第一次买房子，没有任何经验，现在非常后悔6月的时候没有锁定mortgage。今天去TD，5年的fixed已经涨了0.8.但是今天银行的人告诉我可以选择variable，说4年都没有怎么涨，目前的经济状况不会以火箭速度回升。但是在论坛里面潜水很久看见大家说的都是fixed。想请教一下，就目前的情况来说，到底是variable的好，还是fixed好。variable到底好在什么地方？谢谢

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现在选两年固定利率，到期后再选浮动利率。

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Junminzhang 说:

我问了银行，fix的只能每年多还10%，浮动的可以每个月加速还款，每年还能再加速还款20%，这样我是打算浮动利率，等利率一旦上升，我就加速还款，这样很快就可以还完了。

现在利息低，可以贷房贷，余钱投点其他的理财5%的收益，等利息一升高，立马加速还钱。

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你说的这个银行是C。。。C，BMO浮动和固定利率都可以加速还20%

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自然自在 说:

现在选两年固定利率，到期后再选浮动利率。

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在网上搜了一下，目前几大银行2年的fixed都是3.14，TD的浮动是2.7，那不是贵了嘛？

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corti 说:

在网上搜了一下，目前几大银行2年的fixed都是3.14，TD的浮动是2.7，那不是贵了嘛？

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最近利率是涨的厉害，特别是bmo， 据说是被政府调控，减少风险。周五问的td浮动2.6, cibc2.55

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BMO今年的利率，与其他银行相比是非常有竞争力的。楼上的信息不够精确。

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我上周刚贷了Td 5年3.34, 这个利率如何？经记也不问我期限要多少。我的首付很少，贷的出来我已满足了。

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刚看到 2 years fixed 2.69%. 还有更低的吗?

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能贷出来就不错了。现在低，2年以后，保证你续约的时候傻眼

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opeo1 说:

刚看到 2 years fixed 2.69%. 还有更低的吗?

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我问到的也是这个价格，确实算低的了

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我选TD5年浮动2.6%。

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请问各位目前贷款最长年限是25年吗？有人说是30年。

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matchgirl 说:

我选TD5年浮动2.6%。

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现在选择浮动利率太早了。

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自然自在 说:

现在选择浮动利率太早了。

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能请教一下为什么吗？谢谢

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P 上涨之前，固定利率一定涨，即，现在这种情况。如果P临近上涨，或开始上涨，银行给的折扣会更多。举个例子，现在有一点点可能，2015年P会上涨，银行给你的利率是2.6%，即，P-0.4%，那么你到2018年合同到期之前，无论P升多高，你的利率就是P-0.4%。如果2014年，加息迹象明显，或加息，银行会提供P减0.5,0.6，甚至是0.7的折扣。如果你现在选了P-0.4%,明年浮动利率是P-0.7%, 你就会知道，你现在上当了。

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xiaoyu625 说:

请问各位目前贷款最长年限是25年吗？有人说是30年。

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加拿大房贷最长还款期还是30年吗？

发布: 2012-8-16 23:15 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大 |查看: 157次
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[FONT=宋体]“为什么我还能申请到30年还款期的按揭贷款呢，网上不是说改成25年了吗？”最近，当我介绍完按揭贷款时，听到了很多这种惊讶的反馈。有一位朋友两年前来找我申请过按揭贷款，上周又来咨询，我告诉她，贷款最长还款期可以35年，她非常诧异，“我刚从XX银行出来，他们告诉我，新移民申请贷款，最长还款期是25年，还反问我说‘你最近没看报纸吗’，你们这些银行在搞什么名堂，到底javascript:;加拿大住房按揭贷款的还款期是25年还是30年，还是35年啊？”还有一些朋友询问，如果以前做的贷款，还款期是40年，借款合同期为4年，到期续约时，是按照剩余的36年作为还款期，还是30年？最近一段时间，加拿大房贷最长还款期的问题始终困扰着消费者。正确的答案是什么呢？[/FONT]
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[FONT=宋体]加拿大房贷最长还款期从30年缩短为25年的说法来自于政府。按照加拿大财政部对加拿大房屋贷款违约保险公司的要求，从2012年7月9日起，如果按揭贷款借款人申请贷款违约保险（mortgage default insurance）,保险公司在核准贷款保险时，需要按照，最长还款期25年来计算偿债能力，获得贷款违约保险的住房贷款，最长还款年限为25年。通俗地讲，今年贷款政策变化的内容里，只涉及需要购买贷款保险的借款人，而不需要投保的申请人，依然可以申请到最长还款期是30年的按揭贷款，例如，首付超过20%，且有良好信用记录和稳定收入的借款人；登陆5年内，首付超过30%的新移民等。[/FONT]
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[FONT=宋体]大家为什么对今年的贷款政策有如此大的误解呢？原因是，去年，2011年，政府要求保险公司将需要承保按揭贷款违约保险的按揭贷款最长还款年限从35年降为30年之后，绝大多数商业银行都把无需保险的常规按揭贷款最长还款期也降为了30年。而今年，绝大多数商业银行没有跟随政府的政策进行调整。从今年新政策执行情况来看，要比去年的效果微弱很多，原因是绝大多数商业银行没有缩短最长还款年限。将常规按揭贷款最长还款期改为25年银行只有ING（加拿大）银行和一些中小金融机构，规模较大的加拿大本土银行都依然维持30年最长还款期的政策。[/FONT]
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[FONT=宋体]文章开头所说的借款人的疑惑来自哪里呢？原来，个别银行，例如，文中我们提到的XX银行规定，新移民申请房贷时最长还款期是25年。这只是个别银行的特例，不能代表其他商业银行。如果借款人是新移民，不喜欢别强制要求25年还清贷款，可以选择其他银行，而不是偏听偏信“所有的商业银行，所有的房屋贷款最长还款期都是25年。”[/FONT]
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[FONT=宋体]还有人可以最长还款期是35年，这是怎么回事？原来，如果借款人在2011年之前购买了楼花，而且当时就申请的按揭贷款，由于2010年银行最长的还款期为35年，所以，今年房屋交割时，依然可以享有35年还款期的政策。上面我们说到的例子中，借款人在两年前获得了楼花按揭贷款批准，最长还款是35年，而今年房屋快交割之前又了XX银行申请房贷，得知“新移民最长房贷还款期为25年”，在做了比较之后才发现，如果回到原来批复楼花按揭贷款的银行做按揭贷款，比在XX银行的还款期长10年。对于投资者来说，还款期越长现金流越好，还款能力强，为今后投资更多房产打下基础。[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]2008[/FONT][FONT=宋体]年之前，房贷最长还款期是40年，4年到期后，如果在原银行续约，最长还款期为36年，即，剩余时间。如果转去其他银行，由于绝大多数银行已经改为最长还款期30年，所以，如果原来的还款期是40年，4年到期后，还剩36年，如果转银行，有可能最长还款期只有30年了。因此，提醒消费者注意，转银行时，要考虑最长还款期问题。[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]加拿大的商业银行的自主性很强，不同的银行有不同的风险偏好，以及贷款政策。消费者在选择贷款银行时，不要只询问一家银行，要多方咨询，慎重选择。RBC，BMO，HSBC等银行均不接受贷款经纪人的代理，咨询这些银行的贷款政策，需要与银行工作人员联系。[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]个人观点仅供参考。[/FONT]
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[FONT=宋体]作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089[/FONT]
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[FONT=宋体]转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved。[/FONT]
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[FONT=宋体]文章来源：www.5in.ca[FONT='微软雅黑', 'sans-serif'][/FONT]我住加拿大[/FONT]

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新人请问BMO的加速还款20%是指总贷款额度的20%还是当年还款额的20%. 例如贷款20W, 月供1000的话，第一年可以多还2W还是$2400?

自然自在 说:

你说的这个银行是C。。。C，BMO浮动和固定利率都可以加速还20%

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总贷款额的2成

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zkm2009 说:

新人请问BMO的加速还款20%是指总贷款额度的20%还是当年还款额的20%. 例如贷款20W, 月供1000的话，第一年可以多还2W还是$2400?

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BMO的提前还款政策是最好的：

1.月供每年可以增加20%
2.每个日历年可以额外偿还，原定贷款本金的20%。借20万，2013年9月5日放款，2013年12月31日之前可以偿还4万；2014年可以偿还4万，2015年9月5日之前可以偿还4万。两年合同到期之前，你可以还进去12万，到期时本金只剩不到8万。
3.上述两个加速还款的方法可以同时用。
4.提前还款的金额，全部记录在mortgage cash account里面，随时可以取出现金，取出的金额回到本金，又开始计息。20万贷款，10月提前还4万，同时，这4万记录到mortgage cash account，11月计息时，本金已变成16万，12月份从mortgage cash account 取出2万，明年一月计息时，本金变成了18万。

