2018--房价泡沫破灭,中国经济进入大衰退


北京大学经济学院经济学系副主任苏剑撰文：中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。

中国房价到目前为止，几乎没有人认为不存在房价泡沫。大家的分歧主要是房价泡沫什么时候破灭。

在笔者看来，中国的房价泡沫破灭的顺序如下：先是三四线城市泡沫破灭，然后是二线城市，再然后是一线城市，最后是北京和上海。

为什么是这样一个顺序呢?因为决定一个城市房价的最终因素是人口。过去三十多年来，中国一直实行严厉的计划生育政策，其结果，到2015年中国的劳动力达到峰值，2018年前后中国人口达到峰值。中国人口到达峰值后，一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价上涨快，人口流入低的城市房价上涨慢，人口净流出的城市房价会下跌。

中国目前的一个大事件是城镇化，但农民在城镇化过程中，往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动，尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于，大城市就业机会较多，且工作和用人环境相对公平。

最终结果是，三四线城市人口不增加，甚至会出现人口净流出。因此，如果房价泡沫破灭的话，首当其冲的就是三四线城市，接下来应该是二线城市，最后是一线城市。

从时间上看，中国劳动力2015年达到峰值，意味着刚需从这一年开始会逐步减少;2018年人口达到峰值，意味着城市房价只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。

2022年后，中国迎来退休高峰，每年劳动力减少1000万以上，经济的潜在产出增长率剧烈下滑，房价的另一个支撑因素----经济增长----也将难以为继。所以，中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。

实际上，2022年以后的退休高峰现在虽然注意到的人不多，但随着时间的推移它会逐步被人们认识到，一旦认识到这一点，人们就会提前做准备，尤其是2018年人口达到峰值被人所共知的时候。

所以，2018年甚至更早很可能是人们预期到房价上涨难以为继的时候，一旦预期到这一点，房价泡沫破灭就不可避免。

实际上，中国的房价泡沫已经开始破灭了。一些人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市，比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市，目前连西安都出现了房价下跌，房价泡沫开始破灭。

因此，中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。

北京和上海的房价是由全国人民推高的。所以房价泡沫将在最后破灭，这个时间点不会晚于2018年。
但在房价泡沫破灭之前，北京和上海的房价还会快速上涨2-3年左右，随后房价开始企稳，最后在2017-2018年之间开始下降，房价泡沫开始破灭。中国经济同时进入一次大衰退甚至大危机。

回复: 中国房市什么时候破灭？

温州已经破的一塌糊涂了，这种大城市的现实，怎么这么多人选择性无视？

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一些三、四线城市的楼盘已经是空城、鬼城。

这些物业持有人是投资客多。

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经济大衰退的预期，势必引起资本外逃。。反过来加重经济衰退。。。恶性循环。

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这个分析 比较靠谱，确实呀，未来中国10-20年日子不好过呀，人口红利用完，中国还剩什么？期盼中国领导人醒悟。

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这个事情是很难预测的，尤其涉及到具体的时间点，只能凭借各自的风险意识各自提前准备。

退一步说，从类似的历史事件上看，也不乏曾经有人做出过相当正确的预测，但是一般来说在当时都不会被大多数人认同。

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人口决定，至少北上广不会跌

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谢国忠2004年发表过一篇震惊海内外的预测文章，说中国房地产马上要大地震，震中就是上海。后来还发表过类似文章。
去年还是前年，有个房产论坛，听了一次他现场演讲，他居然说自己全都说中了，印象最深他的一句话：中国房产果然在2005，2008出现了下跌。

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要是开征房产税，保证跌的一塌糊涂。

qlm01 说:

人口决定，至少北上广不会跌

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这种专家笑死人了，加拿大房产泡沫破裂了中国都不会破

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农民返乡,现在3-4线城市,就是地级市,县级市,现在房地产一片红火,相关产业年年扩大生产规模,人被市场推着走.

