将对下滑有更进一步的作用。

明年再来看的话，很可能这会成为一个很明显的转折点。

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我的投资不在房地产, 房屋对我来说就是个住所,无论涨跌我都得住在里面. 至于这个政策是否会有效果不好说,只是说明目前房价上涨越来越难罢了. 就如同你往上走的时候,总有人在你头上设施障碍,你自然走得慢,甚至还要往后推几步; 相反有人在下面向上推着你,你就走得容易.

政府自然不想看到房市崩盘,但是现在的政策明显是同涨派对着干的. Don't fight the Fed 这句Wall Street 的名言也同样适用于房市.

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LZ在2012年的“个人看法”：http://forum.iask.ca/showthread.php?t=551142

说明LZ知道，所谓的“新政”早就有。

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gordondeng 说:

无数的事实告诉我们，买房长期投资是相对比较稳健，风险较低的投资方式。与其把钱交给雷曼，不如自己买房稳当。美国的房市崩溃，很大程度是没有购买能力的人也进入房屋市场，一旦工作有个万一，就失去了供款能力，这一点加拿大做的很好。房贷保险封顶，作用在于控制风险，剔除不稳定因素，需要使用房贷保险的大多都是首付有限，容易受到冲击的人群。相反，能付出较高首付的人，并不需要这样的房贷保险。
还是那句实话，房子离穷人越来越远，也许有人一辈子要租房了

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现在买还来得及

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中国人讲究要有瓦遮头，没瓦的赶快

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自然自在 说:

政府2013年，至今为止没有出台任何关于按揭贷款的新政策。

请大家不要相信谣言。

CMHC投保上限从来就是有的，不是什么新规定。

这是一条2012年2月的新闻：

http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/2012/02/been-here-before.html



2007年，上限是3500亿，实际承保3450亿，最接近上限的一年。

2012年，上限是6000亿，实际承保5661亿，

http://re.singtao.ca/toronto/info/index.php?NodeID=166&ID=690707

2013年，上限是8500亿，截止7月底，只承保了6600亿。

http://business.financialpost.com/2...ew-guarantees-for-banks-and-mortgage-lenders/

银行通常在上半年促销按揭贷款，这个比例非常正常。

随着房价的不断升高，CMHC会逐年提高保险上限，消费者无需杞人忧天，更不要相信江湖传言。

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你的英文好像有问题，2013年度的上限是85 billion (850亿）不是8500亿，承保了660亿。这个是2013年度的，同时CMHC还有一个总的承保总额上限，2013年已经用完了大约80%的年度总额，而还有2013年还有5个月，为了能控制信贷风险，CMHC设定了限额。应该说这是CMHC控制房市的举措。当然也是政府的意图。

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duxu 说:

你的英文好像有问题，2013年度的上限是85 billion (850亿）不是8500亿，承保了660亿。这个是2013年度的，同时CMHC还有一个总的承保总额上限，2013年已经用完了大约80%的年度总额，而还有2013年还有5个月，为了能控制信贷风险，CMHC设定了限额。应该说这是CMHC控制房市的举措。当然也是政府的意图。

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agreed
http://forum.iask.ca/showpost.php?p=9307419&postcount=7

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傻哥回归，房市崩溃，家园论战，硝烟再启，涨跌与否，全凭张嘴，报纸电台，海侃胡吹，你方贴完，我又登场，买与不买，已非要点

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毫无疑问，现在加拿大买房就如07年在中国买A股

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我觉得很多人对CMHC的作用了解不足啊,它设立的目的是政府出面做担保帮助低首付买房者提前几年买到房子成家.

一般工薪族存一辈子钱可能都存不够25%, 或是过了很多年终于存够了但房价却又涨到了更高... 为了让更多人能提前安家立业, 加拿大政府设立了这个保险公司来为那些积蓄少于房款20%的买房者做保证: 万一他因为各种情况破产了不能支付按揭, CMHC公司就来买单(其实就是全国纳税人为他买单了).

