发布: 2014-3-07 22:54 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大


[FONT=宋体]加拿大人在考虑住房问题时，无论租还是买，都会提到一个重要的名词“Condo”即，共管公寓。对于绝大多数华人来说，在中国住的也是这种公寓楼，因此并不陌生。住惯了平房的加拿大人，近些年对公寓又爱又恨，有人喜欢价格便宜、居住方便的公寓；有人觉得公寓不能保值；政府和银行认为买公寓的人中，自住的人少，投资的人多，投资者在公寓市场中有投机行为，存在炒卖情况；经济学家认为公寓楼供过于求，价格脱离了成本，有引发地产泡沫的隐患。住Condo，是该租还是该买？现在投资Condo，尤其是Condo楼花，还有利可图吗？带着这些问题，我们来看看关于加拿大CONDO，尤其是多伦多CONDO市场的具体数字，让买或租的决定更加理智。[/FONT]
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[FONT=宋体]将CONDO作为自住房的家庭，在过去30年里增速迅猛。1981至2011年间，将Condo作为自住房的家庭从17.1万增长到115.4万，增速高于其他类房产的9倍。如今，12.6%的家庭以Condo作为自住房，1981年时，这个比例只有3.3%。截止2011年总计有161.5万个家庭选择了住Condo，其中租Condo的家庭46.1万。Condo通常为小户型，平均5个房间，而其他类房产平均7.5个房间，比较适合年轻人和老年人。在房主中，35岁以下和65岁以上的人居多，占48%。在加拿大的各大中心城市，CONDO的每尺平均售价低于其他各类物业，也就是说，住CONDO支出最少。按照2011年加拿大统计局的数字，42%的CONDO住户，家庭成员只有一个人；28%是没有小孩的夫妇。住CONDO以外其他物业的人中，39%是有小孩的家庭；32%是没有小孩的夫妇。CONDO的价格比独立屋低很多，截止2013年3月的数据显示，多伦多和温哥华重售市场/二手房市场上，独立屋是CONDO价格1.9和2.4倍。多伦多和温哥华的CONDO投资者相当活跃，2012年两地的投资者购入的CONDO数量是销量的23%和26%，而2007年时这个比例分别只有19%和23%。[/FONT]
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[FONT=宋体]从以上这些数据可以看出，住CONDO的人越来越多，因此买来自住或出租，都是很正常的——人口越来越多，不是每个家庭都适合或有能力住独立屋。1929年，有人预测纽约的地产业发展走到了尽头，因为没有地方再建房子了，但情况恰恰相反，有了钢筋水泥的楼房之后，纽约的地产一直繁荣地发展到今天。土地是稀缺的，但土地上空的那片天却是无限的。CONDO的生命力来自于——在大家喜欢居住的地方，虽然一小块地，可以住进去几百个家庭。如果不是CONDO，而是独立屋，就出现了现在抢offer的情况了，几家同时喜欢上在一个地方住，但只能住一家，于是乎房价就被炒起来了。[/FONT]
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[FONT=宋体]不是所有人都能买得起，或愿意买房的，因此就有了地产投资者——买下来房子租给别人住。无论是世界性的还是全国性的，乃至安省本地的媒体，对多伦多的CONDO市场都非常担心。顾虑包括：经济基础没有纽约那么好，人口没有墨西哥城那么多，凭什么在建的CONDO数量超过这两个城市，雄踞北美之冠？投资者，包括投机者太多，资本的逐利性，正在制造可怕的地产泡沫。。。笔者觉得，估计有多少新移民落户多伦多，预计有多少新的劳动力从其他省转到多伦多，以及猜测每年有多少大学生从其他国家或地区来多伦多上学，都没有太大意义，这些因素应该是建筑商去考虑，最终决定该不该建这么多CONDO。