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房价恐慌：美国人亲历30年首次楼市价格大跌

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中国网 | 时间： 2006-09-20 | 文章来源：国际金融报魏红欣最近一段日子，美国夫妇布赖恩和南希正忙于出售他们位于马萨诸塞州韦斯特福德市的一套殖民地复兴式风格的房屋，这幢开价38.99万美元的房子有8间起居室，新装修的厨房配有枫木橱柜。可是即使以这个价格出售，他们也损失了1.41万美元。
连续几个月的房价下跌，使得这套房子自今年5月以42.99万美元的价格挂牌出售以来，至今未收到任何询价。2004年时，这套房子花了布赖恩夫妇36.9万美元。“（房价下跌）令人恐慌”，南希在接受彭博社采访时这样表示。
房价均值首次下降美国楼市正在遭遇30年来的最大跌幅，令许多拥有抵押贷款的购房者难以承受，同时也推动美国国内未售出房屋创下了442万套的记录，拉纳、托尔兄弟等美国大型房地产建筑商都陷入利润急剧下降的窘境。英国朗伯德街研究公司的经济学家Gabriel Stein更是预言，受到经济增长和货币政策的双重影响，明年美国房价均值将出现上世纪二三十年代经济危机以来的首次下降。
过去5年中，美国经济不断挑战经济学教科书理论。尽管互联网泡?破灭带来股市的深度调整、“9・11”恐怖袭击冲击了市场信心、安然破产暴露公司监管的严重漏洞、爆炸性增长的财政贸易双赤字激起经济学家一次又一次的警告、工资增长停滞、投资意欲低迷、央行不停加息、油价持续飙升……但美国仍创造出战后最强劲、最持久的经济扩张周期，消费旺盛，楼市繁荣。某种意义上，这是世界现代经济史上的一个传奇。
楼市的繁荣不断抬升美国房价均值，截至2005年底的5年中，美国房价均值已上升49％。美国全国房地产经纪商协会（NAR）称，房价上涨令房主资产增加，购房者再融资或增加抵押贷款又拉动了消费，产生所谓财富效应。
但传奇的光环似乎开始消退，美国经济的第一道裂缝已经出现。7月份二手房成交量较去年同期下降11.2%，较上月下降4.1%。新建房成交量则较去年同期下降21.6%，较上月下降4.3%。据联邦住屋企业督察局本月初公布的报告显示，美国第二季度平均房价增长放缓到1.17％，而去年同期房价涨幅为3.65％。这是该机构自1975年开始保留记录以来出现的最缓慢增幅。
美联储明年或降息美国财长保尔森日前在新加坡会见七国集团（G7）财长时表示，更高的薪资水平、公司的强劲盈利，以及商务支出将抵消疲弱的楼市，推动美国经济持续增长。相比之下，2001年诺贝尔经济学奖得主、哥伦比亚大学教授约瑟夫・斯蒂格利茨就不那么乐观了。“真正的问题不仅仅存在于美国楼市，而是整个经济体。”他说，“（美国经济）很有可能出现大规模放缓，最终导致衰退”。
经济学家们纷纷警告，美国房屋销量下降可能导致这个全球最大经济体陷入衰退，甚至可能殃及到欧洲和加拿大等国的经济增长。高盛集团首席美国经济学家简・哈祖斯预计，美联储将削减基准贷款利率。上个月，美联储首次暂停长达两年的17次加息，目前利率已达5.25％，其中，房屋销售降温被视为暂停加息的理由之一。“房价下跌将为经济活动拖后腿”，哈祖斯预期，“由于楼市低迷推高失业率，美联储明年将把利率削减到4％。”NAR首席经济学家大卫・莱瑞尔称，“未来数月内，我们可能看到房价跌幅在0－5％的区间内”，他认为，“要恢复房屋销量、减少存量，惟一的办法就是卖家降价。”美国人被房子套住了当然，不是所有的房主都能接受降价。54岁的艾伦自5月份开始把她的一套位于科罗拉多州的四居室房屋挂牌销售，她曾把价格从最初的33.99万美元调低到32.5万美元，后来拒绝进一步降价。迄今为止，她未接到一笔出价。“房地产经纪商只是希望你做成一笔交易，却不管你和什么人、以什么价格出售”，艾伦称，“为什么我要降价买房，然后又高价再买一套？”像艾伦这样的业主们可以把房子留在那儿，如果他们不喜欢目前房地产市场状况的话。但对于弗朗西斯科这种在马萨诸塞州拥有一套三居室平房的人来说就没有这么多选择了。这位美国海岸警备队的海军上尉7月份调到维吉尼亚州的诺福克海军基地，他8月份以低于心理预期的37.99万美元把房子挂牌，而街道对面类似的房屋去年则以42.5万美元的价格出售。尽管如此，他仍未收到任何出价。
经济能否承受楼市下滑住房需求对美国经济健康至关重要。去年房地产业为美国经济贡献了2万亿美元，占经济规模的16％。而房价下跌的后果可能超出美国能够承受的范围，相关数据显示这种下降趋势正在加深。美国商务部数据显示，7月份修正后新房销售量为107万套，过去一年新房销售共下降了21.6%，降幅创12年来新高。
高盛经济学家哈祖斯进一步预计，2007年房价下跌将使得美国经济增长削减1.5个百分点，这是因为建筑商要削减人力、原材料，房主则在房价缩水时减少开支。NAR数据显示，今年现房销量可能下降7.6％，达到654万套，利润率则自1992年来首次低于通胀率。
全美第二大抵押贷款公司――联邦房屋贷款抵押公司首席经济师诺萨夫特认为，美国人已经花掉了大部分他们新创造的财富，这使得他们易受房价下降的冲击。
“随着利率上升，购房者在资金上捉襟见肘”，NAR成员史蒂文斯日前向美参议院金融委员会表示。由于抵押贷款率二季度上升，使得融资成本更昂贵，现房均值在一些地区已出现下降，包括马萨诸塞州、纽约北部地区、康涅狄格、佛罗里达、维吉尼亚和俄亥俄州。

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