因此,这个保险是设有上限的,而且对申请者的要求比较多. 因此,CMHC保多少,愿不愿意保, 上限是多少... 就跟你申请牛奶金批不批的情况类似; 这是一个买房福利政策, 但由于要购房安家的人很多(毕竟工薪族占的比例不小), 而且加拿大人大多买房都只有5-10%的首付, 因此政策的松紧多少会影响到普通房价的波动,但对豪宅市场影响很小(因为保额上限是一百万).

CMHC调整保险政策,主要目的是保护普通加拿大人,工薪阶层. 因为楼市太热+文化程度低, 不少人可能会忍不住跟风去买房(例如当年中国跟风炒股的小股民);对有钱去炒楼的人是无所谓保护不保护的,他们也用不着这个保险... 楼市大跌或经济不好, 投资失败对富豪们来讲影响不大,卖不出去也可以找专业人士搞出租业务;但对普通人来说,就是很大打击甚至破产,因此,设好上限和收紧保险政策, 是更大限度地保护了加拿大普通的劳动人民,不让他们跟庄家瞎掺和.

买房首付超过20%的人,根本就不需要CMHC的保险, 也不在乎CMHC的上限是多少. 国外带着现金来买房的人多的是,不仅仅是华人,许多中东人欧洲人都在过来(中东局势动荡欧洲不断向富人加税甚至调查都是现在进行时),他们根本就不需要CMHC, 购房的需求是不会受这个政府机构的调整影响的.

对于需要买房的本地人来讲,他们就会考虑到CMHC的影响, 购房意愿相对比较理性了... 例如,温哥华市内那些两三百万的房子他们是买不起的了(CMHC只保100万,另外那一两百万就要真金白银的20%首付才能搞到银行贷款了),他们就会考虑去买小一点的房子或公寓,或是在城市外围的小镇上购房. 那些豪宅就留给有现金有能力的有钱人或投资者去竞争了. 至于外来的投资者或投机者,政府是不会为他们做担保的

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http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/buho/

加拿大抵押贷款担保机构是加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC），该公司成立于1946年，是属于联邦政府独资拥有的皇家公司，初期的主要职能是建造住房向退伍军人出售，以及为社会住房建设项目提供贷款。1954年，为降低抵押贷款首期付款比例，提高中低收入家庭买房支付能力，加拿大议会重新修订《全国住房法》，授权CMHC向低首付款的抵押贷款提供担保，以此鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款。

About CMHC
Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) is Canada’s national housing agency. Established as a government-owned corporation in 1946 to address Canada’s post-war housing shortage, the agency has grown into a major national institution. CMHC is Canada’s premier provider of mortgage loan insurance, mortgage-backed securities, housing policy and programs, and housing research.

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各位自己要有分析能力。说房价涨的，必定是中介或是已经买了房子的人。不信你们一个个PM过去

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Michelle Libra 说:

买房首付超过20%的人,根本就不需要CMHC的保险, 也不在乎CMHC的上限是多少. 国外带着现金来买房的人多的是,不仅仅是华人,许多中东人欧洲人都在过来(中东局势动荡欧洲不断向富人加税甚至调查都是现在进行时),他们根本就不需要CMHC, 购房的需求是不会受这个政府机构的调整影响的.

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要房贷就会受影响。房贷利率取决于银行认知的风险系数以及加拿大债券回报率。

CMHC对银行来说最大的作用就是风险转嫁。无法转嫁的风，险房贷利率必然高。

话说能砸35%的人还真不是这么多，看上年7月的政策调整就知道了。

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刚买的房子。。。。

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自然自在 说:

政府2013年，至今为止没有出台任何关于按揭贷款的新政策。

请大家不要相信谣言。

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谣言? 你是做这个行业的，消息居然这么滞后。

http://www.cbc.ca/news/business/story/2013/08/06/business-mortgage-banks.html

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看看 美国10年国债利率的走势，及iShares S&P TSX Capped REIT Index Fund etf year to date 的 走势 就应该知道下来会发生什么了

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tortiger 说:

看看 美国10年国债利率的走势，及iShares S&P TSX Capped REIT Index Fund etf year to date 的 走势 就应该知道下来会发生什么了

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唉,老大,照顾下我们这些金融小白好不好.
能直接说你的结论吗?

