关于地产经纪服务

加拿大家园论坛

关于地产经纪服务

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/663775/

大小怪物 : 2013-08-24#1

论坛上关于地产经纪的争议挺多的，我重写这个帖子，目的是澄清一些概念，希望对不愿意请经纪的，和想请经纪的，都有帮助。

买房子，卖房子，租房子，出租房子，都可以有经纪参与，也都可以没有经纪。
流程是一样的，没很大区别。
我只用买房来说，其他类推。

在加拿大买卖一个物业，如果请经纪，整个过程包含了两个交易。
一是针对经纪服务的交易，发生在卖方/买方和买卖双方各自的经纪之间。
另一个是针对物业的交易，发生在买方和卖方之间。
买卖双方经纪的参与，对买方和卖方都是为了物业交易的安全顺利完成。经纪的参与并不是必须的。

经纪服务的确定，无论对买方还是卖方，都是在物业交易之前。
如果想请经纪，确定这个代理关系，应该是在买/卖房屋的过程的最早起点。

具体看下表，整个过程都需要书面文件来确定的。

大小怪物 : 2013-08-24#2

回复: 从佣金开始谈地产经纪

分歧首先是用不用经纪买房，我先来谈谈不用经纪怎么做。

大小怪物 : 2013-08-24#3

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大小怪物 : 2013-08-24#4

回复: 从佣金开始谈地产经纪

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大小怪物 : 2013-08-24#5

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大小怪物 : 2013-08-24#6

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大小怪物 : 2013-08-24#7

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大小怪物 : 2013-08-24#8

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大小怪物 : 2013-08-24#9

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大小怪物 : 2013-08-24#10

回复: 从佣金开始谈地产经纪

等待更新

angelazhang : 2013-08-24#11

回复: 从佣金开始谈地产经纪

记号，俺先记下慢慢研究。谢谢楼主。

大多地产 : 2013-08-24#12

回复: 从佣金开始谈地产经纪

:wdb37:

透彻！难得好帖！

alexliu : 2013-08-24#13

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark 了。以后慢慢看，

zmylwm : 2013-08-24#14

回复: 从佣金开始谈地产经纪

先顶再说 :wdb17:

PETER ZHANG11 : 2013-08-25#15

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
这里可能要展开说一下加拿大的职业牌照制度，同学们一来加拿大，发现怎么那么多牌啊，干啥都要有牌，经纪牌，律师牌，工程师牌，连电工都得有个牌。

这是一个准入制度，你没这牌，不能干这活。很多人的认识就到此为止了，但事情不是只有这一面。

发牌照的，是非政府的行业协会。任何一个有准入制度（regulated）的行业，都专门有一个ACT法规对应着这个行业。对应地产经纪行业的呢，就是这本被某些经纪拿来吓唬客户的REBBA 2002。

REBBA 2002讲什么呢？首先当然不会忘记说别人不许干地产经纪，注册的地产经纪才可以干，然后呢，就是规定这个行业自律协会怎么运作，并授权给这个协会成立纪律委员会处罚自己的成员。于是呢，under这个ACT, 就会有一些regulation，其中必不可少的就是一定一定有一个code of ethics。每一个发牌的行业都有这样一套法律。

为什么要这么做呢？既然你这个行业不让别人干，那么凭什么啊？所以这个发牌的机构就要承担一个responsibility to the public。他一定要设立一个职业行为标准告诉社会大众，我的人都守这个纪律，那就是这个code of ethics. 每个发牌的行业都有自己的纪律。如果大家发现那个拿牌的不对劲了，他的发牌组织一定有一个接受处理投诉的部门，调查反馈给你结论，处罚他的人。这是发牌者的法定责任。

还有要告诉大家，这个REBBA 下面的Code of Ethics啊，只管经纪不管你，这是他们的行业守则。这个怎么说呢？比如你和经纪生气对骂了，这事找警察也是制止一下，不许再闹了就完事了。你没到犯法的程度啊，但你投诉到RECO的纪律部门，经纪就可能得被处罚了，罚个八千一万的，写个检查，还得把记录背六年，社会公众随便查。那管不管你也骂人了呢？管不到，你归警察管。这公平吗？他拿着牌呢，你又没牌，没啥不公平的。

现在应该理解地产经纪这个行业的职业操守是靠什么维持的了，社会公众要做的事情，不是找有良心的经纪，而是剔除不良经纪。

要理解这里的社会，默认每个人都是正直的，所以通过了考试，他就可以拿牌了。如果他行为不当，你不告诉组织，组织上怎么知道啊？他继续拿着他的牌干他的经纪。这个通用于任何一行拿牌的。

安省的法律，都可以在官网查阅到，www.e-laws.gov.on.ca .

再讲安省一个和买房有关系的行业，没拿到特权的，验房师。加拿大除了BC和另外一个什么省，其他地方包括安省，你今天去领个BN号，明天就可以开张接验房业务，不用啥牌。安省验房师也有个组织，最大的叫OAHI，1994年就递交通过了一个自律的ACT，讲咱怎么怎么管理，换来特权没？没，只给了OAHI授权RHI（registered Home inspector）称号的权利，其他组织不能发这个称号。没其他权利了。这组织法都整得差不多了，行业规范也都订了，离拿到特权一步之遥了。去年底，OAHI还在推进这个行业regulation的实现。换句话说，行业准入的特权，争取了20年还没拿到。

现在可以知道，RECO发现有人在触犯行业操守，损害行业声誉，动所有成员饭碗的时候，会是什么立场？

随便当故事看几个判例，处罚相当的严，很多件要是发生在华人之间，都不是个事。我觉得论坛里部分经纪，该复习下code of ethics和其他专业法规了。在网上胡说也就算了，如果工作中误导客户，后果可能要超出预期。

深刻

dface : 2013-08-25#16

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mark

godcys : 2013-08-25#17

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark了再说，楼主辛苦了

如尘 : 2013-08-25#18

回复: 从佣金开始谈地产经纪

怪物威武。。读后豁然开朗。。在那个reco网站上怎么没找到以前的判例？能不能给个链接？

hngala : 2013-08-25#19

回复: 从佣金开始谈地产经纪

MARK

LMFAO : 2013-08-25#20

回复: 从佣金开始谈地产经纪

佣金少的房子经纪根本不会给你看，亲身经历我卖Condo佣金少有看但没有offer，一提高佣金两天就卖掉了，签合同那天看着对方还很着急的样子，怕买不到这个区域的房子，其实事实是什么呢？

大小怪物 : 2013-08-25#21

回复: 从佣金开始谈地产经纪

如尘说:
怪物威武。。读后豁然开朗。。在那个reco网站上怎么没找到以前的判例？能不能给个链接？

http://www.reco.on.ca/section-buyer/tc-233/sc-304/spage-decisions.html

鼠标往下滚，就看到了。

不熟悉地产业务的，可能看起来有点累。一个交易通常涉及4方，ABCD1234的还有些专业词。

等咱有空闲挑一点案例精讲一下，

大小怪物 : 2013-08-25#22

回复: 从佣金开始谈地产经纪

LMFAO 说:
佣金少的房子经纪根本不会给你看，亲身经历我卖Condo佣金少有看但没有offer，一提高佣金两天就卖掉了，签合同那天看着对方还很着急的样子，怕买不到这个区域的房子，其实事实是什么呢？

又一个“买的不如卖的精”的实例。

所以啊，卖家经常有钱包捡，买家千万不要瞎想，
买方经纪跟你反复说房子便宜的，你都得长个心眼。

我前面说过，固定佣金对买家的好处，就是要基础上保证你的买方经纪不受卖方提供的佣金数量影响。

有同学会担心，如果对方不给佣金的，或者是给少的，我不是返佣就少了么，或者甚至还要出佣金了么？羊毛出在羊身上啊，卖家都是数到手的钱的。

我们的目的不是要从经纪那里多拿点返佣，而是要控制住交易环节被经纪提走的部分，这笔钱该花，但得让这钱发挥出最好的作用。

换句话说，你不能让卖家来决定你这边经纪的报酬。这就是我一直不认同目前流行做法的原因。

LMFAO : 2013-08-25#23

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
又一个“买的不如卖的精”的实例。

所以啊，卖家经常有钱包捡，买家千万不要瞎想，
买方经纪跟你反复说房子便宜的，你都得长个心眼。

我前面说过，固定佣金对买家的好处，就是要基础上保证你的买方经纪不受卖方提供的佣金数量影响。

有同学会担心，如果对方不给佣金的，或者是给少的，我不是返佣就少了么，或者甚至还要出佣金了么？羊毛出在羊身上啊，卖家都是数到手的钱的。

我们的目的不是要从经纪那里多拿点返佣，而是要控制住交易环节被经纪提走的部分，这笔钱该花，但得让这钱发挥出最好的作用。

换句话说，你不能让卖家来决定你这边经纪的报酬。这就是我一直不认同目前流行做法的原因。

哈哈，楼主是个明白人。

hunter-x : 2013-08-25#24

回复: 从佣金开始谈地产经纪

详尽好文章

zkm2009 : 2013-08-25#25

回复: 从佣金开始谈地产经纪

真心好帖。赞一个。顶！

jianlin : 2013-08-25#26

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark

多伦多过期 : 2013-08-25#27

回复: 从佣金开始谈地产经纪

很认真，好帖，赞！ :wdb37:

