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租商业房合同注意事项
风华绝代石榴姐 2006-12-20 07:01

自己想开一个诊所,在租房这一块花了不少心思,考虑到加拿大是法制社会,不管干什么,法律问题始终是首先要考虑的问题。得到了一个老外专业朋友的帮助,给了很多实用性的建议,经整理,发现确实对我们新来的移民很有帮助,独享用不如众享用。主要从租房者的角度考虑尽量保护自己的利益。不仅对想开诊所的人适用,而且对其他想租商业房的朋友也能提供些帮助性的启发。使我们在签各种合同前考虑得更周密些,更好的保护自己。欢迎补充,先谢了。

合同是租房的重要开始,在签订合同前,必须仔细阅读合同条款。
如果房租是$10 per square foot, per year,那么一个1000平方尺的空间一年的总房租是$10000。然后再除以12个月,就是每月的房租。通常这就是房子的所有房租价格。一定要问清楚,这个价格(figure)是否包含:电费(electricity),房间的供暖和冷气(heating and cooling the office),停车位费用(parking area),管理服务费用(janitorial services),除雪费(snow removal)。此外要考虑的重要因素是:建筑物是否是24小时可进入的?毕竟疾病是不分时间发生的。

如果你和房主哪怕只在一个问题上没有产生共识都不要签合同。记住,生意场上没有善良的人。另一个重要的问题是,永远不要口头协议,一切协议都要落实到纸上,反复检查合同,确认你所要的都写在了上面并且你满意了,然后再签字。下面是具体要考虑的条款。

l 期限:尽可能签短期合同,不要把自己捆在长期合同上.最好的选择是一年合同并有延期的选项条款.
l 建筑物的外面是否需要修饰?一般来说,房主对外部修饰负责.主要考虑的一点是:可否在外部设立足够大的标识牌.有些地方行政部门不允许区域内设立大的户外标识牌,或者有一定的尺寸规定,但是往往没有规定前窗是否可以加标识.所以可以在前窗户上加贴大的标识牌.
l 改造: 除非是专门设计用来做诊所的,一般的建筑都需要进行装修来满足诊所的要求.应在合同中体现出明细条款,是否可以打隔断或者完整的装修,并指明谁应对这种改装付费. Who is responsible for the alterations? 为了避免今后因改装而产生的分歧,应在合同后面附一份对建筑的改装清单.如果是自己改装,一定要在合同中得到房主的书面同意.如果是房主进行改装,要在合同上标明,自己有检查的权力(right of inspection).通常的情况是,房主会按照你的要求来改造建筑,但是你要付相应的费用和利息.如果你自己改装,应设法劝说房主降低日后的租金,因为已经给他的财产增值了.合同中应有类似条款,直到装修完全结束后才开始计算租金(You are not responsible for lease payments until improvements are completed),这样房主才会尽快完成装修.另外一个条款是:在合同结束后,你没有责任将建筑物恢复到装修前的样子(you are not obligated to return the building to its original condition when the lease expires).如果不指明这一点,房主可能会要求你支付额外的拆除改造费用,或要求你自己再恢复原样.
l 定金: 小城市大家彼此都认识,可能不需要定金.但在大城市通常被要求支付定金,可以大方的支付定金,但是可以争取要10%的利息.房主很可能会说不,但是争取总比什么都不做好.
l 固件(fixtures): 你自己安装的固件,比如地毯,在一份合理的合同中应允许你拆除,但是条件是,在拆除过程中对房屋其他部分的损坏,你应赔付. 如果是钉在墙上的,通常作为建筑的一部分,是不可以拿走的.所以合同中应明确体现哪些东西是你的,你可以拆除拿走.特别是一些治疗设备,别免费送房主。
l 应在合同中加入续签选项,在合同结束后一段时间内,有按照目前合同内容和租金优先续签的权力(an option for renewal for at least one additional period of time on the same terms as the original lease),虽然由于物价和通货膨胀的因素,在合同到期后,一般要面临涨价,但是在合同中应标明具体的涨价额,一份含糊的涨价倾向合同是不能签字的,今后可能1年涨$25也可能一个月涨$200. 自己的要求应尽早提出,以使房主有思考和妥协的时间,对一个大体条款满意的合同,要请自己的律师再进一步审阅.
l 转租或分租的权力:一般合同中会有如下条款: tenant shall not assign or transfer any part of the premises without consent.这就是说在未经同意的情况下,你不可以转租或分租. 应要求对这个条款加以修改,给自己无条件地转租或者分租给别人的权力(give you an unconditional right to assign and sublet to anyone.).如果你的事业发展的很好,你有可能去别处继续你的业务,这时你就需要把原来的这个建筑转租或分组给别人.
l 终止合同的权力: if the building becomes unfit for use, the lease is automatically broken.如因为天灾等原因,建筑无法使用了,合同自动终止.
l 死亡,残废或服兵役: In the event of your death, permanent disability, or military service, the contract is automatically terminated. 这句需要加到合同里.万一你发生了意外,你肯定不会希望你的家人继续为一个空办公室支付租金.
l 房主更换: if the property is sold to a new owner, the contract will be still valid and the terms of the contract cannot be changed.即使房主更换了,合同依然有效,合同的条款也不可更改.
l 保险: 如果房屋发生火灾,或者房主修补房屋的时间超过30天,这种严重影响业务的事情发生的话,如何保护自己?应投保业务中断保险(business interruption insurance).并且请你的保险经纪审阅保险条款已确保你和房主没有重复买此类保险而且你已经被充分保护.
l 无竞争条款: 如果房子位于商业中心或商业建筑内,应考虑加入该条款.(no compete clause)以防止房主将其他空间租给你的同行.