我不知道下来会发生什么.

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买房子永远是最稳定的。房市倒之前股市早就死了， 政府不会允许这个发生的。有钱不买房，只能等到买不起那天。 一朋友5年前3万就说要观望。我都换了第二次大房子了。他还住地下室还守着那3万还盼着房价大跌呢。很悲摧。。。加拿大只要有人挤着头要移民过来房子就不会跌。。。我声明不是经济啊

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我的结论是三个月内 各银行会上调贷款利率0.25％－0.5％ 下面的链接 是加拿大央行行债券利率的趋势图. 利率如果真的涨起来会很快的。
http://www.bankofcanada.ca/rates/interest-rates/canadian-bonds/

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技术移民5•4新政限额1万人，投联邦资移民已停了2年，魁北克投资移民现在不允许在魁省外居住，其他省提名的似乎只能在相应的省。很多人想进来，可是进不来。

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楼上的，等处理完几十万积案再说吧

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tortiger 说:

我的结论是三个月内 各银行会上调贷款利率0.25％－0.5％ 下面的链接 是加拿大央行行债券利率的趋势图. 利率如果真的涨起来会很快的。
http://www.bankofcanada.ca/rates/interest-rates/canadian-bonds/

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mark，三个月之后review，呵呵。

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gordondeng 说:

楼上的，等处理完几十万积案再说吧

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没准又一刀切没了。
观现在移民政策明显打压我们中国，炒房大军后续部队跟不上，房价涨缺乏正能量。

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realguy 说:

没准又一刀切没了。
观现在移民政策明显打压我们中国，炒房大军后续部队跟不上，房价涨缺乏正能量。

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不是已经一刀切了吗？怎么还有几十万积压的案子？
莫非我记错了？

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我不是agent。在温哥华，今年出现了比较“恐怖”的现象：有些买房者是拿着访问签证过来买房的，当然是从中国大陆来的。原来只有加拿大，给外国人买房贷款，只要首付超过40％。所以现在移民政策并不是唯一的因素，还有中国的反腐政策。。。

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billinca 说:

我不是agent。在温哥华，今年出现了比较“恐怖”的现象：有些买房者是拿着访问签证过来买房的，当然是从中国大陆来的。原来只有加拿大，给外国人买房贷款，只要首付超过40％。所以现在移民政策并不是唯一的因素，还有中国的反腐政策。。。

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这个一直都有。

不过以往没有的是本地卖房的经纪装成有钱的大陆人上电视说要买房。

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billinca 说:

我不是agent。在温哥华，今年出现了比较“恐怖”的现象：有些买房者是拿着访问签证过来买房的，当然是从中国大陆来的。原来只有加拿大，给外国人买房贷款，只要首付超过40％。所以现在移民政策并不是唯一的因素，还有中国的反腐政策。。。

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外国人在加拿大的买房需求不可忽视。恐怖谈不上，但已形成一个群体，是事实。

外国人贷款买房，最低首付比例可以达到35%，无需CMHC保险，丝毫不受保险上限或其他政策的影响。

本人已经在下面这篇文章中提到了2013年上半年市场上的这一变化。

http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1613

加拿大利率与地产，2013年中期总结

发布: 2013-8-09 08:56 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大 |查看: 16次



[FONT=宋体]去年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大房贷策变化对地产有什么影响，房贷政策收紧了，房价能跌多少。”今年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大会加息吗，加息之后房价会降吗？”很高兴大家一直关心红雨的文章，希望看到我对一些问题发表看法。与一年前相比，消费者已经知道了，贷款政策紧了又紧，可还是阻挡不住房价上涨，观望、犹豫和不切实际地期待房价下跌都是暂时的，决定房价走势的是供需和市场。今年6月底，房贷5年固定利率有所提高，很多朋友问我，这是一个加息趋势，还是一个暂时的波动？对未来地产市场的走势有何影响？下面对这些问题做一下分析和预测。[/FONT]