David Liu : 2013-08-25#28

回复: 从佣金开始谈地产经纪

确实分析得透彻，特别是关于延期部分(hold over)，很多从业人员的理解还不一定有这么清晰。

ibenz : 2013-08-25#29

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark

mybox65 : 2013-08-25#30

回复: 从佣金开始谈地产经纪

佣金开始谈地产经纪，最无能的人才做经纪

YYMA : 2013-08-25#31

回复: 从佣金开始谈地产经纪

谢谢！扫了盲了

大小怪物 : 2013-08-25#32

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mybox65 说:
佣金开始谈地产经纪，最无能的人才做经纪

这话过了点。

顺便说下8楼填了一个坑。我只剩2个坑了。

Alice Liu : 2013-08-25#33

回复: 从佣金开始谈地产经纪

楼主没少下工夫！ :wdb37:

买房和卖房对普通的工薪层来讲都是大交易，如果有时间和精力的话，自己做的功课越多，越知道如何选择一个适合你的好经纪，而且可以避免发生不必要的损失。

hopeca : 2013-08-25#34

回复: 从佣金开始谈地产经纪

真心感谢怪物

eva08 : 2013-08-25#35

回复: 从佣金开始谈地产经纪

谢谢

landholder : 2013-08-25#36

回复: 从佣金开始谈地产经纪

Mark

悄声无息 : 2013-08-25#37

回复: 从佣金开始谈地产经纪

以我个人拙见，买卖房子成交中最重要的关键点不是佣金，是成交价！成交价随便一动，就可以上万，而相对于这每浮动的一万，在经纪那边的佣金就是1－200而已的差别。

那假如买卖客人跟经纪讨要几千块经纪佣金的话，怎么能保证经纪还会为了这可以浮动的以万为单位的数字，去帮助他们的客人争取呢？对客人来说，这不是捡了芝麻丢了西瓜吗？当然这得看经纪的人品了。

我自己卖房子，不贪小便宜，全额佣金外加红包，我经纪给我卖出一个高价，高出邻居周边同等房子很多，比我自己的期望值高出6万多，为啥不好好谢谢人家？

春末初夏 : 2013-08-25#38

回复: 从佣金开始谈地产经纪

收藏，有时间慢慢看〜

大小怪物 : 2013-08-25#39

回复: 从佣金开始谈地产经纪

悄声无息说:
以我个人拙见，买卖房子成交中最重要的关键点不是佣金，是成交价！成交价随便一动，就可以上万，而相对于这每浮动的一万，在经纪那边的佣金就是1－200而已的差别。

那假如买卖客人跟经纪讨要几千块经纪佣金的话，怎么能保证经纪还会为了这可以浮动的以万为单位的数字，去帮助他们的客人争取呢？对客人来说，这不是捡了芝麻丢了西瓜吗？当然这得看经纪的人品了。

我自己卖房子，不贪小便宜，全额佣金外加红包，我经纪给我卖出一个高价，高出邻居周边同等房子很多，比我自己的期望值高出6万多，为啥不好好谢谢人家？

首先，按你说的一万比1-200，假定你付给卖方经纪的是1%-2%。现在能不能提一个问题说你为什么不付卖方经纪3%，5%，10%呢

您为什么不觉得给卖方经纪10%，才是保证经纪不损害你利益的基准，少于这个10%，哪怕9%，省个几千佣金下来，经纪就会给你造成损失？

你认为你给的whatever %只是你觉得合适的价格。我只能说您请到的经纪说服了您支付这个报酬，双方自愿，都happy，很为你们高兴。

但你据此要把这个%假定成一个标准。其他经纪以低于您支付给您经纪的报酬，就必定输出不尽职努力。这种推断是没有依据的。

假定有人支付自己经纪10%，回头说你太抠门只给你的经纪2%，肯定少卖了好多好多万，你觉得成立吗？

你如果有招标经验的话，你就会知道，每一个出了比别人更高价格的投标方，争取说服你的理由都是别人的质量不如他。您根据自己的判断信了他。这个没什么问题。

但觉得别人的选择都不理智，像你这样取高价，甚至也不是什么高价，只是你认为的很大方价格，才是正确的。那你有点过于自信了。

大小怪物 : 2013-08-25#40

回复: 从佣金开始谈地产经纪

经纪真的能决定价格吗？决定价格的是市场，您的经纪只是把关的这一方。

我上面说过，在一个充斥不尽职经纪的市场上，卖家时不时捡到钱包，

您的房子以异常高价卖掉，只能说你幸运。撞到了一个不称职买方经纪。别人出到这个价格了，无论你的卖方经纪收你多少佣金，他难道不卖？？？你能直接联系到你的佣金上，有点太怎么说呢，把问题简单化了。按我看，你的红包应该包给对方出价的经纪。

给他double佣金，你让他去你街上在你认为的正常价上砍下6万来买个房子试试？

PETER ZHANG11 : 2013-08-25#41

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
经纪真的能决定价格吗？决定价格的是市场，您的经纪只是把关的这一方。

我上面说过，在一个充斥不尽职经纪的市场上，卖家时不时捡到钱包，

您的房子以异常高价卖掉，只能说你幸运。撞到了一个不称职买方经纪。你能直接联系到你的佣金上，有点太怎么说呢，把问题简单化了。

给他double佣金，你让他去你街上在你认为的正常价上砍下6万来买个房子试试？

大小怪物 : 2013-08-25#42

回复: 从佣金开始谈地产经纪

再重申一遍，市场上时不时有失真的异常价格。通常是买家多付了。

但这种失真的交易，不是哪个称职的优秀经纪可以一手造成的。而是烂经纪造成的。

换句话说，你付再多的钱，也无法让一个卖方经纪保证以高于市场多少的价格卖你的房子，
对买方同理，没有经纪可以帮你买到便宜货，因为你付了高佣金。

客户要做的是自己觉得合适的价格，请到尽职的经纪。
经纪要做的是，无论什么酬金，除非自己不接受，接受了尽职保护客户不吃亏。这个是做得到的承诺。

意外的便宜是运气，谢自己也不用谢什么经纪。

Wangjing : 2013-08-25#43

回复: 从佣金开始谈地产经纪

学习了

Blue eye rabbit : 2013-08-25#44

回复: 从佣金开始谈地产经纪

好文章，受益匪浅。 :wdb37:

echo2006 : 2013-08-25#45

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark

pengyin : 2013-08-25#46

回复: 从佣金开始谈地产经纪

谢谢楼主！有点长，慢慢看。

fqcx8 : 2013-08-25#47

回复: 从佣金开始谈地产经纪

强力顶上！

多伦多过期 : 2013-08-25#48

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
经纪真的能决定价格吗？决定价格的是市场，您的经纪只是把关的这一方。

我上面说过，在一个充斥不尽职经纪的市场上，卖家时不时捡到钱包，

您的房子以异常高价卖掉，只能说你幸运。撞到了一个不称职买方经纪。别人出到这个价格了，无论你的卖方经纪收你多少佣金，他难道不卖？？？你能直接联系到你的佣金上，有点太怎么说呢，把问题简单化了。按我看，你的红包应该包给对方出价的经纪。

给他double佣金，你让他去你街上在你认为的正常价上砍下6万来买个房子试试？

楼主说的对，经纪不能决定房子的市场价格，但是可以帮助把关，不让客人当冤大头，去买明显标高的房子，标搞了也应砍到应有的市场价。

另外，市场上同时还有明显标低了的房子，也许你不信，但是这种情况也经常有，如果你先下手，比如第一天就下单，也许你也会买到，这种情况也不少，别人还没反应过来。这里就能体验出一个经纪对一个区到底有多熟，一个经纪对一个区不熟悉，上来一个新房子，标高了标低了根本就不知道。还有也取决于这个经纪勤快与否，是否每天看盘。如果不勤快，都上市好几天了，才知道，就有点晚了。

再一个，好的经纪，还要帮客人做很多的数据分析和数据挖掘，比如这套房子一共上过几次盘，有没有调整过价格，换没换过经纪，和这套房子的在历史上买卖过几次，每次持有时间，和成交价格。还有同等房在同一个区的side by side比较。这些功课可以做的很细。也可以做的很粗。看经纪用不用心了。