Everspring 2006-12-20 07:41

收藏了,谢谢!

皮皮 2006-12-20 11:15

字太小了,看不清。

风华绝代石榴姐 2006-12-20 12:05

晕??? 不小啊?
是我电脑设置的问题,还是你网页设置的问题?

山高人为峰 2006-12-21 09:26

引用:

作者: reremao (帖子 1236531)
晕??? 不小啊?
是我电脑设置的问题,还是你网页设置的问题?

好帖子!
估计是朋友的电脑设置的问题,推测你使用的是高分辨率的宽屏幕的笔记本电脑,自己感觉不小了,实际上还是小了!
不过可以复制粘贴保存下来就可以随便改变大小了!:wdb6:

风华绝代石榴姐 2006-12-21 09:38

谢谢,5楼的,我改过拉,,哈哈,,是我自己设置的问题..不好意思~~~~

周运发 2006-12-21 10:52

谢谢楼主分享, 长见识了。

皮皮 2006-12-25 00:02

现在看清了,好好学习,天天向上,谢谢LZ。

风华绝代石榴姐 2006-12-26 20:36

客气~

Aim 2006-12-26 20:39

哇,好棒的帖子呀,声望感谢一下!

风华绝代石榴姐 2006-12-26 20:48

谢谢,谢谢.是俺老公整理的
他用俺ID发的~~

danielliwei 2006-12-26 22:07

有用。:wdb11:

拉拉驹 2006-12-29 17:11

有心了。SW。

风华绝代石榴姐 2006-12-30 01:09

谢谢,,除了爱米的,,没看到声望~~~~~~~

前生为鱼 2007-01-11 20:43

谢谢!加分!

前生为鱼 2007-01-11 20:44

加不了啊??

呆呆虎 2007-01-11 21:54

有钱的出钱,没钱的捧个人场

crystal_clear 2007-01-11 23:16

石榴JJ开的是啥诊所啊?

引用:

作者: 风华绝代石榴姐 (帖子 1235976)
如果你和房主哪怕只在一个问题上没有产生共识都不要签合同。记住,生意场上没有善良的人。另一个重要的问题是,永远不要口头协议,一切协议都要落实到纸上,反复检查合同,确认你所要的都写在了上面并且你满意了,然后再签字。下面是具体要考虑的条款。
.

不是酱紫滴. 生意场上都是一样的普通人, 诚信最重要. 只是每个人都是为自己的利益多考虑一些, 所以要有一个合同来达成双方的公识, 保护双方的利益.

LZ提到的那些条条是多数商业房租约上的基本条例, 签约是请个律师帮忙看一下.

zznn123456 2007-01-12 00:20

谢谢!加SW

crystal_clear 2007-01-12 00:43

引用:

作者: 风华绝代石榴姐 (帖子 1235976)
l 期限:尽可能签短期合同,不要把自己捆在长期合同上.最好的选择是一年合同并有延期的选项条款.
.

看情况.

如果是好的生意或者你看好这个地方, 都巴不得租约越长越好;租约长的话, 稳定, 房租也只能按合约上合理的涨.

如果生意不知道好不好或者没有信心会好, 就巴不得租约短一点.但是分分钟钟房东可以找到别的租客.