[FONT=宋体]先来回顾去年的这个时候，2012年6月底，财政部长公布新的房贷违约保险政策，几乎是立刻执行，生效日是2012年7月9日。内容包括，需要购买贷款违约保险的房贷最长还款期从30年缩短为25年；房价100万以上的房产，保险公司不受理首付20%一下的投保申请；再贷款最高比例为房价的85%降为80%；增设房债比例为家庭收入的39%。这些政策对首次置业的工薪阶层影响最大。一年过去了，以多伦多为例，今年7月的成交量与去年相比，增长了16%，有力地说明，消费者正在从政策造成的恐惧心理中走出来，客观地按照自己的需求选择继续租房，还是购买自住房。笔者比较了一下这两年的利率情况，去年同期至今，各个档期的利率没有实质性的变化，去年下半年以来的交易清淡，实际上消费者的心理因素造成的，利率对房地产没有太多实质性的影响。一年后，能够看到更多消费者回归理智，对于加拿大地产市场的长期健康稳定地发展是件好事。[/FONT]



[FONT=宋体]利率对于地产来说，影响有两方面：利率上升，房贷承受能力下降，导致贷款难和地产交易减少；利率上升会导致消费者债务加重，对消费者购房意愿造成负面影响。皇家银行近日对加拿大人的房贷借款能力进行了评估。从结果上来看，去年以来，由于利率一直处在低利率水平，今年与去年相比，加拿大人的借款能力相同。从另一个侧面也说明，利率在最近一两年没有实质性的变化。利率的季节性波动也没有影响到加拿大人的购房计划和负担能力。皇家银行的报告显示，加拿大家庭平均收入7.77万元，平均房价36.65万元，房屋相关债务占收入的比例为42.5%，比1985年以来的平均水平39%高出3.5%，基本处在正常的负担能力之内；其中多伦多家庭平均收入11.33万元，平均房价55.7万，房屋相关债务占总收入的比例为53.8%，与国际大都市的地位基本匹配；但温哥华家庭的房债比例却高达82.3%，说明本地人的收入已经很难再支撑房价了，只能靠外来的新移民或非居民支撑房价。[/FONT]



[FONT=宋体]如果利率持续上涨，会不会影响地产交易，甚至出现房价下跌呢？这是很多观望者最想知道的一个问题，越是关心房地产，越是想买房，越是希望房价下降，所以很多人处在一种对盼望房价下跌比较痴迷的状态，少数人甚至怀疑权威机构的统计数字，日思夜想希望房价跌一半，自己能够再回到可以买得起房的状况。今年的6月21日，很多银行突然再次调高5年期固定利率之后，有一篇文章似乎应和着部分读者的口味闪亮登场了，文章的观点是：利率每升高1%，多伦多的地产交易量降减少15.3%，2015年时，多伦多的房价降5.8%，即使是利率0.5%的升幅，房产交易量也会减少9%，到2015年时，多伦多的房价会降2.6%。细心的读者会发现，银行在今年6月底两次加息后，5年期固定利率刚好提高了0.5%，但7月份交易量却比去年同期增长了16%。这些数据无情地讽刺了这位作者的武断，同时也说明，消费者对于利率的小幅波动并不敏感，相反，会刺激潜在消费者下决心入市。[/FONT]



[FONT=宋体]已经有近一年的时间，没有太多人讨论加拿大的消费者债务威胁论。最近一期的2013年加拿大人房贷回顾显示，85%的借款人选择固定利率；965万个家庭有自住房，其中370万个家庭还清了按揭贷款，800万个家庭房屋净值超过房价的75%；平均房贷利率3.52%，房贷到期后在原银行续约的比例达到88%。这些数据说明，加息，不会使地产市场崩盘；加息对于加拿大债务的恶化影响有限。由于连年低利率，以往高利率的消费者终于等来了贷款续约，换成低利率的时候，即使是2008年选择5年固定利率被锁住良久的消费者，在2013年也得到了新生。明年加拿大人平均利率3.52%的记录会被继续打破，家庭债务负担会进一步改善，而不是恶化。[/FONT]