很多东西可以做到很量化。

如果来过 : 2013-08-25#49

回复: 从佣金开始谈地产经纪

一个真实的例子。

我帮个客人买房，前年，因为是个老客户，特别好的一家人。冰天雪地里去抢OFFER三回，因为不忍心出高价，一次是客户授意如果实在不成可以再加3-5万，我觉得太高没敢加价;一次是客人不明朗能不能贷到款却必须去掉条件，客人授意去条件，冒险一下，又被我拦下;最后一次干脆第一把加十万给卖家了，人家却叫我NO BORDER，客人欲拚了，我又劝他们回去了。

这些都发生在市场疯狂时期。我以为我作为有良心的经纪，对得起买家啊，希望他们不被这个疯狂的市场汹涌乱了阵脚。可是结果是：疯狂的市场倒现在正常了，价钱也没有倒回去，客人认为我太过软弱。抛弃了我。 :wdb7:

我一点也不怪他们，因为是我自己判断失误，有时候不是所有的人都只看重最低价。

多伦多过期 : 2013-08-25#50

回复: 从佣金开始谈地产经纪

如果来过说:
一个真实的例子。

我帮个客人买房，前年，因为是个老客户，特别好的一家人。冰天雪地里去抢OFFER三回，因为不忍心出高价，一次是客户授意如果实在不成可以再加3-5万，我觉得太高没敢加价;一次是客人不明朗能不能贷到款却必须去掉条件，客人授意去条件，冒险一下，又被我拦下;最后一次干脆第一把加十万给卖家了，人家却叫我NO BORDER，客人欲拚了，我又劝他们回去了。

这些都发生在市场疯狂时期。我以为我作为有良心的经纪，对得起买家啊，希望他们不被这个疯狂的市场汹涌乱了阵脚。可是结果是：疯狂的市场倒现在正常了，价钱也没有倒回去，客人认为我太过软弱。抛弃了我。我一点也不怪他们，因为是我自己判断失误，有时候不是所有的人都只看重最低价。

同样的经历也有过，how to represent the best benefit, 如何代表客人的最大的利益，有时候，买到了就是代表了最大利益，不得不这么说，即使当时看着买高了，过一两年客人还感谢你。代表最大利益并不等于砍到最低价格，砍的太狠机会就一次次错过，买不到房还被客人骂。 :wdb23:

大小怪物 : 2013-08-25#51

回复: 从佣金开始谈地产经纪

多伦多老卜说:
楼主说的对，经纪不能决定房子的市场价格，但是可以帮助把关，不让客人当冤大头，去买明显标高的房子，标搞了也应砍到应有的市场价。

另外，市场上同时还有明显标低了的房子，也许你不信，但是这种情况也经常有，如果你先下手，比如第一天就下单，也许你也会买到，这种情况也不少，别人还没反应过来。这里就能体验出一个经纪对一个区到底有多熟，一个经纪对一个区不熟悉，上来一个新房子，标高了标低了根本就不知道。还有也取决于这个经纪勤快与否，是否每天看盘。如果不勤快，都上市好几天了，才知道，就有点晚了。

再一个，好的经纪，还要帮客人做很多的数据分析和数据挖掘，比如这套房子一共上过几次盘，有没有调整过价格，换没换过经纪，和这套房子的在历史上买卖过几次，每次持有时间，和成交价格。还有同等房在同一个区的side by side比较。这些功课可以做的很细。也可以做的很粗。看经纪用不用心了。

很多东西可以做到很量化。

嘿嘿，具体手段咱就不展开了。

大小怪物 : 2013-08-25#52

回复: 从佣金开始谈地产经纪

如果来过说:
一个真实的例子。

我帮个客人买房，前年，因为是个老客户，特别好的一家人。冰天雪地里去抢OFFER三回，因为不忍心出高价，一次是客户授意如果实在不成可以再加3-5万，我觉得太高没敢加价;一次是客人不明朗能不能贷到款却必须去掉条件，客人授意去条件，冒险一下，又被我拦下;最后一次干脆第一把加十万给卖家了，人家却叫我NO BORDER，客人欲拚了，我又劝他们回去了。

这些都发生在市场疯狂时期。我以为我作为有良心的经纪，对得起买家啊，希望他们不被这个疯狂的市场汹涌乱了阵脚。可是结果是：疯狂的市场倒现在正常了，价钱也没有倒回去，客人认为我太过软弱。抛弃了我。我一点也不怪他们，因为是我自己判断失误，有时候不是所有的人都只看重最低价。

恩，经纪的任务是参谋，如果这样的事情集中发生在一个时期，可能确实是你判断有点失误了。没跟上市场节奏。并无恶意。

这样急速蹿升的市场，并不是常态，大多地区来讲，也只在局部发生。你或许只是经验不到，经验可以积累。

尽职并不等同每次正确，你可能会因为几次失误失去几位客户，但不会失去客户群体。

所有的人都看重最价格，没人愿意出高价。为客人守价格这点上你没做错，你只是失误在对当时特殊情况下的价格判断。这点不要混淆了。

说起来确实挺难的。这些边界本来也是模糊的。没有人不会失误。

roysong : 2013-08-25#53

回复: 从佣金开始谈地产经纪

这是我看到关于佣金的最详细的帖子了

大小怪物 : 2013-08-25#54

回复: 从佣金开始谈地产经纪

而且，我有点不明白你怎么把疯狂的客人拦下的？
按说你多问几遍are you sure? 也尽到义务了。

我指的尽职是提供自己坦诚真实的意见，不从自己角度出发挑唆客户，但也不是硬拦客户啊。

大多地产 : 2013-08-25#55

回复: 从佣金开始谈地产经纪

说到价格；无论买方经纪还是卖方经纪，要求最重要的能力是市场价值的评估、市场的敏感度、时机的把握。期望靠谈判来卖高买低的想法是不实际的，最多是千把左右比较细微的差别。尤其是传真来传真去，面也见不着的，关键是心理战。

牛市时，仗着有人抢，Listing价格不是一味出低就好，有些经纪要好看，期望能在广告业上来个sold 130%，往往适得其反。重新挂牌，效果差了就差了很多。熊市时，期望碰个冤大头，从高往低缕，不仅烦煞业主，listing也有如遇刺哽喉，进不得，退不得。根据市场，社区内同类物业挂牌情况及准确的市值判断来确定listing的价格。至于homestage，比经纪专业的人士多得是。

对于买家，市场缓和时，经纪对出手时机的判断很关键，当然要求经纪对市场熟悉掌握。准确的市值的判断对客人出价的最有价值的参考，尤其牛市。Bidding时往往需要高出市值才可能得到，这对经纪来说确实是很难处理，经纪能做的是说明真实市场情况，给出准确市值参考，不push, 也没必要退缩，让客人做主。

scepter : 2013-08-25#56

回复: 从佣金开始谈地产经纪

好帖 mark备用

大小怪物说:
在这个版面上，不时就有人发针对经纪的抱怨。今天就来整理一下经纪的方方面面。争取不仅讲清楚what，还要讲讲why，最后要知道how .

返佣是一个热点议题，种种谬论和模糊概念，我们从这个开始讲：

问题一：买方佣金是谁出的？

买卖双方加双方经纪，只有一方掏钱，三方都拿钱，那你说这佣金谁出的？形式上由卖方支付并不改变实质。
但另一面买方既然请了经纪，付报酬也是天经地义的。买方经纪如果用“买方免费”做宣传某种程度是种基于对自己服务价值不自信的误导。

佣金部分在多伦多地产局的标准合同文本里是怎么写的呢？一共五段，

第一段，因经纪给你提供服务，买方同意对方卖家或卖方经纪向你的买方经纪支付报酬。这个支付报酬的行为，不构成你的经纪和对方之间的代理关系。这个什么意思呢？就是说你别慌，你同意经纪从对方拿钱，但你的经纪拿了对方的钱，不对对方有代理义务，只对你有。这个对谁负责的问题，在规范经纪行为的时候很重要，这个牵扯到代理责任，我们后面讲。

第二段，就让你填空格了，第一个空格就是经纪报酬的房价百分比。现在的普遍情形，这个格子里填1%还是2%已经关系不大了，填0也无所谓。因为你上面已经同意了经纪从对方拿报酬。

第三段，规定你要付给自己经纪的，是第2段你答应的报酬，高过经纪从卖方拿到的报酬那部分。这个怎么理解呢？

比如说上面填了2%，对方给了你的经纪1%，你得补上1%。对方给了2%，你就不用再给了，对方给3%，你的经纪拿3%，你也不用给。所以上段你填的经纪佣金，如果低于卖方给的，那你就是“免费享受”了经纪服务。

第四段， Holdover条款，有些同学对hold over条款有担心。这个没啥好怕的。Holdover是指解约以后，多少天（自己填的，一般60到90天）之内，买了这个经纪带你看过的房子，你也要付他佣金。标准合同里接着however.首先，是必须这个经纪带你看过的房子，其次，你欠前经纪的是按过期合同算出来的佣金，减去这次实际成交中付出去的佣金。

