购房的基本步骤
买房究竟是怎样的一个过程, 没有一个绝对的定式. 大体可以分成这样八个步骤.
首先, 明确自己的买房要求.如果自己都不知道想要什么, 最终很可能浪费精力, 时间甚至金钱. 对大多数移民来说, 把毕生在国内积攒的钱一下子投进房屋中, 的确需要仔细思量. 新购得房子几年后是否能保本, 甚至小有增值, 是每个购房人最关心的问题. 从个人经验来看, 地点(Location), 房型(Style), 成本(Cost)是三个最值得关心的购房要求. 地点的重要性是不言而喻的. 在Calgary, 可比性基本相当的两套房子, 由于地点不同, 售价的差别可能十分惊人. 位置的选择主要取决于个人的需求. 比如距离工作地点的远近, 交通, 学校, 社区的整体规划, 社区整体房价的长势. 可以说, 地点本身也是一种投资. 在前一篇文章中, 我已经谈到过房型(Style), 什么样的房型适合你, 的确是仁者见仁, 智者见智. 当然, 实用性和个人审美观是最需要考虑的. 毕竟各种结构不同, 房屋的特点也就不同, 比如那种结构更节约能源, 更利于通风, 更易于受阳, 更适合老年人,等等. 成本(Cost)是指你的实际购买能力. 这一点感触比较深的是, 很多人在买房开始并没有明确的价格范围. 房子看的多了, 价码也一点一点向上涨, 这样往往背离了自己的实际购买能力. 首期付款和月供能力是成本(Cost)的核心. 明确了买房的要求, 就能为买的称心如意的房子打下良好的基础.
第二个步骤是了解当地的房地产市场.通过对当地的房地产市场的了解, 感受买什么房(what), 什么时间买(when), 在什么地点买(where). 需要了解的具体合理比较, 做出明智的选择.内容应人而异.例如, 当地市场的管理, Calgary绝大多数地产交易由Calgary Real Estate Board管理, 地产局同时负责MLS网站, 仲裁和经纪人的管理. 社区概况.
www.calgary.ca 可以查询各个社区的人文及设施状况. 地产市场的近期涨幅 Mortgage市场的状况, 比较不同利率的利弊 新房的建筑情况充分了解当地的市场, 做到心中有数, 合适的房子积极争取, 不合适的尽早放弃.
第三个步骤是计算购房及维护的费用.首先是首付款(Downpayment), 一般来讲, 首付款在35%以上, 银行可以不考虑工作状况. 对于有收入的家庭来说, 25%的首付款+(3-3.5)*年收入基本上是可购买房子的价格.其次, 月供款. 包括你的本金和利息, 同时也可以加上财产税,如果是Condo, 还应考虑每月的管理费. 水电气费用, 电视,计算机, 汽车的贷款也应该充分考虑.最后是维护更新的费用. 考虑到目前市场上绝大部分成交的是二手房. 屋顶, 水箱, 地毯以及家用电器都有更新更换的可能性.充分了解购房前后所发生的费用, 避免可能出现的还款危机.
第四个步骤是选择好的经纪人.加拿大的地产管理有其鲜明的特点. 以Alberta省为例, Alberta real estate council是其立法机构, 但它并不隶属于政府,它属于自行立法, 自我管理 , 这样做是为了更加适于市场的变化.Calgary real estate board 负责日常的管理及仲裁. 各个经纪人必须持牌上岗, 代表地产公司进行地产交易.一个称职的地产经纪人应当:1. 严格遵守相关的法律和法规.2. 专业知识和多年的工作经验3. 专业的服务水平和态度一个好的经纪人能够为购房者提供有益的建议和服务, 往往能节省购房者大量的时间和金钱.
第五 房屋贷款的选择如果不能一次付清房款的话, 我们就的向银行或其他金融机构申请房屋贷款. 房屋贷款的多少取决于以下几个因素: 家庭年收入 首期付款 贷款利率 贷款摊分年限部分银行考虑到新移民的实际情况, 允许只要首期付款超过35%房价, 即可批准贷款, 而不考虑其他因素. 如果首期付款在5-25%房价之间, 贷款方不仅要考虑购房人的工作状况, 购房人还必须缴纳一定数额的贷款保险.贷款机构可以使: 保险公司, 银行, 信托公司以及一些财务公司, 其实在报纸上, 你也能够发现一些私人放贷者. 贷款的利率分为两类: 固定和浮动. 贷款金融机构会定期发布固定利率, 浮动利率则是根据Bank of Canada 公布的利率, 再减去一个系数, 各贷款机构根据自身运营状况提供这个系数. 个人在选择固定或浮动利率是, 完全是因人而异. 一般来说, 经济形势看好时, 浮动利率容易上涨, 固定利率则易被采用.一般在提出贷款申请时, 申请人需要提供以下资料: 个人信息, 包括年龄, 婚姻状况等等 雇主签发的收入证明 当前的银行信息 首期付款的证明 购房合同 购买房屋的评估可以到这里查询最新贷款利率
第六 贷款保险在首期付款只能达到5-25%房价之间, 一般是需要缴纳一定数额的贷款保险, 保险数额取决于首付的多少, 首付越多, 保险越少. 加拿大最大的贷款保险公司有两家, 分别为CMHC (Canada Mortgage Housing Corporation) 和GE Capital, 详细的保险数额, 请咨询贷款代理人或银行.
第七 Offer 的基本知识看到了自己中意的房子, 填写购房合同, 这就是我们平时常说的 Offer. 它不仅是个人的一个决定, 更是一个标准的法律文件. 因此, 对于我们这些初来乍到的人, 了解一些购房合同的基本知识是十分重要的. 标准的购房合同包括这样一些内容. 基本细节: 售房者, 购房者的姓名, 房屋的地址 购买价格, 由于购房价是可以协商的, 所以第一次的 Offer价格要低于售房者的叫价. 同时包括保证金, 首付款和银行的贷款 私人物品的处理, 一般来说, 窗帘, 厨房的电器留下的情况比较多. 洗衣机和烘干机取决于双方的协商. 买卖双方承担的基本责任和义务 交房时间和要求对方答复的期限双方经过几轮的谈判之后, 最后签字, 合同生效. 应当注意的是, 这是一份由条件的合同, 一般取决于贷款, 房检, Condo文件(如果购买的是 Condo). 也就是说, 其中任何一项不满足, 购房人有权中止购房合同, 而无需负担法律责任.
第八 律师的文件处理及搬家在合同最终签订后, 地产经纪人会帮助购房人将所有的文件转移给律师. 律师检查所有的合同细节, 确认所有的条件已经满足. 律师同时对房屋的所有权进行调查, 确认房产权的合法性. 联系贷款银行, 确保贷款的及时移交. 大约在你搬家后一个月, 律师把地契寄到你的新家.辛辛苦苦几个月, 终于到了搬家的日子, 别忘记提前开通水电气. 告别租房的岁月, 你现在在加拿大也是有地产的人了. 有了自己的家, 有了一份归属感. 努力工作, 享受生活!