[FONT=宋体]以多伦多为例，我们来简单地回顾一下地产市场在2013年上半年的表现。1至6月，销售量下降4080间，同比下降0.7%，与此同时，二手房挂牌上市量比去年下降了6.1%，DOM(上市至售出的时间)由22天增加到24天，房价上涨了4.7%。这些数据说明，由于买家有一定的观望情绪，降低了卖家售房的积极性，惜售情绪导致房源不足，推高了房价。由此可见，地产市场的冷暖与供需直接相关，与贷款利率的窄幅波动没有必然联系。[/FONT]



[FONT=宋体]综上所述，地产从业人员和消费者可以暂时不考虑利率给市场带来的影响，未来两年内所有关于利率要涨，房价会跌的新闻、传闻都不用理会。[/FONT]



[FONT=宋体]对于地产从业人员来说应该注意今年以来市场发生的两个变化：1.华人新移民登陆数量明显减少，靠新移民吃饭的日子已经过去了。持有学生签证、工作签证、超级签证的旅游者，在加拿大购置自住房以及购买固定资产的需求在增加。简单地说，对于华人来说移民才能买房的观念已经被打破，非居民买房的需求会逐步增加。2.中国银行广东省各分行与外管局联合推出的“优汇通”业务，可以完全避开一次汇款5万美元的限制，一次汇款1000万人民币来加拿大用于购房，成为了合理合法，简单易行的事情。[/FONT]



[FONT=宋体]对于消费者来说，值得注意下面两个现象：1. 50-80万的低层房屋今年热销，竞价成交的情况屡见不鲜，而价格在7位数以上的房产成交减缓，折价成交是普遍现象，消费者可以利用这个市场观望的契机，小房换大房。2.楼花预售数量明显减少，价格越来越接地气，性价比高的楼花依然值得投资，但要记住，买楼花之后立刻办理楼花按揭贷款，将利率锁定。[/FONT]



[FONT=宋体]近日，媒体对CMHC投保资产金额接近上限的话题比较感兴趣，某些急于看到房价下跌的人对此兴奋不已。房屋贷款保险制度对于加拿大人的作用，是功不可没的，但这种制度需要进一步改善，看看美国两房现在的情况，以及奥巴马政府对两房未来的打算就可以看出，这种由纳税人最终买单的保险或房贷资产收购公司，早晚要走向市场和私有化，一方面解除纳税人风险，另一方面，没有了政府背书的情况下，也就不会有额度限制了。如果CMHC目前的情况制约了地产市场发展，那么私有化也就不远了。[/FONT]



[FONT=宋体]以上是笔者对过去半年利率与地产市场的一个初浅看法，希望对读者有借鉴作用。[/FONT]

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tortiger 说:

我的结论是三个月内 各银行会上调贷款利率0.25％－0.5％ 下面的链接 是加拿大央行行债券利率的趋势图. 利率如果真的涨起来会很快的。
http://www.bankofcanada.ca/rates/interest-rates/canadian-bonds/

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顶这个，这在国内叫大神了。tortiger放话3天以后
http://www.iask.ca/news/canada/house/2013/0821/218286.html

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我们的贷款利率已经上调了0.5,周一执行

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好，低息时代就要过去。10年美债孳息都超2.8%，银行便宜借钱出去还不如去买债。

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我们估计十月份还会继续加息... 不可能一直低息竞争的,再这样下去玩多几个月,银行还用开吗? 又不是做慈善,那么多员工都得养着呢. 现在都是贷款加息存款不加息.

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P不加，固定也好，浮动也好，都无所谓啦。观望半天，挑来拣去的估计要么放弃，要么多出点血

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gordondeng 说:

P不加，固定也好，浮动也好，都无所谓啦。观望半天，挑来拣去的估计要么放弃，要么多出点血

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我们的Prime rate已经是3%啦,今年春季是还是1-1.5的

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有 cash 的人不愁。