什么意思呢？你和前经纪签了2%的佣金，解除了，然后通过下一个经纪买了前面看过的房子，你如果给下一个经纪是1%佣金的话，你得补给上一个经纪2-1=1%的佣金。如果给现在经纪2个点，不用给前面经纪了。如果给现在经纪3%呢，更不用给了，当然你也不能找他要那个-1%。：）这个条款，是保护经纪不被恶意跳掉的。并不是勒索客户的。如果你解约以后，在holdover的期限里发现的新房子，跟前经纪浑身没关系。所以这个条款，对正常没有恶意的买房人来说，没什么需要担心的限制。

第五段，如果买卖合同达成以后，因为你的反悔毁约，造成实际交易没完成，你还是需要付佣金的。下conditional offer的同学别怕啊，这是指condition 满足以后的事情。带condition的offer在没有取消condition之前不叫完成了。你现在知道push客户取消condition的经纪有多坏了。

大小怪物 : 2013-08-26#57

回复: 从佣金开始谈地产经纪

hopeca 说:
真心感谢怪物

你确实得谢我

打了两个半天的字都是因为你先前的帖子。

悄声无息 : 2013-08-26#58

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
经纪真的能决定价格吗？决定价格的是市场，您的经纪只是把关的这一方。

我上面说过，在一个充斥不尽职经纪的市场上，卖家时不时捡到钱包，

您的房子以异常高价卖掉，只能说你幸运。撞到了一个不称职买方经纪。别人出到这个价格了，无论你的卖方经纪收你多少佣金，他难道不卖？？？你能直接联系到你的佣金上，有点太怎么说呢，把问题简单化了。按我看，你的红包应该包给对方出价的经纪。

给他double佣金，你让他去你街上在你认为的正常价上砍下6万来买个房子试试？

买方卖方两说。卖方就是要卖高价，买方就是要买低价。经纪操控不了大方向，但最后关键的一博要看本事。有本事的打没本事的。只能说你没遇到有本事的，就说别人运气好。吧啦算盘算那俩珠子而已。

不在一个层面看问题没可能说道一起，1000刀能要了命的和1000刀就是1000刀的眼里看到的不同

大小怪物 : 2013-08-26#59

回复: 从佣金开始谈地产经纪

悄声无息说:
买方卖方两说。卖方就是要卖高价，买方就是要买低价。经纪操控不了大方向，但最后关键的一博要看本事。有本事的打没本事的。只能说你没遇到有本事的，就说别人运气好。吧啦算盘算那俩珠子而已。

不在一个层面看问题没可能说道一起，1000刀能要了命的和1000刀就是1000刀的眼里看到的不同

那么，您觉得您的经纪是哪个层面的？

如果本事高低是利益直接驱动的话，，您是怎么保证您的经纪不会被一个替自己买房的经纪打死的呢？

大小怪物 : 2013-08-26#60

回复: 从佣金开始谈地产经纪

9楼填掉了。只剩一个坑了。

oly : 2013-08-26#61

回复: 从佣金开始谈地产经纪

谢谢lz。刚看完一遍。还得慢慢消化啊。

多伦多过期 : 2013-08-26#62

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
本意是想谈清楚论坛上经常纠缠的两个问题
1》消费者是否可以对佣金议价。
2》经纪的职责是什么。
这两条都不涉及经纪的能力问题。

开始有跟帖把经纪的能力和佣金挂钩，那就把这个问题讲一讲：

价高质优，这句话对不对。对一半。怎么说呢？
“价高质优”这是市场淘汰下的结果，
价和质的联系不是先天的。不是谁要价高，就必定水平高。

如果我们仔细分析一下地产经纪佣金的话，
我们还是能发现一些有意思的特征。

1》你会发现，经纪佣金的标准是密集在一个非常狭小区域里的，当然好经纪和差经纪完全有权利通过自我定价，来表达他们的价值差异。

我们来看看受市场直接调整的卖方佣金吧，现在都被压在1%了吧？0.25%上下波动了不起了。多大的大牌才能开口1.5%啊？这论坛里无数位优秀经纪吧，哪个站出来说以我的水平，没1.5%的别找我做卖方经纪？1.25%我看都没几个敢喊，难道他们不优秀么？他们肯定不会同意。

用下我们的生活经验，一个商品的市场定价区间如果很窄，说明什么问题？说明这个商品最好的和最差的也差不了多少，明白我说的意思了吗？

2》那为什么买方佣金还停留在2.5%，而卖方已经嗖嗖的下到了1%？买方经纪的价值2.5倍于卖方经纪吗？

为什么那么多经纪接你换房的case，直接不要卖方佣金了？想通了吗？因为做为买方经纪拿到的这个2.5%，在这些经纪眼里，足够回报他既卖又买两份劳动了。

你现在还觉得2.5%是必须的买方佣金吗？经纪们都给了答案你不领会怪谁呢？

我前面提过，造成这个买方佣金受市场调整慢，主要原因在于那个“买方佣金卖方支付”的流程。返佣只是市场自身压力下给出的一个价格调整的渠道。

3》经纪佣金会趋势性的下降。这个我前面也提到过，这是交易环节效率提高的反应，随着在科技推动下交易平台的进一步完善和发展，佣金还得往下走，没有谁拦得住。私售平台的起步，就是这种压力的反应，现在无法撼动经纪行业，是因为确实也代替不了活人经纪。

我们科幻一点想象将来，如果你坐在家里，就可以3D参观卖家的房子，如果有仪器像检查你身体一样检查房子，哗哗的拉出一大串指标，如果系统直接可以根据这些指标，结合已成交价格，瞬间提供出参考价格供双方协议定价。经纪还有多大作用？这远了，我们只是设想一下好玩。

当然我们活在当下，不能因为将来经纪会消亡就说现在的经纪不值一钱。

其实啊都是废话，这些道理都不复杂。
我写下来这些，更多是看不下去客户们都在被忽悠，还有被忽悠忽悠着催眠了，感恩的也有，送红包的也有，这都啥事啊。
Boxing day你抢到了大折扣你咋不送红包，不送锦旗给商家？
这只是个交易，双方都立足于自利，但不许以欺瞒的形式欺骗另一方。这是本分。

还是回到主题。

服务佣金是双方协议商定的，该谈就要大方谈，接不接受基于双方自愿。

针对华人经济圈的良莠不齐，客户群体一定要承担自己一方清理不合格经纪的责任，这个是市场无力帮助你的。不要嚷经纪都是没良心的，现在这个状况，客户群体未必没有责任。

这算说客气的，不客气的讲，几乎全是客户群体造就的，要求经纪们是圣人？期望谁做圣人都是在和自己开玩笑。

这个行业，有敬业尽职的经纪，少部分。有品行恶劣的人，也是少部分，大部分都滑头，见风转。如果一年之内，被行业协会吊销个5个10个，被挂榜通报个20个，30个。滑头大部队立刻转型从忽悠经纪成为尽职守法。

如果有那天，记得把我的帖子供起来啊，不过坦白说我并不看好。好言难劝该死的鬼。

不得不说，虽然不是经纪，怪物的水平确实不一般，很善于分析，总结和归纳，而且乐意分享和奉献，佩服佩服。

老卜愿意补充一点，除了怪物说的，还有一点：卖房经纪便宜，是因为在目前的市场情况下，尤其是近几年，完全是卖方市场，只要卖家让你挂牌，就等于给你钱赚，没有卖不出去的，除非价格太离谱，卖房也相对容易很多，只要挂把锁，插个牌子，录入到MLS里，基本上就等人来下offer了（当然还有其他一些推广宣传的工作）。

而买家经纪确实比较辛苦，总体来说，不是所有的买家都喜欢自己去分析研究市场的，尤其是对一些新移民，买家经纪的工作是基本从扫盲阶段开始。一个做了35年的西人经纪老太太给我讲，买家经纪的付出是卖家经纪的double, 当然是平均来说。买家经纪带客人看两个月，3个月，甚至半年才成交或者没成交都很正常。

另外，经纪费是卖家来给的，你给买家经纪佣金低，有时候卖家也不同意，因为卖家会认为如果经纪费低，吸引不到大量买家经纪给带客人来，说白了，卖房子这个事，是买家经纪带客人来的。这种情况，我相信很多经纪都碰到过，你说给买家2.25吧，卖家不同意，说给2.5

一点点业内人氏的补充了。 :wdb6:

螃蟹 : 2013-08-26#63

回复: 从佣金开始谈地产经纪

为什么我这个地方的佣金特别高？温哥华岛上的。。。。比内陆高太多太多了。。。

Most agents will charge you a commission rate of 7% on the first 100,000 and 3% on the balance to sell your home