到底CONDO在多伦多是供过于求，还是供不应求，市场不会骗我们，如果建多了，房价自然会降下来，建少了，房价和租金都上去了，建的不多不少，市场就平衡了——买卖双方有平等的机会相互选择，房东与房客之间和平地商议租金水平。多伦多对CONDO的消化能力到底什么样呢？笔者2013年8月亲身经历了同一地点3栋新CONDO同时交付产权的情况，CONDO的项目是Kingwest的2,3,4期，总计1141个单元，最终没能完成产权交接的有两户，一位买家已经去世，另一位至今下落不明。我的一位客户告诉我，交钥匙之后，交产权之前，他们非常担心能不能租出去，这么多人同时出租能不能租到好价钱，抱着试试看的心情在kijiji发了条出租启示，2个小时里15个看房预约电话打过来。根据客户的资料，我大致算了一下，买家在2010年预售时的购买价格与最终交房时银行的评估价相比，房价涨幅在20%至25%；大多数客户的第一年投资回报率（ROI）在6.2%至14.2%，前三年ROI最高达到45%。虽然CONDO的投资者大多是入门级的地产投资者，但在获利面前却表现得非常从容，截止2014年1月，仅有36个单位在MLS上成交，有21个单位待售。如此丰厚的投资回报和冷静的投资人，以及巨大的消化能力，让我这个亲眼目睹本次多伦多CONDO压力测试的人叹为观止。[/FONT]
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[FONT=宋体]选择自住CONDO的人逐渐增多的另一个原因是价格比独立屋便宜。以多伦多市中心（down town），为例，独立屋每尺平均价在1000元左右，而CONDO的价格在500-750之间。由于过去两年对新房预售，尤其是CONDO市场的种种猜测，让很多人对是否应该购买CONDO自住或出租产生了怀疑。事实让很多人明白了，无端地猜测，怀疑，甚至是唱衰，都不会改变一个事实——大家对生活的便利、安全、舒适的追求，以及可负担能力的制约，使住CONDO成为了越来越多的人的选择，尤其是年轻人，老人，学生，单身等等。2014年1月CONDO的预售情况让最乐观的人都跌破了眼镜——比去年同期暴涨69%（2013年1月683套，2014年1月1154套）。笔者接触到的，CONDO楼花贷款申请人当中，有超过70%是自住或为下一代购买。[/FONT]
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[FONT=宋体]CONDO[/FONT][FONT=宋体]楼花预售量最大的一年是2011年，这些已经售出的CONDO将在今年和明年建成投入市场。2011年多伦多预售的CONDO数量达到历史最高纪录，28000个单元，因此，2014年应该是最集中建成的一年。目前，多伦多市中心的租房空置率低至1.7%，暑期入学期间，一房难求的局面令很多求租者痛苦不堪，相信这些新房的落成能够减轻一些供给不足带来的压力。[/FONT]
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[FONT=宋体]很多华人消费者希望自己购买的物业将来能升值，地下室能出租，而CONDO在这两个方面的表现却是差强人意。买房，最重要的功能是住，在其他方面考虑太多会让买房成为一个煎熬的过程。除了正确理解CONDO市场之外，了解这种物业的其他特点也很重要。《多伦多星报》网站上长期有政府关于介绍CONDO消费者权益的大幅广告，大家也可以使用搜素引擎搜索阅读“Ontario’s Condo Guide”上的相关内容。[/FONT]
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[FONT=宋体]作者微信[/FONT]
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[FONT=宋体]作者微信 [/FONT]
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TAG:加拿大买房加拿大利率加拿大地产加拿大房贷加拿大楼花