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不会等到2018吧。到过很多城市，基本上都整成个大工地，而且老城越盖越密（不知城市管理者有没有考虑行车停车的问题）。地方政府也依赖卖地收入，感觉用脚趾头想想也不可持续。没有特殊情况，地卖的差不多后，马上会开征房产税（每年征收房屋保有环节的税）。

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现在的年轻人基本不回农村了，地也没人种，随便在城里打个工都比种地强，一线城市人满为患，不买也得租，所以我感觉一线城市房价是不会跌的，要么就阶段性的调整，下一波只会飚得更高。

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和汇率一起考虑才是最基本的出发点。

人民币计价的房价大幅下跌的可能性基本没有。

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mark
说说而已，专家们都是这么预测的，结果呢，房子越来越贵

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maylotus 说:

现在的年轻人基本不回农村了，地也没人种，随便在城里打个工都比种地强，一线城市人满为患，不买也得租，所以我感觉一线城市房价是不会跌的，要么就阶段性的调整，下一波只会飚得更高。

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青紫蓝 说:

谢国忠2004年发表过一篇震惊海内外的预测文章，说中国房地产马上要大地震，震中就是上海。后来还发表过类似文章。
去年还是前年，有个房产论坛，听了一次他现场演讲，他居然说自己全都说中了，印象最深他的一句话：中国房产果然在2005，2008出现了下跌。

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中国空军一号。和他有过一面之缘，开会迟到1小时左右，没有半句抱歉。典型的高傲型专家。有点神经质，脑子很好使。

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一线城市很难跌，在北上广工作的筒子们看看各自单位每年大量涌入的年轻人，本地的、外地的、海归的，还有从外地调入的有专业能力、管理能力的中年人，都是房子刚需户。

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全中国人都搬去北上广，房价1000万一尺

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北京的房价将来要上火星了

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如果中国房市破灭，同意楼主最后那句话。

所以，官府会尽一切力量让房价软着陆，而不是突然崩盘。

就看是市场规律力量大，还是行政手段力量大了。

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所谓中国房市这个概念就有问题，就像平均收入这个词一样空洞。
只有具体到北京房市等等才能初步预测。就算北京房市也要分几环的位置再预测。
农民大量饿死的时候，很多城里人却没多大感觉。越来越多打工仔工资不涨买不起房子的时候，有钱人却越来越多。所以小城市楼市崩盘与北京上海没有因果关系，就像中国经济不佳影响不了美国经济一样。中国其他地区与北上广的关系就基本等于世界和美国的关系。

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世界末日了，谁还在乎那里的房产先破 ：）

不过早在几十年就有那个超级预言家说过纽约将泡在海里，不过从来没有影响世界人民把纽约的楼价炒高

this just is a game

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记得前几天看有个大妈抱着孙子在温哥华的垃圾桶小便，想想可能在国内习惯了，人有三急么。后来一想，一个连公共厕所都可以让房子挤掉得地方，你说这泡沫有多大？

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专家即砖家,大师即大骗。

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yuantangling 说:

所谓中国房市这个概念就有问题，就像平均收入这个词一样空洞。
只有具体到北京房市等等才能初步预测。就算北京房市也要分几环的位置再预测。
农民大量饿死的时候，很多城里人却没多大感觉。越来越多打工仔工资不涨买不起房子的时候，有钱人却越来越多。所以小城市楼市崩盘与北京上海没有因果关系，就像中国经济不佳影响不了美国经济一样。中国其他地区与北上广的关系就基本等于世界和美国的关系。

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yuantangling 说:

所谓中国房市这个概念就有问题，就像平均收入这个词一样空洞。
只有具体到北京房市等等才能初步预测。就算北京房市也要分几环的位置再预测。
农民大量饿死的时候，很多城里人却没多大感觉。越来越多打工仔工资不涨买不起房子的时候，有钱人却越来越多。所以小城市楼市崩盘与北京上海没有因果关系，就像中国经济不佳影响不了美国经济一样。中国其他地区与北上广的关系就基本等于世界和美国的关系。

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同意此观点。

其实北上在国内的地位，远比美国在世界上的地位更强势。

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icppss 说:

中国空军一号。和他有过一面之缘，开会迟到1小时左右，没有半句抱歉。典型的高傲型专家。有点神经质，脑子很好使。

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ANDY 的脑子如果好使就不会混到今天这样了. 还专家?