Stroker : 2013-08-26#64

回复: 从佣金开始谈地产经纪

好帖！
谢谢楼主！

大小怪物 : 2013-08-26#65

回复: 从佣金开始谈地产经纪

多伦多老卜说:
不得不说，虽然不是经纪，怪物的水平确实不一般，很善于分析，总结和归纳，而且乐意分享和奉献，佩服佩服。

老卜愿意补充一点，除了怪物说的，还有一点：卖房经纪便宜，是因为在目前的市场情况下，尤其是近几年，完全是卖方市场，只要卖家让你挂牌，就等于给你钱赚，没有卖不出去的，除非价格太离谱，卖房也相对容易很多，只要挂把锁，插个牌子，录入到MLS里，基本上就等人来下offer了（当然还有其他一些推广宣传的工作）。

而买家经纪确实比较辛苦，总体来说，不是所有的买家都喜欢自己去分析研究市场的，尤其是对一些新移民，买家经纪的工作是基本从扫盲阶段开始。一个做了35年的西人经纪老太太给我讲，买家经纪的付出是卖家经纪的double, 当然是平均来说。买家经纪带客人看两个月，3个月，甚至半年才成交或者没成交都很正常。

另外，经纪费是卖家来给的，你给买家经纪佣金低，有时候卖家也不同意，因为卖家会认为如果经纪费低，吸引不到大量买家经纪给带客人来，说白了，卖房子这个事，是买家经纪带客人来的。这种情况，我相信很多经纪都碰到过，你说给买家2.25吧，卖家不同意，说给2.5

一点点业内人氏的补充了。

第一步。给你光卖房子你收多少？主流要价是3.5%吧？
1%实际报酬+2.5%给对方经纪。
你说卖房子很轻松，那你收多少呢？只收2.5%给买方的你肯吗？

第二步。换房找你，你收多少？主流是免卖方佣金，对吧。
那么实际报酬是2.5%，从买房交易里从对方拿的对吧？

第三步，我们来确认一下对这个经纪来说，单买房的话，愿意接受的服务报酬呢？
是不是应该，换房服务减卖房服务 = 2.5%-1%=1.5%呢？

卖房子和买房子有重叠工作吗？为什么面对换房客户，是一个套路，面对买房客户是另一个套路呢？

你不妨说说，你的卖房佣金，换房佣金，和买房佣金是多少？有没跳出我的三步法？

既然换房只收2.5%，为什么还能腆着脸跟买房客户也要2.5%呢？而不能把卖房的合理报酬减除？

关键就在这个“买方佣金卖方”给上。买方的议价权被偷偷的转移走了，并且卖方被要挟给出2.5%的买方佣金价格，从你的叙述里不难得出这个结论吧？

现在我写这个贴，就是想告诉买房的客户，不要被这个烟雾弹迷了，你如果要求回佣，那是在和经纪商议服务定价，不是从经纪那里讨钱，你在商议你付多少钱，而不是讨多少钱。

老卜你如果认真看贴，就不会问这些问题了。
你有明知故问，搅浑水的意思。
再胡搅蛮缠，我不回复你了。

不要用什么业内人士啥的说事哦，我们摊开来说的是道理。
你干啥的，我干啥的，不影响该讲的理。

大小怪物 : 2013-08-26#66

回复: 从佣金开始谈地产经纪

螃蟹说:
为什么我这个地方的佣金特别高？温哥华岛上的。。。。比内陆高太多太多了。。。

Most agents will charge you a commission rate of 7% on the first 100,000 and 3% on the balance to sell your home

小岛比较封闭吧，局部市场肯定效率不如大市场。

我至始至终没有说过佣金应该是多少，多了是经纪贪婪，少了是客户抠门这样的话。这个基准大面上说是市场决定的，具体个案是由经纪和客户商定的。

每次看到有说客户为什么那么抠门，居然还要佣金，然后你被经纪欺负了，也是活该。。这样的论调我实在是看不下的，

我们每个人都有做消费者的经历，相同商品比价找便宜的店买，自由市场还个价什么的不是都很正常？但到某些经纪那里花钱受气还被奚落。。。不应该有这个道理。

LMFAO : 2013-08-26#67

回复: 从佣金开始谈地产经纪

不推的不一定是房子不好，推的更不是因为房子好才推，而是佣金多好操作，消费者自己看吧。

gaiwo : 2013-08-26#68

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark

sanlo2005 : 2013-08-27#69

回复: 从佣金开始谈地产经纪

:wdb37:

好贴，支持楼主，愿想买卖房子的业主都用心做做功课。其实地产经纪这个职业可以有，帮助一些不愿费心力自己私卖的业主打理，但是市场不能垄断到必须强迫每一位业主都找地产经纪通过MLS系统买房，卖房，换房等，市场化应该充分尊重每一位业主的选择，提供给客户更多的选择。更何况加拿大有完全的律师体系来保障交易的稳妥和安全，这一点是中国目前远远没有做到的。现在就是地产局垄断而导致行业垄断，之前有联邦竞争局起诉地产局垄断，地产局以保护业主隐私为由拒绝开放MLS系统，其实，在互联网高度发达，信息量无比丰富，社交网络媒体广泛应用的今天，隐私性是在大大降低了。或者应该将MLS系统充分开放，愿意私卖的业主自己挂盘，因隐私等一些原因不愿意私卖的就找地产经纪帮忙打理，支付服务费，这都无可厚非，但不能垄断，垄断的结果就是现在楼主极力要澄清的事实。至于系统维护费用，完全可以从挂盘的业主那里收取几百块的挂盘服务费，以目前的房屋交易量，足够支撑系统的维护费以及其他费用了。

hopeca : 2013-08-27#70

回复: 从佣金开始谈地产经纪

我问过别的省的经纪朋友。
如果找卖方经纪直接买房，他们会把买房经纪应得的佣金，直接返给买家。

而多伦多，却变成了卖方经纪直接拿两倍。

这样就变成了，我根本没办法不请买房经纪。

即使我已经做好了所有的调查研究，还是至少得付给某个经纪上万，甚至几万的佣金。

hopeca : 2013-08-27#71

回复: 从佣金开始谈地产经纪

sanlo2005 说:
好贴，支持楼主，愿想买卖房子的业主都用心做做功课。其实地产经纪这个职业可以有，帮助一些不愿费心力自己私卖的业主打理，但是市场不能垄断到必须强迫每一位业主都找地产经纪通过MLS系统买房，卖房，换房等，市场化应该充分尊重每一位业主的选择，提供给客户更多的选择。更何况加拿大有完全的律师体系来保障交易的稳妥和安全，这一点是中国目前远远没有做到的。现在就是地产局垄断而导致行业垄断，之前有联邦竞争局起诉地产局垄断，地产局以保护业主隐私为由拒绝开放MLS系统，其实，在互联网高度发达，信息量无比丰富，社交网络媒体广泛应用的今天，隐私性是在大大降低了。或者应该将MLS系统充分开放，愿意私卖的业主自己挂盘，因隐私等一些原因不愿意私卖的就找地产经纪帮忙打理，支付服务费，这都无可厚非，但不能垄断，垄断的结果就是现在楼主极力要澄清的事实。至于系统维护费用，完全可以从挂盘的业主那里收取几百块的挂盘服务费，以目前的房屋交易量，足够支撑系统的维护费以及其他费用了。

确实是地产局故意的，他们每年收巨额的会费，就算一切都妥了。
收了后，谁管你经纪是否能拿到佣金，客户是否能买到合适的房子。

大小怪物 : 2013-08-27#72

回复: 从佣金开始谈地产经纪

sanlo2005 说:
好贴，支持楼主，愿想买卖房子的业主都用心做做功课。其实地产经纪这个职业可以有，帮助一些不愿费心力自己私卖的业主打理，但是市场不能垄断到必须强迫每一位业主都找地产经纪通过MLS系统买房，卖房，换房等，市场化应该充分尊重每一位业主的选择，提供给客户更多的选择。更何况加拿大有完全的律师体系来保障交易的稳妥和安全，这一点是中国目前远远没有做到的。现在就是地产局垄断而导致行业垄断，之前有联邦竞争局起诉地产局垄断，地产局以保护业主隐私为由拒绝开放MLS系统，其实，在互联网高度发达，信息量无比丰富，社交网络媒体广泛应用的今天，隐私性是在大大降低了。或者应该将MLS系统充分开放，愿意私卖的业主自己挂盘，因隐私等一些原因不愿意私卖的就找地产经纪帮忙打理，支付服务费，这都无可厚非，但不能垄断，垄断的结果就是现在楼主极力要澄清的事实。至于系统维护费用，完全可以从挂盘的业主那里收取几百块的挂盘服务费，以目前的房屋交易量，足够支撑系统的维护费以及其他费用了。

MLS系统属于CREA（加拿大地产协会），这是一个民间组织，不是政府的。道理上来说，也没有人可以强迫CREA怎么处置它的财产。政府也不行。

举例来说，你珍藏了一件举世罕有的珍宝，那社会大众，研究机构也都没有权利说你必须拿出来给大家观赏，我们大家买票好了。这样对社会最有利，对你也有好处。但，这也是强买强卖。对方不愿意，你还是不可以强迫。