回复: 理智接受多伦多Condo时代的到来

太长没看，不知道condo有啥吸引人的，住townhouse的朋友都一直在琢磨换个不用交管理费的房子

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如果论据和分析都建立在单一趋势的市场状态下，你也许可以得出你目前的结论。但是我建议不要这么早下结论，至少要观察到14年底，或者等到加拿大追随美国加息之后（如果美国经济维持目前复苏趋势，预计15年中）。
有至少两点请斟酌，对于城区的公寓项目，投资很重要的支撑点就是面向学生出租，但是，一个学校学生的总量不会有太大增长的空间，学生毕业，离开校园，才会有一批新生入校，这是更替而不是增长。对租房需求市场增长贡献有限。第二，13年8月入伙的项目，意味着投资者是08年到10年购买的，那时候的价格确实比现在低上不少。在有明显价差利益的情况下，我想投资者放弃交接的可能性非常小。但是，11年、12年和13年介入的投资者呢？是否有如此幸运，交接率还能保持那么高吗？
14年是公寓现实供应激增的一年，往后3-4年，每年实际上市的公寓依然会大幅增加。这批公寓上市之后，面临是越来越竞争激烈的住房市场，越来越小的价格增长空间，很多高价项目甚至已经实际亏损，这些投资者又会如何选择？
而新的楼花项目又该如何，继续按照目前增长速度推出？价格继续调高？
市场需求是有限和变动的，对于房地产市场而言，和其他投资市场一样，没有什么所谓的“刚需”，市场资金、价格状况和对应的投资者心理（预期）对需求影响巨大。一个市场人士的分析，如果设定的前提只是建立在过去或者最理想的状况下，而不去考虑市场变动可能带来的变化，并据此得出结论。这样的结论，不过是主观意识和自身利益的一种折射罢了。

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没有人能预测房价，预测才是主观的臆断和屁股决定脑袋。该建多少房子，政府和建筑商比楼上更清楚。

任何投资都没有保赚的，地产是投资失败风险最小的一种投资。买期房需要20%的首付，即使交接不了，也就损失20%。买股票和买黄金就不一样了。

现在的现实是这样：多伦多很多人计划用30-40万的预算买独立屋。我建议有这样不前实际打算的朋友，先买个CONDO住着，不要去市场上抢房子。

2014年的春天，房地产市场真的出现了过热，部分地区，例如，万锦，几乎天天有抢OFFER大战。 这样抢下去，市场会出问题的。

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一支都挺支持王洪宇的,但这个不支持.CONDO 时代实际上是房东时代.
老实说,WHY你买多少楼花了.赫赫.

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买CONDO自住的人会越来越多的。独立屋太贵了。已经住了独立屋的朋友，再去买CONDO，大部分是投资。接受CONDO作为自住房这个现实，是早晚的事。

好消息，CONDO的交易量已经开始放大了。今年2月比去年2月增加了12%。我认为：接受买CONDO自住这个现实的人增加，地产投资者依然对CONDO有信心，独立屋的涨幅压力会小一些。

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明显的JJ想借house好卖赶紧把自己手上的楼花也销售出去。

毕竟正常情况下，作为银行贷款经理应该更希望负责house买卖而不是价格低很多的condo。

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condo也要建在地上啊，不能吊在半空中吧，所以我還是認為投資地比較實在。

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上面这个交易记录显示，TOWNHOUSE 比去年涨了20%，CONDO涨了6%。

无论哪种类型的房子，每年涨20%都是不现实的，也是可怕的。

我觉得，房价每年涨6%，并持续上涨对所有人都有好处。

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malingny 说:

condo也要建在地上啊，不能吊在半空中吧，所以我還是認為投資地比較實在。

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我昨天与一位投资人聊天，他买了N亩，花了N万，平均每亩一万元，觉得非常便宜。他要把自住房重做贷款去买这块地，所以来找我。我建议他查清楚这块地的用途，如果政府已经明确不可以开发，这就是块废物，再便宜也没用，顶多能在里面打打猎。

很多华人在加拿大买地，希望有一天有人来找他征地开发。90%的人是做了黄粱一梦。

最差的地产投资是这样的：从自住房里套现，投资空地。例如，做REFINANCE从自住房拿钱去美国买破房子；或买加拿大的空地。地产投资的两大忌讳：成本不能抵税；没有现金流。

我告诉来咨询的这位朋友，他的想法是我见到的最糟糕的地产投资。

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今天冬天雪大，住CONDO的人貌似比住HOUSE人舒服！

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hz_helena 说:

今天冬天雪大，住CONDO的人貌似比住HOUSE人舒服！

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去年12月至今，多伦多天气像中了邪似的，持续大雪和低温，卖HOUSE的人大幅减少。今年春天抢OFFER根本无法避免。 预算较低的朋友，应该务实些。

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自然自在 说:

我昨天与一位投资人聊天，他买了N亩，花了N万，平均每亩一万元，觉得非常便宜。他要把自住房重做贷款去买这块地，所以来找我。我建议他查清楚这块地的用途，如果政府已经明确不可以开发，这就是块废物，再便宜也没用，顶多能在里面打打猎。

很多华人在加拿大买地，希望有一天有人来找他征地开发。90%的人是做了黄粱一梦。

最差的地产投资是这样的：从自住房里套现，投资空地。例如，做REFINANCE从自住房拿钱去美国买破房子；或买加拿大的空地。地产投资的两大忌讳：成本不能抵税；没有现金流。

我告诉来咨询的这位朋友，他的想法是我见到的最糟糕的地产投资。

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100%正確，但我指的是目前就有開發潛力的地，你的例子有點極端

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M

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malingny 说:

100%正確，但我指的是目前就有開發潛力的地，你的例子有點極端

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真的非常普遍。我的一个朋友，3xx万下offer买了一块23亩的地，昨天退了。查过政府，不让开发。

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我觉得condo时代到来，还需要把condon细分几类，semi带前进双车库的最抢手，然后是带车库的twonhouse，最后才是apt.我觉得现在还没有真正转变到都接受apt的时候，最多就前两个作为买不到独立屋的选择。不知道是不是这样？纯属个人感觉。请点化毛塞的我！

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Condo管理费根本不受控制，一个月一千也很正常，基本上就砸手上了。排队买楼花的热闹再也看不到了。

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CONDO是有公共空间，有管理费的物业，当然包括CONDO TOWN HOUSE。
写这篇文章的动因之一是，很多华人买房的目的太多：升值、能出租等。这些考虑因素与房子本身的特性——解决居住问题相关，但不是必须考虑的问题。

先买个CONDO解决自住问题，以后再图house，比现在用尽所有的能力直接买个house，对很多人来说更合理。毕竟现在的市场抢得凶了，每个人都志在必得，就会把房价推得很疯狂。

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Feat 说:

Condo管理费根本不受控制，一个月一千也很正常，基本上就砸手上了。排队买楼花的热闹再也看不到了。

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没有那么绝对，1月份推出的YC，一房难求，估计是没有公开发售的机会了。地点，价位，升值空间，都很重要。买家很聪明的，开价高了楼盘都在推出各种促销手段；开价合理的楼盘，一抢而空。

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等着,下一步人工上涨,接着就是物价上涨,CONDO管理费不涨才怪.而且涨得速度无法可依,那就不是你说了算了.

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自然自在 说:

没有人能预测房价，预测才是主观的臆断和屁股决定脑袋。该建多少房子，政府和建筑商比楼上更清楚。

任何投资都没有保赚的，地产是投资失败风险最小的一种投资。买期房需要20%的首付，即使交接不了，也就损失20%。买股票和买黄金就不一样了。

现在的现实是这样：多伦多很多人计划用30-40万的预算买独立屋。我建议有这样不前实际打算的朋友，先买个CONDO住着，不要去市场上抢房子。

2014年的春天，房地产市场真的出现了过热，部分地区，例如，万锦，几乎天天有抢OFFER大战。 这样抢下去，市场会出问题的。

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没看懂这个怎么算的？

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Feat 说:

Condo管理费根本不受控制，一个月一千也很正常，基本上就砸手上了。排队买楼花的热闹再也看不到了。

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Condo管理费最终是由业主管理会决定，何来不受控制一说？

多伦多Bay Street好几个高端Condo大楼，一个1000尺左右的单元二室二卫加书房，十几年了，每月管理费460－480刀，包括几乎所有的utilities，泳池健身房。

有的大楼结构出了问题，另当别论。

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awander 说:

Condo管理费最终是由业主管理会决定，何来不受控制一说？

多伦多Bay Street好几个高端Condo大楼，一个1000尺左右的单元二室二卫加书房，十几年了，每月管理费460－480刀，包括几乎所有的utilities，泳池健身房。

有的大楼结构出了问题，另当别论。

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633 bay, 楼龄快30年了，保持着超低的管理费：一室一旦的单元，管理处只发两个门禁卡；不准养宠物。这些管理措施使这栋大厦的管理费一直保持这超低的水平，而且保水包电。

我的一位客户2009年6月买的一个单元，买价29万，去年年底卖掉，41万。

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有过这样的事情，某condo突然向用户收几万，用于升级维护。

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hz_helena 说:

今天冬天雪大，住CONDO的人貌似比住HOUSE人舒服！

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同感！
住house的人必须要很勤快，今年多伦多的冬天平均三天一场雪，住house可有的忙了。Condo住着又暖和又省心，还有室内泳池和桑拿，真的很舒服。

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感觉这里的Condo保养好的都有点儿过了，地毯清洗的非常频繁。我们现在住的Condo前两天整栋楼又换了全新的地毯，其实原来的地毯还很好，根本没必要换，真是有些浪费。

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kittylee 说:

感觉这里的Condo保养好的都有点儿过了，地毯清洗的非常频繁。我们现在住的Condo前两天整栋楼又换了全新的地毯，其实原来的地毯还很好，根本没必要换，真是有些浪费。

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我觉得不应该为了省点钱就减少日常保养，钱花出去换来非常好的居住环境是完全有必要的。

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Feat 说:

有过这样的事情，某condo突然向用户收几万，用于升级维护。

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有过，也不希奇。可这能说明什么？
有过这样的事情，阿省半条街的House掉到河里连地也没了。这又能说明什么？

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自然自在 说:

，
我的一位客户2009年6月买的一个单元，买价29万，去年年底卖掉，41万。

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2008-2009年是大多地产的一个谷底，如果利用卖主恐慌心理而杀价成功一个Condo挣十万不稀罕。

761 Bay的一个单元2009年48万刀換手，同样户型但低几层楼的单元前几个月70万刀換手。

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自住和投资是两回事.结婚与否有小孩与否都是要考量的.同样在downtown上班,万锦要6点起床,开车去GO Station, 而且是走路能到公司,不必再转TTC, 在DT的condo可以睡到8点.每天就差着至少三个小时和别人.当然这些好处人们并在注意,时间不值钱,有了小孩一定就要住house.看着升值比时间高兴的多得多.

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管理费低的CONDO当然有,可是这种CONDO 一点不比 HOUSE 或TOWNHOUSE 便宜.40几万,再凑点首付可以买HOUSE了.

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condo只是一个管理模式，
居住是一种消费，总是付出代价。
对同样居住品质来说，一次性付或者分期长久付，都是解决方案。
同样是townhouse,有共管的，有free hold的，共管的费用会直接反应在价格上。市场最后是平衡的。

由于共管物业管理费的长期性和不确定性，同样居住品质，虽然物业交易价格便宜，但长期代价肯定是高过freehold。
共管物业交易价格增幅长期来看低于freehold，是市场给出的理性答案。
少涨的部分是物业持有期间的隐性成本。

但另一面，正因为物业价格便宜，使得居住在城区等等原本需要高昂代价的机会成为可能。城市生活，工作交通的便利，有些人是愿意付出代价去获取的。

市场本来是多元化的。不同的产品适应不同的人群。
建议不要拘泥于单一的居住模式，这是一个不错的立场。
但不用老是从投资升值的角度去讲。

以一个房贷专家的身份，做投资顾问的角色，
闹出20%首付最多损失20%的笑话来，是有损专业形象的。

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大小怪物 说:

condo只是一个管理模式，
居住是一种消费，总是付出代价。
对同样居住品质来说，一次性付或者分期长久付，都是解决方案。
同样是townhouse,有共管的，有free hold的，共管的费用会直接反应在价格上。市场最后是平衡的。