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房市一破，政府就玩蛋，所以，一直拖到死。

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王石说李嘉诚在卖上海北京（实际是广州）的商业地产是个信号也是扯淡。住宅他是行内人，商业地产他根本没概念。外资基金在上海狂买办公楼是啥信号？本来很尊重他，可惜了。看空看多无所谓，不明白就评论实在不够严谨。

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gordondeng 说:

全中国人都搬去北上广，房价1000万一尺

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发财了！
睡着了，笑醒啦！

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thesaint 说:

王石说李嘉诚在卖上海北京（实际是广州）的商业地产是个信号也是扯淡。

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支持！
俺觉得李富豪抛售中国项目要综合来看，一是这些项目屯了这么长时间，从收益率来说赚的大大饱了，在商言商足以抛出了；二是李家拿地一向走上层路线，而且喜欢告御状，地方各级部门其实不喜欢跟他家合作的。由于工作关系，俺跟他们长实在内地的主要负责人郭帅哥等有过多次接触，就我说知他们在具体开发项目时困难重重，例如上海真如的项目诸多阻碍多年（还真不是他们自己拖），他们在跟地方部门如水、电、道路、规划等打交道时并不象拿地那么顺手的。因此，可能拿地、屯地、转卖更符合李家经济效益。

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乌鲁木齐路烧死人的地块都晒了10年了，也是老李的

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新世界集团在武汉修建长江二桥时,现金流是负的,收费不足以 covers 贷款利息,可人家押宝在城市的发展,车流量的增长.后来就赚得盆满钵满了.

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BRASSEURS 说:

新世界集团在武汉修建长江二桥时,现金流是负的,收费不足以 covers 贷款利息,可人家押宝在城市的发展,车流量的增长.后来就赚得盆满钵满了.

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那是有其他地块交换的。新世界在武汉赚得太爽了。

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砖家都比较喜欢白天做梦吧。

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政治经济学。

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非常同意HOUSELOVER 的看法， 人民币计价的房地产价格下跌可能性是比较低的。
原因何在呢？主要是人民币由于美元走强和自身的通胀将会表现为一个逐步贬值的过程， 现在央行是强行保证其还在坚挺过程中， 但是其实由于竞争力降低、投资拉动乏力、通胀压力凸显等因素，贬值压力是逐步累积的过程。央行的做法是控制风险，但是压力其实越来越大。明眼人其实都在慢慢撤离中国。目前有庞大外汇储备支撑， 但是由于投资吸引力的下降， 必然有难以支撑的一天。也就是说，必然是用人民币的对外贬值， 对内通胀来应对。除非国内又像07年那样， 具有较好的投资回报。
我觉得老百姓由于投资渠道狭窄， 房产是最好保值通道。原因是人民币资本项目是受限制的， 经常项目也有障碍。不像诸位， 现金可以在国家之间随意罗腾。现在租金上升， 租售比有正常化趋向。就是通胀的趋势， 所谓公布的CPI都是狗屎。由于人民币贬值，由于人民币计价的房地产在国内表现尽管没有下跌，但是国际比较来看其实也是在贬值的， 所以我的判断是相比较国内地产， 加国、美国的地产吸引力在增加。

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中国的房市已经不是单纯的经济问题了，以国家政府为背景的现象是无法用经济规律去解释的，这也是谢国忠等人总猜错的原因。

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f55412 说:

中国的房市已经不是单纯的经济问题了，以国家政府为背景的现象是无法用经济规律去解释的，这也是谢国忠等人总猜错的原因。

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《专制国家》