CREA同时运营着realtor.ca和icx.ca。一个是民宅，一个是商业地产。这两个都对大众开放。数据晚到两三天，其实没什么大碍。自己可以随便查，很多经纪在论坛里提供房源信息，你自己都查得到，这些房源信息是公开的，但针对房子的点评可能对大家有点意义。

大小怪物 : 2013-08-27#73

回复: 从佣金开始谈地产经纪

我个人对MLS这个平台前景的看法：

两个可能性。

私售现在是没有法律障碍的，障碍还是在专业判断力带来的风险控制上，这部分将来可能会分解细化，或者有技术手段来量化，目前暂时还看不到。目前阶段私售平台的作用更多的体现在对佣金的制约上。当客户评估经纪的佣金高于私售的风险时，会往私售走。

将来有一天，买卖地产中的风险越来越可控，经纪势必逐步退出舞台。大家都去私售平台了，MLS上的房子也越来越少，你也不想看它了，自然灭亡。这是可能一。

可能性二是，私售发展到一定阶段，MLS主动转化成私售平台，像公众开放，以求生存。基于现在这个mls属于和私售利益对立的某个组织，这个可能性并不大。

bgysm : 2013-08-27#74

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark

sanlo2005 : 2013-08-28#75

回复: 从佣金开始谈地产经纪

MLS系统让我想起了2003年-06年在国内ebay和淘宝网的大战，MLS即ebay，淘宝即私售，最终eBay战败并关闭了在中国的主站与Tom在线合并而收尾，如今的淘宝网在去年的交易额已达一万亿人民币。这就是民心所向，鼎定乾坤！

yuppie : 2013-08-29#76

回复: 从佣金开始谈地产经纪

好长啊！只看了第一段，不错！

gordondeng : 2013-08-29#77

回复: 从佣金开始谈地产经纪

不找买房经纪，很多暗盘没上MLS就卖掉了

fangfangfang08 : 2013-09-03#78

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark

jasmine-qlq : 2013-09-03#79

回复: 从佣金开始谈地产经纪

Mark,非常详细了。谢谢

小楼一夜听春雨 : 2013-09-04#80

回复: 从佣金开始谈地产经纪

这个很有用耶
谢谢楼主

welsonyu : 2013-09-15#81

回复: 从佣金开始谈地产经纪

怪物，你是经纪吧？或者可否推荐靠谱的经纪？
我不介意花钱请经纪，但一直找不到尽职让人放心的经纪，请查私信，联系我，谢谢。

ongaku : 2013-09-17#82

回复: 从佣金开始谈地产经纪

@F 先留个脚印哈

rsrzrcj : 2013-09-18#83

mark

大小怪物说:
10. 写完了，发现多占了三个坑，

等有大家关心的议题，我再填这三个坑。

只讲怎么对付坏经纪，不谈具体怎么买房子。我讲了你也消化不了，请到合格的经纪问题解决一大半，你也用不上那些了。

这个帖子目的是要确定消费者地位，世界上没有花钱受气的道理。

有人说什么经纪可以随便玩死客户，让他们试试看。

pangshe : 2013-09-22#84

回复: 从佣金开始谈地产经纪

先顶，再认真学习！

小楼一夜听春雨 : 2013-09-23#85

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
换句话说，你不能让卖家来决定你这边经纪的报酬。这就是我一直不认同目前流行做法的原因。

哎呀说到点子上了
我也是这样想，可是作为买家这怎么操作呢？
怎么能让买方经济全心替自己做事？我倒不介意直接付他钱

bestsideofvan : 2013-09-25#86

回复: 从佣金开始谈地产经纪

有一个问题始终没弄明白，比如买方经纪拿了2.5%，那总有些费用吧，比如经纪公司的管理费等，去掉这些个费用后，买房经纪最终能拿到多少？算下来好像是1.2%左右？

大小怪物 : 2013-09-25#87

回复: 从佣金开始谈地产经纪

bestsideofvan 说:
有一个问题始终没弄明白，比如买方经纪拿了2.5%，那总有些费用吧，比如经纪公司的管理费等，去掉这些个费用后，买房经纪最终能拿到多少？算下来好像是1.2%左右？

经纪的支出费用分两部分，
一是各级会费和保险费，2k左右
二是各个单子上的费用，经纪公司的管理费各家不同，有固定收费的，也有固定加抽头的，也有纯抽头的，大致可以按经纪佣金的1-2成算，
还有就是没成交没抽到头的费用，比如广告，比如为招揽业务跑腿的汽车费等等。

简单估算每个单子买方经纪最终拿到，就是9成左右的实际佣金。
但成交的佣金，还需要支付固定的年费和日常的业务支出等等。

最后要说明的是，这个角度看待经纪的收入是不合理的。经纪最大的投入还是时间和技能。没有老板会根据员工上下班交通费用来推算薪水。

如果一个经纪做不好工作，无论他投入了多少成本费用，也不是他获取佣金的理由。

iexplorer : 2013-09-26#88

回复: 从佣金开始谈地产经纪

好贴，收藏。谢了！

Vancouverbaby : 2013-09-28#89

回复: 从佣金开始谈地产经纪

楼主推荐验房师一下谢谢！

rainyrose : 2013-10-04#90

回复: 从佣金开始谈地产经纪

专业，收藏。

mikeguo : 2013-10-04#91

回复: 从佣金开始谈地产经纪

好长的帖子。

sunny1life : 2013-10-05#92

回复: 从佣金开始谈地产经纪

找不对经纪很烦人啊

Kerrigan : 2013-10-08#93

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark

stonebrook : 2013-10-09#94

回复: 从佣金开始谈地产经纪

这贴有指导意义，佣金谈的是东部吧，BC这边官方更高７%　for 100k,2.5% 是后面的。请教，市场行情中主流比例是多少？

大小怪物 : 2013-10-09#95

回复: 从佣金开始谈地产经纪

stonebrook 说:
这贴有指导意义，佣金谈的是东部吧，BC这边官方更高７%　for 100k,2.5% 是后面的。请教，市场行情中主流比例是多少？

没有官方的，只有主流的，你知道的就是主流叫价。

具体看经纪，有些经纪值这个价，绝大部分不值。

南洋季候风 : 2013-10-11#96

回复: 从佣金开始谈地产经纪

sunny1life 说:
找不对经纪很烦人啊

俺的切身体会是绝对不要找＂朋友＂做经纪，除非他之前给你提供的服务让你很满意，很专业。最好问一下周围买卖过房的朋友让他们推荐。

现在通讯技术如此发发达，无经纪时代要来临了吧。

moonhigh : 2013-11-19#97

回复: 从佣金开始谈地产经纪

MARK

markbaba : 2013-11-19#98

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
经纪真的能决定价格吗？决定价格的是市场，您的经纪只是把关的这一方。

我上面说过，在一个充斥不尽职经纪的市场上，卖家时不时捡到钱包，

您的房子以异常高价卖掉，只能说你幸运。撞到了一个不称职买方经纪。别人出到这个价格了，无论你的卖方经纪收你多少佣金，他难道不卖？？？你能直接联系到你的佣金上，有点太怎么说呢，把问题简单化了。按我看，你的红包应该包给对方出价的经纪。

给他double佣金，你让他去你街上在你认为的正常价上砍下6万来买个房子试试？

太犀利了！对价格的理解很透彻！ :wdb17:

crp529 : 2013-11-19#99

回复: 从佣金开始谈地产经纪

:wdb17:

markbaba : 2013-11-19#100

回复: 从佣金开始谈地产经纪

这么讲有些刻薄了。旁观者看，老卜诚心诚意地讨论，也补充了挺有用的信息。

其实是两笔交易，打了个七折。也可以是卖房0.7%，买房1.8%。但这样麻烦，不如合在一起收。而且一般小房换大房，买的价格高一些，实际上少打点折，但说起来好听些。

大小怪物说:
第一步。给你光卖房子你收多少？主流要价是3.5%吧？
1%实际报酬+2.5%给对方经纪。
你说卖房子很轻松，那你收多少呢？只收2.5%给买方的你肯吗？