由于共管物业管理费的长期性和不确定性，同样居住品质，虽然物业交易价格便宜，但长期代价肯定是高过freehold。
共管物业交易价格增幅长期来看低于freehold，是市场给出的理性答案。
少涨的部分是物业持有期间的隐性成本。

但另一面，正因为物业价格便宜，使得居住在城区等等原本需要高昂代价的机会成为可能。城市生活，工作交通的便利，有些人是愿意付出代价去获取的。

市场本来是多元化的。不同的产品适应不同的人群。
建议不要拘泥于单一的居住模式，这是一个不错的立场。
但不用老是从投资升值的角度去讲。

以一个房贷专家的身份，做投资顾问的角色，
闹出20%首付最多损失20%的笑话来，是有损专业形象的。

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awander 说:

有过，也不希奇。可这能说明什么？
有过这样的事情，阿省半条街的House掉到河里连地也没了。这又能说明什么？

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说明你要缴多少管理费维修费,不是你一个人说了算的,不是你一个人能控制的.这就是condo,头些年住着还好,暖气充足,不用操心.随着年头增加,需要维护的东西越来越多,那么管理费会越来越贵,随着管理费越来越贵,就越来越没有下家接手.越没有下家接手,就越得压低价格.越压低价格,就越赔钱.你地明白?

如果管理费已经上升到等同于租房费用了,那么就没有人会接手,就意味着砸手里了,得陪着它地久天荒了,资金压在里面了,还没办法用了.

如果资金压在里面了,没办法转让房子了,那么也就没办法搬家了,工作变动怎么办?移居城市怎么办?回流怎么办?

因此,购买condo用一句文明古国的成语来说就是:画地为牢.

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盈儿 说:

管理费低的CONDO当然有,可是这种CONDO 一点不比 HOUSE 或TOWNHOUSE 便宜.40几万,再凑点首付可以买HOUSE了.

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Condo和House并不能简单地以价值评价。
不可否认很多人买condo是因其便宜。但也有很多condo并不比house便宜，多伦多市中心高端三室二卫的condo多在1M左右，显然不便宜。

高端Condo居住代表一种生活方式。上班近，无需管理，健身设施齐全。周末酒吧回家也无驾驶问题，等等。特别适合无孩白领，退休后周游世界的夫妇。

Condo的管理费相对于将割草铲雪维修工作外包的家庭而言并不算贵。Condo的空间有限，以居住面积而言高端Condo远高于house. 多伦多地铁沿线4000尺的House 1.5M可以买到。但1.5M只能买到2000尺左右的Condo.

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Feat 说:

说明你要缴多少管理费维修费,不是你一个人说了算的,不是你一个人能控制的.这就是condo,头些年住着还好,暖气充足,不用操心.随着年头增加,需要维护的东西越来越多,那么管理费会越来越贵,随着管理费越来越贵,就越来越没有下家接手.越没有下家接手,就越得压低价格.越压低价格,就越赔钱.你地明白?

如果管理费已经上升到等同于租房费用了,那么就没有人会接手,就意味着砸手里了,得陪着它地久天荒了,资金压在里面了,还没办法用了.

如果资金压在里面了,没办法转让房子了,那么也就没办法搬家了,工作变动怎么办?移居城市怎么办?回流怎么办?

因此,购买condo用一句文明古国的成语来说就是:画地为牢.

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你是仅凭自我想象。 你先说管理费＂根本不受控制＂，现又称不受一个人控制。

购买Condo当然有烂在手里的极端例子，但极少。你能举出几个例子吗？

多伦多市区80年代造了一批condo, 其管理费和五年前入市的大楼差不多。比如楼主提到633 Bay St., 还有1001 Bay St等。那些单元上市都很抡手。多伦多的公共交通得不到改善，其价值还有上升空间。

http://www.cbc.ca/news/business/17-...nto-vancouver-bought-for-investment-1.2731289

17% of condo owners in Toronto, Vancouver bought for investment