关键是Location, 好的地点, 生意好, 房东也不愁找不到租客. 合约上的条例可能会偏袒房东多一些(租客的基本权益还是被保护的), 租客没有多少谈条件的筹码.如果是差的地点, 房东找不到租客, 这时候租客可以好好与房东谈谈.

风华绝代石榴姐 2007-01-13 00:13

好的,谢谢

我们要开,中医针灸诊所

不过目前有别的机会。。这个只是老公在准备诊所的时候,整理出来的一些东西。

vivienne98 2007-01-13 01:39

upupup.既然是石榴树整理的,更要仔细瞧。(以前俺咋没看见呢......嗷~~)

传说中的鸟人 2007-01-13 01:44

我能搬去房屋版吗?

靓之凉粉 2007-01-13 01:50

引用:

作者: 风华绝代石榴姐 (帖子 1278898)
好的,谢谢

我们要开,中医针灸诊所

不过目前有别的机会。。这个只是老公在准备诊所的时候,整理出来的一些东西。

Are you going to move to Calgary? :wdb5:

风华绝代石榴姐 2007-01-13 06:57

引用:

作者: 靓之凉粉 (帖子 1279061)
Are you going to move to Calgary? :wdb5:


是,,不过不是去开诊所。。哈哈

卡城开不起诊所啊。。。。。房子那么贵

风华绝代石榴姐 2007-01-13 06:58

引用:

作者: 传说中的鸟人 (帖子 1279049)
我能搬去房屋版吗?


可以啊,,

风华绝代石榴姐 2007-01-13 06:58

引用:

作者: vivienne98 (帖子 1279041)
upupup.既然是石榴树整理的,更要仔细瞧。(以前俺咋没看见呢......嗷~~)

:wdb4: :wdb25: :wdb25: :wdb25: 。。。。。。。。。。

尾随我到这里了~~~~~~~・

crystal_clear 2007-01-13 07:00

引用:

作者: 传说中的鸟人 (帖子 1279049)
我能搬去房屋版吗?

搬去"我爱商业屋及窝".

风华绝代石榴姐 2007-01-13 07:23

OK

沧海一笑 2007-01-13 07:27

没办法再加了。机会用完了:

风华绝代石榴姐 2007-01-15 13:33

引用:

作者: 沧海一笑 (帖子 1279354)
没办法再加了。机会用完了:

有心就行拉~~~~~~~~

开车时,注意安全。。把好方向盘啊~~~~~:wdb6:

天涯 2007-03-07 09:22

好贴,天涯感谢!加声望!
不过请问一个问题:业务中断保险(business interruption insurance)是谁负责买呢,房东还是房客?生意中还要买什么保险?这些保险是不同的保单还是一份保单下保多项内容?

沧海一笑 2007-03-07 18:14

引用:

作者: 风华绝代石榴姐 (帖子 1279330)
是,,不过不是去开诊所。。哈哈

卡城开不起诊所啊。。。。。房子那么贵

开诊所是个很好的项目, 你们还有比这还好的项目么. 如果仅仅是房子贵的问题, 应该可以通过别的办法解决.

crystal_clear 2007-03-08 03:10

引用:

作者: 沧海一笑 (帖子 1381834)
开诊所是个很好的项目, 你们还有比这还好的项目么. 如果仅仅是房子贵的问题, 应该可以通过别的办法解决.

搬去没有人的地方房子便宜.

风华绝代石榴姐 2007-03-08 03:28

引用:

作者: 天涯 (帖子 1380570)
好贴,天涯感谢!加声望!
不过请问一个问题:业务中断保险(business interruption insurance)是谁负责买呢,房东还是房客?生意中还要买什么保险?这些保险是不同的保单还是一份保单下保多项内容?

这个我们还没具体实施呢

我们也还在准备中,,上面那些是老公根据几个老外朋友开诊所建议,起草出来的.根据当时的情况,还要添加的..这些只是一些重点!

vivienne98 2007-03-08 09:52

石榴搬完家了么?

风华绝代石榴姐 2007-03-08 12:49

还没呢,,月底出发!
准备去看樱花呢 :)

沧海一笑 2007-03-08 17:38

对了,你的狗宝宝呢,不见你流鼻涕了, 它应该过得不错吧.

softcarol 2007-03-09 17:44

收藏啦,只是没法加SW,反正要复习的,以后补吧,谢啦