第二步。换房找你，你收多少？主流是免卖方佣金，对吧。
那么实际报酬是2.5%，从买房交易里从对方拿的对吧？

第三步，我们来确认一下对这个经纪来说，单买房的话，愿意接受的服务报酬呢？
是不是应该，换房服务减卖房服务 = 2.5%-1%=1.5%呢？

卖房子和买房子有重叠工作吗？为什么面对换房客户，是一个套路，面对买房客户是另一个套路呢？

你不妨说说，你的卖房佣金，换房佣金，和买房佣金是多少？有没跳出我的三步法？

既然换房只收2.5%，为什么还能腆着脸跟买房客户也要2.5%呢？而不能把卖房的合理报酬减除？

关键就在这个“买方佣金卖方”给上。买方的议价权被偷偷的转移走了，并且卖方被要挟给出2.5%的买方佣金价格，从你的叙述里不难得出这个结论吧？

现在我写这个贴，就是想告诉买房的客户，不要被这个烟雾弹迷了，你如果要求回佣，那是在和经纪商议服务定价，不是从经纪那里讨钱，你在商议你付多少钱，而不是讨多少钱。

老卜你如果认真看贴，就不会问这些问题了。
你有明知故问，搅浑水的意思。
再胡搅蛮缠，我不回复你了。

不要用什么业内人士啥的说事哦，我们摊开来说的是道理。
你干啥的，我干啥的，不影响该讲的理。

上岸 : 2013-11-20#101

回复: 从佣金开始谈地产经纪

感谢楼主！太有用了。
另请教一个问题：作为房子买家是不是先和买房经纪加签一个固定金额的买房佣金合同（金额双方商量决定，卖家给的佣金少了，买家补足金额；卖家给的多了，转退给买方），来解决买家经纪和买方的利益平衡问题，保障买家的利益呢？

大小怪物 : 2013-11-20#102

回复: 从佣金开始谈地产经纪

上岸说:
感谢楼主！太有用了。
另请教一个问题：作为房子买家是不是先和买房经纪加签一个固定金额的买房佣金合同（金额双方商量决定，卖家给的佣金少了，买家补足金额；卖家给的多了，转退给买方），来解决买家经纪和买方的利益平衡问题，保障买家的利益呢？

本来就是这样的啊，确定代理关系的依据是《Buyer representation agreement》，或者 service agreement. 其中有条款明确佣金的。固定金额或者房价比例都是可以的。这个就是现在很多经纪抱怨客户不肯签的代理合同。

后面在下Offer前（现在大多是同时）你的经纪还会需要你签一个《confirmation of co-operation and representation》这个里面是让你知道卖方同意支付给你的经纪多少佣金。你不签字他拿不到的。

实际操作你可以要求经纪在这个环节，和对方协商，把买方佣金降下来，那样卖方也知道他佣金比原先的少，把这个因素考虑进房价。

也可以不去改动这个卖方支付的金额，而让你的经纪收到以后把多余部分做为rebate返回给你。

上岸 : 2013-11-21#103

回复: 从佣金开始谈地产经纪

谢谢楼主的快速回复！感谢！

我现在明白如何保护自己的买家权益了，谢谢。真希望更多的准买家看到这个帖子，更好的保护自己的利益。

:wdb45:

大小怪物 : 2013-11-21#104

回复: 从佣金开始谈地产经纪

经纪的权益也是需要保护的。

既然一个充分的市场有这个行业，那这个行业的存在是提高效率的，结果应该是双赢的。
关键是明确契约，明确权益与责任，双方都是。

realtor的规范流程第一步就是要求给客户讲解realtor和客户之间不同的协议关系，对应的责任。然后才是签订代理或者服务协议。

realtor的工作是保护客户的最大利益。而realtor自身的操守是由经纪协会管理的，他们可以端了经纪的饭碗。客户觉得雇佣的经纪没有尽责，可以投诉处理。
这才是正常的渠道来相互制约。

而不是一概认为经纪都是骗子，觉得摆脱骗子才是解决之道。其实这同样也是没有完全理解realtor的职责和作用。
买家直接找卖方经纪，卖家直接找市场，最后基本都是对方经纪的菜。

大小怪物 : 2013-11-21#105

回复: 从佣金开始谈地产经纪

Realtor并不能改变一个地产的价值，对价格来说，肯定是增加了交易费用。

但交易成本和交易费用并不是等同的，
交易费用降低的同时交易成本甚至可能在上升。
不支付给经纪这部分的交易费用，并不意味着没有支出，替代支出的会是时间，精力以及risk，通常还会超过支付的经济费用。
这是为什么realtor这个行业得以存在的市场基础。

Risk是一个经常被忽略的因素，
如果不通过经纪的规范流程操作，比如说100个交易里，有一个会吃大亏，买到一个意外的烂房子，不是自己预期的。另外99个，其实用不用经纪，最终到手的房子是一样的。差别只是这个可能的坏结果出现在谁头上。
那么如果不愿意冒这1/100的险，请realtor代理自己，就相当于买了一个保险。因为规范的流程，专业的操作，灭绝了这样的可能性。
而如果经济未尽应尽之责，违反操作规范，各种疏忽导致的客户损失，你也有了追讨的对象。

当然如果愿意冒险，再加上自己花些时间精力，也可以完成一个交易。
法律并不禁止买卖自己的房子，但禁止参与买卖别人的，除了realtor可以提供这个服务。

zhuww1214 : 2013-11-21#106

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
Realtor并不能改变一个地产的价值，对价格来说，肯定是增加了交易费用。

但交易成本和交易费用并不是等同的，
交易费用降低的同时交易成本甚至可能在上升。
不支付给经纪这部分的交易费用，并不意味着没有支出，替代支出的会是时间，精力以及risk，通常还会超过支付的经济费用。
这是为什么realtor这个行业得以存在的市场基础。

Risk是一个经常被忽略的因素，
如果不通过经纪的规范流程操作，比如说100个交易里，有一个会吃大亏，买到一个意外的烂房子，不是自己预期的。另外99个，其实用不用经纪，最终到手的房子是一样的。差别只是这个可能的坏结果出现在谁头上。
那么如果不愿意冒这1/100的险，请realtor代理自己，就相当于买了一个保险。因为规范的流程，专业的操作，灭绝了这样的可能性。
而如果经济未尽应尽之责，违反操作规范，各种疏忽导致的客户损失，你也有了追讨的对象。

当然如果愿意冒险，再加上自己花些时间精力，也可以完成一个交易。
法律并不禁止买卖自己的房子，但禁止参与买卖别人的，除了realtor可以提供这个服务。

楼主分析的很好，用了制度经济学的理论。

moonhigh : 2013-11-21#107

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
。

也可以不去改动这个卖方支付的金额，而让你的经纪收到以后把多余部分做为rebate返回给你。

这个REBATE需要用什么形式确定下来呢？书面形式？

PETER ZHANG11 : 2013-11-26#108

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
Realtor并不能改变一个地产的价值，对价格来说，肯定是增加了交易费用。

但交易成本和交易费用并不是等同的，
交易费用降低的同时交易成本甚至可能在上升。
不支付给经纪这部分的交易费用，并不意味着没有支出，替代支出的会是时间，精力以及risk，通常还会超过支付的经济费用。
这是为什么realtor这个行业得以存在的市场基础。

Risk是一个经常被忽略的因素，
如果不通过经纪的规范流程操作，比如说100个交易里，有一个会吃大亏，买到一个意外的烂房子，不是自己预期的。另外99个，其实用不用经纪，最终到手的房子是一样的。差别只是这个可能的坏结果出现在谁头上。
那么如果不愿意冒这1/100的险，请realtor代理自己，就相当于买了一个保险。因为规范的流程，专业的操作，灭绝了这样的可能性。
而如果经济未尽应尽之责，违反操作规范，各种疏忽导致的客户损失，你也有了追讨的对象。

当然如果愿意冒险，再加上自己花些时间精力，也可以完成一个交易。
法律并不禁止买卖自己的房子，但禁止参与买卖别人的，除了realtor可以提供这个服务。

比较深刻

飞熊 : 2013-12-31#109

回复: 从佣金开始谈地产经纪

这是我在家园里读到最有价值的帖子, 谢谢楼主的分享!

chj333999 : 2014-01-01#110

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
再重申一遍，市场上时不时有失真的异常价格。通常是买家多付了。

但这种失真的交易，不是哪个称职的优秀经纪可以一手造成的。而是烂经纪造成的。

换句话说，你付再多的钱，也无法让一个卖方经纪保证以高于市场多少的价格卖你的房子，
对买方同理，没有经纪可以帮你买到便宜货，因为你付了高佣金。

客户要做的是自己觉得合适的价格，请到尽职的经纪。
经纪要做的是，无论什么酬金，除非自己不接受，接受了尽职保护客户不吃亏。这个是做得到的承诺。

意外的便宜是运气，谢自己也不用谢什么经纪。

比如，一个新手经纪，带一个短登朋友买了房～～无意外的，买了一套挂了很久没卖出的房子～～

wellcy : 2014-01-10#111

回复: 从佣金开始谈地产经纪

好贴，留底

tomkent : 2014-01-10#112

回复: 从佣金开始谈地产经纪

mark

大小怪物 : 2014-01-10#113

回复: 从佣金开始谈地产经纪

我并不满意这个帖子，就经纪服务这个话题，我想重新组织重写一遍，
你们还有些什么疑问都尽量提下

manualzh : 2014-01-11#114

回复: 从佣金开始谈地产经纪

真是受益匪浅啊，不过还有几个疑问：
1. 初次几面，可以直接问经纪的佣金怎么收吗？
2. 是需要先签好独家代理合同后经纪才会开始找房源，还是经纪会帮忙找房源，带着看几套，然后双方觉得合适再会签这个合同呢？
3. 如果卖两套，买一套，佣金如何计算比较合理呢？对于中的水平的经纪来说
4. 卖房时的时候是否给买方经纪多点佣金比较能快点卖出去呢？