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去年8月，rbc 3.09 5year fixed

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laoma 说:

去年8月，rbc 3.09 5year fixed

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这家银行的提前还款政策：http://www.rbcroyalbank.com/mortgages/lump-sum_prepayments.html

If you choose a closed mortgage, you may prepay up to 10% of the original principal amount of your mortgage once in every 12-month period. 。。。

每12个月可以还10%。阁下你的5年固定利率贷款，在借款期内一共可以偿还4次，供给40%的贷款本金。如果是在BMO贷款，5年的合同，共计6个日历年，每个日历年可以提前偿还原贷款本金的20%，第4年100%都可以还完了。

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路过，学习中

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记号

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自然自在 说:

P 上涨之前，固定利率一定涨，即，现在这种情况。如果P临近上涨，或开始上涨，银行给的折扣会更多。举个例子，现在有一点点可能，2015年P会上涨，银行给你的利率是2.6%，即，P-0.4%，那么你到2018年合同到期之前，无论P升多高，你的利率就是P-0.4%。如果2014年，加息迹象明显，或加息，银行会提供P减0.5,0.6，甚至是0.7的折扣。如果你现在选了P-0.4%,明年浮动利率是P-0.7%, 你就会知道，你现在上当了。

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说的跟真的似的。

其实P一般涨幅是25%，我可以接受一年后五年浮动涨到2.85%。再说涨幅如果太高，一年后随时可以改为固定利率，TD这方面比较灵活，一年后可以选择改为三年以上固定利率，其他很多银行至少需要锁定4年，因为我现在选的是五年浮动。

银行不傻，P涨上去了，怎么给折扣银行都不会不考虑自己的利益，所以你所说的给大折扣纯属忽悠，你这人说话也太没谱了，怪不得这么多人讨厌你。

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matchgirl 说:

说的跟真的似的。

其实P一般涨幅是25%，我可以接受一年后五年浮动涨到2.85%。再说涨幅如果太高，一年后随时可以改为固定利率，TD这方面比较灵活，一年后可以选择改为三年以上固定利率，其他很多银行至少需要锁定4年，因为我现在选的是五年浮动。

银行不傻，P涨上去了，怎么给折扣银行都不会不考虑自己的利益，所以你所说的给大折扣纯属忽悠，你这人说话也太没谱了，怪不得这么多人讨厌你。

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我们也来个刻舟求剑吧。看看是你上当了，还是我忽悠人。我自己的新房子贷款选择的是2年固定，我把自己也忽悠进去了。忠言逆耳，听的人受益，不听的自便吧。

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自然自在 说:

BMO的提前还款政策是最好的：

1.月供每年可以增加20%
2.每个日历年可以额外偿还，原定贷款本金的20%。借20万，2013年9月5日放款，2013年12月31日之前可以偿还4万；2014年可以偿还4万，2015年9月5日之前可以偿还4万。两年合同到期之前，你可以还进去12万，到期时本金只剩不到8万。
3.上述两个加速还款的方法可以同时用。
4.提前还款的金额，全部记录在mortgage cash account里面，随时可以取出现金，取出的金额回到本金，又开始计息。20万贷款，10月提前还4万，同时，这4万记录到mortgage cash account，11月计息时，本金已变成16万，12月份从mortgage cash account 取出2万，明年一月计息时，本金变成了18万。

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Good to know it. Thanks.

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mark

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mark

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谢谢大家认真阅读。对于MAC（mortgage cash account)，我给大家再多介绍一些。MAC是BMO按揭贷款特有的功能，没有任何一家金融机构和银行有相同或类似的产品设计。
曾有一位快退休的客户这样评价MAC:有了这个功能，我这辈子都不怕没钱花了。什么意思呢？他打算这次买房之后，以后就不再换房了，加速还款之后，日后用现金的时候可以从MAC中取出，取出时，还是按揭贷款的利率，而且无需审批。一位临近退休年纪的借款人，最怕的是，把钱还入贷款，以后用钱的时候，需要做refinance，但退休金难以满足银行对收入的要求。

2012年，商业银行监管当局OSFI对以房屋净值做抵押的信用额度(HOLC)做出了新的要求：信用额度不得超过房屋市价的65%。试想，按揭贷款批了房价的80%，但信用额度只批了65%，借款人在付了15%本金之后才可以有可用的信用额度。如果用MAC意味着，只要的提前还的本金就可以取出，不受65%的限制。因此，从一定程度上来说MAC比信用额度更给力。