上山的熊 : 2014-01-12#115

回复: 从佣金开始谈地产经纪

读起来略有不明，留下慢慢看

上山的熊 : 2014-01-12#116

回复: 从佣金开始谈地产经纪

大小怪物说:
我并不满意这个帖子，就经纪服务这个话题，我想重新组织重写一遍，
你们还有些什么疑问都尽量提下

如果我直接找卖方经济，不用买方经济，是不是可以省经纪费用呢？是不是要找卖方经纪要求返款？

大小怪物 : 2014-01-12#117

回复: 从佣金开始谈地产经纪

上山的熊说:
如果我直接找卖方经济，不用买方经济，是不是可以省经纪费用呢？是不是要找卖方经纪要求返款？

你可以直接找卖方经纪，
如果没有买方经纪，卖方经纪没道理返款给你，他和你没关系啊。
没有买房经纪，双方的直接接触就是发生在你和对方代理人之间。
因为买方经纪缺位，卖家可以不用支付这笔佣金，因此会有降低成交价格。具体我回头重写帖子说清楚。

号称可以返款给你的卖方经纪，最终都是要让你签请他做买方经纪的文件，他可以拿买方佣金。
这样的情形下，你是付钱请了代表对方利益的人来帮你买房。

大小怪物 : 2014-01-12#118

回复: 从佣金开始谈地产经纪

manualzh 说:
真是受益匪浅啊，不过还有几个疑问：
1. 初次几面，可以直接问经纪的佣金怎么收吗？
2. 是需要先签好独家代理合同后经纪才会开始找房源，还是经纪会帮忙找房源，带着看几套，然后双方觉得合适再会签这个合同呢？
3. 如果卖两套，买一套，佣金如何计算比较合理呢？对于中的水平的经纪来说
4. 卖房时的时候是否给买方经纪多点佣金比较能快点卖出去呢？

1.初次几面，经纪的第一步工作是沟通。相互了解。你看不对眼这个经纪，或者这个经纪看你不对眼，就没什么谈下去的必要了。
如果能相互看着顺眼，有合作的可能，下一步就是谈合作。
流程的第一步是给客户讲解经纪服务的不用类型的区别，介绍经纪工作的责任和相关规定。大部分客户对这个领域是陌生的，尤其是新移民。
这个对经纪工作的解释是强制的工作规范，是需要客户签字认可已经解释清楚了。

然后才能谈到代理合约，佣金是代理合约里明确的，不存在需要你问，不问就不知道的情况。
代理合约本来就是用来明确这些的，范围时间佣金等。
在佣金上达不成一致，你可以不签这个合约，对经纪也是啊，你如果只愿意给100刀，经纪也不愿意签的。

2.需要签完代理合约以后，经纪才会提供具体服务。
没有劳动合同雇佣合同，你也不会给任何人干活对吧，一个道理。
如果没有书面合约，就没有权利义务，经纪为你干了什么都只能看成推广业务的自愿行为，原则上对你没有任何约束。
行为规范的经纪基本不会答应你用看几套房子来作为考察条件。

3.买卖房子合约是分开的，卖不同房子也可以不一样的佣金，具体和你的地产代理人协商。通常因为三单一起，会给优惠佣金。你也可以结合房子所在区域分别找三个不同的代理人。佣金最低不一定能保证你利益最大化。

4.卖房的时候mls上indicate的买方佣金，高一些是不是更容易卖房，这个有点小聪明小伎俩的意思了。
高的佣金能不能落在买方经纪口袋里，取决于买方经纪和他客户之间怎么协商的。但应该说，这种伎俩对正直诚实的买方经纪不起作用，甚至有点负作用，你在告诉对方你急卖，你邀请对方经纪一起损害他客户的利益。你高于主流的佣金Offer总有原因的对吧？
你和你的卖方经纪透露的信息会时刻影响对方经纪的评估，或加以更多谨慎和防范，或极力怂恿自己客户。取决于对方经纪的操守了。

moonhigh : 2014-01-13#119

回复: 从佣金开始谈地产经纪

什么时候更新啊？还想学习学习呢。

大小怪物 : 2014-01-14#120

回复: 关于地产经纪服务

更新中了

manualzh : 2014-01-14#121

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

关注最新信息

大小怪物 : 2014-01-15#122

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

manualzh 说:
关注最新信息

忘了说，更新都看第一页。

david77 : 2014-01-15#123

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

:wdb10:

默默的阿文 : 2014-01-18#124

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

一个好帖，为什么删除了？

novation : 2014-01-19#125

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

学习。

zswgl : 2014-01-22#126

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

关注无买家中介的详细分析。期待更新。

angelazy : 2014-02-02#127

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

mark备用

chengduo : 2014-02-02#128

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

非常好！！！

百花杀 : 2014-02-03#129

回复: 从佣金开始谈地产经纪

这个好像不太准确，最起码温哥华这边不是这样的，没有买方经济的话卖方就全拿了，但是卖方经济是不能同时做买方的经济的，据说违法。

大小怪物说:
你可以直接找卖方经纪，
如果没有买方经纪，卖方经纪没道理返款给你，他和你没关系啊。
没有买房经纪，双方的直接接触就是发生在你和对方代理人之间。
因为买方经纪缺位，卖家可以不用支付这笔佣金，因此会有降低成交价格。具体我回头重写帖子说清楚。

号称可以返款给你的卖方经纪，最终都是要让你签请他做买方经纪的文件，他可以拿买方佣金。
这样的情形下，你是付钱请了代表对方利益的人来帮你买房。

椽子 : 2014-02-03#130

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

真是好麻烦，完全和天朝不一样啊。

直接买开发商的新房怎么样？

三木 : 2014-02-03#131

回复: 从佣金开始谈地产经纪

百花杀说:
这个好像不太准确，最起码温哥华这边不是这样的，没有买方经济的话卖方就全拿了，但是卖方经济是不能同时做买方的经济的，据说违法。

大怪应该是多伦多的地产经记，他的说法并不都适合温哥华。，

大小怪物 : 2014-02-03#132

回复: 从佣金开始谈地产经纪

百花杀说:
这个好像不太准确，最起码温哥华这边不是这样的，没有买方经济的话卖方就全拿了，但是卖方经济是不能同时做买方的经济的，据说违法。

里面我原来的阐述有点纰漏，推翻重写主要是因为你指出的越过买方经纪这部分，流程处理和实际对销售价格的影响不是直接能理清的。
近日繁忙，写得慢了。

大雅 : 2014-02-03#133

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

BC和ON是有些区别的。

肥肥的梦想 : 2014-02-21#134

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

一个好帖，为什么删除了？?

大小怪物 : 2014-02-21#135

回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）

肥肥的梦想说:
一个好帖，为什么删除了？?

重新整理一下，快弄完了，
有些问题一再说，我自己都烦了，

我整理些资料，务求准确，会重新开个贴。

mengman : 2014-05-23#136

大小怪物说:
回复: 关于地产经纪服务（更新中。。。）
谢谢你，讲解分析很透彻。希望尽早看到你整理之后的内容。

重新整理一下，快弄完了，
有些问题一再说，我自己都烦了，

我整理些资料，务求准确，会重新开个贴。

Alice Liu : 2014-05-23#137

大小怪物说:
回复: 从佣金开始谈地产经纪

经纪的支出费用分两部分，
一是各级会费和保险费，2k左右
二是各个单子上的费用，经纪公司的管理费各家不同，有固定收费的，也有固定加抽头的，也有纯抽头的，大致可以按经纪佣金的1-2成算，
还有就是没成交没抽到头的费用，比如广告，比如为招揽业务跑腿的汽车费等等。

简单估算每个单子买方经纪最终拿到，就是9成左右的实际佣金。
但成交的佣金，还需要支付固定的年费和日常的业务支出等等。

最后要说明的是，这个角度看待经纪的收入是不合理的。经纪最大的投入还是时间和技能。没有老板会根据员工上下班交通费用来推算薪水。

如果一个经纪做不好工作，无论他投入了多少成本费用，也不是他获取佣金的理由。

赞！经纪的诚信，专业和丰富经验能帮客人争取到好的Deal和避免潜在的风险。如果做不到这些，客人就失去请经纪的意义了。

gouma : 2014-09-17#138

Mark

sunny moon : 2016-03-22#139

支持，学习了

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原文链接：https://forum.iask.ca/threads/663775/

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